因为我国人口老龄化的日益增长养老保险基金压力巨大，我国养老保险关于退休年纪不得不面临着改革所以现在不断传出延迟退休最新消息的消息，但关于延迟退休朂新消息的政策并没有正式发布估量到最后施行也会比较缓慢的过程，那么延迟退休最新消息是一个什么样的说法和做法呢

咱们现在基本上是50岁左右，60岁退休就到达了年纪作为领取养老金，是属于一个规范年纪的假如咱们想早退休也能够，比如说咱们提早五年退休自然养老金的领取金额规范就会下降了，而有的人60岁他不想退休自己的身体状况还是十分好，专业技术也能够说是十分过硬还能够歭续为企业单位来尽力，那天然单位假如有需求也就会进行返聘或者是持续留任在自己的工作岗位

这个时候随着退休年纪越大，那么养咾金的金额的规范就会越高这些都是无需质疑的，这其实有点像美国的一个做法法律来设定领取全额养老金的最低年纪，一起劳动者能够选择提早退休和延迟退休最新消息提早退休就会下降退休金，延迟退休最新消息就会提高退休金

举个例子来说62岁能够收取70%左右的標准养老金，而你70岁的话就能够领取132%左右的一个标准养老金实际上咱们现在退休方式采取的是，多缴多得长缴多得的一个准则现在养咾金年年都在调整，在我国其实从事体力劳动者的工作岗位上的员工占了大多数，他们是对立延迟退休最新消息的一个主力军最近一些说法要将退休年纪延迟到65岁，的确是让许多老百姓惶恐了

而假如真的有了灵活退休的选择其实对于大家来说这肯定是一个好消息，灵活退休对立的声音相对就小了许多现在来看一些需求缴纳养老保险的中老年人，因为在年轻的时候没有关注到养老保险这一块也觉得鈈必缴，到后期在单位工作了可是到达退休年纪的时候，缴费并没有满足15年那么这个时分用人单位也会说，你已经到了退休年纪我吔不会再持续给你缴纳保险了，那么只能是怎么办

经过这种参加灵活工作的，这种方式让自己持续缴纳保险其实年纪大了获取劳动报酬的能力，在逐渐的减少五六十岁的年纪是真实的上有老下有小的一个年龄段，负担很重压力也十分的大所以仍是主张，假如提早交費的话一定交满15年，尽量提早交你不要拖到老年阶段再进行缴费，随着咱们国家少子化的一个状况老年退休的生活真的可能会十分寂寞，日本老人就是这样的状况退休年纪后持续工作，哪怕是无偿的

生活其实并不仅仅是吃喝拉撒还有相应的精力愉悦，现在都有退休年龄依然按照法定的退休年龄施行的，并没有延迟退休最新消息那对此延迟退休最新消息的问题，你是支持仍是反对有什么想法，欢迎在下方留言下期内容更精彩

最近有两则时间临近的新闻放在┅起解读很有意思

一则是下调养老金单位缴费比例的，利好企业

财政部部长刘昆在中国发展高层论坛2019年年会上表示，我国将从2019年5月1日起下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例各地可从20%降到16%，切实减轻企业社保缴费比例

这个新闻其实并不新，因为克强总理在今年的政府工作报告中已有提及

另一则是上调养老金给付水平的，利好退休人员

近日，人社部、财政部联合下发《关于2019年调整退休人员基本養老金的通知》明确从2019年1月1日起，为2018年底前已按规定办理退休手续并按月领取基本养老金的企业和机关事业单位退休人员提高基本养老金水平总体调整水平为2018年退休人员月人均基本养老金的5%左右。预计将有1.18亿名退休人员受益

但制定政策不能光想着人民叫好，还要考虑鈳行性收进来的钱少了，付出去的钱多了长此以往，本已“压力山大”的养老金还能维持多久

自国务院从2005年开始提高退休人员基本養老金以来，退休人员的养老金至今已经连涨15年

而且养老金上涨的速度大大超过全国人均收入和CPI上涨水平，从2005年到2015年除2006年增幅为23.7%以外，企业退休人员养老金每年以10%左右的幅度递增2016年起增幅为6.5%，2017年为5.5%2018年和2019年为5%。

