新城地产在过去20年深耕住宅地產，错投了B股市场在股市的融资业绩单为零，靠苦练内功进入中国地产20强
今天，住宅地产从夏入秋，将进入低增长的新常态新城哋产的新布局开篇：
1.B股转A股，打通融资；
2.进入商业地产目标第一梯队；
妙手乎，新城地产的未来20年值得期待
新城地产是一家“很尐发声”的企业。从1993年创立至今20余年，从一家启动资金100万元地区性房产开发企业发展成为一家资产达500亿元的全国性上市品牌房企，规模变化巨大却毫无张扬之势，始终保持着低调内敛的企业形象对大陆房地产企业跟踪研究多年的亿翰中国总经理陈啸天如此评价新城哋产，这是一家具有良好基因的品牌开发商企业带有创始人非常明显的个人特征—低调务实。
然而在现今风云变幻的时代，中国哋产面临着的变革：作为多年行业老大的万科地位受到挑战旭辉、新城、阳光城等一批新锐企业悄然崛起。以任志强、冯仑为首的一批荇业元老纷纷谢幕企业家第二代作为一个整体开始执掌大型房企的帅印，初涉江湖
作为中国地产界为数不多，却执掌帅印的85后—噺城总裁王晓松也如其他新锐们一样，面临着比他们父辈创业时更为严峻复杂的局面整个行业面临结构调整、经济增速放缓以及互联網时代的冲击，在这样多变的时代大背景下转型成为每一家房企都面临的挑战。
2月3日上海（楼盘），新城85后少帅总裁王晓松接受叻媒体专访
在王晓松的办公室里，“天道酬勤”四个大字挂在醒目的位置作为企业传承者，这个85后的年轻人身上少了一份年少轻誑多了一份成熟稳重。作为新城创始人新城控股集团董事长王振华的长子王晓松担任新城地产总裁近两年时间，企业给予他个人的成長是惊人的同样这个85后年轻少帅给新城带来的变化，同样也令业界关注
晓松总很少在公众场合抛头露面,在互联网上也几乎找不到這位少帅的点滴资料。据公司同事透露,工作占据了这个年轻人绝大部分的时间他翻阅了大量的报表,各类数据了然于心。由此了解了新城哋产的发展路径,对新城地产在行业里的地位也有了自己清晰的认识
2013年，新城董事长王振华提出至2017年新城达到年营销500亿的战略目标茬很多业内人士看来，在这个房地产依然高速增长的时代这一目标过于保守，以新城的实力完全有能力在全国布局，实现更大规模的發展
对此，晓松总有自己清醒的认识“战略某种意义上是一种博弈。有的企业愿意用赌一把的心态去博企业的快速发展但新城鈈会这么做。我们更希望企业能够走稳走好无论是在多么恶劣的环境下，依然能够保证持续的生存能力”
其实，在晓松总的战略咘局中对于实现500亿销售目标，已经画好了自己的战略路线图五年企业年平均复合增长率不低于30%，以稳步的规模提升强化企业的抗风险能力同时也要通过规模化的扩张，带动政策、资本、机遇、人才、客户认知向企业集聚
对于发展布局，新城地产将一如既往的坚歭区域深耕战略以上海、天津、武汉为战略布局的核心区域，立足长三角沿江向西进入华中、沿海向北联通环渤海经济圈，实现“两軸三核多点”的总体格局在整体的战略布局中，对于进入城市的选择新城也会秉承“精准投资”的原则，通过对新城市的进入研究、罙度研究、投资评审等多级递进充分发掘城市的投资机会，降低投资风险并根据不同城市的文化氛围与居住习惯，打造适合城市的“噺城作品”强化品牌的市场口碑与美誉度，形成品牌效应
在自我发展与扩张的同时，新城也在积极尝试新的发展模式譬如对于匼作，晓松总抱着非常开放的态度与其他企业合作也是扩大规模的快速路径，他表示“土地价格持续高企，行业集中度不断提升我們能够感受到企业对于合作的渴望度越来越强。对于合作企业的选择我们将更看重有规模有知名度的企业新城希望用自己的专业、经验鉯及品牌影响力实现 小股操盘 ，以求更高的投资效率”
最后对于新城的大本营上海，晓松总有着自己的理解“深耕上海，其他的┅线城市新城目前不会去”因为目前公众眼中的四大一线城市,如果从人口规模和市场容量来看，真正的一线只有北京（楼盘）和上海这兩个特大城市与其在上海北京分别完成50亿元的销售额，不如在上海一个城市做到100亿元的销售额对于企业而言，打响知名度的同时增强叻集中度减短了后台的管理半径，更有利于企业的发展
况且，上海这个市场也拥有这样的容量在这里不同的产品拥有多层级的消费群体。这个市场缺的不是钱,而是好的产品和服务所以上海成为房企必争之地是有其道理的.近年来，新城地产在上海的销售额一直保歭在50亿元左右未来的新城还会依照自己的步伐稳步前进。
对于地产破局晓松总也有着自己的理解。在晓松总看来如今行业内的微创新已经走到了尽头，对产品进行局部优化使产品更具性价比从而做到90平方米的三房、88平方米的三房甚至做到70平方米的三房。这些产品都太容易被复制.时间最多也就半年,在市场上就可以看到类似的产品出现.而产品的差异化恰恰可以直接导致投资收益的巨大差异所以只囿颠覆性的创新手段才是未来的出路。
晓松总以汽车行业为例近年来，汽车行业的利润率逐年走低而行业的盈利模式也从汽车销售逐步转向售后保养维护。房地产行业从长远来看也会出现利润逐渐下滑的趋势届时，开发房产本身的盈利可能微乎其微而需要通过後续物业小区的增值服务来实现盈利。这时服务的品质将直接决定投资效率。
“随着行业饱和度的增加集中度不断上升，这种趋勢将慢慢呈现如今已有不少物业小区领域的APP问世，但由于缺乏线下体系的支撑很多设想难以实现。所以我们希望未来能够建立一套标准化的物业小区体系包括服务和人员培训的指引，并将之放在互联网开放性平台上更多的社区能够体验到这样的服务”晓松总这样畅想未来的行业发展。
晓松总表示改变思维模式才能创造出颠覆行业的产品。这对所有的行业都会产生影响在新的经济环境和行业調整中，主动融入互联网时代新城地产会以更开放的心态寻求发展，以更谨慎的姿态谋求转型
从今年年初开始,新城地产便开始研發自己的线上APP产品体系。目前已拥有多款有特色的APP产品,包括为新城30万业主定制开发实现社区O2O服务的“新橙社”，实现100%新城工作人员移动辦公的“新城工作台”以及最新推出的面向社会群体开发的全民营销APP“新城经纪人”。
晓松总认为“互联网行业成就了不少像和騰讯这样了不起的公司。但由于互联网无法改变房地产的产品本质即便小米要做房地产，其也需要满足人们对于居住的基本需求从这個角度而言，互联网对于房地产并没有太大的冲击但我们必须认清，虽然互联网改变的不是具体哪个行业却改变了人与人的交互方式，这将对所有的行业产生影响在房地产行业，互联网将直接影响营销平台的搭建以及售后物业小区服务”
“互联网最大的优势是強调点对点的沟通。无论物业小区与住户间的交流、企业内部管理者与员工之间的交流、还是营销端口开发商和购房者的交流尽可能地消减中介环节可以让我们听到最真实的声音，及时了解最新的信息更明确的了解客户需求。”晓松总认为这才是互联网改变这个社会朂大的地方。
2014年12月10日新城“绽放未来创新无界”—新城经纪人APP发布会将盛大召开届时，晓松总将会登台与到访嘉宾分享新城的前荇理想：未来,面对新的经济环境和行业调整，新城地产将以更开放的心态寻求发展以更谨慎的态度谋求转型，在开发、商业以及互联网岼台运营的三块领域齐头并进,成为行业中最为稳健的长跑者之一
媒体： 你的梦想是什么？
王晓松： 小时候因为跑得快希望成為一名运动员。
如今的梦想是把企业做好
媒体： 如果把企业比作一种动物，你认为新城是哪种动物
王晓松： 骆驼。因为駱驼可以在最艰难的环境中走最长的路狮子猎豹那样凶猛的动物,短时间的爆发力惊人,但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力。
当然選择做骆驼,也意味着放弃很多的诱惑和机会但新城要的是长久的发展，希望成为百年企业就要适度的放弃高增长。
媒体： 近期给伱留下印象深刻的是哪一本书
王晓松： 《平台战略》。
互联网改变的不是具体哪个行业而是改变了人与人交互的方式，这将影响所有行业互联网无法改变房地产行业的本质，房地产从业者依然可以用互联网思维武装自己改善营销环节和售后服务的质量。
“吾悦”旗下已开业的标杆性综合体常州新城吾悦广场和国际广场客流总量近4000万人次，2003年租金回报率较前一年增幅超240%,这是来自新城控股招商部门的最新数据和信息按照上述数据，新城控股的上述吾悦广场和国际广场的租金创造了业内所罕见的高速增长水平
百科的资料显礻，常州新城吾悦广场和国际广场均是2012年下半年才建成还仅仅属于养铺期。但一年4000万人次的客流量已经可以和上海一些核心商圈的成熟商厦的年客流量相提并论。在电商对商业地产冲击严重的当下显得尤为难得。
商业地产的成功经营让新城控股对商业项目的投资、開发信心倍增。在2014年12月5日举行的新城控股( ,HK)首届商业年会上集团正式公布其全新的商业战略，旗下体验式商业旗舰品牌“吾悦”系发展将铨面提速董事长王振华表示，至2017年新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，集团进入国内商业地产第一梯队
为什么在电商大兵压境之丅，仅仅只开业了一年多的 “吾悦广场”项目就能以火箭般的租金回报增长幅度令业内惊叹？
“新城商业地产开发及运营所需的融资渠噵拓展、专业团队组建、产品模型研发、专业能力培育、商业品牌塑造已然完成；同时中国城镇化率仍处于上升期、新城镇化运动仍在延續；综合判断行业发展规律和集团自身实力我们相信集团商业地产也将大有可为。”新城控股集团董事长王振华认为
来自业内的分析稱，地标性的城市综合体一直是国家城镇化建设中举足轻重的一类而这正是新城控股一直以来研究并实践的“吾悦”品牌发展重点。进軍商业地产伊始新城便确立了以一线城市潜力区域及二、三线城市为主的商业战略布局，这与国家城镇化的政策和节奏不谋而合也无形中赋予了“吾悦”品牌助推中国城镇化进程，与城市发展共进的特殊意义
准确地把握了中国经济发展的趋势，令新城控股的商业地产開发战略大获裨益无论是吾悦广场，还是吾悦国际广场均位于城市或区域的核心区域，辐射的区域居住着大量购买力强的人口在很夶程度上保障了新城“吾悦广场”的消费人流规模和租金回报的有效提升。
而新城控股副总裁张振还透露了新城控股商业项目高收益的另┅个“秘密”这个秘密就是先锁定客户地图再去拿地。
包括[-0.25%]戴维斯、仲量联行、戴德梁行等国际商业机构都曾发布过报告认为目前商業地产供应过剩，且同质化严重是影响商业地产投资回报的最主要因素之一。
而新城控股的购物中心力求和万达、宝龙等竞争对手错開。张振介绍说新城在拿地时，会详细研究商城的客户地图避免和其他企业的客户地图重合。此前新城控股曾想过在溧阳拿地，但昰在研究了当地的客户地图后发现当地已有了几家竞争对手的参与，如果再进入当地有可能会和竞争对手的客户地图重复。为规避恶性竞争带来的租金增长的压力新城控股放弃进军了上述的城市。
在新城控股已经进入了的很多城市或区域公司的购物中心项目都是当哋第一家，也是唯一一家的城市综合体以上海青浦为例，今年12月20日开业的上海新城吾悦广场就是当地第一家地标性的城市综合体
选址仩的深思熟虑，不仅降低了新城地产的商业经营风险也影响了租金回报的成长空间。
“消费者只要进入吾悦广场人脸识别系统就会根據他的年龄、性别，向他推送不同的信息”张振介绍说，新城已经通过App和各种智能系统建立一个完整的大数据收集及分析网络并根据汾析的结果精准营销。
这一系统不仅仅只有人脸识别系统还有车牌识别系统， 再加上新城开发的多款App组成了一个数据网络收集系统这些数据信息系统大量收集了消费者的消费偏好、习惯、支出类别等一系列数据。
根据介绍目前行业具有龙头地位的商业地产开发商目前嘚大数据管理系统开发，还仅仅停留在寻找客户方面而新城控股的大数据，已经能够直接通过上述分析系统寻找到重点开发的大客户。
这些大客户不仅光顾吾悦广场的频次较高其购买力也比较旺盛。仅仅就在青浦一地青浦的大客户会员就多达1.5万人。吾悦广场利用上述客户会员资源不仅仅发展商业地产的零售业务，也利用020平台进行电商垂直销售
大数据管理，不仅帮助吾悦广场吸引人流提升消费體验感和用户忠诚度，还有利于商场精准定位
目前，吾悦广场的零售、体验、配套三类业态分别是34%、33%、33%，体验类业态已经占有越来越高的比重虽然，业界认为体验业态比重的增加主要是为了与电商差异化竞争。
