2010 年郑州房地产市场年报 0 年城市房地产市场研究报告 目 录 序 言 ……………………………………………………………………………………………3 第一篇 背景篇 …………………………………………………………………………………5 第一章 政策环境分析 6 一、综述 6 二、政策盘点 6 第二章 经济环境分析 17 一、国内经济环境 17 二、郑州市经济环境 19 第三章 行业发展
24 一、开发投资 24 二、建设规模 25 第二篇 市场分析篇 29 第四章 土地市场 30 一、土地供求分析 30 二、商品房土地成交排行榜 39 三、典型地块分析 42 第五章 商品房市场 48 一、市场综述 48 二、供求分析 49 三、供应分析 49 四、成交分析 51 五、区域分析 54 第六章 商品住宅市场 57 一、商品住宅供求分析 57 二、商品住宅供应量分析 59
三、商品住宅成交量分析 63 四、商品住宅成交价格分析 67 五、商品住宅存量分析 69 六、案例分享：森林湖 71 第七章 办公市场 83 一、市场综述 83 二、供求关系分析 84 三、市场供应量分析 85 四、市场成交量分析 87 五、成交均价分析 90 六、办公物业销售 TOP10.91 七、个案分析 93 第八章 商业市场 96 一、市场综述 96 二、供求关系分析 96
三、市场供应量分析 97 2 2010 年城市房地产市场研究报告 四、市场成交量分析 99 五、成交价格分析 102 六、商业物 业销售 TOP10.103 第三篇 预测篇 105 第九章 2011 年房地产走势预测 106 一、市场概述 106 二、供应量预测 107 三、成交量价预测 108 第四篇 区域数据篇 109 一、金水区 110 二、郑东新区 111 三、管城区 112
四、二七区 113 五、中原区 114 六、惠济区 115 3 2010 年城市房地产市场研究报告 序 言 2010 年的脚步匆匆过去，新的一页即将展开。回顾近年来的房地产发展历程，伴随着 中国经济的起伏变迁，房地产业经历了凤凰涅槃、浴火重生般的发展奇迹。2010 调控年， 宏观调控政策一浪高过一浪，旨在抑制投资投机炒房，缓解通胀压力，未来楼市何去何从， 扑朔迷离…… 2008
全球金融危机殃及池鱼，我国经济和房地产遭受创伤，好在国家及时力挽狂澜， 在 08 年末 “10.27”等一系列大政方针的扶助下，2009 年房地产市场迅速走出低谷，实现 华丽转身，形势一片大好，然而房价飙升超乎了人们的想象，引起了中央的高度警惕和担 忧，进入 2010 年，新“国十条 ”， “国五条” ，年内 7 次上调存款准备金率，事隔三年 10.20 首度加息、12.26
再次加息，房产税被提上议事日程，十余省市出台限购令、郑州市 限购也将出笼……大有山雨欲来风满楼之势，事实上， “暴风雨”是真的来临了！ 然而，面临史上最严厉的调控措施，房地产业依然具有良好的抗压性， “大雪压青松， 青松挺且直” ，房地产似乎总能独善其身，具有置身于世外的超然境界！这恰恰也正是房地 产业的魅力所在，显示出房地产业顽强的生命力和超强的抗风险能力。
看郑州市场，冰火两重天的景象正盛——一边是冰冷的高压政策，一边是火热的市场 行情。 市场，史上最严厉的调控年里，郑州房市再次演绎了量价齐升的胜景； 房企，经历 2009 年以来的火热行情，销售顺畅，资金宽裕，手头“不差钱” ； 消费者，似乎什么也阻挡不住刚性购房的热情，抑或必需，抑或保值，抑或恐慌，彻 夜排队、日光盘的盛景不断上演； 房价，2008 年金融危机，郑州住房价格上涨
12%，2010 年遭遇“史上最严厉”调控， 郑州住宅价格破“6” 、上扬了近 21%、办公物业价格破“8” 、上扬了 62%，商业物业价格 破“万” 、上涨了 27%，均创造了历史最高记录； 铁的事实印证了，郑州房市再次续写了“金刚不倒”的传奇！ 4 2010 年城市房地产市场研究报告 房价坚挺。一方面由于供不应求、通胀预期、境外热钱、流动性过剩、大盘典型楼盘
价格带动及购房者恐慌性追涨等多重因素的共同作用，助推房价不断上行，而另一方面也 昭示了郑州作为区域中心城市，随着城市化进程的加快和城市框架的拉大，其吸引力和首 位度在不断加强，伴随着经济的快速崛起，房地产作为支柱产业发挥了其生力军的作用! 然而，房价是一把双刃剑，适度上涨有利于拉动经济增长，过度上扬则有损于房地产 业和国民经济健康发展。于是寻找一个“度”
，则成为房地产人未来共同追求的目标。 不以物喜，不以己悲。2011 年，我们有理由保持乐观，但严厉调控雷声未息，其“滞 后效应”和“后劲儿”也不容小觑，因此同样需要我们拥有谨慎的态度。 5 2010 年城市房地产市场研究报告 第一篇 背景篇 6 2010 年城市房地产市场研究报告 第一章 政策环境分析 一、综述 受 2008 年国际金融危机的冲击，2009
年我国实体经济经济一度陷入低迷，GDP 增 长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，始于 08 年底，国家及地方采取了积极的房 地产“救市”政策，以及 09 年积极的财政政策和适度宽松货币政策，促使我国房地产业 逆转颓势、华丽转身，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。 然而伴随着楼市形势的日益转好，房价高涨、地王频现等问题也日益暴露出来，地方政府
过于宽容的保护性政策也日渐暴露弊端，由此从 2009 年年底开始，中央政府审时度势， 对有关政策的存续及力度做出了适度调整，政策基调由“积极宽松”向“适度宽松”过渡。 2010 年可谓是最“牛”楼市调控年，楼市利空政策层出不穷，盘点楼市的关键词，映 入眼帘的是：国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税、国五条、限购
