商业贷款等额本金40万还10年等额本息,已还4年,请问现在转划算吗

请问贷30万等额本息20年还了4年,現再改等额本金划算吗还有必要改吗?

温馨提醒:如果以上问题和您遇到的情况不相符可以在线免费发布新咨询!

签贷款合同的时候你选择哪种還款方式?

等额本息还是等额本金

对于这两种方式到底应该怎么选,很多人到现在其实都还是不清楚的

今天我就给大家仔细分析一下兩种还款方式的本质区别,因为你对这两种还款方式的理解可能全都是错的

本文涉及到一些精算的内容,需要大家仔细理解

那到底什麼是等额本息,什么是等额本金

如果以大家最能看懂的方式来理解大概就是这样的:

等额本息:每月的还款数额一样。

等额本金:开始還得多后来越还越少。

从下面这张图可以非常清楚地看出等额本息和等额本金之间的差异 

这张图上显示的是100万贷20年的情况,采用的利率为2012年7月6日的基准利率6.55%

等额本息:每月固定还款7485元。

等额本金:首月还款9625元逐月递减23元,最后一月还款4189元

那么两种方式哪种支出的利息更少?

在网上随便打开一个贷款计算器就可以得出结论:

等额本息的利息总额比等额本金要多接近14万元这么大的利息差异让很多人唍全没法接受。

所以很多人认为选择利息更少的等额本金更划算

但我想告诉你的是:以上全错!

下面的内容请大家仔细阅读,因为可能會颠覆你以往对利息这件事情的所有认知

没错,我想告诉大家的是:

利息少是不划算的利息多反而是更划算的!

我们在考虑贷款利息嘚时候,都忽略了一件重要的事情那就是还款的“痛苦指数”。

等额本金的还款方式虽然可以节省利息支出但在还款的前几年,痛苦指数是非常高的

还是以上面那张图为例。

如果一个家庭月收入15000按等额本息的方式还款,7485元的月供只占家庭月收的一半这个比例是比較合适的。

假设一个普通家庭的每月生活支出5000元左右扣除月供之后,每月还可以有2000多元的结余

这2000多元不管作为储蓄,还是用来应付计劃外的超支也都完全足够,月供带来的痛苦指数是比较低的

但如果以等额本金的方式还款,每月基本就是月光的

不但完全存不起钱,并且现金流相当紧张处处都不敢用钱,严重影响生活品质

这时的痛苦指数非常高。

上图是贷款20年的情况当还款还满8年左右的时候,两种方式的月供金额基本持平了

但如果是贷款30年,那要从第11年零7个月开始等额本金的月供才能降到与等额本金相同。

那我们来看看11姩的时间里会发生些什么事情。

我在2005年1月的时候贷款买了人生的第一套房贷款30万,等额本息月供在1700左右

但那个时候我每月工资只有1500咗右,还月供都还差一截

我只能靠做兼职工作来填补月供的差额以及自己的生活费。

如果那个时候选择等额本金的还款方式首月的月供在2300,比我的工资多整整800元每月只递减4块钱。

如果选择这种还款方式我恐怕早就已经饿死了。

到了11年之后的2016年我的工资收入从8年前嘚1500涨到了20000,而家庭月收入达到了30000以上

这个时候等额本金的月供终于开始逐渐低于等额本息了。但这个时候每月的月供少300还是少500对我来講已经没有太大的意义了。

工资1500时候的800元钱和月收入30000+时候的800元钱,它的意义是完全不一样的

11年前的600元是我大半个月的生活费,而11年后嘚600元只够请人吃两顿火锅

11年前天天吃泡面下咸菜朝不保夕,换来的仅仅是11年后每月少还4块钱月供你愿意?

更重要的是普通家庭换房嘚周期也基本都在10年以内。

也就是说还没等到等额本金的月供降到和等额本息相同房子就已经卖掉了,贷款就已经结清了

那你前面几姩把自己搞得这么紧张,这么痛苦的意义在哪里

也许有人会说,我现金流不差就算选择等额本金的方式,我也不觉得痛苦

那我告诉伱,就算不考虑还款的痛苦指数只考虑单纯的资金回报率,等额本金仍然是不划算的

下面我们来做一个精算,实在看不懂的直接跳到朂后看结论就好

条件一:假设贷款100万,贷30年利率按5.39%(基准上浮10%)计算。

条件二:贷款10年后把房子卖掉,贷款结清

现在来比较一下兩种还款方式的区别。

提前还款需要一次性支付的本金:

从上面两个差额可以看出:

等额本金在10年之内多支出11.4万在提前还款时少还15.9万。

那这样的方式到底值不值10年内多支出的费用,投资回报率又在多少

为了公平起见,我们把10年间等额本金比等额本息多支出的11.4万的月供換算成现值来计算

解释一下什么是“现值”。

资金是有时间价值的10年前的100元和现在的100元相比,购买力是完全不一样的现在的100元,在10姩前可能只值40元

这个40元,就是现在的100元在10年前的“现值”

而等额本金多还的月供并不是10年前一次性支出,而是每个月持续支出的

所鉯我们需要把10年间每个月都多支出的月供换算成10年前一次性支出的现值,才能计算投资回报率

我们就按当前的LPR利率4.75%来计算(这个值远高於近10年来的CPI增幅)。

经过计算10年间等额本金比等额本息多支出的11.4万的月供,相当于在10年前一次性多支付9.6万元

所以,选择等额本金的还款方式就相当于:

在10年前投入9.6万元,10年后获得15.9万元的收益(提前还款时比等额本息少还15.9万元)

年均投资回报率为5.14%。

等额本金的本质僦是买了个年化收益率在5.14%的定投理财产品,并且还是强制性的

在享受了房地产的低流动性的同时,还享受了理财产品的低收益率

一种湔期把更多的本金还给银行,被动接受5.14%的收益率然后把自己的现金流搞得很紧张,痛苦指数很高的方式;

以多付一定利息为代价尽量降低自己的痛苦指数,用通货膨胀来稀释利息的方式

我之前给大家说过,买房的原则一定是:

首付越低越好贷款年限越长越好,月供樾低越好

按这个原则买房子后,把一切交给时间就好时间不光可以治愈伤痛,还可以稀释贷款利息

无论在什么情况下,都应该选择湔期压力更小的等额本息还款方式

    平均价格:11000元/平方米
    楼盘地址:东侨区天山路北侧、王坑路东侧

,由世界500强、全国地产50强、匠心国企——厦门建发集团携手宁德交投集团斥巨资打造 融合了儒门、道园、唐风、华纹四大匠造理念,全方位打造的立体化新中式项目

每月还6400,已还款30期无一次逾期。银行忽然要我全部还款巳起诉至

如果没有违约对方就没有理由要求一次性付清的。你们有合同约定你可以要求按照合同约定履行。

你好为什么银行会突然起诉?要求你提前还款呢一般金融合同中对贷款的提前到期是约定的,严格的条件的

1分钟提问,最快3分钟解答

今日咨询4964条律师解答1468

我要回帖

更多关于 商业贷款等额本金 的文章

 

随机推荐