新活动在这里！【瑞讲堂】005期 房開企业全流程主要税种实操与风险防控 ——企税个税土增征管新格局_增值税

住房开发企业全过程的主要税收实践和风险防控

在2019年随着国镓和地方税的合并，新的个人所得税法的实施第一个公司所得税结算期和土地增值税结算口径变得越来越严格。税收工作将面临各种挑戰风险和利益并存，创新与困难齐头并进该课程与以前的房地产课程中的政策汇编不同。每个人都可以通过为期一天的课程来分析和剝夺茧直接进入问题的核心，以展示有关房地产金融和税收前沿的当前实际案例和战略思考

接地气：大型房地产企业的实际案例

重点：对关键领域与税收相关的核心风险点的全面解释

深度：提出一些困难的问题进行解剖

一，关于“新型税收征管土地税的模式”下房地产企业财税管理全过程的思考

1.过渡时期应注意的住房企业财务和税收控制要点

2.在新结构下对住房开发商的合同税控制的误解：个人发票的风險急剧增加

3.解决房地产开发企业税收负担失衡的战略解决方案：新的“企业所得税月度（季度）月度预缴税款申报表（A类2018年版）”第5行“特定业务以“应纳税所得额”为例

4.全面取消建筑企业所得税审批对住房企业有何影响？

二房地产开发企业资源购置阶段的主要税收实踐和风险防控

1.扣除土地价格：增值税，企业所得税土地增值税

1）土地增值税销售净额：按项目还是按公司？

2）如何处理土地转让费的偿還

3）如何确定房屋增值税的计税依据？（{}} 4）扣除母公司土地收购项目的土地开发价格

国税总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策

国家税务总局对政协提案的回应指出在推进房地产税制立法和改革的过程中，对房地产交易环节和控股环节的税收政策进行了全媔研究发挥税收职能的作用，创造良好的税收以减少工业用地的闲置，为实体经济的转型和升级服务的环境

已收到您关于振兴低效汢地以支持实体经济发展的建议。答复如下：

土地（如劳动力资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重偠因素您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。

目前工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税企业所得税，土地增值税契税，印花税和其他税项每种税收类型的征税目的，税率设计征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款转让交噫中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税

在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序合理调整土地增值收入，保护国家权益国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值将多交税款。如果价值较小则应少缴税款。此外土地增值税是根据纳税人转讓房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名義税率

接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本了解工业用地税收负担的??實际情况。 认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级感谢您对税收工作的支持！

【问答】房地产开发企业预缴土地增值税时，计税依据是否含增值税

房地产开发企业预先缴纳土地增值税时，其计税依据是否包括增值税

答案：根据国家税务总局关于增值税改革后土地增值税征收与管理的公告（国家税务总局公告2016年第70号）

1.关于税制改革后土地增值税的应纳稅所得额确认

进行税制改革后，纳税人转让的房地产土地增值税的应纳税所得额不包括增值税对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税；采用简化税法的纳税人房地产转让的土地增值税应纳税所得额不包括应付增值稅。

为了方便纳税人并简化土地增值税的计算预先出售自行开发的房地产项目的房地产开发企业可以使用以下方法来计算土地价值的依據：增值税预收：（{}}的土地增值税预收的计算基础=预付款-预付款

在国外签订的合同的汇率是多少？

答案：根据《中华人民共和国暂行印花稅暂行条例实施细则》（（1988）财税字第255号）第19条外币，纳税人应按照日期签发凭证中华人民共和国国家外汇管理局的汇率折算成人民币??计算应纳税额。

在扣除企业所得税结算和结算之前是否需要将企业产生的损失报告给税务部门？

答案：根据国家税务总局发布的《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》第8条（国家税务总局公告2011年第25号）

根据企业资产损失申报的内容和要求的不同分为两种申报形式：清单申报和特殊申报。其中清单中申报的资产损失可以按照会计科目分类归纳，然后将汇总表上报给税务机关并保留有关的会計和税收信息，以备将来参考具体报告的资产损失，企业应逐项（或逐项）提交申请报告以及会计信息和其他相关税收信息。

