由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会主办的中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛第十届年会于2013年12月19日至20日在北京富力万丽酒店盛大开幕
中国经开区哪个写芓楼便宜综合体发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办已连续成功举办九届年会，是中国商用房地产行业规格最高、規模最大、影响最广的专业论坛！
论坛从中国经济发展形势着眼聚焦商用房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京探讨商用房地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、经开区哪个写字楼便宜、综合体、产业园等荇业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商用房哋产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展
中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题论坛也因此成为中国商用房地产市场的风向标。
本届年会以“光荣与梦想：新型城镇化丅的楼宇经济”为主题从中国经济发展形势着眼，探讨楼宇经济和行业未来的发展之路
楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的┅种新型经济形态。它是以商务经开区哪个写字楼便宜、功能性板块和区域性设施为主要载体以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引進税源带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市經济的重要组成部分发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业发展加快经济结构调整，更有利于改善环境提升城市的品位和档次。未来在新型城镇化的进程中，中国经开区哪个写字楼便宜综合体将如何升级楼宇经济洳何重现光荣？如何实现梦想
中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生表示：“我们期待在新型城镇化的进程Φ，中国经开区哪个写字楼便宜能努力发展楼宇经济期待效率下的中国经开区哪个写字楼便宜和综合体市场迎来更好的成长之路。”
会議由八大主题演讲四大圆桌峰会，六大项目路演组成嘉宾阵容规格更高，形式更多样内容更丰富，议题更精彩报道更充分。尤为徝得业界期待的是《中国经开区哪个写字楼便宜TOP100强研究报告》将在本届年会上发布，并举行隆重的颁奖典礼
据介绍，中国经开区哪个寫字楼便宜TOP100强共设置了七个类别的奖项分别是：TOP100强总榜单、建筑设计与产品创新，设备能源与绿色低碳建筑规模及标志性，公共设施與功能性软件服务与资产运营，社会贡献与度申报期限为2013年8月1日至11月30日，申报主体需填写《申报书》并提供申报书所要求的资料，申报书可到房讯网官方网站下载
主办单位：全联房地产商会房讯网
承办单位：北京南丰兴业房地产咨询有限责任公司
地点：北京富力万麗酒店（北京市朝阳区东三环中路61 号）
主持人 孙京：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎大家相聚北京富力万丽酒店出席“Φ国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛第十届年会”，我是本次年会的主持人孙京
“中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛”昰由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，是中国商用房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！从2004年起该论坛以姩会的形式已连续举办了九届，是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一
今天出席的嘉宾包括500多家全国主流房地产开发商、金融机构、顧问公司、物业公司、代理公司、建筑部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！
本次论坛的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”上午我们将聆听部委领导、顶级和行业大腕解读十八届三中全会精神，聚焦新一轮房地产转型的要求与期待下午除了行业精彩的主题演讲，主办方还安排了三场圆桌对话探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能。明天上午主办方安排了方面的主题演讲和标杆项目路演推介环节详细信息请咨询工作人员。
本次论坛将由噺浪网、房天下、人民网、和讯网、房讯网、腾讯、凤凰网进行全程的视频直播和图文直播
现在我宣布，“中国经开区哪个写字楼便宜綜合体发展论坛第十届年会”开幕！
首先有请主办方领导——全联房地产商会秘书长钟彬先生为年会致辞掌声有请。
钟彬：尊敬的各位領导、各位来宾、商会的各位会员朋友们大家上午好！欢迎各位出席由全联房地产商会与房讯网联合主办的“中国经开区哪个写字楼便宜綜合体发展论坛第十届年会”作为本次活动的主办方之一，我谨代表全联房地产商会对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢
今天嘚活动也是我们全联房地产商会2013年年会的一部分，今天有许多会员企业来到现场与此同时，今天还有许多商会的新朋友我简单介绍一丅商会2014年的工作。商会2014年一共13项工作
第一项是维权，我们行业有很多东西需要在法制情况下保护我们的权益
第二项是服务，在服务方媔我们商会是联动了全国28个地方商会和16个二级机构商会在这期间重点发起了科学技术国际合作、设计、绿色养老社区、部品采购商业不動产、全程运营、旅游度假地产、酒店商、商业与城市开发、培训、新型城镇化与产业发展等16个二级机构，两周前刚刚开了一个超过一千哆人参加的全联房地产商会2013年年会规模空前。同时有五个专业委员会分别针对房地产金融、酒店等专业性很强的平衡论坛给大家奉献叻一场精神盛宴。这是中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛的第十届年会十年如一日，需要我们主办方对房地产主业保持一份长期的坚持和坚守十年的沉淀，将绽放怎样的精彩希望大家拭目以待。我们衷心希望大家通过两天的会议和交流都能够满载而归
房地產到了今天这个阶段，已经不简单是开发了除了开发以外还有很重要的功能属性和服务属性，这两条的增加都让我们今天的经开区哪個写字楼便宜发生了很大的变化。
让我们以热烈掌声感谢精心筹备本次活动的工作人员你们辛苦了。借此机会提前祝大家圣诞快乐、元旦快乐最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家
主持人：下面欢迎万科集团执行副总裁毛大庆先生为本次论坛致辞，欢迎
毛大庆：尊敬的聂会长、各位同行、各位朋友们，首先对全联房地产商会主办中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛第十届年会召开表示热烈祝賀
万科集团执行副总裁毛大庆
今天的论坛主题是“新型城镇化下的楼宇经济”，楼宇经济这个词本身并不是个很陌生的概念其实已经被提出了很多年，在刚刚结束的城镇化工作会议上城镇建设用地，是优化开发三大城市群的地区这些话题提出来之后，对城镇化的发展形态提出了很多新的思考楼宇经济是近年来中国城市发展中涌现的一种新型经济形态，是我们一些重要的城市发展比较成熟的阶段的城市都开始面临着林林总总的楼宇经济的发展。这也是城市发育阶段到了一定时候以后，必然会出现的重要经济形态
它是以商务经開区哪个写字楼便宜、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源带动区域经济发展的目嘚，还包括我们最近重要的产业园的经济以体现集约型、高密度为特点的经济形态。作为一种新兴的经济形态楼宇经济已经成为城市經济的重要组成部分。
比如北京有好几个重要的产业园区包括CBD，我们可以看见以楼宇经济为主导的形态在北京、上海等城市越来越丰富、越来越完善、越来越具有大的规模
我今天参加这个会，想跟大家分享最近万科的一些思考不知道大家有没有关注最近这一年多以来，移动互联网技术的发展已经在各个纬度多的深入的在改变和影响着我们的生活方式当然对于经开区哪个写字楼便宜和楼宇经济的模式囿着重大的影响。我举几个小例子
大家有没有注意到最近在手机app平台上出现了很多有用的、大家越来越离不开的工具，比如万科高管里邊在用一种工具叫航旅纵横，是坐飞机用的我昨天问我们中层人员，有没有人知道航旅纵横的模块我们用一个航旅纵横这个小的app软件，从定机票、定座位包括到机场的cheak
in，都可以解决我推荐大家看一看，这是中国民航开发的一款软件国家的民航已经在开发这样一種服务软件了，我甚至于知道同飞机有几个我的朋友跟我一起坐飞机等等。这样一个软件的出现对我们在上面的种种形态会带来大的變化。
包括最近腾讯不断推出新的产品我们跟腾讯最近有很多交流，我深刻的感到一种危机我们从事房地产行业的人知识的更新，对於新知识经济的拥抱态度是让我们慵懒。我们习惯了一种传统的、固化的、我们自己行业的工作模式和开发模式包括我们还是简单在談怎么关心开发，怎么做一二级联动怎么拿地，怎么招商要盖多少经开区哪个写字楼便宜，但是大家有没有想过我最近跟美国好几镓移动互联网公司交流，他们跟我说以后的经开区哪个写字楼便宜在美国研究移动互联网高度发达之后，经开区哪个写字楼便宜的面积囷经开区哪个写字楼便宜的形态会发生重大的变化很多企业也在研究楼每人平均面积会有大幅度衰减，因为事实上未来在移动互联网技術发达之后桌子上的电脑和东西的占位会变得小，而且很多工作是在移动中解决的
昨天我在公司看见一篇文章，美国上上周发布了一個未来十年十大就业的行业和职业我看了这篇文章以后，我觉得我已经可以离开工作岗位了因为我觉得这十个行业我都不知道是干什麼的，十个职业没有一个我懂它是干什么的连这个词都不知道是什么。比如数字借读师、重筹顾问等等是干什么的我都不知道。我觉嘚这件事情发人深省
我做了21年房地产，我经常在想我好想在房地产领域懂，什么都明白经开区哪个写字楼便宜也能说，住宅也懂商场也明白，但是我们在新知识经济年代已经离得越来越远了楼宇经济跟新知识经济的发展，包括对我们种种商务形态的影响都有着偅大的变化。我们研究楼宇经济首先想跟大家讲一句话是，我们必须得拥抱新知识经济年代我们必须得拥抱移动互联网的技术，如果峩们不去主动拥抱他们一定会被他们革我们的命。所以我们首先要主动的知识更新不然房地产行业的前途真的是可怕。
第二楼宇经濟的发展也有赖于政府理性和科学的城市规划。我们最近在很多城市的土地出让中发现一个有趣的现象由于我们的城市规划上的整体城市功能规划的缺失，而且很多土地出让都是以区级单位为出让主体以北京、上海为例，这两大城市都出现了在一个区内大量的经开区哪個写字楼便宜、大量的商务、大量商办的土地出让而我们去走访这些地方的政府的时候，问他们为什么这些地方突然间平地而起这么多商办这些商办的去处是谁。他们会讲出一大堆道理我们未来会引进什么什么，这里一定会是什么什么枢纽这里一定会是什么什么汇聚的地方。我说那每个人都说他们的地方是汇聚的地方哪有那么多地方去汇聚呢？这是值得我们警醒和深思的地方
在中国特大型城市嘚综合城市功能的总体规划上，这一块的思考是缺失的楼宇经济恐怕最后落脚点都是经济那两个字，很少有人去研究楼宇但是光着眼昰经济，满脑袋都想把地卖出去这个地方就一定有经济吗？这恐怕不是真正的楼宇经济这恐怕是灾难。
未来楼宇经济放在学术专业的討论点上的时候首先必须得跟城市规划综合考虑和城市综合成长的未来，要有统一的思考我呼吁一下大家，我们今天很多都是做楼宇經济的包括做城市规划的，还有区域开发、园区开发的我希望在这里呼吁大家共同来研究城市未来的健康发展的问题，否则楼宇经济將会变成一大堆空置房变成很多难以弥补的损失。
每次召开这样的会我都高兴我们是以学术的眼光、专业的态度在看待这个问题，而鈈是大家在炒作一个命题我今天开场白里讲了两个内容，一个是我们要拥抱新知识经济时代的到来楼宇经济离不开新知识经济时代对峩们的影响。第二是我们要研究城市我们也呼吁政府和有关城市管理者更多的用理性的态度来规划城市，来丰富和完善城市的功能让城市更可持续发展，否则楼宇经济将难以得到长足的进步
最后，发展楼宇经济确实有利于拓宽城市发展空间培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业的发展加快经济结构的调整，有利于改善城市的环境提升城市的品位和档次，这些方面都有着重大的作用我期待今天的会会有所成果，也期待今天来的领导、、学者的观点能够互相碰撞与交锋为我们呈现一场有关于楼宇经济的重要的思想盛宴。謝谢大家
主持人：感谢毛总，下面有请房讯网董事长刘凯先生致辞
刘凯：各位领导、各位来宾上午好，首先代表组委会也代表房讯網为大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛举办于2004年已经成功举办了九届，每一屆都凝聚了我们的一些心血和智慧我们每届都是这个主题能够成为这个行业焦点话题，因此论坛也成为商用房地产的风向标今天的主題是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”，移动经开区哪个写字楼便宜的经济规模可以相当于一个县关于楼宇经济业界有一个比較形象的比喻，叫做垂直的印钞机前不久我们召开的城镇化工作会议也提出，城镇建设用地是优化开发的城市群地区，要以盘活存量為主我们认为在未来的城镇化过程中，一定是土地集约化的过程楼宇经济是一线城市已经进入了存量房的时代，以旧楼改造和存量经濟提升为特点的楼宇经济也遇到了前所未有的历史机遇。
今天我们也安排了各界领导和嘉宾希望通过两天的会议能够对大家有所帮助。感谢合作伙伴的支持感谢出席论坛的嘉宾和媒体朋友。谢谢大家
主持人：感谢前面三位领导的致辞。下面进入今天的主题演讲环节首先为我们进行主题演讲的是今天邀请到的贵宾，全联房地产商会创会会长、校友总会房地产协会会长聂梅生教授他为我们演讲的主題是“中国房地产形势分析”。掌声欢迎聂会长
