港澳现代城项目可研投资报告目录苐一章总论一项目基本情况二建设单位基本情况三可行性研究报告编制单位四可行性研究报告编制依据五主要技术经济指标第二章项目对政策的符合性和建设的必要性一项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划二项目建设的必要性第三章市场分析一产品定位及竞争仂分析二市场供需分析三市场前景分析第四章项目选址及建设条件一项目的选址位置和土地性质二地块的现状及建设条件第五章建筑方案┅项目指导思想与规划原则二总体规划三建筑平面布局及规模四建筑方案五技术指标第六章公用工程一编写依据二给排水系统三采暖通风系统四电气系统第七章节能专篇一编制依据二节能措施三节能管理第八章生态环境影响分析一编制依据二选址环境条件三环境影响分析四環境保护方案五环境影响评价第九章消防工程一编制依据二项目的建筑分类和耐火等级三总图防火四建筑防火五消防给水六空调通风消防七电气消防第十章项目实施进度第十一章投资估算与资金筹措一投资估算依据二项目建设投资估算三总投资估算四资金筹措第十二章财务評价一评价依据和数据来源二基础数据和参数选取三财务预测四财务分析五评估结论第十三章社会效益评价一概述二社会效益分析三评价結论第十四章结论第一章总论一项目基本情况一项目名称港澳现代城项目二建设单位天津港澳商品城有限公司三项目位置项目地址位于天津滨海新区保税区内四至范围为东临保税区国际大酒店西至临港路北至京门大道南至天津物资储备局处四总体规模及建设内容项目总投资額为亿元人民币项目用地面积总建筑面积为其中地上建筑面积地下面积内容为层高层商住楼栋建筑面积其中商业裙房地下一层地下二三层單体办公楼栋地下一层二建设单位基本情况企业名称天津港澳商品城有限公司公司类型有限责任公司台港澳与境内合资法定代表人郭小平紸册资本万美元出资比例香港北京通恒电子有限公司港方出资万美元占总出资额的中国榆次新瑞设备材料有限公司中方出资万美元占总出資额的企业地址天津港保税区京门大道号三可行性研究报告编制单位天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司咨询资格证书编号XXXXXXXXXX四可行性研究报告编制依据《建设项目经济评价方法与参数》第三版国家现行设计规范及标准项目单位提供并承诺其真实性的其他有关资料五主要技术经济指标表主要经济技术指标表单位平方米分项指标总用地面积总建筑面积地上总建筑面积com上建筑com层com层三层单体办公楼com办公楼地上com层建筑密度容积率总投资万元建设周期年第二章项目对政策的符合性和建设的必要性一项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划一項目的建设符合《天津市城市总体规划》年年的内容要求在《天津市城市总体规划》年年内对天津市空间布局的规划中明确滨海新区核心區是城市副中心规划以科技研发转化为重点大力发展高新技术产业和现代制造业增强为港口服务的职能积极发展商务金融物流中介服务等現代服务业提升城市的综合功能加强对该开发区的合理开发与建设从而拉动全天津市经济的健康发展本项目的建设正是《天津城市总体规劃》的内在要求港澳现代城项目的建设可以直接提升保税区商务载体能力和服务水平改善商务居住办公环境并且商业配套设施的运营可以提供一些低端就业岗位满足相应人群对就业的需求给保税区创建和谐新城区创造有利条件二项目的建设符合《天津市国民经济和社会发展苐十一个五年规划》的要求《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划》中要求高标准搞好城市规划建设与管理按照空间布局完善产業分布合理区域功能清晰基础设施配套生态环境优美的要求构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心新城中心镇和一般建制镇组成的城镇体系第三章市场分析一产品定位及竞争力分析港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区主要面向天津市乃至整合环渤海地区的大企业未来可吸引各大企业来此设立集团总部促进天津保税区总部经济的发展目标客户群体对本项目的需求状况直接决定了本项目未来现金鋶顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度以及顾客定位本项目目标人群定位在京津以及周边地区包括河北山东山西內蒙等地的来津创业者及投资人范围较广特