阳 光 城：重庆启阳盛实业有限公司拟收购股权所涉及的上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益价值的评估项目资产评估报告
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?1
????一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
????二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
????三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
????四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
????五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
????六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
????七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?2
????八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
????九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
????十、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，本次评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作成果。
????十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，评估结论仅在评估报告载明的有效期内使用，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在的评估机构无关。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?3
????重庆启阳盛实业有限公司拟收购股权所涉及的
????上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益价值的评估项目
????重康评报字（2018）第220号
????重庆启阳盛实业有限公司:
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对重庆启阳盛实业有限公司拟收购股权所涉及的上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益在2018年7月31日的市场价值进行了评估。
????评估目的：为重庆启阳盛实业有限公司拟收购上海桑祥企业管理有限公司股权，提供上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值参考。
????评估对象和范围：本次资产评估对象是上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益；评估范围是上海桑祥企业管理有限公司申报的资产及负债。
????价值类型：市场价值。
????评估基准日：2018年7月31日。
????在本次资产评估中，我们严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
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????立、客观、公正的工作原则，同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原
????则等操作性原则，并用以上原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、
????方法、参数和价格依据。
????评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作，对委托评估的资产及负债实施了实地查勘、市场调查和询证等必要的评估程序，在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。
????评估方法：资产基础法。
????评估结论：截至评估基准日，上海桑祥企业管理有限公司经审计的资产总额497,105.12万元，负债总额497,105.22万元，净资产-0.10万元。
????根据本次评估目的，评估人员对上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益选用资产基础法进行评估，经综合分析后，上海桑祥企业管理有限公司的股东全部权益在评估基准日2018年7月31日的市场价值为-0.10万元（大写：人民币负壹仟元整）。
????1、本报告评估结果自评估基准日起一年内有效。即评估目的在评估基准日后一年内实现时，可以评估结果作为作价的参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。
????2、本报告书仅在特定的报告使用人实施评估目的所对应的经济行为时产生法律效力，报告使用人应正确使用本报告。
????本报告特定的使用人包括：委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人、法律及行政法规规定的资产评估报告使用人。
????3、对于上海桑祥企业管理有限公司下属房地产开发公司基准日已取得土地使用权尚未动工的待开发土地，本次评估根据待开发土地市场价值加上账
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
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????面投入成本、费用作为评估值。由于本次评估是以被评估单位持续开发现有
????土地为前提,而项目未来的开发方案、开发进度、开发成本等尚无具体规划，
????故无法较为准确合理的计算出待开发土地应缴纳的土地增值税、所得税等相
????关税费，因此，本次评估未考虑土地评估增值可能缴纳的相关税费。另一方
????面，评估师根据本评估结果中土地的市场价格及账面反映的开发成本及费用，
????参照税收相关规定，仅就上海桑祥孙公司-重庆上善置地有限公司土地评估增
????值部分，在未考虑未来开发成本、费用及房地产开发销售收入等情况下，对
????土地增值部分可能涉及的土地增值税、所得税等相关税费做了估算，金额约
????为13亿元，但实际缴纳金额可能与上述税费的估算金额有重大差异，提醒报
????告使用人在使用本评估报告时,考虑上述事项对经济行为的影响。
????4、在本评估报告有效期内，若纳入评估范围的资产数量及作价标准发生变化，委托人在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，委托人应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
????5、本报告书正文中的“评估假设”、“特别事项说明”、“报告的使用限制”等对可能影响本评估报告结论的重要事项作出了披露，本报告的委托人及其他报告使用人应充分关注。
????以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?6
????重庆启阳盛实业有限公司拟收购股权所涉及的
????上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益价值的评估项目
????重康评报字（2018）第220号
????重庆启阳盛实业有限公司：
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对重庆启阳盛实业有限公司拟收购股权所涉及的上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益在2018年7月31日的市场价值进行了评估。
????遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估机构及其评估专业人员的责任；依法提供资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，恰当使用资产评估报告是委托人和其他相关当事人的责任。
????我们已完成了相关评估工作，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
????一、委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人
????本次资产评估的委托人为重庆启阳盛实业有限公司、被评估单位为上海桑祥企业管理有限公司。
????（一）委托人概况
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?7
????1、公司名称：重庆启阳盛实业有限公司
????（以下简称：“启阳盛公司”）
????2、住?所：重庆市北部新区财富东路6号14-1
????3、法定代表人：夏康
????4、注册资本：1,000万元人民币
????5、实收资本：零元
????6、公司类型：有限责任公司（法人独资）
????7、成立日期：2018年01月15日
????8、营业期限：2018年01月15日至无固定期限
????9、经营范围：销售:建筑材料（不含危险化学品）、日用百货、装饰材料（不含危险化学品）;楼盘销售代理;房地产信息咨询;房屋租赁;计算机软硬件的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务;物业管理（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]
