原标题：《现代财经-早读早分享》2018年8月27日周一（第996期）

今天是2018年8月27日，星期一，农历七月十七。观察、关注与观点，《现代财经-早读早分享》，一个有思想的财经早分享。

不管什么天气，记得随时带上自己的阳光，不管什么遭遇，记得内心装满开心的正能量，思虑太多，会失去做人的乐趣。记着，世界上事情很简单，复杂的是自己脑袋里的思绪。愿你把所有的悲苦经历释怀，识尽世间好人，读尽世间好书，看尽世间好风水。周一，早安！

以下内容是由《现代财经》编辑部根据国内外财经类门户网站相关资讯编辑整理而成（总第996期）。原创不易，敬请尊重。谢谢鼓励。

1、3省份平均工资出炉：仅这6地的非私营单位能跑赢全国。据不完全统计，截至8月25日，全国已至少有23个省份公布了2017年城镇非私营单位、私营单位就业人员年平均工资水平。其中，仅有6省份的非私营单位平均工资超越全国水平(74318元)，即北京、天津、浙江、广东、江苏、青海等6省份；私营单位方面，除暂未公布数据的天津、云南、内蒙古、黑龙江4省，超过全国水平(45761元)的只有北京、广东、重庆、江苏、浙江等5省份。非私营与私营相比，差距最大的是青海，其非私营单位年平均工资是私营单位的2倍。（中国经济网）

• 蔡子微评：不管统计标准如何，只要薪酬不成为“新愁”，“激励”不成为鸡肋，社会就平安，奋斗就有希望!
• 话题关注：地方经济增长、薪酬差距与激励效果相关性分析

2、2018年上半年广东新房销售面积下降逾一成。从广东省住房和城乡建设厅对中国民主建国会广东省委员会的政协提案答复中获悉，2018年上半年广东省房地产市场运行总体平稳，投资投机性购房需求明显减少。广东省住建厅在答复中介绍，根据中国住房和城乡建设部全国房地产市场交易信息日报系统统计数据，2018年上半年广东全省累计新建商品住房销售面积5171万平方米，同比下降公布了全美各州居民为了有能力支付房租，所要达到的人均每月最低收入水平的数据。HowMuch.net对收入水平的计算，基于对各州房租平均值的计算，并应用了房租占收入三分之一的原则。由于房价及需求的上升，在美国的一些州，仅花费收入的三分之一在住房上已经越来越可望而不可即。在华盛顿D.C.，人均每月必须赚8,487美元（约5.77万元）才能有足够的钱支付房租。（经济观察报）

• 蔡子微评：房租问题全球一样尴尬，城市吸引力、竞争压力、个人奋斗指数与城市的房租成正比，个体理想指数反向调节生活止痛。
• 话题关注：房租与北漂一族幸福指数研究

11、二手车电商光鲜广告语难掩行业乱象，平台售车造假屡禁不止。多渠道高频次的广告投放、明星代言的光环效应、朗朗上口的广告语,都使人人车、瓜子等二手车电商平台人尽皆知。然而,《法制日报》记者梳理发现,这些电商平台却时常曝出销售故障车、数据造假、宣传语与实际操作不符等新闻,使得二手车电商新模式乱象频出。（法制日报）

• 蔡子微评：路漫漫其修远兮，二手车电商平台，究竟是要姓“金融”，还是要真正的服务于消费者，姓“电商”，是时候考虑和选择了。
• 话题关注：二手车电商乱象：原因、现状与治理策略

12、恒大研究院：短视频平台正积极探索商业变现，市场规模潜力可观。恒大研究院今日发文称，截至2018年7月短视频月活跃用户数达5.08亿，占国内网民数46%，在三四线城市渗透率更高；但进入2018年Q2后增速大幅放缓，行业进入平稳期。自2016年起，短视频平台开始初步探索广告、导流电商、品牌活动等多元变现模式。随着短视频流量井喷、营销效应显著，预计未来一两年内将在商业化发展上取得突破，2020年市场规模有望突破400亿元。（证券时报·e公司）