令、提高存款准备金率、增加存贷款利率、保障房、闲置土地……这其中最具代表性的应 是调控、限购、加息、房产税。2010 年注定是不平静的，楼市调控一轮又一轮，房地产市 场将会因此发生重大嬗变。 二、政策盘点 1、土地政策方面 ? 国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 【政策回顾】 3 月 8 日，国土资源部 10
日发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,明 确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了 “开发商竞买保证金最少两成” 、 “1 月内付清地价 50%”等 19 条土地调控政策。 【CRIC 简评】 7 2010 年城市房地产市场研究报告 该通知除了确保房地产用地供应和及时开发外,“19 条”的核心思想是整治“囤地” 、
“炒地”行为。通知对抑制高地价，减少地王是有好处的，而且更规范的土地出让环节的 运作流程，对开发商的要求也进一步提高，从而会抑制地价。但至于对房地产土地市场影 响的深浅程度，还要看各地方政府的执行情况。 ? 《2010 年度全国住房用地供应计划》出台 【政策回顾】 4 月 15 日，国土部发布 《2010 年度全国住房用地供应计划》 ，我国今年住房用地计划 拟供应量为 18
万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超 70%。今年拟 计划供应住房用地总量同比增长逾 130%，其中中小套型商品房超过去年全国实际住房用 地总量。 【CRIC 简评】 增加供应住房用地批售和政策性用房、中小套型商品房占比，会形成对楼市的有效供 应，缓解目前楼市供求紧张态势，有利于房价的理性回归。 ? 6 月 3 日国税总局公布了 《关于加强土地增值税征管工作的通知 》
【政策回顾】 土地增值税监管升级。继 5 月 19 日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的 通知》 ，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6 月 3 日国税总局公布了《关于加 强土地增值税征管工作的通知》 ，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力 度升级。 《通知》明确土地增值税预征下限。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于
1.5%，西部地区省份不得低于 1%，各地要根据不同类 型房地产确定适当的预征率( 地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或 暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、 充分发挥调节作用。 【CRIC 简评】 土地增值税从严征收，将对开发商的资金和利润形成比较大的负面影响。目前全国大 8 2010 年城市房地产市场研究报告
部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在 1%左右，而实际清算的很少， 如果按照 5 月份公布的两个细则严格实施，对于开发商的利润和现金流都会产生较大的负 面影响，对于部分已经按照规定预提充足的公司，则对公司当期现金流会产生较大影响， 对利润的影响力度较小。具体影响取决于执行力度。土地增值税清查的执行力度一直不太
严格，地方政府是否会按照规定按累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。 ? 国土部、住建部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 【政策回顾】 9 月 27 日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和 建设管理调控的通知》 ，要求贯彻落实“国 10 号文”确定的工作任务，进一步加强房地产 用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
《通知》从住房用地供应和审批以及批后监管等多方面对各地提出了明确要求，并增 加了一些限制性条件。这将直接打击当前房地产用地开发过程中的一些不良现象，如囤地。 《通知》要求各地根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、 棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。没有 完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
《通知》要求，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准， 严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地” 出让。 《通知》要求，对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积 的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发 建设，住宅用地的容积率指标必须大于 1。 对于土地市场，