????（二）被评估单位概况
????（1）公司名称：上海桑祥企业管理有限公司
????（以下简称：“上海桑祥”）
????（2）住?所：上海市崇明区北沿公路2111号3幢124-24室（上海崇明森林旅游园区）
????（3）法定代表人：乔婷婷
????（4）注册资本：5,000万元人民币
????（5）实收资本：零元
????（6）公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
????（7）成立日期：2018年03月29日
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?8
????（8）营业期限：2018年03月29日至2038年03月28日
????（9）经营范围：企业管理咨询,商务咨询,房地产信息咨询,市场营销策划,企业形象策划,建筑材料、金属材料、装饰材料的销售。[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]
????（10）股权结构：截至评估基准日，西藏旭瑞嘉创业投资管理有限公司持有上海桑祥100.00%股权
????2、被评估单位对外投资情况
????截至评估基准日，上海桑祥对外投资情况如下：
??????????????被投资单位名称????????????????投资日期????????持股比例（%）??????长期股权投资
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????账面值（万元）
???????重庆渝能产业（集团）有限公司??????????2018-07?????????????100%????????????338,825.20
????（三）长期股权投资-重庆渝能产业（集团）有限公司概况
????（1）公司名称：重庆渝能产业（集团）有限公司
????（以下简称：“渝能公司”）
????（2）住?所：重庆市南岸区南坪西路23号金台大厦23楼
????（3）法定代表人：阳娴雅
????（4）注册资本：30,000万元人民币
????（5）实收资本：30,000万元人民币
????（6）公司类型：有限责任公司（法人独资）
????（7）成立日期：1992年09月19日
????（8）营业期限：1992年09月19日至无固定期限
????（9）经营范围：城市建设综合开发（贰级）;工程建设项目管理咨询服务;电子、化工产品高新技术开发;电力资源开发;销售电器机械及器材,燃气用具,建筑、装饰材料（不含危险化学品）,陶瓷制品,日用杂品（不含烟花爆
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?9
????竹）,玻璃,五金,水暖器材,电工器材,日用百货,交电,环保设备。（依法须经
????批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动）
????（10）股权结构：截至评估基准日，上海桑祥企业管理有限公司持有渝能公司100.00%股权。
????（11）公司简介
????渝能公司是以房地产开发为主，集物业管理、建筑装饰为一体的综合性产业集团，具有房地产开发二级资质，是重庆最早从事房地产开发的本土企业之一。2006年12月，渝能公司成为中国房地产开发协会和中华不动产开发商协会理事单位，曾连续多年被评为“重庆市房地产开发企业五十强”，在重庆乃至西南片区享有较高知名度。
????（12）历史沿革
????渝能公司前身为重庆渝能房地产开发有限公司。重庆渝能房地产开发有限公司成立于1992年09月；1999年09月，重庆渝能房地产开发有限公司更名为重庆渝能产业发展有限公司；2000年06月，重庆渝能产业发展有限公司更名为重庆渝能产业（集团）有限公司；2002年12月，渝能集团所属重庆渝能壹佰房地产开发有限公司成立，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司于2010年12月对外转让所持渝能公司股份；2004年04月，渝能集团所属重庆渝能骏阳房地产开发有限公司成立，重庆渝能骏阳房地产开发有限公司于2017年12月对外转让所持渝能公司股份；2009年05月，大唐国际发电股份有限公司收购渝能集团有限责任公司，渝能公司隶属于渝能集团有限责任公司；2013年04月，渝能公司成为中国水利电力物资集团有限公司全资子公司，由中国大唐集团公司直接对渝能公司进行全面管理；2017年12月，渝能公司经股权转让成为中国大唐集团有限公司全资子公司。2018年03月29日，根据中国大唐集团有限公司与上海桑祥企业管理有限公司签订的产权交易协议，中国
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?10
????大唐集团有限公司将渝能公司100.00%股权转让给上海桑祥企业管理有限公
????司，已于2018年7月24日已办理工商变更手续。
????截至评估基准日，上海桑祥企业管理有限公司持有渝能公司100.00%股权。
????2、渝能公司对外投资概况
????金额单位：人民币万元
?????序号?????被投资企业名称??????公司简称?????注册资本?????出资比例?????成立日期????长期股权投
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????资账面价值
???????1???重庆渝能置业发展有?????渝能置业??????2,500.00??????100.00%????1997-11??????2,500.00
???????????限公司
???????2???重庆上善置地有限公?????上善置地??????4,000.00???????92.50%????2008-04??????3,824.23
???????????司
???????3???重庆渝能晨阳置业有?????晨阳置业??????5,000.00??????100.00%????2004-06??????5,000.00
???????????限公司
???????4???重庆渝能万怡房地产?????万怡公司??????8,000.00???????45.00%????2004-06??????2,369.25
???????????开发有限公司
???????5???新疆润唐置业有限公?????新疆置业??????3,000.00??????100.00%????2014-03??????3,000.00
???????????司
???????6???赤峰渝能置业有限责?????赤峰置业??????2,000.00??????100.00%????2009-12??????1,723.00
???????????任公司
???????7???重庆渝能物业服务有?????渝能物业??????1,500.00??????100.00%????2000-09??????1,470.35
???????????限公司
???????8???重庆渝能建筑安装工?????建安公司??????5,500.00??????100.00%????1993-04??????5,540.20
???????????程有限公司
???????????????????合计??????????????????????????????????????????????????????????????25,427.03
????各公司情况如下：
????（1）渝能置业：成立于1997年11月24日，注册资本2,500.00万元人民币，公司位于重庆市江津区滨江新城清栖路599号，具有房地产开发叁级
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?11
????渝能置业在建项目为渝能中央大道，项目位于重庆江津区滨江新城，总用地面积152,801.00平方米，计229.2亩，项目分三期开发。
????第一期项目用地面积33,398.00平方米，主要开发业态有住宅、商业及车库，根据建设工程规划许可证，建设规模为109,676.13平方米，计容面积88,622.34平方米，截至评估基准日已竣工。
????第二期项目用地面积67,859.10平方米，第二期项目分为1标段和2标段开发，主要开发业态有住宅、商业及车库。根据建设工程规划许可证，建设规模为259,890.12平方米，计容面积208,772.96平方米。其中1标段正在建设中，1标段住宅已取得预售许可、商业及车库未取得预售许可；2标段尚未开发。
????第三期项目用地面积51,543.90平方米，截至评估基准日尚未开发。
????（2）上善置地：成立于2008年04月，注册资本4,000.00万元人民币，公司位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路198号，具有二级房地产开发资质。
????开发项目为位于北碚区蔡家组团的渝能·嘉湾壹号项目。项目取得的土地使用权面积共计775,639.00平方米，建设总计容面积为121.80万平方米，分为五期开发。目前一期项目计容面积13.33万平方米，已竣工交房；二期项目北区C组团及南区A组团在建，计容面积18.53万平方米，部分取得预售许可；二期南区B组团、二期南区C组团以及三期、四期、五期尚未开发，未开发土地面积共计599,568.00平方米。
????（3）晨阳置业：成立于2004年06月18日，注册资本5,000.00万元人民币，公司位于重庆市南岸区海棠溪街道四公里街364号E栋4-9号，具有房地产开发贰级资质。
????晨阳置业在建项目为渝能长悦府，项目位于重庆市茶园组团，总用地面
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?12
????积48,297.00平方米，计72.45亩，项目主要开发业态有住宅、商业及车库，
????包括3栋高层、14栋洋房、商业裙房和地下车库。截至评估基准日，有6栋