• 蔡子微评：任何一个行业的快速崛起都和社会变化有密切关系。都市圈快速崛起，让人们的通勤时间成倍增加，路上来点短视频，岂不惬意！一句话：商业产品一定是为了解决需求的。
• 话题关注：短视屏：通勤时间与传媒业的发展

13、滴滴8月27日起在全国范围内下线顺风车业务。 新华社杭州8月26日电 滴滴出行26日公布了乐清顺风车乘客遇害事件自查进展情况，宣布自8月27日零时起，在全国范围内下线顺风车业务，免去黄洁莉顺风车事业部总经理职务，免去黄金红客服副总裁职务。滴滴出行称，顺风车业务下线后，公司将内部重新评估业务模式及产品逻辑；继续对客服体系进行整改升级，加大客服团队的人力和资源投入，加速梳理优化投诉分级、工单流转等机制。（新华网）

• 蔡子微评：一次次血的教训难道只是用来磨练公关技能的吗？消费者可以原谅新兴产业的发展不断遇到的各种新问题，但不可原谅只关心赚钱，不关心消费者生命的冷漠之心。
• 话题关注：网约车安全体系构建：责任主体、漏洞辨析与协作模式

15、抖音快手崛起之谜，在“娱乐至死”声中走向何方？短视频“过度娱乐”引争议，或以精品化、知识型定位脱下“娱乐至死”的帽子。短视频丰富了网民的娱乐生活、提供更多彩的内容选择，但短视频总体实用价值不高，占用了较多的用户时间，由此引发争议。发展知识型短视频，以旅游、外语、历史等为主题，走精品高价值内容路线，或为短视频行业注入新活力。（网易财经综合）

• 蔡子微评：日本学者大前研一《低智商社会》一书抨击日本新一代正在步入“低智商社会”：他们读的书越来越幼稚，对各种谣言失去了思考甄别的能力，很容易遭到媒体的操纵，得过且过，毫无上进心……我们的新一代据此还有多远？
• 话题关注：从内容生产看风口上的短视频发展

16、英媒关注中国社会信用评分制度：影响和塑造居民行为。英媒称，中国准备推出其“社会信用评分”计划，该计划根据公民的行为给他们评分，完成社区服务和购买中国产品被认为可以提高分数，而欺诈、逃税和在禁烟区吸烟会使分数下降。不按规则行事之人被列入禁止购买某些奢侈品的名单。研究中国经济和政治文化的专家杜志豪说：“政府和施行这项计划的人希望它尽可能深刻地决定如何分配利益以及如何影响和塑造人们的行为。”（参考消息网）

• 蔡子微评：人无信不立，中外概莫能外。不过信是有边界的，趋利避害也是人的本性，只有传说中的圣人和君子才能真正做到信。
• 话题关注：信用大数据助力新时代社会信用体系建设

任泽平重磅报告：全球房价大趋势

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。

不同经济体房价涨幅差异大：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。

1）年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

2）年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分，再加上影响供求格局的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机，十次危机九次地产，比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。年新兴经济体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价年均增速。

3）美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发，本币房价大涨不意味着美元房价大涨，在全球来看不一定具备投资价值。比如，南非年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看，年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48；年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。

一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。

1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；法国巴黎市年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国纽约市年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

2）在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国，1995年1月至2018年3月，内伦敦房价上涨6.4倍，大于外伦敦的4.8倍。在法国，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国，年，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍，超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3）人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区，因而房价涨幅相对较低。年，纽约分区房价上涨9.5倍，明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入，在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹，年累计上涨11.7%，居日本之首。

结论：大都市圈房价跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度。

1）从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。

2）房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。我们在《货币超发与资产价格：中国》研究发现，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，年M2增长16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