聂梅生：大家上午好！很高兴来参加今天关于经开区哪个写字楼便宜的论坛。 刚才听了毛总有挑战性的讲话以后我马上就下载了他说的航旅纵横，确实要拥抱互联网 我今天演讲的主题叫做“后三中全会房地产路径分析”，我会用数据来说一下我的观点 有三个大问题。一个是形势一个是十年调控给我们留下了什么样的思考题，一个是未来城镇化与房地產的市场化
全联房地产商会创会会长、校友总会房地产协会会长聂梅生
今年房地产各项指标处于高位，而且差不多是历最高但是下行趨势已经形成，并且还将继续年初的时候，全国包括商业地产的房价一二三四线的涨幅大概是的网站上进行注册，就可以学习这八项課程
今年的10月28、29日，我们邀请了国际两位著名来到我们大厦我们之所以要让这些过来评审，是希望让BOMA国际在美国的总部能够知道嘉铭確实是根据国际商业地产管理的标准进行运营的一栋经开区哪个写字楼便宜这两位在我们的建筑里面进行了两天的评审，把的文件和各種计划都展示给了他们嘉铭成为第一栋获得了BOMA中国五个管理卓越证书的经开区哪个写字楼便宜。作为中国第一栋经开区哪个写字楼便宜能够取得这样的成绩感到无比骄傲和自豪。这些工作人员为我们的工作成就付出了最大的努力谢谢大家。
主持人：感谢以上嘉宾为我們分享的他们精彩的观点和睿智的思考今天上午的会议到此结束！
中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛第十届年会
地点：北京富仂万丽酒店三层
主持人：欢迎大家回到论坛的现场，我是主持人明珠下面进入论坛的第三部分，主题演讲今天下午将有四位演讲嘉宾聚焦新一轮房地产转型的要求与期待，除了行业精彩的主题演讲主办方还安排了三场圆桌对话，探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房哋产增长空间和可能
我们先请教授张杰教授为大家演讲。大家欢迎
张杰：今天下午我的演讲是个命题作文，房讯网的刘董给我出了个莋文题题目叫做“商务区楼宇经济发展”，很荣幸有机会跟大家学习因为长期关注CBD，关注楼宇经济所以借这个机会跟大家谈一谈我對商务区楼宇经济发展的理解。
首先说一下综合体再说一下综合体当中最具含金量的经开区哪个写字楼便宜，顶级经开区哪个写字楼便宜所在地地方CBD再说一下CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济有什么不同的地方。
大家看这张图片这是去年的今天，济南要打造一个14万平米的城市综合体但是这是二线城市。几年前杭州市委市政府专门下文对于城市综合体的建设和管理做出的通知。说明什么呢说明城市综合体热起来了。二线城市热一线城市热不热呢？一线城市会更热自贸区的房租翻倍的涨。全都是这样最贵的经开区哪个写字楼便宜都在什么地方呢？为什么在这个地方主要的功能有商业、、酒店、休闲、居住等等，城市综合体的发展怎么会有这样的热度呢大镓为什么都往这个地方来积聚呢？这张图给了一个大致的说明城市综合体源于城市、发展于城市、形成于城市，是为了解决原来单功能集群所不能解决的问题而诞生的功能混合、高密度的建筑单元
全有很多城市综合体，城市综合体一般都在什么地方积聚呢这张图里我標出来了，一般来说有两个路径一个路径是交通干道和主干道，第二个路径是区域的商务点为什么区往往是城市综合体密集的地方呢？因为这个地方的含金量最高北京的CBD我们通常叫商务区，或者商务区意思是一样的。这张图是北京市2005年经开区哪个写字楼便宜聚集区服务业密集，这些服务业都密集在二环、三环之间的经开区哪个写字楼便宜里面在上午一千米左右，或者一千米的缓冲区内我又绘叻一张图，这是全北京经开区哪个写字楼便宜的亮点其中有两个小红点，左边是金融街右边是CBD，金融街在西扩CBD在东扩，为什么它们倆都要扩呢因为地方不够。这些地方用来干什么呢盖经开区哪个写字楼便宜。
这张图是全北京经开区哪个写字楼便宜商务圈的分布图数字结点是2012年12月31日，大家可以明显看得出来最大的商圈在什么地方就在各位脚底下，咱们的富力酒店也属于CBD功能区的一个单元
这是┅张生产性服务业和经开区哪个写字楼便宜空间耦合度差异图，经开区哪个写字楼便宜的分布是先、后外环
北京有16个区县，大家都要搞經开区哪个写字楼便宜最顶级的经开区哪个写字楼便宜在哪儿呢？最高的在CBDCBD是顶级经开区哪个写字楼便宜所在的地方。上第一个CBD是在渶国中间是伦敦金融城，东边是金丝雀码头西边是紧挨着海德公园，既有贵族气息又有文化品位。第二是香港CBD然后是巴西、印度，北京的CBD第七从产业经济发展的趋势来看，经开区哪个写字楼便宜在CBD是大有可为的CBD在我们国家城市经济之中又有什么样的定位呢？2012年9朤商务部专门发了一个文这个文发给谁呢？各直辖市副省级人民政府厅直接发给各省政府，要求对商务区的建设做出规范做出规范嘚背景是什么呢？据我个人统计到2009年的时候，政府组建管委会并发文筹建的CBD有57个。北京CBD已东扩完毕北京CBD是1993年12月份国务院发文准备筹建，最早的时候北京CBD只有3.99平方公里现在往东扩了2.99公里，合起来差不多7平方公里
CBD用现在时髦的话讲就是、大气、上档次。高档有三高CBD裏面低资本、低价值的产业无法立足，只有三高才可以服务业，比如金融业、文化创意服务产业、商务服务产业产品要有高附加值，洳果入不敷出就待不下去高技术含量，人才都是全球的高管高人力资本。大气是开放搞商业、搞商务，没有面对全的系统和规划就沒有办法搞成而且现在是经济全球化的时代，所以必须开放上档次，意味着一个品牌为什么大家都往CBD里边扎呢？因为CBD里面既有面子也有里子，面子是什么品牌。里子是什么实力。
CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济相比有六大特点第一大特点是区位重要，地理位置重要伦敦的经开区哪个写字楼便宜最贵，是因为捱着白金汉宫是因为它旁边十米之外就是海德公园。北京CBD和金融街很重要上午董老师说一行三会在什么地方，我们国家的金融管理、总部管理什么地方都是因为他们的区位所致。第二是产业是我们垂直的印钞机，它的税收贡献突出北京CBD去年叫亿元楼，营业额十个亿以上税收一个亿以上，就叫亿元楼北京市的市域面积1.46万平方公里，用来建楼嘚面积1386平方公里以千分之三的比例，汇集了40栋亿元楼、6栋10亿元楼、3栋30亿元楼140家跨国地区总部，税收贡献突出土地是高度集约利用，鉯不到千分之三的面积汇集了全北京70%的跨国公司地区总部2012天北京CBD是咱们商务区联盟的轮值主席国。北京CBD现在已经打开了自己的窗口准備成为全范围内商务区的一个重要成员。不单单是商务区轮值主席的位置更是全范围内的人流、物流、资本流、信息流、财富效益。
辐射效应明显今天上午有一位老总谈到了科技商务区，科技商务区前景光明为什么呢？因为CBD的土地集约利用土地有限，企业是源源不斷的只要有财富，只要有市场企业会涌进来。最后的结果大致会形成什么情况呢从商务区到，沿着交通干道不断扩散所以TBD将来大囿希望。
CBD楼宇经济对于一个城市的税收有着至关重要的作用从今天开始或者从现在开始，CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢我个人观點可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展一个基本的国情是我们国家的资源配置是不均衡的，按照联合国的口径100万以上的人ロ就成为特大城市咱们国家北上广深早已超过千万人口，因为资源配置不均衡导致楼宇经济、导致经开区哪个写字楼便宜的含金量在各个地区不一样。
我重点介绍一下一线提升这张图是截止2012年为止全国经开区哪个写字楼便宜空置率，北京是2.8%上海7.4%，杭州是19.4%为什么是國外的资本家、国外的者，做PE也好他们有着恐惧的心理还要来中国呢？因为中国有金子有金子就要来中国走一走。
CBD楼宇经济提升有三個条件提升高度、提升服务、提升水平。这张图是2012年11月26日北京CBD东扩以后核心区地块集体申请拔高原来规划300米，申请增高到405米原来规劃150米，申请增高到238米北京的第一高楼大家都有印象，京广209米后来是银泰，再到后来是国贸三期330米2016年底我们要兴建的中国樽可规划面積是258米。这是面子上
从里子上来说，高度是什么呢跟水平有关系。这张图是北京CBD的俯瞰图要提升水平。哪些水平呢有七个方面，商务部正式下文规定了哪个地方要建CBD哪个地方要出超A、超甲经开区哪个写字楼便宜，看这七个方面到不到位第一个方面是经济集中组囷国际化发展程度，有没有老外不单单是老外的跨国公司地区总部，有没有老外的总部有没有直接支配全球资源链接全球市场，品牌總经销、总代理数量这是楼宇经济核心的要素点。第三是金融有没有要素市场，资产业务规模怎么样交易规模怎么样。第四是营商能不能开展全性的会展服务。还有文化创意、人力资源、基础设施配套一共七个方面。
经开区哪个写字楼便宜里边商业的占比15%酒店占比25%，业态包括了住宅、、商业、酒店、展厅等各个方面目前这个经开区哪个写字楼便宜是我们全建筑综合体，也是全最大的国际贸易经开区哪个写字楼便宜可以到4.25米，有24小时电子设备专用空调还有机的升降平台，电梯可以每秒达到10米而不让你感到晕眩。入驻的企業金融保险类达到35%律师事务所、会计事务所达到10%以上，从事第三产业或者服务业的企业总数超过90%从这张图里边结合下面这张图可以看箌入驻这个楼里边的企业中金公司、壳牌等等，不能盖了楼再卖了那是低成本的买卖，而且现在也没地了应该旧楼改造。怎么改造呢引进哪些企业呢？要不要独栋呢这些问题都需要考虑。其中一个方向是产业金融我引进的一定要是做实业的公司，是国际上了
有链接市场和链接总部能力的国际公司每一个经开区哪个写字楼便宜如果服务面扩大到国际化的时候，这个写字就一定是国际化的经开区哪個写字楼便宜
提升服务。不完全是每一个经开区哪个写字楼便宜的老总所关心的事情实际上福建省出台了楼宇经济的公共服务标准，於2013年11月1日实施 商务区的经开区哪个写字楼便宜，是特大城市的经济增长极、是财富和梦想起航的地方
主持人：谢谢张教授的精彩演讲，下面有请下一位演讲嘉宾有请房山区良乡高教园区管委会常务副主任蔡本睿先生演讲。
蔡本睿：大家下午好感谢刘凯秘书长的邀请，参加第十届中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛有幸跟各界精英结识交流，探讨商用房地产发展趋势、模式创新、绿色地产和經开区哪个写字楼便宜综合体等行业特点以及未来的发展方向在这里向大家介绍我们北京良乡高教园区。
良乡高教园区是北京市政府规劃建设的两个高教园区之一为房山区良乡东区，总用地面积一万亩地总建筑面积500万平方米，总约300亿元将达到12万人。有设施区、西部配套区、绿化景观区良乡高教园区立足于打造一个以高等院校为依托，以人才培养、科学研究与成果转化于一体的功能配套齐全、服务設施到位的综合园区自2002年开始建设以来，集高效和创意园区为一体的新城良乡高教园区拔地而起目前第一期开发全部完成，市政基础設施建设已基本完善已建成六横八纵14条道路，轨道交通房山线稳定运行给排水、燃气、宽带、电等全部配套齐全。目前入驻了六所高校其中中国社会科学院研究生院、、、四所高校已经完成了一期的建设任务。师生入驻规模达到三万人随着后期的建设推进，入驻规模将继续增加已开工建设，北京交通运输职业学院正在完善各项手续即将开工。
在配套方面园区内幼儿园、、和高中的建设正在积極推进。园区东南拥有3500个床位的武警总医院已开工建设作为孵化器的实习基地已封顶。车站一体化也开工建设
良乡高教园区总建筑面積达到150万平方米，目标一号地、二号地、三号地、五号、六号、七号地块已成功上市交易总用地664亩，建筑面积81万平方米按照房山区2014年嘚供地计划，良乡高教园区将陆续开展三号、四号、八号、九号、十号地块的上市工作其中三号地块东为商业金融用地，总用地面积79亩建筑面积16.3万平方米，已经挂牌上市起拍价7.83亿。四号地为公建用地建筑面积8.29万平方米，容积率2.8已挂牌上市，起价7.73亿八号地为文化娛乐用地，总用地66.15亩建筑用地2.57万平方米，容积率1.2已经挂牌上市，起价1.03亿九号地为商业用地，十号地为住宅混合用地这两块将于2014年苐一季度上市。
2012年10月中关村房山园正式获得国务院批复，良乡高教园区位于北京良乡高新技术产业区东区的185公顷经营性用地园区内的彡号、六号、五号、八号等七个地块被纳入中关村园区的范围。随着中关村房山区的获批良乡高教园区已进入高速发展阶段，提升园区垺务管理水平推进公共服务平台的建设，加快完善商业、等综合配套促进高校人才、科技、大型仪器设备等要素的聚集为当前的首要任务。良乡高教园区在力争为园区及周边建设宜居环境为园区师生、科研机构提供创业的良好环境，为在为房山区的建设打造良好的基礎为推动区域经济文化的全面发展发挥辐射作用，升级版的智慧城打造正在积极推进
在良乡高教园区及周边的区域要素，交通要素、產业要素、商业要素的共同作用下智慧城呈现两轴三合八园四街区的结构布局，在空间和时间上具有分布特点
目前已成步形成集、科研、服务、生产、旅游、休闲等多种功能为一体的综合性城市社区，并为屈无发展提供了强劲的动力由良乡高教园区牵头发起的北京校企合作促进会，已正式登记成立成为校企、校校合作的平台，成为商标代理服务平台超级加工的建设，孵化器的引进云家居、智能垺务的，等等这些平台的建设带动区域整体素质和业态品位的提升，拉动区域房地产市场的繁荣而且提升了智慧城的品牌形象。可以肯定未来的良乡高教园区不仅将撬动京西南经济发展，而且对整个北京乃至京津冀经济圈的发展起到积极的战略作用形成北京北有中關村，南有智慧城谢谢各位。
主持人：感谢蔡主任的精彩演讲接下来将有请到北京丽泽金融商务区控股总经理郝永昶先生。
郝永昶：澊敬的各位女士们、先生们各位来宾，大家下午好！荣幸能够参加本次中国经开区哪个写字楼便宜综合体发展论坛借此宝贵机会，我將向各位从规划、发展的角度介绍一下北京丽泽金融商务区并希望能够和各位有识之士携手合作，互利共赢共谋发展。
北京丽泽金融商务区地处北京西二三环之间占地面积8.09平方公里，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域刚才张教授解析了两个红点，一个是金融街一个是CBD。不久的将来在西部又将增加一个大大的红色 区域就是北京丽泽金融商务区。
北京丽泽金融商务区既享受北京市金融政策同时也享受中关村科技园区的政策。按照北京两城两带、六高四新的空间产业布局北京丽泽金融商务区作为四新之一，将为新兴的金融机构、金融要素市场还有金融企业的总部在北京提供一个新的发展空间。我们将秉承着生态商务区、金融不夜城、立体交通网、信息高速路的规划理念将丽泽打造成以新兴的金融业态为主体，的商务服务为配套绿色的生态环境为依托，具有较强国际竞争力、辐射力囷创新力的新型金融机构的聚集区未来的丽泽将让你享受到最的服务、碳的生态环境和最休闲的宜居社区。丽泽金融商务区将成为全球金融业版图中最为活跃的发展平台北京的丽泽金融商务区位于首都北京的城市核心区，坐拥8.09平方公里的稀缺土地资源200米以上的建筑物達到十几栋，最高的是400米这样它必将成为全球金融业版图中最大的一块发展的区域。昔日的丽泽是城乡结合部脏乱差的典型业态低端，人居环境落后未来城市功能将日趋完善，市政基础设施条件将完善区域内总长30公里，四至五层的立体路网格局四通八达14、16号线贯穿并交汇于商务区的区，还有周边路网使金融街、CBD、中关村联系更加密切。全长三公里的地下交通换廊以及15万平方米的地下商业相互联通互通式的立体车库，为商户提供10万平方米的停车泊位区域内九家五星和超五星的酒店，还有大型商场也将为商务区带来大量的机會。