《通知》要求严格土地竞买人资格审查。根据国发 10 号文件规定，对 发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资 源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 为了防止企业囤地， 《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目 应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年 9 2010
年城市房地产市场研究报告 内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。 【CRIC 简评】 此次两部委通知，最大意义在于传递出调控可能继续收紧的信号，这一切都是房地产 调控走向深入的明证。可以看出中央政府对楼市的调控决心毋庸置疑，新一轮调控方案已 经酝酿成熟，其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期
调控的措施与中长期的发展相结合。 ”从这个层面来看，从土地市场下手，对楼市深层次 “顽症”进行系统“手术”的调控“组合拳”力度不可小觑。 2、财政金融政策 ? 央行年内七次上调银行存款准备金率 【政策回顾】 央行年内 7 次上调存款准备金率，大型金融机构的准备金率普遍调至 18.5%，部分大 型银行则已经达到 19％的历史最高水平。 2010 年上调存款准备金率时间一览表 ? 2010
年 12 月 20 日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 ? 2010 年 11 月 29 日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 ? 2010 年 11 月 16 日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 ? 2010 年 10 月 11 日
中国人民银行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生 两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为 50 个基点 ? 2010 年 5 月 10 日 中国人民银行上调大型金融机构存款准备金率 存款准备金率 正式变更为 17% ? 2010 年 2 月 25 日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个 百分点 10 2010 年城市房地产市场研究报告
? 2010 年 1 月 18 日 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个 百分点至 16% 【CRIC 简评】 由于 09 年信贷规模达到 9.6 万亿远远超过 5 万亿全年目标，今年信贷规模也已超过 7.5 亿目标，随之伴随着国际上施于人民币升值压力，热钱融入和国内通货膨胀等原因，央行 今年以来频频上调存款准备金率，此举对于经济的稳定发展,
对于加强物价的预期管理, 对于 资产泡沫形成压力起到很好的作用。 对于楼市而言，准备金率上调对明年的信贷规模影响很大，预示着开发商的信贷资金 将进一步从紧，限制了开发商的扩张规模。对于普通老百姓而言，加息也将不遥远，贷款 负担会进一步加重，加剧观望现象。 ? 年内央行两度加息 【政策回顾】 央行宣布，自 12 月 26 日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分
点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来的第二次加息，也是自中央 宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。算上 10 月 19 日上调幅度 25 个基点，今年央 行共启动了两次加息。 【CRIC 简评】 今年 10 月首次加息是央行时隔 3 年后的加息，超出市场预期，确实始料未及。12 月 26 日加息也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息，对当前通胀压力的担忧是
央行选择加息的重要原因。加息时期正值楼市调控，对于房地产来说，加息令放贷月供增 加，进一步提高购房者的资金成本，避免他们为寻求资金保值而将钱大量投入楼市，警示 楼市的盲目消费行为。只是年底的加息更多体现的是对明年房地产的影响，或许预示房产 税出台可能性的提高。 ? 四部委严禁使用公积金贷款投机性购房 【政策回顾】 11 月 3
日，住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人 11 2010 年城市房地产市场研究报告 住房贷款政策有关问题的通知》 ，严格将公积金贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题， 严禁使用公积金款进行投机性购房。 《通知》规定，使用公积金贷款购买首套普通自住房， 套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积 在 90