????洋房住宅已经取得预售许可证且全部售完。根据建设工程规划许可证，建设
????（4）万怡公司：成立于2004年06月，注册资本8,000.00万元人民币，公司位于重庆市江北区桥北苑3号附1号负一层(物理层第3层)，具有二级房地产开发资质（2017年7月20日到期）。
????开发项目为位于重庆市江北区五里店的阳光100城市广场项目。项目取得的土地使用权面积共计72,255平方米（其中17,153平方米予以行政划拨，55,102平方米为有偿出让），建设总计容面积为247,955平方米，已完工交房，剩余存量商铺与车库未售，剩余未售总建筑面积为53,870.13平方米。
????（5）新疆置业：成立于2014年03月，注册资本3,000.00万元人民币，公司位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区燕山街88号，于2017年12月04日取得房地产开发暂定资质证书，有效期至2018年12月11日。
????公司开发经营的项目为银河财智中心。项目坐落在新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）维泰南路，主要业态为商业、办公、停车。项目占地面积16,799.40平方米，规划建筑面积为75,041.32平方米，目前项目已开始预售,预计2018年全部竣工。
????（6）赤峰置业：成立于2009年12月，注册资本2,000.00万元人民币，公司位于内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团大明街南、天义路西（财富大厦B座5楼），具有四级房地产开发资质。
????开发项目位于赤峰市的华府尚城项目，项目取得的土地使用权面积共计55,503.50平方米（出让地面积为40,576.17平方米），建设总计容面积为75,600.00平方米，已完工交房，剩余存量商铺与车库未售，剩余商铺总建筑
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?13
????面积为474.25平方米，剩余181个机械车位。
????（7）渝能物业：成立于2000年09月，注册资本1,500.00万元人民币，公司位于重庆市南岸区南坪西路23号，具有物业管理二级资质。
????截止2017年12月，渝能物业正式接管的物业管理面积约185万平方米。主要管辖小区为：静园小区、城市新锐大厦、金台大厦、阳光100城市广场。
????（8）建安公司：成立于1993年04月，注册资本5,500.00万元人民币，公司位于重庆市南岸区南坪西路23号。现具备房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包叁级、输变电工程专业承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、防腐水防腐保温工程专业承包贰级、承装承修承试电力设施许可证四级等资质。
????3、渝能公司近三年一期资产、财务、经营状况及会计政策
????（1）渝能公司近三年一期的主要财务指标如下：
????金额单位：人民币万元
???????项????目?????2015年12月31日?????2016年12月31日?????2017年12月31日??????2018年7月31日
?????资产总额??????????????418,614.00?????????354,161.92?????????361,698.30?????????467,609.98
???????流动资产????????????101,702.86??????????24,523.72?????????216,586.84?????????336,630.99
???????非流动资产??????????316,911.14?????????329,638.20?????????145,111.46?????????130,978.99
?????负债总额??????????????362,044.49?????????296,212.85?????????327,210.50?????????433,097.94
???????流动负债????????????192,044.49??????????26,212.85?????????106,587.60?????????212,341.56
???????非流动负债??????????170,000.00?????????270,000.00?????????220,622.91?????????220,756.38
?????所有者权益?????????????56,569.51??????????10,204.17??????????34,487.79??????????34,512.04
???????项????目?????????2015年度???????????2016年度???????????2017年度?????????2018年1-7月
???????营业收入????????????????642.82?????????????531.76???????????1,609.38???????????1,050.57
???????营业成本??????????????7,340.43???????????4,473.89???????????4,402.88??????????????????-
???????营业利润???????????????-568.77???????????1,377.42??????????11,680.54?????????????245.34
???????利润总额???????????????-212.66???????????1,379.56??????????11,756.64?????????????421.26
???????净?利?润??????????????-212.66???????????1,379.56??????????12,676.34??????????????24.25
????地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层?邮编:400015?传真:023-?电话:023-
????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?14
????金额单位：人民币万元
???????项????目?????2015年12月31日?????2016年12月31日?????2017年12月31日??????2018年7月31日
?????资产总额??????????????618,342.31?????????698,223.79?????????610,731.34?????????662,716.20
???????流动资产????????????558,195.25?????????675,242.29?????????578,350.17?????????646,418.58
???????非流动资产???????????60,147.06??????????22,981.50??????????32,381.17??????????16,297.62
?????负债总额??????????????522,605.86?????????596,411.51?????????595,248.87?????????648,999.59
???????流动负债????????????352,605.86?????????245,991.51?????????259,847.44?????????390,433.77
???????非流动负债??????????170,000.00?????????350,420.00?????????335,401.43?????????258,565.82
?????所有者权益?????????????95,736.45?????????101,812.28??????????15,482.47??????????13,716.61
???????项????目?????????2015年度???????????2016年度???????????2017年度?????????2018年1-7月
???????营业收入????????????133,593.35?????????157,132.72?????????112,278.63??????????12,427.54
???????营业成本????????????104,199.98?????????150,028.53?????????132,597.14??????????10,868.16
???????营业利润?????????????29,393.37???????????7,104.18?????????-20,318.51?????????????-95.07
???????利润总额?????????????29.922.28???????????9,933.10?????????-19,869.80?????????????134.91
???????净?利?润????????????20,131.00???????????6,080.10?????????-13,455.30??????????-1,765.85
????注：评估基准日及2017年12月31日资产负债表数据取自本次专项审计报告，其他财务数据取自年度审计报告。
????（2）主要会计政策
????1）执行的会计制度：以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量。
????2）主要税种和税率
???????????税??种????????????????????????计税依据????????????????????????????税??率
?????增值税??????????????应税营业收入?????????????????????????????????3%、5%、6%、11%、17%