3）从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。

4）构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。

风险提示：房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素。

1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度

1.1 近50年23个经济体房价走势差异明显

1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关

1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显

2 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈

2.1 英国：伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大

2.2 法国：巴黎市房价50年33倍，涨幅超过周边地区

2.3 美国：纽约市房价42年8倍，皇后区表现更优

2.4 日本：六个核心城市曾36年上涨210倍

3 结论：大都市圈房产跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度

1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度

1.1 近50年23个经济体房价走势差异明显

年23个经济体房价平均累计上涨20.6倍、年均增长6.5%、，其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本等3国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。根据国际清算银行（BIS）统计，年23个经济体房价年均增速平均为6.5%，折合累计涨幅为20.6倍（其中，BIS对西班牙、韩国、中国香港、马来西亚、泰国房价数据分别从1971、1975、1979、1988、1991年开始统计）。依据房价涨幅大小，可大体分为三类：

一是房价累计涨幅在40倍以上或年均增长8%-10%的，有南非、新西兰、西班牙、英国、中国香港、澳大利亚、爱尔兰等7个经济体。其中，南非房价涨幅高达85.2倍、年均增长9.7%，中国香港年上涨20.1倍、年均增长8.4%。

二是房价累计涨幅在12-35倍之间或年均增长5.5%-8%之间的，有意大利、加拿大、法国、美国、韩国、马来西亚等12个经济体。其中，意大利、挪威房价分别累计上涨34.4、29.9倍，年均增长超过7.4%；马来西亚年上涨4.7倍，年均增长6.2%；其他10国涨幅在12-24倍之间，年均增速在5.5%-7%。

三是房价累计涨幅在4倍以内或年均增长低于3.5%的，有日本、德国、瑞士、泰国等4个经济体，其中前三个累计涨幅分别为2.5、2.6、3.7倍，泰国年上涨1.1倍。

随着经济金融全球化深入推进，全球房价走势联动性逐渐增强。比如，1980年代中后期北欧四国房价下跌，1990年代初日韩房价下跌，1997年东南亚房价下跌，2007年全球房地产下跌。从房价走势看，近50年23个经济体可大致分为四类：

一是房价基本持续上行、期间调整幅度小的经济体，有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等4个。1970年以来上述4国任何一次下行周期中累计下跌幅度均未超过9%。其中，澳大利亚、新西兰、加拿大等3国未曾出现连续两年下跌的情况；法国在年、年、年三次明显调整，但三次累计跌幅均未曾超过7%。不过，由于近几年投机炒房明显，当前加拿大、澳大利亚房价明显下行，不排除本轮下跌幅度超过10%。

二是房价曾大幅下挫但后期上行超过前高的经济体，有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等14个。比如，荷兰房价在年暴跌30%、年大跌超19%，南非房价在年下跌11%，芬兰房价在年暴跌37%，瑞士房价在大跌22%，马来西亚、泰国分别在、年累计下跌均超过11%，中国香港在年累计暴跌超60%，美国房价在年大跌超30%，英国房价在年下跌近11%、年下跌超13%。上述经济体房价在大幅下跌后继续向上，现均已超过前高。

三是前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点的经济体，有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等4个。虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫堆积无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激，而历次房地产泡沫崩溃则都跟货币收紧和加息有关。日本、西班牙、爱尔兰、意大利房价分别在1990、2007、2007、2008年见顶，其中前三个国家房价近几年稍有反弹、而意大利依然低迷，2017年末上述四国房价仅分别相当于峰值的60.3%、75.7%、77.2%、83.8%。

四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体，只有德国1个。1970年以来德国房价有三次比较大的上涨周期：年累计上涨近1.1倍，年累计上涨35.8%，累计上涨35.7%；而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。

1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关

不同经济体本币房价长期走势差异可以解释为四个方面：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。房地产兼具消费品属性（居住需求，包括刚需和改善性需求）和金融属性（投资投机需求，并可以加杠杆），因而房价不仅取决于供需（人口及居民收入、土地供给），还与货币供应密切相关。从全球房地产市场运行经验看，在无战争、瘟疫、自然灾害、经济金融危机等冲击的情况下，一国房价随着经济发展而长期上涨。年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者较为接近、且相关系数为0.71；如剔除韩国，22个经济体的相关系数为0.8；如剔除韩国、泰国，相关系数达0.85。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数，加上影响供求格局的住房制度，四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。