平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。 《通知》对购买改善型住房设限。要 求第二套公积金住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的 缴存职工家庭。并且，首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套公积金贷款 利率的 1.1 倍；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。 【CRIC 简评】
继房产商业贷款收紧之后，政府终于对公积金贷款下手了，该通知的出台进一步遏制 了投资购房的需求，但同时也削弱了刚性需求的购买能力，预计会对楼市的成交量造成一 定影响，房价上升动力减弱。 3、房地产行业政策 ? 4 月 17 日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （新“国 十条” ） 【政策回顾】 国务院 4 月 17
日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制 部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。 （一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会 稳定的重要民生问题。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市 人民政府抓落实的工作责任制。 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在
90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同） ，贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准 利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提 高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 12 2010 年城市房地产市场研究报告
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快 研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 （五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为 主的房地产供地计划，并切实予以落实。 （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、 中小套型普通商品住房的建设数量和比例。 （七）确保完成 2010
年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的 工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央 补助资金。 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清 理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监 部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发 项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用 地年度供应计划。 【CRIC
简评】 此次调控政策可以说是比较严厉，立竿见影的给房地产市场降了温。新政出台短短半 个月，就已经对全国房地产市场造成很大冲击，遏制了房地产的量与价的快速增长，起到 了初步预期效果。尤其对全国的一些一线城市，影响非常强烈，多处楼市出现投资客纷纷 撤离，首改客户推延买房计划，首次置业者进入观望的现象，有些楼盘已经出现价格松动 或优惠加大的情况。
郑州也不可避免的被波及到了，始料未及的严厉政策使得部分购房客陷入观望，5、6 月份楼市成交量明显出现下挫，但 7 月份又开始恢复增长，房价并没有因为政策受到影响， 反而一直保持上扬态势。 13 2010 年城市房地产市场研究报告 ? 郑州房产新政“十五条”出台 【政策回顾】 6 月 7 日，郑州市政府下发《关于贯彻落实国发〔2010〕10 号和国办发〔2010〕4 号文件有关问题的通知》
，可以看成是“郑州版”楼市新政，新政共分 6 方面 15 条，最大 的亮点就是加大住房供应量与加快保障性住房建设。 一、增加中小套型普通商品住房供应 （一）科学编制住房建设规划。 （二）统筹安排新建住房结构比例。 （三）支持中小套型普通商品住房建设。 二、加快各类保障住房建设 （四）建立健全目标考核问责机制。 （五）加大保障性住房建设力度。 （六）加强保障性住房全过程监管。
三、坚决抑制不合理住房需求 （七）鼓励自住型和改善型住房需求。 （八）坚决抑制投机性购房。 四、加大住宅用地供应力度 （九）增加住宅用地有效供应。 （十）加大闲置土地查处力度。 五、加强市场监管，规范市场秩序 （十一）进一步规范商品房销售行为。 （十二）加大对违规行为的处罚力度。 （十三）加强市场监测和信息发布。 14 2010 年城市房地产市场研究报告
六、营造良好发展环境，促进项目建设 （十四）提高行政审批效率。 （十五）深入开展企业服务活动。 【CRIC 简评】 4 月份新“国十条 ”出台以来，各地纷纷响应，对房地产市场的规范，尤其一线城市 的楼市运作起到了一定作用，随后更有地方特色的房地产细则也纷纷亮相。本次郑州新政 的十五条出台也是大势所趋，其中亮点有二：一是廉租房保障范围放宽了，从以前家庭人 均月收入低于低保标准的 2