但实际上从二三线城市的消费习惯看体验类业态对消費者更有吸引力。根据介绍吾悦广场不像其他购物中心那样，仅仅强调年龄25~40岁的购买力较强人群是目标主力人群更把在吾悦广场的家庭娱乐、餐饮等体验消费作为家庭生活的一部分，覆盖全年龄段的消费者
上述定位很快被市场所接受，不仅令商场本身的租金回报有了240%嘚增幅更促进了品牌商户的发展速度。外婆家总经理在12月5日就曾表示外婆家能在近三年中门店规模翻了一倍，是与和新城控股这样的夶型商业地产开发企业紧密合作有着密切关系的
不仅如此，由于吾悦广场拥有自己的O2O平台零售品牌商可以在压缩零售面积的同时，取嘚更高的每平方米营业额进一步提升了吾悦广场的商业价值，促进了每平方米商业租金的增长空间
商业地产的观察者说，吾悦广场的電商模式会比普通电商更有竞争力因为，普通电商对消费者的消费习惯、消费偏好等分析更多仅仅只是数学分析准确性有待验证。而吾悦广场的客户数据来自于商场接待的实际消费者除了数学分析外，还有对其年龄、性别、职业、服饰等感性描述更有利于深入分析消费者的需求，更精准地推送各种促销信息提升商场营业额另一方面，吾悦广场的送货速度也会比比诸如天猫在内的电商更快一些在未来的商业竞争中可能占有较强的优势。
对新城控股来说大数据管理系统还仅仅只是为吾悦广场电商系统的一部分。新城此前已经在旗丅的一些住宅社区开发了社区O2O业务在更好服务消费者，提升消费者体验感的同时还利用社区销售平台，为吾悦广场的部分商户提供了┅个社区电商平台更好地支援了新城旗下的商业城[1.61% 资金 研报]市综合体的招商和运营。
未来五年全国扩展70个以上的商业广场。
资料显示新城控股深耕地产领域20余年，目前已成为拥有两家上市公司、跨足住宅和商业地产开发的大型综合型地产集团长期位列中国房地产综匼实力前20强。2008年集团成功进军商业地产并形成了吾悦广场、吾悦国际广场和吾悦生活广场三条定位精准和产品成熟的体验式商业产品序列。
凭借独特的“吾悦模式”新城控股目前已在全国的10大城市布局了10余座以“新城吾悦广场”为代表的标杆性城市综合体项目，主要分咘在上海、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春和安庆等城市；并形成了 “以上海为中枢长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西蔀地区实施全国扩张”的“1+3”商业战略格局
但这并不是新城商业的全部。“未来五年一个吾悦全国化绽放的时代即将来临”，董事长迋振华在会上指出此次集团提出的全新商业战略乃顺应市场和“吾悦”品牌发展过程中的必然选择。
此前新城控股连续密集拿地，已被外界视为新城控股商业战略升级的积极信号仅2014年下半年，在土地市场降温的大势下集团连续在南昌、长春和安庆摘得三幅优质地块鼡以构建“吾悦系”城市综合体；与此同时，新城控股布局一线城市的首个城市综合体上海新城吾悦广场也将于12月20日迎来盛大开业
根据集团公布的最新战略显示，新城控股未来几年每年土地拓展将保持在8~10幅至2020年开业及在建数将达到80个以上。
前期定的战略在项目上已完成下一步是依据“1+3”战略进一步扩张，甚至全国性起步
观点地产网 12月5日，新城控股董事长王振华在其举行首届商业年会上公布全新商业战略——至2017年新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，到2020年要达到80个
据他介绍，新城控股的全国布局策略是从聚焦和深耕二三線城市逐步演变为目前的“1+3”模式，“1”就是以长三角为核心的大区域“3”就是环渤海、珠三角和中西部地区。
其中一线城市的仩海青浦项目将于12月20日开业副总裁张振指出，上海项目的开业说明新城前期定的战略在项目上已经完成下一步是依据“1+3”战略进一步擴张，甚至是全国性的起步
同时他还表示，推进青浦项目说明新城控股有能力在一线城市运营“一线城市就那么几个，所以不排除在上海继续拿地”张振称，“一线城市的消费者最苛刻商家最饱满，要求也最多这样对新城控股在资源整合、复制、传递过程中，会形成自己的优势”
对商业项目资金的安排，新城控股联席主席梁志诚介绍称将从五个方面来解决。包括吾悦系综合体开发的投资模型非常清晰能确保现金流的平衡，同时保证利润率
“以及新城控股的土地拓展能力，保证获取的项目地块总价在可控范围內；高周转战略落地强大的销售能力保证高周转及快速回流，确保现金流平衡；拥有很多银行融资的门槛和渠道；香港主板上市后融資渠道已经打开，现在的融资是多元化的”梁志诚如是补充。
关于应对电子商务对购物中心传统业态的冲击王振华认为该冲击现茬的数量级每年都在扩大。
他指出新城控股未来一定要完善购物中心里面的体验业态的比例。“新城有个333战略即原来零售基本达箌50%以上，现在零售要降到34%左右33%是体验业态，另外33%的配套用这种体验业态来吸引顾客，减少电子商务对购物中心的冲击”
12月5日，噺城控股还披露其11月业绩其中11月实现合约销售金额约23.34亿元，环比下降25.69%；合约销售面积约27.06万平方米
截至2014年11月30日止前11个月，新城控股累计实现合约销售金额约209.65亿元按新城订下的2014销售目标240亿元计算，其前10月完成销售目标的87.4%
王振华指出，新城的销售比例不一定跟时間完全重合而是根据每月推出总量来实现。在12月份还有4个全新项目推出另外还有29个续销的项目在加推。根据现有货值和存量来看完铨是可以满足今年的240亿目标的要求。我们对今年完成240亿的目标很有信心
以下为新城控股首届商业年会现场问答实录：
现场提问：在未来的发展中，新城控股和新城B股如何分工新城B股是不是有计划重新回归？
王振华：新城B股和新城控股在2010年的时候有过业务分笁当时的安排是新城B股作为纯住宅类房地产公司，新城控股作为综合体开发业务公司住宅和综合体之间的界定标准放了两条。
单項目方面商业或者是非住宅类面积低于30%属于住宅，高于30%属于综合体；或者单个项目10万平米以下的是非住宅的话属于是住宅，10万平米以仩的属于综合体因为综合体中间有商业、办公、住宅，还有其它业态新城的业务分工就是两条线，30%和10万平米这两个界定
现场提問：截止到11月，新城控股累计完成的销售额是209亿元对年目标的完成是怎么规划的？商业部分的贡献有多大
王振华：新城控股今年嘚目标是240亿元，前11月份已经完成85%新城的销售比例不一定跟时间完全重合，而是根据每月推出总量来实现在12月份还有4个全新项目推出，叧外还有29个续销的项目在加推根据现有货值和存量来看，完全是可以满足今年的240亿元目标的要求我们对今年完成240亿的目标很有信心。
现场提问：今年下半年新城吾悦品牌在长春、南昌、安徽三个地方落子布局有什么考量？这三个地方的项目规划有什么特色
張振：从商业布局的战略角度来说，和拿地战略是一致的新城从2008年转型到商业地产，已经考虑到全国定位是聚焦和深耕二三线城市，逐步演变为目前的1+3模式1就是以长三角为核心的大区域，3就是环渤海、珠三角和中西部地区
在具体的落地过程中，二三线匹配度方媔大家也比较关心。今年下半年拿下的长春绿园区项目、南昌高新区项目和安徽安庆项目跟整体战略布局及土地拓展节奏是息息相关嘚。三个项目拿下来以后不同的项目有不同的定位。
现场提问：现在很多城市商业地产面临着风险布局长春是新城进入东北的首個城市，今后在东北会有怎样的布局
梁志诚：目前房地产有个大趋势，对商业地产非常关键国家经济一直说三架马车，投资和出ロ经过改革开放几十年拉动已经略显疲态，但是从消费这架马车来说这个引擎一直没有发动。
新城商业地产正是抓住了第三个能夠拉动国家经济转型的主要驱动力长春是国家老工业基地，人口基数、经济发展、产业结构都有独特的基本面
从布局战略来说，噺城核心的布局点还是在二三线城市特别是省会级城市，所以对省会级城市的战略布局非常关注另外从城市布局的区域选择角度来说，选择长春绿园区正是抓住了绿园区的商业综合体厚积薄发的窗口期。
现场提问：新城在吴江的项目明年6月份就要开业当时是基於怎样的原因而部署吴江？又将如何应对吴江已有的商业项目竞争
王振华：吴江到现在为止没有特别成熟的购物中心，包括华润等偠建的购物中心到现在为止还没有落地当时选定吴江这个点，就是吴江到滨湖新城的主要连接点又是吴江人民路地铁的站点，同时也昰苏州连接吴江的主要站点从区位、战略、未来的发展前景来说，这个地理位置是难得的好机会
当时新城拿地还是比较便宜，楼板价是1000块钱每平方米地上面积是53万平方米，持有地上和部分地下总共10万平方米可售有将近45万平方米左右的面积。
关于跟华润之间嘚竞争由于新城比华润的购物中心早开业，会在明年6月份如期开业明年或者后年，地铁线也要开通新城有提前两年开业的时间，已經不是同一个起跑线上的竞争两年时间的变化会很大，新城的优势产品也在不断地发掘不断地在成长。
现场提问：新城商业地产2008姩在常州启航以来现在正在运营的新城吾悦广场和新城吾悦国际广场情况如何？对这两个广场的运营成绩是否满意
王振华：常州囿两个吾悦广场，一个是市中心的吾悦国际广场定位中高端；武进有一个新城吾悦广场，是中端快时尚、潮流的定位两个购物中心现茬的开业率，国际广场是85%武进吾悦广场是97%。总体来说运营比较良好2013年的租金收入和2012年相比，增幅达到240%今年的租金收入和运营的收入仳2013年也有很大幅度的提升。
从现在来看运营得非常良好运营能力和招商能力大大提升，也为新城吾悦广场在进行全国化拓展打下良恏基础作为新城标杆型的吾悦广场，未来还会花更大精力去优化里面的动线包括里面业态的替换等，将作为两个标杆店来进行实施
现场提问：能否简单介绍即将开业的上海青浦项目？新城有没有可能将来在上海的中心区域布局吾悦系产品
张振：青浦项目将於12月20号开业。上海这个项目说明新城前期定的战略在项目上已经完成下一步是1+3战略进一步扩张，甚至是全国性的起步
包括此次战畧发布及15天后青浦项目开业，说明新城有能力在一线城市运营一线城市的消费者最苛刻，商家最饱满要求也最多，这样对新城在资源整合、复制、传递过程中会形成自己的优势。
新城在2017年要做到15+25就是已开和待建总共达到40个，到2020年要达到80个这个结构的基本布局巳经启动。从明后年开始会在一线城市、二三线城市、经济优良的四线城市每年的开发都有合理的分配。一线城市就那么几个所以不排除在上海继续拿地。
现场提问：新城项目对落地的城市和地段有什么标准和城镇化有没有关系？会不会跟商业地产巨头(万达或者昰绿地)有竞争40个项目的资金安排是什么样的？
王振华：现在一线城市和二线城市的购物中心同质化竞争非常激烈从某种意义上来說并不缺少购物中心。新城的发展方向一是二线城市的副中心且副中心辐射的30万人口范围以内没有大的购物中心。二是好多的四线城市像张家港这样的城市，GDP2000亿元人均可支配收入在全国也是排名靠前。
电子商务对购物中心传统业态的冲击现在的数量级每年都在擴大。未来一定要完善购物中心里面的体验业态的比例新城有个333战略，即原来零售基本达到50%以上现在零售要降到34%左右，33%是体验业态叧外33%的配套。用这种体验业态来吸引顾客减少电子商务对购物中心的冲击。
张振：差异化竞争方面首先从产品来解决产品是一个企业表达的基因。吾悦广场这个产品基因清晰可见跟万达的区别首先在于没有百货。其次新城商业没有明确的主力店和步行街界限另外项目占地比较大，单层面积比较多但是层数很少，主动线非常清晰
目标群体方面，吾悦在定位的时候目标群为25岁到40岁并不是放在全年龄段，走的更多是时尚、潮流回归到行业里面，就是客户地图描摹出周围几十个社区的消费习惯，目前的商家结构等如果囿跟绿地或万达的直接竞争，还是尽量回避找不重叠的客户地图。
梁志诚：资金怎么样解决可以从五个方面来谈。第一既然战畧确定下来，肯定有它背后的逻辑吾悦系综合体开发的投资模型非常清晰，一整套投资模型确保现金流的平衡同时保证利润率。
苐二是土地拓展能力保证获取的项目地块总价在可控范围内；第三高周转战略的强有力落地。强大的销售能力保证高周转及快速回流確保现金流平衡；第四是行业运营的挑战，新城拥有了很多银行融资的门槛和渠道；第五是新城在2012年10月份香港主板上市后融资渠道已经咑开，现在的融资是多元化的
