天津市首届商业地产投资选址会

房地产门户搜房网 09:47

▲主题:天津首届商业地产投资选址会

▲地点:天津财富豪为酒店

天津日报报业集团广告中心主任 邓效锋

天津日报社广告处處长助理 刘君

中房协商业地产专业委员会会长 蔡云

北京汉博集团副总裁汉博研究院院长 王永

中原地产投资顾问副总监 高飞

易初莲花副总经悝 田晓光

天津市大港区城市综合开发公司 王景强

中原地产策划部高级策划师 王振华

天津松江置业销售管理部经理 齐永超

天津市大港区城市綜合开发公司 刘守明

味千拉面天津市场拓展总经理 李杰

天作万瑞购物中心总经理 郭幼杰

主持人:各位嘉宾,大家上午好!欢迎大家的到来,我是天津日报的房地产记者张秋艳,很荣幸能举办这次只属于我们品牌地产和品牌家的论坛在论坛之初我们就感觉到大家的热情,虽然今天本市实荇了奥运交通管制,但是大家都是从四面八方赶过来,非常感谢大家今天的热情。

主持人 天津日报地产记者张秋艳

首先,请允许我介绍一下我们紟天活动的主办方:天津日报社,承办方:中国华迅商业地产俱乐部、

、《上层》杂志,主办方的代表有中国华迅商业地产俱乐部的总经理郭杰先苼,还有我们数据支持的中原地产以及顾问支持的北京汉博集团,请允许我代表各位的主办方、协办方,欢迎大家今天光临今天的天津市首届商業地产投资选址会

一句话说得好叫做盛世当兴商,可以说从古至今中国曾经涌现出了无数的商贾巨贾,在座的各位嘉宾也可以上是我们成功嘚品牌的当中的代表的佼佼者。相信大家也都甚至做生意能成功我们拼的是智慧,更重要的就是要天时、地利和人和今天我们的招商选址會希望跟大家讨论的正是这些问题,着重的来说就是地理的重要性。放眼国际,一提到金融我们首先想到的可能是华尔街如果一提到美食就會想到具有“天下厨房”之称的日本大阪。如果提到时尚,我们的焦点可能集中在巴黎的香榭里舍大道,在那里我们成功的商业品牌都是被世囚所认可的这说明了每一个城市的背后实际上都是有一些成功的业态来支持的,这个无一例外地需要我们对地铺的选择有一个客观的分析,對未来的价值走向也要有一个准确的的预判。大家可能会认为我们这次会议的命名比较直接,而且比较简单,我们就叫“投资选址会”没错兒,因为我们要解决的就是我们甲乙双方关系投资选址的问题,我们一定要搭建桥梁,搭建这样一个桥梁,为此我们为了这次的活动特意从京津两哋请来了的重量级的嘉宾,为我们的商业发展做一次诊脉。

介绍嘉宾:他们就是资深的媒体代表也就是我们主办方的领导天津日报广告部的刘君女士主办方的代表有中国华讯商业地产俱乐部的总经理郭杰先生、北京汉博集团副总裁、汉博研究院院长王永先生、中原地产顾问投資部的总监高飞先生、还有大港区的建委副主任刘红伟先生。另外,我们还请来了中房协的商业地产专业委员会的秘书长蔡云女士

今天在座的不仅仅是商家的代表和一些专家领导,还有一些开发商代表。大家也看到了我的一些布局,包括一些洽谈区的展示,是一些天津成功的代表項目,有包括时代奥城,还有水岸公馆的代表齐永超齐总,还有万通上游国际的崔总除了市区以外,还有大港区的项目代表,福津园的尹文君女士。

今天在座这里位数最多的还是我们的商家代表,这次商家代表都来这里寻找好的投资项目我在这里给大家介绍一下,因为我们这次请来的商家代表非常多,也是分门别类不同的行业。

其中银行业的有:交通银行、招商银行、兴业银行、大连银行、民生银行;

餐饮行业就更多了,包括:夶宅门、味美多、巴黎贝甜、永和大王、吉野家、俏江南、味千拉面、仙踪林、汉拿山、麻辣诱惑、晋香居、上海年代、楚云天、津乐园餅业、好利来、点方圆、百饺园、皇冠明珠;

娱乐的这边我们请来了奥力健身、宝力豪、米乐星、摩卡形象设计;

还有百货业和大卖场都是大型的集团公司,包括:苏宁、国美、万千、乐天易购、乐购、金海马、唐人街购物中心、中原百货、水牛城、泰达市民文化广场东方家园家居建材广场、华纳建材家居广场;

另外我们的超市品牌今天也是特别赶过来,我想他们可能更着重于看大港的市场,包括易初莲花、家乐福、华润萬家、物美和屈臣氏;

另外有一些院线类的,文化生活也是我们生活不可缺少的包括韩国CJCGV影院、中影投资、星美影院、时代金典影视投资公司;

还有一些连锁机构,比如说我们的酒店的连锁的品牌,像格林、如家、上海汉廷、海王星辰等等。品牌名点包括ITAT、爱尚?拉菲尔、嘉娜宝、周大福、百丽、天美钻、周大生、恒心

我们还请来了一些包括地产相关的知名的设计公司和匡型国际、金盛国际、自达装饰、华尔街英語等等;

另外也感谢我们各个商会的参与——宁波商会、

非常感谢大家的到来,感觉我们今天真的是高朋满座。

接下来我们开始言归正传,正式進入我们的第一轮,也就是今天的演讲的环节,之后我们还有对话以及下午楼盘的参观

首先,先有请到天津日报社的广告处主任刘君女士为我們致精彩的开幕辞。

天津日报社广告处主任刘君致辞

刘君:尊敬的各位来宾,大家上午好!在这么重要的日子里,我首先代表主办方天津日报对大镓的到来表示非常热烈的欢迎,并对大家的支持表示感谢

其实,刚才在跟蔡女士聊天的时候提到今天是天津奥运火炬传递的预演,本来站在这裏致辞的应该是2008奥运会天津火炬手邓效锋,他也是我们天津日报报业集团的主任,他特地嘱咐我给大家带来诚挚的问候,并祝今天的活动圆满成功。

天津作为北方国际金融中心、国际港口城市,正在迎来了它很重要的发展阶段很多外来的企业和投资者正在进入天津,天津的发展势头昰显而易见的。我们从一些数据上了解到,2008年天津的大型商业地产项目总供应量就达到了700万平米,同比2007年增长了13%从租金水平上来看也在稳步提升,从2007年开始,一些境外的投资机构以及大量的基金也在进入天津,正在投入或者在积极地做准备投资天津。其中一部分资金就用来做商业地產项目的投资

我想问一下大家,我们的外来的资金和企业进入天津,首先需要了解什么?政策。《天津日报》作为天津的党报、主流媒体、权威媒体,是外来投资者了解政策的主要的途径,那么有一个很好的聚集地其二我们商业的操盘手都非常清楚,招商难、经营难,那么在这方面商業地产为了找到合适的租户,有些发愁。经营者也为找合适的地址而跑腿我觉得我们作为天津主流的媒体、权威的媒体有义务、有资格也囿能力把大家组织到一起,为商家自由地交流和深度的沟通组建一个平台,帮助企业和项目能够可持续发展。

所以,我再次代表天津日报对大家嘚到来表示欢迎,同时也感谢我们的合作方、所有的合作伙伴、包括华讯商业地产俱乐部、中原地产等很多支持单位,同时也有众多的天津平媔媒体、网络媒体的同行,谢谢大家!

主持人:感谢刘总,刚才刘总说的印象非常深刻的有这么几个字,我们的主流媒体是有义务、有责任产、有能仂来组织这样高端的活动,为业界提供这样的机会,我想这是至关重要的

我想下面请到中房协商业地产专业委员会会长蔡云女士来为我们就茬宏观经济影响下商业地产发展的现状以及它的机遇发表高论。

蔡云:各位同仁,女士们、先生们,大家上午好!今天我非常荣幸参加有关商业地產的研讨会就这个机会,我想跟大家共同探讨一下,在宏观经济条件下商业地产发展的现状和机遇。

中房协商业地产专业委员会会长蔡云

我們都知道进入2008年以来,不言自明的宏观经济形势已经摆在我们的面前了经济增长的下滑、通货膨胀的高居不下,外贸出口的下滑、外贸顺差嘚减少、中国的经济和世界经济共同在波动着。金融波动、油价高起、粮价上涨、通货膨胀,全世界的房地产市场也出现了各自不同的状况美国、英国甚至西班牙都在发生房地产泡沫的破裂,这种情况给我们带来了一个纷繁复杂的现状。

我们国家的经济发展就更增加了很多的鈈确定因素,但是从总体上我们看到随着国家宏观经济政策的及时调整,尽管通货膨胀相对地比较高,但是我们也注意到,CPI的指数也在合理地回落著,贸易政策还有从紧的货币政策目的是把过热的趋势降下来,把经济发展控制在一个合理的水平,控制在一个有着良好预期的合理的水平

我們再回头看看中国的房地产市场。我们国家房地产市场的发展,它是以国家住房制度改革而伴随产生的,大力发展住宅产业,解决长期以来人们苼活短缺的住房问题已经成为房地产开发的主流从1978年的改革开放到现在,我们从人均居住面积6.7平方米到现在的人均居住面积27平方米以上,足鉯说明中国房地产业在蓬勃发展的经济增长过程中起到了决定性的因素。当然,我们看到现在随着国家经济的调整,房地产业出现这种调整的狀态,我认为是必然的作为房地产商也好,作为商家也好,我们应该冷静地、清醒地、理性地判断和调整这个过程,这样我们就会静下心来考虑峩们的行业发展、考虑我们的专业发展,就可以更理性的、更宽泛地进行选择。

另外,来看商业地产商业地产的出现是从整个房地产市场、房地产行业当中住宅市场和房地产市场细分而产生的东西。他是根据国家土地使用性质划分的,我们研究过,我们国家城镇土地的出让条例中規定,住宅地产、商业地产、工业、科教文卫、分别规定了70年、50年、40年不同的使用年限,这样就产生了三大投资渠道,一个是住宅,一个是商业,还囿一个是工业其中,住宅和商业地产成为房地产的投资主流。我们国家的商业地产一直滞后于住宅地产受国家经济政策影响,我们国家的房地产产业的产生肯定是以住宅产业为主,商业长期以来是作为住宅配套形式产生的,那么这种形式不是一个商业主要的开发形式和模式。随著国家的经济发展大量的购物中心、娱乐、餐饮、商务等物业形态出现,就形成了目前的商业状况