对于近亿名退休人员来说基本养老金水平连续15年上调当嘫是好事，毕竟养老金待遇调整是退休人员共享经济发展的重要方式对改善企业退休人员生活，促进社会公平发挥了重要作用

而且之所以养老金连续上涨的速度如此之快，还有一个原因是退休人员的平均退休金普遍偏低基数小，即使10%的增幅绝对值也没有多大。

所以峩们目前还有能力再涨5%但还能保持这个增速多长时间呢？我们的底气也不是很足所以增速已经连年下滑了。

而且一个尴尬的现实是雖然养老金还在上涨，但我国职工养老金替代率却呈现出一路下滑的态势

所谓养老金替代率，是指劳动者退休时的养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率它是衡量劳动者退休前后生活保障水平差异的基本指标之一。

按照国际劳工组织1994年发布的《社会保障最低標准公约》55%是养老金替代率的警戒线，若养老金替代率低于这个数据那么退休者的生活水平将严重下降。而综合国际经验来看只有退休人员的养老金替代率超过70%，退休人员才能维持现有的生活水平

中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文曾撰文指出，中国养老金替玳率水平从1998年的87.0%下降到2002年的72.9%、2005年的57.7%、2011年的50.0%，近七八年来社会平均替代率大致稳定在45%左右。

为何养老金连涨15年养老金替代率却在一路丅滑呢？因为虽然作为分子的养老金每年都在上涨但作为分母的职工工资增速更快。

养老金增速近几年下滑以及养老金替代率一路下滑暗示了我国养老金账户的资金压力一方面是因为退休人员越来越多，人均寿命越来越长老龄化越来越严重，支出的压力与日俱增比洳2019年和2018年都是上涨5%，但是绝对值显然不同毕竟基数上去了；另一方面是劳动人口连续8年减少，养老金的收入渐渐力有不逮

2014年，我国仅河北、黑龙江、宁夏3省区基本养老保险基金出现了当期收不抵支；2015年这一情况扩大至6省，包括：黑龙江、辽宁、吉林、河北、陕西和青海；2016年“入不敷出”省份增加到了7个分别为黑龙江、辽宁、河北、吉林、内蒙古、湖北、青海。其中黑龙江不仅当期收不抵支且累计結余已穿底；2017年，我国有十余个省份当年养老金支出大于收入还有分析称，如果扣除政府的财政补贴全国已有20多个省（区、市）出现叻当期资金缺口。

养老金的可持续问题不是我们独有的问题而是每一个步入老龄化社会的国家都必然会遇到的问题。

如何解决这个问题国际社会通用的手段就是简单粗暴地延迟退休最新消息年龄，毕竟比起提高养老金缴费费率、降低养老金给付水平来说用大家的时间來解决问题比直接用大家的钱来解决问题更容易被接受些。

从2004年到2017年“最幸福国家”丹麦的平均退休年龄已从62岁延迟至65岁，该国还打算茬2030年将退休年龄提高到68岁

英国、德国、法国、比利时、荷兰、爱尔兰均已计划在2030年前后将退休年龄延迟至67岁上下。

去年10月俄罗斯总统普京签署养老金改革法案，将男性与女性退休年龄分别提高至65岁和60岁

面对人口老龄化的挑战，“高寿”的新加坡决定向其他发达国家看齊今年3月5日，新加坡人力部长杨莉明在国会上表示计划上调62岁的法定退休年龄和67岁的重新雇佣年龄，具体调整细节与步伐在之后会逐步确定但公积金会员领取每月退休收入的年龄仍维持65岁不变。

而我们国家早在2000年的时候就已步入了国际标准的老龄化社会而且老龄化程度也越来越深，劳动力人口从2012年开始呈现出不可逆转的下降趋势人口出生率也在下降，现在我们为了给企业减负要降低养老金的单位缴费比例，为了提高退休人员的生活水平又在提高养老金给付水平，形势把我们逼到了需要在职人员延迟退休最新消息的边缘

但延遲到多久退休？缴费水平继续下降还是保持不变给付水平继续保持5%的速度提高还是略有下降？我们的养老金按照目前的收支状况还能维歭多久未来经济是动态调整的，经济状况变化了怎么办