?????????????????????????有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他????按超率累进税率30%?-?60%
?????土地增值税??????????附着物产权产生的增值额
?????????????????????????预缴计税依据：预收商品房款???????????????????????????1%-2%
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???????????税??种????????????????????????计税依据????????????????????????????税??率
?????城市维护建设税??????应缴流转税税额????????????????????????????????????????7%
?????教育费附加??????????应缴流转税税额????????????????????????????????????????3%
?????地方教育附加????????应缴流转税税额????????????????????????????????????????2%
?????企业所得税??????????应纳税所得额??????????????????????????????????????????25%
????①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项单项金额重大的判断依据或金额标准?金额1000万元（含1000万元）以上
?????单项金额重大并单项计提坏账准备的???单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面
?????计提方法???????????????????????????价值的差额计提坏账准备。
????②对单项金额不重大的应收款项以及经单独测试未发生减值的单项金额重大的应收款项，公司按信用风险特征划分为若干资产组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。
????根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失情况，结合实际情况确定以资产负债日应收款项账龄作为判断信用风险特征的主要依据并藉此划分资产组合，根据公司经验，确定坏账准备计提比例为：
????????????????账??龄??????????????????应收账款计提比例(%)??????????其他应收款计提比例(%)
?????1年以内（含1年，以下同）???????????????????0.5???????????????????????????0.5
?????1-2年???????????????????????????????????????5?????????????????????????????5
?????2-3年??????????????????????????????????????20????????????????????????????20
?????3年以上????????????????????????????????????50????????????????????????????50
????③对归属于同一合并报表范围内公司之间,与合营、联营、合作方企业之间的应收款项按照个别认定法确认，不计提坏账准备。
????对于有确凿证据表明可在一年内收回的应收款项，不包括在具有类似风险特征的应收款项组合中计算确定减值损失，即不计提坏账准备。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?16
????房地产行业存货分类为：开发成本、已完工开发产品、出租开发产品。
????非房地产存货分类为:原材料、库存商品、委托加工物资、在产品、低值易耗品等。
????②存货的计价方法
????各类存货取得时按实际成本计价，库存商品及材料物资领用、发出时采用加权平均法计价；房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。包装物及低值易耗品领用采用一次摊销法。
????③存货跌价准备
????期末存货按成本与可变现净值孰低计价，存货跌价准备系按单个项目的成本高于可变现净值的差额提取，预计的存货跌价计入当期损益。
????固定资产在使用寿命内按直线法计提折旧，各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
?????????????类??别?????????????折旧年限(年)????????????残值率(%)?????????????年折旧率(%)
?????房屋建筑物?????????????????????20-40????????????????????5?????????????????4.75-2.375
?????机器设备????????????????????????10?????????????????????5?????????????????????9.5
?????运输设备????????????????????????4??????????????????????5????????????????????23.75
?????电子设备????????????????????????3??????????????????????5????????????????????31.67
?????其他设备????????????????????????5??????????????????????5?????????????????????19
????6）投资性房地产
????投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
????投资性房地产计量方法：公司投资性房地产按照成本进行初始计量。公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。
????公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?17
????房地产或存货时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公
????允价值与原账面价值的差额计入当期损益。公司将自用房地产或存货转换为
????投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的
????公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大
????于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
????4、渝能公司主要资产情况
????截至评估基准日，渝能公司的资产总额467,609.98万元，其中货币资金7,020.13万元、应收账款13.08万元、预付账款4.22万元、应收利息2,035.02万元、应收股利561.89万元、其他应收款237,612.02万元、存货657.95万元、一年内到期的非流动资产83,831.11万元、其他流动资产4,895.59万元、长期股权投资25,427.03万元、投资性房地产5,344.49万元、固定资产128.21万元、无形资产79.26万元、其他非流动资产100,000.00万元；负债总额433,097.94万元，其中流动负债212,341.56万元、非流动负债220,756.38万元；所有者权益为34,512.04万元。
????（四）房地产开发行业分析
????1、我国宏观经济发展
????今年上半年，我国经济继续稳定增长，经济结构继续优化升级，新动能持续显著成长，总体继续保持稳中向好的态势。
????（1）经济保持稳定增长
????上半年，我国国内生产总值为418961亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%，比上年同期小幅回落0.1个百分点，继续保持了稳定增长。其中，第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%，比上年同期回落0.3个百分点；第二产业增加值169299亿元，同比增长6.1%，比上年同期回落0.3个百分点；第三产业增加值227576亿元，同比增长7.6%，比上年同期回落0.1个百分点。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?18
????分季看，二季度，国内生产总值220178亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，比一季度略微回落0.1个百分点。其中，第一产业增加值13183亿元，同比增长3.2%，与一季度持平；第二产业增加值91847亿元，同比增长6.0%，比一季度回落0.3个百分点；第三产业增加值115148亿元，同比增长7.8%，比一季度提高0.3个百分点。
????（2）经济结构继续优化升级
????从三次产业构成看，服务业比重不断提高。上半年，三次产业增加值占GDP的比重分别为5.3%、40.4%和54.3%，与上年同期相比，第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业和第三产业比重分别提高0.2和0.3个百分点。上半年，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.8%、36.7%和60.5%，与上年同期相比，第一产业和第二产业贡献率分别下降0.3和1.1个百分点，第三产业贡献率提高1.4个百分点，第三产业对经济增长的贡献率比第二产业高23.8个百分点，服务业对经济增长的拉动作用不断增强。