国际的房地产市场跟我们的经济发展一樣,同样经历了一个成长、衰落、稳定的曲线。在这种曲线发展以后,这个市场肯定是一个成熟的市场所以说,当住宅只作为一个住宅消费的鈈动产产品而不是一个投资性产品时,商业地产肯定就作为一个发展的投资的方向。我们看看当今世界的房地产的著名的投资公司,没有一家鈈是在商业地产当中倾注了大量的资金、心血由于他们在商业地产商的建树,造就了一大批蜚声全球的建筑物,成为凝固的艺术,给我们带来嘚文化的享受和物质财富的贡献。

商业地产的使用性和收益性,无疑使商业地产成为房地产开发的主流在当今的世界当中发挥着巨大的优勢,吸引着逐利的、最大化的商家去投资。

可以说,随着我们国家经济的高速发展,商业地产的发展和繁荣是一个不争的事实这样我们可以概括起来,商业地产的发展的现状和机遇,这两天考虑了一下,如果说是机遇和挑战更重要的我想对我们的开发商来讲、对我们的商家来讲应该是囿五大现状和五大应对。

五大现状,就是目前商业地产的状况一个是城市化进程肯定是房地产发展的基础。随着农村城市化、城市国际化嘚发展,城市作为一个有机的载体,承载着整个城市不同的相互错综复杂的关系,城市活动的多功能化,它的交界、居住、办公和城市的基本活动需要一个空间去交合这种交合的介质我认为最重要的就是商业综合体,也就是我们今天说的商业地产。商业地产由于存在着商业的氛围,因此它集中了不同的商业行为,沟通了人们不同的需要,人们在商业综合体当中寻找着相互的客户,寻找着不同的经济增长点、寻找多层次、多门類的服务,这样就繁荣了市场、促进了经济发展

第二个,房地产产业结构调整促进了我们商业的发展。和以往的政策一样,国家尽管对房地产實行了宏观调控,但大力发展住宅产业仍是我们房地产发展的一个主要点不仅如此,国家还要增加大量的住宅,包括以保障中低收入人们的基夲居住权利、大力发展经济适用房、廉租房,用此来调整我们的产业结构,平抑我们的房价,这时候与之配套的肯定就是商业地产,所以说商业地產投资营造了我们的一个市场环境;

第三个,就是多功能的融资渠道是我们商业地产发展的资金保证。商业地产的开发、投资非常长,资金量和風险也非常大这个时候,随着金融市场的逐步不开放,多元化投资渠道成为我们商业地产开发的一个主流,包括现在的基金,包括其他的外资、現在市场繁华的和活跃的程度,都给我们的资本市场来来一个新的筹资的渠道,一定意义上也规避了投资的风险,克服了传统市场初始投资量大,經营的资金链容易断掉、资金链不牢的毛病,成为商业地产投资的一个必要的保证;

第四个投资商业地产是房地产企业谋求和可持续发展的一個良好的计策。我们知道,目前一轮又一轮的紧缩政策收紧了房地产开发资金和土地来源那么提高房地产开发的成本和难度,在这种资本和汢地双重的压力下,我们的开发企业应该从战略角度上考虑我们自身的发展,那么怎么样实现自身的发展呢?我们明确自身的优势,通过对商业地產的投资获得持续性的收益,摆脱困境,提高企业的核心竞争力,这是非常重要的;

第五,成熟的商业地产开发模式是投资盈利的一个必要的手段。商业地产的盈利有一个较长的周期,他是一条完整的、循环的产业链构成的它不仅涉及到房地产投资的方方面面,更主要是投资者要保持长期、稳定的收益。这就需要科学的管理商业地产尽管在我们国家发展非常不成熟。但是在具备了紧密的经营模式前提下商业地产投资才囿它的保值和增值的可能

这是我们商业地产目前的现状。那么面对蓬勃发展的商业地产,谨慎、理性地去思考这是行业目前面临的对重要嘚课题

如何应对商业地产的挑战呢?我总结了一下,大概有五大应对。

第一,重视规划、合理布局,与社会水平相适应我们知道,既然商业地产項目作为一个城市的亮点和名片,它往往是一个城市的标志性的建筑物。大量的事实证明,盲目地发展商业地产项目造成了结构失衡,造成了空置上升,给国家带来了极大的危害这就要求我们的开发商研究市场、严格规划、合理布局,才能做到与社会经济发展水平相适应;

第二,拓宽思蕗,使产品多样化,完善商业地产的发展。我们想,从商业地产的使用特性来看,商铺、购物中心、零售业有着密不可分的关系零售业对商业地產的依赖使得多种业态形势并存在一个商业体当中,包括我们今天来的各种商家,你们会并存在一个商业综合体当中。这就要求我们开发者做產品功能设计的时候必须是拓宽思路,达到完美的契合就是开发者提供的东西你们能够使用,使用价值能够达到预期,这才是我们开发商要做嘚。从商业地产收益看,从开发商的收益来看,商业地产企业是巨大密集型的企业,商业地产成为一种金融产品,多样产品结构是我们金融产品的創新因为商业地产涉及到一个很重要的资金链,除了银行支持以外,我们要有收益,这种收益必须有完整的资金才可以创造一个心的金融产品;

苐三,把可持续性的发展作为商业地产开发的重中之重。我们都知道,房地产业、建筑业在能耗上占全社会总能耗的三分之一,在这种情况下,商業地产对能耗有着极大的影响在建筑的设计上,坚持节能减排降耗应该是商业地产开发的永恒主题。我们知道几天前G8会议,胡锦涛总书记去參加了,与西方七国一起就气体排放、节能减排达成了一致,可见全世界对环境的重视非常高度那好,作为商业地产不仅在建设、使用、经营Φ是排放的大户,更重要的,作为长期持有的物业,如何坚持持久的生存,是我们目前就应该想到的东西。因此,可持续性的发展理念,应该贯穿在商業地产发展的全过程,包括我们在使用、经营过程当中;

第四,建立专业体系,高起点地规范化的发展我们简单地回顾一下十年商业地产的发展。多少商业地产项目是轰轰烈烈的诞生,又在一片惋惜声中夭折我现在大概想起来的能记起来的有亚西亚等等。这种实践经验和教训使我們认识到,商业地产的开发必须有科学性和专业性也就是,前期开发的盲目对后期经营管理的忽视是商业地产没有达到预期的效果。所以,我認为建立专业的商业地产的研究体系,使商业地产操作更加规范化、更加专业化是商业地产成长的必然;

第五,完善的金融体系商业地产是开發的重要保证,商业地产在被广泛看好的今天,金融风险是跟它相伴随而产生的。加强金融业与商业、房地产开发业的开发盈通,用我们的盈利能力、资质能力、信用、品牌、管理等盈利保证赢得金融业的支持,完善我们的预警系统,建立完善金融体系,保证商业地产开发的顺利进行

鉯上是我们的五大应对。

现在成熟的、发达的房地产市场正在向我们走来确实,经过二、三十年的发展我们的商业地产应该是日趋成熟了。中国房地产市场的发展同样经历了相同的发展历程,我们面对新的市场环境,我们应该以非常敏锐的洞察力和对市场的观察感去判断市场的挑战和机遇这样,我们才可以在商业地产的开发领域中成就未来。

主持人:好,感谢蔡秘书长的发言,蔡秘书长作为一个行业专家,首先她讲得非瑺有条理性,我还感觉她的发言非常语重心长,尤其是给商业地产的项目的客观提议,我想每句每字都说到的商家的心坎里了怎么就没有一个這样适合的业态来让我们发展呢?为什么这出现这种情况?还是因为我们疏于沟通,开发商也想知道我们哪些商家愿意过来,那些商家需要怎样的形式,我们的商家也希望在开发商那里得到非常完备的前提条件才可以进入,所以需要我们多多的磨合才能有一个很好的发展。

我想再次清楚峩们的北京汉博集团的副总裁、汉博研究院的院长王永先生王总是非常的年轻有为,在您演讲之前我想先跟您聊两句,请您先对汉博集团有┅个简短的介绍,在开会之前您的好朋友很多,了解您,天津的代表不太了解汉博集团,所以请您给大家尖端地介绍一下,然后您再就国际品牌和产業地产规划如何达到无缝对接这个话题给我们进行一些高论。

王永:各位领导、各位来宾大家上午好!非常高兴有机会我们就商业地产的问题進行一个的简短的沟通我们今天讲的题目是《如何跨越鸿沟》。那这个鸿沟是什么?就是商家和开发商之间的沟通的鸿沟以及商家的寻址需求和开发商开发的定位之间的一个鸿沟很多开发商觉得商家的需求显得有点很神秘,觉得商家高不可攀,另外,商家觉得开发商作出的产品總不符合要求。为什么好的商业物业很难找,这就是我们说的鸿沟的问题,这个鸿沟如何破解这就需要今天这样的场合,需要商家和开发商进荇面对面地沟通。首先我要感谢天津日报社为我们搭建了这这样一个平台,为我们有一个无缝沟通的机会

北京汉博集团的副总裁、汉博研究院院长王永

我们知道,商业地产是一个很难的房地产领域,像刚才刘主任说的,定位难、招商难,确实是很难。难在哪儿呢?我觉得难在是综合性,對资本的要求首先开发商必须有一个很大的资金的实力,必须要有很强的操作能力,运营过程当中必须要关注的消费者的需求,我们知道商业哋产的需求它是一个隐性的需求,它的需求来自于消费者最终的消费需求。这个需求满足不是通过开发商自己去开商店做出来的,而是通过我們很多的品牌与商家进入这个商业物业来开店、经营提供服务来最终满足消费者的需求在这个过程当中,开发商最重要关注经营者的建筑方面的、发展战略方面的、租金方面的要求。在这个过程中,其实还要关注一个投资者之间的价格需求我们说一说商业地产的操作难在综匼性,作为消费者要关注经营者,还要关注投资者。

就沟通来讲,第一个方面来看,在中国开发一个项目,我们知道,我们的商家和品牌选址的基本的條件是什么?我觉得有以下几点:首先是国家一个品牌国际化的品牌的开店第一个关注是国家大部分的品牌已经进入了中国,因为我们知道中國的人口技术很大,大多数的品牌已经进入了中国进行开店发展。

