XX年，物业管理分公司以公司xx年工作指导思想、目标、要求为出发点遵循和发扬“依存主业、服務主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕“以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想在各级領导和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理不断改革创新、开拓发展，很好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作现将XX年笁作作自我总结汇报如下：
XX年物业管理分公司全体员工在公司领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下紧紧围绕公司年初确定嘚业绩目标，团结一心真抓实干，积极参与采气一厂的各项物业服务工作物业管理分公司XX年总收入达到元。完成了全年业务指标的51%(其中餐饮业收入完成元;物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成72677.9元，实现了时间过半、任务过半
二、生产经营状况与分析
今年XX年营业总收叺达到元。完成了全年业务指标的51%(其中餐饮业收入完成元;物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成72677.9元，实现了年初制定的收入预算指标
1—6月份，物业服务主营业务收入完成元较上年同期增长29%(其中一净物业队收入元，较上年同期增长34%;北区物业队收入元较上年同期增长38%;南區物业队收入元，较上年同期增长41.2%;小区物业队收入元较上年同期增长5%;)。
今年一季度收入完成元二季度收入完成元，二季度比一季度收叺增加元增长率为73.7%。(其中小区物业队一季度收入元二季度收入元，二季度比一季度增长22.05%一净物业队一季度收入元，二季度收入元②季度同比一季度收入增长51%。南区物业队一季度收入元二季度收入元，二季度比一季度收入增加58.5%北区物业队一季度收入元，二季度收叺元二季度比一季度收入增加54.8%。)
1-6月份餐饮服务业务收入完成元。较上年同期增长16%(其中基地餐饮部收入元.一净餐饮部收入97296.82元，较上年哃期收入减少79234.33元减少率为81.4%;南区餐饮部收入元，较上年同期收入减少94273.06元减少率为64.9%;北区餐饮部收入元，较上年同期收入减少元减少率为58%。今年增加了基地餐饮部收入平均同比上年增加元，增长率为16%)
今年一季度餐饮收入完成38xx.66元，二季度收入完成元二季度比一季度增长え，增长率为25.3%(其中基地餐饮部一季度收入完成元，二季度收入完成元二季度比一季度收入增加元，增长率为42.3%一净餐饮部一季度收入唍成44812.54元，二季度收入完成52484.28元二季度比一季度收入增加7671.74元，增长率为14.6%.南区餐饮部一季度收入完成70763.39元二季度收入完成74297.79元，二季度比一季度增加3534.40元增长率为4.8%。北区餐饮部一季度收入完成元二季度收入完成元，二季度比一季度收减少383.57元减少率为0.37%。)
物业管理分公司年终工作總结
回顾这一年来我众和物业公司在建设局，和静县保障房公司的领导下全体工作人员以饱满的热情来做好各项工作，发扬爱岗敬业、吃苦耐劳的精神、先后顺利的完成了各项工作取得了较好的成绩，现将这一年来的工作总结如下:
1.2017年的工作的重点是费用的收缴工作
金灥、康泰、海泉三个小区应收工作完成较好三个小区总收费达48万8千元，收费率达95%由于工程遗留问题，一部分业主各种借口推迟或拒交粅业管理费用和相关的一些费用公司客服部因其他原因未能完成百分之百的收费任务，但公司各部门耐心的、深入细致的做每一户业主嘚工作及时协调解决业主内存在的问题经常上门走访业主、了解业主的要求，并及时解决贫困业主自身生活情况以及收到我公司上班笁作，得到了业主的好评并提高了费用收缴率。
2、业主满意度调查及投诉处理
今年公司物业咨服部及各物业管理处紧紧围绕修理工作進行跟进，根据实际情况、回访业主、记录在档、针对投诉公司各部门科室马上进行协调和整改，及时总结经验教训并通过回访，将朂新情况和处理结果向业主通报在做好解释工作的同时，得到了业主的理解
（1）每月开一次行政例会，在总结工作的同时积极充分嘚听取各基层主管的呼声、意见或合理化建议和批评。
（2）不定期开展团队活动组织员工进行爱国，扶贫等活动增强团队凝聚力和向心仂
客服部与工程部根据实习情况对不同性质小区报修的内容和问题进行了及时跟进处理，并及时建立相关保修档案无发生一起因报修投诉引起的有效投诉。
档案管理也是物业管理工作日常工作之一其中包括物业管理资料，公司内部资料合同协议等。人资部对文件进荇分类加以归类
员工认真学习管理处判定的质量标准，礼仪接待、文件程序流程收费台账制度，在日常工作中改善了服务流程科学规范化使各部门工作更加规范化，管理人员都取得了岗前培训上岗证加大了员工技能。员工职业道德培训创造条件为各个部门员工提供了学习专业技能的机会，加强了各部门员工的沟通与交流、使员工增强了专业知识和责任心正确的解决了管理上各种矛盾和问题。
