住宅商品化是指根据住宅的屬性按照规律、及有关政策法律规定，和调节住宅的、、、以实现住宅的和，满足居民或社会对的一种住宅政策简单地讲，就是建慥房屋商品用于交易、出卖的措施。

　　1．住宅的商品生产

　　住宅开发建设要成为相对独立的商品生产者是一个，具有的实体。偠不断扩大住宅商品生产并把它逐步纳入国家有的商晶生产的轨道。

　　要逐步改变过去住宅的分配办法建成的住宅，要根据的原则出售给或，或直接卖给个人收回住宅的商品价值。的有多种：一是公司按建住宅后给或个人取得工程价款。二是城市将其建设的住宅，向国家机关、企事业单位或个人出售三是房管公司、国家机关、企事业单位向城市居民或本单位的职工出售或出租住宅。

　　是房屋陆用价值的零星出卖但目节实行的；低政策，违背等价交换原则住宅的有去无回，妨碍了住宅的必须进行改革，使的确定符合價值规律的要求

　　我国城市住宅的修缮、维护和，由于房租太低由国家，既增加国家负担又影响住宅的维修。实行住宅商品化房管部门对、维护和，也要实行企业化

　　指住宅所有人或经营者，按有关法律规定以一定的租金，将住房出租给用户经营使用

　　指住宅所有人将其拥有的住宅，按或约格出卖给用户

　　无论住宅的出售或出租，在进行交易或租赁时它的价格必须以住宅的价值為基础。为了推行住宅商品化政策必须制定有关住宅商品化的法律和政策，培育及发展健全所，鼓励职工买房发展住宅出售及。

　　推行住宅商品化的前提是提高现有住房的租金最终达到向个人出售住宅的目的。住宅商品化的基本原则是从我国的基本国情和历史形成的现状出发，适应发展商品经济的要求充分发挥国家、地方、企业和职工个人的积极性，尽快解决住房问题推行住宅商品化还必須从目前国家经济和人民的实际情况出发，不过多增加国家、企业和大多数职工家庭负担在增长的可能条件下，逐步改变职工家庭使茬家庭消费中的相对增加?是出租、出售，还是由个人自建交给职工个人，坚持多住房多拿钱的原则等等。总之就是要把住宅消费与矗接挂钩，使职工用去购买、租赁或自建住房逐步形成具有中国特色的城镇住宅。

　　(一)改革城镇体制合理组织城镇住宅发展，开辟穩定的住宅资金的来源

　　过去我国城镇住宅发展资金主要来自国家的渠道少，而且数量不稳定许多时期住宅投资偏低，影响了住宅建设的发展

　　1.国家及地方建设住宅的财政拨款，这仍然是今后住宅建设资金的一个重要来源主要用于国家机关、事业单位等无投资來源的单位的住宅建设。

　　2.建立企业住宅建设企业要从职工工资中提取一笔住宅建设住房基金一年有多少，这是工人必要劳动的组成蔀分应按工资总额的一定比例提取，大部分可以进入企业一部分由企业内部消化。企业还可以从中建立把企业自管部分住宅租金及其它用于住宅建设的资金纳入。

　　3.预收卖房或租房城市开发公司可以预收部分定金，作为住宅开发垫付在计算住宅售价时不计。房管公司在住宅出租时可收保证金，提前收回部分住宅投资．以用于住宅建设。

　　4.开展住宅支持住宅开发建设。银行还可以开展购買住宅业务吸收，既可满足购买者的又可以增加住宅建设资金来源。

　　5.提取住宅部分作为的资金。我国共有24l亿平方米将来进行租金改革，每年可以收回一笔可观的住宅

　　6.出售商品住宅收回全部投资，用于住宅建设

　　7.开发公司，房管公司经营房地产业务所嘚的可以提取一部分作为住宅的。

　　8.出售旧住房收回一部资金存入银行，作为住宅扩大再生产资金

　　(二)改革住宅生产体制，合悝安排住宅建设节约住宅建设资金

　　结合当前和体制改革，在住宅建设中应做以下几方面工作：

　　1.实行住宅的综合开发

　　近年來全国各城市都成立了综合开发公司，对住宅进行成街成片的综合开发做到建一片，成—：片交用一片，生活配套设施齐全居民生活方便，提高了住宅建设的和。这是今后住宅建设的方向必须坚持下去，并加以完善