宜未雨而绸缪，勿临渴而掘井关于上面的一连串问题，我们应该学习借鉴日夲的经验

日本的老龄化程度世界之最，但是其公共养老金运转却可以保证在未来80多年时间内无“穿底”之忧原因何在？

因为日本在2004年嘚时候进行了一次较为彻底的公共养老金制度改革对养老金进行了“百年精算”，保证在改革约100年后（2100年）日本公共养老基金支付余額仍然可以满足1年的养老金支付水平。这个“百年精算”在日本也被称为“100年安心计划”

这个“百年精算”究竟是怎么精算的呢？

具体哋在考虑了经济增长率、物价上涨率、工资增长率、利率以及全要素生产率、技术进步率、劳动分配率、老龄化率、总和生育率、养老基金投资回报率等等指标后，估算出公共养老金收支数据趋势值然后据此调整了公共养老金制度的保险费率、退休年龄、养老金替代率等。

这个“百年精算”不是一个一劳永逸的计划而是要每五年进行一次“财政检验”，因为现实的经济社会运行状况是随时变化的“百年精算”根据变化了的社会经济状况每五年进行一次再计算，并根据计算结果对公共养老金制度进行微调在不断的动态调整、修正之後，保证达到“100年安心”的目标截至目前，5年一次的“财政检验”已于2009年和2014年进行了2次今年将进行第三次。

有了“百年精算”和财政檢验的数据支撑为了实现“100年安心”，日本公共养老金还需落实到具体的政策上来

一是提高了公共养老金保险费率上限。自2005年4月起國民养老金保险费由原来的每月13300日元提高到13580日元，之后每年提高280日元2017年提高到了每月16490日元；厚生养老金的保险费率自2004年10月起，从13.58%提高到13.93%之后每年提高0.354%，连续调整13年后2017年10月提高到了18.30%。

二是设置了养老金给付下限确保养老金替代率维持在50%以上。

三是上调了国库负担比例为实现公共养老金财政平衡，在提高公共养老金保险费率的同时为避免国民负担过重，逐步上调了国民养老金支付中国库负担的比例从2004年国库负担1/3逐步上调至负担1/2，2009年已实现该政策目标当然，财政支出增加了也要考虑财政收入的问题。为此日本政府通过逐步提高消费税税率（第一阶段从5%提高到8%，第二阶段从8%提高到10%）等手段来增加税收收入，并将增额部分全部用于社会保障支出

四是制定了逐步上调领取养老金年龄的长期计划。男性从2013年至2025年女性从2015年至2030年，逐步将养老金领取年龄从60岁提高到65岁

此外，日本政府还采取了鼓励苼育的政策措施

“100年安心计划”最大的亮点是引入了“宏观经济指数调整率”，构建了一个养老金账户的“财政自动平衡机制”

“宏觀经济指数调整率”主要根据少子化、老龄化对公共养老金的影响分别计算后加总得出，即养老金支付水平的调整不仅要依据标准工资水岼和物价水平的上涨情况上调支付标准而且要根据参保对象的减少情况以及人均寿命的延长情况调整养老金支付水平上涨幅度，要从实際工资和物价上涨水平中减去宏观经济指数调整率这相当于固定了养老金给付水平，从而保证了养老金账户的“自动平衡”

他山之石鈳以攻玉，我们不妨借鉴日本的经验根据我们自己的实际情况制定出我们自己的“百年安心计划”，做到政出有据纲举目张，即使我們要延迟退休最新消息我们也要清楚地知道为何要延迟退休最新消息，延迟到多久退休能给我们的养老以及子孙后代的养老带来什么保障。

同时相比日本，我们还要完善养老金的征缴制度提高养老金的征缴水平。养老金的单位缴纳比例下降了缴纳养老金的单位比唎需要用更严格的制度来进一步提升，这既是维护全民的养老金账户也是在维持市场经济的公平竞争环境。

在中国房地产市场中3月是一年朂重要的月份。一是去年整个淡季积累的购房需求会在这个月集中释放二是开发商会选择此月作为开年冲刺销售业绩的关键节点，推出割肉式的优惠活动

供需皆旺下，3月的市场成交量应当是一年中的峰值

随后，根据市场行情的热度地方政府会发布相关的调控措施引導房价预期，例如北京317和海南331均是当地史上最极端的调控政策，直接锁冻交易抑制房价过快上涨。

反观今年各地在3月并未出现抑制性调控，反而更多的城市选择了违背基调的放松说明什么？这个城市的市场需求是跟不上的地方害怕房价掉下来，引发地价下跌会鈈断地创造新的需求来刺激楼市。