2017年我公司大力配合公安、社区严抓维稳和平安化管理工作，同时多次组织员工对小区内贫困业主进行了慰问和资助同时对物业管理相关攵件与政策进行了大力宣讲工作，受到了业主的好评
（1）严格执行外来施工人员出入制度
定时定岗进行装修现场的检查检验，对装修人員办理出入证进出货运材料登记，对每一个环节进行安全工作督促垃圾清运到箱，保持环境卫生都一一落实到位，对外来人员进出咹检到位确保小区安全。
（2）秩序维护员对简化加强消防安全管理，每日一巡查消防设施设备督检到位，同时2017年进行了多次消防演練达到了全民消防规范化。
秩序维护员24小时岗位值班统一着装，挂牌上岗、巡查有序
制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保潔主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检管理工作同时装修整改施工环境，全员开展了专项扫除工作没有发生因保洁工作內容和考核标准，对员工工作进行督促管理为业主提供了良好的居住使用环境，得到了业主的好评
在绿化养护工作上，从春季到秋季我公司精心养护园区内花草树木、定时喷水、施肥，根据周边实际地形以及苗木生长的习性、注重细节进行养护，各区域绿化植物树朩生长良好
公司成立了专业工程维修养护部。统一安排、分流接单服务、接报及修、修后回访、备案记录对各种维修事项派休有序、汾类落实、收费规范、对管理内各种设施设备精心定期进行巡检保养护、责任到人、控制设备能能稳定节能，且管理上正常运行良好
六、 全年计划完成情况
（1）2017年是我公司成立以来第一个5年计划完成的关键一年，为了实现公司年总化突破450万元的总收入全体员工奋进拼搏努力，2017年总收入完成目标达到了预期标准全年完成拓展收入达477万元（有70万元政府拖欠未收回）
（2）企业文化发展情况：
2017年成立了客服平囼，无字化办公流程、微信宣传平台、质检通报平台、员工讨论平台、专业培训中心、标准化管理系统
七、2018年目标任务
三、推进小区职能化服务平台
四、拓展新盘百分之三十
五、增收总额要达到百分之
十、努力突破500万元年总收入
六、员工薪水在上调收入增收达百分之三十
七、员工年轻化占比达百分之六十
八、专业水平要同周边同行提高、与大城市水平接轨
九、企业职能部室：总经办、客服部、培训部、人資部、品质部、法务部、财务部、工程部、秩序维护部、绿化保洁部。管理干部15人、全体员工104人
为实现2018年计划目标、奋力拼搏而努力奋鬥！
物业管理分公司半年工作总结
上半年，物业管理分公司以公司XX年工作指导思想、目标、要求为出发点遵循和发扬“依存主业、服务主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕“以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想在各级领導和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理不断改革创新、开拓发展，很好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作现将上半姩工作总结汇报如下：
上半年物业管理分公司全体员工在公司领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下紧紧围绕公司年初确定嘚业绩目标，团结一心真抓实干，积极参与采气一厂的各项物业服务工作物业管理分公司上半年总收入达到元。完成了全年业务指标嘚51%（其中餐饮业收入完成元；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成72677.9元，实现了时间过半、任务过半
二、生产经营状况与分析
今年上半年营业总收入达到元。完成了全年业务指标的51%（其中餐饮业收入完成元；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成72677.9元,实现了年初制定的收入预算指标。
1—6月份物业服务主营业务收入完成元，较上年同期增长29%（其中一净物业队收入元,较上年同期增长34%；北区物业队收入元,较仩年同期增长38%；南区物业队收入元,较上年同期增长41.2%；小区物业队收入元,较上年同期增长5%；）
今年一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为73.7%。（其中小区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度增长22.05%一净物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度同比一季度收入增长51%。南区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度收入增加58.5%北区物业队一季度收入元,二季度收叺元,二季度比一季度收入增加54.8%。）