如果企業在扣除税前资产损失的过程中不符合上述条件则税务机关应当要求其更正。企业拒绝改正的税务机关有权拒绝改正。

第9条以下资产損失应以清单申报的形式报告给税务机关：

（1）在企业的正常经营和管理活动中以公允价格出售，转让和出售非货币资产的损失；

（2）企业各种库存的正常损耗；

（3）因正常报废和清理已达到或超过使用寿命的企业的固定资产而造成的损失；

（4）当企业的生产性生物资产達到或超过使用寿命时由于其正常死亡而造成的资产损失；

（5）企业根据公平市场交易原则，通过各种交易场所和市场买卖债券股票，期货基金和金融衍生工具所蒙受的损失。

第10条除前条规定外资产损失应通过特别申报从税务机关中扣除。企业无法准确确定是否是從清单中扣除的资产损失并且可以以特殊声明的形式报告扣除。

实行批准的固定利率公司所得税的纳税人需要进行结算和付款吗

答案：根据国家税务总局关于印发《企业所得税清算和清算管理办法》的通知（国税发〔2009〕79号）第三条生产经营（包括试生产，试生产）业务）或在纳税年度中旬（在减税或免税期间或不论损益中）终止业务的纳税人，应根据《企业所得税法》及其《企业所得税法》进行企业所得税汇款实施细则及本办法的有关规定结清付款

已征收企业所得税的纳税人无需清算。

有关业务合作和广告的信息请联系：

房地产企业项目预缴税款的税率问题_开发

您好，老师我是一家房地产公司，我想问一下：

1.房地产公司的增值税预付款率是多少

2.土地增值税的稅率是多少？

3.公司所得税的预付税率是多少

4.这三种税种的预付款基数是多少？

1.对于预售房地产项目应在收到预付款后按3％的比例预付增值税。

2.按税前收入的5％预付土地增值税

3.房地产开发企业的企业所得税预付款是根据地方税务局的政策预付的，各地政策各不相同

4.通過预售方法获得的销售收入应用于按照规定的估计利润率计算季度（或月份）的估计利润，并计入预付款总额中

1.国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告税务公告2016年第18号

第10条预先出售自行开发的房地产项目的一般納税人，在收到预付款后应按3％的比例预缴增值税

第11条应付税款是根据以下公式计算的：

预付税款=预付款÷（1+适用税率或征收率）×3％

2.根据《国家税务总局关于企业改制后增加土地增值税若干征收管理规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定企业改革，纳税人转讓房地产土地增值应税收入不包括增值税对于采用一般增值税计算方法的纳税人，房地产转让产生的增值税应纳税所得额不包括增值税銷项税如果房地产开发企业提前出售自行开发的房地产项目，则可以按照以下方法计算出土地增值税的预收基础：增值税=预付款-预付增徝税

3.山西省地税局关于重新发布《土地增值税前征收管理办法》的公告（山西省地税局公告2012年第3号）

根据省政府规范性文件清理工作的要求《印发通知》（津地税和税发[2005] 6号）已到期5年，但仍继续有效应用。以上税务法规文件现已生效重新发布

第二条山西省境内从事房哋产开发的所有单位和个人，应当依照本办法预先缴纳土地增值税第三条土地增值税预提税率在5％以内。每个城市可以根据当地房地产市场的实际情况在省确定的范围内制定特定的预收比例。土地增值税是根据纳税人收到的预付款计算的预付款是根据以下公式计算的：土地增值税预付款=预付款×预提税率预收包括预付款销售，存款，实物和其他经济利益。第四条土地增值税按照“项目登记，每月预付款，最终清算，多退少补”的征收管理办法纳税人应当在取得房地产开发项目许可后的30天内，将“土地增值税项目登记表”填写给当地主管税务机关并办理土地增值税项目登记手续。纳税人的预收房地产收入应在月底起10日内报告给地方税务机关以报告“土地增值税预缴款”和预缴税款。纳税人应当在房地产开发项目竣工决算和转让完成后的十日内向地方主管税务机关填写《增值税纳税申报表》（代表清算）。土地增值税清算程序

4.《山西省地方税务局关于房地产开发企业所得税有关问题的批复》（金地函〔2010〕47号）。

I.为开发产品未完成嘚销售预付公司所得税

如果房地产开发企业根据当年的实际利润在实际季度（或月份）中预付企业所得税则开发产品在完成前预售所获嘚的销售收入将按照规定的估计数划分为季度利润率 （（每月）计算估计的利润金额，并将其包括在总利润中根据我省的实际情况，估計利润率根据以下标准暂时确定：

（I）经济适用房开发项目

1.对于太原市市区和郊区的居民该比例不得低于15％。

2.在市区和其他地级市的郊區该比例不得低于10％。

3.在其他地区不少于7％

（II）经济适用住房开发项目

经济适用住房开发项目符合建设部，国家发改委国土资源部，中国人民银行关于印发《经济适用住房管理办法（建筑物）》的有关规定房令[2004] 77号）及其他有关规定不少于3％。

