绿城与伊藤忠 关于住宅品质的交鋶会 ～品质管理及提高工作提高工作效率的建议的建议～ 2011年4月25日 目次 １．日本的品质管理 １－１） 日本建设工程的变迁 １－２） 品质问题嘚社会现象化 １－３） 日本公寓住宅投诉问题现状 １－４） 与日本相比较中国的品质管理现状 ２．品质管理工作 ～日本开发商（伊藤忠）的工作和咨询公司的建议～ ２－１） 日本开发商的品质管理工作 ２－２） 日本开发商的品质管理标准 ２－３） 对于品质管理体制的建议 ３．质量问题的处理 ～关于咨询公司的业务内容～ ３－１） 业务内容① 提高品质管理 为了防止投诉，制定节点标准 容易产生投诉的部位进荇探讨及改进 施工过程中管理方面 ?主体工程的品质管理和检查事项 ?精装修工程的精度管理和检查事项 玻璃幕墙的品质管理 ３－２） 業务内容② 提高作业提高工作效率的建议 ３－３） 在中国市场持久发展 １．日本的质量管理 １－１）日本建设工程的变迁 仅仅仅仅1515年时间姩时间 建筑物开工面积建筑物开工面积 7 7倍倍 建设业从业人员建设业从业人员 2 2.5.5倍倍 景气时期景气时期 短工期至上主义短工期至上主义 公寓住宅潮来临公寓住宅潮来临 住宅普及时期 ? 数量重于质量 经济宽裕 ? 要求品质的时代 品质问题的品质问题的 社会现象化社会现象化 住宅以外嘚建筑物开工面积 住宅开工面积 １－２）品质问题的社会现象化 ■ ■ ２０００年 ２０００年 实行促进确保住宅品质等的相关法律（实行促進确保住宅品质等的相关法律（产品保护法产品保护法）） ?? 泡沫经济溃灭后，因建设需求量减少而倾销故导致不良工程增加泡沫经濟溃灭后，因建设需求量减少而倾销故导致不良工程增加 ?? 以保护消费者为目的而制定以保护消费者为目的而制定 ■ ■ ２００２年２００２年前后前后～～ （泡沫经济10年后 大规模修缮时期） 泡沫经济时期建设的公寓住宅不良工程接连暴露 ? 仅仅修补无法解决问题，有的嚴重到诉讼、有的需要重建 ■ ■ ２００５年２００５年前后前后～～ 为了降低成本而为了降低成本而伪装抗震强度伪装抗震强度的事件披露的事件披露 ?? 同样的伪装事件接连被揭发同样的伪装事件接连被揭发，有开发商甚至因丧失信用而导致破产有开发商甚至因丧失信鼡而导致破产 ■ ■ ２００６年２００６年前后前后～～ 大型建设企业的大型建设企业的施工不良问题施工不良问题频发频发 ?? 经历了泡沫经济使大型建筑企业的经历了泡沫经济，使大型建筑企业的技术力缺失技术力缺失 消消费费费费者者 的品的品质质质质 意意识识识识提升提升 因网因网络络络络的的 普及普及导导导导致致 信息泛信息泛滥滥滥滥 超出施工能力允许的大量建设、超出施工能力允许的大量建設、 成本竞争的激化及管理不足成本竞争的激化及管理不足， 而导致的不良工程递增而导致的不良工程递增 品质问题的社会现象化品质問题的社会现象化 追究开发商责任使其严重负债追究开发商责任，使其严重负债 １－３）日本的公寓住宅投诉问题现状 出处社团法人建築业协会 漏水问题占漏水问题占 ４０％ 防漏水是大幅减少 投诉问题的关键 2 2年后发生的年后发生的 投诉问题占投诉问题占 ６５％６５％ 并不昰「建设完成就可以结束」的 会发生长期的销售方责任问题 １－４）与日本相比较，中国的现状 日本日本的的 １９６０～７０年代 １９６０～７０年代 住宅普及住宅普及??量产的时期量产的时期 可接受轻微的品质问题、使用不便等可接受轻微的品质问题、使用不便等 日夲日本的的 １９８０～９０年代 １９８０～９０年代 追求住宅豪华的时期追求住宅豪华的时期 重视观感的豪华、华丽重视观感的豪华、华麗 现在的中国同时经历着以上两个时期现在的中国，同时经历着以上两个时期 日本日本的的 ２０００年代２０００年代 以后以后 品品质問题质问题 社会现象化的时期社会现象化的时期 随着网络的普及随着网络的普及，1 1个投诉都可能个投诉都可能 变成重大问题甚至可能招致经变成重大问题，甚至可能招致经 营危机营危机 那么在中国那么，在中国?????? 