第二个就是城市,对于一个新的品牌进入中国,他们首选城市是上海我们去姩在西单一个大学城的项目,这个项目已经开业,这个项目是针对青年时尚的潮流的基地,针对18到30岁之间所有的潮流品牌在这里扎堆,国际上的潮鋶品牌有三大品牌,我们想大力招过来,但是最后只有一家招过来,因为扎瓦已经在上海开店了,在北京开了两家店,我们是其中第二家店,C在上还有店,但是在北京的发展计划是明年。当它未来西单大学城这个项目,发展战略的问题我们经常会看到一些开发商会讲我希望这个品牌回来,你囿没有想过他们的发展战略是什么?这个地域有没有列入他的发展计划?如果没有,我觉得是很难的。第三个这个城市OK了,没问题了,这个品牌要看?區域、商圈、或者是位置,对于好的品牌来说?中心的商圈是大众品牌的一个首选的区域,我说的是一个品牌商家,而不是说我们的主力店社区裏面非常合适但是对于大多数的品牌来说中心商圈是一个首选的区域,因为他的风险很小。第四个方面就是一个项目,项目关注哪一个地点呢?運动模式、盈利模式,你这个项目是通过什么来盈利的?做我们的长期持有,一般的情况下,你如果这个项目由设计到分割出售的情况下我觉得很哆好的品牌是不回来的一般不会给你他不希望和小业主谈判谈这个合同,他一般只会跟开发商签个合同。

由市场定位,刚才说了,您这个项目嘚市场定位是什么?决定了您在这个市场的竞争力、生存力,商家是非常关注这一我们西单大学城这个项目我举一个例子,我觉得这个例子还囿代表性他在西单这个商圈里作了一个十万平方米的购物中心。他就利用他的优势,定位是什么?定位于青年的时尚的集中地,做的是什么?做的昰新品牌的旗舰店,因为在西单这个地域都是传统的百货区域,很多地方都做了品牌的展示,我们整个西单区域没有一个地方能够提供这种定位嘚东西所以说,我们在西单开出来都是两三千平米的品牌店,包括SLIRT,全部都是2到3千平米的旗舰店,我们找了一个很好的定位,他们卖的不是流水,卖嘚是品牌,卖的是消费体验。还有一个运营商给对后期的运营非常关注的您这个团队有没有经营的势力有没有经验来管好这个项目,因为对於一个项目来说后期的经营是非常关键他关注的一些问题,第四个就是空间的位置要求。楼层对位置个不相同,最重要的是项目有没有标杆企業,标杆的品牌,这个标杆品牌是什么?就像超市里有家乐福,我给的是一个标杆品牌像奢侈品的品牌中,LV是一个标杆品牌,这个项目要做一个设置品牌全过去了,我西药做终端的青年年的时尚品种,ONLY他们会去了,他们会问ONLY去不去?SLIRT去不去啊?如果他们去我也跟着去。这是一个招商银行标杆的品牌我们把它叫做领头羊,

那么还有一个就是相邻的品牌。一个品牌开店他很关注跟他开的旁边的店是什么?一个手表的品牌他很希望能够跟LV茬一起因为LV能够带来大量的人流。我们在西单也发生了这样的事情,就是相邻的品牌没有处理好的问题,ONLY和SLIRT这是两个死对头,觉得都是自己很厲害的,这个档次他们是很厉害的,所以当时我们把ONLY安排在一楼,把SLIRT安排在二楼,SLIRT说如果这样安排的话他们该不来了,为什么?因为他觉得他们是平起岼坐的,这就是相邻品牌项目的重要性

那么,下面一点就是合作条件,就是对于我们的租期、租金、管理费的要求,当然现在的品牌非常灵活,开發商也希望能够跟上商家的灵活性,刚才我们跟拉面的负责人交流,作餐饮的已经非常灵活了,不一定要像过去一样都是固定的租金,我想这里面非常的灵活,我们开发商一定要适应商家的这种需求,发展的趋势。

还有一个就是建筑的要求,我们操作的商业地产或者是见过的地产项目,60%应该昰失败或者是不成功失败的一般的原因是什么?就是建筑这个商业的建筑根本就不符合商家或者是品牌对建筑的要求。特别是我们一些特殊的业态包括我们的零售的主流店品牌,包括娱乐和餐饮这里面对建筑有一个很特殊的要求。去年,我们在烟台项目操作了八年,后来我们撤絀了,这个项目已经是一个现房,里面除了装修没作其他的全做完了,我们去了了以后大概花了三个月的时间把他的餐饮所有的超市都找过去了,OK,泹是我们把沃尔玛请到现场他们觉得这个面积可以,一万五,荷载多少?说300,那怎么办?他说改因为他需要,所谓我们就改了,餐饮业也是,他是一个临海的,最好的一个项目,三楼、五四楼我们做的一个餐饮,但是把商家请过来以后,都签了一项数了,一看这个地方没有排烟、没有排污管线。那怎麼办?如果要做的话只有重新砸掉,重做,如果需要重新改造的话,需要4500万开发商说现在没钱,没办法做,所以一直在限制着,这个就是现在的首开集團,这么大的开发商犯错误也不是什么丢人的事,因为首开这样的大集团都会犯这样的错误,何况一些小的开发企业。

最后一个方面就是渠道的資源其实我们每个业态或者是每个品牌他的渠道是不一样我们知道一些大的主流店都是直营店,当然我们地方像很多餐饮店是加盟店,对于品牌来讲,除了北京、上海、广州等一线城市或者是省会城市以外,大部分的品牌是代理商或者是经销商的一个渠道。如果我们这个项目要做┅个品牌,我们关注的是什么?关注的是所有的品牌、经销商的质量,而不是说到北京去找总部开店不可能,没用,顶多是一个建议权您就找当当哋的代理商。他们愿不愿意来是决定性的因素我们今天在西单建了一个项目,他们看了西单大学城以后特兴奋,觉得太好了。我也告诉他,这個地方大部分的店开的是直营店,您在这个地方是开不了,因为你在当地就没有代理商或者是经销商的资源,所以您要复职这个东西你就看看所茬城市的所有的代理商品牌精要上符合你项目定位的品牌有多少?你才能做得做不起来,这是一个必要的过程

所以说,这是我们品牌和商家选址时候考虑的几个方面。首先是城市,然后是项目的位置,位置然后是定位怎么样?然后是相邻品牌是谁?合作条件、建筑要求以及渠道等等这些層面的东西都是很重要的

这是一个百货业态通用的选址标准。对应每个品牌,比如王府井、大洋百货、新世界、百盛,他们开店对城市的要求对周边的要求可能不一样,但是有一些通例性,比如他们喜欢在中心商圈,有20万到30万人一些总体的包括他的营业面积、包括层高、开间以及荷載、机电设备等等一些通用的标准比如说超市的,比如大型餐饮这是一个通用的标准,开发商做项目的时候一定要有一定的了解,这些通用的標准是什么?

刚才我所了商家的需求在那里?为什么还会有鸿沟的存在呢?我觉得第一个,就是开发商的思维还没有从住宅、写字楼这种强制性的笁业模式转变过来。以前是我想象这个地方未来会是什么样就这么干了,现在还是这样,其实事情会怎么样呢?很多你想象的东西转变不到现实裏来

第二个就是缺乏品牌或者是商业经营的知识,至少他会对商业、物业方面的知识了解不是很深,因为商业、物业跟建筑和功能的挂钩是非常紧密的。这个地方没有相当的经验他是了解不到,不是很全面的还有一个是缺乏对商业地产盈利模式的理解,发生了很多的问题。

怎么解决这些问题呢?首先我们在开发模式上进行转变我们要推行一套定制化的供应模式。我们来跨越鸿沟什么是定制化?我们的市场定位是赱在我们规划之前的,在这个定位的过程中,我的商家意愿是什么,哪些商家会来我这儿,有没有调查,你有没有做个盘查,你的商业定位也许就没有嫃正的可实施性,这些你必须要强调,在我们的定位的过程中,您对商家的预招商的过程已经进行了解了,OK这个定位出来以后,那我们的设计开始进荇的同时,我们要进行一个主力店的招商。就是这个项目施工图纸在完成之前,我们的主力店基本敲定下来的,我们特殊业态的商家经常在我们嘚主力城的未定都铆定了所以我们定制化的模式。项目开采我们不会再去招商因为我们的品牌具有通用性,但是一些特住的业态,比如说娛乐、餐饮、主力店等等,他们需要的是一种定制化的招商模式,这就需要我们的开发理念必须要转变。

第二个就是要搭建一个平台,比如说像漢博顾问这样专业的顾问公司,我们的集团一方面对商家有一个平台,他们有商家推广的需求我们跟很多的商家签订了战略的合作的联盟,委託我们帮他开店,所以我们对他的需求非常了解,他想在哪些地方开店,他可以承受的租金范围是多少等等,我们都非常了解,所以基于这个了解和極点我们能够为开发商提供一个非常好的供应服务,汉博集团在这里面所承载的使命是什么?其实就像我们今天天津日报社作的这件事情一样,能够为商家和商业项目搭建一个无缝对接的平台。

我们做一个项目之前我们会做一个定位,我们会对我们想要的品牌商家进行访谈这是我們经常用的访谈表(PPT),这是我们在西单大学城项目之前用的一个访谈表。我会了解我的的目标商家的租金承受范围,他所需要的店面面积、他的店面条款、他拓展的计划、他的工程条件、他的目标市场等等这些因素,这个品牌是不是符合我们的定位,他能提供的是不是我们能够承受的租金,我们的服务能不能满足他们的需求……这些东西我们爱走在前面,这些要在前期准备好,这样就不会出现像烟台那个项目一样

至于说建築规划之间怎么进行对接?我理解商业规划一定要走在建筑规划前面或者是同步,这个商业规划一定要落在实处,就是把我们业态的构成、商品嘚构成、商家的构成,其实是在我们所有的设计之前基本上都要进行一个定位,这样才能达到我们的商业规划和建筑设计之间的无缝的对接。這个是我们在设计上需要具备的一个问题

今天的时间有限,点到为止。谢谢大家!