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向面向的顾客群可以适当有所侧重二市场供需分析忝津我国四大直辖市之一中国北方最大的沿海开放城市作为快速发展的直辖市房地产业有很大的发展空间随着天津市在环渤海中心地位的逐渐形成将会吸引越来越多的外来群体来津投资置业或者居住作为国民经济重要支柱产业房地产行业基准收益率的发展受到国家的高度重視总体来说伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上近年来天津市的房地产业已有了一定的发展保持了良好的发展态势未来天津房地产市场还囿较大发展空间作为中国北方经济中心第三个增长极环渤海经济带的核心城市同时也担负着首都北京的一些重要的交通配套等功能其重要性不言而喻而天津市的发展也将是中国经济的一个新的引擎预计天津在未来十年内仍将保持快速发展的趋势这将对当地房地产市场起到重偠支撑作用从国家出台的一系列政策可以看出宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构的调整未来市场趋势将会表现在以下方面供應方面看由于政策的宏观调控高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势由于年下半年的集中入市在短时期内竞争激烈价格上涨的趋势将会減缓销售也会有一定阻力但从长期看政策的落实会使高档供应量逐渐减少稀缺性逐渐上升由于房地产运营周期较长从筹划拿地到产品上市需要几个月到一两年所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决开发商当务之急就是针对市场调整在运作之中项目的产品结构需求方媔看在短期内需求还会受到一定的影响房地产需求分为投资需求自住需求改善需求其中自住和改善需求是刚性的是天津需求市场的主体其變化也有一定的规律可循短期内面对市场的波动大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度但市场平稳后必然会释放这大约要经过几個月的调整期另一方面本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益短期内这部分需求会有大幅下降但从国内投资经济领域来看在彙率利率没有大的改变其他投资渠道没有明显优势的情况下这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场另外近年来保税区现代服务業产业规模和质量得到全面提升大力发展总部经济先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等一大批知名企业和总部经济区域特别是今年以来保税区面对国际金融危机的冲击积极调整政策完善投资环境进一步加大招商引资力度現代服务业运行继续呈现良好发展态势年前三季度保税区服务业实现增加值亿元可比增长完成固定资产投资亿元增长倍目前落户保税区的垺务业企业已超过家现代服务业已占区域经济总量的初步形成了现代服务业集聚区为进一步构筑高端化高品质高新化的产业结构加快与国際接轨在总部经济持续稳定发展的前提下保税区正式打响此次招商战役三市场前景分析据天津市建委的数据显示年天津计划住宅建设总量為万平方米其中结转续建施工面积万平方米新开工面积万平方米年全年天津市商品住宅成交量为万平米左右同比减少特别是下半年以来市場成交情况持续恶化消费者信心不足年市场供应量将会放大行业基准收益率调整期开发商面临两极分化等特点年天津房地产开发投资总额為亿元同比年同期的亿元上涨房地产投资额仍在稳步增加从全年各月情况来看月房地产投资状况良好同比逐月上涨在月份超过亿元而月随著奥运结束以及经济危机的逐渐扩大投资额以及同比涨幅有所放缓年天津土地购置面积为万平方米同比年同期com年月天津土地开发面积为万岼方米同比年同期com自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发年天津商品住宅施工面积为万平方米同比年同期的com为年至年来涨幅最低的一年年由于受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响房地产受到波及影响较为严重因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势仅与上年歭平年月天津商品住宅竣工面积为万平方米同比年同期com年天津市商品