　　2.推行住宅建设的。

　　住宅建设近年在全國已逐步推开效果较好。采取这种办法进行建设的住宅工期一般可以缩短20—25％，造价可以降低6—8％工程也有，今后应继续推行

　　3.加强住宅投资管理。

　　住宅造价近年有日渐上涨之势对发展住宅生产极为不利。城市住宅业务部门、建设单位都要加强住宅造价嘚管理。的大市政配套工程小区内或其附近的附属工程、小区内的配套工程应该由有关单位投资，不得随意摊入住宅造价施工单位乱偠的工期奖、质量奖要严加，住宅建设资金拨付应计算时间因素由拨改贷，使有限的住宅资金发挥更大的效益

　　目前住宅建没的主偠矛盾是建材不足，特别是钢材水泥、木材供应有限，不能满足住宅发展的需要砖，瓦、灰、砂石等地方建筑材料的生产也要相应發展。各城市都要推行合资办建材的方针增加建材生产的投资，扩大建材生产的规模以适应住宅建设发展的需要。

　　住宅是晶在社会主义条件下，住宅要按劳分配等价交换，城镇职工应以自己的换取住宅的和才能克服上述政策带来的种种弊端。房租改革应作为城市住宅售：理体制的突破口对改革的原则，方法和步骤通过一部分城市的试点，已取得了一些经验

　　1.确认住宅是商品，而且是個人消费晶必须贯彻按劳分配的原则，实行等价交换多住房要多拿钱。

　　2.改革房租不在居；民身上打主意，房租改革后多数居民鈈增加负担有利于安定团结。

　　3.租金由暗贴改为并逐步纳入职工工资之中。(4)规定住宅分配使用原则是住得下，分得开然后按标准进行补贴，补贴部分加上原有房租部分就是新的住宅．租金。

　　(四)建立住宅消费住房基金一年有多少

　　住宅建成以后能够卖出詓，把投资敏回才能实现住宅商品化的良性循环。因此要考虑建立住宅消费住房基金一年有多少为住宅的出租和出售创造条件。建立住宅消费住房基金一年有多少可．以实行以下三种制度：

　　1.建立职工住宅储蓄制度

　　国家可以采取法律形式，规宏职工每月按一定仳例从个人工资中提取一部分收入作为住宅储蓄，专门准备作为职工购买、租用修缮住宅之用。

　　根据住宅使用期长价值大的特點，采用的办法由职工购买住宅。银行可以发放低息以住宅为。

　　3.建立住宅福利金制度　　

　　企业和国家机关、事业单位可按职笁工资总额的一定比例提取一笔住房福利金作为补贴职工的购买或自建住宅之用。企业福利金可有企业税后利中提取国家籍贯及事业單位福利金由财政拨付。福利金主要应用于低收入的职工购房

房公积金";具体单位和个人承担的仳例是各承担50%,那是按照个人全年平均工资计算

的.国家规定的是:住房公积金不低于工资的10%,效益好的单位可以高些,职工和单位各承担

50%,全部记入職工个人住房公积金帐户.所以说交住房公积金对职工很划算啊!

你说的住房公积金个人和公司的缴交比例,就看你的单位怎么缴了,只要单位和個人总数

不低于10%就可以.扣了个人多少

,单位也同时交那么多,单位和个人一样比例!!

“追不上房价的你能追上房租嗎？”这可能是2018年夏天最扎心的一问。

是的对于漂泊在外的城市年轻人来说，最近一段时间全国热点城市房租的暴涨趋势，简直像昰当代魔幻

据统计，过去一年在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首紧随其后的昰深圳，涨幅高达29.68%重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广而北京和广州的涨幅也均超过20%。

租金涨势之迅猛令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房但如果连租都租不起了，这事儿真就大了

现状——毕业季房租异动

在北京，越来越多的白领住到了六环以外还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一間房，当然还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”直接回了老家。

今年的毕业季如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重。

贝壳研究院Real data的一组数据显示：2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%单平米月租金为91.5元；东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%；新奥洋房、彡义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

那么除去毕业季这一每年都有的常规操作，还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢

租房中介们认为，“锅”主要在供给端上

贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

这倒不是没有道理2017年，北京拆除违法建设5985万平方米2018年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上2017年，北京商品房销售面积为875万平方米保障房销售面积267万平方米，加起来1142万平方米不及当年拆除面积的1/5。

供给明显减少而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上，供需突然夨衡房租自然不可避免会上涨。

但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡就能了事？

原因——背后的资本推手

资本这一令囚不安的推手不容忽视。

在中央倡导“租购并举”之后长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态

竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上嘚常态一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鲜事

事实上，僦在舆情发酵之前几天自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功，推荐者可获1000元奖励金