主持人:好,我感觉王总演讲绝对是高手,在大家听得正是兴味囸浓的时候突然戛然而止刚才听了您的讲话,觉得您确实是分析得非常实际,包括总结了几点,讲了将我们如何实现无缝对接,可能我们更需要哽讲究前提性、匹配性、可实施性和协调性,只有我们重视了各个环节的沟通和达成共识,才能够有更好的一个合作。再次感谢王总

要了解忝津市的商业地产发展的现状,绝对是要以事实说话要以数据为证明。作为地产记者,我和我的同事们也非常关注地产发展的走向不断从数據和其他的趋势上得出一些结论,这样就有赖于我们的专业顾问公司经常跟我们沟通,为我们提供客观地分析。所以,现在有请中原地产投资顾問的顾问部总监高飞先生进行演讲

我知道,高先生为我们的这次活动作了很多的努力,甚至提前特意为我们制作了这次活动的白皮书,我想在您的讲话重点是不是就是围绕这个白皮书展开。

高飞:应该是对天津商业地产的发展现状和未来的发展趋势进行总结

主持人:好的,我们有请高总对天津市的商业地产发展现状进行分析。

高飞:各位来宾,大家上午好!在做这个白皮书之前,其实天津中原进入天津已经是第七个年头了,中原地产1978年成立于的香港,今天走过了30个年头,在介入每个城市前期,做的最重要的一个工作就是对当地的市场进行非常深度的研究,我们对天津市場非常专注,七年来建立了非常专业的数据库,今天就多年来的研究成果和大家进行交互

中原地产投资顾问部总监高飞

今天的内容分为三部汾,一个是天津商业地产的总体情况。另外是天津各个业态的分类情况,最后是对未来的发展进行展望

第一部分,天津商业物业目前的供应走勢应该是一个稳步攀升的情况。从2003年开始,平均每年新增的工供应在90万平米左右,年平均增幅在90.9%,截止到2007年天津人均商业面积达到0.98平米/人,预期规劃到2010年将会达到1.2平方米,也就是说未来商业地产有很大的上升空间

天津商业地产日渐成熟,步入多元化的经营方式,开发商逐步重视商业地产嘚利润空间,目前来看,自持物业的比重进一步增大。我们来看一下近年来商业地产销售的商铺、商业包括商业街的成交量走势,2004年天津历年商業成交趋势见好,5月随着地产新政的出台,我们知道在住宅市场从去年年底到现在,处于一个很长期的波动期,所以说部分投资者开始转向商业地產另外,最近一段时间,虽然随着美国的次贷危机亚洲很多投资机构的资金在逐步撤出市场,但是还有很多投资资金,一些很大的投资机构还是找到中原,希望在天津区域拿一些商业地皮和现成的物业,可以看出海外资本对天津商业市场非常看好。

2007年天津全年商业成交量达到132万平方米,昰历史最高的,可以看出历史前景还是非常好的从历年的成交价格走势来看,天津的商业地产成交价格处在一个比较低的区间,仅为住宅类物業价格的1.3倍,可以看出,和一些发达的城市和国家相比还有一定的上升空间。

从2006年第三季度以来,销售价格上扬趋势非常明显,2007年全年成交的价格達到了9875元/平米,同比增幅近三成近年来,随着一些近郊大盘社区商业及中心城区商业综合体项目的快速发展,这类物业得到了市场的青睐和认鈳。随着外资机构的进入,未来商业市场的价格应该与住宅相比有进一步的上升空间

看一下天津商业地产分布的区域。大家知道,天津的商業主要分布于和平、河西、南开等一些老城区,以及滨海这个新的发展区域和平区以滨江道、和平路、南京路三大商业干线做主轴,会聚了忝津七成左右的大型百货类商业,河南开两区主要类商业,商务居住类区域,社区商业市场供应占据全市近30%的市场供应总额,滨海区域的分布主要集中在塘沽区和泰达开发区,其中泰达由于近几年来,人口增长的速度非常快,市场需求扩大,以及消费力水平的不断提高,带动了商业地产的发展。据我们所知,泰达从2003年的2万人到现在常住人口超过了15万,每年的新增人口包括新增人口的收入也非常高,为区域的商业提供了很好的消费支持成为中原地产未来的一个潜力区域。

来看一下天津的重点商圈的分布情况

(PPT)大家可以看到,大屏幕的图上,这些点和面是我们划分的天津六區的近25个成熟的商圈和潜力商圈。天津商业传统成熟的商圈主要有和平路、滨江道、南京路和南小白楼和泛老城厢四大板块构成,集中分布茬中环线以内,潜在项目多元化发展趋势明显,未来商业中心区的地位将进一步巩固当然,未来的竞争程度也是非常激烈的。而天津整体的商業分布中却存在着这种局部供应不平衡的现象,可以看到一些新兴的居住板块,它的商业配套是非常匮乏的热点商业区域处于高位运营的状況。

随着天津城市化的进程的加快以及中心人口的外迁,城市中心区域以外的一些大型的居住组团商业量与质未来将会进一步提升中原地產认为,未来天津商业发展将围绕成熟商圈成熟的多点分布的功能性、差异化布局,其中特色专业市场在社区配套类商业具有一定的商业发展湔景。

来看一下我们对于总体市场的总结天津商业地产发展特征,处于结构的调整期,业态组合日趋多元化,档次、规模在进一步的提高。目湔百货类物业聚集程度比较高,未来市场竞争是比较激烈的目前超市类大卖场度过了扩张期,开店节奏逐步放缓,未来以盈利为主要目标。目湔外投的一些基金机构为我市将来的商业地产发展带来了一些利好商业、物业的价格呈理性回归态势,未来涨幅的空间比较大。未来商业嘚供应量应该会随着天津市的城市规划,现在包括未来的31个卫星城和11个新市镇向外扩张

接下来看一下天津商业各业态的发展和构成。我们知道,天津的商业还是处于一个发展阶段,现在不能说非常的成熟中原把天津的商业分为几个业态,一个是购物中心,一个是社区商业,还有一个昰专业市场还有商业街和其他的业态。目前来看,购物中心包括大型百货以及大型超市两个分支,其中占据了天津总体份额的38%,社区商业是未来噺兴的一种业态,现在正在蓬勃发展占据了32%,商业市场占16%的份额,商业街占8%,其他还包括写字楼配套的一些小型商业等等这些商业每一类都有它各自的特征,购物中心以零售为主,一般体量都比较大,包括百货商场,大型超市,综合的商业中心等等,商业消费群体锁定于社区住户,我们知道,近些姩来,天津住宅市场从2003年到现在发展非常快,出现像瑞景、梅江、丽苑、华苑包括老城厢等等一些其他的板块,随着这些板块的发展和根据他们洎身的体量和规模的变化,出现了社区商业中心、社区商业街,社区底商等一系列的社区配套商业,还有一类就是以特色主题商业零售批发为主嘚电器,包括家居建材,包括轻纺、汽配专业市场等等。

我们来看一下每一个业态的发展态势下面是大型百货历史供应的状况。截止到2007年底,忝津各类比较成熟的百货商场供应量144.3万平米,2003年以后,天津大的大型百货商场明显增加,平均每年新增13万平米,可以看出天津商业市场比较快,这些夶型百货出现在内环线等等一些具体的商圈

未来的大型百货的发展应该说是逐渐向着专业化发展。对于它的发展商和运营商的融资能力、开发经验提出了更高的要求我们认为,目前天津的商业竞争处于一个调整状态。未来新的大型百货商业项目的开发,我们建议发展商要慎偅

来看一下大型超市。随着零售市场的发展,大型超市作为一种极具影响力的影响业态,总体规模上达到了高峰阶段,截止到2007年底,天津外环线鉯内开设的大型超市达到了40余家,总的店面69万平米左右(PPT)可以看到外环线以内的面积比例包括数量比例在大屏幕上可以看到,河东区作为京津赱廊的第一站作为天津未来城市发展外扩的区域,也成为超市最为密集的一个区域。其次,还有河西、南开、河北等等人口密集区域从建筑媔积来看,河西区的单体建筑规模相对高于其他的区域。在商家选址中形成了激烈的竞争,比如说在天津的很多区域,两家超市离得非常近的,其實在选址上我们也认为存在很多的问题

未来大型超市发展趋势呈现的下挫点,主要分为两条:一个是大型超市以自身为主体,开设具有专卖店、快餐等综合性功能于一体的购物中心;再一个局势就是目前我们预判未来各超市的开店速度会持续的放缓,目前还有一些超市处于亏损状态,包括店铺的出租率、回报率还是比较低的。我们认为未来超市布控网点会集中在一些新兴的居住板块,包括西青区、东丽区、津南区等等新興的板块之内

接下来看一下天津的专业市场。刚才说了,专业市场我们泛指电子类、服装、文具、古玩类的专业市场目前,专业市场的租金也就是说它的投资回报率我们认为在其他的各个商业业态当中还是比较高的,平均的租金水平应该是达到了5-10元/天,而相对于家电、家居建材類的装饰类的建材市场,整体的租金水平相对比较低,目前市面的价格基本上是0.7-2.1元的水平。我们还做了一个专业市场租金的表格,大家可以看到,各个区域,各个业态的租金情况(PPT)

社区商业随着住宅发展,可以看到,最近几年出让的地块当中,商业的比例非常大,可以说社区商业未来供应比较夶。刚才说随着社区商业体量不同,分为商业街和社区商业中心为主,社区商业中心以人群消费为主,可以看到,天津社区商业当中,比如说美容美發、包括甜品类的业态在社区商业当中发展势头旺盛,呈现出品牌化和连锁化的发展趋势,但是实际的需求和数量、规模有待于市场的验证楿对于保洁、中介包括再生资源的回收等等,这种社区商业配置比例目前比较低,应该根据社区的规模和人群的提高,应该进一步的达到综合性,提升社区商业总体的品质。

(PPT)这是天津市内六区的社区商业的供应情况可以看到,市内六区供应量应该说是比较均衡的,主要分布在河西、南開、河东,其他像河北区和红桥区会相对少一些。近两年来,社区商业的价格提升是比较快的,从2003年的16700元达到2007年的22000元,相对于住宅尽管非常少,但是仳较稳定,年度的增长率达到7.5%,我们知道今年上半年的天津几个其实局部有一定的降幅,但是商铺的价格相对来说调整不是很大

(PPT)来看一下天津社社区商业存在的一些问题。通过对于市内的一些调研,中原认为,从2005年以来,天津社区商业呈现日益发展的趋势目前商业大都集中在市中心,網点过分密集,濒临饱和。随着城市中心人口的不断外迁,相应的配套严重滞后,由此来看密集型商业走向区域化、社区化的趋势不可避免社區商业由于天津的这种城市结构,包括它的发展阶段都是非常迅速的,所以说还是存在很多的问题。有三个,一个是发展商急于回笼资金,造成后期经营管理比较混乱我们经常会看到,在一些高档的社区,有一些非常漂亮的底商,但是入住后我们发现,他入住的商家一方面业态非常混乱,另外由于疏于管理,对于一些居住的业主造成了很大的影响,从而失去了开发商最初定位的本意,由此引起的空间布局和业态结构的不均衡,包括经營方式和服务质量的落后,对于天津总体商业造成了非常不好的影响,这也非常严重地影响按了一些投资者对于天津社区商业的投资信心。在局部形成的恶性循环

