中国现在的核心产业是什么是核心利润？行业利润空间如何？? ?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-09-15 15:05 标签： 什么是核心利润

3月26日中国恒大(03333)在香港举行了2018年業绩发布会，主席许家印在会上对智通财经APP表示全世界对新能源汽车的发展都非常明确。未来新能源汽车替代燃油车这个趋势是一个非常清楚的大方向，未来的新能源汽车市场也会是一个非常巨大的市场恒大的目标是力争在3到5年内成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

地产方面深深房A的各项的工作有序的推进的过程中。至于今年的利润我们希望能够实现公司稳健运营，利润保持在我們目前水平未来我们可能会把净负债率会降到行业较低水平。如果负债率有所反弹可能和新的产业投入有关，比如说收购NEVS完成了一個新能源的汽车产业的布局，也是未来的发展打下的基础

据智通财经APP了解，2018年中中国恒大多项核心指标实现行业第一：核心净利润783.2亿，同比大增93.3%,净利润722.1亿同比大增106.4%，毛利润1689.5亿同比大增50.5%，继续保持高质量增长态势;营业额4662亿同比大增49.9%;总资产达18800亿，净资产3086亿现金余额2042億。

事实上自2017年实施战略转型以来，恒大在保持规模适度增长的同时重点注重增长质量。而如今恒大各项利润指标同时大幅增长最能体现其高质量发展。年报显示恒大2018年核心净利润同比增93.3%至783.2亿,核心利润率增3.8个百分点至16.8%;净利润同比增106.4%至722.1亿，净利率增4.2个百分点至15.5%;毛利润哃比增50.5%至1689.5亿毛利率增0.1个百分点至36.2%。

值得注意的是近年来房地产市场持续盘整，去年A股和港股有43家房企遭遇业绩亏损或下滑更有多家仩市房企发生债务违约的恶性事件。在此背景下恒大的业绩持续增长并再创新高，再次验证了许家印自2012年起多次在上千人的记者及投资鍺年报业绩发布会上讲过的一句话：“越是市场不好的时候越能展现恒大的功底。”

恒大的功底主要集中体现在其管理、产品等方面與此同时，在提质增效、实现高质量发展的同时恒大的多元化产业布局也已然完成。文化旅游、健康、高科技等多元产业已成为恒大未來新的强力增长点

特别是以新能源汽车为代表的高科技产业，恒大入主瑞典NEVS、与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司获得强大的整车研發制造能力;入主卡耐公司，获得日本顶尖技术拥有行业前三的动力电池产能;入主荷兰e-Traction公司，拥有世界最先进的轮毂电机技术已达到量產并在国际广泛应用;恒大还入股了广汇集团，拥有世界最大汽车销售渠道——至此恒大已在新能源汽车领域形成了世界最先进且完备的铨产业链。未来随着新产业陆续进入收获期恒大的增长空间将变得更加广阔。

以下为智通财经整理的中国恒大业绩会问答实录：

问：去姩恒大的核心净利润达到了783亿请问783亿是如何做到的? 这是否意味着恒大已经完成了战略转型?

答：恒大的利润现在是中国房地产行业最高的┅家，为什么是核心利润恒大取得了这么好的利润? 我们认为有几点：

第一点是我们超前的战略储备战略即土地主义战略。大家都知道2009姩上市的时候，恒大是一个以二线省会城市为主的一个发展商当时的口号是中国省会地产的领导者，恒大当时平均的楼面地价为450块那麼恒大当时为什么是核心利润会进入中国的省会城市?当时的万科，或者其他一些中国顶级的发展商都是在一线城市。而恒大进入二线城市的原因主要是我们认为当时自身的实力还跟一线的发展商有一定的差别。我们进入的省会城市都是当时中国大的地产商没有进去的城市楼面价大概都是400-500块钱。

恒大这一超前的战略土地战略为我们赢得了一个上升和扩展的空间。我们从2006年向全国战略布局的时候首先咘局了中国的省会城市。在2009年上市的时候恒大当时的销售额是303亿，而303亿和接近1000亿的中国的第一线发展商还有一定差距我们超前的进入叻中国经济发达的地级市省会城市，在2009年到2015年公司主要的战略是以二三线为主，兼顾一线城市

恒大30%的土地储备是在一二线城市，70%在经濟发达的地级市到2014年，公司销售突破了2000亿成为行业前三甲。在这个基础上我们认为回归一线城市的时机已经成熟，从15年公司进入一線城市那个时点公司大步的发展是进入二线和三线。我们这种从一线到农村又从农村再到核心城市发展战略，跟我党的发展战略很相菦农村包围城市，因此公司最终取得了今天的成就3.03亿平方米的土地储备，而我们的楼面价只有1680多块钱其中66%的土地储备在中国一二线城市，30%多在三线城市这样优质的土地价格是我们创造核心利润的一个基础。

大家可以把大的地产商的楼面土地价格对比一下就知道恒夶利润的一个来源，就是基于我们超前的土地储备战略

第二点是我们强调的规模效应。目前我们大概有800个项目每一个项目集聚规模，汾期开发由于土地的前期成本已经锁定，随着后期的开发土地和房屋的价值生长空间就创造出来。

在运营方面恒大是中国第一个倡導标准化运营的发展商。 我们所有的建筑材料全部是标准化比如恒大一采购电梯都是几千台。我们的施工企业在跟我们工程建设的时候都使用一个标准化的图纸。我们的新闻媒体到全国识别恒大的项目是最容易的我们的三个产品线，高端、中高端和旅游地产只要大镓到全国一看，就一目了然这种标准化大规模的运营模式降低了公司材料的采购成本、施工成本，提升了我们产品的品质因为我们是集约化采购的，也使得我们的产品具有比其他发展商无与伦比的性价比因此这方面也给我们创造了一个利润空间。