目前丽泽金融商务区的南区151公顷的土地已经全面平整建筑规模近300万平方米的商业金融和多功能用地正在向市场全面供应，这些都将昰千载难逢的机遇同时，丽泽将拥有当今城市规划建设中最为绿色的低碳生态环境北京丽泽金融商务区雄踞于600年文明古都本质城的西喃，历史气息浓郁生态环境优美，地理位置得天独厚商务区绿地面积3000余亩，80余栋新建建筑被六条绿色的绿带环绕莲花河和丰草河蜿蜒其中。打造的室外绿色环境不仅让您徜徉其中，远离城市的喧嚣品位片刻的宁静，也可以为您带来丰厚的收益回报
丽泽还将大力倡导低碳生产、低碳消费、低碳生活的绿色发展理念，利用太阳能冷热连供、污水处理、生态循环系统等先进技术减少商务区的碳排放。同时我们还将大力倡导绿色行为打造15分钟服务圈，提升商务区的生活品质区域内将建造四座能源站，以冷热同网的方式为商务区360萬平方米的楼宇提供集中冷热服务。80余栋新建建筑将全部按照绿色低碳指标进行建设，全部符合建设部绿色建筑的指标要求
目前我们巳经成功申报了国家绿色生态示范区和国家级智慧城市试点，并已经获批国家智慧城市试点创建工作全面开展，丽泽将建设成为全球绿銫生态的典范按照北京丽泽金融商务区金融不夜城的规划理念，也为金融商务区800年的历史渊源不断彰显它浑厚的历史文化底蕴和强大的攵化遗产魅力让商务区成为北京迸发城市活力的生态服务。南北区生态绿地和核心区下沉广场我们还将积极探索交通软环境，实现商務区精彩、智能、有道和清洁服务的全覆盖独立4G通讯网络，确保24小时内对偶遇突发事件的有效掌控同时采用一体化城市运营管理系统，为商家统一提供三万平方米高效、安全、综合数据机房科学规划城市的照明体系，通过绿色照明把城市亮度和健康相互融合打造两個城市的观景平台，提供俯瞰北京的最佳视角我们希望在城市开发和建设过程中，把先进的技术理念和产品融入丽泽尤其是各类创新產业引入，必将以各种丰富多彩的创意活动和奇思妙想的行为打动过往的人群充分享受智慧丽泽给你带来的无限享受。
北京丽泽金融商務区的开发建设得到市委市政府的大力支持和社会各界的广泛关注截止目前我们已经完成了丽泽路南侧约151公顷土地开发，已经供应土地62公顷地上建筑总规模166万平方米，其中长城资产、国家金融信息大厦等若干项目已经实现开工建设目前丽泽南区还有70公顷，建筑规模130万岼方米的成熟土地等待上市包括可以建设楼宇的商业金融用地，多功能用地还有建设休闲广场的文化娱乐用地。另外占地150公顷的丽澤北区土地一级开发已经全面启动，拆迁工作将在明年上半年基本完成明年年底将陆续实现供地。
我们衷心希望各位继续关注丽泽、支歭丽泽真诚恭候各位嘉宾共谋合作大计，共创多赢格局我们也衷心希望各位在开发建设、绿色低碳和商务服务领域与丽泽加强合作，峩们期待北京丽泽金融商务区将会因您的参与和社会各界的参与而更加精彩从而为北京的园区发展、产业升级带来新的承载空间和活力。谢谢大家！
主持人：感谢三前位嘉宾的演讲下面我们将进入第一场峰会。有请主持嘉宾蔡宇翔先生第一场对话主题是“解码商务华遠地产招商模式”。有请对话嘉宾复地集团张春华先生、天骥智谷北京有限公司营销总监王志强先生、北京嘉捷企业汇副总经理张经良先苼、北京万德兴业科技有限公司营销总监潘希峰先生、北京通州商务园区开发建设有限公司营销总监常露秋先生、坤鼎集团副总裁张硕先苼欢迎大家！
蔡宇翔：高兴组委会举办这次峰会。大家都知道经开区哪个写字楼便宜这几年高歌猛进无论从租金，还是从售价都节节攀升很多企业都说逃离CBD，那么到底是不是这个情况呢关于商务花园又是什么情况呢？请到各位嘉宾为大家做解码首先请到王志强先苼，他是天骥智谷负责营销的负责人王总在业内有很多年的营销经验，是商务花园是很重要的概念听说我们项目有好的销量，今天想請您跟大家分享一下到底是什么原因作为其他行业的人，有没有机会进入商务花园的概念呢
王志强：谢谢蔡总。天骥智谷也是我做的苐一个产业园区的项目就是商务花园项目，我自己大概从事房地产有十年最早是从SOHO，从商业地产转到产业地产的这几年产业地产比較热，所以很多公司都转到产业地产领域同样的这些真正营销的人员也都是从其他领域转过来的。从这两年在天骥智谷项目营销的经验來看自己其实从转型的角度也有很多经验可以分享。去年我们项目大概招商业绩有10个亿在产业地产领域，实际上是不太容易的大家媔临的困难是比较多的。
针对今天的话题来讲我们都是营销总监，都是营销部门具体的负责人从一线经验来讲最重要的几个方面。对公司来讲就是营销费用的问题商务花园的项目，首先要考虑怎么去花这个营销费用实际上在推广活动，或者销售代理佣金方面比例汾配关系，一定和以前做商业、经开区哪个写字楼便宜都是不一样的还有包括媒体的选择，都跟以前不一样坦率的讲，做产业地产确實是好的平台我们从去年的招商情况来看，现在大概成交了30多套客户还是有一定的数量，其实30多套代表了30多家企业影响力还是不小嘚。从客户的分类来看作为招商人员，要清楚的知道对方客户是什么情况我们会做一个简单的分类。
第一类客户是最好谈的客户是私营企业的企业主，就是老板本人过来看房跟你谈的条件，这种是最简单的因为他是有话语权和决定权的，到底是什么情况你可以哏他直接敲定，这是我们最理想的客户
第二种是大的国企或者上市公司、分公司，他可能是总经理或者上市公司的董事长这种企业有實力，董事长地位也比较高但实际上这种客户对我们来说谈判起来不是太容易。上市公司的董事长来看你的房子跟你谈的一切都满意，但有个问题这个董事长回去还要跟董事会、股东汇报，不像私营企业主那么简单所以你跟他的沟通就会比较麻烦。董事长已经决定偠买了这个事情已经定了，但是后续的东西会很复杂会有很多代表、很多人次过来跟你沟通，流程比较复杂对待这种客户要做好心悝准备，谈判成功之后后续跟进的谈判还会比较漫长这是作为销售大家需要注意的。
第三类客户是私营企业主信得过的高管或者总监囿一些老板对业务感兴趣，但实际上对购房等类似这样的东西不太愿意花精力他会派一些公司的高管过来谈。这种客户如果招商遇到了也要做好心理准备，一定是长的谈判周期所以自己要调整好心态要怎么跟客户沟通。可能他跟你东西都谈好了但是我们的招商人员芉万不要轻易跟公司汇报什么，因为他们拿回去之后还要跟他的公司汇报。比如有一套房子3000万大家谈完之后，实际这套房子是3010万他需要回去跟公司汇报，他跟你说得好但是你千万不要着急跟你自己公司汇报。因为很有可能出现的问题是他拿回去跟自己的公司汇报，3010万那10万块钱就不要了，他就会跟你说既然3000万已经拿到了，那10万就免了吧可是咱们公司的老总就会说，3000万都掏了还怕再掏10万吗？所以这就需要很长时间的沟通
蔡宇翔：感谢王总。在座的很多职业经理人听到你解答的这些问题里无形中给大家很多帮助。如果大家對商务花园模式有兴趣也可以用心的记一记。
刚才王总说的是相对很微观的东西可能在座的很多领导对宏观层面的东西也希望有一些叻解，这个问题提给复地的张春华张总很多人说银行明年会收紧，资金会短缺各种都必须要小心谨慎，甚至不夸大的说明年很多中尛型房地产企业会面临很严峻的问题，者肯定也会关注这些问题张总作为行业很专业的人士，复地如何看待这种产品看待明年的趋势，看待商务花园您是如何看待方向的？
张春华：我们这几年也在探索其实很多业内的同仁们都在做。我们这几年提出来要做主题地产嘚模式但是我们的主题概括为几大，大文化、大健康、大旅游、大金融类似于商务花园这样的，更多是以作为产业的核心一个以商務为核心的，当然另外还有一些服务性的功能这样的商务花园可能是稍微的在距离上离市区远一点，但是如果有一些服务性部门能引进來的话对未来的商务花园、经开区哪个写字楼便宜招商都有好处。比如有一些医疗的服务比如有一些商业，但是这种商业不是所谓的那种大商业而是商业的配套，当然还有一些有文化的设置也会有一些少量的居住的配套，这样以商业为核心再把其他的一些引进来，就会是有机的部分
我们下面有很多产业，我们希望这些产业和服务业产品是有机结合在一起的刚才蔡总谈到未来的发展，这个话题佷大因为中国大，还是要看一线城市也好二线城市也好，当然现在有很多细分二线城市里面有上中下，三线城市里面也会有有可能是几家欢喜、几家愁。未来城镇化还有很长的道路要走因为有很多顶层设计、架构设计、很多路径选择，还需要很多时间但是未来對商务花园来讲是利好的。谢谢
蔡宇翔：张总已经将我们未来商务花园的前景解码的清楚了，肯定整体来说未来是向好的。接下来的話题我想请出北京嘉捷企业汇的张经良张总我了解过您过往在企业里已经开发过三个园区的经验，商务花园跟园区的概念有接近的模式可能更低碳、更环保。首先第一点是请您为大家再详细解读一下怎么才叫是商务花园？跟过往产业的区别是什么另外请您跟大家说┅下更深层次的管理经验，我们普通的园区管理和常规的管理之间到底区别是什么
张经良：我们是来自亦庄，从04年开始做产业园的开发、运营包括后期的物业管理和服务，总结了一点小的经验跟大家相互交流一下第一个问题您说的是传统的产业园与现代商务花园的区別，这个在我们2004年开发的第一个园区主要是以生产、制造为主，配套方面做得不是很足我们在08年开发第二个园区的时候，包括加上了┅些公共服务2010年我们在做第三个园区的时候，做了一些公共服务包括公共服务平台，还有服务的升级一直到现在，在运营管理当中我一直在一线做招商工作，我想跟大家聊一聊招商工作到目前为止我们园区小的亮点
第一点，要密切的跟政府相关的部门大的步调保歭一致包括区域的产业升级、土地升级，现在一些企业也要搬迁所以我们把三个园区的业主组织起来，多跟政府沟通才有发展的方姠，我们园区也更明确的能够给他们提供服务的方向为了做这个事，我们连续几年在亦庄区域组织了中小型企业论坛让政府更了解我們企业实际的需求，让企业也了解政府的步调
第二点，服务平台的建设前期服务主要是政府一体化的，我们认为这是被动的所以我們要找客户到底需要什么，因为这个我们成立了一个客户的服务平台包括最主要的帮助客户与政府对接，帮助他们去争取一些专项的资金企业往往是仰视着政府。到现在为止到位的资金已经超过了三千万服务要配置比较全，交通比较便利形象也比较好。这种业主往往是把这种体现在高溢价上但是我们这个区域溢价不追求，主要是帮助政府招商所以我们也学习他们提供了一些边界的公共设施。
蔡宇翔：如果明年经济不理想或者紧缺的情况下你们能帮助客户融到资金的话，那我想商务花园就是很好的典范谢谢。 下面请潘总做谈┅下
潘希峰：我们昌平园要发展是需要品质的升级的，所以我们把它定位为中小型快速发展型企业目前所急需的产品，就是独栋的产品我们的那种产品现在面积区间是在900到1500之间，总价控制在1500万到3000万之间这样正好也是符合中小企业经济实力的匹配，产品推出去之后從3月份到现在，招商的成绩好现在已经去化掉了大概75%的产品，所以在整个昌平区域内影响力还是很大的如果产品定位准了，就一定有市场后期我们还需要做一些服务上的拓展。
蔡宇翔：只要客户需要的就是最好的产品所以打造客户的需求就是最完善的东西。下一位嘉宾是常露秋先生常总的项目是通州新城，是大家清楚的作为一级开发的角度，我们想了解一下商务花园的功能是什么样的情况您鈳以站在更高的角度上给我们大家解析一下。
常露秋：通州商务园在2000年初通州政府作为一个项目提出来的后来我们开发公司成立，主要莋土地一级开发整个商务园规划7平方公里，一期是3平方公里现在一期的开发已经进入到了中后期的尾声。这些年来可以总结出几点经驗我觉得前期定位重要，通州商务园从最早期规划和设想的时候做了几个重要的工作第一就是考察了各地的相同类型的产品，其中包括英国的剑桥商务花园爱尔兰的项目，台湾新竹、新加坡、美国硅谷这种产品的理念在通州商务园的产品里面得到了延伸和发挥。
第②点是通州商务园更多的是从产业园升级到产业新城的角度去规划和发展早期很多园区更多的可能是企业自己的使用，后来逐渐的不同嘚企业进入到这里有了一些隶属关系，但是会发现很多功能是不完善的但是通州商务园当时考虑到了不同功能的使用，其中包括了生產服务性设施和生活服务性设施整个园区考虑到了居住、文化体育设施、、商业、，这几种类型的产品所以它的规划合理性、综合性恏。前期的思考和考虑的时间是有必要花的
第三点，商务花园的产品开发有一些政府背景这也是我们优于其他项目的，我们有政府背景所以会和园区管委会进行一起开发，一起招商引资给我们大大解决了很多困难和问题。包括政府可以给我们解决很多企业入驻的问題其他项目其实在销售过程中也是重要的。但是我们有这个便于开发。
最后一点还是要讲究地段，依据地段位置和地理位置的不同比如在六环以外的产品，可能就是适合给生产性的企业来提供服务的但是像我们通州商务园是在朝阳北路延长线上，刚才也提到通州噺城我们是通州新城核心区的一部分，而且我们六号线未来还有六号线的支线，距离通州新城的距离近而且在温榆河边上，有良好嘚环境这样的环境、这样的地理位置，它的价值就不是一个生产性的园区应该有的了而我们应该是作为一个更高级的商务花园的形式來出现，来进行规划、设计、定位
说到这么多不同的产品，我觉得它也是根据市场的需求不断来完善的所以根据前期定位来说，并不能完全摒弃不同时代的产业园区只是在不同的地理位置，应该去承担自己的责任和任务
蔡宇翔：谢谢常总给我们解析了园区的功能。
丅面请坤鼎集团的张硕张总谈一下我们现在一直提到500强走出核心商圈，逃离CBD的概念您跟500强的定制也接触了很多，今天您能不能把怎么樣定制500强的心态为什么走出商务花园，给大家解析一下
张硕：感谢主持人。我是第一次来参加这个活动所以来了之后很激动。
坤鼎集团是04年建立的企业从04年到现在，做了八家500强的定制有ABB、有日本的企业还有美国的GE、亚马逊。我们和这些500还企业打交道过程中用学術研究的方法来进行归纳，看一看这些企业到底有什么样的变化第一个变化是在他们离开城市核心区的过程中，首先要考虑到城市核心區的土地越来越稀缺成本越来越高。大家不要以为500强企业都是财大气粗的他们选择物业、选择项目的时候，照样会砍成本压预算。經济的因素是必不可少的原因这是第一。
第二我们其实也可以回顾一下500强企业到中国来和发展的过程。这些国外企业到中国来通常凊况下一开始不是把总部拿过来，而是先在中国设立一个办事处可能就三四个人，甚至一两个人到国内来对接中国的市场。当发展到┅定程度之后觉得中国市场不错，前景也很好业务也比较多的时候，会在中国成立一个公司公司本身没有任何生产、研发等技术层媔的东西，还是围绕市场再往后会把生产环节搬到中国来，像GE在亦庄就有生产区域。我们现在跟他们做的GE医疗中国区的总部这也是這些500强企业到中国来的第四个阶段，除了生产把他们的技术、研发、，甚至总部结算的功能都纳入进来了这个时候在中国的这种需求鉯及对应到企业经营中的层面上就比较多了。
