记者实地调查！杭州湾的房子，到底值不值得投资？
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上周末，宁波出台了针对杭州湾新区、奉化区（锦屏、岳林两个街道）的新购房产施行2年限售政策，即在上述区域范围内新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权属证书满2年后方可转让。连夜出台房产限售新政，看来确实挺热了！而这使得最近一年来在温州颇受关注的杭州湾房产投资问题，再次成为温州坊间关注的焦点。为此，温州商报记者为了还原市场真实的一面，深度了解杭州湾新区的房地产市场行情，通过实地走访、调查，发现杭州湾新区购房存在不少“套路”。至于值不值得投资？你们可以自己判断。将“国家级经济开发区”吹嘘成“国家级新区”移花接木，变相抬高当地项目品质 其实，杭州湾新区全名为宁波杭州湾新区，位于宁波慈溪北部，其新盘最集中的金源大道至宁波市中心三江口直线距离约60 公里（相当于市区大南门至苍南灵溪）。本轮“杭州湾热”就是从杭州湾新区开始，如今已蔓延至周边的慈溪、余姚甚至嘉兴、绍兴境内的沿杭州湾区域。当前，市民赴杭州湾购房以中介经纪人宣传、跟随亲友购房两个途径为主；购房目的均为投资；房价低、发展前景好成为购房者投资的主要因素。杭州湾新区今年春节后，我市曾出现赴杭州湾购房高峰，几乎每天都有多辆开往杭州湾新区的大巴车载着购房者前去看房，中介经纪人也不断在微信朋友圈发布杭州湾新区售楼处人山人海场景的照片、视频，令不少市民心动。然而，不少购房者对杭州湾新区均存在不少误读，例如将国家级经济开发区的杭州湾新区误以为“国家级新区”，或将其与“环杭州湾大湾区”混淆等，对购房预期及投资判断造成影响。而实际上，截至2015年9月，我国共有国家级经济技术开发区219家，内地每个省区均有分布，其中江苏省最多有26家，其次是浙江省21家，山东省15家；而国家级新区全国只有19个：除上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、河北雄安新区等外，我省仅浙江舟山群岛新区是。杭州湾新区同时，一些温州本地中介经纪人、当地销售人员均存在混淆概念、夸大其词现象。在慈溪城区的保利·府院江南，销售人员将杭州湾新区与雄安新区、上海浦东新区并称为“国家级新区”，而一旁的中介经纪人不断贬低温州本地楼盘，称该盘的楼间距、长阳台、下沉式泳池“温州没有”。上周，记者前往杭州湾新区及周边慈溪、余姚等地进行实地走访。从慈溪城区到杭州湾新区金源大道确需约40 分钟车程，而非一些楼盘、中介经纪人所宣传的15 分钟车程，沿途以农村为主，新区显得较孤立。记者发现，几个楼盘售楼处门口的“浙C”牌照车辆以轿车、商务车为主，并未看到大巴车，售楼处内确实有一些操温州口音的看房者，与此前宣传的人山人海相比，看房人数已大大减少。这些楼盘的价格相差不大，一般在元/㎡，不少均为90㎡左右的刚需户型，总价在100万元左右。在杭州湾新区南侧的星河·荣御，销售人员同样将杭州湾新区称为“国家级新区”，中介经纪人则称此处为杭州湾新区最中心的位置。在杭州湾新区金源大道周边新建、在建住宅较集中，包括世纪城、合生国际新城、绿地·海湾。该区域东侧为产业集聚区，包括方太、吉利、上汽大众等知名品牌，但记者也有看到通过烟囱排放气体的热电厂。此外，杭州湾新区还有湿地公园、方特东方神画主题乐园等，吸引了不少周边地区的人前来游玩。巨无霸项目多了去，供应量不是一般的大说部分楼盘温州投资者占了很大部分除各种过度解读之外，记者发现杭州湾新区住房供应量极大。其中，已建成的世纪城占地2600亩，总建筑面积600万㎡，住宅达3万余套，还包括购物中心、商业街、星级酒店、写字楼等，已基本建成。另外，部分在建的合生国际新城占地3000 亩，总建筑面积300 万㎡。绿地·海湾规划占地5000 亩，住宅3万余套，当前项目一期已获得土地800 亩，开发住宅2000 多套。再加上周边其他住宅项目，当前杭州湾新区建成及在建的住宅达10万余套。看了绿地.海湾售楼处后，确实容易头脑发热，10万余套什么概念？