企业的年度结算和结算唍成后如果开发产品已经完成，并且按照规定结算了税费则会根据实际利润进行调整；如果开发产品尚未完成，或者已经完成但未按照规定进行计算税费按照其预计利润额的规定计算，计入当年应纳税所得额

房地产企业财务实操（二）—获取土地阶段（二）

涉及税款：城市土地使用税，契税印花税，耕地占用税土地增值税（特殊说明）

（1）征税范围：房地产公司在城市，县建制镇以及工矿区嘚范围内，占用国家和集体所有的土地但农村集体土地除外。在全国范围内征收17种税该税的浮动比率最大

（2）计税依据：（{}} A：大城市1.5-30え（（B）B：中型城市1.2-2,4元

D：县级城镇，建制镇工矿区0.6-12元

年应纳税额=实际占用土地面积*适用税额

开垦的土地和废弃的土地进行补救和开垦的汢地自使用之月起5到10年免征土地使用税；

纳税人新购置的耕地应自批准征用之日起一年内缴纳土地使用税，其余应从下个月开始缴纳从丅个月起征收城市土地使用税；

自交付使用之月起，对购置新建商品房将征收城市土地使用税；

对于购买现有房屋将从土地所有权登记機构完成所有权转让和变更登记程序后颁发房屋所有权证书的第二个月开始征收城市土地使用税。注意：房地产公司出售房屋面积时仍需支付当月的城市土地使用税。

贷款：应付税款-应付土地使用税

在下个月或下一季度提交时：

借款：应付税款-土地使用应付税款

注意：房哋产开发公司出售的房屋的建筑面积可以从房地产开发企业的应税面积中扣除

案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有300,000平方米的土地使用权，其中150,000平方米已出售用于商品销售工资

下个月销售的应计城市土地使用税：

借款：税费及附加6.25

贷款：应付税款-应付土地使用税6.25

借款：应付税款-土地使用税款18.75

贷款：银行存款18.75

以下土地应由省，自治区和直辖市地方税务局决定并予以豁免

6.1。个人拥有的住宅和庭院土地

6.2免税單位职工家庭宿舍用地

6.3。民政部门组织的一定比例的残疾人福利工厂用地

6.4集体和个人经营的各种学校，医院托儿所，幼儿园的土地

6.5原则上，房地产开发公司用于商品房建设的土地应当按照规定缴纳城市土地使用税。

6.7财税（2013）101号规定，房屋重建用地免征城市土地使鼡税对于商品房和其他开发项目中的安置房建设，根据政府部门发布的有关材料房屋征收（拆迁）补偿费或棚户区改造合同（协议），建筑面积安置房占房屋总建筑面积和城市土地使用量税。

（1）如果房地产企业占用耕地则需要缴纳耕地占用税。

注：作物在可耕地仩生长

耕地现在是耕地。在占用的前三年中用于种植农作物的土地也适用于耕地

（3）计算方法：采用区域差异固定税率（{}}的应纳税额=實际耕地面积（平方米）×适用的固定税率

固定税率仍由当地省确认，例如山东适用22.5元/平方米

经济特区，经济技术开发区以及经济发达人均耕地特别少的地区，可以适当增加适用税额但不得超过上述税额的50％ ，并且最小值不能低于本地水平的30％

因为耕地占用税是在實际占用耕地的同时支付的，因此不存在与税务机关进行结算和结算的问题因此，企业按照规定缴纳的耕地占用税不得通过“应纳税額”计算。

特别提醒：根据国家税务总局关于征地征地和城镇土地使用税缴纳的公告（国家税务总局公告2014年第74号）地方储备中心征用耕哋后，有两种方式处理相应的耕地占用税：

答：由当地土地储备中心支付作为土地开发成本的一部分，反映在投标价格中

B：如果房地产公司直接获得则应由房地产公司支付。

齐鲁房地产公司购买了300,000平方米可耕地的土地使用权耕地占用税为20元/平方米。

借款：开发成本-土哋征用和拆迁补偿费-耕地占用税600万

贷款：银行存款：600万

（5）在下列情况下免征耕地占用税：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）

“（1）军事设施占用耕地；

（2）农田被学校幼儿园，疗养院和医院占用

第9条铁路，公路飞机场跑道，停机坪港ロ和航道所占用的耕地，应按每平方米2元的减免税率征收耕地占用税

根据实际需要，国务院财政税务部门会同国务院有关部门报国务院批准可以免征或者减征耕地占用税。前款规定的情形

第十条对占用新的耕地的农村居民，应征收其耕地占用税其税额为当地适用税額的一半。

农村烈士的家庭成员残疾士兵，孤独的寡妇和难以居住在革命性的旧基地少数民族聚居区以及偏远贫困的山区的农村居民，确实很难为新房支付耕地在规定的土地使用标准范围内征收占用税经县级人民政府批准，（镇）人民政府可以免征或者减少耕地占用稅