1）经济增长带来的收入效应。不变价GDP增长反映剔除价格后的真实经济增长，人均本币不变价GDP增长意味着居民实际购买力提高、增加房产需求。年23个经济体本币不变价年均增长的平均数为3%、中位数为2.5%，人均本币不变价年均增速的平均数为2.2%、1.8%（部分经济体数据计算从有房价数据时开始，瑞士从1980年开始）。其中，韩国人均本币不变价GDP年均增长高达5.6%,爱尔兰、中国香港、马来西亚、泰国年均增长均在3%以上，其他经济体多在2%以下，南非仅有0.5%。

2）人口总量与结构变化引起的人口效应。人口对经济体层面房价的影响主要体现在如下三个方面：

一是人口总量变化影响房价。人口总量变动包括自然增长、跨国（境）人口流动，一般而言，人口规模变化与住房需求呈正比。根据世界银行数据，当前全球生育率为2.45，其中高收入、中高收入、中低收入、低收入经济体总和生育率分别为1.67、1.83、2.81、4.8，高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入。我们在《中国人口大迁移》报告中谈到，根据联合国统计，年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万，德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万，加拿大净迁入约900万，澳大利亚净迁入近700万。因此，澳大利亚、加拿大、新西兰、中国香港、美国年人口年均增长分别高达1.5%、1.2%、1.1%、1.1%、1.0%；而德国、意大利、日本移民政策较为保守或移民较少，人口年均增长分别为0.1%、0.3%、0.4%；德国人口在年一度累计减少约230万、后因移民重回增长，日本人口于2009开始负增长，意大利人口从2016年开始负增长。

二是人口结构变化影响房价。20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化，将引致住房需求变化。在家庭户规模方面，由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等，导致全球家庭户规模呈小型化趋势，这增加了一定的住房需求。年，美国家庭户规模从3.33降至2.54人，日本从4.14人降至2.39人；此外，年，韩国从4.78人降至2.73人。在主力置业人群方面，美国20-49岁人口规模尚在持续增长，日本、韩国、英国分别已在1996、2004、2011年见顶，主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响，这一点我们在《房地产周期》（人民出版社）已经阐述。

三是人口通过经济增长影响房价。人口红利是许多追赶经济体过去经济高速增长的重要源泉，在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长。

3）货币供应带来的货币幻觉。从国际经验来看，在经济发展过程中，绝大部分国家均存在不同程度的货币超发，从而引起资产价格变化。一般而言，广义货币供应增速高则通胀高。年，23个经济体年均GDP平减指数的平均数为4.7%、中位数为4.4%，不仅在绝对水平上与23个经济体房价年均增长的平均数6.5%较为接近，而且波动较为一致。比如，年南非广义货币增长474倍，在货币大幅超发下南非名义GDP增长387倍，实际GDP仅增长2.3倍，GDP平减指数增长116.6倍，房价上涨85.2倍；美国广义货币增长25.6倍，名义GDP增长18倍，实际GDP上涨2.7倍，GDP平减指数增长4.1倍，房价上涨13倍。但是，货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下甚至可能引发经济危机，比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。

由于新兴经济体广义货币增长较快，因而以本币计算的房价涨幅较发达经济体更大。根据世界银行数据，年印度、墨西哥等10个代表性新兴经济体广义货币年均增速平均为14.3%，明显高于英美德日等10个代表性发达经济体的5.8%（见恒大研究院报告《货币超发与资产价格：国际经验》）。根据BIS统计，年新兴经济体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价年均增速。

4）住房制度影响的供求格局。住房制度是一国房地产市场导向，一个好的住房制度能使房价长期稳定、支持实体经济发展，一个坏的住房制度可能引发房价暴涨暴跌、削弱甚至掏空实体经济。德国房价之所以长期稳定，关键在于其居住导向的住房制度设计，三大支柱分别为：中性稳健的货币政策与住房金融体系，鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度，保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度。新加坡目前形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系，供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋。中国香港住房制度则不是一个好的制度，一方面居民居住空间狭小、房价暴涨暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地开发率仅24%。