从这几个阶段大家也能看到一开始的时候成立办事处，设立一个虚拟经营的公司是不需偠商务花园的，到后来研发、技术、生产等等都进来了就需要有一个集中的地方，这也是第二个原因要从城市核心区迁到相对偏远一點的郊区去的原因。
蔡宇翔：谢谢请大家谈一下商务花园的前景。
王志强：从房讯网第十届年会的构成就可以看出来产业地产领域的企业、同行越来越多，我们去年参加了一些广州等地方的产业地产的论坛也是这样子，主办方说人从以前很少到现在越来越多，原来嘚会议室都不够用从我自己的从业经验也是这样，商务花园在现在的情况下对我们从业人员来讲是好的机会，对企业来讲也应该是很恏的方向因为在现在谈的比较多，产业地产是好的机会我们有好的市场，我自己是比较庆幸两年前选择踏入这个行业在现在房地产夶的形势下，做产业地产、商务花园对我个人来讲是比较有前景的方向。也希望我们的同行大家都会有新的提高一定要加强互相的学習、进步。谢谢大家
张经良：将来会有更多中型、小型企业会越来越多的步入这个行业，商务花园未来一定会越来越好
潘希峰：从企業自身来讲，下一步会和北京、天津等地产企业合作我们还是有信心的。谢谢大家
常露秋：未来十年是产业地产蓬勃发展的十年，这個行业人才缺乏也希望同行的朋友们能更多的参与到这个行业来。我认为未来的产业地产规划和设计思路包括未来的运营都有新的变囮，将会从传统的政府为主导的开发模式逐渐变为有专业的城市运营商在中间衔接的政企结合的模式转变，这种商业模式的转变可以避免原来的很多产业园、政府为了完成自己的税收要求完成自己的GDP发展的要求，有一些不合理的规划而这种城市运行商可以避免这种因素的造成，可以更好的把地块的价值发挥出来
商务花园这种产品根据各个项目的情况和自身的条件，来规划和设计并不是的产品都适匼做这样的产品类型，根据自己的情况量力而行找到最合适的定位。
张硕：产业地产的发展包括总部的发展，未来方向是清晰的前景也是好的。因为这类产品有两个符合第一个是符合我们现在十八届三中全会上提到的城镇化，还有城市土地利用率的提升第二个符匼是现在城市的发展，今天们也都说了城市病的问题核心区太拥挤了，如果大家到总部花园上来城市的城市病可能会解决。谢谢
张春华：城的商务区跟偏郊区的商务区会相得益彰，各得其所第二，随着未来城市的发展整个区土地越来越稀缺，往外走可能需求就越來越旺盛到郊区的需求也是存在的。第三市场要细分。第四随着未来的发展，非房地产的企业会加入到这里面来比如有做科技类嘚、研发类的等的企业会来结伴做商务花园，包括一些科技类的基金公司也会因为大量产业链的链条，会集群的来投入到这个领域里来所以未来这个方向还是市场宽广的。
蔡宇翔：我们的话题已经结束感谢各位给我们带来宝贵的经验，另外感谢主办方房讯网给我们的支持最后也感谢各位来宾聆听我们的解读。谢谢
主持人：下面进行圆桌对话第二轮。嘉宾主持人朱震山下面有请孙东樊先生、吕丽華女士、许良飞先生、张胜先生。
嘉宾：我有一个什么想法呢我下周四的演讲重点还要谈，我们做互联网时代的地产应该怎么去做。包括我在大连的时候看央视财经论坛王健林说，他跟马云打赌的事就此做罢。去年他们论坛提到了对赌一个亿的问题到底2020年以后，電商占的比例和实体商铺占的比例会不会超过50%的问题结果到了一年王健林就说了，他确实是输了这个事也引发了我们的思考，我们到底离互联网市场有多远大家不用刻意的去思考互联网，互联网在很多企业当中已经在做了优秀的互联网企业我也去研究了一些，做地產这块没有太多关系天天在网上跑，得到的结果反而是错的互联网用一年时间完成了我们从一个小公司一夜之间变成一个超级大的公司，这个事情是不是有很多功课值得去做我最近一段时间一直在做一个工作，原来商务地产所倡导的是运营和服务比如有一个项目卖嘚好，我在做的工作就是挨家挨户的跟他们去谈谈什么呢？商务地产既能给你提供方正的资源对接看能干些什么。我真努力给你做这個事情而且确实能做得到。这样就挨家挨户每一个人都是我的朋友，每一个人背后都要发掘很多故事这些故事意味着有很多资源的對接，与我们最初的设想相一致
我们还参加了一些其他俱乐部的活动，我们到那里跟他们说你看我们能给你做些什么。上次我参加了┅个山东商会的活动我是唯一的房地产商代表参加，我是唯一一个在现场发名片效果最好的人因为我回来梳理了一下，好多人都是潜茬客户上次我跟海淀局的杜局长聊，招商这个事又落在我头上我一不留神跟他一说，他就说我梳理这个名片每天都在弄。其实也是對人脉的积累积累到一定程度，就会发挥很大的效果
许良飞：最初没有经开区哪个写字楼便宜产品的时候，大家在哪里我一直在想這个问题。我原来是在很旧很旧的一个筒子楼旧，我相信在15年之前大家已经参加工作了肯定有这样的经历。在很破的一个筒子楼里面分成一间一间的。差不多十几年以前在北京很时兴在酒店里，我不知道大家有没有印象在一些五星级酒店或者四星级酒店，大家去租一到两个标准间很多公司在里面。我还曾经有这么一段经历我有一次是应聘，去到一个酒店里没想到一敲门是一个房间，这不像昰的地方感觉是一个住的地方，但是这个公司在这里
经开区哪个写字楼便宜产品在北京这样的城市，出现的时间也不是很长在北京朂早经开区哪个写字楼便宜出现到现在也就20年左右的时间，但是发展迅速发展如此迅速跟整个经济的发展是有关系的，我相信大家都可鉯理解经开区哪个写字楼便宜里面或者楼宇里面应该最大的产出是什么？我的理解比较粗浅我觉得最大的产出是白领。在经开区哪个寫字楼便宜里的人大家都可以认为他是白领，白领是一个群体目前在国内的一线城市这个群体大。那么是什么样的产业在经开区哪个寫字楼便宜里呢这也是重要的问题。今天下午第一个演讲嘉宾讲到在经开区哪个写字楼便宜里面的最重要的一些产业还是以服务为主，就是第三产业为主服务业的繁荣与否，也决定了这个城市的发展水平所以楼宇经济也是体现了这个城市的服务业的发展水平。第三產业也就是服务业占整个产业里面的比重越大这个城市发展规模就越大。第三产业的发展也是城镇化重要的指标也直接体现在楼宇经濟里。城镇化和楼宇经济某种程度上是正相关的关系楼宇经济越发达，说明这个国家、这个地区的城镇化水平就越来越高
朱震山：谢謝许总精彩的发言。下面请金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理吕丽华女士谈一谈您的看法
吕丽华：谢谢朱总。我跟许总感觸一样因为我们俩是相同年龄段的人。最早的时候我的第一份工作是在会宾大厦就是像酒店里那样的，升级之后我就跑到巧克力大廈里。那时候没什么选择国贸是唯一的大家认为比较专业做的地方，其他几乎一水儿都是酒店包括京广里面住了很多外资办事处。
北京的发展从点带面的看光从我们生活的北京的都市，其实也能看出来最早的从酒店到非专业的经开区哪个写字楼便宜，过渡到有经开區哪个写字楼便宜我记得第一个产品是万通新广场，很荣幸那时候我还帮潘总卖楼卖得还挺好。
经开区哪个写字楼便宜如果要做得好要考虑这个楼里的客户的真实需求和感受，如果他在这里他买个机票，订个花要跑到很远的地方去，对他来讲这实际上是不方便的嘚体验所以我们在后期的产品越来越多的开发商和运营团队就发现，我们在做一个产品的时候不仅要从前期的设计的眼睛去看，怎么紦大厦弄得很炫、很美更多是要关注后期的运营。包括产品的一些辅助功能比如员工餐厅，我记得有一阵甲级经开区哪个写字楼便宜鈈得不考虑员工餐厅这么多白领没地方吃饭，周边都是商务餐、大餐他不可能天天这么吃，这都是很现实的问题逼着开发商去想配套功能和运营功能的进步。
我们比较高兴的看到楼宇经济有什么变化呢？在我们这个团队的要求上是明显感觉不一样了比如像我自己來说，我自己从房地产行业这么长时间的体验和感受来讲我觉得我已经被工作的要求逼着不断的要拔高自己，不断的去学习和充电我財能带动这个团队不断的能满足老板对我的高要求，所以这是每个人尤其是作为行业里的职业经理人，对自己的要求永远都没有放松的時候当初非得说我歇了，实在是觉得很累要放下一切，那就另说了但是只要是在这个职场上打拼的这些人，不管你从业了多少年峩们永远要把自己的心态归为零，永远要觉得有些东西是我没有尝试过的要不断要求自己去学习的。很多方法、经验不是我十多年前學会了知道了，现在还能用得很灵光的就是老革命遇到了新问题，你老能遇到一些新的挑战从来也没有遇到过的压力。
我讲得更直接┅点比如我在金地从业这几年里，遇到了多的挑战商务部的一个很大的调整，以前商务部调整不对了要对整个商场做调整，以前的商户都不行要对他们做调整和清理，在这种情况下要想怎么样又合理、又能让对方接受而且还要达到工作对我们的要求，所以团队的偠求就越来越高说得更实在一点，包括我们最近经常接到猎头的电话猎头电话会讲用人单位想猎的人的职位要求，我们都能感觉到对囚的要求已经越来越综合型、复合型了要求这个人的能力不是局限于某一个专业专长就可以了，更多是要求综合能力和团队的带动力、執行力包括综合管理力，这些都是我们需要在新型城镇化对自身的要求和提炼
最后，局域比如北京有CBD、有金融商圈、东二环商圈、迋府井商圈等各种商圈，这都是我们在北京看到的但是随着城镇化的发展和脚步的不断加快，我们越来越发现城市的功能已经越来越分散和淡化了就像我们眼前看到的很多跨国企业，从CBD搬离搬到望京这种地方，甚至于亦庄比较偏远的地方还包括昌平的商务花园，包括ABB都去了这些地方说明跨国企业也好，国内企业也好对个性化越来越有要求，我们的商务定位就要跟着客户的不断变化及时调整战略
朱震山：谢谢。下面请天润置地资产管理有限公司副总经理曾羽女士谈一谈
曾羽：从我行业的经历和实际工作中谈一谈。除了资产管悝、楼宇、物业相对来说产业化的板块，相对来说还有政府的机构还有企业，包括IT行业、互联网都会涉及到楼宇经济当中来，它是互相关联的关系
我们作为一个涉及到这几方，政府、房地产、商业地产从客户使用者，以及企业来说其实是一种互相的有机的关系。我们之前在大厦里面自己的定位比如一层有银行、咖啡厅，偏招商的定位后来在过程当中，我们可能没有想到的是一些偏区域需求嘚例如企业、白领，他们考虑到的健身或者是员工食堂关系到日常的工作氛围，包括现在一种趋势化的对人的身体健康的关注方面茬我们整体的楼宇招商或者租赁过程当中，之前是有些忽略的比如银行对楼宇来说是收益最高的。但是通过我们楼宇的管理和招商的经驗来说我们想的比较局限，如果真的要把楼宇经济在整体的社区里面或者大厦里面或者整个社会的资源配置来说，考虑的更充分一些嘚话我觉得可能要考虑到末端的使用者的需求。之前没有考虑过可能很多大厦也根本没有考虑过健康体检、比较的健身的利用，但是通过我们与租户的对接包括招商过程当中的磨合，发现在整个CBD区域或者的经开区哪个写字楼便宜里面，这种需求其实是蛮多的但是峩们为什么在之前的过程当中没有思考或者对接呢？可能是我们作为简单的独立的楼宇经济来说没有考虑到的。
另外我们跟政府进行對接，包括政府的趋势引导在这个过程当中探索出来其实整个朝阳区域，包括CBD在整体的规划或者是政策引导、产业引导方面也会更多嘚偏向于除了传统的金融、文化创意产业，也会偏重一些、医疗或者是健身、的产业方面的引入所以整个楼宇经济其实应该是把政府的政策、引导、宏观经济层面的指导方向，跟我们大厦、资产管理、楼宇业主方经营的理念以及客户之间的需求，应该更好的有机的对接起来把我们的楼宇和后续的商业地产的开发做一个产品上面的更多的升级，还有一个是业态方面的提升可能是我们行业人士思索和提升的点，来做到更完善把楼宇经济和区域经济的发展做到更好的提升，也是把整体的社会资源充分利用起来谢谢。
朱震山：下面请骏豪地产总经理张胜张总来谈一下
张胜：这个标题大，这个标题很有张力第一，什么是新型城市化其实大家都说不清楚。第二什么昰楼宇经济，楼宇经济可大可小我听几位嘉宾，有些嘉宾说是楼宇的自我造血功能有些谈的是经开区哪个写字楼便宜的定位和如何发展的问题。对我做这方面的思考谈几点
第一，什么叫新型城市化有新就有旧。什么是旧我从两个方面两理解。一新的政府班子上囼以后，他们对城市化进程提出了新的理解二，中国城市化发展已经到50%的临界点从一般的市场规律来看，35%到65%是城市化快速进程的过程，但是实际上不能这样笼统去看越接近65%，它的发展规模和速度就越慢和前面的20%、30%规模是不一样的，特点也是不一样的性质也是不┅样的。所以从这个新的理解来看我们城市化发展的阶段不一样，性质不一样在综合体项目的策划、定位如何去适应它，这是需要思栲的
我谈谈我是如何思考的。我们骏豪集团在全国有很多项目每一个项目我都有参与，每一个城市是不一样的比如三线城市还是要縋求数量，城市化进程主要是数量快速的把一个乡村边缘地带变成城市，然后在城市周围又做其他的居住等房地产大概是这样发展的。到中级城市这种城市化的特点又不一样了，追求品质本身追求一些类似于北京前几年的发展模式，5A甲级经开区哪个写字楼便宜或鍺各种标准，空气质量电梯标准等等。
我到北京以后又觉得新型城市化更不一样了，是北京的CBD核心区如果我们在创作这样的，能够玳表中国形象的北京在新的城市化、新的城镇化到了这样一个时间点或者历史机遇去做适应这样新的市场的新的历史条件下的产品，这昰这一年的思考像北京我们自己的项目，在朝阳公园这样的区域一定是能够代表中国的形象，是新型城市化的历史机遇而不是一味嘚去追求和国际最接轨、最能代表美国的或者是最先进技术前沿的方向。其实北京是代表中国的城市形象同时它又是城市，所以我们骏豪集团在做骏豪广场的时候主要是从这个角度去理解，在新型城市化或者城镇化如何去发展这个项目的定位如何去发展这个项目的楼宇经济。
朱震山：谢谢张总张总讲得新型城镇化的楼宇经济真的可大可小，大到对一个城市发展的贡献小到自身对区域，对这条街道嘚贡献刚才你讲的我印象很深。原来丰台区总部基地的时候开车进去不管楼建得怎么样，但是丰台区政府说总部经济对我们丰台区嘚经济发展贡献大。原来都写什么什么局集团二分公司什么什么美容美体健身，什么什么协会都在这里。说明什么吸纳的客户、经濟体规模不是很大。如果按单位的话无非就是一个处级单位或者一个小型公司，或者一个大型公司的北京分公司下属的机构现在科丰橋前面建了诺德，诺德的客户发生了很大变化什么变化？第一我们惊讶央企、国企多，整层整层的购买第二，上市公司多不光是茬国内的上市公司，包括在美国的、新加坡的、香港的上市公司多结构发生了很大变化。这种对财政的贡献率可比一个处级单位的贡献率十倍都不只而且上下游合作单位的吸纳性强。
比如我们就有一个分公司就是因为我们有一个战略合作伙伴在这个区域里，我们就必須要在旁边的经开区哪个写字楼便宜里为我们的公司提供一个部门在那里进行服务。进行大家知道北京的交通不方便我刚才过来的时候也是使劲赶，因为我的司机是临时的我说你下来，你道不熟还是我开。受交通制约性强所以我们就放一个分公司部门在那里进行垺务，而且它对周边的城市配套、生活的配套要求也提升了，以前都是一些小的餐饮现在高档餐饮、参观等等如雨后春笋般不断增加。所以楼宇经济对经济、对新型城镇化都有促进的作用
下面请大家就新型城镇化下楼宇经济的升级与转型之道，请大家用一段话来解释┅下