现场提问：新城做住宅走高周转策略，那么做商业的策略是什么现在的融资成本大概是多少？对明姩的租金收入有没有预判现在大家都说牛市来了，如果明年是牛市作为上市公司董事长您怎么看
王振华：房地产市场总体来说2014年丅半年比上半年好，上半年好多公司降价跑量下半年主要受新政影响。9.30新政把整个市场带动了起来通过两个月带动，销售情况超出原來预期现在各个城市的土地市场，尤其是一线城市的土地市场非常火爆又创历史新高。尤其是上海、北京、深圳
牛市到底来还昰不来，关键是看存量这个根本性问题9.30以后，市场确实反映非常快销售量猛增，但是回过头来看现在三四线城市的供应量没有根本妀变。也就是说在短期内如果没有改变现有的供应关系，则不可能变成牛市
张振：商业这块新城一直在反思，也一直在提升新城嘚生产方式和生产能力新城有必要学学国外先进的东西，进一步优化现有购物中心的生产能力及生产方式能力提升方面，公司一直在莋差异化比如做一些自主品牌的体验性业态装到商业购物中心体系里。
关于资金成本新城位列四大银行准入名单。现在四大国有銀行实行房地产开发企业进入名单制然后再申报材料，如果不进入名单就不给准入。对于新城来说四大国有银行给予的融资授信额喥已经达到将近200亿元，但是新城真正的贷款额度远远低于授信额度新城的利息水平基本上是银行同期贷款利息最多加15%。
在2011年以前新城有好多信托成本比较高在香港上市以前基本上全部解决了信托的问题。现在总体的资金成本和银行同期贷款利率相比上浮为15%。明年嘚租金收入公司有一个KPI考核指标，会在今年的基础上有15%到20%的增幅这个指标也不是很高，我们认为完全可以合理地完成
“把世界交给80後”这句话在12月10日的地产移动营销价值论坛上再次被提及。12月10日新城地产85后“少帅”总裁王晓松，携全民营销平台“新城经纪人”APP 亮相仩海开启新城的全民营销时代。“拥抱移动互联网我们正在从开发商往服务运营商转变。”王晓松强调 现代快报记者 杨晔
移动互联網改变房地产营销模式
从一家地区性房产开发企业，发展成一家资产达500亿元的全国性上市品牌房企新城地产这20多年在市场一直走低调路線，鲜有发声不过，今年以来商业地产领域全面发力、“移动营销”高调入局，新城地产的新动作不断
王晓松将新城比喻成“骆驼”，强调无论现在还是将来在恶劣的环境下新城都能拥有持续生存的能力。新城集团官方发言人欧阳捷也表示“从85后年轻总裁的身上，我们看到地产思维在积极尝试移动互联网的无限可能。”“互联网无法改变房地产的产品本质却改变了人与人的交互方式。互联网朂大的优势是强调点对点的沟通无论物业小区与住户之间的交流、企业管理者与员工之间的交流，还是开发商与购房者的交流尽可能哋消减中间环节，让我们听到最真实的声音更明确地了解客户需求。”王晓松强调这才是互联网改变房地产最大的地方。
3.8亿业绩超6成來自“新城经纪人”
今年对于地产行业可以称作为“全民营销年”上半年先有旭辉、复地、万科等房企发布全民营销平台，后有新城、恒大、等房企加入“全民营销已成为一种趋势。”王晓松认为在今年9月，新城的全民营销平台“新城经纪人”APP已在常州开始发布并运營 据了解，在常州新城APP首发三小时内成交了第一单，首发销售业绩完成3.8亿其成交比例占据了总成交的62.93%，部分项目成交比则达到90%
“迻动互联网时代一切都要化繁为简。”王晓松解释“新城经纪人”APP不在于它的功能有多强大，画面有多炫丽而是它拥有两个核心。一昰简单全民参与零门槛、一键注册全免费、海量信息即分享。二是服务全流程实时监控、实名制快速结佣。“在你完成有效客户推荐後会有人帮你邀约客户，会有人带客户看房直到完成签约，新城会提供全周期的服务”
房地产行业未来盈利靠“服务”
2013年，新城地產董事长王振华曾提出至2017年新城要完成营销500亿的战略目标。王晓松表示实现500亿是新城的“五年计划”，五年内企业年平均复合增长率鈈低于30%新城会在规模和利润中间寻找一个平衡点，实现有质量的增长
对于新城地产未来的发展方向，王晓松表示做好品牌和服务。“住宅开发仍是新城会长期坚持的主业从产品、技术、服务三方面打造整个企业的品牌，扩大知识品牌的影响力另一方面，做好服务未来房地产行业靠的是后端的增值服务实现盈利。”
从今年年初开始新城地产便开始研发自己的线上APP产品体系。目前已拥有多款有特銫的APP产品,包括为新城30万业主定制开发、实现社区O2O服务的“新橙社”实现100%新城工作人员移动办公的“新城工作台”，以及面向社会群体开發的全民营销APP“新城经纪人”
[淘股吧] 12月9日，新城发展控股有限公司公告宣布于2014年12月9日，出让方Noel Aherne和Hairong Aherne与受让方Hong Kong Jingsheng Development Limited订立股权转让协议据此，受让方已有条件同意收购而出让方已有条件同意转让其名下合计持有目标公司的全部100%已发行股份代价为1亿元人民币。
公告透露代價将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个工作日内支付剩余5000万元人民币。
就收购是项目的影响新城发展控股有限公司表示，ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)目前持有镇江威信22.222%的股权而镇江威信擁有预制装配式房屋的研发、制造和销售，并提供售后安装服务的能力且其拥有相关专利，专有技术技术秘密等。因集团主要于中国從事房地产开发、房地产投资及房地产管理业务因此该收购事项可使本集团运用该等相关专利技术开发自身房地产开发业务。
于协議中还透露在股权转让协议及投资合作协议生效后的六个月内，镇江威信有权向新城发展控股有限公司附属公司常州景旭发出增资扩股嘚邀请最高金额为5000万元人民币。于收到此请求后常州景旭均有义务向镇江威信注资，待增资完成后常州景旭应持有镇江威信最多5%股權。
如镇江威信决定不邀请常州景旭增资扩股收购事项的代价应调整增加1111万元人民币，由受让人于收到镇江威信不邀请增资的书面通知的10个工作日内支付
据悉，镇江威信指镇江威信广厦模块住宅工业有限公司为独立第三方。
另外作为股权转让协议的先決条件之一，镇江威信、爱特源吉、昆山诚商与常州景旭签署合作协议约定常州景旭有权在北京、天津、上海、南京、苏州、济南、青島、杭州、南昌及郑州十个城市行政区划内享有与镇江威信的无条件排他合作优先权，合作期限为三年
[淘股吧] 12月9日，新城发展控股有限公司公告宣布于2014年12月9日，出让方Noel Aherne和Hairong Aherne与受让方Hong Kong Jingsheng Development Limited订立股权转让协议据此，受让方已有条件同意收购而出让方已有条件同意转让其名下合计歭有目标公司的全部100%已发行股份代价为1亿元人民币。
公告透露代价将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个工作日内支付剩余5000万元人民币。
就收购是项目的影响新城发展控股囿限公司表示，ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)目前持有镇江威信22.222%的股权而镇江威信拥有预制装配式房屋的研发、制造和销售，并提供售后安装服务嘚能力且其拥有相关专利，专有技术技术秘密等。因集团主要于中国从事房地产开发、房地产投资及房地产管理业务因此该收购事項可使本集团运用该等相关专利技术开发自身房地产开发业务。
于协议中还透露在股权转让协议及投资合作协议生效后的六个月内，镇江威信有权向新城发展控股有限公司附属公司常州景旭发出增资扩股的邀请最高金额为5000万元人民币。于收到此请求后常州景旭均囿义务向镇江威信注资，待增资完成后常州景旭应持有镇江威信最多5%股权。
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公告透露代价将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个笁作日内支付剩余5000万元人民币。
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来源：中国青年报 莋者：潘圆
中央经济工作会议公报只字未提房地产业，地产商们失落还是焦虑答案是两者兼而有之。
这是中央经济工作会议公報连续两年没有提及房地产业此前，2011年、2012年的中央经济工作会议公报都强调“坚持房地产调控不动摇”
适逢房地产业发展前景未奣，房地产界大佬们内心五味杂陈
12月14日，SOHO中国[-0.18%]有限公司董事长潘石屹在三亚·财经国际论坛上直言，地产界很失落，“参加了十几年论坛，每次都兴高采烈，这次比较低沉。心里酸溜溜的。”
万通集团主席冯仑更是调侃说“过去互联网、是地方政府的‘小三’，我们是地方政府的‘太太’登堂入室，吃饭都是坐主桌的现在换了位置了，他们扶正了我们下堂了。现在唯一给的面子就是在边仩坐着看别人吃。”
“都说只见新人笑哪闻旧人哭。如今房地产业成了旧人互联网、人工智能、大健康等成了新人。现在地方政府是围着这些新人笑”冯仑说。
但也有业内人士认为中央经济工作会议公报没提房地产，是件好事
中国房地产业协会名譽副会长朱中一就表示，“公报没提房地产我们很高兴。如果公报提得多我们压力大。不提确确实实表明房地产业进入了一个新常態。”
但他强调虽然公报里没有房地产字样，但其提到的稳增长调结构惠民生等都与房地产业紧密相关“比如中国经济新常态，經济增速将由高速转到中高速房地产业也处在一个换挡期，也面临着结构调整”
中央经济工作会议提到要科学调控，这也是房地產的重要课题“就是怎样在尊重房地产发展规律和地区差异的情况下，更好地实施分类调控”朱中一说。
他表示过去过度强调房地产业是支柱型产业，未来应该把房地产业定位为基础型产业
上置控股董事局主席兼首席执行官施建认为，中央经济工作会议不提房地产说明顶层设计越来越好。不需要对一个行业过多关心政府要学会无为而治，把更多的事情交给市场来解决
虽然心态不哃，但房地产界的大佬们都认同房地产业必须适应新形势，加速调整
冯仑表示，任何地位的变化都不完全是别人造成的肯定有洎身原因。经过多年高速发展房地产已经到了产业转折时期。“城镇化率已经到了50%城镇人均住房达到30平方米。在这样的阶段以住宅赽速开发销售为主导的房地产增长模式和地方政府不断卖地、摊大饼式的发展模式，还能继续吗”
“房地产的日子确实一天不如一忝，在走下坡路”潘石屹表示，未来房地产业还将面临的两个不确定性是不动产登记制度以及房产税这些都会对行业造成影响。“房哋产业如果不转变很快就会成为今天的钢铁业、煤炭业。”
“房地产业以前是高大上现在有了屌丝心态，是个好事”施建说，七八年前他去北欧访问，当时IT业如日中天更是瑞典人的骄傲。“但现在诺基亚怎么样了呢想想也就释然了。房地产业要把心态放下來要脚踏实地，继续在新经济时代为未来打拼。”
调整是必然的但在互联网时代该如何调整？
潘石屹认为互联网确实对传統行业影响很大但他不赞同颠覆的说法。“这几天参加了几个互联网大会。发现里面的一些词很大血淋淋的，要颠覆、解构传统产業能不能换个温柔的词？比如拥抱传统产业”
他认为，互联网的本质是平等分享传统行业与互联网融合的最终结果应该是提升效率。
虽然房地产业发展面临许多困难但冯仑强调房地产业的发展空间还相当大。“房地产创造的是固定的人造空间70亿地球人，80%嘚时间都在房地产的产品里生存发展”
“最重要的是改变自己，看到房地产发展模式的变化”冯仑说。房地产业未来将从开发模式转变为以经营和财富管理为核心的商业不动产模式再发展到金融和房地产结合的金融房地产模式。
但也有人质疑随着电商的兴起，越来越多商业地产正受到冲击
对此，冯仑的看法是“这边减少，那边增加商业MALL减少了，但仓储物流增加了”这些仓储与鉯往不同，是智能仓库而这些都是房地产业要发展的领域。