1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显

以美元计，年21个经济体房价涨幅发生明显变化，且美元房价涨幅与美元名义GDP增长存在一定相关性。如果一经济体货币超发较美国严重，则货币将对美元贬值，因此本币房价大幅上涨并不意味着美元房价大幅上涨，在全球来看并不一定具备投资价值。依据美元房价涨幅，可大体分为四类：一是累计涨幅超过40倍或年均增长超过8%，仅新西兰1个。二是累计涨幅25-30倍或年均增长7%-7.5%，有澳大利亚、英国、西班牙、中国香港、挪威、爱尔兰、荷兰等7个经济体。三是累计涨幅10-20倍或年均增长5%-6.6%，有加拿大、比利时、法国、日本等10个经济体。四是累计涨幅低于7倍或年均增长4.5%以下，有韩国、德国、南非等3个经济体。与本币房价涨幅相比，变化最大的是南非，年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍。此外，瑞士本币房价涨幅仅3.7倍，但美元房价达20.1倍；意大利本币房价上涨34.4倍，但美元房价涨幅缩至11.9倍；德国本币房价上涨2.6倍，美元房价上涨6.5倍。

从相关系数看，23个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的相关系数仅为0.21，相关性较弱。但如果剔除美元名义GDP增长69.5倍、美元房价上涨仅5.2倍的韩国，剩下22个经济体的相关系数则达0.48；剔除韩国、马来西亚、泰国，剩下20个经济体的相关系数为0.54。这表明，从全球地产资产配置的角度看，一个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的正相关性大体上是成立的。不同经济体的美元房价长期走势差异也可以类似本币房价上期走势进行相应因素分解，区别在于通过汇率机制剔除了一个经济体相对美国的货币超发因素。

从近期看，年全球48个经济体美元房价涨幅与美元名义GDP涨幅高度相关，两组数据相关系数达0.80。年，48个经济体美元房价累计涨幅的平均数为10.4%、中位数为1.2%，美元名义GDP涨幅的平均数为15.7%、中位数为9.1%。其中，美元房价涨幅超过70%有冰岛、中国香港、印度、菲律宾、新西兰，与之对应的美元GDP涨幅分别为79.6%、49.3%、56.8%、57.1%、40.4%；而涨幅为负且居前的有俄罗斯、希腊、西班牙、意大利、巴西、南非等，与之对应的美元GDP涨幅为3.4%、-33.1%、-8.4%、-9%、-6.9%、-6.9%。

2 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈

2.1 英国：伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大

London）、伦敦都市区。伦敦城即伦敦金融城、面积很小，一般意义上的伦敦指大伦敦地区，包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦，土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%，当前GDP占英国的20.1%；伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成。由于城市规划问题等造成大城市病突出，英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城，年伦敦人口从862万降至639万，后回升至2017年的882万，当前占英国人口比重为13.4%。但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万，占比从27.5%增至31.1%。

大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍，远超英国、英格兰地区房价平均涨幅（61、70倍），和英国名义GDP涨幅（49倍）。根据英国国家统计办公室（ONS）数据，1968年4月至2018年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至47.19万英镑/套，涨幅达105.8倍，年均涨幅9.8%；英格兰地区房价从0.34万英镑/套上涨至24.09万英镑/套，涨幅达69.7倍，年均涨幅8.9%；英国房价从0.36万英镑/套上涨至22.41万英镑/套，涨幅达61.3倍，年均涨幅8.6%。而同期（年）英国名义GDP上涨48.7倍、年均增长8.1%，房价涨幅明显跑赢名义GDP增长。