????从行业构成看，与新技术发展密切相关的行业发展较快，比重不断提高。上半年，信息传输软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业、交通运输仓储和邮政业保持较快增长，三个行业增加值分别增长30.4%、9.7%和7.9%，领先于其他行业的增长，增加值占GDP的比重分别为4.0%、2.8%和4.5%，比去年同期有所提高或持平。
????从需求结构看，固定资产投资结构不断优化，居民消费不断升级，贸易结构不断改善。上半年，制造业投资和民间投资增速回升，分别增长6.8%、8.4%，比去年同期提高了1.3和1.2个百分点，高技术制造业投资增长13.1%，大大快于全部投资的增长。在社会消费品零售中，消费升级类商品保持较快增长，家电、通讯器材和化妆品类商品增速加快，分别增长10.6%、10.6%、14.2%，比去年同期提高了0.2、0.5和2.9个百分点。贸易结构不断改善，
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?19
????一般贸易的占比为59.0%，比去年同期上升2.3个百分点；而加工贸易的占比
????为26.4%，比去年同期下降2.1个百分点。在出口商品中，机电产品出口增长
????7.0%，劳动密集型产品出口下降4.1%。
????（3）内需拉动经济增长的作用不断提高
????上半年，最终消费支出对GDP增长的贡献率为78.5%，资本形成总额对GDP增长的贡献率为31.4%，货物和服务净出口对GDP增长的贡献率为-9.9%。与上年同期相比，最终消费支出贡献率上升14.2个百分点，充分体现了消费对我国经济发展的基础性作用，表明消费是拉动我国经济增长的最重要引擎。受固定资产投资增速回落的影响，资本形成总额贡献率下降3.2个百分点。因货物贸易的顺差大幅收窄，而服务贸易逆差扩大的影响，货物和服务净出口贡献率下降11.0个百分点。
????（4）新动能持续显著成长
????上半年，新动能持续快速发展，成为推动经济平稳增长的重要动力。在规模以上工业中，高技术产业增加值同比增长11.6%，装备制造业增加值同比增长9.2%，战略性新兴产业增加值同比增长8.7%，分别高于整个规模以上工业4.9、2.5和2.0个百分点；新能源汽车、工业机器人、光纤、智能电视等新产品产量保持较快增长，增速均超过整个规模以上工业。服务业中，1-5月，规模以上战略性新兴服务业营业收入同比增长18.1%，规模以上高技术服务业营业收入同比增长15.4%，比上年同期分别提高2.4和4.5个百分点。全国网上零售额同比增长30.1%，其中，实物商品网上零售额同比增长29.8%，非实物商品网上零售额同比增长30.9%，分别高于社会消费品零售总额增速20.4和21.5个百分点。
????2、全国房地产行业总体情况
????（1）房地产开发投资完成情况
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?20
????2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。
????1-6月份，东部地区房地产开发投资30194亿元，同比增长10.8%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；中部地区投资11839亿元，增长11.4%，增速回落1.9个百分点；西部地区投资11454亿元，增长4.2%，增速提高1.4个百分点；东北地区投资2044亿元，增长17.7%，增速回落2.2个百分点。
????1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积709649万平方米，同比增长2.5%，增速比1-5月份提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积487933万平方米，增长3.2%。房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。其中，住宅新开工面积70611万平方米，增长15.0%。房屋竣工面积37131万平方米，下降10.6%，降幅扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积25962万平方米，下降12.8%。
????1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?21
????增速提高4.3个百分点。
????（2）商品房销售和待售情况
????1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?22
????1-6月份，东部地区商品房销售面积31596万平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月份收窄1.3个百分点；销售额36034亿元，增长3.9%，增速提高1.8个百分点。中部地区商品房销售面积21588万平方米，增长12.8%，增速回落0.5个百分点；销售额14476亿元，增长27.0%，增速提高0.1个百分点。西部地区商品房销售面积20621万平方米，增长10.0%，增速提高0.1个百分点；销售额14008亿元，增长28.2%，增速提高1.4个百分点。东北地区商品房销售面积3338万平方米，下降1.1%，1-5月份为增长3.3%；销售额2428亿元，增长14.1%，增速回落4.8个百分点。
????6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。其中，住宅待售面积减少642万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积减少168万平方米。
????（3）房地产开发企业到位资金情况
????1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；定金及预收款26123亿元，增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?23
????（4）房地产开发景气指数
????6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.68，比5月份提高0.09点。
????3、重庆市总体经济形势
????根据《2017年重庆市国民经济和社会发展统计公报》，全年实现地区生产总值19500.27亿元，比上年增长9.3%。按产业分，第一产业增加值1339.62亿元，增长4.0%；第二产业增加值8596.61亿元，增长9.5%；第三产业增加值9564.04亿元，增长9.9%。三次产业结构比为6.9:44.1:49.0。非公有制经济实现增加值11924.69亿元，增长9.5%，占全市经济的61.2%。其中，民营经济实现增加值9832.61亿元，增长9.9%，占全市经济的50.5%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到63689元（9433美元），比上年增长8.3%。
????固定资产投资方面，全年完成固定资产投资总额17440.57亿元，比上年增长9.5%。其中，基础设施建设投资5659.12亿元，增长15.8%，占全市固定资产投资的32.4%；民间投资9522.88亿元，增长13.5%，占全市固定资产
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?24
????投资的比重为54.6%。
????全年房地产开发投资3980.08亿元，比上年增长6.8%。其中，住宅投资2632.88亿元，增长13.5%；办公楼投资157.28亿元，下降5.3%；商业营业用房投资671.80亿元，下降4.6%。
????全年全市建成公租房120万平方米。完成城市棚户区改造383.94万平方米。完成农村危旧房改造2.56万户。
????4、重庆房地产开发和销售情况
????（1）房地产开发投资完成情况
????2018年1-5月，重庆房地产开发投资1461.72亿元，同比增长9.6%。其中，住宅投资1026.32亿元，同比增长17.7%。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。
????1-5月，房地产开发企业房屋施工面积22885.58万平方米，同比增长1.8%。其中，住宅施工面积14846.70万平方米，增长2.2%。房屋新开工面积3005.01万平方米，同比增长78.1%。其中，住宅新开工面积2120.49万平方米，增长89.9%。房屋竣工面积979.19万平方米，同比下降28.5%。其中，
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????住宅竣工面积601.70万平方米，下降36.8%。
????（2）商品房销售情况
????2018年1-5月，商品房销售面积2690.07万平方米，同比下降0.6%。其中，住宅销售面积下降0.3%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降4.1%。
????5、房地产行业竞争情况
????（1）行业集中度不断提高
????我国房地产行业参与者众多，市场集中度相对较低，但在行业持续受到政策调控的背景下，主要房地产企业品牌效应日渐突显，行业竞争格局逐步发生变化。随着行业市场化程度加深及竞争日益激烈，资本实力强且运作规范的房地产企业将获得更大的竞争优势，通过业务扩张和兼并收购获得更大的市场份额，行业的集中度也将因此逐步提高。
????（2）规模化经营成为主流
????由于房地产市场竞争日益激烈，房地产企业的经营风险也逐渐加大。小
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????型房地产企业由于自身资金、人才实力等方面的限制，难以抵御市场风险的
????冲击。同时，由于房地产开发项目占用资金较大，为保证资金的安全，银行
????一般更愿意借贷给开发实力雄厚的大型房地产企业。因此，具有规模效应的