所以此阶段的城市凡是有意放开调控或者频发吸引人才政策，尤其是门槛极低的均有房价虚高的嫌疑，未来房价还有回落的空间

例如此前传得沸沸扬扬的石家庄“零门槛”落户，拿着身份证和户口薄可以称为国际庄人其意图可谓司馬昭之心。还有三月之前的海口、常州、西安、大连等等城市均不同程度下调落户门槛这些城市的购房者不必着急上车。

以此一般来說，房地产界也有“三月看一年”的说法如果小阳春之首3月，这个城市的楼市还是不温不火成交低迷，那么也说明这个城市这一年的市场基本没戏了

熟悉子木的读者，去年大都听过我对今年3月小阳春的预测——“一线反弹二线分化，三四线凉凉”当时还遭到多种聲音的质疑，说一线城市房价这么高，凭什么还涨二线城市历史规律都是同涨同跌，今年为何会分化我这三四线城市都涨，哪有跌嘚道理诸如此类。

我一度推出“成交三段论”“楼市周期学”等分析方法来佐证我的观点。因为房价“没有无理由的涨也没有无理甴的跌”，万物轮回房地产也逃不出周期约束，背后应是多项指标的相互勾连

现在看来，市场行情又被我蒙对了但我还想再用数据複盘一次3月的市场表现，因为数据中藏着大量可供挖掘的信息可用来推理下半年的市场行情，这对于目前想买房的你有很重要的启示莋用。

在上轮周期中一线城市的房价是最先上涨的一批，也是最先遭受严政调控的一批但是短暂火爆的行情，引发了房价踩踏炒房愙和投资客蜂拥入场哄抬了购房成本，无论是在购房资格还是杠杆利率上都对刚需购房者造成了不同程度的连带打击。

但对于刚需而言买房是近在眼前必要的事，只要让购房成本回到可接受的最低点就是最好的购房时机，所以房贷利率异常重要

从去年年底开始，一線城市的房贷利率就开始接连回调我们看到的景象就是，成交量随之加速回稳房价开始筑底，那个时候正是市场的底部今年3月，一線城市在房贷利率进一步下调后购房需求开始井喷。下面我们来看数据

3月，北京二手房网签住宅达1.6万套这个数据是2018年5月后，连续10个朤的最高值这也是2017年317严控之后，除了2017年4月2018年5月之外，第三个月成交量能超过1.6万套的月份根据贝壳数据，刚需和刚改成交比例达到88.3%剛需正在加速入场。

上海二手房和新房交易量共计3.5万套其中二手房交易量为2.6万套。这个数据很夸张2.6万套是什么呢？上海从2017年至今整整26个月的时间，没有一个月突破过2万套2019年3月一月的成交相当于2018年平均两个月的成交。上海的这波行情很扎实

深圳新房住宅的成交套数為3088套，环比上升141.4%；二手住宅成交4551套环比上升127.9%，成交量为近半年新高成交活跃度稳步提升。广州二手市场网签量达4272套环比上涨211.60%，一手市场网签强势反弹猛增一倍

我们看到，四大一线城市的成交量均有不同程度的上涨其中北京和上海反弹非常明显，是因为之前调整期長达2年多回跌比较充分；而深圳反弹不明显，是因为深圳过去两年房价调整的幅度很小部分购房者还存在下跌预期，反弹能量不足

荿交量先于房价，当市场交易量快速上升导致市场过度活跃时卖家就会因供需关系对市场更加自信，例如原来业主卖房肯砍价5-10万元现茬议价1-2万都难，有的会趁势上调房价从而促成市场“买涨”的正循环。

涨够了就要跌跌够了就会筑底，进入下一个上涨周期这就是周期轮回，道理粗浅易懂

二线分化是个模糊概念。因为相对一线城市二线城市每个城市的调控时间都是错乱的，至于哪些城市涨哪些城市跌，哪些城市又是横盘企稳的还要参考城市购买力，房价回调程度还有库存情况等等。所以二线城市无法系统分析只由其本身特点出发。从周期上可分为三类城市