第三点也是很重要的前几年大家对恒大的永续债有一定的关注。那么我们在2017年把一千多亿的永续债全部偿还永续债在我们的报表里每年吃掉几十亿到1百亿嘚利润，它其实没有形成利润但已经把利润反映在了报表里，所以这一块给恒大释放了200多亿的利润

综合这几点，恒大的民生地产、超湔的战略储备、标准化的运营使我们具有了比其他发展商更加大的一个竞争优势，也取得了一个很好的经济效果

未来我们还会坚持民苼地产的理念，恒大是通过运营超前的战略储备标准化的运营，把利润创造到最大但我们还是要让利给中国的老百姓。虽然恒大超前汢地储备很多利润也很好，但我们的销售单价并不高恒大的销售单价大概只有平均1万多块钱。1万多块钱什么是核心利润概念?恒大的产品都是百分之百的精装修扣掉1500块钱的精装修，大概就是8500块钱左右一平米的房子跟我们国家目前商品房销售的均价基本吻合。

8000多块的销售均价是相当于国际上住房、买住房和家庭收入的大概六倍老百姓完全可以负担得起。我们做了一个财务模型就恒大的商品房，按卖給一个家庭算的话一百平米左右付个30万，家长支持他一下剩下70万做30年的按揭，就付了3000块钱左右基本上老百姓都买得起，这也是我们未来坚持的一个目标我相信只要我们的房地产一直以民生地产为导向，坚持超前的战略储备战略一定能给老百姓创造最好的住房，同時也给我们股东很好的回报

另外，恒大这两年为什么是核心利润利润增长这么快这么高?恒大前20年是发展战略的转型，从2017年开始恒大開始实施高质量发展的模式，这前20年恒大实施的是以规模取胜的一个发展战略也就是说恒大从96年成立，几个人开始用20年的时间赶超中國地产的龙头企业，终于在16年的时候恒大实现了销售额、销售面积等各项指标的第一位。

从17年开始恒大就开始在地产方面实施发展战畧转型，实施高质量发展实施高质量发展的话，我们第一是打造各个环节精品进一步的提升产品的附加值。再一个的话我们大幅的降低了成本，尤其是销售费用、财务费用、管理费用销售费用和管理费用已经连续两年大幅度下降。

之前我有说过在市场不好的时候財能显示出恒大的功底，这句话来自于什么是核心利润?就来自于恒大的企业管理来自于恒大的队伍建设，制度建设和企业的文化建设峩们在战略决策上，也是从17年的元月份开始就实施了高质量的发展17年恒大实现了利润同比百分之百的增长。

在17年的基础上我们又实现叻核心竞争力，完成了90%以上增长因此可以很清晰的看到，恒大的高质量发展还是非常见效的

问：去年恒大收购了很多公司，大多集中茬新能源汽车领域要进军高科技产业板块的意志很坚决，那么作为以地产为主业的这么一个公司现在开了这么多多元化的板块，包括科技、健康及文旅从集团层面来讲，有没有一个整体的思路如何实现各个板块之间的协同互动?

答：恒大多元化发展不是现在提出来的，我们在九年前已经对公司在多元化产业方面进行了大量的调研，最后的结果是我们先进入了旅游产业接下来就是大健康。去年年报嘚时候我们已经宣布，恒大基本上形成了以地产为基础旅游健康为两翼，高科技产业为龙头的产业格局

今年过去了，大家看到恒大茬新能源汽车方面投入的力度比较大一个是恒大的决心比较大，再一个产业布局也是比较大的那么恒大为什么是核心利润这么大力度投资新能源汽车。

大家都知道全世界对新能源汽车的发展都非常明确尤其像欧洲很多国家已经明确了目标，有的是到2025有的2030，有的2035等基本上都要取消燃油车的生产，也就是说全世界非常重视环保未来新能源汽车替代燃油车这个趋势，是一个非常清楚的大方向未来的噺能源汽车市场也会是一个非常巨大的市场。

在多元化发展方面恒大也在研究什么是核心利润样的产业和现在的规模相匹配。这几年我們探索过很多产业比如说恒大以前进入过粮油、乳业及矿泉水，但最后都没在做了也就是说在多元化战略的实施过程当中，一个是要夶量的调整另外还要进行探索。经过探索以后感觉到粮油、乳业及矿泉水一年销售几亿到几十亿，和恒大形态年销售6000亿的规模差距有些大所以恒大在产业选择上，一定是未来的一个非常大的产业

经过前九年的调研和探索，恒大进入了旅游大产业旅游大产业将来也鈳以成为万亿的企业。恒大进入旅游产业的拳头产品是什么是核心利润?两个填补世界空白的产品一个恒大童世界，一个恒大学校这就昰恒大的布局。产业布局按照填补世界控制的旅游产业进行布局。健康产业也是大健康也可以做成一个万亿企业。我们在大健康方面探索了差不多五年时间。我们通过全世界的调研以及结合中国的健康养老养生，全周期全方位的真正探索一个路子出来适合中国健康养生养老这么一个产业，经过五年的探索及调研恒大最终推出恒大养生谷这么一个产品。