去年一年温州市区新房销售才16164套。而另据宁波市房产交易信息服务网信息显示，去年10 月至今，杭州湾新区开盘商品房达8297 套，其中绝大部分为住宅，多数楼盘剩余房源不多。此外，今年杭州湾新区计划供应住宅用地4494.9 亩。今年4 月9 日，杭州湾新区13 幅商住地块集中出让，13 幅地块全部成交，被七家房企瓜分，总出让面积3063亩，总建筑面积373 万㎡，预计可供应3 万余套住房。杭州湾新区据万豪地产提供的数据称，今年4 月份以来，仅该中介机构在包括杭州湾新区、慈溪、余姚、平湖等地在内的沿杭州湾区域成交的房源就超过500 套，一般情况下这些楼盘，温州人占30%左右，上海人占50%左右。而当地一些新盘的销售则称温州人占比超过50%，甚至有的楼盘达七八成。看看房产投资者和普通市民对这件事是怎么看的？市民陈女士：一直想购房投资，曾在市区看过多个新盘，最终她于上月在杭州湾新区购买了一套房子，她认为杭州湾新区非常有发展潜力，规划好，产业发达，房价低，预计将有大量人才涌入，具有较好的投资前景。她还鼓励身边的亲戚、朋友都去看看。市民许先生：也于前阵子在杭州湾新区购买了一套房子，但现在有点后悔。原本担心钱放着会贬值，去现场脑子一热就买了，但现在又担心高位接盘了，像这种在滩涂上建起来的城市，万一后期规划、建设不好，或经济下行，房价就可能下跌。市民郑先生：我曾跟随“看房团”前去杭州湾看房，但没有购买。目前那里人气不足，都是炒房团在买，规划都是中长期，几年内难涨，所以继续观望。市民余女士：之前被中介经纪人带到杭州湾新区周边慈溪、余姚的小镇上看房，周边环境较差，最终打消念头。市民王先生：现场宣传均与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区这些国际大都市湾区对比，明显夸大宣传，事实上周边以第二产业为主，要对比也应该是日本阪神工业区、德国鲁尔区。慈溪当地市民谢女士：杭州湾新区距离慈溪城区需40分钟车程，身边的亲友均认为那边比较偏远，且担心有地面沉降与工业污染，即使此前单价仅五六千元身边也几乎没人购买，个别买来投资的一开始也被套牢，直到近年来上海人过来炒房才有所上涨。专业地产机构相关负责人对此又是怎么看的？潘明荣（温州万豪地产董事长）：购买杭州湾新区的房子属于较理性的长期投资行为，而并非短期投机，因此近期推出的2 年“限售”影响不大，有别于“限购”，对当地来讲不仅能吸引资金，还能留住资金。但是，许多购房者由于对当地情况不了解，加上房价较低，易产生冲动购房，因此购房者需加强辨别，不建议购买杭州湾新区外围小镇上的楼盘。刘忠义（行动者地产渠道部负责人）：近十余天时间里前往杭州湾新区看法的热度已有所减退，此前不少投资客跟风前往杭州湾新区购房，同时不少当地房企也前来温州对接项目推广，包括许多烂尾、难卖的楼盘也打着“杭州湾”的噱头针对温州人营销。因此购房者对当地项目需进行实地考察、筛选，不要盲目购买。杭州湾新区陈好（温州合致地产机构董事长）：环杭州湾新区与粤港澳大湾区不同，尚未得到国家层面的政策支持，再加上当地土地供应量大，有不少存量商品房，且新区成熟尚须一个过程，预计价格上涨幅度有限。同时，杭州湾新区2年“限售”政策推出，加上商品房建设时间，想要出手还需4-5 年时间，周期较长，市场变化难判断。因此在坚持“房住不炒”的背景下，购房者不能盲目跟风，需谨慎投资。虽然“杭州湾热”导致大量资金流出，但温州人本身就有投资外地楼市，因此不会对本地楼市造成影响。同时，温州正在从沿江城市向滨海城市发展，同样具备发展“湾区经济”的基础与平台，应加强对科技与资本的投入，实施“人才战略”，并打造良好的营商环境，以吸引更多人才、投资商，以进一步提升人口吸纳能力，推动城市化，使房价有支撑，消除泡沫。业内人士：杭州湾新区的发展仍是一个长期的过程，而较高的佣金让不少中介经纪人在宣传时推波助澜，误导购房者，使不少人对杭州湾新区产生一些误读。延伸阅读：宁波杭州湾新区：前身为浙江慈溪经济开发区，位于浙江省宁波慈溪北部，杭州湾跨海大桥南岸，全区规划陆域面积356 平方公里，海域面积350 平方公里，现辖1 个镇，拥有常住人口23 万余人。