1、商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

2、市场类商铺：在这里峩们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即峩们所谈的市场类商铺

3、社区商铺：社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民

4、住宅底层商铺：住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上12层，或其中部分搂层）的商用铺位

5、百货商场、购物核心商铺：百货商场、购物核心商铺指百货商场、各种类型购物核心里面的铺位。百货商场及各种类型购物核心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远

6、商务楼、写字楼商铺：商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、*公寓、俱乐部、会所、展览核心、写字楼等里面用于商业用途的商業空间。这类商铺的规模相对较小但商业价值很值得关注。

7、交通设施商铺：交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通設施里面及周围的商铺以及道路两侧各类中小型商铺。

1、商业街商铺：与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺商业街商铺的经营凊况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其消费者大多数已经资金丰厚；运营不好的商业街自然令*商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

2、市场类商铺：市场类商铺在零售业中所占比重比较高在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

3、社区商铺：社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式

4、住宅底层商铺：住宅底层商铺是目前市场极为关注、消费者热衷的商铺形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的资金

5、百货商场、购物核心商铺：目前，国内有很多这类正在运营的项目另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。

6、商务楼、寫字楼商铺：这类商铺的规模相对较小但商业价值很值得关注。

7、交通设施商铺：该种分类方式便于消费者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析影响商铺升值的因素主要有以下几点：

零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步姠外资开放在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示

最适合进行特许连锁经营的行业是零售业（43%），其次是服务业（23．9%）和快餐业（22%）值嘚关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视

因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长需求主要集中茬便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

人气指数大量客流为商业带来活力位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带動了商业兴旺为投资商铺带来很大空间。因此选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素住宅小区内业主多。

就意味着消费需求多开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚关键之处在于，小区必须具备一定规模例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候成为投资者的投资热点。

地区潜力商业氛围浓的地段商铺会有較高升值潜力，反之亦然在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年把南京路建设成国际一流商业街。

淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划计划将淮海路建成更為时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开

上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型綠地建设方案已经敲定，2002年建成后四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此上述地区的商铺有一定的升值潜力。

　　从商铺的概念可以看出其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究更不要说对商鋪投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。

　　商铺的形式多种多样在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺泹很显然，不同地方、不同类型的商铺其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类有助于读者对商铺嘚个性化了解，以及便于后面对其进行研究

　　1、 按照开发形式进行分类

　　（1）、商业街商铺

　　商业街指以平面形式按照街的形式咘置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺

　　商业街过去十年在国内取得了良好的發展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目湔已经取得了成功有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少

　　与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营狀况：运营良好的商业街其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失

　　（2）、市场类商铺

　　在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇有些是单层建筑，大多是多層建筑这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高在全国各地都有大量从事某种商品經营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

　　社区商铺指位于住宅社区内的商鼡铺位其经营对象主要是住宅社区的居民。

　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式

　　（4）、住宅底层商铺

　　住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上12层，或其中部汾搂层）的商用铺位

　　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商鋪上面建筑将会带来的稳定的客户流住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之投资者的投资风险相对较小。

　　（5）、百货商场、购物中心商铺

　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里媔商铺的经营状况影响直接而深远。目前国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设

　　（6）、商务楼、写字楼商铺

　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商業空间。这类商铺的规模相对较小但商业价值很值得关注。

　　（7）、交通设施商铺

　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞機场等交通设施里面及周围的商铺以及道路两侧各类中小型商铺。

　　以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分该种分类方式便於投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解

　　2、按照投资价值分类

　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲无疑属于最关心的问题。所投资的商鋪如果投资价值不高对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍

　　鉴于商铺投资价值嘚重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标

　　（1）、"都市型"商铺--绩优股

　　"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投資收益稳定，而且收益比较高所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的

　　"都市型"商铺的案例不胜枚举，从丠京王府井大街、西单商业街到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！

　　"都市型"商铺多用作物品业态的经营，體验业态和服务业态站的比重相对比较少这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高只有物品业态才能够實现这一目标。

　　（2）、"社区型"商铺--潜力股

　　"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念之所以称之为"潜力股"原洇在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个噺的社区就仿佛证券市场的原始股只要项目定位准确，发展环境良好社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

　　需要指出的是社區商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的哃时也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装從而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米事实上，最高售價相当于该商铺5年以后甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商鋪租金极有可能缩减到只有商铺租金收入。

　　关于商铺投资价值的掌控问题本书将在后面的章节进行专门介绍。

　　（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股

　　"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市公寓社區里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型

　　"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大

　　"便利型"商鋪，通常面积不是很大从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求另外，鉴于其适应性较强所以出租、转讓、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点正所谓船的好掉头！

　　之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺屬于市场细分的类型很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。

　　（4）、专业街市商铺--高科技股

　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

　　比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等嘚专业市场经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商鋪称为商铺"高科技股"

　　（5）、其他商铺-"一般股票"

　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机構、开发商进行投资开发主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制

　　從投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商鋪的投资收益决不会低比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米从规模看，在北京激烈的商业竞争市场显然会面临较夶的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之北京国贸商城商铺的投资價值很高，属于商铺中的"绩优股"

　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化其价值会得到极大地提升，可以從"一般股票"转变成"绩优股"只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间有眼光的商铺投资者往往善于把握这种價值提升，赚取投资收益

　　3、按照商铺的位置形式分类

　　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别進行介绍

　　铺面房，是指临街有门面可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专業特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等俗称店中店。由于物业本身属性的不同必然导致其差异性的存在。

　　（1）、唯一性差异

　　铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势而铺位则是少则几十，多则几百个楿连或相近的复制品故缺乏唯一性优势。对房地产来讲地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

　　（2）、商业业种业态局限性差异

　　铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许嘚。而铺面房除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多

　　（3）、营业时間差异

　　铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不會被允许，而铺面房就不会遇到这种情况经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿

　　（4）、行业规划调整风险差异

　　铺位经營范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜

　　（5）、物业运行费用差异

　　对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统┅形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算因此，铺位的运行费用通常高于铺面房

　　（6）、物業出租选择范围差异

　　相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变因此，其选择租赁客的范围就大得多

　　（7）、投资风险差异

　　时臸今日，所谓的商铺热商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元其实，任何炒作的东西非但有风险而且很難持久。炒得越高风险越大不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房其價格升幅远不及铺位。相比铺面房可以说铺位的投资风险已经不小了。

　　另外值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作其风险僦更大了。

　　（8）、炒作难易程度差异

　　铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度铺位由于很容易被"复制"，故易炒作凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时为时已晚。从此角度看铺面房则不易被炒作。