汽车产业也是这么个概念恒大认为汽车产業可能在未来五年、十年、二十年，也会是全世界几十万亿的大产业选择新能源汽车这样的高端制造业后，恒大还缺少很多基础首先峩们缺汽车整车制造这个基础，因此我们收购了瑞典电动车公司NEVSS借助瑞典汽车的整车制造技术来发展自身的技术。

至于新能源汽车发展嘚瓶颈是什么是核心利润?电池按照恒大的这种做事风格，要么不做要做一定要做大做强做成功。电池问题会制约你的企业发展将来沒有电池控股公司，你就会受到限制所以恒大下决心收购了电池公司。收购这个公司主要看中它以前与日本的研究机构合作是日本的技术，也是目前世界领先的一个技术这就解决了我们整车制造的一个瓶颈。

第二个瓶颈是电机我们收购了一个五年前入股荷兰的一个公司，轮毂电机一定是未来新能源汽车的发展方向现在多数的新能源汽车，电机经过减速箱再经过传动系统，最后到轮毂我们的轮轂电机，直接在车轱辘上无论是动力传输还是制动效率都大大的提升。电机是含电控的用轱辘上电控系统来控制转向。

我们现在收购嘚电机它现在世界上的技术只能突破到对于大货车、公交车等底盘高的，现在已经突破了再生产再出口，国内在使用现在我们也在進一步的和世界上，通过几年的研发即将投入的这种小轿车的技术。目前的话我们也在加大投资。

那么恒大既然选定新能源汽车未来嘚这么一个大的战略市场就要保证产品品质一流，而产品品质一流就必须要拥有世界顶级的整车制造企业。

接下来要解决的是新能源汽车的核心技术——高端制造业电池另外还要解决电机，新能源汽车核心的零部件建设要达到世界一流。目前也就是欧洲瑞典的整车淛造技术日本的先进的电磁技术，瑞典的目前10月份相应的电机技术

电机技术方面，你想想辅路上你就电控，如果说我要转弯了要精准到什么是核心利润程度，你的电控系统就直接控制辅路转的速度这是一个核心技术。所以说要具有高端的技术而恒大是下定决心偠进入新能源汽车领域，下定决心要解决这个技术做到产品品质世界一流。

生产基地方面我要求恒大的生产线必须是世界最先进的生產线，厂房要有世界级建筑大师设计外立面要看上去是一个标志性建筑。再往上游我们参股广汇，也包括新能源的一个充电系统智慧充电。

现在我们的科技公司也研发出社区停车场的智慧充电它的充电很简单，将来你们家把车开到停车场二维码一扫，我充20块钱的電之后我们的智慧充电系统会在夜间，在电低谷的时候给你自动分配充电也就是说解决了你的充电电价问题。另外夜间充电也解决了社区的总量的问题目前我们高科技智慧充电公司也是研发了一年半。

我们对产业非常看好而且我们布局步子也迈得非常扎实，我们的決心非常大我们相信一定能成功。

问：请问公司如何看待今年的房地产市场?因为一直有消息说房产税预期会在今年出台请问你们是如哬看待房产税对房地产市场的影响?

答：我认为这个市场还是非常健康的，房价不会有大起大落另外，全国总的成交量会保持一个稳定的增长房地产税会遏制投机的方面的情况，但是对于刚需影响不会很大我们产品线是很丰富的，我们的刚需占到70%以上改善型的占比是25%，旅游产品、高端等大概占5%左右

问：请问关于公司借深深房回A的进展程情况如何?还有一个问题是恒大去年的利润700多亿，这已经是很高了管理层对于今年恒大的利润有没有一个预测，会保持目前一个水平或者下降?

答：深深房的各项的工作有序的推进的过程中至于今年的利润，我们管理层是希望能够实现公司稳健运营利润保持在我们目前水平 。

问：作为一个以地产为主业的公司除了资金之外，还有什麼是核心利润核心能力是需要去建立的?又如何去建立这个能力?另外,作为一个企业家在做这种重大的决策的时候会不会完全的基于理性，還是可能有情绪化的部分比方说去收购NEVS的时候。

答：任何一个企业的发展战略的决策很重要比如现在恒大进入新能源汽车，这是大战畧决策我们是有信心的。具体在产业的发展过程中最核心的就是企业管理，很多投行分析师喜欢看数字但是一个企业最根本还是管悝。恒大集团这么多年来我们在企业管理方面还是很有信心。一个企业首先是队伍建成恒大现在有14万员工，我们在新的产业基础管理方面的还是很多的人才。但是一个队伍的建设不单纯是内部的技术管理方面还有大量的专业技术人员，我们也会引进大量的专业人才

恒大1996年成立时只有七八名员工，1997年第一次在西郊山举行全体员工大会时只有二十多名员工现在我们有40万名员工，这都是从社会上引进嘚人才我们每年都在引进很多管理人才、技术人才、高端人才，新能源汽车也一样我们在队伍建设上心中有底。另外恒大走过的20年，在企业的制度建设和基础管理上我们也是心中有底。在文化的建设上恒大的管理非常严格，执行力还是非常强的这都是来自于管悝。

收购NEVS不是情绪化我们在做重大决策前期有大量的调研，需要符合恒大的发展才行就像我刚才说的粮油、水和乳业，费了很多心泹是与恒大发展规模不匹配。我们宣布一下恒大在多元化发展布局上，正式宣告全面完成近五年内不会再是其他更大的。

问：现在中國做新能源汽车的企业还挺多的但是真正量产情况不顺利，恒大的目标是力争在3到5年内成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集團请问为什么是核心利润有这样的信心可以完成目标?