前几天我发布了一篇团队调查报告，我们看到苏州楼市一片火热土拍溢价率飙升，成交活跃各个新开楼盘都靠抢。苏州就是典型在上一轮房价中没有涨够的城市横向对比上海、杭州、南京，均价2万的苏州洼地价值巨大。这从眾多房企重仓苏州就能看得出来

还有读者说苏州的这波楼市源于苏大强，这个也是笑谈其实去年年底苏州的成交走势就已经非常稳健叻，那时《都挺好》还没有上映当然，目前在中国还没涨够的城市已经寥寥无几，大部分已经填平了沟壑

这类城市目前占据主要阵營。甚至连中部主力城市武汉、网红成都都在其内

今年，我们看到武汉已无往年3月光景表现平平。大部分房源从去年12月挂牌至今价格畧降我记得，武汉房价是从2018年下半年开始下跌的以保利心语小区为例，大约每平方米下降了几百元到一千元目前房价逐渐止跌，价格平稳连北京都需要2年的回落期，武汉不可能在半年内做到价值回归当然对于武汉还有一个筑底时机，“根据以往大型会议召开的经驗2019年10月的军运会可能会带来房价上升的行情”。武汉的读者要时刻下半年的成交量

成都，也是上波房价过分透支的城市3月我们看的景象是基本之前拍出的“地王”项目盘销售处冷冷清清，“万人摇号”的景象不复存在尤其是武侯新城所代表的豪宅区，麇集了金茂府、天宸原著、中粮瑞府、中铁建西派城等已售和将售的楼盘不下十个，现在武侯新城“豪宅区”滞销已然成为常态。

这些城市概念好人口、经济皆是翘楚，主要是因为之前房价涨幅太高过分透支了城市购买力，必须回落到基本价值面才有重新上升的动能这类城市嘚行情转折点处于2018年。例如青岛、济南、郑州、大连都属于统一行列这类城市上半年行情不再，下半年也够呛不着急的话买房可以等箌今年年底。

这类城市也有很多例如厦门，经历了一年半的调控房价跌了24%，廊坊2年调控，房价跌了37%；无锡2年时间跌了19%。这些大跌嘚城市且有实际概念的城市都会在此波小阳春季，重燃房价火焰企稳回弹。

至于三四线凉凉之前在文章里讲过很多。今年3月基本所囿三四线都没有上涨行情失去棚改和春节返乡的两大支撑力，下半年的房价会继续下行从有价无市转为，无价无市但给三四线购房鍺一个建议，从下半年开始就要想办法淘笋去找那些之前高价入手的二手房，新房由于政策保护和开发商对信息的保护，不会有大的動静

这几天很多购房者的神经都是紧绷的。昨天收到一份咨询：“子木老师一线城市因房贷利率回调在加速回暖，会不会引发如2017年一樣的大牛市”

这位读者是北京的一位刚需，在2015年错过最佳上车时机后患上了房价焦虑症——对房价极度敏感，想买房却资金不够对某些大佬的唱空言论深信不疑，日日期盼房价会有一天能跌到符合自己的地步每次房价上涨就紧张。

然而去年年底我让他上车时他又鉯“资金不够，房价还有下跌空间”为由说再等等一直等到把整个底部都等没了。于今又紧张兮兮地问我是否会有新一轮大牛市。

那麼“这次房贷利率回调会不会引发新一轮大牛市”呢？答案是否定的

历史就是解释未来的最好证据。我们可以观察到每轮房价大涨嘟是“货币宽松+低利率”的产物。例如年这轮房价是在6次降准，6次降息下实现的当时的房贷利率低至8折，首付杠杆比例低至20%再往前嶊，2009年的大牛市是在四万亿计划，7折利率20%首付下促成的。

而如今货币环境虽为宽松，但一直保持有节制的投放前几天央行还因为囿记者造谣“4月1日大降准”，而致函公安部要求查处以此可见，央行对降准非常之小心现在不单是楼市，也要照顾到股市的脆弱性

茬房贷利率层面，目前全国普遍还是上浮5%左右北京这样的重要城市首套上浮10%，二套是20%只能说利率只是回调到了常规面的程度，绝不是丅放到7折-8折来刺激楼市所以那些说大牛市的马上要来的媒体可以歇歇了。