304 条评论分享收藏感谢收起jingyan.baidu.com/article/db64ec94cefd7e.html赞同 333 条评论分享收藏感谢收起写回答图片来源：视觉中国（图文无关）上个月结束的中央政治局会议上，高层对于房价的态度已经由“遏制过快上涨”转变为“遏制上涨”。中央调控房价的决心是显而易见的。据中原地产统计，月份，楼市调控次数高达260次，在刚刚过去的7月份，调控政策更是密集，发布了超过70次。在此背景下，今年房地产商的日子显然不好过，申万房地产指数自2月以来，已经连续下跌超6个月。
申万房地产指数月K线走势昨日（9日）晚间，楼市传来的一则消息，让买房刚需族欢呼的同时，也让地产股喘了口气：9日，中国工商银行和中国农业银行下调上海首套房利率折扣，从95折降至9折，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。10日上午，记者拨通工商银行上海分行电话，工作人员向记者表示这一情况属实，待后续公告出来后会正式开始施行。另据中原地产首席分析师张大伟测算，上述两家银行在上海的首套房利率从4.66%降低到了4.41%。如果按照100万贷款30年计算，每个月减少150元的月供。此前，广州已有多家银行宣布下调房贷利率。除上海广州等一线城市，部分二三线城市也开始下调首套房贷利率。受上述消息影响，今天（10日）上午，A股市场上地产股普遍普遍高开，万科A一度涨逾6%，招商地产、广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升；港股市场方面，碧桂园涨幅一度超5%，中国恒大涨幅一度超8%。但上述地产股随后涨幅收窄，显示出投资者对房地产公司未来业绩仍有分歧。
10日上午万科A股价走上半年上海楼市销售冷清需要指出的是，此次工行、农行降低上海首套房房贷利率是在当地楼市近两年销售冷清的背景下做出的。大部分人买房离不开贷款，来自中国人民银行上海总部7月17日公布的最新数据显示，今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元，同比少增914.20亿元，换句话说，今年上半年新增的个人住房贷款金额，只有去年同期的23%。同样萎缩的还有成交量。来自房天下的数据显示，今年7月，上海一手房成交套数为6207套，而去年同期是5617套，要知道2015年7月的成交量是10508套。也意味着，自2015年10月份出台“沪六条”后，上海楼市调控效果开始真正显现。
数据来源：房天下数据寒冷的背后是调控政策的严苛。据中国证券报今年6月报道，今年以来，上海一手房调控愈发收紧，不少开发商反映，年初还少量放行高端项目预售许可证（简称“预售证”），而近期上海市中心单价10万元以上的项目预售证几乎无一放行，甚至价格报批都不予受理。一方面是严控预售证的发放，目前沪上单价5万元以上的商品住宅都在排队等预售证。另一方面因为获批售价大大低于预期，亦有开发商主动不领预售证，“捂盘”惜售。一个值得注意的细节是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要职责是住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，短期内上海楼市管理和严控并无放松可能。房贷利率上涨或近尾声融360数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。值得一提的是，上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。但近一年上升城市的数量，呈现连续波动并下降的趋势，近三个月城市数量变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。数据显示，2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。融360大数据研究院分析认为：近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2-3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。申万宏源固收研究在其最新研报中称，首套房贷利率进一步上升加大销售增速下行压力及地产企业回款压力，在资金来源承压的情况下预计地产企业拿地也会进一步放缓。今年资金来源方面，开发贷收紧，债券及ABS放量，但都是集中在高评级大房企，截至18年8月9日，今年AAA房企发债规模为1314亿元，AA+发行490亿元，去年全年AAA、AA+分别发行亿元。记者注意到，8日，地产龙头万科就在7月经营电话会议上表示，今年整个大环境从紧的背景下，公司的融资成本略有上升。万科指出，今年上半年的融资利率水平相对去年同期大概上浮了0.1%-0.2%，开发贷大概在基准利率的基础上上浮约10%左右。上海中原地产分析师卢文曦曾对媒体表示，7月和8月是传统的楼市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年银行放贷收紧、没钱可贷，到了年底银根更紧，就怕到时候即便供应量增加了，房贷这块又跟不上。所以今年开发商会很被动。”专家：未来一年将是楼市低谷期易居研究院副院长杨红旭在接受中新社采访时称，楼市这次的下行周期可能会比较长。主要是因为，这次上行周期比较长，过去通常为一年半到两年，这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右，这次估计要拉长到2年甚至3年。至于下行的程度，杨红旭认为，从房价的角度看，不同城市会有所差异，热门城市房价涨幅大的可能会下跌15%左右，局部地区如环京地区已经下跌了40%。