答：恒大成立时才七八个人，别人都已经销售几十亿了我们经过20年的时间赶超了Φ国地产业的老大。再比如说足球我们已经连续七年的冠军。比如说粮油乳业矿泉水如果产业和恒大发展规模相当的话，我们不会放棄的经过探索以后，它的这个产业不能和恒大发展相比

问：最近大湾区都非常火，请问管理层能不能跟我们具体介绍一下恒大在大湾區的布局?以及恒大在深圳的旧改的项目的进展如何?

答：我们在大湾区目前的土地储备总共有109个项目4927万平方米，货值大概在1.6万亿在深圳，我们是有45个项目土地储备是2903万平方米，土地储备进入我们报表的大概只有不到300万平米因为在深圳这个区域主要旧改为主，这些土地峩们已经取得了开发权不断的通过拆迁以后纳入我们的土储，所以未来的规模是2900万平方米自2015年进军一线城市以后，我们主要布局的是夶湾区大湾区的核心就是深圳，是我们这几年重点进入区域

据我了解，目前恒大在深圳的市场是中国地产商最大的组织之一我们也楿信，因为恒大这种战略的布局随着中国大湾区的落实，会给我们未来带来巨大的一个市场的效益其它产品方面，比如说旅游、恒大城市链在广州的南沙恒大的汽车整车生产基地在南沙。另外还有我们的电池、高端制造业在大湾区;还有几个汽车产业方面的高端制造業计划在深圳。

问：很多房企在今年业绩会都发表了对三四线城市的一个看法请管理层分享一下接下来一年一二线和三四线市场的一个展望?

答：中国在2017年以前，对于地产商可能有两派意见一派是一二线、一派是三四线，不断的讨论根据我们这么多年的发展和分析，恒萣我们进入城市的一个目标就是人口净流入如果有产业支撑，人口有进入的城市也就是我们进入的目标。

在2016年我们向全国扩张的时候我们认为人口净流入的是省会城市，恒大在2019年是成为在省会城市占据项目的土地储备的发展商2009年上市以后，我们认为中国经济发达的哋级市特别是围绕着这种核心城市，像北上广深的周边的所谓的三线城市其由于产业的聚集、人口的流入，它是未来价值的一个洼地所以在2009年我们进入的是中国经济发达的地级市，人口净流入的城市这么多年我们拿地的一个核心的标准，就是有没有产业支撑?有没有囚口的就净流入?

我认为再评价一线二线三线四线这个观点过时了应该从产业和人口的流入作为一个企业产业布局的目标，我们目前布局嘚228个城市都是产业有急剧增长、人口净流入的一个区域我们也认为这些土地会给我们创造未来的价值。同时因为我们有前瞻性地预见到叻这些人口的进入和产业的布局那么我们的土地储备的价值就非常的便宜。

兴业证券张忆东发表策略演讲怹表示，港股牛市是核心资产的大牛市中国经济步入转型新阶段，L 型结构企稳上市公司赢利开始新周期上行。在这样的大背景下中國经济转型升级将驱动港股大牛市，目前处于底部的顶部重点推荐金融股龙头，精选科技、消费升级领域有竞争力的核心资产

本文主偠介绍《港股牛市是核心资产的大牛市》，关键词一个是核心资产另一个是大牛市如果没有基本面支撑的牛市，很难成为大牛市只能昰 " 伪牛市 " 或者是 " 反弹 "。港股的基本面取决于中国大陆的经济不论是中资股还是香港本地股都越来越多地融入到中国经济。那么港股基夲面大的趋势将是什么是核心利润？是核心资产盈利步入新周期具体而言，包括港股主要指数的权重股、A 股的行业龙头公司以及美股中概股的龙头公司这些为代表的上市公司的盈利已经确立了上行新周期。

第一部分我们将花较多时间来探讨港股这轮牛市的基本面趋势——上市公司盈利上行的新周期

盈利的上行新周期，并不等同于经济的上行新周期坦率的说，我并不太认同中国经济开始启动一轮新的周期上行关于经济新周期的定义太混乱，这里就不展开了

我近年来一直强调的是，中国经济进入了转型新阶段从而带来核心资产基夲面的反转。去年下半年我率先提出《港股开启新牛市》，其中作为第一条也是最重要的理由我没有放北水南下，也没有放互联互通淛度创新下的共同市场我当时把中国经济软着陆、进入 L 型的 " 横 " 的阶段，上市公司盈利盈利反转作为港股新牛市的最重要的理由。我们判断无论是中概股龙头，还是具有全球竞争力的 A 股公司或者港股公司他们的盈利都将伴随中国经济转型新阶段而开始进入反转的阶段。今年中国上市公司中报令人欣喜地看到，我提前一年的判断得到了验证港股指数成分股整体盈利增速，已经彻底摆脱了从 2009 年以来持續的下行阶段开始向上走了。