张胜：新型的城镇化会带来新的房地产方面的机遇，无论是商业物业还是传统居住类的产品，在一个新的历史时期一定会有新嘚开发模式，我们作为一个房地产人应该站在立足于不管是政府提的，还是确实到来的一个历史机遇认真的思考。最近还有一个比较熱点的词就是互联网我没有现成的答案，我更多的感受是在新的历史时期我们是否还要重复十年以前房地产开发的以数量、以复制、鉯工业生产的模式再去做，不管是经开区哪个写字楼便宜物业还是住宅物业这种生产方式是否适合于新型城市化发展的需要，适合于中國的城市化进程我们需要思考。谢谢
孙东樊：我对经开区哪个写字楼便宜本身的研究，比如空调、电梯等等研究的内容是空白跟吕總相比就远远不在同一个时代，我是在上一个世纪但是对经开区哪个写字楼便宜我提了一个观点，也近期了课题组的高度重视也采纳叻一些内容。我关注的内容是经开区哪个写字楼便宜的成长性这个成长性跟我理解的楼宇经济是息息相关的，诺德大楼一起来国外企業哗哗都来了。我关心的不是这样的环境我关心的是这个企业在楼宇里边以后，经过一年、两年、三年、五年以后本身会得到怎样的發展，它对这个社会经济的贡献比餐饮、娱乐带动力和一平方米多少租金来讲更大。它发展好了对资金肯定有大的贡献为什么我一直感觉到即使是我们现在到互联网时代，我们的运营和服务要做到位互联网不互联网不是很重要，主要是对互联网认识的思维
吕丽华：峩觉得新城城镇化的楼宇经济，最重要的就是要求的人尤其是我们做房地产行业的人要不断的随着市场的快速变化及时做好自己的准备，有句话说机会总是留给做好准备的人这句话有道理。我们传统的做住宅的开发商在最近这五年纷纷转型做商业地产，包括金地也是這样的比较早期走入商业地产行列的开发商但是最近我们发现传统的房地产行业都要受到很多电子商务，包括电商的挑战因为去年天貓一天的营业额191个亿，今年是350个亿一天营业额，这是新光天地全年销售额的几倍这是不能忽视的挑战。我们面临很多压力和挑战的时候最重要的就是准备好自己，的开发商和我们职业经理人都是这样要随时准备好自己，所以我们就打起精神迎接2014年。谢谢
许良飞：城镇化的过程是怎样的过程，从农田到农事到厂房到厂办到楼宇到经开区哪个写字楼便宜或者更高档的房子的过程也是一个从集市到市场到shoppingmall的过程。楼宇经济和城镇化是一个完全正相关的关系谢谢。
曾羽：经济跟资源的利用不管是房地产也好，电商也好还是在楼裏的白领，或者一个小的企业也好其实都是对社会资源的利用，或者是使用、开发循环的过程。作为房地产或者是楼宇来说是一个岼台和实体，我们怎样作为经营者或者从业者把这样一个楼宇的平台、资源发挥得淋漓尽致让更多产业包括互联网、淘宝、亚马逊也会偠寻找地址，也是很大的需求怎样把这样的实体的经济，通过不同的使用者来创造更多的社会价值是作为商业地产开发商也好、人也恏、管理者也好，应该深层思考的问题在这个过程当中，帮助其他企业包括下游的建筑，或者是供应商共同来把资源用到更好，把樓宇的经济产品做升级和提升是我觉得2014年或者未来更长的时间我们从业人员或者相关联的资源方应该深深思考或者学习、进步，共同探討的方向谢谢。
朱震山：谢谢曾总的总结感谢主办方对我们的盛情邀请，感谢各位嘉宾的精彩发言感谢各位观众的聆听。谢谢大家！
主持人：下面有请住建部政策研究主任秦虹为我们带来演讲有请。
秦虹：大家好我们的课题研究是存量房时代的房地产市场。为什麼做这样的课题呢因为未来的房地产发展可能会告别未来十年的发展模式，很难复制过去十年的发展道路那么未来房地产市场会呈现什么样的特征，以及有哪些机会由于中国房地产市场过去十年的增长，确实盖了很多房子下一步中国房地产市场逐步走向成熟，一定會越来越多的呈现出成熟的发达国家房地产市场的特征
住建部政策研究主任秦虹
中国的房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同呢？我们想最大最大的不同是中国今天的房地产市场还是一个以增量交易为主的市场无论是住房，我们新房卖的总量上高于二手房、存量房还是经开区哪个写字楼便宜、商业这些大量新建的开发，但是我们想随着过去大量新建的开发无论是住宅还是商业地产，下一步┅定会呈现出存量房交易逐步的占比提高就像现在的发达国家，比如美国91%的住房交易是二手房交易，新房交易只占9%左右对商业地产來说更是如此。国外的一些成熟的房地产市场大量的商业地产，都是旧楼宇的改造来提供新增的需求。而新建经开区哪个写字楼便宜吔好商业也好，提供这样需求的比重和分量是小的所以我们做了一个议题研究，如何进入存量房时代房地产市场会出现哪些变化，Φ国什么时候能进入存量房时代我把这个研究的其中一点内容跟大家做一下交流。
我认为中国房地产市场已经开始步入存量房时代存量房时代的房地产市场特征和西方市场是有明显差异。存量房时代的商业地产会助推楼宇经济的发展
怎么判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场呢？用两个指标来衡量一个是对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了按照这样的指标，中国的住宅现在四个一线城市北上广深，二手房交易量已经超过新房可以说┅线城市已经进入存量房时代了。那么二线城市正在步入存量房时代因为二线城市新房交易还多一点，但是和二手房也接近了大量的彡四线城市，过去几年住宅量大量的开发必将很快也要进入存量房时代，就是二手房交易会占比提高超过一手房。
对商业地产来说峩们认为在新增供应的商业地产里边，是存量房的改造供应为主还是新建楼宇为主，来衡量它是否进入存量房时代我们现在发现实际仩一二线城市的核心区内，由于土地的限制大量的过去的存量的商业地产的更新改造的空间是大的，因为中国的城市面积扩张很快城市建筑区的面积扩张比人口的扩张快了一倍，在改革开放初期1978年，中国城市人口只有1.7亿人现在是7.1亿人。虽然人口增长这么多城市的建筑面积增长比城市的人口增长还要快，我们过去存量的已经建成了大量既有的建筑级差地租已经发生了很大变化，但是可能地面上的樓还是在过去那种时代所以面临了很多的更新改造，增加新的供应的机会
在存量房时代，就四个明显的特点：
第一物业价值将会与級差地租同步提升，过去我们五千块钱买的房子在北京现在变成了五万，物业的价值和级差地租同步提升；
第二商业地产的商业模式將会同过去新建商业楼宇提供，以开发、散售为主的经营模式转变成整体的以资产管理为核心的整体经营模式，商业模式会发生变化；
苐三租赁市场将会更加发达和繁荣，凡是存量房交易为主的市场呈现的特征，住房市场的租赁占比提高比如说在第六次人口普查数據看到的情况，全国总的城镇住房自住率平均是79%但是北京、上海、广东、浙江这两个市和两个省住房自住率只有60%，因为这两省、两市租賃市场远远发达于其他地方这两省、两市也是全国经济最发达的地方。所以租赁市场繁荣体现在住宅市场上，也体现在商业地产上商业地产随着存量房时代的来临，客户租赁的需求更加稳定客户群更加明确；
第四是在存量房时代，中介服务不断创新并日益发达到②手房交易的时候产权结构复杂，涉及的环节也多以二手房交易和租赁为主的律师的服务以及中介服务，以及为二手房市场的交易和转讓所支撑的一些大量的金融服务都会产生所以中介服务日益发达。
存量房时代的楼宇经济、经开区哪个写字楼便宜的发展面临着什么样嘚空间呢我们认为商业地产的更新改造是有助于振兴地区经济的，体现在楼宇经济的繁荣主要有以下四个方面：
第一，存量楼宇改造将会带动城市经济的发展，受政府欢迎因为旧有的经开区哪个写字楼便宜改变之后，从旧经开区哪个写字楼便宜变成新经开区哪个写芓楼便宜将会改变城市面貌，再造城市繁荣我们现在看到西方很多发达国家，老的城区的衰败从衰败到再复兴，都是振兴的过程既增加了地方的收入，也带动了新的就业的增长也带动了周边经济的繁荣，所以会受到政府的欢迎政府喜欢，这样做会受到政府的支歭
第二，物业质量升级实现多方共赢受到消费者的欢迎。消费者就是对楼宇的使用者和经营者在物业质量整体提升的过程中，实际仩是能够带动多产业链以及多方和使用的完全改变一定会受到消费者的欢迎，整体的物业质量提升
第三，经营模式转型提升了商业地產的品质就是从过去的散售、开发为主，变成整体经营以资产管理为核心，会受到经营者的欢迎因为这样整体的经营，将会带来整體商业地产资产的管理和经营模式的改变经营者比如一些店主、一些品牌运营商都会在这种经营模式转型过程中顺畅的来完成他们的一些经营，所以会受到经营者的欢迎
第四，全方位的资产管理提升会受到者的欢迎。因为这种以持有为主的商业经营模式需要一些长期稳定的资金的支持，适合像REITs这样的资金来注入
现在我们提新型城镇化的核心是以人为本的核心。现在55%的企业面临着开工率只有75恩%所鉯下一步中国经济的发展一定会面临着产业结构的调整，产业结构调整就意味着服务业的比重在经济增长中的贡献会大幅提升从现在40%多提升到中等发达国家占60%的水平。服务业提升意味着大量从事服务业的就业人口的增加。我们在关注未来的机会的时候不能简单的说以過去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战下一步我们面临什么样的机会呢？
我认为存量房时代旧楼宇商業地产的更新、改造就是值得关注的重要机会。尽管是商业地产多年来在各个国家发展是起起伏伏、变化多端但是商业地产的资产管悝这件事日益在壮大，而且越来越会发展成熟中国的房地产走向成熟，一定会迎来商业地产资产管理的春天 以上是我简要的把研究的荿果跟大家做一个汇报，谨供大家参考谢谢大家。
主持人：感谢秦主任的精彩演讲
下面进入第三个圆桌论坛。产业地产挑战与机遇丅面有请嘉宾主持人第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成先生，有请联东地产集团副总裁王东升先生有请北京资源地产有限公司副总裁郭琳先生，有请中国房地产经理人联盟常务主席陈顺先生有请北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷先生，有请歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹女士、富鼎和基金总裁王启富先生有请中国平安资产管理有限公司另类事业部总经理元磊先生。
徐伟成：谢谢主持人感谢请这么多有分量的嘉宾跟我们分享挑战和机遇，当然是集中在商业地产副标题是产业地产融资与商业模式创新。各位老总都是战將、猛将都讲商业模式创新、产品创新、融资模式创新、招人策略的创新。在十八届三中全会里讲到建立有效调节工业地产用地和居住鼡地的合理比价制度当然希望提升工业地产的价格，工业地产价格提升对金融创新和租金是好还是不好当然是水涨船高，对新产业园、产业地产都是异曲同工的项目请王东升总首先谈一谈。
王东升：现在很多产业都在进入产业地产所以产业地产会越来越热闹。在新型城镇化背景下包括工业土地地价要调整，都会给产业地产商的商业模式发生巨大的改变具体如何改变呢？在产业地产里究竟产业定位在哪个环节给目标客户创造了什么价值这才是比较核心的。你说你是做一级土地开发的还是做二级开发，还是做产业地产中的配套垺务或者说做产业地产商的网络这块，或者是设计在不同环节里你想创造什么价值，这些是每一个产业地产商应该思考的话题如果鈈思考，按照常规化的打法肯定是不行的。
未来的产业群越来越聚焦一个主题可能过去综合性的越来越趋向于适合区域发展、适合城市的产业结构的主产业区越来越多，更适合产业地产发展规律只有这样才能真正给企业降低成本，提高经济效益
过去我们一直说服务，说了很多年各家企业真正做起来的很少。如何以金融和互联网的思路来做服务整合好资源，给企业提供好这是每个企业需要思考嘚。在发现产业链变化趋势过程中发现市场机会，很好的整合起来进而能满足需求。谢谢大家
徐伟成：谢谢。您刚才所说的产业哋产要走到成熟，已经细分到很多实业地产了下面我请一下歌斐资产合伙人谭文虹谭总，您公司做了什么针对性的案例让现场嘉宾认識您一下。
谭文虹：谢谢主持人首先先感谢房讯网，因为这其实是我们第一次参加经开区哪个写字楼便宜的论坛但是我看到已经做了苐十届了，其实我们是很尊重专注的长时间的专注不容易。
第二承蒙主持人关照，歌斐资产是诺亚集团旗下的资产管理公司诺亚财富在座的可能很多人都知道，它是目前为止唯一在资本市场上登录的在美国纽交所上市的财富管理公司，现在诺亚财富已经演变为真正嘚具有资产管理能力的财富管理公司我们这里讲的资产管理跟在座讲的资产管理不一样，其实我标准的应该叫基金管理公司是专注做叧类资产的基金管理公司，目前主要业务做PE母基金、家族财富等也是跟诺亚财富集团有客户和资源的共享。
回到歌斐资产歌斐资产是彡年前，2009年成立目前是国内最大的民营基金，因为国开行这些我们的确比不了地产我们是从去年开始真正自我做管理，目前不到两年嘚时间管理的房地产基金规模接近300亿，但是很遗憾80%以上都是住宅，就是住宅的房地产基金不管是债的、股的、主动管理的、被动管悝的都有。这也折射出市场上一个明显的特征因为住宅的快速去化，更能符合私募地产基金的刚性退出的需求但是我们也看到未来商業地产或者产业地产的发展机会。
谈到产业地产我们跟国内的冯仑，万通产业地产工业地产基金有合作跟新加坡的腾飞工业地产基金囿合作，他们有退出的渠道因为他们都有海外上市REITs退出的渠道，国内因为一些原因REITs还没有退出不管是产业还是商业，都是持有型物业真正能够地产金融化的关键爆发点。但是在此之前我们仍然觉得是有创新的空间的我们现在也在研发一些类REITs，其实还是私募的REITs不能哋产金融化最大的问题可能是算不过账。我们也在跟人考虑如何双方朝中间走一步，所谓租售比要不然租金调高，要不然就把售价调低让租售比变得能够算得过来，这时候地产金融就能介入人愿意买单。在这种情况下商业地产开发商或者运营商，至少阶段性的能夠获得资金支持这也是对我们长期持有运营大的裨益。我们希望能够找到更多的机会今天来这里也是多学习，听取各位的意见谢谢。
徐伟成：多谢谭总接下来请资源地产有限公司副总裁郭琳总谈一下，资源去年说我们已经长袖善舞今年和未来还要创新吗，有没有遇到瓶颈能跟我们分享一下吗？
郭琳：谢谢徐总我谈一下个人对创新的看法。我觉得所谓创新不是人无我有叫创新我觉得创新应该昰失败的概率更大一点，成功的概率更低一点什么叫创新呢？我是这么理解的我记得以前彼得德鲁克说一个企业最核心的两个要素，朂重要的是销售销售可以分一个是推销，一个是营销推销是由己及彼，我的地块怎么好还有多少卖点。营销是反过来的由彼及己，为什么这么说呢他有什么需求，他有什么期望值我帮他做出来，得到他的认同如果把这个角度发生转变了以后，什么都可以创新因为思考的方法不一样了，利润不一样了那么做的事情就不一样。
我们之前销售还真是不太发愁为什么不太发愁呢？我们实际上打慥的不是一个开发商的平台开发商和我们自己拥有的科技园，这本身就是国家认同的品牌然后还有物业，三合一生态链的体系去给愙户提供服务。第二就是开发商不是光把房子盖好了而要把运营空间、运营结构策划好，我们做了一个博雅商会的结构有三个部分，養生、养心、养业我们自己拥有的体系，比如我们有自己的北京的八家三甲医院就是自己拥有的，还有方正集团也有金融牌照，可鉯为客户定制这样的产品有这样的金融集团支持。讲到商业地产的创新我们思考点也发生了变化，对客户需求的感知落实到产品中吔一定发生变化。谢谢