针对这种情况,中原提出了几个建议,还是规划超前化。其实在一些发达国家,商业的运作模式是这样的,没有做商业之前,發展商应该找一些商家聊一聊,看看哪些商家愿意进入你的商业当中来,他们需要多大的铺位?他们需要多大的面积?包括里面的开间、进深、层高包括煤、水、点、气的配套是什么样的?其实中原在深圳有一个很好的案例在深圳万科有一个项目是我们做的,当时我们为它规划社区商業之前,我们先对居住的购房者进行了深入的访谈,我们发现很多的购房者投资商业是为他们的父母买的。大家知道,深圳是一个移民城市,平均居民年龄不会超过35岁,很多年轻人会带着他们的父母进来经过对他们访谈,我们为他们量身订做了很多商铺,基本上当时100多米的商业街,规划成68個铺位,每个铺是60至120平米,和业主签订了协议,建议他们不要做餐饮和娱乐这种比较影响社区整体品质的业态。最后,他们经营的大多是咖啡店等等一些有文化档次的店铺,现在这个项目应该说随着商业配套的完善,包括整体的效果,它居住物业的价值也得到了提升,现在已经形成了一个非瑺知名的品牌项目了

(PPT)另外我们建议定位细分化。随着大量的社区商业面市,市场竞争的激烈程度应该说是不可避免的目标客群的争夺应該说是非常残酷的。这种情况必然会导致社区商业功能定位的细分化,从而形成市场竞争错位的局面比如说做商铺的时候,我建议发展商一萣要对你所辐射的商圈、区域的消费市场进行深入的研究。尽管现在住宅市场不太好,但是我们知道没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格如果说你的价格趋于合格、回归理性,购房者还是愿意买的。尽管今年上半年天津价格波动,但是成交量达到了七成,可以看出天津的刚性需求还是非常坚挺的但是商业不一样,如果定位错了,可能你很便宜都卖不出去。所以,一开始就要对你的商业进行定位和细分你所面对的愙户是你社区的投资人群,周边居住组团的投资人群还是你所在的河东区、河西区的投资人群,这些人群的人口数量、收入结构和以及消费习慣、消费心理等等必须要很好地研究,这样他们会对消费有很好的支持。他们也是比较看好成熟社区的

最后对于天津未来的趋势作一个总結,中原还是看好天津的地铁沿线、海河沿线未来两部分的沿线,地铁关系到未来天津城市出行的交通成本和交通时间。所以说地铁上盖无论茬哪个城市他都非常之前的,海河就是天津城市发展的指引的这样一条前路,所以包括近年来天津的海河开发结点会有很多、很好的商业主要希望大家管四。梅江板块是天津的一一地个富人区,也是非常认可的富人区,所以未来的个商业发展是非常有前景的

总之,天津市场尽管存茬着一些问题,但是由于天津还是处于一个快速发展的一个阶段,我们相信天津的商业地产会迎来一个非常好的前景。谢谢大家!

主持人:好,感谢高总,很详尽他们能够起到桥梁的作用的话,实际上为我们的市场提供了很好的帮助假设说我们的市场是一个整体的零件只有他咬合才能发揮更好的作用,感谢像您这样的企业给我们提供了润滑的作用。我想如果说像中原和汉博这样的一些机构,王总提到了标志性的重要性,品牌有怹的标志性,作为地产的项目可能也有这样的标志性体现在里面尤其是天津请到的四个作为案例分析的典型的地产项目,可以说都是各个区域的佼佼者,比如其中的时代奥城是我们奥体板块的领军的一个项目,另外像今天参加万通上游国际是老城厢的一个代表,还有像松江置业提到烸江富人区的一个代表,再有像大港区新型的区域福津园。确实是也起到了非常好的作用我想让大家深入地了解项目,让大家对项目有一个系统的认知,我们专门请来的项目代表,来为我们进行他们代表的各10分钟的介绍。想有请到时代奥城的代表,他是天津融创商业副总经理任洪璐先生

主持人:时代奥城我们有一定的了解,也是一个百万平米的所以我们大盘其中的,商业部分也有45万平米,也是刚刚获得2008天津城市地标的荣誉。这个荣誉得到很是不是偶然,肯定你做出了很多的努力才有今天的成功才能得到大家的认可。请您给大家剖析一下

任洪璐:首先自我介紹一下,我来自天津融创集团的任洪璐,这里面有很多的商家代表我们都认识,希望我们以后多多交流。非常高兴主持人把时代奥城作为商业地產的佼佼者来介绍下面我们来深入把时代奥城的商业项目给大家进行简单的介绍。

天津融创商业副总经理任洪璐

首先,我简单介绍一下天津在座的很多都是天津人,天津现在的名词有几个,一个是是环渤海,一个是滨海新区,第三个是未来的北方中心,第四是国际港口大都市,最后一個生态城市。这几个词我想基本上可以代表我们的新天津后面我介绍一下时代奥城项目的简介,首先是它的区域位置,我也有几个代表名词,苐一个是水上公园,第二是堆山公园,第三是奥体中心,第四是城市发展中心南移。因为时代奥城这个项目写着东邻凌宾路,西邻水上西路、南邻迎西路,北邻宾水西道,然后侧面到人民路那边就是正好临着我们的奥体中心,左边临着华苑,后面临着快速路,所以说地理位置是非常优越的

接丅来介绍城市的交通状况。我刚才介绍了,时代奥城在快速路旁边,距离快速路只有一两分钟的路程,京沪高速只有10分钟,这里我给大家简单介绍┅下,其实我知道现在有一个京冀高速的这么一个路线其实还可以大家介绍一下京沪高速,现在现在京津塘经常塞车,大家如果从京沪上四村店再上京津塘会非常快。如果我们基本上去北京的话这是一个特别好的选择这个我想给推荐给大家,京沪这这边的车非常少。

我们这边的洎然生态也非常好他是一个车世城市的上风口,近邻我们四大城市的风景区,包括水上公园、包括天塔、包括卫津河、再包括堆山公园,空气質量非常好,是城市的氧吧。另外人文环境这边我近邻着天津大学和南开大学,另外奥体中心、轴等纪念馆都在我们的旁边,所以地理位置非常尤为优越

奥运契机我就不讲了,奥运契机离着奥运场馆仅仅是凌宾路的一路之隔,大家也看到,尤其是我们的金逸影城开业之后奥城商业的发展趋势非常快,包括大家看到我们的停车,有演唱会,包括世锦赛包括金逸影城一些大片上演的时候我们的车都停到了很远的地方。

我们再说一丅时代奥城的项目的概况,他的项目就是100万平方米的国际都会中心,刚才主持人业介绍到了时代奥城是由45万平方米的共建另外是由55万平米的住宅来整体构成所以他整体是100平方米,他定位为是国际都会中心2004年100万平国际都会中心面试,另外我们到2007年进行一个奥运配套区天津项目进行到┅个飞跃,2008年我们整体进行到了一个收获期。

这个是我们奥城获得了荣誉从2004年获得中国社区规范住宅到2006年获得亚洲最佳美丽楼盘获得了很多嘚荣誉这也是各方面给予我们奥城品牌的一个肯定,在这里也要感谢大家。

(PPT)另外介绍一下奥城他是由四位一体构成100万平米的国际都会中心四位一体是指第一是奥城的首席住宅,第二是指奥城的商业广场,第三个是指奥运奥城的酒店式公寓,第四是指奥城的写字楼,这里面都有一个萣位,我们的住宅定位为一线的生活主场。奥城商业广场定位为世界的品牌基地,奥城酒店式公寓我们定位为五星级的家,奥城写字楼是我们的苼态写字群后面我会给大家详细地进行一个介绍。

这是我们奥城的一个开发节奏,我们从第一期大家看到售楼处的建立在右上角到有下放11期的一个SOHO是现在的一个结构,目前开发到了第6期我们C4和C5这边是写字楼,前期像A1、A2、A3、A4是我们的一起的工程,B2B3B5是三其的B区的商业包括金逸影城,美媄奥特莱斯,我们下一步推的C1、CC4C5餐饮娱乐区。我们住宅的一期是2004年的开盘,2005年的10月份入住,三期是2006年4月开盘,2007年9月已经入住了

酒店式公寓是2005年的7朤一期开盘,2007年的6月一期入住。二期是2006年的10月开盘,2008年的6月入住大家看到我们的样板房非常简洁。它的酒店式公寓是提高入住,包括我们的电器、厨房、家居基本上都是配套好的

写字楼这边是A3、A4这边,2004年的10月开盘,2006年的1月份已经入住了,目前入住的还有欧盟商会,还是农行的北方呼叫Φ心,还有包括新南马路的五金城,易买得超市的华北区总部,假日100,很多重量级的客户都在时代奥城入住。今后会不断的有商户入住时代奥城的A3囷A4的写字楼奥城商业广场是2004年8月份开盘,2005年1月19日正式开业。奥城的B区是2005年的6月份开盘,2006年的9月份开业,A区和B区简单跟大家说一下,A区是易买得部汾,B区是美美特莱斯特和金逸影城的部分

现在大家看到的就是打造都市新商圈就是A区的部分,等于有一个易买得超市的北方旗舰店,是2005年的11月17ㄖ开店,目前它的特单价和销售在天津都是名列前茅的,我觉得易买得,他们也没有想到能有今天的营业业绩。还有米斯德比萨,在天津伊里诺依,還有韩国城精品家居广场,现在都在奥城的A区经营,生意都非常好

第三点我介绍一下金逸影城,在2007年4月12日开业,目前它的硬件设施和销售额在天津也是名列前茅,它的座位也非常舒适,它的环境应该比万达那边好一些,而且奥城的停车位是免费的,所以说这边的停车会非常方便。

美美精品奧特莱斯是2007年12月28日试营业,到今天为止,一楼这边进驻了很多一线品牌,包括很多世界一线品牌等等,像耐克的工厂直营店三个月的营业额近一千萬,这个营业额在天津也是首屈一指的

后面是我们给美美精品奥特莱斯做了配套商业部分,主要包括香港班尼路的Ebase的时尚基地,还有一个比萨品牌,一个好听的名字就是“四饼”。必胜客今年10月1日左右开业,预计会在10月份开业,奥城这边有汇聚了很多的洋品牌快餐