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点，他认为当房价下跌的时候，说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出，今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。顾云昌表示，房地产市场具有明显的周期性，一二线城市和三四线城市有轮动效应，目前三四线城市经历了一波上涨，一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。顾云昌进一步指出，在当前国内外环境背景下，国家财政政策和货币政策有所调整，释放出来的资金流动性，需要避免进一步刺激楼市。同时，在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松。在此背景下，2018年年中中央政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。一周时间后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。“一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。（来源：每日经济新闻）沐林|编辑河南经济报新媒体中心│出品特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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48小时排行楼市重要信号：房贷利率或将见顶！
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　　7月份，中国宏观政策发生转变后，金融政策也慢慢发生转变！
　　先是7月17日，2018年中央国库现金管理商业定期存款(七期)招投标结果公布，结果中标是3.7%，而上一次是4.73%(6月15日)，仅仅过一个月的时间中标相比之前大幅降低，央行引导市场利率下行的意图明显。
　　紧接着，作为衡量市场利率指标的银行间同业拆借利率和10年期国债收益率显著走低。
　　1、下面是银行间同业拆借利率
　　2、下面是10年期国债收益率
　　通过上面两张图我们可以发现，市场利率是在年初开始走低的，而下降得比较快的时候则是在7月份，也就是财政和货币两大政策发生转变的时候。然而大家好奇的事出现了，2016年至今，市场利率变化分为两个阶段：一是2016年底-2018年初市场利率整体是上升的；二是2018年至今市场利率已经基本见顶。
　　那么在这样的情况下，对楼市影响比较大的房贷利率会出现什么变化？
　　今天(8月8日)，大数据研究院发布的中国房贷市场报告涉及到的房贷利率走势图引发关注：
　　融360监测数据显示：2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。
　　上面的数据告诉我们：
　　1、全国的房贷利率在过去一年当中仍然是上升的，也就是说楼市执行的是定向加息的政策：市场利率微跌，但房贷利率却继续上升。
　　2、首套房的房贷利率虽然仍然在上升，但是涨幅已经明显收窄，根据融360监测数据： 2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。
　　也就是说未来几个月，如果房贷利率涨幅继续收窄，那么房贷利率将很快见顶！
　　这当中折射出了什么信息？
　　一、我之前说过，基准利率和市场利率好比两个人在手拉手，一个走得太快，肯定会牵拉后面一个人，反之，如果后面一个人走得太慢肯定拖累前面一个人。现在市场利率和房贷利率原理和上面是类似的，市场利率微跌了肯定会制约房贷利率的上涨。
　　二、2018年至今，市场利率见顶的原因有3点：1、之前跟着美联储加息，市场利率上升太快，对经济的负面影响显现，一时还消化不过来。2、目前国内的经济环境不支持利率继续上升，面临国际和国内两大压力，不说你应该都懂。3、市场利率虽然上升，但基准利率一直没动，维持在2015年的水平，也会对市场利率带来拖累。
　　三、虽然市场利率微降，但我们没法预测到房贷利率是否下降，或许只是顶部横盘。因为楼市政策仍然继续收紧。8月7日住建部继续表态：楼市调控不力(地方)，坚决问责。监管层继续收紧楼市政策的主要原因在于防止宏观政策转为宽松后大家一致性预期地买房，防止失控。
　　四、整体而言，虽然楼市政策仍然比较严，但利率下降的背景下仍然对买房人构成利好。其一，政策转变后有些银行已经加大信贷投放，比如近期工行公司部对各分行下发文件，要求：原则上公司贷款有效储备不得低于两个季度的投放额度，并做好随时投放的准备，特别是对重大在建工程项目要加快投放。
　　虽然他们指的不是房贷，但是在信贷放宽的情况下，房贷肯定能受益，结果是下半年的房贷额度会比想象的宽松一些。
　　其二，不知道大家有没有看过一则数据：2018 年 6 月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长 12.7%，而本外币住户贷款余额同比增长18.8%。也就是说中国过去的信贷增长、经济增长主要仍是依赖居民购房来拉动。以前是这样，以后也不会那么快发生变化，在今年面临这么复杂环境下更是如此。这告诉我们虽然楼市政策很严，但不可能全面收紧。
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你这个公式需要算多次？
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