倍放宽至 2.5 倍。同时新政策还明确提出，凡商品房项目自取 得预售许可或办理现房销售备案之日起 3 日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、 一套一标、公开对外销售。第二大亮点就是针对经适房的新规定，对已购经济适用住房的 家庭购买其他房屋，应有市房管局出具的书面意见，否则暂停办理该家庭购买其他房屋的 权属登记。 ? 中央二次严厉调控（新“国五条” ） 【政策回顾】 9 月 29
日，中央更为严厉的调控政策再次出台，针对“高烧不退”的各类住房需求可 谓是“多管齐下”进行围堵： 1、对于首次置业者，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上； 2、对于二套置业者，要求严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利 率 1.1 倍； 3、对于三套以上置业者，一律暂停发放住房贷款；而此前限定于“商品住房价格过高、 上涨过快、供应紧张的地区” ；
4、对于异地置业者，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地 居民暂停发放购房贷款； 5、另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。10 月 1 日起， 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买 90 平方 米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 15 2010 年城市房地产市场研究报告
【CRIC 简评】 此次政策的最大区别在于，首次置业首付提高和三套房停贷全国化。本次调控有两个 目的，一是推迟众多刚需族首套房的购买；二是想抑制一些改善性购房者。在二次调控的 五项措施中，三套房全面叫停，完善差别化房贷，首套房提高至 30%无疑给刚需族增加了 压力，这样一些手中存款不足的刚需族就会选择推迟购房。 ? 中央各地相继出台细则（限购令） 【政策回顾】 自“9·29”新政以来，
“限购令 ”蔓延全国，成为地方落实 9·29 楼市“二次调控” 政策的一大招式，出台限购政策的主要城市及措施有： 本市户口家庭 非本市户籍家庭 城市 无房 户可 购买 拥有一 套房可 购买 拥有二套 及以上房 可购买 无纳税、 社保证明 可购买 有一年纳税 、社保证明 ，无房户可 购买 有一年纳税、 社保证明，有 一套房及以上 可购买 有一年纳税、 社保证明，有 二套房及以上 可购买 1
1 南京 2 1 禁止购买 —— 2 1 禁止购买 天津 1 1 1 1 1 1 1 温州 1 1 1 1 1 1 1 【CRIC 简评】 16 2010 年城市房地产市场研究报告 跟随中央调控步伐，一、二线部分城市也相继出台了限购令以及相关实施细则，从而 进一步堵死了贷款购房之外的炒房行为（如一次性付款购房） ，对于抑制投资投机需求，限
购令可谓是“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资投机的“咽喉” ，短期内会使房地产 市场的投资投机氛围显著下降。但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定” ，表示限购 令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等，等期限一过如果没相应辅助的政策出台， 甚肯能引起新一轮的投机热潮，引起房价恶性反弹，可见各城市限购令的出台是违反市场
规律的无奈之举，治标而不治本，所以想真正的抑制高房价，保障民生，还得从增加有效 供应及增加保障性住房等方面下功夫才能从根本上解决供求矛盾问题。 17 2010 年城市房地产市场研究报告 第二章 经济环境分析 一、国内经济环境 即将过去的 2010 年，对中国经济来说是不寻常的一年。从国际金融危机冲击中“保 八”成功的中国，中国经济与企业发展不再是盲目寻求发展，而是从“量变”向“质变”
基数的抬高一定程度上拉低了今年同比增长速度。三季度增速虽然还是下滑，但幅度在收 窄。二季度 GDP 增速比一季度下滑了 1.6 个百分点，而三季度增速比二季度只下滑了 0.7 个百分点。 18 2010 年城市房地产市场研究报告 其次，经济增速的回落是政府主动采取宏观调控措施的结果。2010 年,中国经济的主 轴是“转变经济增长方式，提高经济质量”
。今年为了推动结构调整，各地政府加大了节能 减排的力度，一些高耗能行业的工业增加值的回落速度比较快，在此背景下仍能维持工业 增加值平稳增长，GDP 降幅的放慢显示经济企稳的态势基本确定。 2010 年前三季度累计 GDP 为 268660 亿元，按可比价格计算，同比增长 10.6%，比 上年同期增幅加快 2.5 个百分点。分产业看，第一产业增加值 25600 亿元，增长 4.0%，增
幅与上年同期相当；第二产业增加值 129325 亿元，增长 12.6%，增幅比上年同期上升 5.1 个百分点；第三产业增加值 113735 亿元，增长 9.5%，增幅比上年同期上升 0.2 个百分点。 在三大需求中，投资、消费、进出口等方面也出现高位企稳的势态。 2、新增贷款规模 ——超过 7.5 万亿目标 图 2-2： 2010 年 1-11 月份信贷投放规模 0 1.66
万亿元，这意味着前 11 个月的信贷规模已经超过 全年目标，但是观察今年以来的信贷投放节奏，可以发现，除了一月份信贷投放为 13900 亿元，增速较快外，其余月份大多控制在 亿元之间，基本实现了均衡投放。11 月份开始，各银行已经开始收紧信贷额度而新增贷款之所以能冲破 6000 亿元，一方面是 因为实体经济对于信贷需求旺盛，另一方面要归因到市场预期明年信贷额度紧缩，很多企