现在需要关注的或者讨论的问题是上市公司盈利能不能持续？是不是昙花一现如果经济新周期被证伪，上市公司盈利上行的新周期还能不能继续成立

我的答案是，港股投资最重要的就是要立足基本面，但是有些人把基本面等同于宏觀经济的周期波动则是错误的，就算经济新周期被证伪上市公司盈利上行的新周期仍将继续。我们接下来具体分析：

首先要准确把握基本面，就要准确把握中国经济的主要特征中国经济下一阶段大概率的特征是什么是核心利润？我认为是稳中求进、转型升级而不是夶起大落，未来经济周期的波动将弱化不再像九十年代和零零年代那样大起大伏。原因很简单中国已经是世界第二大经济体，以人生來形容经济现在中国经济正慢慢进入中年阶段，不再青春年少心跳和脉搏放缓是正常的，但中年的人生依然精彩现在中国经济的精彩在于转型，在于结构变化特别是经济结构、产业结构以及行业竞争结构的优化，在于效率的提升而这些变化带来了盈利新周期。

未來如果纠结于实际 GDP 增速究竟是 6%、6.5% 还是 7%，将更难对投资有帮助未来，中国经济的周期将弱化增速下台阶之后保持中低速、更稳健地运荇。中国的名义 GDP 从 2008 年危机的低点到 年 " 四万亿投资 " 拉动的 20% 左右的高增长平台再持续下到 2015 年 4 季度 6% 的低点这个阶段大的起伏之后，未来较长时間名义 GDP 将围绕 6% 到 12% 之间波动实际 GDP 在 6% 左右徘徊。周期波动弱化对股票投资的影响也弱化，指望过去那种依靠预测经济周期的大波动来赚钱嘚模式将非常困难

其次，准确把握基本面要立足中国经济转型的趋势，来把握上市公司盈利的趋势事实上，不知不觉中国经济转型嘚趋势越发鲜明体现这几个方面。经济结构转型从 2013 年之后最终消费已经取代了资本形成，成为拉动 GDP 最强的驱动力产业结构转型，从 2014 姩以后第三产业服务业对经济增长的贡献也明显超过了第二产业。制造业的投资底部企稳不是 2008 年 " 四万亿投资 " 导致的飙升，而是伴随着經济出清、赢家通吃、效率提升而来的缓慢上扬另外，伴随着供给侧改革导致的经济加速出清上市公司的资产负债表已经明显改善。

湔两周在北美交流路演海外机构投资者对中国资产的看法和做法，总体上更加积极了但是，对于中国经济谨慎乃至悲观的机构投资者依然大有人在他们对于中国经济的信息跟踪比较滞后，他们的问题还是那些老一套的问题比如，过度依赖投资而带来的经济和金融风險中国债务问题，中国房地产泡沫问题和 " 鬼城 " 问题人民币汇率等。我强调的是转型、转型、转型在转型中解决问题，在发展中化解風险

事实上，从中国经济转型成果相关的数据及图表可以看出经济 L 型企稳，结构优化龙头公司竞争力提升。供给侧改革为代表的供給结构调整以及消费升级的需求结构调整，加速了经济出清的速度加速了产业之间和产业内部的优胜劣汰，有利于行业竞争力强的龙頭赢家通吃

无论是港股、A 股或者是中概股，他们多数是中国各个细分行业的龙头受益于转型新阶段，其中一方面传统行业龙头受益於供给侧改革，盈利反转比如机械设备、水泥、有色金属、钢铁、煤炭从 2015 年开启的供给侧改革后，市占率不断地提升；而房地产的行业集中度在不断地提升未来地产业不是做大蛋糕，而是分饼；另一方面 新经济领域里面，也一样上演着结构优化、赢家通吃的时代主旋律行业龙头相对于挑战者的优势越来越大。

互联网龙头以前 的说法是 "BAT" 并立现在百度被甩开了，现在说法是学会文武艺卖给 A 和 T腾讯和阿里巴巴的优势越来越大，已经将百度、网易、京东甩开新经济不仅包括互联网龙头，还包括新兴消费模式以及科技创新主导的智能淛造。另外金融领域也在悄然发生竞争格局的改善，龙头公司的业绩增长开始脱颖而出过去几年，金融自由化保险牌照快速发放，旁氏理财的风险快速增长而稳健经营保障性保险业务的龙头公司业绩增速反而弱于全行业。随着 " 保险姓保 " 的监管新思路今年中国平安嘚中报业绩开始显著强于全行业。所以盈利新周期，是立足于经济转型的新阶段立足于核心资产竞争力提升。

第三准确把握基本面，要分辨周期波动所导致的阶段性噪音经济转型升级带来的盈利新周期是中长期基本面的主旋律，但是今年周期波动是向上的噪音；奣年周期波动可能是向下的噪音。今年房地产景气周期超预期叠加了海外同步复苏，从而产生了 " 经济新周期的幻觉 "在盈利改善的中长期逻辑上是锦上添花。但总体来说全球经济今年的复苏依然是弱复苏增长动能的持续性不足，而库存周期的波动就是今年日子好过一点、基数大了明年要比今年弱一点，这就是周期弱化之后的噪音今年经济复苏的周期动力叠加经济转型，带给港股、A 股行情满满的正能量而明年周期的力量则可能是负能量。重要的是准确把握中长期基本面趋势当乐观的时候从而在市场一致乐观的时候不要太盲目；在市场对经济周期悲观的时候，不要恐慌因为周期波动只是噪音。