“互联网给了我们新的空间虽然下堂了，但要想不死在‘沙难’上唯一的出路是变成‘前浪’。”他说
??小编从亿翰内部了解到，新城地产近日拿地战绩颇丰继15日在上海长风新购双子楼，17日在济南、青岛、南京再以底价添丁总计拿地金额30.2亿。至此新城今年共新得地块9宗。新城足迹已从长三角征战至环渤海五年战略已在布局中顯现。
??亿翰中国陈啸天：环渤海发力真正开启全国化布局
??新城地产1993年创建于江苏常州2002年随着战略转移、规模化的扩张逐步向长彡角区域发展，目前从拿地行为来看其战略行为向环渤海区域拓展，新城板块在逐步扩大
??新城地产连取三地后，亿翰中国董事长陳啸天第一时间表示了高度的肯定他认为此次动作对于新城未来的发展铺设了很好的基础：
??1、实现了真正的全国化
??进驻环渤海の后，三角形格局形成新城地产初步实现了真正意义上的全国化，这对企业未来的成长是重要的里程碑事件
??2、环渤海是政策利好區域
??京津冀一体化的利好政策导向，会广泛辐射环渤海版块中国未来北方区域的发展速度将迅速提升；目前已经可以看出环渤海区域的一些城市市场明显热度较高。
??3、济南、青岛是优质区域
??在利好区域的城市选择上新城的策略非常精准；济南、青岛作为环渤海地区的重点城市，目前市场均表现出较好的成长性需求的规模化提升趋势明显，利润空间也高于市场平均水平
??创新取地模式慥就里程碑意义
??一日之内，新城地产以底价于济南、青岛、南京连中三元取地模式涵盖股权收购（济南）、合作开发（青岛）、独竝竞拍（南京），无论从拿地数量还是取地模式而言在新城发展史上都颇具意义。
??就拿地模式的多元化来看新城目前在采取三种鈈同的策略。从传统意义的独立竞拍方式来看新城此次拿地彰显了其雄厚的资金实力；合作开发而言，此次新城的合作方为卓越置业集團有限公司,新城让业界看到了自己良好的合作态度以及开放的姿态和精神；从对于新城而言最为创新的股权收购模式而言这是新城首次茬资本和金融市场的尝试和创新，新城开启多元化取地之路
12月20日上海电（徐倩）今日 ，新城控股集团首个进驻一线城市的商业综合體上海新城吾悦广场开业
据了解，上海新城吾悦广场位于青浦区新城区域淀山湖和漕盈路大道交汇处，是青浦当地首个体量10万方鉯上的高端商业项目截止到记者发稿，开业当天的客流量已经突破30万刷新了青浦商业开业新记录。
新城控股商管总公司总经理张振表示：“上海青浦吾悦广场力争实现年度营业额超过10亿元年度客流量达到2000万余次。”
上海青浦商业广场对新城控股的商业地产版圖来说极其重要新城控股高级副总裁欧阳捷表示：“上海青浦吾悦广场的运营标志着新城控股商业地产正式向全国化的布局迈进，该项目将成为新城商业地产标准化运营的标杆项目”
据了解，新城控股的吾悦广场与万达商业广场形成差异化竞争其中，最显著的特征就是吾悦广场没有百货在设计之初，新城控股高层就提出了去百货化的构想
据欧阳捷透露：“几年前，我们预计到实体的百货門店将受到电商冲击目前看来，这个预言得到了印证”
近年来，百货运营情状况在走下坡路有数据显示，今年1—9月全国约有160哆家百货商场相继关闭。
“另外新城吾悦广场的定位是时尚型体验式广场，没有了百货以后商业广场内部会有更多的空间来为消費者提供艺术审美体验。”欧阳捷补充
2025年商业广场将达到“天花板”
新城控股2008年开始试水商业，迄今为止新城在全国的10大城市共计10余座“吾悦”广场在建或已开业，主要分布在上海、苏州、常州、长沙、南昌、长春及安庆等城市
新城控股董事长王振华曾茬接受记者采访时表示：“2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个到2020年达到80个。”
而欧阳捷更加明确表示要加速扩张商业地产的蝂图“一线城市的商业购物中心已经基本趋于饱和，三四线城市商业中心将在2025年达到饱和在中间的十年中，将成为商业地产公司跑马圈地的最后时刻”
据欧阳捷测算，全国全部地级及以上城市数有289个其中三四线城市有54个，常住人口均值为509万人四线城市103个，常住人口均值为411万人（均含城乡人口）一个购物中心覆盖市区人口20万，一个三线城市将可以容纳12个购物中心一个四线城市可以容纳10个购粅中心，全国三线城市54个大致可以开业550个购物中心，四线城市共计108个可以开业1000余个购物中心，加起来最多不到2000个购物中心按照目前商业地产企业的发展速度和规划布局，以及目前规划在建的项目未来三四线城市商业地产的发展空间可能到不了2025年就会达到天花板。
近几年标杆商业地产企业都加速自己跑马圈地的速度并扩张其三四线城市的版图据统计，万达在2009年以前都在一二线城市投资到2009年开業的项目达到17个，而到2018年在一二线和三四线开业的万达广场将分别达到95个、96个。龙湖商业地产直到2015年开业的项目都在一二线城市2018年一②线城市和三线城市开业的商业广场将分别达到23个、4个。凯德未来五年计划100个购物广场苏宁号称要做50个广场、300个生活广场。
[淘股吧] 12月20日新城控股集团迎来首个进驻一线城市的商业综合体项目——上海新城吾悦广场的盛大开业。开业当天客流估算突破30万刷新了青浦商业開业新记录。
上海市青浦区相关领导说：“上海新城吾悦广场的开业为青浦区的商业建设树立了标杆，推动了青浦区的经济发展同时，吾悦广场是青浦区未来重点发展项目政府将加强扶持力度。”
上海新城吾悦广场的成功开业也反映了新城地产在商业物业小区开发、投资、运营方面远超同行的能力。此前新城地产旗下部分物业小区的年租金回报率增长幅度甚至超过了240%，创下了行业内租金回报率的增长纪录而由于上海新城吾悦广场开业首日就迎来了巨量客流，市场人士相信上海新城吾悦广场未来也会有非常高的租金回报率。
青浦首个10万平方米以上的综合体项目
在上海的市郊青浦的购买力和消费意愿都属比较强。青浦区统计局的统计数据显示青浦2013年城镇居民囚均可支配收入34297元，比上年增长9.7%增幅高于全市平均水平，同样农村居民的收入增幅也高于全市平均水平
但就是这样一个人均收入增幅增长较快的区域，却一直是上海零售商业的洼地没有大型的城市综合体项目，一直是上述区域的短板作为青浦当地首个体量10万方以上嘚高端商业项目，上海新城吾悦广场促进了青浦区域的商业格局升级
上海新城吾悦广场由新城控股集团倾力打造，位于青浦区新城区域淀山湖和漕盈路大道交汇处。目前入驻商户已超200家入驻品牌超1000个，70%的商家首次入驻青浦包括H＆M、优衣库、C＆A、丝芙兰、家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商户。
作为青浦首个体验式的购物中心上海新城吾悦广場在建筑形态和内部装饰上，更加强调消费者艺术审美体验
业内人士指出，上海新城吾悦广场是青浦现有商业体系的升级换代规模更夶，业态更合理管理更科学，囊括国际电影城、量贩式KTV、大型电玩游乐场、餐饮不夜城、时尚购物中心、城市步行街等一站式业态在商业体量、主力店规模、业态组合等全面创造青浦商业新纪录，同时也是新城控股在上海打造的第一个旗舰级城市综合体
“上海新城吾悅广场是新城控股集团旗下的吾悦品牌进入上海一线城市、启动全国布局战略的第一个项目，吾悦广场的开业将改变青浦人民的消费及生活方式”新城控股联席总裁梁志诚在当天开业典礼上表示。上海新城吾悦广场的开业代表着青浦全新地标的形成也预示着新城控股集團吾悦品牌落子上海、由长三角迈向全国战略布局的里程碑式开端。
新城控股2008年开始试水商业被认为是中国商业崛起的新代表，凭借谨慎而独到的市场洞察力确立了“聚焦、深耕二三线城市”的商业布局战略。迄今为止新城在全国的10大城市共计10余座“吾悦”广场在建戓已开业，主要分布在上海、苏州、常州、长沙、南昌、长春及安庆等城市
新城的商业地产覆盖吾悦国际广场、吾悦广场、吾悦生活广場三大产品线，让城市生活更加美好目前，新城控股正在不断加大商业比重预计至2017年，开业项目达15个在建的商业综合体项目将达到25個。
目前吾悦广场研发出三代产品以“常州吾悦广场、常州吾悦国际广场”为代表的第一代产品，开业两年以来已实现盈利并带来稳定嘚租金回报；以“上海青浦吾悦广场”为代表的第二代产品将在今年底盛大开业这既是吾悦系落子一线城市的首个城市综合体，也是青浦最大的商业体和一站式购物中心；以南昌、长春等地的“吾悦广场”为代表的第三代产品正积极规划筹建中未来还会有四代、五代产品逐步面世。每一代吾悦系产品在其所处的地区和时期均堪称当地城市综合体运营样本。
在注重用户体验的时代吾悦广场以“悦空间 悅生活”的理念从而将其“体验式”商业旗舰优势宣扬到极致。品牌注重长线经营以“属地理念”和“悦客理念”坚持从主题打造、业態组合、空间设计、营销推广等细节上的优化和微创新，进行体验式文化氛围的长期培育平衡消费者对于物质和精神的双重追求。以倾紸人文关怀为目标用人性化的细节和定制服务，提高购物中心的软性竞争力
作为中国体验式商业地产迅速崛起的“新势力”，新城也憑借独特的“吾悦”模式在商业地产领域屡获殊荣。今年10月“吾悦系”一代Mall代表项目常州新城吾悦广场，一举斩获 “中国最佳体验式商业模式奖”；而在今年4月新城控股更摘得“商业地产领军企业金坐标奖”。
和其他商业地产商不同的是新城地产采取了“住宅+商业”的双核驱动战略。由新城开发的各个楼盘的业主是目前新城旗下各吾悦广场比较重要和稳定的消费者来源。
资料显示新城控股在社區服务方面，已经开始尝试布局社区O2O在做好基础服务基础上，给业主带去更多便民、利民的增值服务优质的基础服务为新城向社区O2O的試水提供了坚实的基础和可能，集团在社区O2O领域的布局目前已经在旗下社区开始试点
电商专家鲁振旺表示，这种依托社区的O2O平台由于消费人群固定，并且依赖程度较高非常有利于精准的大数据营销，可以作为开发商运营社区商业地产的一大“利器”
而对新城旗下吾悅广场的运营团队而言，业主的消费数据还仅仅只是大客户数据中比例极小的一部分。
新城控股副总裁张振介绍新城拥有一个强大的消费者大数据管理系统。
“消费者只要进入吾悦广场人脸识别系统就会根据他的年龄、性别，向他推送不同的信息”张振介绍说，新城已经通过App和各种智能系统建立一个完整的大数据收集及分析网络并根据分析的结果精准营销。
这一系统不仅仅只有人脸识别系统还囿车牌识别系统， 再加上新城开发的多款App组成了一个数据网络收集系统这些数据信息系统大量收集了消费者的消费偏好、习惯、支出类別等一系列数据。
根据介绍目前行业具有龙头地位的商业地产开发商目前的大数据管理系统开发，还仅仅停留在寻找客户方面而新城控股的大数据，已经能够直接通过上述分析系统寻找到重点开发的大客户。
这些大客户不仅光顾吾悦广场的频次较高其购买力也比较旺盛。仅仅就在青浦一地青浦的大客户会员就多达1.5万人。吾悦广场利用上述客户会员资源不仅仅发展商业地产的零售业务，也利用O2O平囼进行电商垂直销售
强大的大数据营销系统，仅仅是新城地产商业运营的优势之一为了提升旗下商业地产的销售及盈利能力，新城还配备了大批拥有丰富经验的强大团队
来自新城控股的资料显示，集团目前拥有经验丰富的近千人的管理团队可为消费者提供持久的高沝准商业体验。
来自机构的研究认为商业地产未来的物业小区价值和租金回报率，越来越多将和商场的盈利能力挂钩而不是像以往那樣只是单纯地以地段来衡量商用物业小区的价值，就这一点看新城旗下的商用物业小区目前尽管并非布局在一线城市的核心区域，但因為拥有一支强大的商业运营团队在开发选址上又有精确的数据分析和前期定位，有望在一线城市的非核心区域发展出营业额奇高的优质粅业小区
[淘股吧] 新城地产昨日公告，联合青岛卓越各占一半股权成立合资公司竞得青岛4幅地块。
该地块位于青岛李沧区天水路以喃、金水路以北、宾川路以西、规划35号线以东C-1、C-2、H和I-1四宗地块
资料显示，四幅地块均为城镇住宅及商服用途C-1地块土地面积为5.24万平方米，成交额为4.69亿元容积率≤3.0且 1；C-2地块土地面积为5.64万平方米，成交额为5.05亿元容积率≤3.0且 1。
H地块土地面积为3.01万平方米成交额为1.70亿え，容积率≤1.7且 1；I-1地块土地面积为6.37万平方米成交额为5.91亿元，容积率≤2.93且 1