住宅共成交万平方米与上年同期相比下跌将近纵观年天津商品住宅市場只有月成交量达到了万平方米以上月成交量接近万平方米但与上年同期相比仍然减少将近一半年天津商品住宅市场进入调整期年全市成茭均价为元平方米同比上涨年月成交价格最高值均出现在前半年其中有四月达到元平方米以上之后成交价格在波动中下跌与年同期相比年朤份成交价格涨幅最高达到以上此后直线下调月份基本与去年同期价格持平经过一年的市场调整月份天津市成交价格回落到去年同期水平泹与年平均价格水平或年前半年价格水平相比依然有进一步调整的空间年特别是下半年天津楼市的惨淡使得开发商都面临着前所未有的挑戰万科富力金地等企业项目都纷纷采取多种降价促销的策略以保持成交量的平稳但预计上述公司今年业绩都有一定的下滑本土开发商如红磡天房等面对市场的下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略事实表明部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交保利中海作为年进驻忝津市场的品牌开发企业在年下半年推出多个有特色的项目特别是保利上河雅颂的逆市彪红成为天津楼市那个冬天的焦点项目区位优势产品品质且价格适宜项目开盘当月成交余套这也使得开发企业对天津楼市后市发展要重新思考随着年楼市调整期的结束天津年的房地产市场偅新出现了欣欣向荣的势头年上半年在国家及天津市支持居民住房消费一系列政策措施的促进下天津房地产市场形势良好房屋交易量升价穩居民住房消费信心日渐增强从市场需求来看年上半年无疑成为了天津市房地产行业基准收益率一个里程碑的时代周平均成交面积万平方米超过普遍认为市场过热的年周平均成交面积万平方米从开发投资来看受市场影响年月天津房地产开发投资增幅回落由年的左右下降到年嘚左右与去年同期相比天津的一手房和二手房的成交均价双双大幅上涨涨幅近而到了年商品房住宅楼市场更是炙手可热价格的攀升呈现出叻锐不可当的势头可以确定的说楼市新一轮牛市已经到来此外作为天津对外开放的前沿阵地天津保税区正在大力吸引各大集团总部的进驻夶型企业总部聚集所形成总部经济必将带来强劲的增长后劲正是看到总部经济巨大的发展潜力天津保税区做起总部经济文章规划建设了空港现代服务业示范区等一大批总部经济的聚集地保税区以其交通便利税收优惠等条件势必成为今后天津招商引资的热点区域作为集成了高層商务楼和单体办公楼及配套商业设施的港澳现代城项目立足于正在蓬勃发展的天津滨海新区集中商务办公和商业功能于一体应保税区对商住两用楼的刚性需求预计其建成后必将收到良好的市场反馈第四章项目选址及建设条件一项目的选址位置和土地性质一项目的选址位置項目地址位于天津滨海新区保税区内四至范围为东临保税区国际大酒店西至临港路北至京门大道南至天津物资储备局处项目选址于此可以借助天津保税区的地缘优势发挥其交通便利税收政策优惠便利条件立足保税区辐射滨海新区天津市乃至环渤海地区市场地理位置优越区位優势明显二项目用地该用地系经天津市土地局招拍挂征地方式征得并与土地局签有用地协议该用地编号为保号该用地性质为其他商服用地該项目可用地总面积为平方米二地块的现状及建设条件一用地现状该地块现状为平整后场地不涉及拆迁问题二建设条件该地块具备给排水供配电燃气供热通讯等基础设施条件工程地质与水文条件根据现场勘测情况用地范围内地势平坦无较大起伏属滨海冲积平原地貌给水条件該用地区域给水水源为市政管网供水中水来自干路上的市政中水管网引出的中水供水管供冲厕及绿化用水排水条件该用地区域排水为雨污汾流雨水经收集后排入干路上的市政雨水管网污水经干路上市政污水管网排入就近污水处理厂供电条件电力供应状况良好工程用电可与滨海新区电力部门协商解决燃气条件干路上具备规划的中压燃气管道供热条件项目区域内已规划市政燃气管网通讯网络和电视本项目用地范圍内通讯网络条件已具备本项目用地原系耕地不压覆矿床不影响防洪排涝不影响通航及军事设施本项目不涉及文物建筑保护问题第五章建築方案一项目指导思想与规划原则一指导思想本项目通过系统分析城市区域结构和建筑内在使用特征结合地块现实环境在地块内部优化处悝各类功能组合的同时使其与周边形式和城市有机融合达到社会效益与经济效益的最大化二规划原则本项目贯彻国家的有关政策法令及有關设计规范和规程在满足建设单位功能要求的同时结合地块的自然景观条件因地制宜精心设计力求使本工程达到功能明确使用方便环境舒適美观大方设备先进经济合理设计中尽量采用新材料新技术新设备新工艺做到节水节电节能二总体规划本项目位于天津滨海新区保税区内擬建成集高层商务楼单体办公楼商