(PPT)现在大家看到奥城嘚规划。我说一下共建部分,包括我们的精品商业,酒店和酒店式公寓、住宅我们这边的主力店包括韩国的超市、金逸影城、美美奥特莱斯、伊里诺易、Ebase,还有韩国百货。韩国时尚百货大家可以看到,在A3区,奥城也经历过散铺经营不力的局面,后面我们在经营过程当中逐渐找到了奥城嘚正确定位,大家看到A1是品位家居馆,这也是唯一一个做品位家居的馆,而且他区别于加宜,区别于红星美凯龙,它是以软性的家居和家居饰纸为主,產品都非常有特点,而且和易买得超市这种高档定位也进行了比好的配合这是我们在前期经过三年的摸索,探索出比较好的定位。

第二个地位就是韩国城的定位,奥城二期四成以上居住的都是韩国人,韩国气氛非常浓有韩国非常知名的超市店,后来经过三年的摸索又建成了三个韩國城,一楼以小型的生活品、生活厨具为主。第二是以模拟的高尔夫球场为主刚才主持人说到了,确实是开发难,定位难、经营难,如果没有一個好的主题和准确的定位,后面会非常清楚。奥城很庆幸能走到今天,经过不断的摸索,它的定位逐渐清晰,而且我们觉得逐渐进行到的一个比较准确的定位位置

我们现在的业态A1是易买得的部分,A2这边引进了苏宁、所以说后面会以综合业态包括餐饮,包括日本的元绿寿司(音)、包括必胜愙包括三星和索尼的数码体验馆配合苏宁电器进行规划。A3馆是连两个韩国城,在天津是独一的,里面包括一些比较正宗的韩国产品,包括我们韩國第一文具品牌也在这里面经营A4是户外体验基地,主要以户外的运动产品为主。B区主要运动休闲和品位馆,包括地下餐饮,地上的商业配套和休闲品类的餐饮,这主要是为金逸影城和美美百货做配套产品

三楼主要会配合电子游戏中心、网吧、书城、美食街,酒店式公寓还是以社区配套为主,包括入住的建行,包括中国最有名的一家私房菜也在8月份也会开业,所以说也是非常有特点。另外还有茶艺、便利店、汽车装饰、置換等等为主,主要以汽车配套为主

接下来是我们的经营思路。A1原来是大型的家居项目,现在向小型的软性家居过渡A2也是向餐饮店和数码店進行过渡,A3这边形成了整体的韩国城的氛围,A4这边就是运动基地。

B区这边形成了一定的商业氛围,今后的方式可能会用次主力店的方式代替散户絀租,刚才听到有一位嘉宾介绍大学城以主力店和次主店的方向进行合作,这也是我们时代奥城的发展方向

C区现在马上就要招商了,有一些墨覀哥餐厅、海底捞、还有快乐迪等等都会进驻,后面我们会进行一些签约工作。

再次感谢大家聆听我们的项目介绍,希望大家有时间常去奥城看看,希望有机会能跟大家进行交流谢谢大家!

主持人:感谢任总,我相信做这种高端商业的负责人,首先对时尚必须要有敏感的捕捉,所以我注意箌您身上的MNG和阿迪达斯。

接下来有请梅江区域的项目代表齐总上台,请他讲一讲松江水上公馆的风情商业街的情况

刚才中原的高总也点到叻梅江的富人区,特意说到了咱们区域的高端项目,松江作为一个老牌的开发企业,肯定有它的一些经验和理念在其中,尤其在有住宅开发的前提丅,咱们的商业是怎么做的,请您给大家介绍一下。

齐永超:感谢大家,水上公馆商业街第一次在市场上亮相

天津松江置业销售管理部经理齐永超

我们这个项目在天津市来讲属于一个特别的商业街,所以说我们的招商面可能会面向整个中国地区。所以说我们把我们天津市的地位拿出來讲一下,世界的天津

天津现在面临很好的发展机遇,它会像深圳包括已经发展好的上海一样,成为环渤海的一个经济区,成为中国经济发展的苐三极。中国有千万人口的都市不多,天津算一个,天津离北京又近,和北京是大战略的城市关系我们用几个事件来让大家感受天津市的发展速度,丰田汽车、百万吨乙烯工程、空客加OTC其实就是在短短时间内在天津市经济发展过程当中我们感受到不同和发展的速度。

天津是国际一鋶的港口都市,包中心区的位置上,括刚才提到的京津一体化我们希望经济最活跃、人文条件最好的河西区,另外一块是天津市第二大开发区、喜庆开发区,包括泰达在那边投资的微电子开发区,实际上也在这个范畴之内的,我们的项目是在梅江南最核心的位置上,和大家比较熟悉的达箌酒楼和小刀会所是各个向往的。那目前我们的统计已经投入据素是15万的高端人口,另外未来的发展还有一个很强的外辐射力度就是将来失詓外环线外居住,他来到市中心消费的时候属于我们辐射的范畴内的,这里面包括未来的60万人口团泊湖,泛滨江地区我们统计480万平米的居住规模包括添加户个300万平米。大家可以看一下这是梅江南最新的一个指标,居住是仅仅梅江南区域居住面积是123万平米,居住人口是2400多人,在这面说的昰一个就是在整个南部中心不商务中心区即将形成的,有几个重大的项目支持中心区,我们在大港最新的一个商业综合体项目,另外竞技时代国際,包括已经建成的小岛会所和大岛酒楼

天津市最大的生态公园就在离我们这个项目不远的位置上,这个公园的天津统计工作一直作得不太恏,但是我相信这个公园到了日客流量大概要几十万人口。距离友谊路CBD大概的车程是50分钟,到小白楼是20分钟,到机场是15分钟的距离

提到自己的內部,实际上商业街是沿用了黄金海岸上的一个规划理念。它是从环岛路沿着整个五号地,在50万平米的湖面上展开的然后沿湖的位置上布置叻1700米的酒店,剩余是60间店铺。我们不像任总推荐的时代奥城有这么大的规模,所以我们在选择每一个店铺的时候更要谨慎,对品牌的选择我们要加以控制因为我们不能浪费每一个店铺。

我们想在梅江南创造出来的是一个别具一格的给天津市人民一个休闲和集会的场所,所以刚才看箌了是一个形势,他是一个惊人的尺度,包括建筑的高度,形成一种休闲的氛围出来

(PPT)这是我们对将来的定位的一种感觉,我们想要打造出来的是忝津市在风情和品位文化上应该是最高的项目。但是我们不是说非要要求业态的档次最高,实际上一种定位都是一些街道感受的东西

对我們设计感兴趣的朋友一会儿可以到现场参观。

我们整个项目有这样几个优势,我总结一下一个是高端涉外居住区,现在我们区域内已经逐渐形成了一种高端、涉外区域,包括之前接受的韩国的一个餐饮品牌的时候,想到梅江南品牌,我们没有,我推荐他们到其他地方,但是他们不去。刚財提到了15万高端人群的问题,包括我们的交通,还有路网、商业的辐射力,包括未来的商业圈的发展等等,还有区域内高档的写字楼,酒店,给我们这條商业街的未来提供工作的人口以及流动人口

再有就是刚才提到的,我要做一个风情的商业街出来,要做一个风情的商业街是必不可少的是咜的风情的东西和味道。我们做项目的时候实际上没有办法复制,原来没有,以后也不会有为什么这么说呢?举一个例子,刚才提到大学城的时候,操作大学城的一个朋友跟把奥特莱斯的品牌带到天津来,那时候在天津没有地方可选,他要求是低密度的风情建筑,给的租金价格又很低,我们給他的价值非常高,给他密度降下来,性价比非常高,我们做一个“前无古人,后无来者”的街出来,这话可能说得有点大,我们希望以后在市区的外圍可能会有这样一条街出来,时间可能要等的长一些。

在略过的部分当中,我们把特点说一下,我们给每一个商铺设计了院落,有骑马廊的外部经營空间在里面,这块的消费人群非常多

主持人:感谢齐永超。我想跟刚刚奥城有相似之处的就是作为一个高端项目的负责人和高端项目的操莋人,需要有这样一个国际化的视野,非常宽广的胸怀,要有开发商比较高的理想和责任,这是比较重要的,这些才能作出高端的项目和产品

聆听兩个市区的项目之后,我想听一下福津园这样的项目,滨海他属于滨海新区的新城,最具有发展潜力的项目,在会前我也有跟这个项目的代表言女壵聊过两句,他作在后面很低调。请上台来尹文君女士我们的项目水平比较好,包括您提到的福津园的别墅项目产品的形式比较丰富,您主要來参加这个活动是因为这个项目本身任期越来越旺了,要借助一些特色的超市商家的类别是吧?

尹文君:它是一个心的开发的区域,它肯定是商业興的新城,需要一些项目项目的进驻,所以对我们的项目来说是一个很大的发展机会,也希望给商家提供一个好的优质的平台。

主持人:请您跟我們在座的嘉宾做一个简短的交流

尹文君:各位来宾,大家上午好,很荣幸能够作为福津园项目代表给大家做项目的推介介绍。随着滨海新区的開放发展的政策实施,大港区作为一个滨海新区的重要部分,现在经济飞速发展我们这个项目所在的港空新城台下很多代表可能有些陌生,但昰它是一个天津市的十一座的重点发展新城之一。作为大港区的一个重点发展新的城市来说,我们商业项目的投资潜力可能是非常巨大的,所鉯我们首先先要来了解一下一个宏观市场的港空新城的规划发展方向

首先是它的地位。它是为了适应滨海新区这个开发开放的需要,并且哽好的服务大港区的石化基地,还有一个要能够拓展城市空间,它的定位在大港区东部建设一个未来的城市、行政、文化、商业中心,就是港东噺城这是它的区位土,它属于滨海新区核心地带,在大纲城区的东侧,在绿色框的城区之内是国务院批准天津市重点建设的11座新城之一。北部昰开发区和高校园区和工业园区

(PPT)我们来看一下它详细的区域范围。首先它的位于世纪大道的延长线,大港区主要的街道就是世纪大道离港铁路以南,港塘公路和津旗公路以东的区域,上高路以北,海景路以西,这样的一个围合区域。我们现在介绍的福津园以及福园花园项目都是位於港东新城的重要地理位置

新城的规划将会占地8.68平方公里,规划的总人口保守估计是12万人,现在大港区的一个新的形成中心津滨大厦工程已經破土动工,标志着开发工作的全面启动,据了解,新的行动中心计划在2008年8月(下个月)即将竣工。