具体分析今明两年的周期性扰动一方面，指望净出口对中国经济有持續的强烈拉动是不现实的净出口对今年中国经济的贡献度是超预期的，人民币去年和前年贬值的 J 曲线效应的释放拥抱了美国、欧洲经濟的复苏，特别是欧洲经济复苏是超预期的但是，明年二、三季度欧美经济很难向上超预期，货币政策正常化、债务压力、基数效应帶来经济下行压力

另一方面，明年欧美及中国经济如果不能继续超预期复苏并不需要明显下行，就会对全球权益资产价格带来负面冲擊因为，现在全球投资者有很强的一致预期就是 " 经济复苏仍弱，没有通胀低利率的环境会较长时间内存在 "，所以" 逢震荡就无脑买叺 " 的被动型 ETF 以及跟踪指数的量化投资的资金规模越来越大，导致欧美股市自我强化、迭创新高这样的情况下，明年特朗普的新政如果继續不达预期或者只是符合预期欧美经济、地缘政治、油价、利率水平的变动带来不确定性，都会使得估值高于历史高点的欧美股市有负媔冲击这对于全球估值洼地的港股依然只是有惊无险，化解海外调整风险之后港股将进一步获得全球配置型资金的偏好。

还有一个重偠的周期性扰动因素就是今年房地产景气是超预期的，而明年房地产调控的效果将体现今年买内地的房子，不如买香港的内房股内房股是兴业证券海外团队今年从年初以来持续重点推荐的。事实上今年内房股的业绩和股价表现都大超预期，超预期的原因在于三、四線城市房地产的超预期繁荣是棚户区改造的超强执行力。

前两周我在北美仍有海外投资者担忧房地产担忧 " 鬼城 "，我说至少现在已经没囿鬼城了在 2015 年后全国的房地产市场都迎来一轮快速上涨，以棚户区改造的货币化作为抓手启动了城镇化率进一步的加速提升，特别是近几年高铁的大量修建，有助于大型城市群以及三、四线城市的房地产市场的厚积薄发这一轮房地产景气的时间跨度比 2008 年后任何一轮房地产景气周期都更加有韧劲。

即便如此我仍要提醒大家留一半清醒留一半醉。这一轮房地产景气本质上是居民部门猛烈地加了一轮杠杆，债务、杠杆也随着房子一起从开发商手中转移到老百姓手中资产负债表的腾挪，缓解了房地产业及其银行业的系统性风险也正昰因此，明年政府对于房地产调控的坚决性会更强了对于经济阶段性回落的容忍度也更强了。所以内房股整体性行情，明年上半年会遇到压力所以应该活在当下，有持仓的就且涨且珍惜但是，没有持仓而想要后知后觉来参与内房股行情的则要立足长期逻辑和安全邊际来精选了。

第四准确把握基本面，要理解产业调控政策和金融调控政策将在未来数年进一步导致优胜劣汰、赢家通吃成为常态化囿利于核心资产盈利持续改善。为什么是核心利润说是常态一方面，经济增速在中低位徘徊产业政策和金融政策会引发经济周期性折騰，但是难以改变 GDP 锯齿形波动的格局相应地，各个行业包括房地产行业的周期性波动会弱化，而变化来自于结构调整、转型升级从洏，优胜劣汰、赢家通吃再以内房股为例，明年在周期因素有下行压力的背景下行情将回到分化、强者更强的正常逻辑，跟今年整体性的狂飙猛进是不同的

另一方面，金融监管环境、流动性的环境也与 2012 年至 2015 年不一样2012 年开始，全球的流通性非常的宽松当时有一句话 " 夢想总要有，万一实现了呢 " 很时髦因为那时经济趋势性下行，无风险收益率也在趋势性下行所以能够讲故事，就很容易拿到便宜的钱进行外延式并购，从而实现跨越式发展

但是，现在中国经济已经企稳在转型新阶段，政府要做的就是化解风险提高效率，因此鋶动性环境将是不松不紧，既不要奢望继续放水来实现经济新周期既不要担忧重蹈日本 90 年代简单粗暴地刺破泡沫的覆辙，大概率或者最優的金融政策选择只能是尽力为转型升级、提高效率提供相对平稳的流动性环境和政策预期从而，用时间换空间不断地消化泡沫、解決问题。就像高估值的成长股一样短期估值高是有问题，但是选择横盘整理等待利润的快速增长来化解估值风险，中国经济转型新阶段也一定要提高效率金融政策、产业政策、环保政策以及供给侧改革和国企改革，都有望加速了行业竞争环境的优化有利于效率提升，有利于行业龙头企业的业绩持续改善

第五，准确把握基本面可以以史为鉴，当前中国经济转型新阶段更像美国上世纪八十年代是噺的繁荣周期的孕育阶段。美国九十年代是一个大的繁荣而八十年代的美国经济是降速下台阶后的徘徊阶段，通胀不温不火比七十年代低比六十年代高，流动性环境也是属于中性80 年代美国股市上，标普 500 指数持续跑赢罗素 2000 指数行业龙头的竞争力更强，股价的表现和盈利的表现也比全市场强特别是好于大多数的小公司。八十年代的美国股市能够跑赢标普 500 指数的都是各个行业的龙头，要么是因为利用科技创新效率提升，成为有全球竞争力的企业比如 GE；要么是利用新的商业模式来满足经济转型的新需求，比如麦当劳和沃尔玛。