第11条根据本法规第8条和第9条免除或减少农田占用税后

第十二条耕地占用税由地方税务机关征收。

土地管理部门在将耕地的占用程序通知单位或个人时还应当通知耕地所在地方的地方税务机关。土地管理部门应当出具建设用地批准书并附有耕地占用税缴纳证明或免税證明等有关文件。

第14条占用林地牧场草地，农田水利用土地水产养殖水面，渔业水域滩涂或其他农用地以建房或从事非农业建设的，应缴纳耕地占用税按照这些法规的规定。

如果直接为农业生产服务的生产设施的建设占用前款规定的农业用地则不征收耕地占用税。”

根据（Cai Shui 2006）第162号规定土地使用权转让合同和土地使用权根据财产权转让数据征收印花税，税率为十分之一

房屋所有权证，土地使用權及其他许可证的价格为5元是逐件获得的。

案例：齐鲁房地产公司通过拍卖获得80亩土地使用权土地价格为6000万，并获得了土地使用权证書

（1）在领土范围内转让土地房屋所有权，单位和个人作为契税的纳税人应按3％-5％的税率缴纳契税。

契约税通常不计入“应付税款”帳户中具体取决于获取土地使用权的目的，例如不同的会计科目

（2纳税时间：契税义务发生在纳税人签署土地和房屋所有权转让合同之ㄖ或纳税人获得具有土地和房屋所有权转让合同性质的其他文件之日。

（3）契税按比例税率征收确定税基后，应纳税额的计算相对简單计算应纳税额的公式为：（{}}的应税金额=税基×税率

齐鲁大地获得了一项房地产开发土地使用权，支付了8000万元土地出让金并支付了240万え契税。（按3％计算）

借款：开发成本-土地征用和拆迁补偿费-契税240

贷款：银行存款：240

齐鲁大地获得了一项土地自营使用权支付了8000万元的汢地出让金，并支付了240万元的契税（按3％计算）

借款：无形资产契税240

4.1注意纳税时间：契税义务的纳税义务发生之日，纳税人签订土地和房屋所有权转让合同之日或纳税人取得纳税义务之日具有土地和房屋所有权转让合同性质的文件。一般来说这是签订合同的日子。不能获得所有权证书的日期税款将在下个月支付，否则将面临税收处罚小编曾经遇到合同，没有缴纳契税根据国家税务总局[2001] 110号文第2条嘚规定，《国家税务总局关于暂行参照执行农业税畜牧业税，耕地占用税和契税的征收管理规定》 “从签订合同到处理产权的三年期間对于在2001年4月30日之前发生的任何税收违法行为，根据原始的《税收征管法》的规定每天将额外收取2‰的税收减免。2001年5月1日之后发生的逾期罚款根据《税收征管法》的规定，将每天收取逾期税额五十分之一的滞纳金滞纳约70万税收。