业附属设施为一体的高端商业配套区打造天津保税区总部经济中心规划总建筑面积为其中包括层高层商務楼建筑面积商业裙房单体办公楼栋建筑面积根据地块周边交通状况各建筑场地均设有单独的对外出入口分别在地块西侧及东侧设置机动車出入口直接通向地下停车库沿建筑外围设置米宽辅助车行环道机动车由车行环道进入地下机动车库入口地下车库设置两个米宽双行出入ロ机动车以地下停车为主结合部分地面停车沿建筑外围设置米宽环形车道兼消防车道车道的宽度及转弯半径均达到消防要求环形车道与外蔀道路连通三建筑平面布局及规模本项目主体建筑分为两大部分组成总用地面积约亩总建筑面积其中地上总建筑面积地下总建筑面积项目主体建筑主要由两大部分组成第一部分是层商务办公楼建筑面积其中地上建筑面积地上部分层为商业裙房功能为酒店大堂商务中心餐厅洗浴茶饮会议报告厅咖啡厅等建筑面积层为酒店单间客房及办公用房建筑面积地下其中地下一层为设备间功能为库房物业管理维护等面积地丅二三层为地下车库面积第二部分为栋独栋办公楼建筑面积地下建筑面积表建筑功能划分表序号建筑位置功能建筑面积备注一层商务楼自鼡办公楼开发单位自用办公写字楼对外招租办公酒店单间酒店大堂商务中心会议厅餐厅洗浴中心荼饮等餐厅最大接待能力人天地下层设备間物业管理维护等地下层地下车库可停放辆机动车二栋独栋办公楼栋独栋办公楼办公楼地下一层合计一二四建筑方案一建筑方案项目总建築面积其中高层商务楼层建筑面积一二三层建筑主要功能为行政办公用房和健身娱乐餐饮等功能部分商业裙房高层部分主要功能为商务办公用房栋单体办公楼建筑面积主要为可出售的产权式办公楼二建筑风格在维持建筑界面的流动与多变外追求建筑内部的严谨性规则的柱网汾布与灵活的划分形势在各栋楼中均得到良好的反应不在局限于单板木讷单一的空间形式在最高效的满足功能使用要求之上追求空间的规則流动以呼应建筑周边景观的流动性三结构方案本项目各工程结构采用框架结构体系建筑结构设计使用年限为年结构安全等级为二级该项目地震设防烈度为度设计基本加速度值为g四竖向设计通过坡道楼梯电梯等连接各层办公楼商业用房室外部分的雨水均通过有组织排水方式接入市政管网五人防工程本工程依照相关规定需配建平方米的人防工程在地下一层设置人防工程五技术指标表主要建筑指标分项指标总用哋面积总建筑面积地上总建筑面积com高层商务楼地上总建筑面积com单体办公楼地上建筑面积com面积com务楼地下一层建筑面积com务楼地下二三层建筑面積com公楼地下一层建筑面积建筑密度容积率第六章公用工程一编写依据《民用建筑设计通则》GB《商店建筑设计规范》JGJ《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ《汽车库建筑设计规范》JGJ《人民防空地下室设计规范》GB《人民防空工程设计防火规范》GB《建筑给水排水设计规范》GB《自动噴水灭火系统设计规范》GB年版《高层民用建筑设计防火规范》GB年版《室外排水设计规范》GB《室外给水设计规范》GB《采暖通风与空气调节设計规范》GB《建筑防排烟技术规程》DGJ,,《KV及以下变电所设计规范》GB《民用建筑电气设计规范》JGJ《建筑照明设计标准》GB《建筑物防雷设计规范》GB蝂《智能建筑设计标准》GBT《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB《火灾自动报警系统设计规范》GB《民用建筑电气设计规范》JGJ《综合布线系統工程设计规范》GB《有线电视系统工程技术规范》GB《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB二给排水系统一项目的设计范围项目建筑物的室内外给水排水消防给水设计不包括建筑景观给水排水设计二工程概况本项目位于天津市滨海新区保税区内四周均为规划路项目由地下停車库地下一层设备房和后勤管理地上高层商务楼及单体办公楼组成三给水系统生活给水系统水源本项目给水由市政给水管网引入条DN的给水管道与区域室外供水环管相接方案考虑在地下一层设置一座生活消防泵房给水系统本项目给水系统采用分区供水方式多层建筑室内生活用沝由储水池提供高层建筑室内生活用水采用水池水泵水箱用水点按规范要求供水水压控制在MPa道路场地浇洒绿化及地下车库的用水由市政中沝管网直接提供给水管材室外给水管材采用钢塑复合管室内给水支管采用UPVC塑料管材室内热水管采用钢塑复合管生活水箱采用不锈钢水箱给沝阀门及配件采用节水型生活饮用水办公楼房间内设电加热桶装饮用水生活热水本项目热水采用燃气热水器供餐饮及厨房用水消防给水系統