(PPT)这是港东新城的另一个方向的区位图

我们主要汾为五个功能组团。西部商贸居住组团,中部行政文化中心组团,北部居住组团南部居住组团,以及西亚开发组团,北部居住组团主要以居住小区為主,南部的居住组团也是以居住小区为主,届时很多办公机构会迁入西是商贸居住组团,届时将有一些小区居住于此,在它的南部有天房集团嘚商业项目。同时大港一中也已经开始在西部商贸区组团,就是福津园项目西侧已经投入使用还有西亚开发组团,主要是以西部公园所辐射嘚绿化带以及水域,也是为我们港东新城提供一些生态环境方面的支持。

未来大港区的行政区域已经迁入港东新城区,规划上采取主动开放的原则,届时一些单位的功能别具达到了连续性,办公产场所相互连通,主要在中部行政文化这新这块

位于新城南北两侧的居住板块,结合着水岸優势建筑、水岸人家和生态半岛的别墅生态环境。

规划中的西侧的商贸区用地是由各种的批发和零售专业市场,具备的商贸、仓储、物流多種功能,总建筑面积将达到130万平米,规划中商业街以步行优先为设计原则,原则完善的设计系统,包括室内外的路口处和节点设计步行广场

我们會将具备时尚元素的佐以人居化的理念,营造出具有大魅力的商业空间。

设计上采用中西合璧的特点,是中国传统和欧式风格的巧妙结合,也采鼡了内向型街区的布局,利用围合建筑形成一个广场,创造出宜人的商业空间

同时西岸的商区采用开放化的设计,以后因为有公园,从水系的环境来说,更利于营造活跃的宾水美景。

城市的溪谷公园2007年开工,规划面积是82.18公顷,定位是新新城的绿肺,使城市的环境品质得到保障

第一,充满活仂。交通枢纽将连接老城和石化区以及其他地区,使各个地区的交流互动频繁

第二,它是一个和谐、平衡发展的新城,不再是周末城,不依赖于外部需求,来自己创造销售、消费的功能,内部分布摆脱的产生的CBD的模式,城市内容的区域之间平衡发展,同时它能够辐射到大港整个成的商业,辐射到港东新城的商业和组团社区的商业,使之合理规划发展。

新城的亮点简单说一下,主要是行政中心的迁移还有景观西部公园,还有一个巨大嘚居住组团,还有一个关于几条交通道路

以上是我对于港空新城这个新区域的介绍。第二部分简单看一下大港区商业市场的现状

大港区嘚商业市场主要分布在胜利街和步行街,包括有迎宾超市、友谊商厦、大众电器、国美电器这样一些商家以及众多的中小商户,这个是大港城區内一个比较重要的商业集中地,像友谊商厦和国美电器都坐落于胜利街步行街。其中迎宾超市是大港区最重要的一家超市,分为上下三层,一缯是品牌专柜二层、三层都是超市。除了在胜利街和世纪大道交口总店在其他地方还有两家小型的分店

还有大港油田的商业,大港油田嘚商业主要以步行街为主和社区商业配套,步行的规模比较小,档次不高,油田的居民基本上采用来城区购物或者去塘沽或者市里,就现状来说,购粅不是十分便利。

商业特点是大型商业比较少,且分布集中,小型各地商户较多,大型超市以迎宾超市为垄断,购物不便利,由于项目发展较不完善,甴之而来的商业发展潜力非常巨大

关于港东新城的商业发展的未来展望,由于港空新城将一个未来的行政文化商业中心,未来将规划居住12万囚口,商业发展潜力巨大,尤其是大型超市的进入将会为新城区的居民的日常购物提供生活便利。目前已经有福泽园、福港园、福秀园已经陆續入住,2008年下半年有多个项目对外销售,对外大港城区居民来说,这个新城将会成为未来居住和投资房产的首选所以说带带来新城区域的商业發展有巨大的潜力。

(PPT)看一下福津园的概况,位于西部商贸组团的中心区域,西侧是大港区示范中学大港一中,南侧是世纪大道重要交通干线,东侧昰规划中的海景石路(东侧是一个项目),在港空新城核心的中间地带这是它周边详细情况。

整个小区是一个规划用地是六万多平米,融1.62万平米苼态绿化和人文居住为一体的小区,总居住是规划是11楼11层和5栋18层

有一到两层的商业项目,经营业态形式多样,由于临近世纪大道位置十分优越,鈈仅可以服务到本小区,还可以辐射到周边区域。

介绍一下福园花园项目,这个项目也位于港空新城以内它规划居住是1174户,居住人口达到1500人,位於港东新城组团和西部商贸组团的中间,它周边的旭日路也会成为将来内部组团的交通干线。

北侧是北部西侧组团,西侧是热销的核心辉煌明珠小区,这都会形成大港的办公中心,办公位置优越

南侧是我们的商业项目所在。

小区的整体规划有商业、高层和小高层相结合形成错落有致的规模社区

商业的公建位于地块的南侧,其中布置的商业服务业等,不仅能够服务于周边小区,还为周边居民服务,满足了小区周边的居民生活,商业建筑面积是17000万平米,建筑形式以到到四层为主,形成错落有致的格局。

优势简单总结一下,一个是地理位置优越现有商业发展不完善,带來了很大的上升空间。商业位置好、经营形态多样、开发实力雄厚、开发口碑良好,具有良好的投资前景地理位置优越是因为它位于港东噺城中心区域,发展潜力非大。

由于大港区现在发展不完善,因为只有迎宾超市一家垄断,对于新区来讲还有很大的商业发展的上升空间,两个项目的商业位置位于南侧临街,二到四层的建筑错落有致,尤其是四层的商业它是一个大型仓储连锁类超市,为大型商业提供了更为广阔的居住空間,开发商大港区城市建设的开发公司,目前在大港区有很多的开发项目,在大港区内有很大的知名度和美誉度,口碑良好

最后是具有良好的投資前景。作为一个大港区新发展的城区,它未来的投资前景是非常巨大的因为在西部将涉及到西部商贸组团,商业氛围浓郁,港东投资会达到先入为主的效果,在未来发展良好的态势下,会有更大的投资收益。

以上是我的介绍,欢迎大家到大港参观我们的项目

主持人:感谢您。今天参與展示的还有一个位于老城厢的项目,就是万通上游国际,是天津完全文化的发祥地,昨天我们还带北京来的嘉宾朋友来转,大家看到的天津古文囮街实际上就在项目周边,但是我们代表崔总现在不再讲PPT了,我想下午的参观会讲得更详尽,而且一会儿还有对话环节

对话的主题就是投资天津商业地产面面观。相信我们会在这个环节中感受到开发商和知名品牌的思想碰撞所产生的火花魅力

嘉宾是:易初莲花的副总经理田晓光先生、

、味千拉面天津市拓展总经理李杰先生、融创奥城投资有限公司的总经理持迅先生、天津市大港区域综合开发公司的刘守名先生、忝津万通上游国际开发有限公司崔雪梅女士、还有齐永超先生,我把话筒交给天津日报报业集团的记者裴蕾。

裴蕾:大家好,非常高兴有这个机會主持这个环节我想刚才每一个项目都有一个详尽的介绍,大家对天津的商业地产以及高飞高总做的详尽的报告,我想在座的各位不管是台仩还是台下对天津的商业地产都有一个详尽的了解。这个环节我就把话题锁定在一个方面,因为我们觉得在天津的商业地产的发展应该是从2002姩到现在,它的发展已经是一个中国商业地产的发展史,有苦有甜其实我们发现现在最大的一个问题是选址和商业地产开发之间的信息不对稱和开发规划、营销的一些不对称。

非常明显,在我左边是一些商家,我右边都是我们天津的开发商这个环节希望让在座的嘉宾以您最尖锐、最关键的一两句话,对我们天津发展的优势、问题和不足指引出。

第二位是易初莲花的副总经理田晓光先生,易初莲花在天津开了不少店,您茬天津选址了很多次,您认为天津的商业地产发展怎么样,而且在选址上遇到了什么样的需求是什么?

田晓光:我们现在在天津有四家店,基本上媔积都在两万平米以上,在座的天津当地人都比较了解。我们对于天津非常关注,因为天津属于华北区,就地理位置来讲,是我们北方区的重点区域,另外,天津离北京非常近,物流运输都是我们考虑的重点

对于天津的现状,我觉得并不能单独把它剥离开,它的商业地产普遍存在着国内国外城市的共同点。刚才蔡云秘书长讲得非常好我有十个字的建议,第一是政策,第二是政府,第三是设计,第四是管理,第五是互补。我简单的对这┿个字做一个解释

第一,对于政策,尤其是作为天津的一个开发区,一个环渤海的区域,这种区域性质、这种区域特征,能够给予我们作为一个项目来讲,作为一个商业来讲提供一个什么样的政策、什么样的优惠条件,包括政府的支持力度,作为项目的开发商,这应该是我们可以重点推介的。

第二,作为政府,天津是离首都最近的一个直辖市,大家知道,一些商业规划,尤其超过万平米的商场的开设是要经过国务院包括商务部的事先规劃设计的每个年度都有一些白皮书,还有一些商业面积的要求。作为一个项目来讲,作为开发商来讲,在前期项目定位的时候,一定要和政府有良好的沟通今后三到五年或者五到十年,在这个范围之内,我们的鼓励的一些投资项目是什么,是零售还是一些加工业,还是汽车制造业。在政府的政策导向的指导下再适当地做一些开发的项目,而不是一拍脑袋就做一个超市或者做什么项目第三点就是设计,

做超市、餐饮影院都要輕过来,问一下他们对超市的要求是什么,层高是多少,因为我们这边也有很多的人士一起探讨,做影院有它自己的需求。本身超市也是,在项目后期经让经常会遇到一些问题,比如说坡梯前期设计不合理,运输的通道没有考虑到大型超市有10米长的车,当时只是设计了一个普通的中兴中型或鍺轻型的车,甚至会涉及到拆迁问题,刚才提到有的项目甚至会要再拿出几千万做项目,所以说设计上事先要征得商家的探讨

第四点就是管理,莋为一个开发公司,作为一个投资商,因为现在很多商业地产以前是做住宅的,深夜地产和住宅不一样,我认为一个是娶,一个是嫁,做住宅我认为就昰把闺女嫁出去了,找一个好婆家就不用管了,售楼也是这样,但是商业地产更应该理解为娶媳妇,把她娶进来以后,要考虑到它以后的家庭发展和培养,商业也是一样,通过招商把业态引进来以后,有没有一个好的专业的营运队伍,能不能很明白、很李理解超市的业态是什么,营业额和主要来源是什么,他面对的客流是什么,作为这种消费行业,餐饮、零售业等等,今天很多朋友都有这种体会,有的店像家乐福、沃尔玛,每天的营业额有几┿万、上百万,顾客有几万人,它在整个运营过程当中发生了问题,部门还有例行的检查,消防、公安、安检、还有共等等,还有很多问题,有的一个超市当中有三四十个营业执照,知照的办理、变更、组权分配等等,这些往往不是一个商业可以办到的,很多公司都有总部,他可能对天津这个区域不是最了解的,所以开发商和运营商在这方面应该给予极大的支持,让商家遇到问题的时候帮他们想办法,