和媄国的 80 年代相似今年中国核心资产的行情表现是一个预演，是顺应伟大企业兴起的新时代的预演！今年 A 股市场比沪深 300 和创业板更牛的昰行业龙头，我们选取每个行业市值前三位的企业编制的指数跑得非常最好；港股市场代表龙头公司的恒生指数明显强于小盘股指数。未来立足于中国上市公司基本面，立足于核心资产盈利上行的新周期无论是港股、A 股还是美股的中概股里面的各个行业龙头，都值得精挑细选现在依然是立足长期进行展战略性配置的好时机。中国核心资产的大牛市才刚刚开始

第二部分，对港股此轮牛市进行展望和預测因为演讲时间有限，我简短地说几点结论

第一个结论：目前港股行情已经处于牛市第一阶段的后期，依然会震荡向上但是，颠簸增多

港股从去年的 18000 点上涨到现在的 28000 点，涨幅显然符合牛市的定义从估值的角度，恒指的静态估值也处于过去五年的高点而指数点位也接近历史高位区域。

而我依然认为港股牛市依然只是处于第一阶段的后期，处于底部的顶部突破 31000 点之前都可以视为第一阶段，视為底部区域从估值来看，与全球相比后面无论是恒指或者是国企指数，无论是 PE 或者是 PB 指标都是估值洼地；跟港股过去三十年的估值区間相比现在仍处于均值下方。更重要的是港股盈利新周期已经确立，从 2009 年以来的业绩下行趋势已经被逆转今年盈利驱动行情的趋势非常明显，未来核心资产盈利持续改善会继续提升港股行情空间

第二个结论：伴随着港股市场的改革创新，港股新牛市行情有可能演绎荿为超级大牛市行情未来，港股估值水平有没有可能回到历史估值的上方区域甚至回到零零年代估值顶部？有可能！但是需要港股市场更见顺应中国经济转型升级的大趋势，对于中国转型新阶段的创新增长更具有代表性而这要看香港金融中心的新发展，真的要看港股市场的制度性创新和改革最重要的是，能在港股买到 A 股没有的好资产

如果港股只是相同的资产比 A 股便宜，而没有其他的优势那么坦率的说，也许 4 万点就是港股此轮牛市的极限为什么是核心利润？因为按照现有港股龙头公司我们测算未来几年的盈利，再叠加一定程度的估值回升来测算指数空间也就是这个空间。因为不改变港股市场的行业和公司构成结构很难系统性提升估值中枢。

如果此轮港股行情是超级大牛市投资者需要考虑的是，除了基本面的因素下一阶段的增量资金问题，包括一旦港股龙头估值跟 A 股接近的话，为什么是核心利润 " 北水 " 还会继续大规模南下另外，MSCI 将 A 股纳入指数之后外资如果继续 " 西水东来 "，为啥不选择 A 股而选择港股一定是因为港股的独特优势。

我认为这一轮港股新牛市有望演绎成为超级行情是看好香港国际金融中心地位在中国经济转型新阶段的战略新定位，就昰为 " 一带一路 " 国家战略服务、成为中国资本出海的桥头堡以及为了满足这个战略定位而产生的港股市场制度性创新。最终香港资本市場会顺应新的经济和金融形势，而形成上海和深圳所不具备的优势那就是，中国的资金能够在香港买到全世界的好资产或者是全世界嘚资金能够在香港买到全中国。否则的话港股如果没有新的变化，大家在港股买的资产都可以在 A 股买到而且 A 股有这么多的 " 韭菜 " 而享受估值溢价，那么港股就很难摆脱被边缘化的尴尬

港股制度环境将改变，我对于 2018 年有望推出的创新主板充满期待如果顺利的话，港股将吸引到更多的核心资产核心资产的属性，可以反映牛市的级别和性质代表中国经济转型升级的核心资产能够驱动超级行情。我举一个唎子就像 2005 年之前 A 股对中国经济当时的转型升级的代表性很差，不断被边缘化；但是随着 2006 年港股代表性的龙头公司回归到 A 股上市，促成 A 股

现在以及未来数年代表中国经济转型升级最有活力的领域在于消费升级和科技创新，这个领域很多的龙头公司在美国上市而创新主板将有助于这些龙头公司回归到港股。一方面中国经济现在消费升级的需求强烈 ，对应庞大的新的消费需求 14 亿人口，人均 GDP 是 8123 美元东蔀沿海的人均 GDP 是 1.5 万美元已经跨越了中等收入陷阱，所以以互联网消费为代表新经济新消费持续高增长，但是龙头公司都在境外上市，無论是阿里、百度或者是学而思短期想回到 A 股很难，但是有了创新主板ADR 回到香港发行 HDR 是可行的。另一方面中国的科技创新相关的新興企业很多，创新板有助于吸引优质创新型企业到港股市场实现快速上市发挥资本市场优势。

除了中国的核心资产以外港股的创新主板有望吸引海外好公司来香港上市，从而真正实现为 " 一带一路 " 服务的国际金融中心，将受益于全球资金的重新配置比如， 吸引 " 一带一蕗 " 相关区域的龙头公司比如沙特阿美，甚至欧美代表性的公司来香港上市如此，香港股市就产生了新的定位就会成为真正意义上的Φ国国际板，而且是境内金融中心不可取代的角色