自2010 年2 月挂牌成立以来，已经拥有国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、省级产业集聚区、省级海洋经济集聚区、省级高新技术产业园区等名片。在5 月9 日举行的全省对外开放大会上，省委书记车俊宣布：省委、省政府将推出10 项新的对外开放重大举措，其中包括下大力气把杭州大江东、宁波杭州湾新区打造成为标志性、战略性改革开放大平台。环杭州湾大湾区：又称杭州湾经济区，包括上海、杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山7 个城市。去年12 月，省长袁家军表示：将杭州湾经济区建设成为全国现代化建设的新样板、全球新经济革命的重要策源地、长三角区域创新发展的新引擎，力争到2035 年建成现代化世界级大湾区。&来源：温州商报、温州好多房，版权归原作者所有
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
备注：本房为满二唯一，免收营业税（如非普通住宅，需收取营业税）和个人所得税。税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房源不同有差异，详情请咨询经纪人。
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项目名称：杭州湾.星河荣御
我们项目位于智慧产业园的南洋小镇板块，既是服务新区产业发展配套功能服务区块，同时也是新区统筹发展的重要建设板块。南洋小镇板块更是政府着重打造的一个城市副中心。打造出是一个宜居、宜业、宜游、生态、生产、生活板块。
楼盘位置：杭州湾利时广场旁
总& 户 数：1024套
本期房源：150套 住宅 洋房&
在售面积：90平-115平-125平-150平
在售层高：高层层高2米9，洋房层高2米9。
首& & & 付：首套3成& 二套4成
楼& 间 距：93米 洋房41米
物业公司：星河国家1级物管
物业费用：2.1元
入户大堂：5.7米高
交房时间：2019年9月
幼儿园实验幼儿园、中小学庵东实验学校
利时商业中心、南洋商业中心、大润发购物中心、杭州湾医院
除了便捷的交通，我们的配套也十分的完善。家门口就是一个集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的新型商业广场：利时广场。里面有（星乐汇、千家易麦购物超市等等）广场斜对面还有个大润发大型商超和南洋小镇的沿街商铺。不管是平时买买菜，购购物，逛逛街。都是能满足你的日常生活所需，旁边还有实验幼儿园、实验学校、东二小学、东二中学、新区医院等配套。是*有居住氛围的板块。
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4年涨5万左右一平。100平米的话，能给您省下不少钱。如有需要欢迎来电咨询项目的具体情况，以及近期优惠情况。随着现代人生活水平的不断提高，现代人越来越注就4年的时间，500多万就挣到手了。毕竟涨500万比挣500万要容易的多了！这就是为什么那么多人喜欢投资的原因。在浙江省嘉兴市，2015年的时候，房价7000一个平方，2017年年底，房价涨到了1.5万，有的高达2.2万一平，就2年的时间就翻了2-3倍。这就是房产的魅力。有房和没房的区别： 在买房这件事上，很多人，尤其是20多岁的年轻人，会理直气壮的说：没有房子那又怎么样？ 活到35岁后，很多人才会明白：没有房子，你什么都不是。 活到中年，才能更深入地体会到什么是圈子，什么是层次，什么是差距，什么是卑微，什么是失落。 看吧，微信的朋友圈里，那些中学同学、大学同学、以及各路朋友，他们在晒豪宅，晒香车，晒奢华，晒品味的时候，连房子都没有的你，难道晒你那仍旧遥不可及的环游世界梦吗？ 相信，你肯定看过这样一段话： “乡下人到县城买房，县城人到省城买房，省城人到北上广买房。”不管在哪里买房，现在就是非常好的时机！ 限购，对于有购房资格的刚需来说：“目前的限购，反而是非常好的时机！