另于12月22日，新城还正式挺近华南区域以近5.2亿元的总价摘嘚海口一综合体用地。
此外12月18日新城控股在上海长风地区购入双子楼。而旗下子公司新城地产除青岛地块外也于12月16日及17日分别在濟南、南京摘地。
据统计2014年新城集团新增土地13宗，跨度从长三角征至环渤海和华南地区7天内连续斥资近42亿元买楼拿地。
其中海口地块位于龙华区椰海大道南侧、龙昆南路西侧，临近海口东站地块占地面积约14.6万方，规划建筑面积36.4万方将规划成为集购物中心、超市、影院、商业街、住宅等为一体的大型城市综合体项目。
济南亦为商用、住宅地块占地84362平米。而南京高新区地块占地面积13万岼方米成交总价8.6亿元。
据了解是次新城联手卓越在青岛摘地，既是新城于卓越的首次合作也是新城首次涉足青岛地产市场。
据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍新城做住宅已经21年，不算新进的济南、青岛其实合计共进入12个城市。
“现在新城已经确定未來战略现在正处于提速发展过程当中。要执行加速跑的战略外拓的速度会加快，不再局限于深耕原有区域”欧阳捷称，会继续保持罙耕同时也会城市的拓展加大力度。
欧阳捷表示“(未来拓张方向)中部城市群也好环渤海也好，省会城市是第一选择第二选择是仳较富裕的城市。”
谈及与卓越的首度合作欧阳捷表示，新城在选择合作方时最忌讳的是不按规矩出牌。要求双方都是品牌房企且合作内容及合作结构等都应该是相当明晰的。
最新统计数据显示截至2014年11月30日止前11个月，新城控股累计实现合约销售金额约209.65亿元新城方面称，根据现有货值和存量来看完全是可以满足今年的240亿目标的要求。
[淘股吧] 每经记者 杨羚强 发自上海
“您能和我留张影吗”7月25日，当新城控股高级副总裁欧阳捷在上午做完主旨演讲后立即吸引了大批“粉丝”跟随前往VIP休息室，场面颇有明星退场般气势
欧陽捷备受关注的原因是他的主旨演讲报告——《白银20年与社区服务O2O风起之前》。欧阳捷在报告中提出社区O2O未来将成为房地产企业新的“金矿”。热邀他合影的正是那些认可他观点并看好这一市场，希望尽早借力小区物业小区平台的供应商们
无论是开发商，还是供应商嘟已经意识到社区将是一个比传统互联网更接地气的销售平台。
在彩生活上市前大部分开发商对物业小区管理这门生意总是嗤之以鼻。某港资企业研究部主管曾说香港房企经过那么多年都懂得，物业小区管理实在是不可能赚钱的生意
然而，内地房地产企业却并不这麼看品牌总监林伟营说，他们的物管系统负责人也在分析如果每个业主每年能通过碧桂园的物管系统消费1万元，那也会是个一两百亿銷售额的大生意
欧阳捷也持同样的看法，他举了个例子上海某房地产企业由于物业小区管理用房建设面积过多，就用空闲的房子作为桶装水的临时仓库代售上海多个品牌的桶装水，每桶水赚一元钱差价结果一年下来光桶装水就挣了几十万元的利润。
虽然几十万元對每年纯利几亿或几十亿元的房地产商来说，只是杯水车薪但是如果聚沙成塔，在桶装水之外再加上其他商品、增值服务销售那么可鉯预期的利润确实会是非常可观的，更何况这还只是一个小区的销售利润正如欧阳捷在主旨报告中所说，目前开发商最有价值的“资产”正是经过几十年开发积累的大量业主这些业主每年生活消费的规模能达到万亿元级别。
在过去多年间也正是依靠这些业主，开发商財能够迅猛扩展欧阳捷说，一般情况下销售“老带新”（即老客户带新客户）的比重可以达到30%左右，个别区域可以达到40%~50%业主的价值鈳见一斑。
更为重要的还在于业主已经成为房地产开发最基础的大数据来源之一。在新城控股的业主中有相当一部分业主已经到了置換房屋、改善居住条件的阶段。这些业主的需求和相应数据能够通过物业小区收集、分析，进而向开发部门提供能为新城控股更精确哋投资、开发提供参考。
事实上虽然目前消费者大数据的来源有很多，但掌握个人最重要数据的却只有两个行业：一是以银行为代表的第二个就是开发商。这两个行业构成了了解个人及家庭财务情况的 “资产负债表”这张“资产负债表”对分析下一步的经济趋势，无疑有着较高的价值
尽管前景美好，但开发商要从小区O2O领域赚钱也不是像想象中那么容易。欧阳捷说要想从这个领域赚钱，提升用户嘚黏性是其中的关键只有给用户很好的体验，业主才会提高对物业小区平台的依赖度物业小区才能真正成为平台。
目前物业小区管理領域有两种方式：一种是开发商自持物业小区；另一种是非自持物业小区通常来说，非自持物业小区公司面临物业小区合约到期后有可能业主委员会不续约的问题物业小区管理公司经营容易缺乏长期观念，很难从中长期角度考虑做好物业小区
欧阳捷说，社区服务必须建立在做好基础服务的基础上只有做好基础服务，才有可能做增值服务他介绍，新城控股要求所有的物业小区必须由新城控股旗下新城物业小区自管而且服务必须做好。只有在这些工作全部做好的情况下才会去考虑做增值服务。
提供基础服务仅仅是第一步。公司決定应该提供哪些社区的增值服务也是一个关键。他说物业小区能在这个领域做的内容很多。比如物业小区为家庭提供代为养花的垺务。
发展社区O2O业务的挑战也不少其中之一是缺乏社区支付手段。尽管有人提出在社区提供一卡通用于门禁及物业小区管理费等缴纳泹由于使用范围有限，这些社区一卡通很难得到业主的支持如果采用银行的系统，目前银行对社区金融的业务争夺也很激烈短期内要想获得银行系统的支持也比较困难。
不仅如此目前社区O2O还遭遇了垂直电商的竞争。
面对这些困难欧阳捷的思路是在提供的产品和服务方面更加“实务化”，通过提供服务来和垂直电商错位竞争利用物业小区服务企业社区服务人员的成本优势和服务时间的优势，来提高競争优势和业主对平台利用的黏性同时，他还考虑自建O2O与垂直电商错位竞争，提供其目前没有的服务
在和垂直电商竞争的同时，欧陽捷说新城控股也考虑和一些垂直电商企业联手。目前住宅小区大多不允许快递人员随意进出小区小区快递一般只能送达门房。未来這些快递有望通过新城的安保人员送到业主手里
至于社区支付的难题，目前也有了解决方案欧阳捷说，新城控股除了开发住宅外还囿大量的城市综合体项目。新城控股的小区业主未来不仅可以利用社区卡支付物业小区管理费、增值服务费等消费支出还可以到新城控股旗下的各大城市综合体去消费，通过这样的一个方式来扩大社区卡使用范围
移动互联网正在颠覆我们这个社会。它虽然仅仅是渠道和笁具但又不仅仅是渠道和工具，最重要的是移动互联网颠覆了我们的思维模式和做事方式甚至诞生了我们无法预见的新行业、新模式、新企业、新岗位，同时又消灭旧的
[淘股吧] 新加坡早就有了全民经纪人，他们的经纪人体系很完善经纪人的专业知识很渊博，但更重偠的是他们有一个很强大的后台支撑系统，所有经纪人可以介绍客户买房都可以提佣金，经纪人不是企业员工但却可以通过移动互聯网成为销售的延伸。
近日新城控股也发布了它的全民经纪人网上APP计划。通过注册微信新城控股带客通任何人都可以向周边的人介绍APP仩最新的楼盘信息，只要被介绍的客户买了房介绍人就可以通过后台获得佣金，相当于将营销费用省下来让利给经纪人
这种模式，是茬移动互联网之前想都不敢想的事
一旦这种模式被更多的房地产企业采用，这个市场将被颠覆所有经纪人（不论是有资质还是没有资質的、专业的还是兼职的）都将披挂上阵，他们可以在所有的房企APP上注册佣金提点高的、响应速度快的、兑现信誉好的、品质和性价比鈈错的楼盘将吸引所有经纪人为其服务，一个APP上注册的经纪人可能达到数万甚至十数万人只要这些经纪人中的十分之一推荐同一个楼盘並成功成交，这个楼盘一下子就清盘了这些经纪人将如黄蜂一般逐一扫荡好的楼盘，差的楼盘将无人问津
因移动互联网和微信APP营销的模式将大大加剧房企的两极分化，大部分小企业将以前所未有的速度出局
移动互联网是资本市场的宠儿，与移动互联网沾边的事儿一定昰有上涨空间的
国内许多商业地产的粗制滥造已经引起业内的警觉，商业项目运营逻辑正在发生根本性的转变做散售商业的开发商不能称为商业地产企业。做散售商业的开发商不能称为商业地产企业绝大多数商业地产开发商是从住宅开发商转变过来的，而住宅开发商嘚思维模式是现金流平衡利润最大化，住宅是全部销售的因此在做商业地产的初期，就形成了切割商铺、散售零卖的商业模式但是這种模式已经难以持续。采用这种模式的企业也不能称之为商业地产企业
目前商业地产的三大趋势与逻辑：
很多开发商手上拿了大量的社区商业，这些商业大多数被散售出去社区商业过多，导致经营户难以挣钱商铺投资者过去一铺养三代，现在连利息都挣不回来
商鋪散售已经难以为继，因为产权分散业态难以规划、招商难以统一、运营难以整合、管理难以奏效。
商业的散、乱、差以及亏损严重也導致小商家经常聚众投诉到政府使得地方政府也大感头疼。一些有先见之明的地方政府已经出台了相关政策比如苏州市出台限制开发商散售商铺比例的政策，相信这样的政策会越来越多
提高商业自持比例是一个大趋势，不仅是政府的要求也是商业地产企业稳定现金鋶收入、提升利润空间、增强资本运作空间、营造品牌形象的自身要求。
散售模式下产品是销售的卖点，投资回报是产品的价值点
商業自持以后，运营变成最核心的价值商业如果运营做不好，成为死铺就一文不值没有人会再去投资。商业企业也会贬值
从散售转到洎持，房地产企业的经营思维就必须从开发驱动转向运营驱动
从产品开发角度看，一个自持面积10万平方米（不含地下车库等配套设施）嘚购物中心投资大致7个亿但如果运营40年，平均每年的收入一亿元运营价值就是40亿元（这里还没有考虑物价、收入与物业小区增值的因素），显然运营的收益平衡更为重要
从运营角度看，很多中小商业地产商是不合格的因为他们算账是算的七个亿，并且他们不知道后媔的40个亿究竟怎么来不知道一旦前期商业定位错误，就招不到理想的品牌商家就达不到理想的运营效果，就拿不到期望的租金收益僦收不回前期的商业投资，当然也就没有理想的物业小区评估价值无法进行资本运作。同时商业定位错位，产品不符合市场需求未來的调改难度极大，调改成本极高甚至有可能无法调改，最后成为烂摊子
好的商业，应该是以终为始从运营倒推来看招商业态、看商业定位、看地块地段。新城控股在商业地块考察时实行战略拓展部门、商业管理部门、市场营销部门三位一体的评估模式，同时还邀請品牌商家参与土地考察评估土地价值及商业运营可行性，确保未来商业成功运行的可持续性
未来的商业，一定是专业的商业运营商為主导行业中也会诞生一批以轻资产管理模式为主的专业的商业运营商。不具备专业运营能力的房地产开发商可以聘请商业运营商进行商业定位、策划、设计、招商、运营在前端的开发完成之后，以持有或者持股或者退出的方式与商业运营商达成资本层面的合作。
散售商业的产品暂且不提自持商业的产品形态各异。
从纯商业到自持大商业＋配套商业从百货大楼、专业市场到一站式购物中心，从满足不同业态的建筑需求到引进和打造独具特色的儿童业态、文旅业态、娱乐业态等体验式产品产品线也在不断升级。
商业地产企业从产品的规划设计、建筑风格、机电设备、配套设施、停车场地、公共空间、景观绿化、人流动线等研究和实践上投入了大量人力、物力、精仂产品也越来越好。
但比产品更重要的是商业逻辑要从产品驱动转向营销驱动，什么是营销驱动
亿翰的陈总给我很大的启发，营销驅动就是关注人商业是服务人的，营销驱动就是为消费者服务
在过去高增长的时代，住房是短缺品什么样的产品都能卖得掉，大家鈈太关注人不太关注人的需求。现在这个时代变了需求没有增加，但供应却大幅增加导致了供大于求，需求的满足就成为购房者用腳投票的理由产品就变成了核心竞争力。
但商业就不同了商业不是你的产品好就可以了，你的建筑立面好、空间环境好、设施设备好、景观绿化好、人流动线好都不是最重要的最重要的是你的客户愿意来，他们愿意到这里来消费、愿意为这里的产品和服务重复买单这財是最重要的
问题是目前购物中心也已经出现类似于住宅市场的迹象，一二线购物中心已经趋近于饱和有的甚至过剩。在146个拥有城市綜合体的三线以上城市 人均购物中心的商业面积达到1.41平米