分阶段看，大伦敦与英格兰、英国房价涨幅在1994年之前非常接近，但在1995年后波动明显加大，特别是在2008年全球金融危机之后。年，大伦敦、英格兰、英国房价涨幅分别为15、14.7、14.6倍，差异较小；但之后至2018年3月，房价涨幅明显分化，分别为5.3、3.5、3倍。受2008年金融危机影响，2009年4月大伦敦、英格兰、英国房价同比下跌16.6%、15.0%、14.9%；之后，在货币刺激量化宽松背景下，房价逐渐回升，至2018年3月年均增速分别为7.5%、4.5%、4.1%。

从伦敦都市区内部看，大伦敦房价涨幅位居首位。1995年1月至2018年3月，大伦敦房价上涨5.34倍，明显高于Kent、Windsor and Maidenhead、Hertfordshire、Essex、Surrey等周边地区4-4.5倍左右的涨幅。此外，该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅3倍，明显低于伦敦及周边地区涨幅。该时期（年），英国名义GDP和M2余额分别上涨1.6、3.5倍。

从大伦敦内部看，内伦敦核心区域房价涨幅更大。1995年1月至2018年3月，内伦敦房价从7.83万英镑/套涨至57.9万英镑/套，上涨6.4倍；外伦敦房价从7.30万英镑/套涨至2018年3月的42.39万英镑/套，上涨4.8倍。当前伦敦房价最贵是Kensington and

2.2 法国：巴黎市房价50年33倍，涨幅超过周边地区

巴黎有三个范围：巴黎市（或称小巴黎）、大巴黎（包括近郊3省）、巴黎大区（包括远郊4省，又称“法兰西岛”），土地面积分别为105、761、12001平方公里，其中巴黎大区土地面积占法国的1.8%。随着产业集聚，法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚，年巴黎大区人口从332万人基本持续增至1203万人，人口占比从8.6%提升至18.8%，经济份额从1990年的28.4%提升至2014年的30.4%。期间，出于控制人口以治理大城市病的目的，巴黎市有过较长时间减少，年从289万持续降至213万，之后回升至2014年的222万。

年间，巴黎市50年房价上涨32.5倍，明显超过法国房价平均涨幅（22.7倍）、法国名义GDP涨幅（28.1倍），年均增速分别为7.3%、6.5%、7.0%。在此之前的年，受战后重建、婴儿潮及货币大幅超发等影响，巴黎市、法国房价分别暴涨54.1、38.3倍，年均增长22.2%、20.1%，但仍然落后于名义GDP年均增长（年，51.2%）。

分阶段看，1966年之后巴黎市房价走势可分为四个阶段：1）年，房价快速上涨期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长10.7%、9.3%、10.6%。2）年，房价下跌期。由于年左右巴黎市房地产投机旺盛、房价涨幅过大（其中年连续4年上涨均超过17%），巴黎市房价开始大幅下跌。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长-6.1%、-0.4%、3.8%，至1997年底巴黎房价惨跌至1991年的69%。3）年，波动增长期。该时期巴黎市房价、法国房价、法国名义GDP年均增长7.2%、5.0%、3.0%。其中，年巴黎房价连续下跌。

巴黎市房价涨幅位居巴黎大区之首。由于巴黎市土地面积较小（105平方公里），稍大于北京市东城区和西城区面积之和（93平方公里），因此我们不再对巴黎市内部房价进行分析，而是将巴黎市作为巴黎大区的核心区域，分析其与巴黎大区其他区域房价的走势差异。根据法国统计局（INSEE）数据，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍，以及该时期法国名义GDP涨幅（0.8倍）。近郊三省Hauts

2.3 美国：纽约市房价42年8倍，皇后区表现更优

Area）由纽约都会区及毗邻都会区组成，2015年人口2372万。从人口看，由于美国经济重心向西海岸、南海岸偏移，年纽约地区人口虽基本持续增长，但增幅84%远小于洛杉矶地区的328%，这使得纽约地区的人口占比明显下滑。期间，因人口郊区化及制造业衰退，纽约市人口在年从789万减至702万；后因城市更新及产业转型升级等，回升至2015年的855万。