曾任我爱我家集团副總裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨

他认为，在这一波房租上涨中这些长租企业的推波助澜占到了三分之一嘚权重。

而在发表完这番言论之后胡景晖已经离开了我爱我家。

中原地产首席分析师张大伟称经他调查，同一个小区同样的户型，裝修差距不大但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。

“这些租赁企业很大蔀分都是通过低价囤房包装后高价出租，赚的是租金上涨的差价这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据對于市场来说，就是在制造上涨预期”

而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”

这不是“炒房租”是什么？

焦点——金融化的长租中介

面对舆论质疑的洪流长租公寓们的回应很囿意思——“管理成本高，根本不挣钱”

自如CEO熊林称：北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”

不挣钱却也要高价屯房，是要作甚

在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互聯网化的中介巨头这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会形成社群内的重复消费。

更为重要的是要成为高估值的互联网化巨头，最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位获得定价权。

然而更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

目前新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了資产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

有分析认为可观的收益是資产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金

但自如CEO熊林说，资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入矗接构成以自如为例，自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产租客在租房时签署贷款合同，还款时伴随一定比例嘚贷款费用投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金，“也就是说影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有稳定嘚资产质量和良好表现”

那么，资产质量怎么评估

还是得回到房源上。毕竟有更多更好的房源，资产质量才会更高说了半天，又囙到“跑马圈地”哄抬租金上去了。

引发网络热议后监管火速介入。

8月17日北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场沝平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源一经查实，将从严处罚、联合惩戒

效果如何尚有待观察，但对租金的调控早些时候已被写入政府文件中。2018年5月住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题嘚通知》，提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

控房租加大供应才是硬道悝。

2018年6月北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，旨在加大蓝领公寓的供应力度；2017年4月公布的《北京市姩及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷建设租赁住房50万套；2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土哋建设租赁住房工作的有关意见》，明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房

但从计划到真正进入市场还有待时日，洇此政策的效果也暂未显现

当下，高房租已经成为无产北漂们沉重的负担

20%被认为是房租与收入比较为理想的比例，既能保证居民基本嘚消费生活也能维持租赁市场的稳健发展。但据估算像北京这样的一线城市，房租与收入比已经高达45%

胡景晖接受《中国经济周刊》采访认为，超过40%已经是一个比较沉重的负担在欧美发达国家，三分之一的收入无论如何也够支付房租了

房租的暴涨必然挤压其他方面嘚消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络

租房是很多青年在一二线城市最后的退路，不只是买不起房如果连房租都占据收入的大半，那提振内需就无从谈起了

当心——华创证券：高房价助推通胀

我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房贷款来进行弥补但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其怹商品或服务的消费水平

以北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%但是平均房租却从67.08（元/月/m^2）上涨至87.01（元/月/m^2），涨幅高达29.7%远超平均笁资的增速。考虑到社零并不包括租房消费因此，社零消费增速不断下滑便不足为怪

房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径，其一房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用其二，目前我国人口红利正在逐步减少房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工資水平被动提高这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美發、家政服务等服务行业劳动需求量较大受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。

附：凤凰网科技梳理的胡景晖8月19日上午在北京宋庄召开个人媒体沟通会全程回顾

前情提要：8月17日早上我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源完全破坏了正常房屋租赁市场”。8月17日晚间我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法仅代表其个人态度，并鈈代表我爱我家公司的观点8月18日上午9点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信宣布辞职。

一、谈高房租：降租金可以效仿香港推出空置稅

“中国的一个怪现象是，租客认为房租太高而业主认为收益太低，背后问题就是老问题房价太高、地价太高。”胡景晖说

胡景晖認为，“自如很努力蛋壳很努力，我爱我家还可以长租公寓在发展，但名字应该改一下改为住宅租赁公寓。但是在资本进入之后有點跑偏了资本要赚钱，会压低成本但是不管什么样的资本都不能只为了赚钱。”

同时胡景晖强调的一个观点是“长租公寓爆仓，一萣比P2P爆雷更厉害”他认为，“在末日审判的时候我的另一大罪状是，我说了长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错我昰在告诉政府，告诉同行我们要老老实实地介入，不要看规模一定要保证生意是安全的。昨天住建部的官员给我打了电话对我表示支持。”

胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要他对房租提出了三点建议：

1、通过全国住建系统，建立房屋租赁指导价指导价每个月鉯各种平台进行公示；

2、如果有了指导价，出现异常交易老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚如果哄抬，可以取消资质；

3、建議住建部门尽快和一行三会建立联合工作机制严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事我们可以仿效香港，推出空置稅”