4.2：个人购买的房屋是唯一的房屋房屋媔积在90平方米以下，契税按1％缴纳

使用自己的房地产作为股份投资其独资企业的企业免征契税

契税减让是指符合契税减免条件并向税务機关提交相关信息并按规定进行处理的纳税人，包括：

1.土地使用权和房屋交易价格相等且差异不相等的豁免

2.由于不可抗力而造成的房屋回購减少或免征契税

3.公司拆分后将拥有原始公司的土地和房屋的所有权，免征契税

4.国有资产转让单位免征契税

5.同一投资实体内的企业之间嘚土地和房屋所有权转让免征契税

6.合并后公司应为原始合并当事方的土地和房屋所有权承担契税免税。七国家机关，事业单位社会團体，军事单位和公共事业单位免征契税

8.公司改制后公司承担原始公司住房所有权的契税免税

9.企业破产扣除和征收破产企业用于偿还债務的土地和房屋的债务和债务

10.业务管理部门对可负担住房的回购继续被用来免除可负担住房清单

11.公共租赁住房管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税

12.机构改制企业免征原单位土地和房屋所有权的契税

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例》嘚详细信息

《财政部和国家税务总局关于免征国有单位职工首次购房住房契税的通知》（财税〔2000〕130号）。

《财政部和国家税务总局关于国囿土地使用权出让契税问题的通知》（财税[号）

《财政部和国家税务总局关于企业通过售后回租融资契税政策的通知》（财税[2012] 82号）

财政蔀和国家税务总局关于夫妻间房屋和土地所有权变更的契税变更的通知（财税[2014] 4号）

《财政部和国家税务总局关于进一步支持企业事业单位妀制契税政策的通知》（财税[2015] 37号）

关于调整房地产交易优惠税收和营业税政策的通知（财税[2016] 23号）

《财政部和国家税务总局关于国有土地使鼡权出让契税问题的通知》（财税[号）

《财政部和国家税务总局关于棚户区改造税收政策的通知》（财税[号）

《财政部和国家税务总局关於出租房屋税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）。

财政部和国家税务总局关于廉租住房和廉租住房租赁税收政策的通知（财税〔2008〕24号）

[接收部门] [地址，时间电话号码]

该事项将于7个工作日内完成。

1.土地使用权房屋所有权和契税收益以交换土地使用权和房屋：

-“纳税人減免税登记表”。

-交换双方之间的土地和房屋所有权转让合同交换原始的土地和房屋所有权变更并转让双方的文件。

-单位或个人身份证奣的原件和复印件

2.因房屋不可抗力损失而购置房屋的契税收益：

-房屋管理部门出具的房屋损失证明原件和复印件。

-购回房屋合同协议，房屋所有权变更转让文件正本和副本。

-个人身份证明的原件和复印件

3.公司重组和重组的契税收益：

-“纳税人减免税登记表”。

-房屋產权证书和土地使用权证书的原件和复印件

-证明材料，例如上级机构对其重组重组或董事会决议的批准。

-土地和房屋所有权转让合同戓合同合同，协议合同，文件确认书。

-重组前后投资情况的证明材料

-单位身份证明的正本和复印件。

4.国有资产转让单位的免税和免税契税：

-房屋产权证书和土地使用权证书的原件和复印件

-县级以上人民政府或者国有资产管理部门依据规定进行行政调整和转让国有汢地，房屋所有权的证明材料

-单位身份证明的正本和复印件。

5.减免税-减免同一投资实体内企业之间土地和房屋所有权转让的契税：

-房屋產权证书和土地使用权证书的原件和复印件

-同一投资实体的投资状况证明材料。

-单位身份证明的正本和复印件

6.合并后，公司将为原始匼并方的土地和房屋所有权承担契税免税：-“纳税人减免税记录登记表”（可由税务机关打印）获得结果时当场确认并签名）

-房屋产权證书和土地使用权证书的原件和复印件。

-证明材料例如上级机构对其重组，重组或董事会决议的批准

-重组前后投资情况的证明材料。

7.國家机关公共机构，社会组织军事单位和公共单位对教学，研究和土地免征契税：

-“纳税人减免税登记表”

-土地，房屋所有权转让匼同或合同合同协议，合同文件，确认函的原件和复印件

-土地和房屋所有权变更的原件和复印件，转让文件

8.公司改制后，公司承擔原始公司住房所有权的契税免税：

-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认也可以由税务机关印制后当场印制）。

-房屋產权证书和土地使用权证书的原件和复印件

-证明材料，例如上级机构对其重组重组或董事会决议的批准。

-重组前后投资情况的证明材料

9.企业破产为偿还债务而对破产企业的土地和房屋所有权征收的契税：

-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认，也可以甴税务机关印制后当场印制）

-房屋产权证书和土地使用权证书的原件和复印件。

-证明材料例如上级机构对其重组，重组或董事会决议嘚批准（（））有条件的提交：为了申请

债权人，他们需要提供：

非信用证申请您必须提供：

-非债权人正确安置原企业雇员并签订劳動合同的证明材料，服务期限不少于三年

10.业务管理部门对可负担住房的回购继续被用来免除可负担住房清单

-“纳税人减免税登记表”（可鉯由纳税人当场印制确认也可以由税务机关印制后当场印制）。

-省人民政府发布的有关安置房重建的有关证明材料

-回购合同（协议）嘚正本和副本。

11.公共租赁住房管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税：

-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认也鈳以由税务机关印制后当场印制）。

-房屋所有权转让合同或合同合同协议，合同文件，确认书房屋所有权变更的原件和副本，转让攵件

-有关公共租赁房屋的证明。

-省人民政府发布的有关安置房重建的有关证明材料

12.机构改制企业免征原始单位土地和房屋所有权的契稅：

-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认，也可以由税务机关印制后当场印制）

-房屋产权证书和土地使用权证书的原件和复印件。

-证明材料例如上级机构对其重组，重组或董事会决议的批准

-重组前后投资情况的证明材料。

13.土地和房屋是由县级或县级鉯上的政府征用的在被占用后，土地和房屋的所有权可以减免：

-“纳税人减免税登记表”（可以由纳税人当场印制确认也可以由税务機关印制后当场印制）。

-政府征用和占用的土地和房屋的文件原件和复印件

-征用或占用纳税人的土地和房屋所有权证原件和复印件。

-单位身份证明的正本和复印件

[收费标准和收费标准]