年，纽约市房价上涨8.1倍，高于美国平均水平，但低于纽约市周边及洛杉矶地区房价涨幅。根据美国联邦住房金融局（FHFA）统计，年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨5.6、8.1、9.5、13.9倍，年均增速分别为4.6%、5.4%、5.7%、6.6%。纽约-泽西-白原分区房价涨幅虽不及洛杉矶-长滩-格伦代尔分区，但仍显著高于美国平均水平。此外，年美国名义GDP上涨10.5倍、年均增长6.0%，M2增长12.7倍、年均增长6.4%。这意味着，纽约市和纽约-泽西市-白原分区房价跑输同时期美国名义GDP和M2，而洛杉矶-长滩-格伦代尔分区跑赢。

在纽约都会区内部，纽约分区房价近35年上涨4.73倍，在纽约都会区四大分区中位居第二。除纽约-泽西市-白原分区外，纽约都会区还包括NassauCounty–Suffolk County、Dutchess County-Putnam

在纽约市内部，曼哈顿区及皇后区近30年房价上涨超过2倍，高于纽约市和纽约分区整体水平。年，纽约市曼哈顿区房价上涨2.14倍、年均上涨3.9%，皇后区（年）房价上涨2.22倍、年均上涨4.1%，而该时期纽约市和纽约分区房价分别上涨1.41、1.43倍，年均增速大致为3%。

2.4 日本：六个核心城市曾36年上涨210倍

东京有三个范围：东京都区，东京都，包括千叶县、琦玉县和神奈川县的东京圈，土地面积分别为627、2188、13558平方公里。东京圈土地面积占日本的3.6%，2016年人口3629万，占日本的28.6%，当前地区生产总值约占日本的1/3。

日本人口流动分为两个阶段：在1974年前，全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚。年，除战争影响外，东京圈人口406万人增至2607万人，占比从10.8%增至23.9%；大阪圈人口从392万人增至1636万人，占比从10.5%增至15.0%；名古屋圈人口从311万人增至918万人，占比从8.3%增至8.4%。之后则转为向东京圈一极集中，而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈长期净流出；到2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口分别为3629、1831、1134万，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。东京都人口在年人口增长停滞，主要在于东京都区产业转移、人口外迁，但东京都非都区、东京圈三县人口显著增长。

日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍。在1991年房地产泡沫破灭前，日本地价除1975年调整外保持持续上涨，年上涨82倍，超过该时期55倍的名义GDP涨幅；其中，六个核心城市地价上涨210倍，非核心城市上涨78倍。分阶段看，年日本东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%，同期名义GDP上涨15倍、年均15.7%。年六个核心城市地价上涨4.5倍、年均11.2%，其他城市上涨1.7倍、年均6.4%，同期名义GDP上涨2.2倍、年均7.5%。

1975年日本房价调整后还能继续上涨，主要在于经济增长和主力购房人群支撑，但因后期上涨过快、出生人口大幅下滑、1990年代主力置业人群见顶以及日本政府错误应对等，导致1990年代初房地产泡沫破灭。之后日本地价持续调整至2005年，2017年日本地价仅是峰值的47.1%。六个核心城市地价从1992年一直下跌到2005年，在经历了年的短期上涨之后，因全球金融危机于年再次下跌，2013年开始回升至今，2017年地价仅相当于1991年峰值的35.3%；因人口流出，日本非核心城市地价从1992年一直下跌至今，2017年地价相当于1991年峰值的47.5%。

东京圈地价走势与日本整体基本一致，但峰值在1990年、较日本整体早1年，年上涨3.4倍、年均11.1%；之后持续下跌至2005年，2014年已领先于全国止跌回升。东京圈、大阪圈房价在1990年见顶，名古屋圈和地方地价分别在1991、1992年见顶。1976年至房价峰值期间，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价分别上涨3.4、3.9、2.0、0.9倍，分别年均增长11.1%、12.0%、7.7%、4.0%；特别是在房价泡沫破灭前，年东京圈地价暴涨0.95倍，年大阪圈地价暴涨1.6倍。而在年，日本名义GDP上涨1.8倍、年均增长7.2%，M2上涨2.7倍、年均增长9.0%。