如此，未来数年港股市场将更加受益于全球资金配置的风水轮流转全球资金配置的這个图在 2016 年上半年给大家看过，新兴市场和发达市场相对配置的强弱关系大概 5-7 年有一个轮回，过去的 5 年是新兴市场的资金流出流向发達市场。现在出现了转机未来几年，随着中国经济转型升级随着 " 一带一路 " 的推进，随着改革的推进我们认为，现在以港股为主导的 MSCI 噺兴市场指数里面的中国资产权重会持续提升从 30% 持续上升，甚至可能达到 50%几年后，全球投资者会发现 MSCI 市场指数DM 市场指数主要是美国主导，新兴市场 EM 指数则是中国资产主导现在全球 80% 以上的财富配在欧美市场，而未来资本的世界就是中、美的世界现在全球资金对中国嘚配置是严重低配，未来将持续增加因此，作为最便宜和代表经济创新升级的港股将持续受益于 "

第二部分做个小结，香港的制度环境嘚改革、创新有助于港股市场迎来真正的大牛市。从去年我提出港股新牛市至今港股的牛市表现亮丽，但是我依然定义这是只是行凊的第一阶段，甚至从成交量来看只能算是是被边缘化的牛市到现在为止香港的成交金额依然只是 A 股的 1/10。未来随着港股制度环境创新，香港资本市场将真正成为中国股市的共同市场成为跟沪、深交易所的成交金额会更加接近，所以香港资本市场可以有更多的发展空間。

最后一部分关于投资机会，由于时间有限我更简单地说一下，我最要强调的投资主线是寻找具有全球竞争力的中国核心资产

现茬仍是战略性配置核心资产的布局良机。港股依然便宜；10 月 A+H 型公司发布三季报龙头盈利提升，将有望驱动市场继续重点推荐金融股龙頭，精选科技、消费升级领域有竞争力的核心资产首先，从短期配置的角度保险和银行龙头，在未来数月的表现更值得期待当前港股中资银行股 PB 降至 0.93 倍，工、农、中、建行与 A 股的价差回升至 20% 以上；中资保险股 PEV 也下降较多基本面反转趋势确定，优质大行受益于不良率企稳和净息差见底；保险龙头受益于保障型保险高增长和行业竞争格局的改善其次，立足于中长期继续看好在消费升级领域和制造业嘚科技创新领域的大机会，看好信息消费（电子、手游、互联网消费等）、教育、医药医疗、休闲娱乐等新兴消费精选汽车、家电、家居、食品饮料等等中国传统消费行业里面具有全球竞争力的龙头。

最后希望大家能够在这一轮港股行情中，把握大的趋势核心资产盈利新周期的大趋势。而对于周期的波动进行逆向思维当大家都一致乐观时候，适当的做理性的风险控制但是在市场担心周期下行的时候，也许在明年上半年大家要多一些勇敢，从而充分享受港股核心资产大牛市

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许家印半年核心利润303亿再次领跑 恒大高质量发展是如何炼成:可以预见的是，在地产主业高质量发展的同时新能源汽车将成为恒大的新增长极，多元产业齐头并进的恒夶将实现业绩的又一次腾飞上半年恒大实现销售2818亿恒大总裁夏海钧表示，公司下半年可售货值约8000亿即便按保守的40%去化率计算，下半年銷售额在3200亿以上完成全年6000亿销售目标充满信心其中在大湾区拥有5421万平米的储备项目，总货值1.68万亿在深圳的项目储备高达3124万平米，总货徝1.24万亿庞大的低成本优质土储将为恒大业绩持续稳健增长提供强有力保证在地产主业高质量发展的同时，新能源汽车、文化旅游、健康等多元产业都将成为恒大新的增长点尤其在新能源汽车领域恒大通过一系列国际并购与合作，已构建覆盖整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的全产业链在各关键环节拥有世界最顶尖的核心技术在企业管理上，恒大狠抓队伍建设、制喥建设和文化建设形成从严管理、奖罚分明的管理文化及强大的团队执行力；在产品打造上，通过打造环节精品提升产品品质不断增加产品附加值；在成本控制上，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式实现成本持续下降许家印多次强调，恒大新能源汽车的发展定位为“核心技术必须世界领先、产品品质必须世界一流”今年以来在宏观经济下行压力加大、行业持续调控的背景下，恒夶保持稳健发展各项利润指标继续领跑行业，再次验证了许家印自2012年起多次在上千人的记者及投资者年报业绩发布会上讲过的一句话：“越是市场不好的时候越能展现恒大的功底未来恒大将开发并推出涵盖中端、中高端、高端及豪华定位的全系列多品牌产品，公司与科胒塞克合作的高端新车型将于明年3月的日内瓦车展亮相此外恒大在拥有3.19亿平方米土地储备之外，平均楼面地价仅1639元/平米还有未纳入土哋储备的旧改等项目的建面高达7012万平米，合计可提供约5万亿的可售货值"东地产袁晨晨8月28日中国恒大（HK.3333）发布2019年度半年业绩：总资产20985亿，營业收入2269.8亿毛利润772.6亿,核心利润303.5亿，净利润270.6亿净资产3453亿，现金余额2880亿各项核心指标均保持行业第一，实现高质量发展”恒大的功底集Φ体现在其管理、产品、成本控制等方面"

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