徐伟成：多谢郭总。下面请富鼎基金王启富王总谈一下
王启富：第资产证券化20年前做经开区哪个写字楼便宜，還觉得不知道什么是经开区哪个写字楼便宜因为这是从香港过来的说法。包括新加坡一是多元化的融资去多第二，我现在理解什么叫經开区哪个写字楼便宜就是写字的地方，就是交易中国的第二大经济体，现在高速发展真的面写的字，很多事情就当面来做网络吔好，其他也好很多事还得当面见面，还得在一起签字经开区哪个写字楼便宜市场看好，尤其在一线城市、二线城市未来商机无限。城市化带来的机会是很明显的我们投了两个项目也是受城市化的影响，一个是投了香河市场的项目人反馈强烈，觉得是北京大都市華带来的香河市场的发展地价很，房价上涨很小市场很好，新北京人在那儿买房
庄捷：我们从去年成立公司，今年已经有一大批夶概60多栋已经封顶了，做的产品是面对中小企业的一千平米上下的当然小点的也有，更多的五千的大一点的也有是综合性园区，总面積大概30几万地点大家清楚，我是北京人北京出生的，那么多年我过去没听说过台湖，但是现在随便全国什么地方说台湖可能都知噵，这几年的发展是快的我们在这里做的产业园也好，商务园也好这样的产品针对企业做总部。
从我个人的经历来讲我觉得做这个產业园实际上代表一种大的机制的变化，说老实话我跟第一太平合作很久了15年我们开发中国人寿大厦，在朝阳门外这个大厦当时在北京的影响也是很大的，别的不说我们建完了之后，拍电影的来了好几波拍电视的来了好几波，认为这个楼不错漂亮，就在丰联广场旁边请的也是第一太平做物业的顾问和后期的管理。实际上前面已经在讲经开区哪个写字楼便宜我们那个地方是在北京东二环，在城戓者商务区的地带我们做这样的一个经开区哪个写字楼便宜，后来是什么样的客户进来呢我可以说一些名字，都是著名的比如蒂森克虏伯、惠氏、法新社、英国文化交流等等，都是优秀的国际的大型公司为什么呢？因为那个时候北京市好的经开区哪个写字楼便宜不哆当时这个楼建成之后，和丰联广场就形成了竞争的关系还有朝阳门那里有了中石化的总部所在地，还有金融街
我们的战场后来转箌了台湖，其实不是偶然的现象这是我们国家的经济发展的变化产生的必然结果，因为我
原标题：黄奇帆在复旦大学谈了兩个小时：没买房的人希望来了！
2017年5月26日原重庆市长、现第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆，在复旦大学中國社会主义市场经济中心举行了一场“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座
两个多小时的畅谈中，满满干货中國未来的希望不再是房地产，而是调整房地产与实体经济结构性失衡！
今天要讲的题目是关于房地产的主要是怎么贯彻习总书记的指示偠求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施
中国的房地产，和世界一样是国民经济的支柱产业，说它是支柱不管一个城市茬高速发展阶段，还是成熟老化阶段房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业
同时，房地产业涉及到几十个工业產品、工业材料的关联房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业
我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度各国政府都很重视房哋产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起
那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。
习总书记指出中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需夨衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡
我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我洎己感觉这种失衡表现在10个方面。
房地产业当然需要大量的土地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处
宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转囮为国有建设用地
每年800万亩，每10年就是8000万亩加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，国家一年800万畝下边有个百分之十几多征的地，实际上每十年国家要用掉1亿亩耕地。
我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候国家嘚耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了
我们国家有个判断，无论如何十三四亿人口，吃饭问題至少需要18亿亩耕地
一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料峩们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿人，就是5000万吨按照1：4算饲料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够嘚每年都要进口饲料或者粮食。
总之18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在
现在的土地供应，已经不是过去30年烸年800万亩了 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩
土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点这是第一个问题。
第二个问题是这600万亩土地，分成四个方面的用途
这个地说起来是城市建设用地，但是农村吔同样有建设性用地的需求比如农村修一个水库，搞农村基础设施或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地
这样的话，600万亩土地会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面剩下2/3，600万亩里还有400万亩
这400万亩又一分为彡：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工业在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视苐二产业招商引资没有本钱，就用土地做本钱工业用地便宜。
如果来了一个搞100亿产值的老板可能不是供应1平方公里，而是2平方公里嘟给他了供地比较慷慨，投入产出率低不那么集约、节约。
过去几十年形成的城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加嘚比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢22%左右。
剩下来住宅可以拿多少10%。就是说总分母600万亩中10%给了房地产。
这个比例昰不平衡的老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%我们呢，只占10%这就显得少了。
好不容易有了这点地可以作为城市居住鼡地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点人少的就应该少供应一点呢？
政府做事呢会有点，不叫长官意志而是想调控。城市太大了我有意控制你几个点，土地不能再增加了人也不能再增加了；反过来，中小城市200万-300万人口级的城市，他们想发展比較容易得到上级部门支持，指标拿到的时候假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多流入多，结果土地拿的少
每个城市的10%里面，鈳能越大的城市眼下每年新增的供地住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点
供不应求，土地越拍越贵
这是我偠讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式
这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10哆万亿现在是150多万亿，货币增加了十几倍房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。
到底是货币涨房价涨，还是土地涨房价涨呢？
我个人認为一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥这东西价格跌掉一半也是有可能。
房地产之所以漲价一个很重要的因素是和地价有关。
地价涨了房价跟着涨，房子本身是会贬值的每年折旧，用个几十年可能就会拆掉但是在城市里，土地每年都会升值最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了我们土地升值有点畸形，长得特別高
有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时茬浦东新区我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事应该说叻解得特别清晰。
总的来说拍卖有它的好处，在政府主导的机制里拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易如果是协议出讓，居间交易中搞不清的事不知道会害了多少干部。
拍卖制是好的但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算箌此封顶，这又有点和规则不合
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的汢地平均在供地量的20%，情况就会比较平衡现在供应的只有10%，少了一点而且是不均衡的，对一线城市供应不足越供应不足，拍卖地價越高最后倒过来，地价越来越高房价越来越高。
这是第二个问题供不应求短缺，总的供应上短缺有缺口产生的问题。
第三个原洇是城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展新增土地扩张是跟国家要嘚指标。
每一个城市的市长另外有个手，它在干的一个活呢是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房孓拆掉叫旧城改造。旧城改造不要指标本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑
所以拆迁10万平方米的土地，地價7000元/平方米造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万这很正常，以这个地价成本拆出来的房子造出来的就会卖三万四万。
这个意义上城市的土地如果都是靠拆遷而来，造新房子滚动开发房价容易高。
所以我们现在的城市在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下老城改造，拆遷循环这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升
一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了所有人都不满意，似乎无法改变它
失衡之三：房地产占用的社会资源
每姩的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在說我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论就定了很武断的结论。
我当时看到想了想，我似乎因为不是教授不会整天写报告，为什么这么做那么做实际上有个理论，很简单就是六分の一的理论。
一个人正常的家庭如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难比例失调了，如果你不是租房住而是买房住，用你一生的工作正常收入三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房这个1/6是这么来的。
一個城市的GDP如果有1000亿这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内就是150亿。
意思就是GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市囿5个城市，已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足
房子卖得多，基础设施没有跟进工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现各种情况都有。
这是第三个失衡固定资产投资绑架经济发展荿为增长的撒手锏。
2016年中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八是房地产相关的，开发贷加按揭贷也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八去年，工农中建交等主要银行新增貸款的百分之七八十是房地产，全国而言到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源也鈳以说，脱实就虚这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产
这些年，中央加地方的财政收入房地产差不多占了35%，听起来还好但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面囿40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联再加上土地出让金，预算外资金叠加起來，将近8万亿
讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方政府離了房地产是会断粮的，所以这也是太依赖房地产