1990年代初房地产泡沫破灭后，东京圈地价大幅下跌至2005年，年开始回升，但受全球金融危机影响于2009年开始再次调整，2014年开始再次回升。至2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价仅分别是峰值的39.7%、27.8%、58.0%、58.6%，而该时期日本名义GDP、M2分别增长14.7%、87.5%。大阪圈地价之所以调整幅度最为惨烈，是因为其在泡沫破灭前上涨幅度最大、但又缺乏人口支撑。

东京都区部地价在1988年见顶，见顶前五年上涨2倍，同时调整早、止跌快,年累计上涨11.7%、为东京圈内部最高。东京都及东京都区地价在1988年见顶，较东京圈早2年、较日本整体早3年。在见顶的前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。见顶后，东京都及东京都区部房价持续下跌至2005年，之后年下跌，2014年开始回升。年，东京都、东京都区部房价分别累计上涨5.6%、11.7%，东京都非区部房价基本持平，东京圈房价累计下跌4.1%。2016年，东京都、区部、非都区房价分别相当于其峰值的39.8%、40.9%、38.3%，与东京圈的39.7%非常接近。

3 结论：大都市圈房产跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度

1）从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中，前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。

2）房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利，并且多数国家的大都市圈房产是能够跑赢印钞机的少数资产之一。年21个经济体本币房价增幅均不同程度超过各自CPI涨幅，中国香港、英国、新西兰在扣除CPI后实际房价年均增长仍能达3%以上，而日本、德国扣除CPI后实际房价增长接近于0。此外，从美国百年房价史看，年美国房价年均增长3.21%，也高于2.64%的CPI年均增速。与本币名义GDP增长相比，年21个经济体中只有新西兰、英国两个经济体房价跑赢，这意味着多数经济体房价只能部分分享经济增长红利。

长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。比如，年英国房价年均增长8.8%，虽高于8.2%的名义GDP年均增速，但仍然低于11.5%的广义货币年均增速；年美国房价年均增长4.58%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.48%、6.87%。从大都市圈角度看，在英国，1995年1月至2018年3月，大伦敦及周边地区房价多上涨4-5倍，明显高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。在美国，年，洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价年均增长6.6%，跑赢同期6.4%的M2增速。在日本，年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。

我们在研究报告《货币超发与资产价格：中国》研究发现，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

3）从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。一般而言，新兴经济体货币超发比较严重，房价涨幅也较大，但从全球资产配置角度看，投资者关注的是美元房价涨幅，即剔除了货币相对超发导致的汇率变化，而美元房价涨幅则主要与美元名义GDP增长相关，可分解经济增长、人口变化、住房制度等因素。一些经济增长潜力大的新兴经济体未来有可能出现类似中国房地产市场过去的“黄金时代”，不过需要注意政治、法律等相关风险。

4）构建居住导向的中国新住房制度。中国房地产二十年发展表明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。未来应从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。

一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”为农业转移人口落户数量与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾，未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。并严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，人口净流出城市尤需警惕盲目跟风。

四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。

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【午觉睡多久最合适？】午睡、午觉里的“午”，指的是时辰里的“午时”，也就是11点~13点。中医认为，这段时间是“心经”值班的时间，这个时辰睡午觉能养心。日本东京大学一项项涉及30万人的研究发现，午睡超过40分钟，更易出现高血压、高血脂等代谢综合征，这些都会增加心脏病风险。①每天午睡≥40分钟，患代谢综合征风险最高增加50%；②每天午睡不到40分钟的人，患代谢综合征的风险不会增加；③每天午睡不到30分钟的人，患代谢综合征的风险略有下降。④20~30分钟的高质量午睡最养心。

《现代财经-早读分享》是由《现代财经》天津财经大学学报编辑部编辑出版（总第996期）