????房地产开发企业更容易在激烈的市场竞争中保持良好的经营和发展能力。
????（3）资本实力决定行业参与者的持续发展能力
????土地储备是房地产企业持续经营的重要保证。在房地产行业发展初期，具有政府背景或良好政府关系、能够以低成本取得土地资源的房地产企业在市场竞争中处于有利地位。但是，随着国有土地出让政策的不断完善、国家对闲置土地清理力度的加大，以及市场竞争的加剧，资本实力在企业获取土地资源方面日益重要。
????在当前的竞争格局下，与金融机构的合作关系、融资能力、自有资金水平已成为企业实力的重要衡量因素。以市场手段实现社会资本再配置的房地产企业，能够通过资产优化组合及资本结构调整在短期内迅速扩大经营规模，获得竞争优势及持续发展的基础。
????（4）房地产行业的发展趋势
????我国房地产市场的长期增长来源于人们对住房的新增及改善性需求。未来几年里，我国国民经济持续健康发展和城镇化进程推进带来的新增自住需求、人均可支配收入提升和消费升级带来的对于住房的改善性需求以及投资需求，将共同促进房地产市场长期持续发展。此外，经过前几年的高速发展，在宏观调控政策的影响下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期。未来几年，我国房地产行业将呈现以下发展趋势：
????①宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，保证房地产发展长期向好
????改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，特别是2003～2011年间，全国GDP每年增长速度均超过9%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维
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????持在9%以上。近年来，我国经济发展进入新常态后尽管增速有所回落，但在
????主动调结构、转方式的努力下，产业结构、需求结构、收入分配结构、节能
????降耗等方面都有积极变化，国民经济运行的质量和效益出现稳步增长，这就
????为房地产行业的长期稳定发展创造了良好的经济环境。
????世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在600-800美元时，房地产业进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产业进入稳定快速增长期，在8,000美元以上进入平稳发展时期。2015年我国人均GDP约为8,016美元，预计我国房地产行业将进入平稳发展时期。
????②持续快速的城市化进程及居住水平的不断改善为房地产行业发展提供源动力
????形成房地产市场旺盛需求的直接原因在于人口的大规模向城市迁移，2015年末我国常住人口城镇化率水平为56.10%，与发达国家70%～80%的水平存在较大差距。根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年，中国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。按此推算，未来6年内我国城市化率平均每年提高1个百分点，城市人口相应每年增加1,300万左右。
????2016年公布的“十三五规划”提出推进以人为核心的新型城镇化，提高城市规划、建设、管理水平，深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。农业人口的举家进城也将给房地产市场带来巨大的需求。
????③调控政策保持长效稳定同时更趋灵活
????自2014年以来，中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。
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????房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。在中央提出“双
????向调控”的背景下，各地调控频繁出现政策的调整。
????2014年，国务院公布《国家新型城镇化规划（）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。2014年5月20日国务院批转国家发改委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
????2015年3月，国务院总理在两会表态房地产调控将支持合理的自住需求，对房地产市场要因城因地分类调控，抑制投机炒卖需求，建立长效机制，促进房地产市场健康发展；2015年3月，中国人民银行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，有效支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
????2016年两会期间，住房和城乡建设部部长概括了中国房地产市场呈现的两级分化的特征，表示未来房地产市场调控政策将实施差别化政策，未来的房地产调控将因地制宜、分类调控，更趋灵活。
????④行业竞争格局将进一步深化，行业参与者逐步分化
????随着市场竞争的不断加剧，我国房地产行业竞争格局将跨越低层级、无秩序的竞争状态，向品牌及综合实力竞争演变。房地产行业的进入门槛将越来越高，房地产企业之间的竞争将集中在规模、品牌、产品附加价值和企业文化等方面，市场参与者将会越来越重视市场细分和产品品质的差异化。
????房地产企业的发展方向也将出现分化，大型房地产企业在资金实力、土地储备方面具有较强的优势，能够实现全国乃至全球布局，开展多盘联动的
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????开发、销售安排，提升市场占有率，“强者恒强”；而部分中小型房地产企
????业为应对竞争压力，将向行业细分领域发展，如向物业运营管理商转变，向
????规划建造商转变等。
????4、房地产行业的特征分析
????（1）属于资金密集型行业
????房地产行业属于资金密集型行业，土地占用资金量较大，占用期较长。一般房地产项目开发短则两三年，长则五六年，周期普遍偏长，且资金投入量大，资金占压周期亦较长，因此要求房地产开发企业具有雄厚的资金实力和良好的市场信誉。
????（2）较强的地域性差异
????由于房地产产品不可移动，房地产产品的研发和销售受区域市场上的居民收入水平、居住习惯、消费观念等因素影响较大，故房地产供求状况受当地经济发展水平和地方特质的影响较大，表现出明显的地域性。从区域上看，我国东部沿海的省份房地产市场容量和需求较大，市场较为成熟，竞争较为充分。
????（3）受宏观经济影响较大
????房地产行业与国民经济发展之间存在显著相关性，受国民经济发展的影响最为直接。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资前景乐观，消费需求膨胀，市场交投活跃；反之，则会出现房地产市场需求萎缩，经营风险增大，进而导致成交量紧缩，市场信心下滑。
????（4）较强的政策敏感性
????房地产开发投资销售环节众多且联系紧密，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理规范、税费政策、交易及流通环节管理办法等一系列相关政策法规都直接影响房地产业的发展。政府视房地产政策的调整为宏观调控
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?30
????经济的一种重要手段。
????（5）典型的稀缺性
????经营性土地资源作为房地产行业的生产资料，总体数量有限且具有不可再生性，是一种先天的稀缺性资源。同时，我国土地资源虽然绝对数大，但人均数量少，且山地多，平地少，因此随着国民经济的发展和城镇化的推进，土地资源越来越稀缺。因此，土地的供给从长期来看缺乏弹性，不可能随着价格的增长而无限制地增加供给。我国目前的土地利用现状是地少人多，并且实行严格的耕地保护制度和土地用途管制制度，同时采用招标、拍卖、挂牌的方式出让国有建设用地使用权，进而加剧了土地市场的竞争，土地价格总体呈上升趋势。
????（6）产品开发流程较复杂
????房地产项目开发涉及土地获取、项目策划、规划设计、建设施工、销售推广以及售后服务等诸多环节，接受国土、规划、建设、市政、消防、环保等众多政府部门的审批和监管，因此优秀的房地产开发企业必须具备良好的项目开发流程，对工程施工以高标准、严要求进行管理。
????5、影响房地产行业发展的有利和不利因素
????（1）有利因素
????①宏观经济发展稳定
????我国房地产行业属于资本密集型行业，且周期性强，因此该行业发展高度依赖宏观经济走势。近20年来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业也随之迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产行业的强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来，随着宏观经济的稳定发展，仍会保持较为稳定的增长势头。
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????②居民可支配收入不断增长
????房地产行业住宅市场的主要消费主体为家庭，故此该行业的发展依赖于家庭的收入水平。从2001年到2015年，我国家庭人均收入以每年平均增幅超过10%的速度增长，家庭收入的快速增加也增大了居民对改善型房屋的需求量，从而在一定程度上推动了房地产价格的抬升，其增长也将有利于房地产行业未来的发展。
????③住房刚性需求稳定