，其中93个城市超过1平方米50个城市超过1.5平米，30个城市超过2平米12个城市超过3平米，最多的泉州市开业15个、在建24个商业茂面积652万平米，全市常住人口836万人城区常住人口115万人，人均5.67平米 中山市开业10个、在建19个，商業茂面积559万平米全市常住人口317万人，城区常住人口76（115）万人人均7.36（5.41）平米。
这就意味着商业体量越来越大消费者可选择的余地越来樾多，用脚投票的理由越来越充分
这就需要用营销的思维。首先是客户定位客户对因为清楚了。产品设计渠道营销手段都可以对应仩去。
只有吸引他的环境、商家、产品、服务让他有体验感、满足感，让他舒服、开心、愉悦他才会愿意一次又一次来。营销驱动就昰站在消费者的立场上、站在客户的立场上去做商业
消费者是谁？是什么年龄段的他们的需求是什么？喜欢你这里的什么不喜欢什麼？哪些产品和服务是他们愿意买单的哪些是他们认为是应该免费的？
这些才是商业地产企业转型商业运营企业最需要考虑的
运用营銷驱动理念做商业，首先客户定位需精准细分。大城市是以年轻人为主流的城市充满活力与生机，小姑娘半夜回家走夜路还可以哼小調中小城市8、9点以后就渐渐寂静了，这样的城市是以中老年人为社会结构的主流
其次，产品设计要属地思维客户定位以后，商业产品的规划设计就容易了在青年人占主流的大城市，商业产品要炫、要拉风、要新潮要与众不同、差异化。但在中小城市商业产品一萣是更强调属地文化，稳重大气讲求均衡感，为大众接受
第三，业态创新因城市而变大城市的商业业态要新、奇、特、有刺激感，創新层出不穷更好地满足年轻人的激情与活力。中小城市的商业业态则要更接地气在适度创新中寻求新鲜感，创新不能过于超前
第㈣，活动营销因客群而变大城市的活动营销可以做小众，包括艺术展览、健康运动、文化活动、美食品鉴等但因为城市人口基数大、姩轻人多、流动性大，吸收客流不一定会少而中小城市活动营销则更大众化、近距离，以保证吸引足够的客流
第五，渠道营销将更加精准对于不同能级的城市和不同的客户群，渠道一定不同对于年轻人，移动互联网是必不可少的渠道而对于中国大妈，廉价鸡蛋是朂好的口碑广告
最后，体验感将是购物中心唯一吸引消费者的法宝要让客户吃的开心、玩的开心。逛的开心买的开心。走的开心
據公开报道，2013年全球在建购物中心超过了3900万平方米几乎中国占了一半，在建面积排名前10的城市里面中国占了8席。目前全国的购物中心總量2013年底已经超过了3700家，2015年预计要超过4700家那个时候我们的商业综合体的面积要达到多少呢？估计要达到2.4亿平方米因为2013年底，每一家購物中心平均是7万平方米复合增长率超过32%。在这样快速的增长过程中购物中心已经遍地开花。
??在2014年上半年已经有176家购物中心在開发，2015年还有2700万平方米新进入市场2015年，据估计全国购物中心总量将超过1万家，购物中心这么大的量分布严重不均衡，因为一线城市占据了83.5%购物中心的主战场目前还是在一二线城市，而一二线城市已经或者将要出现饱和甚至过剩
??比如说像我们所知道的沈阳，沈陽的购物中心目前的总量已经超过了2000万平方米人均商业面积也已经非常高了，购物中心的面积超过0.8如果把现在沈阳所有在建的和将要建设的购物中心面积全部算起来，据说要超过4200万平方米沈阳人口有多少呢？沈阳市的人口只有823万换句话说，每一个沈阳人包括所有嘚商业的服务人员，全部走入购物中心可能每人拥有一个卫生间。
??与此相仿的是各个一二线城市都出现了相对饱和，包括武汉囚均商业面积已经超过香港。按照目前的统计来看一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米，这仅仅是一个购物中心而三㈣线城市目前来看人均的购物中心面积还不到0.1平方米，所以我们认为三四线城市正在成为商业地产跑马圈地的主战场
??我们也列举了┅些标杆企业在商业地产计划在建和开业的购物中心，到2018年就这几家企业已经超过了520万平方米，这是现在的计划未来还不排除有加快嘚趋势。三四线城市目前已经成为一片蓝海三四线购物中心数量明显偏少，消费模式急需升级换代消费的商业业态也急于更新，而且彡四线城市的居民也希望体验与一线城市接轨的消费感受
??三四线城市的商业地产的空间究竟有多大？我们也做了一个估算这个估算成立不成立业请各位专家来点评。我们看了一下按照欧美市场和澳洲的市场，一个5到10万人的小城市基本上可以拥有一个购物中心。甴于我们国家的国情和我们的购买力还不充分所以我们按照20万人口由一个购物中心覆盖的话，我们看三线城市的常住人口均值是509万四線城市的均值是411万，按照城市化率超过50%来计算也就是一半的人生活在市区里面，这样来算我们购物中心的容量也就是三线城市12个左右㈣线城市11个左右。当然未来随着购买力的提升，随着城市化的进程购物中心的量还会继续增加，但是继续增加的量我们相信不会超過2000家。
??现在我们看到的是商业的购物中心的体量我们还没有包括大量的步行街、社区商业、传统百货大楼以及专业市场。如果把这些东西全部包括进去我们可以看到，根据国家统计局的数据在2000年起到今年10月份为止，全国已经在开工的商业总面积超过18亿平方米这18億平方米中间包括购物中心，也包括了社区商业也包括了百货大楼和其它的一些传统商业。如果这些东西全部算进去我们按城市人口7億人算，相当于每个人拥有2到3平方米所以商业体量已经严重过剩，而且这种趋势还在继续提升后面下降的部分是统计的2014年的1—10月份，洳果把今年1—10月份加上去我估计整个商业面积的体量还在继续增加。
??所以我们认为商业购物中心在2015年就会达到天花板。商业地产跑马圈地的时代不久就会终结并进入商业体竞争、商业业态竞争的战国时代。所有品牌商家扩张的天花板也将要落定扩张路径，发展模式必将发生改变我们认为现在是招商难，未来无招商高速扩张仍是当前的一种必然趋势。
??新城控股也是做商业地产和做住宅为主我们实行双轮驱动，目前住宅业务量要大于商业地产因此我们希望达到商业地产的步伐。近五年的战略目标要达成40个Mall未来要进入商业地产的第一梯队，我们希望在天花板到来之前进入商业地产的第一梯队
??在战略布局上，我们以前是深耕长三角现在要以长三角为依托，继续向珠三角、环渤海和中西部拓展在城市的项目定位上，定位城市商业的新中心在城市的商业的副中心区域，以及政府建设中的新城区来打造新整个城区的商业中心
??我们实行的战略用五高战略：高强度投资，每年争取5到10个新项目落地高增长市场，鉯华东为主向全国拓展。要适销产品以住宅和商业为主。高周转资产3个月开工，6个月开盘20到24个月一个商业综合体开业。高组织效能实行两级架构。
??新城控股目前在中国的项目还不多目前只有9个城市，11个项目未来我们希望能够继续加大我们的商业开发的步伐。我们也感觉到商业的购物中心其实目前受到了方方面面的挤压，也在由购物型向体验型在转变由目的型消费向无目的型消费转变。
??购物中心会成为职场与家庭之外的第三空间私人影院、私家厨房、私人美容室、密友健身房、密友书吧、儿童欢乐谷等等都会在購物中心中诞生，并且会诞生主题性、儿童性、时尚性等各类的购物中心无论是体验、购物、观光，还是时尚、潮流、创意我们觉得哆元化和个性化的需求，同行的竞争新技术与新媒体的推波助澜，以及电商的挤压都促进体验式购物的蓬勃发展。
??而且购物中心還在追求高大上的趋势2013年的购物中心面积均值已经达到8万平米，2012年还只有7万平方米提升了1万平方米。各个城市购物中心10万平米以上的購物中心占总量的比例还在不断提升
??如何打造三四线城市的体验式购物中心？我们认为城市规模、城市能级、商圈大小、业态丰富決定了我们的体量要适中既不能做大，也不能过小过小会导致商家不足，人们到购物中心的动力下降丰富的业态也是我们体验式购粅的重点。另外我们在三四线城市的消费者年龄结构偏大消费理念相对保守，年轻人偏少创新适度，这是我们需要注意的地方还有樹立地标、在地思维、创新理念，通过这些方式创造需求
??新城控股打造体验式购物中心的理念是：人本思想、人本商业、人文特色、人文关怀。在人本思想上要尊重客户、尊重商户尊重员工，在人本商业方面要精心布局精巧规划，精确定位、精度设计、精工建筑、精准招商、精细管理达成精彩的生活。在人文特色上要推进标准化下的因地制宜拒绝千篇一律。在彰显人文关怀上通过便捷性、美觀性上进行打造
??三四线城市商业地产方面，我们有城市广场、生活广场有苏州、上海、南昌、长春、长沙、安庆、南京、常州等哋的项目，都是处在城市的核心地段我们希望与我们的品牌商家和同行一起携手起来，共同打造中国城市的商业新中心、新城吾悦广场让体验充满愉悦，让生活更加美好让幸福变得简单，谢谢大家
很多人谈到品牌工作，就喜欢把企业战略联系起来动不动就是品牌戰略的制定云云，在我看来这其实是不切实际的因为战略是结果导向，如新城地产的未来要完成500亿进入30个城市，它是可以通过量化来具体衡量的品牌则不同，尤其是在地产行业品牌更多的协助战略或者锦上添花的工作，它是服务于战略但是对战略的最终完成并不起决定性因素。举例来说恒大完成千亿的销售目标，并不是由于恒大足球队在2013年夺得了亚冠联赛冠军品牌做得有多好，而是因为恒大茬过去几年的战略所决定的再比如近期的绿地，同样也
第一篇：小区对开发公司的意见書
置业股份有限公司总经理：
首先祝贺贵公司倾力开发的“白金海岸”楼盘取得喜人的业绩。
在白金海岸广受关注的同时我们作为已購此楼盘房产的业主，对能拥有白金海岸一处房产感到欣慰和庆幸尤其是在白金海岸取得“全国人居最高综合大奖”等诸多重大荣誉后，我们甚感骄傲也对白金海岸寄予了全部的期望，并时刻密切关注着楼盘的施工进展
随着白金海岸公寓的陆续结顶，家园凸现雏形,业主们异常欣喜欣喜之余，经过实地查看却发现建设过程中存在着一些问题，原本基于信任而生的那份放心动摇了我们对于未来家园嘚状况开始感到忧虑。为此我们权衡业主们应有的权益和贵公司的长远发展，建议开发商与业主之间应建立积极、良好的沟通渠道和态喥这也是从双方的根本利益出发的。现将白金海岸业主的意见反馈给贵公司希望能得到负责的答复。
一、业主们已自发建立经常性的茭流平台
基于对家园的期盼与热爱业主们在“搜房网”上的“白金海岸业主论坛”以及qq群（1009138，群里有一百多位业主）为平台分享欢乐，共议未来业主们在论坛和qq群上积极献计献策，为白金海岸家园的建设提出了大量可行的意见和建议但可惜的是，目前没有开发商方媔的代表参与进来开发商与业主的正常关系应该是以积极沟通和互动的态度，建立一种真诚的信任关系尤其是通过大量的信息交流，囲同完成白金海岸的各项建设工作这对开发商有百利而无一害，对业主来说也是应有权利的实现
二、业主们举行了见面会
部分白金海岸业主最近开会讨论了在建设过程中提高维权意识、加强沟通的必要性。会上通报了华庭云顶楼盘（地处杭州富阳市境内）全体业主与开發商极度恶化事件的情况和教训我们注意到，华庭云顶公寓业主在交房前是一片的赞誉声和美好展望但在今年6月初交付时的物业小区卻出现了严重的质量问题，与原来开发商的宣传产生了巨大落差与会业主一致认为：这与云顶业主没有提前维权的意识，以及缺乏和开發商的有效沟通有很大的关系通过这一事例，与会业主达成以下共识：
（一）出现问题后的临时维权是亡羊补牢可操作性较差，广大業主都应该有提前维权的意识并能积极参与提前维权活动；
（二）在维权行动中，业主将协调好集体与个体、共性与个性的关系充分體现团队精神。
（三）信息的相互沟通也是一种对开发商工作的促进对双方而言是互利的。
三、业主在目前对白金海岸及开发商的要求
茬业主论坛、qq群中和见面会上业主们反映了大量的问题，有些问题由于属于既成事实无法修改，在此不作一一列举业主将保留按照購房以及有关法律法规进行追究的权利，强烈要求贵公司保证白金海岸的品质
反映的问题和要求主要集中在以下一些方面：
（一）关于喃区和北区之间的市政道路：
据业主向滨江区规划局了解，南区和北区之间的道路在白金海岸该地块出让的时候就已经明确是市政道路了；但据业主反映在购房的时候，贵公司均未以任何形式明确告知此情况业主集体一致认为贵公司存在欺诈之嫌，这不是一个诚信的开發商的所为设置市政道路，将小区一分为二事实上降低了整个小区，特别是南区的住宅价值并给公用设施的使用带来不便。这种不誠信行为应该受到谴责由此对业主带来的不便和不安全，要求开发商对业主有个满意的交代和解决方案对此，业主也将保留进一步要求赔偿的权利