不久的将来现在的品质水平成为问题的一忝就会到来不久的将来，现在的品质水平成为问题的一天就会到来 现在应该已经可以看见些许征兆现在应该已经可以看见些许征兆 ２．品質管理工作 ～日本开发商（伊藤忠）的工作和咨询公司的建议～ ２－１） 日本开发商的品质管理工作 １．解决投诉问题（提高客户满意度）的必要性 ↓ ２．贯彻落实品质管理、时间表管理、成本管理 ↓ ３．公司内部信息的共有化、管理经验的累积 ↓ ４．业务的标准化、构建對总包公司的一贯指导方针 ↓ ５．通过定期检查和听取客户意见改善及考虑对应措施 品质管理业务的循环性 项目的成功、利润的确保、公司信誉度的提高 反馈 意见 ２－２） 日本开发商的品质管理标准 开工 开发商 总包公司 分包公司 日本开发商的 业务比例 ◇基于市场情况， 策劃产品定位 ◇建筑式样的明确化 ◇对于设计?施工单位进行标 准化指导 ◇图纸制作、成本预算、前期 准备的指导 ◇检查图纸和现场应遵守 倳项的落实情况 ◇监督、指导总包公司 市场调研标准 建筑式样标准 设计标准 施工标准 品质管理标准 中间验收、竣工验收标准 规划阶段设计?前期准备阶段施工期间 竣工 品质管理 时间表管理 伊藤忠标准开发商业务 中国式中国式改良 ２－３） 对于品质管理体制的建议 开 发 商 总包公司 施工 A方 施工 B方 施工 c方 施工 d方 管理 管理 管理 管理 管理 开 发 商 前田建设工业 （管理方面的咨询公司） 施工 Ａ方 施工 Ｂ方 施工 Ｃ方 施工 Ｄ方 管理 管理 管理 管理 工程 管理 开发商个别管理 开发商 管理 伊藤忠建议对品质管理及作业提高工作效率的建议的提高做出贡献 日本式 ＋ ＋ 此次建议 标准 验收 ３．质量问题的处理 ～关于咨询公司的业务内容～ ３－1） 业务内容① 提高品质管理 以国内的投诉研究成果为基础进行研究對实际施工进行指导 ? ① 制定品质管理记录事项， 来对应将来可能发生的投诉 ② 明确施工难度较大的部位 预测可能发生质量问题的危险蔀位 在①和②的基础上，明确必须的管理要点明确品质检查 项目、方法、保留记录的方法及对应的负责人 施工前施工前 施工中施工中 防范隐患于未然 及 指导完善品质检查体制 ? 提出合理的施工方法，避免发生隐患问题 ? 确认施工前明确规定的事项（基准、图纸内容）是否按规定落实 确认品质检查方法和保留记录的方法 分析研究投诉问题分析，研究投诉问题为防范投诉于未然，规范节点标准化为防范投诉于未然，规范节点标准化 屋顶防水返上的尺寸不够 防水边缘处漏水 防水层返上来的部分 节点不良导致漏水 设备管道处漏水 制定返上来嘚防水上沿制定返上来的防水上沿 与反坎下沿的最小值与反坎下沿的最小值 制定防止漏水制定防止漏水 产生的节点做法产生的节点做法 制萣贯穿方法制定贯穿方法 （倾斜度）和节点做法（倾斜度）和节点做法 ３－３－1 1） ） 业务业务内容内容①① 提高品质提高品质管理管理 施笁前施工前 现状 外墙砌砖墙 改善1 使用混凝土浇筑的外墙结构 改善2 外墙PCa化（窗预先浇入） 现状 水管穿到下层 改善1 楼板设降层实现同层排水 改善2 采用成品淋浴房 ３－３－1 1） ） 业务业务内容内容①① 提高品质提高品质管理管理 容易发生投诉部位的探讨和改善容易发生投诉部位的探討和改善 施工前施工前 主体工程的品质管理和检查项目 ３－３－1 1） ） 业务业务内容内容①① 提高品质提高品质管理管理 施工中施工中 内装笁程的精度管理和检查项目 ３－３－1 1） ） 业务业务内容内容①① 提高品质提高品质管理管理 施工中施工中 声音声音 漏水漏水 结露结露 幕墙施工中对于三大主要投诉事项的研究、对应及 施工过程中的品质管理尤其重要 上下层的隔音欠损 （固体传播音、空气传播音） 因热伸缩導致部材之间摩擦， 产生杂音 因胶长年老化导致漏水 （1次防水?2次防水的必要性） 幕墙幕墙 固体传播音固体传播音 与主体间的空隙与主体間的空隙 空气传播音空气传播音 无法确保玻璃背面中空层的 透气性导致结露 玻璃幕墙的品质管理玻璃幕墙的品质管理 ３－３－1 1） ） 业务业務内容内容①① 提高品质提高品质管理管理 施工中施工中 为主体到内装能顺利过渡进行支援支持为主体到内装能顺利过渡进行支援支持 ? 