????从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。在住宅需求中，部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口等产生的住房需求。同时人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素。根据国家统计局的抽样调查数据，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。建国后，我国共出现了三次“婴儿潮”，与未来15年房地产市场发展相关的是年第二次“婴儿潮”和1980年代后期出现的第三次“婴儿潮”，未来15年仍是我国经济社会发展的“人口红利期”，尤其是第三次“婴儿潮”出生的人群逐渐进入婚龄阶段将再度带来对于住房刚性需求的增长。
????④城市化进程稳步推进
????我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，整个市场将会持续释放对住宅的需求。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，由2005年底的42.99%增长到了2015年底的56.10%。未来几年，中国的城镇人口将会继续增加，这意味着城市住房需求将不断增长，有利于房地产行业的发展。
????⑤政府通过房地产政策进行调控
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????房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。近年来，随着国家经济的快速发展，我国房地产市场需求和投资持续增加，房地产价格也随之上涨。
????政府为了抑制过度的房地产投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，对房地产市场实行了一定程度的政策调控。从近年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。
????（2）不利因素
????①土地成本上涨
????土地是房地产开发企业最重要的生产资料，其占用资金量较大，土地成本在开发成本占有相当大的比重，对房地产开发企业具有重要的影响。同时，土地资源属不可再生资源，随着房地产开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企业对于土地资源的竞争也直接带动了土地的价格的上涨，进而推高房地产项目开发的成本，压缩房地产行业利润。随着土地出让制度的不断完善，土地资源将有一个新的价值发现与重估的过程，但从中长期看，土地成本仍存在着不断提升的趋势。
????②行业融资受限
????房地产行业属于资金密集型行业，需要多种融资渠道。目前，我国房地产金融体系还不够完善，主要的融资渠道是银行贷款和债券融资，通过产业投资基金、信托投资基金等渠道进行融资的企业依然不多。房地产项目开发一般周期较长，资金需求较大，资金是阻碍房地产开发企业发展的主要因素。
????③人力成本不断提升
????随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，加上目前国内房地产行业
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????受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家较少，未来的人力成本将不可
????避免的提升。对于房地产公司而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、
????服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地
????产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业
????④市场竞争加剧
????随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利水平。
????6、行业进入壁垒
????（1）资金实力和土地资源壁垒
????对房地产企业而言，拥有充足的资金和土地资源是其开展房地产开发业务的必备条件，由于资金具有稀缺性，土地资源具有区域性和独特性，资金实力和土地资源壁垒是进入房地产开发行业的最主要壁垒。
????（2）行业经验壁垒
????房地产开发流程较长，涉及土地获取、项目策划、规划设计、建设施工、销售推广以及售后服务等诸多环节，受到土地、建设、环保等众多政府部门的审批和监管，须协调供应商、承包商、设计、销售等各方资源。目前，我国主要房地产开发企业经过多年积累，已经形成了完善的流程管理机制，熟悉各个环节的重点、要点，具备协调各相关方的能力。新进入企业难以在短期内获得足够经验，从而保证业务的有效开展。
????（3）品牌壁垒
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????在我国经济增速放缓的背景下，房地产行业的市场需求增速也受到一定影响，行业参与者的品牌效应对企业提升市场占有率及行业地位具有重要推动作用。新进入企业难以具备品牌优势，将面临更大的市场风险和不确定性。
????7、房地产行业与上、下游行业之间的关联性
????房地产上游行业主要为钢铁、水泥、玻璃等建筑材料行业以及建筑施工行业。钢铁、水泥、玻璃等建筑材料价格和建筑施工费用直接与房地产的开发成本相关。因此，房地产行业的景气度对钢铁、水泥、玻璃等建筑材料行业的影响较大。
????房地产行业直接面向终端消费者，相关下游行业主要是耐用消费品行业，包括家用装饰建筑材料、家用电器、家具等民用工业，以及物业管理、房地产租售服务业等服务行业。
????从目前行业景气度和上下游供需来看，房地产对上下游都有较好的议价能力。
????（五）委托人和被评估单位之间的关系
????本次资产评估的委托人启阳盛公司系股权收购方，被评估单位上海桑祥系股权被收购方。
????（六）报告使用人
????本评估报告使用人为委托人。
????为启阳盛公司拟收购上海桑祥股权，提供上海桑祥股东全部权益在评估基准日的市场价值参考。
????三、评估对象和评估范围
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?35
????本次资产评估对象为上海桑祥的股东全部权益。
????本次资产评估范围为上海桑祥申报的全部资产和负债。根据上海桑祥经审计的财务报表，截至2018年7月31日，上海桑祥资产总额497,105.12万元，负债总额497,105.22万元，净资产-0.10万元。其中：流动资产为158,279.92万元，主要包括货币资金0.10万元、其他应收款158,279.82万元；非流动资产338,825.20万元，系对渝能公司的长期股权投资；流动负债497,105.22万元，系其他应付款。
????委托评估对象和评估范围与启阳盛公司委托评估对象和范围完全一致，与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
????具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
????四、价值类型及其定义
????资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
????资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使用状况。本次资产评估是在持续经营假设前提下，通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，评估上海桑祥股东全部权益价值。本次资产评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求，评估目的系为启阳盛公司拟收购上海桑祥股权，提供上海桑祥股东全部权益在评估基准日的市场价值参考，符合市场价值的定义，故本次评估选择评估报告价值类型为市场价值。
????市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
????五、评估基准日
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????本次评估基准日为2018年7月31日。
????评估基准日由委托人确定，主要考虑尽可能与评估目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少评估基准日后事项对评估结果的影响。
????本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
????（一）经济行为依据
????委托人暂未提供。
????（二）法律及法规依据
????1、《中华人民共和国公司法》；
????2、《中华人民共和国资产评估法》；
????3、《中华人民共和国物权法》；
????4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
????5、《中华人民共和国土地管理法》；
????6、其他与资产评估有关的法律法规。
????（三）准则依据
????1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
????2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
????3、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
????4、《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36号）；
????5、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32号）；