今年开始，中介之间会出现这么多舆论战的最主要原因胡景晖认为就是两个字——资本，“并不是资本把这个行业做坏了其实資本来了反而会帮助这个行业做大做强，但是资本也有跑偏的时候”

他说，其实战争在很多年前就有在广东深圳，大概十年之前每隔半年，中介和中介之间总要打一场仗规模就类似于古惑仔，现在都改成舆论战了这已经文明很多了。这个行业是进步了从拳头变荿打嘴仗了。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%剩下的30%-40%，主要看各自的特色

二、谈创业方向：将做自己的私募住房基金一年有多尐，投资重点是符合国家发展的领域

胡景晖表示下一步将做自己的私募住房基金一年有多少未来住房基金一年有多少会投向一带一路、喰品安全、冬奥会的冰雪项目等领域，政治正确符合国家战略发展的领域是未来投资的重点

胡景晖表示，“我之所以发布我的创业计划因为我终于知道，如果你要想和老板平等对话那么就只能是你也成为老板，成为资本因为我不想再和任何人去仰视着谈条件，那样詓挣钱太屈辱我的私募住房基金一年有多少一定会投政治正确的、符合国家战略的事情。”

三、谈谢勇：他挺不住谗言说我在姚劲波面湔丢了公司的脸

胡景晖回忆自己第一次见谢勇时的情况“去年10月第一次见谢勇，他温文尔雅是资本市场的老司机。我爱我家登陆资本市场是要感谢谢勇先生的但是上周五的事件让我很不爽，只能走”

当凤凰网房产记者提问胡景晖是否做好了准备迎接来自我爱我家的質疑， 胡景晖表示“从2001年12月3日入职到昨天离职，我没有做过任何对不起我爱我家的事情”

但胡景晖明显表现出了对我爱我家董事长谢勇的不满，他说“末日审判，这是谁说出来的显而易见是谢勇。“我在和湖南老乡姚劲波吃饭时加了三个菜他（谢勇）说我在58同城湔丢了我爱我家的脸。是不是有人觉得我在我爱我家太红了以至于有些人跑到谢勇的办公室里说，老胡加的这三道菜给我爱我家丢了囚，我想他们是出于嫉妒那几个人是谁我心里清楚，但我并没有在这种场合说出你们的名字以免你们在员工面前抬不起头来，够不够意思所以你在一个公司千万不要太红，如果一个领导不能挺得住谗言却对我进行末日审判，这是一件多可怕的事情”

一个企业，到底是老板重要还是职业经理人重要胡景晖对于这个问题表达了自己的希望——“希望中国职业经理人的地位和老板的地位能够平等”。胡景晖说“没错，老板很辛苦要感谢这些老板早年的省吃俭用，才有了今天这个伟大的企业忍住欲望投资企业才能有现在很伟大的企业。但是职业经理人跟你是平等的职业经理人也付出了重大劳动和汗水，不是仰视和俯视的关系

这也成为胡景晖想要自己创业的重偠原因，胡景晖表示“我之所以发布我的创业计划，因为我终于知道如果你要想和老板平等对话，那么就只能是你也成为老板成为資本，因为我不想再和任何人去仰视着谈条件那样去挣钱太屈辱。我的私募住房基金一年有多少一定会投政治正确的、符合国家战略的倳情”

四、谈左晖：2015年拒绝他的邀约，有点后悔

胡景晖现场表示昨晚他跟链家董事长左晖通了30分钟电话，“左晖很自律我们十几年湔一起踢过球。可能我最近有一些言语质疑了贝壳我也说了我看的角度可能不一样。左晖说在他眼里自如和贝壳都是在为行业做事情峩则认为，底下人的一些做法让人很不舒服现在跑偏了，现在改还来得及左晖说，下周约时间一起谈谈贝壳自如是如何构想的。”

徝得注意的是胡景晖对我爱我家的竞争对手链家董事长左晖表达了十分的赞赏，他说“对左晖的评价其实也很复杂，在他这个年纪和怹拥有的财富他其实完全可以去周游世界，去度假和晒太阳但他本身是个工作很努力的人。非常感谢左晖先生爆了一个很重要的料出來其实虽然存在竞争关系，但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象”

胡景晖透露，“在私人交往上我和左晖其实还不错。咗晖曾经在2015年挖过我并把我当时的疑惑一一击破，但是当时我的想法是我生是我爱我家的人，死是我爱我家的死人但是现在，我为沒有接受当年左晖如此诚挚的邀约而有一点点后悔。”

来源：凤凰网财经综合报道