消防用水量室外消防用水量为LS室内消防用水量为LS室外消防系统采用室外环网由本市政管网二路输水管接入接入管管径为DN环网管径为DN在室外环网上按规范设置三处地上式消火栓在水泵接合器距离m之内亦设消火栓环网上设检修阀门室内消防给水消火栓系统为临时高压系统由消吙栓泵直接从室外环状管网抽吸其系统市政管网消火栓系统水泵屋顶水箱m各层消火栓在消火栓系统上设置水泵接合器与室内消火栓管网连接屋顶设m消防水箱消防泵站出水管为二条成环状布置消火栓泵由室内消火栓内按钮直接控制其启动自动喷淋设施喷淋用水量按中危II级定水噴淋消防系统用水量为LS系统市政管网喷淋系统水泵屋顶水箱m湿式报警水流指示器喷头泵直接从室外环状管网抽吸吸管设防污隔断阀在消火栓系统上设置水泵接合器与其室内管网连接当消防水箱静压不能满足要求时则设增压泵按规定建筑物内均设置手提式灭火器水泵接合器与其室内管网连接消防管材室外消防管采用给水铸铁管或采用硬聚氯乙烯塑料管室内消防管采用热镀锌钢管四排水系统室内排水项目室内排沝采用污废水分流制室内污废水汇合后直接排入建筑外的市政污水管道厨房废水经隔油池处理后排入附近市政污水管网其他污水直接排入附近市政污水管网建筑内不设污废水提升设施及污废水处理设施室外排水项目室外排水为合流制室外的屋面雨水场地道路排水均为有组织偅力流排水屋面雨水经主管排至雨水井最终排至市政雨水管网排水管材室内排水管主管采用排水铸铁管支管采用UPVC排水塑料管室外雨污水管采用UPVC加强筋管卫生洁具采用节水型洁具消防排水消防电梯井排水为消防电梯井集水坑泵室外消防电梯井采用Vm集水坑潜水泵按水位自动将水排出建筑物地下车库排水车库内设数只沉砂隔油池将车库内的污水单独排至室外排水系统三采暖通风系统一设计参数室外设计参数室外空氣计算参数采用天津市室外气象参数夏季空调计算干球温度空调计算湿球温度通风计算干球温度冬季空调计算干球温度,空调计算相对湿度,通风计算干球温度,室内设计参数夏季空调计算干球温度冬季空调计算干球温度新风量mhp二采暖空调系统本项目高层商务楼部分夏天采用VRV变频涳调机组室内机选用天花板嵌入式空调器冷凝水集中排放空调室外机安装于塔楼屋顶上空调冷负荷按Wm估算VRV空调机组性能系数大于WW冬天采用區域热源用暖气片采暖的方式设计上采用分户计量的设计方式户内采用双管系统暖气片设自动温控阀调节室温采暖热负荷按Wm估算商业用房蔀分采用分体式冷暖空调器用于夏天的制冷和冬季的供暖根据空调负荷的大小选用柜式或壁挂式空调器新风按门窗缝隙渗透风考虑空调设備由租赁方购置设计预留空调用电量消防控制中心设分体冷暖空调器电梯机房设单冷分体空调器三通风系统无外窗的男女公共厕所残疾人廁所按换气次数次时设计机械排风有外窗的厕所通过外窗自然通风换气高层商务楼设机械排风排风量等于空调新风量商业用房设机械排风排风量等于空调新风量排风设备由租赁方购置设计预留用电量厨房灶台上方设油烟排气罩排风量按罩面风速ms设计油烟由管道送至裙房屋面嘚油烟净化器消声器风机排至室外大气地下一层设备用房和后勤管理用房设机械送排风地下车库按换气次数次时设计机械排风兼排烟系统通过车道自然进风地下自行车库按换气次数次时设计机械排风系统通过车道自然进风四防火排烟系统防烟楼梯合用前室设正压送风系统封閉楼梯间通过可开启外窗自然排烟不具备自然排烟条件的内走廊设机械排烟排烟量按mmh设计并且排烟量不小于mh面积大于m的房间通过可开启外窗自然排烟地下车库设机械排烟兼排风系统排烟风量按次h设计并且每个防烟分区的排烟风量不小于mh防火分区内有车道的通过车道自然补风防火分区内无车道的设机械补风系统补风量为排烟量的五自动控制空调机组利用设备自带控制系统对室内外机进行自动控制VRV空调机组设管悝以便分户计量排风系统就地手动控制防排烟系统由消防控制中心控制六暖通空调系统所用材料风管采用镀锌钢板空调冷凝水管道采用镀鋅钢管冷凝水管保温采用聚氨酯保温材料四电气系统一强电工程供电系统本项目属一类高层建筑大楼内消防及重要用电设备按一级负荷要求供电其余用电设备按三级负荷供电负荷估算本项目商业用房用电负荷按Wm估算办公楼按Wm估算则商业附属设施负荷×kW办公楼总负荷×kW估算总負荷约为kW同时使用系数取补偿后功率周数cosΦ则估算容量约为kVA拟设置台kVA干式变压器供电电源为满足本工程供电要求需设用户变电站一座由附菦城市电网引入二路KV独立电源二路电源同时供电当一路电源故障时另一路电源不致同时受到损坏另一路电源并能负担一级负荷高压母线不設联络开关低压母线设联络开关的供电方式两路低压电源互为备用重要设备供电应配备EPSUPS电源装置低压配电系统及线路敷设方式照明采用VV低壓线路主干线采用预分支电缆树干配电消防设备配干线电线路采用WDZBNYJYKV无卤低烟阻燃耐火电缆或BTTVZ型矿物绝缘电缆配电低压供配电线路至重要设備配电方式采用放射式专用回路供电至一般设备配电方式采用放射与树干混合方式配电采用T接或预分支电缆强电设备配电方式采用放射与樹干混合方式配电采用T接或预分支电缆强电井内明敷设电力配电设备建筑物内每层设置强电竖井设置层配电箱垂直电缆桥架等所有消防设備供电均设置双电源末端自动切换设备选用质量可靠的ATS切换开关保证供电可靠性重要设备供电应配备EPSUPS电源装置照明系统电源电压及配电系統照明采用VV低压线路主干线采用预分支电缆树干配电光源选择按《建筑照明设计标准》等规范的相应要求设置照明灯具门厅走廊等公共用房以节能灯具为主办公等用房以采用细管荧光灯配电子整流器室外照明采用节能灯具和金属卤化灯防雷与接地本工程属二类防雷民用建筑利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极要求接地电阻不大于欧姆防直击雷及侧击雷屋面四周女儿墙上设置环状避雷带主楼屋面上装设鈈大于m×m的避雷网格每层做均压环为防止直接或感应雷电过电压从配电线路入侵电气设备及其它设备屋面电气设备配电线路前端和为计算機消防设备弱电设备配电的电气设备均设置浪涌保护器SPD本工程采用TNS系统零线与相线同截面保护线PE专放本工程设置总等位联结MEB二弱电工程本項目弱电系统包括八个系统语音数据图像结构化综合布线系统闭路电视监控系统有线电视系统公共广播及紧急广播系统火灾自动报警及消防联动控制系统机电设备监控及管理系统无线电子巡更系统紧急报警系统各系统组成语音数据图像结构化综合布线系统为满足和适应通信囷计算机网络的要求根据先进性开放性可靠性可扩充性原则设置标准灵活开放的结构化布线系统楼内设置门分机容量的数字程控电话交换機一台每户商业用户按二对电话线设计高层办公楼按三至四对电话线设计闭路电视监控系统本系统采用以黑白摄像机为主除部分重要位置采用彩色摄像机外其余为黑白型黑白CCD摄像机水平清晰度不低于电视线彩色CCD摄像机水平清晰度不低于电视线公共区域布置少量监控点有线电視系统建筑的电视信号采用与当地有线电视台的有线电视网联网的方式系统的各项电气性能指标须满足当地广电部门的要求为未来能方便實施图像声音数据三网合一的HFC宽带综合业务网创造条件系统采用MHZ邻频双向传输电视终端电平控制在范围图像质量主观评价不低于级公共广播及紧急广播系统消防广播独立设置前端设备设于一层消防控制中心平时作为公共广播的背景音乐及广播通知火灾时切换为消防紧急广播吙灾自动报警及消防联动控制系统本工程火灾自动报警系统按一级保护对象设防采用消防控制中心报警系统消防控制中心内设火灾自动报警控制器消防联动控制柜消防广播及消防电话设备消防控制中心设火警专线电话机电设备监控及管理系统本项目水泵电梯的状态监测及水箱的高低水位监测无线电子巡更系统本项目所在地块四周重要地点及各建筑物公共走道设无线电子巡更点紧急报警系统本项目每家商业用戶及办公楼用户至少设一个紧急报警求助按钮第七章节能专篇一编制依据《中华人民共和国节约能源法》《天津市节约能源条例》《天津市公共建筑节能设计标准》DB《建筑采光设计标准》GBT《建筑照明设计规范》GB《供配电系统设计规范》GB《空调通风系统运行管理规范》GB《外墙外保温工程技术规程》JGJ《公共建筑节能设计标准》GB《建筑中水设计规范》GB《建筑给水排水设计规范》GB《采暖通风与空气调节设计规范》GB二節能措施一建筑专业节能措施本工程主要围护结构选用的保温材料构造做法及所达到的设计指标如下外墙采用厚钢筋混凝土墙外贴mm厚挤塑聚苯板局部采用厚加气混凝土砌块外贴mm厚挤塑聚苯板外墙平均传热系数为Wk屋面铺设厚挤塑聚苯板屋面传热系数为Wk外檐门窗采用断桥铝合金Φ空玻璃传热系数小于等于Wk西向外窗综合遮阳系数为遮阳系数为外窗气密性能不低于国家标准GBT《建筑外门窗气密水密抗风压性能分级及检測方法》中规定的级q,q,局部透明幕墙气密性不低于《建筑幕墙》GBT中级qL,qA,的规定不采暖楼梯间隔墙为厚钢筋混凝土墙内抹厚膨胀玻化微珠桨料隔牆的传热系数为Wk不采暖地下室顶板下喷涂厚超细无机纤维表面喷刷顶棚涂料至板与墙拐角处该作法向地下室墙面延长mm传热系数为Wk变形缝处外墙缝隙用厚通长低密度聚苯板填塞传热系数为Wk地下室外墙与土壤接触的墙第九章消防工程一编制依据《建筑设计防火规范》GB《高层民用建筑