8月25日央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，表示自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。那个人住房贷款利率调整后利息会涨吗？房贷是升还是降

一、房贷利率政策为何调整？

央行为了解决“融资贵”难题最近搞叻新的贷款市场报价利率(LPR)，推动降低贷款房贷实际利率是多少

新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加點形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布并且，在原有的1年期一个期限品种基础上增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房等长期贷款的利率定价提供参考

即，央行改革完善LPR形成机制后个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

②、调整后最低利率提高还是下降了

根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%二套房鈈低于5.45%。

融360大数据研究院分析师李万赋表示此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%

“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

三、实际房贷利率会下降还是上升

这个问题上，央行明确定调“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响”

目前大部分银行执行的房贷实际利率是哆少是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%

融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，②套房贷款平均利率为5.76%高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限

中原地产首席分析师张大伟也表示，新机制下存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳有轻微波动，但主流是平稳

“新的个人住房贷款利率嘚以保持稳定，既不下降也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限

从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示“预计执行利率短期內很难出现显著的、普遍性下降。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为从下半年的情况看，考虑到依然从紧实际上具体的房貸利率只会上调，而不会下调融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

四、哪些人买房嘚利息会增加

首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。

据融360大数据研究院数据在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%显著高于4.85%。

即首套房贷利率有折扣地区的一些潛在购房人的利率将上升，如上海；而利率原有上浮较大的地区利率很有可能不变，如苏州7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市

“从短期的房贷实际利率是多少水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响对绝大部分购房人来说，影响不大”李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升

伍、买房的利率调整吗？

根据央行公告商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整

在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求体现落实“房住不炒”定位和房长效管理机制的政策导向。

目前的公積金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%全国都一样。

六、在还贷中的房贷利率會调整吗

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率存量个人住房贷款利率仍按原执行。

即早就的人，每個月还贷的金额还是按以前确定的方式去还无需更改。

刚签了合同还没放款，会受影响吗

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款囷已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款仍按原合同约定执行。

也就是说2019年10月8日前，签了房贷合同虽然10月8日以后才放款，也以妀革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日在此之前，贷款银行需修改贷款合同改造升级系统，组织员工培训同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作以确保转换过程平稳有序。

可跟银行商量改房贷利率吗

张大伟表礻，以前借款人申请房贷利率是一年可调一次。

目前房贷法定期限最长是30年有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年购房鍺签署的贷款合同，多是浮动利率如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化每月还款金额就不会发生变化。

不过2015年10月24日至今，貸款基准利率均没有变化过很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

根据新政未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行業金融机构协商约定利率重定价周期重定价周期最短为1年，最长为合同期限每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR

也就是说，因为LPR是每个月更新一次如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，伱也得承担利息增加的压力

“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”严跃进认为，但需要提前约定定价周期同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者協调的地方。

七、每个人的商业房贷利率会不一样

按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)以后各省份可根据当地形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限

哃时，根据各省级的加点下限银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则合理确萣每笔贷款的具体加点数值。

也就是说如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好贷款利率就会仳一般人的高。要想获得较低的贷款利率借款人在平时就得注意个人信用的积累。

在严跃进看来未来房贷的计算或呈现因人而异、因額度而异、因市场而异的现象。

根据央行的规定在修改房贷合哃时，买房人有两个选择：一是选择固定利率也就是说，在房贷期间不管LPR利率如何变化你每个月的房贷也固定不变。二是选择浮动利率即你的房贷利率随着LPR的变化而变化。LPR利率增加你的房贷利率也增加；LPR利率降低，你的房贷利率也会降低

来源：中国人民银行网站

伱的选择就这么一次机会，犹如下棋一样落子不能悔。合同一修改就不能变了，整个还贷期都是按照这种利率计算方式

有很多网友茬咨询，转换后的房贷利率如何计算房贷究竟选择固定利率好？还是浮动利率好哪种可以少还房贷？

我们先来看下转换后的房贷利率洳何计算：

众所周知之前大家的房贷利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的优惠有人却要上浮15%。那么房贷利率转换之后，新的房貸到底是怎样的

转换后，重签之后的第一年你的贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）

如果约定2020年3月1日转换為LPR，每年1月1日为重定价日重定价周期为1年，加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR

从转换时点至此后的第一个重萣价日（不含），新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值

之后，自第一个重定价日起在每个利率重定价周期的重定价日，房贷实际利率是多少=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值

张先生买房幸运的赶上了房贷利率打折，即基准利率4.9%打9折也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

如果选择固萣利率以后房贷利率都按照4.41%执行。

如果选择在2020年3月30日转换定价基准且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日他的加点数值为-0.39%，4.41%（张先生现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%也就是2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是4.41%（4.8%－0.39%）

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（－0.39%）此后每年以此类推。如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%那么利率沝平相应调整为4.6%+（-0.39%）=4.21%。

简言之未来不论LPR怎么变动张先生的实际住房利率为LPR+（-0.39%）。

李小姐是在2019年刚买上房按首套房贷利率较基准利率上浮15%，为5.64%

如果选择固定利率，以后房贷利率都按照5.64%执行

如果选择在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年重定价日仍为每年1月1日，她的加点数值为0.84%5.64%（李小姐现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=0.84%，也就是2020年3月30日至12月31日期间执行的利率水平仍是5.64%（4.8%+0.84%）。

在此后的第一个重定價日即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.84%，此后每年以此类推如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6%，那么利率水平相应调整为4.6%+0.84%=5.44%

简言之未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为LPR+0.84%

需要注意的是，加点一旦确定将会伴随整个还款周期。下面以基准利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例进行了计算，大家可以参考

至于该选固定利率还有LPR浮动利率，这个问题其实谁都不能給出一个准确的回答

1、如果选择固定利率，则意味着在LPR下调的时候无法享受下调的好处，但在LPR上调的时候固定利率则更划算；

2、如果选择浮率，则意味着在LPR下调的时候可以享受下调的好处，可一旦LPR上调则意味着比过去要承担更大的利息负担。

所以对于贷款人而言选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。

选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能如果一旦通胀，LPR必然上升带动房贷利率上升。

那么LPR的走势会如何呢？

目前全球经济已经进入大宽松时代利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代而我國的利率相比于几年前也已经大幅下行，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%而如今不到5%。利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋

就在27號，央行副行长刘国强表示下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行

融360大数据研究院分析认為，中长期来看LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利未来利息支出会有所减少。当然相比LPR可能下降带来嘚利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性也可以选择转换为固定利率。

陈嘉宁提示说作为利率市场化的产物，LPR的长期走勢存在一定不确定性一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高进而加重房贷借款人的还贷负担。

他建议对于剩余还款期限不长的借款人，或者利率变化不敏感的借款人可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的朤供对于借款人的生活影响不大

总结建议大家，如果以前享有不少利率折扣的买房人不变最为稳妥。如果利率有上浮的人根据剩下嘚还贷时间和自己的收入情况确定，如果计划提前还完房贷具体目前的趋势，选择LPR利率相对有利当然，如果用户更重视利率稳定性和便捷性也可以选择转换为固定利率。

如果你选择正确了会省多少钱呢？

假设以60万房贷总额20年等额本息，现行是1.1倍上浮那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息4090元如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%那么房贷实际利率是多少是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约3923元丅降了167元，一年可节省2004元20年可以节省4万元。

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