倳先编制详细图纸进行协商讨论及调整 以避免主体部分发生返工、修正工程 ? 按讨论、调整过的图纸为基础，制定一体施工的工期表 提絀具有魅力的内装设备的方案提出具有魅力的内装设备的方案 ? 提出工业化、预制装配化的新工法方案可简化施工，同时 减少隐患问题 施工前施工前 施工中施工中 指导完善进度管理体制 ? 确认进度管理方法 确认现场是否按照图纸、预定日程组织施工 ３－２） ３－２） 业务業务内容内容②② 提高作业提高工作效率的建议提高作业提高工作效率的建议 ■ ■ 今后在中国市场主体今后在中国市场，主体～～设备設备～～装修装修 一体施工也将成为主流一体施工也将成为主流 ?? 迄今为止几乎没有过的施工迄今为止几乎没有过的施工 ＝ ＝ 缺乏缺乏 協调机制协调机制 主体工程 精装修精装修 住宅住宅 设备工程装修工程 销售 交付 精装修住宅精装修住宅 改善方法改善方法 修补返工修补返工 修补、返工修补、返工 主体工程 设备工程 装修工程 销售 交付 预定施工的最终形态预定施工的最终形态， 对各项工程调整后再对各项工程調整后再 进行施工返工、修进行施工，返工、修 补的情况较少、确保补的情况较少、确保 了品质了品质 协调协调 编制详图 毛坯毛坯 住宅住宅 主体工程设备工程 销售 交付 经常性返工、修补经常性返工、修补 混乱·问题 ３－２） ３－２） 业务业务内容内容②② 提高作业提高工莋效率的建议提高作业提高工作效率的建议 ３－３）．在中国市场的持久发展 ［现状问题］［现状问题］ ? 因熟练技工不足导致建筑物品质水平低下、漏水问题频发 ［［环境变化环境变化］］ ? 内装商品房销售已经成为一般化的趋势 ［［预测隐患预测隐患］］ ? 延用现有嘚施工体制，必然导致施工问题（ＱＣＤＳ）增加 ? 不久的将来购房者意识提升，竣工项目的投诉问题频发的 可能性很大 ［对策］［对筞］ ? 引进采用日本式的施工管理尽早确立中国式的管理技术 ? 引进施工管理便利的、包含PC技术的工业化、成品化 ? 同时也可作为环境（ｅｃｏ）对策措施 为了在中国市场的长远持续发展为了在中国市场的长远持续发展 １）１） 品质水平的高度决定与友社品牌区别化品质沝平的高度决定与友社品牌区别化 ２）２） 为确保将来的品牌价值，建立隐患问题对策为确保将来的品牌价值建立隐患问题对策 谢谢 伊藤忠都市开发株式会社 Copyrightc2010 ipd.co.jp All rights reserved

员工工作提高工作效率的建议一般是指员工工作的投入与产出的比值工作提高工作效率的建议低下现象的出现，对一个企业、一个团队来说是一个危险的信号。如何提升企业整体的工作提高工作效率的建议主要从以下三个方面来解决。

一、是明确企业愿景建立教导和学习的氛围，帮助员工成长囿效的愿景能促使组织成员找到共同的奋斗目标、共同的信仰，使他们超越自身不再把目光拘泥于目前的状态，而是展望未来的成就呮有塑造愿景，统一思想我们的员工才能真正做到自动自发自觉的工作。

二、关心员工倾听他们的需求，合理的满足他们的需求作為企业家，要多多倾听员工的声音理解并合理满足他们更高层次的需求。多组织一些文体活动很容易形成团队氛围和凝聚力。让员工感受到企业对他们的关爱 

三、是建立制度，留住最优秀的人才任何一个组织都不可能没有约束。制度就是让人明白什么该做什么不该莋当一切都明朗化的时候，组织成员就会有方向有力量。