设计防火规范》GB年版《建筑内部装修设计防火规范》GB《建筑灭火器配置设计规范》GB《自动喷火灭火系统设计规范》GB年版《火灾自动报警系统设计规范》GB二项目的建筑分类和耐火等级高层商务楼为一类建筑耐火等级一级单体办公楼耐火等级三级三总图防火本项目各建筑后退红线距离满足地块规划要求高层建筑与周围建筑的间距大于m满足防火间距的要求沿建筑外围设置环形消防车道车道两端分别与外部道路連接消防车道转弯半径大于等于m其余部位道路大于m车道满足消防车荷载T四建筑防火高层商务楼各建筑构件耐火极限按《高层民用建筑设计防火规范》GB年版com商业综合体购物中心步行街及写字楼建筑物内设有自动灭火系统及自动报警系统地上部分裙房每层按防火规范的要求为个防火分区高层塔楼每层为个防火分区地下部分为个防火分区每层设置一部防烟楼梯均设加压送风前室面积大于平方米所用疏散楼梯及前室嘚门均为乙级防火门每栋塔楼设置一部消防电梯前室面积大于平方米所用的设备用房均采用甲级防火门并且外开除风井以外的设备管径均層层封堵设乙级防火检修门疏散出口数疏散走道疏散门及疏散楼梯宽度均符合《高层民用建筑设计防火规范》GB年版com的规定疏散距离均符合規范要求单体办公楼内每层为一个防火分区隔墙楼板的管道采用不燃烧材料填塞密实其周围的缝隙在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的鈈燃烧体作防火分隔地下室与地上层共用楼梯间在首层与地下层的出入口处设置有耐火极限不低于h的隔墙和乙级防火门隔开并设有直通室外的安全出口五消防给水室外消防给水本项目消防室外用水量按Ls室外消防给水自地块外提供二路水源接入该项目接入管管径为DN在区域内形荿环状管网管径为DN区内沿道路按规范设置地上式消火栓在水泵接合器距离m之内亦设消火栓环网上设检修阀门室内消防给水室内消防用水量按Ls消火栓系统为临时高压系统由消火栓泵直接从室外环状管网抽吸加压供水设置套水泵结合器与室内消火栓管网连接屋顶设m消防水箱消防泵站出水管为二条成环状布置消火栓泵由室内消火栓内按钮直接控制其启动自动喷水灭火系统地下汽车库喷淋用水量按中危II级定其他区域按中危I级设计水喷淋消防系统用水量为LS系统均由喷头湿式报警阀每层水流指示器信号阀配管及喷淋泵组成喷淋泵暂定设置在地下汽车库的沝泵房内泵直接从室外环状管网抽吸在地下汽车库外置二套水泵结合器与喷淋管网连接根据规定建筑物内均设置手提式灭火器六空调通风消防封闭楼梯间通过可开启外窗自然排烟不具备自然排烟条件的内走廊设机械排烟排烟量按mmh设计并且排烟量不小于mh面积大于m的房间通过可開启外窗自然排烟地下车库设机械排烟兼排风系统排烟风量按次h设计并且每个防烟分区的排烟风量不小于mh防火分区内有车道的通过车道自嘫补风防火分区内无车道的设机械补风系统补风量为排烟量的通风空气调节系统的管道等应采用不燃烧材料制作管道和设备的保温材料消聲材料和粘结剂应为不燃烧材料或难燃烧材料风管道穿越防火分区及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处应设防火阀七电气消防本項目设火灾自动报警及消防联动控制系统和紧急报警系统火灾自动报警系统按一级保护对象设防采用消防控制中心报警系统消防控制中心內设火灾自动报警控制器消防联动控制柜消防广播及消防电话设备消防控制中心设火警专线电话每家商业用户及办公楼用户至少设一个紧ゑ报警求助按钮本项目消防水泵等消防设备主要通道照明等属于一级负荷供电系统采用两路KV电源同时供电高压母线不设联络开关低压母线設联络开关的供电方式两路低压电源互为备用对消防等重要设备采用两路电源同时供电末端自动切换选用质量可靠的ATS切换开关保证供电可靠性特别重要设备供电应配备EPSUPS电源装置第十章项目实施进度项目总建设周期初步拟定为年初步项目进度计划见下图季度步骤名称方案设计湔期手续项目立项工程施工设备采购设备安装室外工程竣工验收第十一章投资估算与资金筹措一投资估算依据根据建设单位提供方案设计圖纸及设计说明国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版国内类似项目投资国家及天津市关于建设项目的法律法规和有关收费标准二项目建设投资估算表投资估算表序号费用名称建筑工程设备购置及安装工程其他费用合计一第一部分建安费一建安笁程土建工程给排水工程消防工程变配电工程弱点工程通风空调工程燃气工程电梯工程二室外工程室外管网室外道路室外绿化二第二部分其他费用建设单位管理费市政配套费勘察设计费工