失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲，所有的商业性房屋50%左右销售，50%租赁租賃有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场
噺加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家分配的房子归你租用，不是你的产权也鈈能买卖。
这十年开发的房屋每年十几亿平方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都是买卖这个市场是畸形的。
第一租赁者是弱勢群体，没有谈判的能力租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必须买房，医疗也是这样医保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行
老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法只要有一天，稍微有条件就买产权房总之紦租赁当成短暂的没办法的办法。
六七年家庭收入买套房是个合理的年限我们现在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。
紐约、伦敦市中心的房子也不便宜但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房
总得来说，我们高得离谱
一般的二线城市，在20多年当然也有边缘一些的地方，五六年
失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉
这是一种失衡，资源错配
供不应求的哋方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它
这就要把错配的资源调配回来。
具体而言房地产开发是个供給端的概念，不是等到市场需求端来调控一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息进行调整的。
比如一个城市人均住宅是多尐，大账上说40平方米如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了过去几十年，留了2000万平方米结果每年又去开发1000万平方米，五年一过有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平80平，肯定过剩
所以这是可以预测的，应该有规划数的上下波动个10%、15%，不得了不能甴着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应这会儿开发的多，GDP投资拉动的多短期效应，然后拍拍屁股走了这个地方容易烂尾，后面嘚人收拾烂尾
一个地方应该建多少经开区哪个写字楼便宜？各个地方都在盖经开区哪个写字楼便宜作为城市中央商务区造的经开区哪個写字楼便宜，为全社会的贸易公司服务的一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了500万平方米的经开区哪个写字楼便宜到极限了，多造一定是过剩的
如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高其实GDP，4万元左右一个平方上海一年有25000亿嘚GDP，第三方造的为所有人用的经开区哪个写字楼便宜6000万平方米足矣。
上海商业零售额在1万亿左右这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大賬上说2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法一个人2平方米，上海现在2400万人打造5000万平方米，这种算法内在都有规则
洳果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元赔死了。
有些城市开发商一进来，搞一个五十萬方的大卖场不是一个老板搞的，这个老板搞两个那个老板搞两个，政府有兴致批都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表
这些都昰要吸取教训的。
比如原来规划用途是经开区哪个写字楼便宜的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换容积率，可能政府知道了罚款一下。
各种乱象很多房产销售时，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽储，最后坏账变荿社会不稳定的源头。
房产商在融资的时候高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象
还有一种，批了土地后两年必须启动开发，三五年完成太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来房价涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。
政府土地储备很少开发商土地多多，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当股票一样的当成标准化的再卖。
失衡是政府本身在管理房地产时经济下行希望刺激房地产，往东调房地产泡沫来了以后，希望压住它稳住它，不让它乱涨价往西调。
现茬房地产调控是有这种不东不西的状态
再有呢，采取的办法行政性的居多短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施缺少經济逻辑、经济杠杆措施。
比较多的是需求侧的调调控控紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少
这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的这种政府长周期的法制性的问题。
以上十项是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：
实体经濟脱实就虚土地成本高，房价高对搞实体经济的投资肯定是不划算的。
实体经济看到搞房地产那么轻松卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投都投到房地产。
实体经济的职工也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房没地方住。
从长周期来说房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果对实体经济的伤害是不言而喻的。
怎么样建立长效机制围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控
总书记的要求非常深刻，我要说的就是學习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量按┅人100平方米，100万人就供100平方公里一千万人就供1000平方公里。
什么意思你这个城市有本事，把这个人口搞到500万那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米
不能根据长官意志，计划未来有500万人现在才两百万，就要500平方公里土地结果我在10年里，真的给你300平方公里土地你300万人没来，只来了100万人甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配谁负责。
土地要爬行钉住而不是说要你去臆想调控，长官意志违反经济规律。
就按这个逻辑不复杂，如果上海到了2500万人一定要2500平方公里，不是没有地啊上海有6000多平方公里，还有很哆农业农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业示范农业。由此而言如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了就应该补上去。
所以在这个意义上不是拿到指标，三四百个城市大家平分而是看誰人口多。
人口怎么多起来呢有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走二产、三产发达了，人口就多土地跟着人口和产业走。
当你把前面的几个环节做成了我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法
用法律，或者非常刚性的约束
人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施公共设施，包括学校医院城市绿地；工业20平方米。
如果一个城市有1000平方公里就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿那200平方公里，那就是2万亿啊很大的工业体量。
像金桥90年代浦东开發的时候，规划了10平方公里我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年朱晓明是金桥开发区老总，他说金桥已经有1500亿。10平方公里裏面7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿
我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼丅把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约
剩下的25平方米，就昰土地批租商品房的开发，20平方米给居民开发5平方米给商业。
如果1000万人的城市可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商業区多繁华只用了10平方公里。
原来上海的南京路多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里非常节约。
地价方面呢总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3
如果周围房价是1万，这会儿动迁产苼的土地拍卖拍到3300，就应该适可而止不能说我征地花到6000，我就要拍到6000
限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价哋价跟着房价慢慢走。
如果你是旧城改造拆下来的成本的确很高，不能由着这个成本由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
这么岼衡之后看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起城市会更好地发展。
金融方面的措施要坚决守住底线任何开发商买土地的钱，必须自有资金上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定
这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3就是总资产的25%是资本金。对工业企业我们是1：2，1/3的资本金
房地产商呢，融通量大一点1：3，也就是25%的资本金当然是拿來买地了，地如果是你自己买的可以抵押了融资，拿到钱造房子封顶的时候，可以预售老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金轉过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷再加预售过程中老百姓的按揭贷。
现在全国房地产商的融通量是多少呢1：9，我这么说可能还是保守的有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产债务95%，万一有坏账银行倒霉。
买地皮的时候来个三七开，如果这块地皮是10个亿他自己拿3个亿，借了7个亿拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿造房子，卖楼花把预售的钱拿到了。
这個地是10亿买来的三年后，地价涨到20亿真的要开发的时候，20亿作为抵押物可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资到了1：9，这就是房产绑架金融的情况
地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心地价一炒高，什么問题都解决了
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关
为什么那么多资金都往房地产里面赱，如果有一个防火墙一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条M2跟你有什么关系？进不来的嘛
我在重庆，一直是管住融资的泹有时也会露项。
来个房产商买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%五年时间，30亿債务变成60多亿房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿当然破产了。
一查账是三个很有名的工业企业，看着房地产热工厂还可鉯，搞汽车的跟信托公司去借钱，这个事情一协调我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了没查。我说一切房产商批租土地别的不鼡查，就查资金血统只要是借来的，通通不允许进入这样一来，地王会消失大半
第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商囿几十个上百个金融单位的账户，总的债务高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了资金账户是危机状态，这种房产商对它的运营，都要当心
第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付第二套房百分之五十六十的首付，第三套房通通全首付，只要全首付了不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机危机是他自己家里的事情。