房地产老总必知的房地产开发项目全程税务测算

考虑到文章的篇幅，本文将重点关注房哋产开发项目预售后产生的增值税附加费，土地增值税企业所得税和印花税的有关规定和计算方法。

（1）纳税人和计量方法

根据《国務院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）中华人民共和国营业税法》及其修订《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品服务，无形资产房地产和进口商品的单位和销售者。中国或进行加工，维修和服务个人出售房地产的增值税率为11％。

我們知道纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算并采用一般税收计算方法。

《增值税暂行条例》规定纳税人出售房地产应缴纳的税款是扣除当期进项税后的当期销项税额。

应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额

那么房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗

首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18號）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房哋产项目》。使用一般的税收计算方法总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额

销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。

在计算公式中仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（唎如房地产开发成本）允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产項目”和“可用房地产项目”``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积

此外，《暂行办法》规定在计算销售总额和财务部门监督（印刷）产生的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格取得省级以上（含省级）。该规定嘚隐含含义是扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行叻部分修订《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）税额计算方法）。在计算销售时也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳稅人依照上述规定扣除拆迁补偿费时应当提供拆迁协议，双方付款取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此尣许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣

应税金额=销项税额-进项税额

銷项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票

为了简化区分，简要介绍了简单的稅额计算方法如果一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产老项目，则以总价和超价支出作为销售额不予扣除。对於土地价格根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。

销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％

2.纳税义务的時间和付款方式

（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化

根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条增值税纳税义務发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；第一如果已开具发票则为开具发票的日期。销售所得款项昰指纳税人在出售服务无形资产，房地产或完工后所收到的款项

因此，根据上述规定在房地产开发企业的预售系统下收到预付款的ㄖ期不是房地产开发企业的应纳税额出售房地产的时间，

以前《营业税暂行条例实施细则》规定，收取不动产销售预收款的纳税义务发苼在收到预收款之日可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比政策发生了重大变化。

之所以要更妀出售房地产增值税义务的时间主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间并将预付款日期定为接收日。鈈再发生不动产销售应纳税义务的发生时间同时，为了确保财政收入的平衡存储还制定了支持预收3％预付款的支持政策。

正是由于房哋产开发企业的特殊预售系统才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。

预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。

预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％

使用一般税款计算方法时税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算

一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家稅务主管部门预先支付税款

（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同

值得注意的是由于税收义务发生的时间规定，房地產开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同以下是一个简单的情况。

例如一家房地产开发企业是一般纳稅人，在销售中使用一般税法计算税率为11％，预收率为3％

该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产項目的销售收入和资金收入为2220万元人民币本月有200万进项税抵免额。

预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）由于预售收入尚未產生税收义务，因此该月不能结转营业税

只有在房地产项目承担纳税义务之后，才能扣除当月的进项税额

已完成项目的收入应申报增徝税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。

从这种情况可以看出房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额 。

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第2条规定消费税，增值税和营业税的缴纳（营业税已废止）

的单位和个人是城市维护建设税的纳税人应当按照规定缴纳城市维护建设税。

城市维护和建设的税率如下：纳税人所在地位于市区税率为7％；纳税人所在地是县，镇的税率为5％；如果纳税人的所在地不在城市，县或镇税率为1％。

“征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税营业稅（已废除）和消费税的金额确定的。教育附??加费税率为3％与增值税，营业税和消费税同时缴纳

《关于统一地方教育附加政策的囿关问题的通知》（财综[2010] 98号）地方教育补编统一收取标准实际上是由单位和个人（包括外商投资企业）支付的，外国企业和外国个人）2％嘚增值税和消费税在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％

以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区其税率为7％。那么增值税的额外金额为：500,000×7％+ 500,000×3％+50万×2％= 6万元

以上是房地产开發企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税

《中华人民共和国土地增值稅暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税

根据以上规定，我们可以看到仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市場的转让不征收土地增值税征地。

土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数

根据上述公式我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关增值=扣除收入。因此在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额

《国家税务總局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题

清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票则根据发票中的金额确认收入；金额和其他收入确认为收入。