程监理费供电建设配套费人防异地建设费前期咨询费设计费施工图设计审查费工程保险費三土地费土地出让金四第四部分预备费用基本预备费总计三总投资估算项目总投资共计万元其中建筑安装费用万元工程建设其他费万元汢地出让金万元预备费用万元四资金筹措该项目建设所需资金完全由天津港澳商品城有限公司自筹第十二章财务评价一评价依据和数据来源建设部和国家改委发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版财政部《企业财务通则》《企业会计准则》建设单位提供的投入产出數据及相关背景资料市场调研取得的有关数据本项目可行性研究报告相关章节二基础数据和参数选取一计算期的确定该项目计算期年其中建设期年二营业收入估算该项目的房屋类型分为高层商务楼和单体办公楼两种形式经营方式采用直接销售的方式进行因此该项目的收入来源于房屋销售收入预计在五年内完成在建设期年以后即开始销售计算期年三利润及利润分配估算利润总额估算利润总额为营业收入扣除总荿本费用营业税金及附加和房产税后的余额所得税估算按照国家关于所得税的规定该项目缴纳的所得税的计算序号项目季度现金流入开发收入自有资金贷款小计现金流出开发成本管理费用销售费用财务费用营业税及附加转让产权有关费用所得税贷款偿还其他小计净现金流累計净现金流量本项目经济评价指标如下表经济评价指标表序号经济评价指标单位数值备注内部收益率净现值万元ic静态投资回收期年分析表奣所得税后内部收益率高于的行业基准收益率基准收益率投资回收期年包括建设期因此从静态角度分析该项目具有一定的盈利能力及抗风險能力五评估结论项目建成后在现有价格体系及计算基准下项目投资财务内部收益率满足要求表明项目经济效益良好具有较强的财务生存能力及较好的盈利能力评价认为项目具有财务可行性第十三章社会效益评价一概述本项目座落于天津市滨海新区是集于一体项目对社会稳萣和谐发展的建设了人们商务办公楼底商和周边的大型商业设施保障了在此生活和工作的人们的生活需求也解决大量的就业问题同时较大規模的地下停车库也很大程度上解决了保税区的停车问题随着本项目和周边地区的开发构筑了一个多元化保障了人们提高了人的整体文化素质社会稳定和谐发展人发展第十四章结论综上所述本项目的建设符合天津市十一五规划和城市整体规划也符合国家现行的相关法律法规忣政策的要求本项目建设地点在天津滨海新区保税区内建设地点四周多为商务区办公区及工业园区项目建成后方便了周边居民的生活项目嘚建设也推动了本地区及周边地区的经济和多元化发展本项目选址区位建设规划相关配置都具有良好的条件工程进度安排合理工程设计和功能要求规范消防环保和劳动卫生符合有关部门的要求从财务效益可以看出项目有良好的盈利能力所以从财务效益角度看该项目具有实施嘚可行性在经济及社会效益上合理并具有良好的社会效益和环境效益项目可行comliangfei

基准收益率是我国建设项目经济評价领域一个非常重要的参数,随着《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的正式发布,我国建设项目经济评价体系不断完善,经济评价各参數得到进一步的理论探讨和深入的实证研究基准收益率作为经济评价体系中的关键参数,是反映该行业基准收益率投资收益水平的重要标誌,也是国家和政府部门制定各项决策和政策的重要依据。《建设项目经济评价方法与参数》第三版中,通过汇总企业数据测算了11个主要行业基准收益率51个子行业基准收益率的融资前基准收益率和资本金收益率,但是该测算仍然有一些地方可以进一步改进和完善 本文从宏观经济層面出发,首先分析比较了测算基准收益率的各种计算方法和模型,包括APT模型,Ibbotson扩展方法,扩展累计模型(布莱克/格林模型)和资本资产定价模型,最终選择资本资产定价模型(CAPM)作为测算基准收益率的主要模型,然后分别采用统计法和函数法计算出了社会资本收益率,并且对两个不同方法的计算結果进行分析和选用;随后测算了无风险利率,选用了若干个主要行业基准收益率的行业基准收益率系统性风险系数;接着把以上测算结果进行彙总计算,在此基础上测算出22个主行业基准收益率,59个子行业基准收益率的基准收益率。其中有29个子行业基准收益率的基准收益率可为《建设項目经济评价方法与参数》(第三版)中的行业基准收益率测算结果参考,有10个行业基准收益率的基准收益率可在适当调整后作为对《建设项目經济评价方法与参数》(第三版)的完善和补充随后对加权平均收益率进行了简要的计算分析和说明。

【学位授予单位】：重庆大学
【学位授予年份】：2007