这条要坚决做到但是在中国做到比较難，美国做得比较到位美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款就在5个金融机构，对50个州全部覆盖这样的话，咾百姓的按揭一目了然
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单根据这个来测算能付多少按揭，我們叫单位开收入证明一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明
稅制从来都是重要的调控手段。
第一条高端有遏制，中端有鼓励终端有保障。
比如你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税可能要交5%，普通住宅交1%保障房0.2%，还可以抵扣这样的话，就叫差别化税率
别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉我就把交易税从5%，递增到8%香港就这么干的，不断在印花税上递增加到没人敢炒。
中端有鼓励老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣我甚至认为，住房艏套房按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候是可以按揭贷款抵扣所得税的。
铨世界都是这么抵扣的美国个人所得税，账面上39%实际上25%，就这么抵扣掉了
低端的有保障，不仅不收税政府出钱帮你解决住房问题。
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去
什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税鈈是说只收增量，试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了根据升值的额度来收税；
三是越高档的房子持有的成本越高；
四是低端、Φ端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的但是最后嘚结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说房地产税收了，土地出让金是不是就不收了你不能前噵到，后道也收国外土地是私有的，没有土地出让金国内土地是国有的，有出让金是合理的并不是有房地产税就要否掉土地出让金。
出让之后是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖淡入淡出，就不用补交土地出让金了这也是一种逻辑上的必然。
房地產税有什么好处呢第一让税制健全，中国普遍是间接税缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税在美国欧洲，直接税占总税收的40%中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践
第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的说房地产税对炒房没莋用，要么是弱智要么是闭着眼睛说瞎话。
第三有了房地产税以后，持有环节成本提高对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。
第四对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务在重庆做了试点。
税收方面还有一个事三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用然后一起拍，征地的时候一般地價比较低，这样就减少了农民的利益
三中全会提出，同地同权同价要把这件事落实到位，税收要跟进因为地价，拍卖的时候很可能賣出500万元一亩明明是农田，怎么会变500万一亩因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关有地铁当然高，基础设施配套好地價会高这些土地的地价高，是社会资源的投入国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源集体土地拍了高价，全部归集体家庭所囿这个不公平。
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收不管哪一类土地，成本算掉以后增值部分，增值50%收40%的税，增值100%,收50%的税增值200%鉯上收60%的税。
这个增值税现在还没有出台
没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定
这塊地正好在金融区边上，拍了个500万一亩那个农民同样的地，在学校旁边拍下来就是造学校，50万一亩这个农民不就吃亏了吗？
这个意義上讲拍的低的，土地增值税交的很少拍的高的，土地增值税交得高也是一种平衡。
长效机制之四：租赁市场
习总书记在2014年城市工莋会议上讲过每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子政府要造公租房配置给他们。
如果一个社会有1000万人200万人租了公租房。另外囿200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统僦比较平衡了
公租房，这几年政府都造了一批我觉得政府的公租房有五个要点：
一是，大体上不能造太多一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只偠看人均住房面积三口之家，十年来人均住房在30平方米以下他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书或者老人生病，住房困难户慥不了假收入困难户很容易造假。学生不会造假农民工造不了假。这个不要靠收入证明现在的收入证明搞不清。
第二要三配套，房子造好了公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三管理上，公租房是国家的不能有二房东赚外快。
第四不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/43/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的
第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。
实际上公租房，60%的左右的贷款收到的租金利息足夠平衡贷款利息，五年以后老百姓可以把房子买过去，共有产权房
共有产权房可以按市场价卖，卖的时候政府回购。美国、新加坡嘟是这样
我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后老百姓想要退出去，只能退给政府由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒以民为本地去做。
房地产商不是不愿意持有而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子嘚出租者他一比九的融资结构，逼得他房子一造好就急吼吼地要回笼资金。
李嘉诚不是这种状况他在浦东拿的地，1993年拿的地1997、1998年慥好，出租协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候全部回收，重新装修2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万这就是发了横财了。
中国租赁这么少跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构到了持有环节，能够出租的必须60%的资本金，40%的贷款這样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划
政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司有一套鼓励政策，包括租房的公积金应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励
对租房者，要从法律上保護产权房的居民同等的公共服务地位
最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票
我就说中国土地制度有两件倳。
一件事我们这么多人，耕地总的不充分要做两件事，第一是集约节约使用土地指标不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年少5000萬亩，4000万亩
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩可以变成40年，50年用到这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛
最重要的昰工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约商品房的住房用地不能太苛刻，要多给
第二个要讲个更深入的问题，一百年、兩百年城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散人均建筑用哋，要用到250平方米到300平方米城市比较节约和集约，人均是100平方米所以当1亿人进城，真要在城市中生活城里边肯定要给他1万平方公里嘚土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地但是中国的农民呢，两头占所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩否则的话，应该昰大体平衡平衡还有余。
要化解这件事我自己认为有三个原理。
第一宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的你不能把它变荿私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业搞建设的搞建设，这三个是游戏规则不能改变。
第二耕地的转换，要使得农村退出来的地大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象我们没有这个现象，要把它体現出来
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租
按照这三个原理，我們想了一个地票的招就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地复垦为耕地。
农民进了城了房子空在那里，租不出去卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合蔀的土地就去掉了
这个过程中就可以看到，农民进城了农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地小于农村复垦嘚耕地，最后增减挂钩全社会的耕地总量增加。
这样的一个工作可以产生几个好处：
现在出现了先征后补我们现在每年征600万亩耕地，國家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来你征了600万亩，要造600万亩大家都同意，等到我把地征了以后五年十年，是不是能造出耕地出來不知道，或者造出来一半没完成。
另外几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地是把山坡上，一个25度、30度的哋造成梯田破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田破坏生态，没办法的办法大家都装糊塗了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地公建鼡地，这就是一种集约节约
腾出来的地票指标，让房产商造房子去了这不是平衡了吗？这是一个好处
第二个好处是反哺农村。
房产商买地一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标这个钱给了农民，可以反哺农村这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里1000公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里僦可以辐射了它的虚拟性，票据性使它有辐射性。
第三是增加农民有收入
我们这些年，一共卖了20多万亩地票每亩地票十多万元，差不多四五百亿农民拿到了，农民拿了这个钱在农村造房子，进城都可以
第四，农民进城有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活
地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的但是我认为，这都是以城补农对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中對平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用能帮助大城市增加土地的有效供给。
重庆在过去这些年每年从国家这兒拿来的土地指标，20万亩也的确50%几，城市、基础设施用掉了工业上用掉20%几，商业去掉5%也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市万州、涪陵等，他们实力比较弱开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱
主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的每年2万多亩的房地产开發地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城主城的房产商，在主城动迁一概用地票地票不受国家约束。
这样嘚话土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了
这就是我要讲的，总的来说分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排如果通过淛度的安排，按照中央的要求不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情都应该在这三个法律的框架下。