业提前采取借贷行为，银行则提前放贷抢占市场。 19 2010 年城市房地产市场研究报告 3、价格指数 ——CPI 触底反弹，PPI 震荡上扬 11 月份我国居民消费价格（CPI ）同比上涨 5.1%，环比上涨 1.1%，达到今年的最高 值，创 28 个月新高。1-11 月份已经同比上涨 3.2%，比 1-10 扩大 0.2 个百分点。下半年 开始我国 CPI
逐月升高，主要缘于两个方面的价格上涨，一是食品对 CPI 的贡献率比较高， 二是以居住类水电等能源类的非食品类价格的涨幅相对上一个月稍微有所扩大。与此同时， 工业品出厂价格（PPI）2010 年呈现震荡上扬趋势，造成这个结果除了实体经济需求旺盛 这个重要因素之外，还在于由美元的大幅贬值趋势所引发的金融性购买需求的急剧膨胀。
在仍以美元为主要计价单位的市场体系中，美元的大幅贬值，势必推高国际市场石油、煤 炭、矿石、基本金属等的行情，进而带动国内相关产品生产成本的增加和市场价格的上升。 图 2-3： 2010 年 1-11 月份 CPI 和 PPI 变化趋势 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 CPI 4.4% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1% 2.9% 3.3%
带来的不利影响，坚定不移地推进经济社会跨越式发展，创造性地开展工作，通过加大固 定资产投资、调整产业结构、刺激消费使经济社会发展保持了良好势头。 1、国内生产总值 20 2010 年城市房地产市场研究报告 ——经济增长进入加速通道 2010 年郑州经济依然保持快速稳定增长，截止 2010 年前三季度郑州市 GDP 总量达 到 2753.3 亿元，同比增长 13.0%，比 09
年同期经济增速加快 4 个百分点。其中，第一产 业增加值 99.4 亿元，同比增长 3.2%；第二产业增加值 1512.1 亿元，同比增长 15.9%；第 三产业增加值 1141.8 亿元，同比增长 10.0%。以房地产为主的固定资产投资在经济增长中 仍起到举足轻重的作用，前三季度，全社会固定资产投资完成 1928.3 亿元，同比增长 20.8%，占 GDP 一半以上。 图 2-4 单
位 ： 亿 元 数据来源：CRIC 统观近几年的发展趋势可以看出，郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从 2004 年中央提出“中部崛起 ”开始，郑州市加大了投资和出口力度，GDP 增长幅度保持 了较高的增长率实现了经济的快速增长，受国际次贷危机的辐射影响， 08、09 年经济增 长速度有所放缓，但通过政府加大投资、刺激社会消费等一系列有限措施，2010
个百分点，增长速度有所放缓。 受国际低迷的经济环境和国内通胀 的影响，居民收入也受到不同程度的影响，但是在国家系列政策支持以及国家 4 万亿资金 进行基础建设的刺激下，经济亦会稳定发展，居民收入的增长亦会得到保障，居民收入的 增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的 发展砥柱力量的保证。 3、城镇固定资产投资 ——增速放缓，但稳中有升 图
本年度固定资产投资增幅幅度有一定程度的放缓，国家 10 年采取的旨在防止经济投资过 热，通货膨胀的措施，已见成效，而 10 年国际上迫使人民币升值对于中国出口、投资的 重创，亦使 10 年 1-11 月份的固定资产投资增长速度有一定程度的放缓。 另一方面我市地铁、城际轨道交通、快速公交等基础设施的投资建设有力地激活了本 地经济发展，而从 2004
年以来历年投资保持平稳高速增长的态势可以看出我市在拉大城 市框架和城市化进程中对投资的显著拉升作用，这使得我市城镇固定资产投资规模进一步 扩大，未来中原城市群及大郑州新区发展战略将兴起新一轮的投资热。 4、产业结构 ——第二产业占主导地位，第三产业亟需发展 图 2-7 ：郑州国民经济三产业占 GDP 比重走势 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0%
20% 40% 60% 数据来源：CRIC 从上图可以看出，2010 年二、三产业仍是郑州经济的支柱。2002 年以来第二产业占 GDP 比重逐年上升，到 2008 年达到了最高点；而第三产业所占比重则连年降低，到 2010 年达到最低点，导致两产业差距明显。2010 年前三季度，第二产业生产总值占 GDP 比重为 54.9%，比 2009 年全年指标上涨了 0.4
个百分点；而第三产业前三季度对 GDP 的 贡献为 41.5%。第一产业作为初级产业，对 GDP 的贡献较小，郑州市第一产业近几年所 占比重更连年下降，截止 10 年 3 季度在 GDP 中所占份额下降到 3.6%。 从郑州目前状况来看，第二产业一定时期内在经济发展中仍扮演“老大”的角色。但 23 2010 年城市房地产市场研究报告
从长期来看，产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是最终发展方向。而且从行业角度 来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动房地产业的繁荣。 24 2010 年城市房地产市场研究报告 第三章 行业发展 一、开发投资 图 3-1： 年郑州市房地产投资历年走势 0 200 400 600 单 位 ： 亿 元 房 地 产 投 资 47.60 59.60 74.30 121.80