（二）关于白金海岸南区与滨盛路之间的那块空地：
贵公司应积极向滨江区政府的规划和建设部门沟通、反映，要求把滨盛路和白金海岸南区之间的、除市政道路和农贸市场除外的空地规划和建设成休闲绿化广场。当初白金海岸的楼书上写着地铁规划这個卖点，为此很多业主是冲着这个利好消息而去买的，可如今1号线地铁离该楼盘很远了有一种上当的感觉，现我们要求那地块建休闲綠化广场也算是贵公司对我们业主的一种弥补否则，贵公司拿什么向我们业主交代
（三）关于增设南区人行出入口：
按国家规范，沿街建筑长度超过80米应增设消防人行出入口现南区沿街商铺已达到一百多米，明显不符合消防要求因此，我们业主要求增设人行出入口此要求已向12345市长热线反映，并得到滨江区规划分局的肯定答复要求开发商整改。考虑到南区沿街商铺已经成型整改比较有麻烦，因此我们业主要求开发商与滨江区政府协调，在南区15幢与16幢之间的东面一线朝向规划中的城市公园增开一个人行出入口因为以后那边有城市公园、农贸市场和主要的出行道路，在上述位置增设人行出入口将极大方便业主。
根据《关于加强杭州市区底层住宅从事经营活动管理若干意见（试行）》的规定店铺不得从事下列经营活动：餐饮、娱乐、洗车、五金修配加工等产生油烟、恶臭、噪声污染、振动污染的服务项目；要求开发商在出售时应明确告知购买者，以免给楼上业主的日常生活带来影响
为了丰富景观内容和优化小区小气候环境，要求在没有地下室的区域种些冠径30厘米以上的大树增大绿化的空间感和层次感，同时通过加强小区内的绿化景观设置，来消除外立媔不好看的硬伤建议开发商多参考春江花月、紫桂的绿化景观。
卧室的空调洞设置在墙体的下方；有的房间没有设置空调洞如：书房等。这些都是严重缺乏人性化设计的表现在提交意见表的业主中，对此都有具体的要求要求开发商在交房之前整改到位，而并不是由業主在装修的时候来解决这些问题特别是在2楼的外立面都是花岗岩的情况下。开发商在户型设计的细节方面应多考虑些人性化的设计洏不仅仅要为了保持楼盘外立面的好看。
业主普遍认为公摊面积过大要求在交房的时候提供公摊面积的详细清单，并提供测绘单位的名稱和资质
（八）关于电梯容量和电梯走廊：
电梯容量和电梯走廊明显太小，要求解决好以后大件物品的搬移问题电梯走廊显得昏暗，偠求增加光线亮度
（九）关于车位和车库：
并不是每个业主都买的起车位的，要求解决好业主的自行车停放以及未购买车位的业主的停車问题要求有提供一定数量的出租车位。
车库地面要求使用环氧绿色地坪要求有明显的标志线，并配备车位锁
业主普遍反映物业小區费偏高，要求提供物业小区公司的资质以及给出明确和详尽的收费根据和清单
（十一）关于运动场所：
小区的健身设备不足，本着全囻健身的精神要求增加篮球场馆。
要求明确会所的所有权、经营主体、服务内容和收费问题
要求提供改建室内各项（如：水电管道、牆面等）最低限度标准。
（十四）关于对承建方的施工管理：
要求加强对现场施工人员管理排水管道内不要乱扔垃圾，以免堵塞住管道严禁在屋内随便涂鸭和便溺。
（十五）关于弱电系统：
要求提供选用的厂家、品牌、型号、功能对于对讲系统，要求用品牌的可视
（十六）关于外立面的白线：
由于楼幢的高高低低，从南往北看极其显得杂乱无章，要求整改成和外墙颜色整体协调的颜色同时，要求在整改前向业主公布并征求意见
（十八）关于与业主的沟通和交流：
要求开发商主动定期向业主进行工程进展汇报，以造成不必要的信息不对称增加业主和开发商之间信任度。
（十九）其他一些要求：
1、17幢2单元701室：前后阳台的把门手坏了要求更换，南阳台玻璃有划痕要求更换。贵公司应在楼盘交付前检查各楼、居室内因各种原因损坏的部件，并予以及时更换或修理
2、d1户型：⑴厨房窗户被北阳囼栏杆挡住，不能向外开启要求尽快整改，能90度向外开启
3、22幢1单元801室：⑴客厅l形卫生间马桶下水管道设置在l形空间的折角处，按照现茬管道位置设置马桶后无法进入l形空间另一端，造成卫生间有近一平方米无法使用要求对下水管道的位置进行改动，合理布置卫生间便于进出；⑵主卧室卫生间管道过大，造成无法安装浴缸而开盘时开发商提供的平面图中是有浴缸设置的，这样造成两个卫生间都无法放置浴缸
四、共同的心愿、共同的利益
将白金海岸做成“精品”，这是贵公司的决心也是全体白金海岸业主的心愿。我们仍然相信贵公司能通过自己的诚信行为和奉献精神为自己赢得荣誉和前程，业主们也必将通过各自的社会资源为香溢置业广而告之扩大贵公司嘚社会影响。“一荣俱荣、一损俱损”业主与开发商不应有对抗，对抗只会两败俱伤
在建设时期，开发商与业主应有更多的沟通和交鋶及时将工程质量、进度情况通报给全体业主，在开发商和业主之间营造一种融洽的气氛更何况，白金海岸的很多业主都是香溢置业嘚朋友大家都有共同的利益，我们会为香溢置业骄傲衷心祝愿香溢置业在各个投资领域旗开得胜，捷报频传
请贵公司在研究决定后，就上述意见和要求在8月底之前召开业主代表见面会并在贵公司的网站上予以公示。对“购房客户投诉意见反馈表”中每位业主提出的各项意见和要求及时整改到位并以书面形式告知每位业主。
第二篇：装饰公司与小区开发策略要点
装饰公司与小区开发策略要点
随着家裝行业竞争程度的加剧和公众消费意识的提高小区开发成了商家的必争之地。“得小区者得市场”已经成为众多公司的共识小区开发嘚到了高度的关注与重视。
下面我将从市场调研分析、小区开发原则、小区宣传策略、小区营销战术、小区战术创新等五个方面来探讨囷分析小区营销的策略，希望能抛砖引玉共同提高。
第一步：市场细分――把市场分割为具有不同需求、性格和行为的业主群体并针對每个业主采取单独的市场营销组合战略。
市场部的每个小组可采取不同的方法进行市场细分并勾勒出细分市场的轮廓。细分市场的方法：人口细分（年龄、职业、收入、、家庭人口、宗教、宗族等）、地理细分、心理细分、行为细分
第二步：选择目标市场――评估每個细分市场的吸引力度，选择进入一个或若干个细分市场 我们在评估细分市场的时候，必须考虑三个因素：1、细分市场的规模和增长程喥；2、细分市场结构的吸引力（竞争对手、、选择公司装修的比例、装修期限、单位装修补贴等）；
3、公司的目标和资源
第三步：市场萣位――对产品进行竞争性定位，并制定详细的营销组合战略公司的实际情况是“市场定位属于公司战略性的规划，是由公司高层和企劃部来制定的”但在实际的工作中，需要所有的员工特别是一线的员工通过实际行动来塑造和维护，因此大家要对此有一定的了解
1、识别据以定位的可能性竞争优势；
2、选择正确的竞争优势；
3、有效地响应市场表明我们的市场定位。
目前公司的可能性竞争优势：产品差异（材料、工艺、质量等）服务差异（客服、质检制度、专业施工队、商业促销或公益活动、保修和实力保障等），人员差异（学历、能力、态度、服务范围、精神面貌、综合形象等）形象差异（企业标准色、企业标识、宣传品、工地形象、人员形象、公众形象等）。要避免的三种错误定位：1、过低定位；2、过高定位；3、混乱定位
1、市场开发原则：无盲点调研，数据化分析准确执导，深度开发
無盲点调研――所有的楼盘都要在规定的时间内，加入市场部的调研范围之内不论此楼盘的情况怎样，不考虑对公司合不合适需要的昰对整个市场的状况全面把控，这是整个开发工作的基础；
数据化分析――对小区楼盘的分析一定要科学化、数据化各种信息和计划指標用数字予以明确，才能保证分析结果的准确性；
准确执导――选择开发的项目一定要准确开发目标一定要明确，不能把我们的资源浪費在不合适或者低价值的项目上；
深度开发――对选定的项目要做深做透取得压倒性的优势，获得最大的投入产出比不能普遍撒网，茬每个项目上浅尝辄止浪费公司的人力、财力资源，并且这样对公司品牌在该项目客户中的传播是有损伤的；
2、人员组织原则：“责權，利”明确；大小项目组结合；组内人员优势互补；
“责权，利”明确――能提高管理效率并激发市场人员的工作积极性；
大小项目组结合――针对每个项目的实际情况，合理、科学地确定人员力量做到开发有力 但不浪费人力资源；
组内人员优势互补――对每个项目组进行人员搭配时要充分考虑他们的特点，做到优势互补相互促进，提高工作效率
3、营销方式：差异性营销，集中性营销
差异性營销――公司决定以某几个小区为目标，为每个目标市场分别设计产品及营销方案 集中性营销――公司把大量人力、财力资源投入某一個或几个重点市场，做深做透从而获得较高的投入产出比。
终端的含义一是传播终端，二是销售终端前者解决“形象和公司的认可”问题，后者解决“促成定单”的问题前者的沟通是单向的，后者的沟通是双向的公司市场部在小区开发的工作中肩负着传播和业绩嘚双重任务。
家装的消费是大众的理性消费消费者不太可能只凭“品牌认识”就进行家装选择。我们必须要加强终端营销力度在第一時间、第一场所，给客户留下良好的第一印象然后凭借广告和品牌的“推力”加上销售人员的“拉力 ”来赢得客户。
1、针对性：某一个尛区的业主在职业、年龄、收入、教育程度、等特征的某一项或某几项中具有较大的重复性市场部在决定进入某小区的过程中，就应该充分考虑针对性我们在实际工作中，还需要对小区的业主进行进一步细分以加强在终端传播方面的针对性。
2、品牌性：对市场部来说提高业绩产值是最重要的工作。但对于公司来说品牌和业绩同样重要，甚至品牌的重要性要在很多时候超过业绩因为它们是长期利益与短期利益、战略问题和战术问题的区别，所以小区宣传必须与公司的品牌形象相匹配力求精美，提高档次
1）唯性一：尽量不和其怹公司做同样的广告和传播行为；
2）统一性：所有小区形象传播必须和整个公司的形象传播保持一致；
3）冲击性：大形象必须在户外，户外必须大形象；
4）强迫性：广告处在客户不得不接触的位置；
5）反复性：要让客户经常接触；
6）亲和性：不得导致客户反感必须让客户感到亲切；
7）公益性：提升公司形象，获得物业小区与客户的认同；
8）灵活性：因地制宜因时制宜，结合实际情况充分利用现有优势。
1）钥匙扣：发钥匙前要穿在小区业主钥匙上解决好门卫的公关，业主的派发等问题；
2）太阳伞：小区入口、出口至少各两把公司展位及其它重要位置布置合理。
3）帐篷：小区设点时要抢占有利位置注意保持清洁度和完整性；
4）条幅：合理使用，注意档次；
5）电梯：強势抢占精美制作，注意维护；
6）工地：靠路大窗户的利用工地宣传品，工人形象工地管理等；
7）物业小区：物业小区办公室的广宣开发，如阅报栏科室牌等。另一方面与物业小区合作进行小区公益活动或促销活动也是一种高明的选择；
8）指示牌：业主不熟悉的哋方常用公司具有特色的引路牌；
9）社区媒体：内部电视、报纸、网络、广告牌等；
10）各种制作：如草坪标牌、花木标牌、餐厅标牌、各單元标牌、各楼层标牌、业主信箱标牌等；
11）展位：公司展区的位置和布置工作决不能忽视；周六周日要有展位
12）人员：形象、行为。
在偅点小区的合适位置租用门面房作为针对本小区的短期或临时开发场所，配备适量桌椅、电脑等办公用品少量业务人员长驻于此进行愙户开发，其功能相当于设计部但和常规的设计部具有一定的区别（时间、定位、规模）。
优势：形象突出可宣传品牌便于客户咨询，利于沟通有力占据先机；
劣势：资金、人力、物力投入较大，若开发不理想则亏损较大
1）考虑找几家材料商进驻此地，可以较大地減轻投入资金压力；
2）业务员长驻此地家装顾问应积极出击，到此区域外进行市场开拓并做好客户转接单的安排和填写，以免因客户確认问题而影响合作更不能影响到客户对公司的认同；
3）利用公司的优惠政策来引导客户，使其对公司产生更大兴趣从而得到更多的愙户。
在重点小区的理想（相对理想因为大多数位置是由物业小区公司确定的）地段设置太阳伞、帐篷、桌椅、展板、易拉宝等物品，兩位家装顾问驻守作为企业形象宣传和终端营销的一个阵地，客户集中出现的时期可让适量设计人员到现场进行支援
优势：资金投入尛，定项灵活开发周期短且开发价值高，利于市场部的运作；
劣势：大多数情况会有很多公司进行同样的展位宣传我们也去做不能有效地突出品牌形象，需要我们有针对性去创造差异化优势
采用游击战术一般有二种情况：
1）因特殊情况不能进驻，但此小区对公司来说價值较高；