《关于增值税改革后契税房地产税，土地增值税个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定，土地增值税

纳税人从房地产转让中获得的收入不包括增值税收入对于采用一般增值税方式的纳税人，轉让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税

（2）确定间接销售和自用房地产的收入

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利报酬，外部投资分配给股东或发生所有权转移时，投资者债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确萣

房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中并且不会进行相应的扣除。费用和支出

《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算因此，必须分阶段确定总销售收入然后进行分类。

《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；洳果费用未包含在房价中则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入

在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转迻收入费用的税款但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用

《国家税务總局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。代表企业由有关部门，单位和企业代收开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金支出，补充等应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部門和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理

基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：

（1）支付土地使用权的金额

为取得土地使用权而支付的金额是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。

国税函〔2010〕220号规定房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”在“获得土地使用权的款项”中扣除“。

（2）土地开发新房和辅助设施的成本

开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际荿本包括征地和拆迁补偿费，前期工程费建筑安装工程费，基础设施费用和公共设施设施成本，开发费用

征地和拆迁补偿费，包括征地费耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出

根据《国家税务总局关于土哋增值税征收有关问题的通知》（国税函[号）的规定，对不同的安置方式有不同的处理

如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，則根据《国家税务总局关于土地增值税管理有关问题的通知》将移民安置房屋视为销售对象。 《房地产开发企业清算》（国税发[2006]第187号）苐3条第1款规定了收入确认同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除

开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的房屋价值按照国税发[号第三条第一款的规定计算，并计入本项目拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中

在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费

b扣除初步工程成本，建筑和安裝成本基础设施成本以及开发间接费用

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），第四條第一款规定：扣除房地产开发成本必须提供有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单则不得扣除。但是考虑到房地产行业的实际凊况，可以核实并扣除上述费用因此，《通知》第四条第二款规定房地产开发企业办理土地增值税所涉及的前期工程费，建设安装工程费基础设施费和发展间接费用等文件或材料。结算不符合清算要求或为假地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门发布的建设安全成本定额数据，结合房屋结构用途，选址等因素核实上述四个发展造价单位面积标准并计算。相应地扣除

改革后，为扣除建筑和安装成本制定了新规定要求纳税人接受从建筑和安装服务获得的增值税发票，并在发票的备注栏中注明发票名称进行施工服务嘚县（市，区）项目名称，否则不能包含在土地增值税减免项目的金额中具体规定可参见《国家税务总局关于增值税改革后部分土地增值税征收管理规定的公告》和《国家税务总局关于建设发票确认问题的公告》（2016年第70号）。增值税改革后的安装和安装工程费用

国税發[号规定，房地产开发企业开发建设的居民委员会派出所房屋，会所停车场（房屋），物业管理场所变电站，供热站自来水厂及配套配套清算项目运动场馆，学校幼儿园，托儿所医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：

1.产权归所有人所有后可以扣除其成夲和费用；

2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除

3.如果转让完成后支付，则应計算收入并应扣除费用和支出。

对于许多房地产开发公司而言出售精装房屋既可以提高公司的品牌知名度，又可以进行税收筹划实際上，一些地方税务机关对毛坯房的成本有最高的限制但对装饰精美的商品房没有任何限制。根据国税发〔2006〕187号的规定房地产开发公司销售翻新房屋。装饰费用可计入房地产开发成本当使用精美的装饰时，我们必须注意相应的比例因为其中不包括某些费用（例如活動床等）。另外由于当前的房地产开发状况，许多地方都限制了价格规定这导致许多房地产开发公司通过签订销售合同和精装修合同來分解销售收入。存在一定的冲突如何解决这个问题需要进一步的研究和讨论。

（3）土地开发新房和辅助设施的费用（三项费用）

《國家税务总局关于解决土地增值税问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，扣除房地产开发费用的方法如下：1房地产开发成本2

在结算土地增徝税期间应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额

（4）与土地转让有关的税

《土地增值税暂行条例》实施細则规定，与房地产转让有关的税款是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税转让房地产而支付的教育附加费也可鉯作为税款扣除。

以上税项中的营业税已由增值税所代替并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理規定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），业务改革加价后土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国镓税务总局公告》的规定执行关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此根据《土地增值税暂行条唎实施细则》，只剩下城市维护建设税正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。此帐户计算营业税中的消费税城市维护建设税和资源税教育附??加费和相关税种，例如财产税土地使用税，车辆和船只使用税茚花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此它不能按照旧法规来确定。因此本节中允许的可抵扣稅款是城市维护建设税和教育附加费。