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????6、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31号）；
????7、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
????8、《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
????9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
????10、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
????11、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范。
????（四）权属依据
????1、被评估单位提供的公司章程、营业执照、资质证书；
????2、被评估单位提供的评估基准日资产负债申报明细表；
????3、被评估单位提供的土地出让合同、房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、竣工备案登记证等复印件；
????4、被评估单位提供的有关资产、负债财务资料及审计报告；
????5、被评估单位提供的其他产权证明文件和资料。
????（五）取价依据
????1、有关存货的取价依据
????（1）被评估单位提供的项目目标成本预算表、成本资料；
????（2）被评估单位提供的开发项目可销售面积统计表；
????（3）被评估单位提供的销售台账及销售计划表；
????（4）有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
????（5）资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
????（6）评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；
????（7）基准日近期国债收益率、贷款利率；
????（8）评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
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????（9）企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
????（10）其他资料。
????2、有关设备的取价依据
????（1）中国机械工业出版社出版的《2018年机电产品价格手册》；
????（2）中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》；
????（3）评估机构收集的与本次评估有关的询价资料及定额标准。
????3、其他综合性取价依据
????（1）相关税收法规及税率；
????（2）国家或行业协会公布的估价对象所在行业状况、市场环境信息；
????（3）评估人员调查获取的市场相关信息。
????（一）资产评估的基本方法
????资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法。资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
????企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：
????（1）存在一个活跃的公开市场；
????（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
????企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?39
????对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
????（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
????（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
????（3）评估对象预期获利年限可以预测。
????3、资产基础法
????企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：
????（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
????（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
????（二）评估方法的选用
????本次评估范围内，上海桑祥子公司为渝能公司，渝能公司8家子公司中除建安公司与物业公司外，各标的公司均为单纯的房地产开发项目公司，由于各项目公司目前尚无其他新开发项目，待现有项目开发完毕后，后续能否拿地、后续是否从事其他新开发项目均存在不确定性，另一方面，待开发的土地的开发方案、规划等均未确定，故未来收益及风险不能合理预测，不适宜采用收益法进行评估。
????本次评估范围内，主要标的公司作为房地产开发企业，其所拥有的土地开发资源、开发条件等与其他房地产企业各不相同，土地资源也随地理位置、供需状况、市场条件等有很大差异，项目开发进度也有所不同，虽然存在上市公司公开信息，但目前很难找到与各标的公司具有可比性的公司的股权交易的公开信息，也较难进行对比分析，因此不适用市场法评估。
????各个标的公司各项资产负债权属基本清晰，且相关资料较为齐全，能够
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?40
????通过采用各种方法评定估算各项资产负债的价值，故适宜采用资产基础法。
????因此，本次对标的公司股东全部权益采用资产基础法作为评估方法，对标的公司主要资产（存货），根据不同的情况，主要采用假设开发法、收益法、市场法等方法进行评估。
????资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下：
????股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值
????在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的评估方法，具体如下：
????1、流动资产的评估
????（1）货币资金
????货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。
????通过现金盘点、审核银行存款对账单和余额调节表，对银行存款余额进行函证等方式进行核实，对影响净资产的未达账项作出适当调整，并以清查核实后的金额确定为评估值。
????（2）应收款项
????应收款项包括应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款。
????对应收款项，评估人员核对了明细表与总账、会计报表的金额，通过抽查原始凭证、会计记录，了解、分析业务发生的时间和原因，并对重大项目进行函证，同时，检查评估基准日后发生的账务记录，判断应收款项的真实性、完整性。
????在清查核实的基础上，借助历史资料和清查了解的情况具体分析款项回笼情况等，通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析款项未来可收回的金
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?41
????额及可能无法收回的坏账损失，以核实后账面金额减去预计的坏账损失确定
????A、对已取得土地使用权尚未动工的待开发土地，根据未开发土地市场价值加上账面投入成本、费用（除土地成本外）作为评估值，其计算公式如下：
????待开发土地存货价值=待开发土地市场价值+开发项目账面投入成本、费用（除土地成本外）
????其中待开发土地市场价值选用的估价方法按照《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件。并与评估目的相匹配，根据当地房地产市场的发展状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件选择。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用市场比较法进行评估。
????市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地交易实例与估价对象之间加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价格的方法，其公式为：
????待估宗地价格=比较实例交易价格×情况修正系数×期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数
????B、对于正在开发的、有明确开发计划的房地产项目，考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，周边开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，采用假设开发法进行评估。评估方法如下：
????根据假设开发完成后的预计销售收入扣除预计后续需支付的开发成本、
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????重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司?42
????销售费用、管理费用、税金及附加、土地增值税、企业所得税及适当利润及
????利息后的金额作为评估值，其计算公式如下：
????开发成本评估值＝预计销售收入－后续尚