杭州湾江南大院你要是知道这几点，能买到低价2、利于提高投资购房者的信誉度。因为房产的难买性，重衣食住行的质量和品味。可是随着近年来房地产行业的不断发展，以及大中小城市房价的不断飙涨，国人越来越关心衣食住行中住所以拥有房产变成了占有资产、具有资金实力的很好证明。这对于提高投资购房者或房产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。3、易于获得金融机构的支持。由于可以将房地产作为物，所以置业投资者较容易获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。
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中国经营报V房产
“在售项目剩下的房源很少，基本上刚推出就会被抢光，而且大约九成购房者是投资客。” 5月30日，《中国经营报》记者在走访宁波杭州湾新区的绿地铭庐公馆售楼部时，销售人员如此表示。
位于浙江省宁波市北部的杭州湾新区，北沿杭州湾跨海大桥与上海相连，西侧是钱塘江出海的必经之地，近年来，正逐渐从长三角区域最大的一片滩涂卖力“蜕变”成房地产新兴战场。
连日来，记者实地走访杭州湾世纪城、绿地海湾、合生杭州湾国际新城、绿地铭庐公馆和星河荣御等楼盘发现，该区域投资炒房现象火爆，部分楼盘的房价在短短两年内上涨一倍，而楼盘周边配套欠缺，为大面积荒地，项目空置率也偏高。此外，部分项目还存在拒绝公积金贷款、偷面积和开盘前收取意向金等违规行为。
近日，宁波市杭州湾新区开发建设管理委员会（以下简称“杭州湾新区管委会”）首次发布的楼市调控政策提出，新建商品住房和二手住房，须取得不动产权属证书满2年后方可转让。不过，多位投资者和中介人士告诉记者，新政对当前的购房投资行为影响不大，二手房还由此出现了涨价趋势。
投资客暗流涌动
应先生是余姚人，开出租车已将近十年。十年里，他见证着杭州湾新区从原来“茫茫滩涂”到如今高楼林立的过程。随着杭州湾跨海大桥建成通车，吉利和大众等大型车企入驻杭州湾新区，一系列汽车零配件工业企业落地生花。
5月29日午后，天色灰暗，应先生载着记者行驶在杭州湾新区滨海二路，多家化纤、电镀、轴承等工厂排列在公路两旁，远处的工业烟囱排出乳白色的烟雾。
“虽然位置偏远，荒地面积多，但房价上涨很快，许多余姚人过来投资购买，两年前5000元/平方米的房价现在早已过万。”应先生指着车窗外的住宅大楼说，年初准备和朋友到杭州湾世纪城投资购买房产，但被告知已全部售完。
据了解，位于杭州湾新区滨海大道与滨海二路口的杭州湾世纪城，是该区域商品住宅最密集、配套设施最为齐全的项目之一。在该项目的售楼处，销售人员再三向记者推荐投资购买公寓，其表示住宅项目只剩下4期的几套大户型房源，均价为1万元/平方米左右。“温州购房者过来买起来狠，经常买下整层公寓，有的人一口气投资买下两层楼。”销售人员介绍称，除了温州，上海、宁波、嘉兴和安徽等地的投资客也较为常见。
此前采访中，一个工作日的下午，记者在该项目售楼处观察到，大厅里人群熙熙攘攘，沙盘四周聚集了不少购房者，数十张茶座基本上无一空位，广播里不断传来销售人员的呼喊声，直到晚上8时，大厅里还有多位购房者在看房。
同样位于杭州湾新区北面的绿地海湾项目，也有不少看房客户。近日，记者以购房者身份探访时，销售人员介绍称，6月份即将开盘售出别墅项目，按照1000元/平方米的简装标准铺设地板，墙面粉刷完毕交付，因此均价为1.1万~1.2万元/平方米。此前举行过5次开盘仪式，4000多套房源甫一上市便很快售罄。
在和当地房产中介、楼盘销售负责人交谈过程中，记者了解到，杭州湾新区近年来开发了约十个楼盘，大部分楼盘去化速度较快，所剩房源不多。在实地走访绿地海湾、合生杭州湾国际新城、绿地铭庐公馆和星河荣御等项目时，均被告知仅剩余少量房源。绿地铭庐公馆楼盘销售负责人介绍，目前区域内几个楼盘基本均被卖空，正在积极蓄客准备再次开盘。
指定银行冻结存款认筹等违规频仍