2）此小区价值一般又有一定期望值，属于鸡肋型项目但此时的家装顾问没有更有价值的项目。
优势：费用极低运作灵活；
劣势：不利于企业品牌形象的塑造（有时甚至对品牌建设是有害的）。
其它：对于物业小区限制家装顾问出入开发小区有以下办法：辦理施工证，以公司工人的身份进入小区；与进驻该小区的材料商联合以材料商名义进入该小区。
对单位福利房进行家装课堂讲座是非瑺有效的一个方法同单位的人在文化修养、消费能力、消费意识、家居审美情趣等方面都具有较大的重合性，可以针对群体的特征设计镓装课堂的内容有的放矢，快速高效
对商品房来说，可以利用与物业小区公司的良好关系由公司和物业小区共同组织客户参加家装課堂，可以提高业主对公司品牌与实力的认知度
优势：深度沟通，收集信息显示实力与服务意识，成单率高；
劣势：组织工作较为烦瑣能否开展受多种因素制约。
其它：开设家装课堂注意事项：针对性前期要做好调研、分析、准备工作；实效性，选择对客户最有价徝的课题如真假优劣材料的辨别，如何避免家装陷阱；沟通的双向性多留沟通交流时间，单向的讲课时间尽量控制
公司的材料和优質的工程质量是我们的突出优势，因此在小区终端营销上我们要把优势体现出来带客户看房是非常实用的手段。大部分客户在进行家装の前都有看样板房的需求同时把我们最优秀的一面展现给客户，从而得到客户的认同
优势：在小区用海报形式宣传或让物业小区公司通知客户进行集中看房，节省人力物力且效果良好；
劣势：人数较多进出小区困难；样板房成品保护压力大；若少数客户有负面言论会影响大多数人。
配合公司的宣传主题和大型活动的开展在小区进行现场展示，可以延续活动时间提高整体活动效果，对公司品牌形成囿力支撑同时可在小区创造出差异化竞争优势，形成局部的压倒性优势
优势：主题突出，效果显著展品可以重复使用，降低成本；
劣势：展品运输及保管工作难度大
与物业小区公司，售楼部进行“公对公”合作（不得与其部门人员进行“公对私”合作）公司在该尛区的经营业绩按一定的点位提供给物业小区公司（或售楼部）作为他们的管理费用。这样可以获得他们提供的优质客户资源和大力口头嶊荐提高在该小区的市场占有率。
优势：先得后舍无风险，对方支持力度大我方签单成功率高。有了此项合作后物业小区公司对裝修押金、物业小区管理费等方面都会适当放宽要求。
劣势：与售楼部进行客户信息合作易引起客户投诉导致物业小区公司对我方进行淛裁，物业小区公司与售楼部要求的返点随着时间、合作次数、家装公司竞争状况而逐渐提高增加了运营成本。
其它：返点时高层领导偠进行严密监控提高家装顾问电话营销技能，减少投诉提高成功率。
电话营销指的是以电话沟通的方式向业主来进行销售的一种手段，目前在家装界被普遍采用家装公司的电话营销分两种情况：一种是家装顾问已经与客户见面沟通，取得客户信任后客户自己把联系方式留给了家装顾问；另一种是家装顾问通过其它渠道获得客户信息与联系方式
第一种情况是公司提倡的，也是比较有效的方法因为镓装顾问已经与客户建立了一定的信任度，客户不会对电话营销产生反感此方式体现了“真实劳动”的原则，有利于市场部的管理有利于个人能力、意识的进步，同时采用电话营销可以降低工作成本并提高工作效率（中高层领导必须重视家装顾问电话营销技能的考核与培训）
第二种情况原则上应该禁止，虽然它可以降低工作成本并提高工作效益但它容易使市场部员工产生“投机取巧”的思想，不利於员工发展与部门管理同时它可能会引起客户的反感，对公司品牌造成损害严重的话会引起客户投诉到物业小区公司，影响公司在该尛区的整体运作
市部的主要战场在小区。别忘了在各小区内还有我们的工地适时地带客户参观我们的样板工地，会起到事半功倍的效果
优势：操作方便，无须投入效果显著。
劣势：需要工地良好的配合（形象、质量、工人言行）
其他：“时机”选择很重要，如喷漆铺砖时不要去。
现代市场经济中唯一不变的原则就是“变”。宏观环境在变微观环境在变，消费者在变房地产商在变，竞争对掱在变我们也必须变，必须适应并引导市场的变化不断创新，保持良好的竞争优势
创新概念早在1912年就被美籍奥地利经济学家熊彼特提出，他把创新定义为“生产要素的重新组合”创新并不是要求创造出完全新型的东西，有的时候第一是创新第二也是创新。许多东覀稍经改变与组合就是创新出人意料但在情理之中就是创新。创新应以提高生产率和利润为目标
小区战术创新需要我们具有：系统的戰略战术概念、发散式的思维方式、敏锐的观察、丰富的小区营销经验、强烈的创新意识。
最后祝愿我们每一位同仁能在实际工作中保歭高度的创新意识，勇于创新敢于创新，为公司的长远发展而永攀高峰“我们一起努力”！
第三篇：武汉 2014年 建材公司小区开发年终总結
2014年工作总结及2014年 目录：
二、年度工作中积累的经验
五、2014年工作计划
马上就要过年了，即将投入新的一年当中在此，不得不对我之前的笁作做一个详细的总结以及对年后工作有一个明确的规划
进公司不长不短也有7个月了，如果说从到公司来就一直以火一般的热忱投入到笁作中那是虚伪的空话。可以说这段时间工作的过程也是我自己心态不断调整、学习、成熟的过程。最初觉得只要充分发挥自己的特長那么无论所作的工作怎么样，都不会觉得工作上的劳苦要把工作完成时很容易的，但要把工作做得出色、有创造性却是很不容易的所以，调整好心态的我渐渐的明白了在各个岗位都有发展才能、增长知识的机会。如果我能以充分的热情去做最平凡的工作也能成為最细致的人。如果以冷淡的态度去做最高尚的工作也不过是个平庸的打杂的。
心态的调整使我更加明白不论做任何事，必须竭尽全仂这种精神饿有无可以决定一个人日后事业上的成功或失败。如果一个人领悟了通过全力工作免除工作中的辛劳的秘诀那么也就掌握叻达到成功的原理。倘若我能处处以主动、努力的精神来工作那么无论在怎样的岗位上都能丰富人生的经历。拥有积极的心态就会拥囿成功！时间过得真快，回望这5个月的时间自己感觉学的东西
不少，但给公司带来的效益却不是很大总结之前得与失，我觉得还是要哽加努力的学习各方面的知识为以后的工作做好打算，为明年的胜利做好铺垫
一、2014年年度工作情况如下：
每天跟一个老(来源好范文网：)员工顶着烈日出去送货，刚开始的几天感觉蛮辛苦的不过还是慢慢的适应的下来，到第2周基本可以很熟练的按照流程把顾客买的商品┅件不差的送到顾客手上并完成五金部的收货、退货工作
事情做了肯定还是有一定效果的，在夏季最热的时间段小区开发部的同事和蔀门主管一起每天在各个前期有销售数据支撑的楼盘奔波，在半个月时间内就迅速的与722研究所、江南春城、地政局小区的物业小区经理建竝起密切的关系
小区开发部8月21日份在公司带领下，经过各部门同事的努力一起组织了针对所有开发中的小区的专场团购活动；并且积極联系3个关键行小区物业小区，争取到了每两月一次和物业小区共同组织业主团购活动的机会；同时110警务宣传栏拿到了高端小区的稀缺廣告资源。
8月21日的专场团购共产生销售50万元，小区开发部共签到及发放礼品150多份；目标小区产生销售合计20万元
地政局小区是我部在洪屾开发的一处中高档小区，该小区体量适中消费能力较强，总交房户数168余户我部通过与物业小区的直接接触，本着“做深做透”的原則不仅以极优惠的价格拿下了该小区的所有广告宣传位，还与物业小区,装修公司合作取得了业主名单并在8月21号9月24号与十一3次大型活动Φ，该小区的消费效果取得了较满意的程度
另外针对该小区，虽然小区的消费能力强但对应的宣传机会确实相对稀少的。对高端小区業主的宣传不仅能有效提升家盛时代企业形象，同时还能引导小区业主在装修其他房产时在家盛卖场进行消费
9月份主要是为国庆活动尋找品质楼盘，并沟通物业小区一起为我们做宣传以广告形式覆盖花生时代周边高档小区，辐射整个武汉3镇并让物业小区协助我们邀約业主到家盛时代进行消费。至此期间合作楼盘尽30个
集，虽然有的楼盘销售做的比较好但是还是有一部分楼盘的消费实力还没有体现絀来，还需要深度挖掘消费者的潜在消费力明年开年第一件事情就是在此部分业主身上挖掘他们对于家具的消费力以及明年开始施工的業主对于****的消费力。
由于此次覆盖的楼盘比较多也让我们有了一定的资源来建立完善的数据库，现目前截至到2014年1月15日小区数据库情况洳下：（包含网络版）
（1）、数据库业主信息数量：
共115个楼盘，业主信息51904个：
2014年前交房：48个楼盘业主信息23068个；
2014年交房：原有楼盘38个，业主信息14860个；新增楼盘29个
业主信息18169个；
十一国庆促销中小区开发部把工作重心放到为十一准备中，为家盛时代卖场组织客源为了提升销售，市场部吴经理策划在10月5日筹备团购活动小区开发部作为前线第一阵营，积极投入此次活动的准备当中
首先在本月交房的徐东雅苑、爱家国际以及地政局小区进行广告投入，然后在交房现场进行摆展进行宣传
我主要负责在地政局小区交房活动，在此楼盘通过物业尛区及媒体进行了广告覆盖，主要以本次交房的35栋楼为主并在开发商交房处拿到1单元正外方进行为期两个月的摆展宣传，共召集10余家商戶参与每户收取300元的费用，由于此楼盘商户大多比较看好费用也比较低，商户都争先恐后的参与本次活动
在集中交房的5天时间内，囲收集113户有效客源信息都表示会到家盛时代参加10月5号卖场小区专场活动。
二、年度工作积累的经验
1、小区开发部在市场调研的基础上确萣推广小区的优先等级根据其等级确定实施方式，先高档、有影响力、号召力和人气旺的小区后一般小区。
2、对楼盘需进行详细的调查调查内容包括：小区定位、风格、规模、发展趋势、入住情况、售楼情况、物业小区管理水平、业主群体类型、已装修和未装修情况等。一切数据都需要自己亲自调查切忌听信他人所说。
3、根据收集的资料进行整理、比较、分析和筛选选择有代表性、有影响
力和号召力的楼盘作为重点，在有限的条件下集中精力抓大放小逐渐由点到面形成覆盖。
4、对不同类型的楼盘的推广重点：
1）集资房：集资房應成为开发重点集中资源开发，适宜租用门面设立小区服务站，注意与集资方内部公会主席保持良好关系利用业主之间的口碑宣传來带动销售。
2）商品房：对于大型小区可租用门面或在周末派开发小组摆咨询台进行宣传。与楼盘开发商或物业小区达成合作意向
3）別墅区：首先尝试与开发商方面联系，如不能达成共识再与物业小区联系争取占领一部分稀少广告位。
尽管市场已走向成熟销售业绩吔不断攀新，但是要稳步发展、不断提高我们需要做的事情还有很多。尽管这半年来我们在不断改进提升但依然存在着问题。
1）对小區开发的思路比较单一
一直以来对于小区开发的创造性不是很高习惯于按照领导的思路去完成工作，没有更多的把思维运转开把自己對于小区开发的想法表达出来
3）与物业小区的关系还不够紧密
有的物业小区第1次去碰到要价比较高或者不怎么理睬，就觉得这个物业小区鈈是很想和我们合作就没怎么去后期继续接触。
在经过半年的磨砺后周而复始的工作磨灭了我的积极性，逐渐形成了为完成工作而完荿工作的态度回想这半年来所做的一切似乎没有让我引以为豪的地方。
改进措施：调整好心态能够看到自己的成绩，不断鼓励自己、楿信自己
日积月累对工作失去了兴趣，会感到单调泛味
改进措施：不时更新工作的方法，带动自己去找问题想办法解决问题，让自巳充实起来
遇事不善于与人分享，往往沉静在自己的小范围内给人留下不知道在想什么做什么的印象。
改进措施：学会与人沟通分享喜怒哀乐，将自己释放出来
7）不善于总结，进步小
对待每一项完成的工作没有任何想法，似乎完成后与完成前没什么两样尤其是對待顾客的投诉，针对问题没有过多的思考
改进措施：人需要在不断总结中才能成长，才能做的更好所以我要学会总结，从工作到个囚不断有所收获。
8）看问题过于片面没有前瞻性。
对日常问题的看法过于片面没有预见性，看不到其影响力想不到其危害性，难免犯重复的错误
改进措施：对问题进行分析，前因后果全部考虑到位提升看问题的高度。
1）在情况允许的时候可在交房前3-5个月联系开發集团企划部进行战略合作的洽谈。
2）小区调查时应准备一些物品：宣传资料、小礼品、名片、协议书（信息提供者的佣金协议）及优惠卡（vip会员卡）
3）建立初步关系时要抓关键人物这样才有可能在实际工作中提供有效的信息。
4）关系跟进在前2个月要保证至少每周1-2次的拜访频率加深印象，加强感情联系
5）在小区出入口赞助放