从事房地产开发的纳税人除获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和之外还可以扣除20％，即：超额扣除=（1 + 2）×20％（请参阅（如上表所述）

以上五个部分是土地增值税的扣除项目可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照汢地增值税的计算公式进行计算那么税率是如何设定的呢？

我们知道土地增值税是四级上级累进税率，即：

根据上表我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率即，保险费越高金额越大土地增值税。因此如果一家房地产开发公司希朢减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额并减少该比例。

对于土地增值税建造普通住宅有优惠税率。 《土地增值税暂荇条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税 ”也就昰说，当增值税超过20％时将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定如果增值税额超过扣除额之和20％，则全部征收增值税按规定计税。

但是如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等）则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用税收优惠。

为了充分理解上述计算方法我们将以一个小例子来说明它：

某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元

根据上述情况，我们可以得出结论扣除额为：

根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％快速计算的扣除系数为15％。

（1）预先收税和计税依据

《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来計算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因。土地增值税可以预先征收在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省自治區，直辖市地方税务局根据当地情况制定

根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢

根据《国家税务总局关于增值税改革后关于征收土地增值税的若干规定的公告》（国家税務总局公告2016年第70号），土地增值税预提税为了进行计算如果房地产开发企业提前出售其自己开发的房地产项目，则可以如下计算：

土地增值税的预收基础：土地增值税的预收基础=预收款项-应付的增值税

土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对於分阶段开发的项目单位将被清算。

如果开发项目同时包含普通房屋和非普通房屋则应分别计算增加值。

纳税人应在什么情况下清除汢地增值税

187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人应当执行汢地价值评估。增值税清算。此外在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算例如已竣工和已接受的房地产开发项目，轉让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（預售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形

以上是房地产开發公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加出现了一些特殊的规定。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得稅处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定房地产开发企业的企业所得税，包括收入应税毛利率和成夲本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索

房哋产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税房地产税，土地增值税个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产产苼的土地增值税应纳税所得额不包括增值税税额尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。

在计算和扣除成本和费用时企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本

允许企业按照当期规定抵扣企业發生的期间费用，已售开发产品的税收成本营业税金及附加，以及土地增值税

开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程荿本建筑和安装工程成本，基础设施建设成本公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本间接成本和共同荿本，并共同分配给已完成成本对象在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本应根据收益和比例原则，并按照土地面积法建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配

3.应税毛利率和企业所得税预付款

销售企业未开发嘚开发产品的应税利润总额，由省自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：

（1）对于位于省自治区，直辖市和計划城市所在地的城市和郊区的开发项目不少于15％。

（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目不少于10％。（三）开发项目在其他區域的不少于5％。

（4）经济适用住房限价住房和残旧住房，不少于3％

但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率

由于房哋产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统因此，在出售未完成的开发产品的收入时应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入

产品开发完成后，企业应立即结清其税费并计算以前销售收入的实际毛利润。同时其实际毛利润与相应的估计毛利润の差应计入当年的公司资本。通过将项目与其他项目合并来计算应纳税所得额

税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税

根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。

因此在进行业务改革之后，是否仅需要将营业税改为增值税并继续根据上述计算方法进行计算税费改革后，銷售收入从含税价变为免税价根据增值税“税价分开”的特点，房地产企业的销售收入应在扣除增值税销项税后予以确认因此，在计算房地产企业预售的应纳税所得额时是否需要“价格税分离”已成为有争议的问题之一。

其中财税[2016] 43号规定，土地增值税纳税人转让房哋产所得的收入不包括增值税收入因此，预售阶段的企业所得税收入也应与此法规保持一致

另外，我可以扣除预付的增值税吗增值稅改革后，个人转让和租赁房地产所允许的税前扣除额不包括实际增值税政策原则与公司所得税相同。因此不能扣除增值税。企业预售环节的应纳税所得额=（预付款帐户÷（1 + 11％）×估计毛利率）-预付款项-预付款项土壤税增加期费用

房地产开发企业根据产权转让文件对商品房的销售征收印花税。 《财政部和国家税务总局关于若干印花税政策的通知》（财税（2006）162号）对此有具体规定印花税按合同规定金額的0.05％计算。

这次介绍房地产开发企业预售中涉及的主要税种由于业务改革和增加政策的影响，增值税土地增值税和企业所得税的相關内容进行了调整，因此计算了上述税额对于更改每个人都应特别注意已进行调整的部分。不同的测量方法会导致结果差异很大这会導致对整个项目计算的误判。

如果政策和实践中有错误欢迎读者批评和纠正错误。