独特的地理位置和逐步完善的基础设施，促使杭州湾新区引来世纪金源集团、合生创展和绿地等多家房企争相竞逐。中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，杭州湾新区是宁波区域的价值洼地，均价低于周边城市，随着“十三五”规划的大交通体系逐渐落地，新区升值预期更加显著。
不过，楼市火热背后，记者在采访中发现，部分楼盘存在拒绝购房者使用公积金贷款、偷面积等乱象。
5月29日晚10时许，杭州湾新区海洋二路的绿地铭庐公馆售楼中心门口，7名来自温州的购房者神情严肃，在和销售人员密切商谈后开车离去。“担心开盘时抢不到房，他们每人认筹3套，准备用作投资。”销售人员面色疲惫地介绍说，项目共有18幢楼，分成两期开发。预计6月份首次开盘推出404套房源，均价1.1万元/平方米，目前认筹客户已达到700余组。
记者参观该项目88平方米和117平方米户型的样板间时发现，北面小房间的地面上贴着警示线。销售人员透露，沿着警示线以外的区域都属于赠送面积，交付时会有一堵墙，敲破后可改装使用，四号楼和五号楼北面的阳台区域都能增加10~20平方米的空间。“这就是所谓的偷面积。”该名销售人员明确表示。
同时值得一提的是，该楼盘取得预售许可证后，还未正式开盘，但是有意向购买的客户必须将5万元存到中国银行的账户里进行冻结，才算认筹成功。如果开盘时未能成功购房，资金将会自动解冻。
对此，杭州湾新区规划建设国土局房地产业科一位工作人员表示，楼盘必须按照规划进行交付，不能改变房屋的结构，偷面积行为是不允许的，将根据情况向执法人员反映，立即派人进行调查。同时，其表示楼盘在开盘前收取认筹金是明文规定禁止的行为。
另外，记者走访了解到，投资客暗涌的杭州湾新区，部分楼盘为了快速回笼资金，出现了拒绝购房者使用公积金贷款的行为。
日前，记者以购房者身份致电合生创展在该区域的合生杭州湾国际新城项目售楼部，在售的房源只有别墅，对于准备使用公积金贷款的要求，销售人员明确表示拒绝。
对此，杭州湾新区规划建设国土局房地产管理中心副主任熊杰在接受记者采访时表示，拒绝使用公积金贷款属于违规销售行为，房地产管理中心已约谈该项目开发商进行整改，若情节严重则暂停楼盘的销售业务。
空置率居高难下
随着楼市火爆行情蔓延，杭州湾新区也在近日出台了楼市新政，根据要求，新购住房2年内限售，5月19日起施行。记者在连续多日的走访中发现，购房者、房产中介和置业顾问均表示，目前来看，该通知对市场的影响并不大。
在合生杭州湾国际新城的售楼处，来自金华的朱先生说，尽管限售两年的新政出台，自己依然准备投资购买两套，过几年再出售。
上述杭州湾新区房地产业科的工作人员表示，该通知是区域内第一次发布楼市调控政策，不能让杭州湾新区房价过快上涨，扼制炒房行为。然而，在绿地铭庐公馆楼盘的销售负责人看来，前来购房的客户多是准备长线投资，一般准备在3年以后出售，短时间不会考虑出售。杭州湾世纪城项目内，金合路上一家中介公司负责人直言，限售政策基本对市场没有影响，反而二手房房价有上涨趋势。
此外，值得注意的是，杭州湾新区部分项目房屋密集，但是实际入驻率并不乐观。5月29日晚上9时，记者统计发现杭州湾世纪城一期香颂园小区靠近河边的上百套房子只有20余户亮灯，其他清芷园、汀香苑、观澜苑等小区也仅有不到五分之一的亮灯率。
记者致电致函世纪金源集团旗下的宁波杭州湾世纪城置业有限公司，其行政部一名工作人员表示，目前项目的常住人口仅为4万人，有些园区刚开盘不久，商铺还未出售，没能形成人气。“项目才运营短短几年，商业需要继续引入，要达到人气旺盛也需要一定时间。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，楼盘的投资投机属性强，造成楼盘空置率突出，其潜在的风险也是很大的，后续关键要导入产业，否则容易引起房地产泡沫。后续房价过快上涨带来居住成本提高，对于人口或人才的引进等都有利空效应。
刘澄也指出，从产业结构和对外交通系统来看，新区还需完善，需要大量导入外来人口。当前，上海、杭州、宁波的投资客在新区建设期的投资需求较强，但仍需要等产业落地、吸纳大量就业后，商业和服务业才会兴旺起来。
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