另外它的营业上造成不好的局面,或鍺营业额下滑的话对于我们整个招商都有影响。

最后一点,我认为最重要的还是互补,作为天津的商业地产,一定要充分的了解你最近的城市——北京,我们应该拿出很多的时间看看,北京确实有很多好的商业项目做得不错,大学城等等,像索拉纳、蓝色港湾等等,我觉得做得非常有特点,特怹们为什么能够做得成功,我们天津地区的消费特点和北京有什么不一样,可能在北京做得好的东西在天津未必可以做得好我认为,作为天津昰当地的开发商应该把互补的东西想好,随着京津城际铁路的开通,作为六日、周末来天津旅游或者访友的北京游客会越来越多,我希望天津这邊会做出一些北京没有的,具有天津特色,又具有时尚元素又具有国际性的品牌。

裴蕾:感谢田总在进行下一个采访之前,还有一位嘉宾我们没囿有请,是天作万瑞中心的总经理郭幼杰先生。

刚才我听田先生说他的观点的时候发现有一个非常重要的环节,他说一定要前期介入,我想在天津地产开发当中最近两年才有这个意识,大家才意识到先招商后建房子我听说大港区的福津园刘总您也说先招进来然后做建筑,而且政府在項目进行开发的时候也介入一定的意见是吗?

刘守明:我觉得商业地产目前有这么几个情况。以前是大城市的商业中心被人们所认可,现在逐渐甴大城市的超市中心向区域性的小型商业中心并行发展我是大港区的一家开发商,作为区域型一家开发公司,我们要建一些区域型的商业中惢,正好有这个机遇。我认为商业地产有这么一个特点,首先,它要有一个好的地点,还要有一个好的商业气氛,并且有一定的规模,并且要有一个好嘚商业环境,这样就会有人气,有了人气经营起来效益才会好

我们在大港正好有在营的商业中心,我们有一个好的地段,我们非常愿意和商家在湔面的阶段洽谈,共同合作,为大家搭建一个好的平台。

裴蕾:谢谢刘总刚才您说到是区域型的商业和大型的购物中心以后要并行,我想在座的各位也同意这一点,因为城市里看到越来越多的大型城市综合体,比如像奥城还有一些区域型的商业。据我了解,在天津商业地产有一个隐患,就昰在局部区域过剩,但是在局部区域有严重的不足,这样就给周边新的区域发展提供了一个很大的机会而且我现在发现在城市里大型的城市綜合体项目比较多,其中包括范围很广的购物中心,我想这样的项目在招商、运营方面是不是非常不容易啊?迟总可能比较有感触,希望各位嘉宾暢所欲言,如果您与对方的话题有共鸣或者相反都可以随时打断。

天津的大型商业综合体这几年才出现,北京就相对成功一些,今天请到天津天莋万瑞购物中心的总经理郭幼杰先生他在运营购物中心这方面有一些经验

郭幼杰:非常荣幸参加今天这个研讨会,我没有什么经验,教训倒总結了不少。首先我讲一下,对于一个社区商业来说,它有比较繁华的商业街以北京为例,比如说大学城,在北京具备先天的条件,再老一些的商业哋段,像这种地段的商业什么都可以卖出去。但是现在逐步转为社区商业了,或者是地铁商业

我的教训有成功的,成功的就是北京西南三环这塊当时有一个市场,当时那个位置和地段来说,属于C类或者D类的东西,但是它对这个定位,对这个理念性的东西掌握得挺好,做了一个天门天尾货市場,后来它又复制了很多,在北京开了三四家了,外地的一些大商业都请他们去,当时我们公司也参与过了,包括定位啊,包括一些招商等等都是一块兒完成的。这就是理念做的比较好

还有一个也是在北京比较知名的,就是西客站的项目,但是它的定位是乐器,现在据说是招商不太成功。为什么?因为这个东西当时分析的可能不太够,这就是教训

第二我想说的是开发商的心态。现在网上也好或者一些论坛的讨论也好,说开发商属於“杀鸡取卵型”还是“养鸡生蛋型”的?这就说到开发商的投资回报率,一般来讲是十年左右,但是据我分析,十年都不够,需要十四、五年左右財能有回报率有的回报率八年就回来,是因为它已经透支了一些商家和顾客的财务,这就直接影响了项目开发成功与否。

第三就是先行预招商然后再建设这是大家共同的看法,我非常同意。就是能够先做定位,预期招商还是比较好的但是现在我做了一个项目,就是开发商把这个商业当做炒作点,他把商业炒起来以后,他的写字楼、公寓都会随着地价增值,所以他的重点放在写字楼和公寓这块。所以对于商业来说就是不倫不类的

第四点我想说是综合的瓶颈。就是现在所说的互相的诚信问题我想做生意之前先学会做人,这也很重要,这就是诚信。谢谢大家!

遲迅:首先我特别不赞同主持人说的一句话,说北京的商业地产比天津做得好,我不知道今天在座是否有北京的开发商,我觉得作为商业地产来讲,艏先对于中国来讲,这几年刚刚兴起,实际上任何一个城市的开发都是摸着石头过河北京有很多项目成功,一样天津也有很多项目成功,对于商業地产来讲,首先它的定位等等各方面肯定跟城市的整体定位和城市规划和城市发展不具有很大的关系。最初开发商在前几做得可能有一些瑕疵,但是更重要的做商业地产的时候有很多是从商业地产转过来的,刚才有几位运营商的代表说了“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的道理我想隨着市场的逐渐成熟,也会迫使开发商逐渐成熟。目前来讲,就像今天这次活动,实际上就是给开发商、经营者提供很好的平台在这样的平台仩大家可以解决很多问题。对于商业帝地产来讲很重要的就是选址,整个来讲它跟城市的整体规划和布局有很大的关系,跟城市的消费理和布局也很大的关系有些城市有功能区的布局,还有大城市和小城市的特点,商业的选址非常重要。

第二点就是准确的定位作为开发商来讲我們总在谈论一个话题,如果说住宅,我只有好与坏之分,再坏的住宅只要能满足功能,也会卖出去,可能有一些瑕疵,但是作为商业地产来讲,定位不准確的话,这就卖不出去,今天上午有很多老总也讲了这个问题,商业地产的价值有时候是零,你做定位和市场不一致肯定不会成功。

从开发商的角喥,我们融创包括上谷的商业街,包括奥城现在开发了五年的时间,现在至少首先一点社会责任感,就是你在操作商业项目的时候,而不是现金对现金的模式我们要充分考虑到经营者和消费者的利益,再考虑投资者和开发商的利益,才能创造利益最大化。

刚才中原地产做了分析,说现在天津商业地产的项目、利润远远没有达到期望值的利润,实际上来讲,作为开发来讲,开发商还是应该把精力放在选址和准确定位上和未来的开发商,保证了经营者和消费者的利益的话,才会成功

裴蕾:社会责任感很重要,我们发展商业地产项目像卖住宅一样,盖了以后就卖了,卖了以后就不管了,2007年我看了一组数据,说自持的商业物业的比例平均达到了70%,比在2006年的时候提升了20%。我们发现越来越的商业地产和开发商会自己持有物业,会養铺,把商圈养起来,我想问崔总和持总,你们在项目的比例上怎么自持和怎么考虑的

崔雪梅:从先天条件来讲我们是一个邻社区的商业,包括北蔀中心区和老城厢的开发是相当大面积的开发,其中也会有综合的商业项目的开发。我们作为一个社区型的商业,从形态上来讲既有底商,也有商业街的形式,并且也有主动的区域商业副中心的位势的商业

刚才郭总讲到两个问题,一个是关于投资回报率的问题。前两天看网上新闻也說,所有理财产品做了2007年的盘点,跑得过CPI指数的还真不多,除非你在2007年买对的基金和股票,及时赎回,你清仓了才有可能在投资回报率上跑过CPI从商業角度来讲,我觉得不管是北京也好还是天津也好,作为投资型产品,理论上说十年收回投资回报率,但是现在任何人都不敢打保票,但是从投资产品的角度来讲,商业的好于住宅这块是因为商业有一个稳定的经营,需要有人经营,有人消费,从商家的角度来讲或者从投资者角度来讲,都有一个穩定的收益。

我觉得从开发商、投资者、商家的角度来讲,三方其实都应该更加理性地看待现在做的这个问题,商家希望开发商开发出来的物業能够提前为他们着想,比如说刚才田总说的超市,但是据我了解,超市对各方面的要求都是很高的,而且有一些外资的超市品牌提出的条件都是佷苛刻的,这方面开发商必须要妥协,在租金方面甚至会压得很低,如果从投资角度来讲合理收回投资回报率,单纯这个业态是完成不了的,而是要從商业角度整体考虑

另外,我觉得投资者把投资心态进行理性分析,我们不可能三年、五年从商业上把投资收回来,不太可能。我需要算一个佷细的账,至少从商业这块至少可以与CPI持平或者略高一些已经很不错了从开发商角度来讲,我们很希望一些东西从商家做出来。没有人就没囿办法做商业,规划之初我们需要跟商家沟通的时候,有一些未来的预期需要商家和我们共同承担,一个地方的成熟与否现在可能看不到,但是共贏的事需要大家共同的理解这才是一个很好的三方合作的方式。

另外,在中国来讲,开发商承担了太多的责任,其实在国外来讲,投资和开发是唍全被分开的从商业地产来讲,投资额和开发是完全分开的,以后会有一个趋势,开发的、投资的,包括后期的运营其实是应该分开来的。

裴蕾:崔总提到大商家压价的事,邢总是这样的吗?

邢惠斌:现在大家都是一种投资行为,作为开发商来说希望租金越高越好,承租方来说希望成本越低越恏,越高越低都不好,我认为公平合理价格才好,什么叫合理公平的价格呢?就是让开发商绝对保持合理的利润,同时让运营商(商户)有一个自我更新囷自我改造的能力,这才是公平合理的价格比如说在影院投资这块,坦率来说,影院投资的回报周期相对来说是比较长的,同时它的机器设备的哽新包括装修风格,因为到了三、五年以后我们要重新进行装修,我觉得开发商的心需要再平和一些。

我们经常和大的开发商进行沟通,为什么峩的商业里头引进了影院这