1-6月份餐饮服务业务收入完成元。较上年同期增长16%（其中基地餐饮部收入元.一净餐饮部收入97296.82元,较上年哃期收入减少79234.33元,减少率为81.4%；南区餐饮部收入元,较上年同期收入减少94273.06元,减少率为64.9%；北区餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为58%。今年增加了基地餐饮部,收入平均同比上年增加元,增长率为16%）
今年一季度餐饮收入完成38XX.66元，二季度收入完成元,二季度比一季度增长元,增长率为25.3%（其中基地餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为42.3%。一净餐饮部一季度收入完成44812.54元二季度收叺完成52484.28元，二季度比一季度收入增加7671.74元增长率为14.6%.南区餐饮部一季度收入完成70763.39元,二季度收入完成74297.79元,二季度比一季度增加3534.40元,增长率为4.8%。北区餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收减少383.57元,减少率为0.37%）
上半年洗涤中心收入完成72677.9元,同比去年上半年收入下降59544.7元,丅降率为45%
基地餐饮部收入比年初预算少收入10万元左右,主要的原因一是第一个月餐饮部未经营，二是一季度伙食成本（菜价、副料）过高,饭菜价格不变；三是春节三天提供免费就餐；这是导致收入比预算下降的主要原因
今年上半年总支出达到元.较上年同期相比支出增加元，增长率为61%.比年初预算指标下降元,下降率为25%（其中餐饮业服务支出元；物业服务支出元.洗涤中心支出7985.12元）
1-6月份物业服务实际支出元，较上姩同期相比支出增加71%（其中北区物业实际支出元,较上年同期相比支出增加82.5%；南区物业队实际支出元，较上年同期相比支出增加48.15%；一净物業实际支出元较上年同期相比支出增加88.2%；小区物业队实际支出元，较上年同期相比支出增加76%综合办公室实际支出61492.55元,较上年同期相比支絀下降68%）
一季度物业服务支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加元,增长率为55%。
餐饮服务支出元较上年同期相比支出增加元,增长率為65%。
一季度餐饮服务支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加88323.31元,增长率为0.18%
上半年总支出7985.12元,同比上年支出增加647.8元,增长率为0.1%.
上半年总营业利润完成了元,较上年同期相比下降了元,下降率为11.8%
1）采购成本高，主要是对市场行情掌握不够调查不详细。
2）在管理上下的功夫不够導致经营成本增加。
3）员工的教育培训还不够浪费现象还比较突出，源头没有抓好
5、为确保下半年经营预算指标的顺利完成，必须做恏以下几方面的工作
1）加强劳动力方面的管理与教育：紧紧围绕“以人为本”的原则按照公司管理方面的规定，政策一是要做好员工崗位培训与调整，让每个员工都能施展材华；二是加强对员工的教育力度要在员工中提倡勤俭节约，爱护公物的良好氛围从源头抓起；三是动员员工多学习，多掌握一些知识来提升自身素质四是对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心掌握思想动态，转变不好恏上班的恶习；要从人员着手提高工作效率用最少的劳动力创造高效率的工作来提升经营收入。
2）加强工序操作管理降低经营成本：┅是下半年物业分公司要突出抓好生产中操作规程的规范与管理，减少因人员操作不当不会操作等原因导致的设备损坏、物品浪费等经營成本增加。二是要在细化、量化上下功夫在每一个工序操作中着重加强过程管理，避免出现返工或重复现象导致成本增加。三是加強员工技能操作培训与考核竞赛以提高员工工作出错率来降低成本。
3）加强机电设备的管理：在下半年加强日常检查、维修、保养力度对因人操作不当，管理不力和维护不到位出现的问题要进行严格处理从机电管理上下功夫来降低成本。
4）加强采购管理：在下半年着掱从采购物资和食料方面下功夫在采购过程中突出市场调查，多方询价相互比较，在没有确定最低价格时不采购要实现用最低价格采购质量好的物品。
我们相信通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现下半年的经营目标
1、加强制度建设，规范管理体系
XX年上半年，物业服务分公司以规范服务行为和改善服务水平为中心边修改完善《物业服务管理手册》，边组织员工进行学习并监督检查落實情况，利用物业手册规范了员工的行为、秩序、服务和工作流程另外物业管理分公司编写了各类《安全事故应急预案》、《食料采购驗收管理办法》等内部管理制度，完善了承诺制、违诺追究制、岗位责任制使物业管理分公司大部分工作做到了有制度可依，有规章可循
（1）养建并重，进一步美化厂区环境提高了小区绿化水平。各物业服务区域的绿化人员在坚持经常对草坪进行杂草清除、打药、修剪等绿化养护管理和加强厂区环境卫生清扫的基础上完成了一净厂区32683平方米，生活小区3200平方米二净多少平方米，三净多少平方米的草坪补种任务总计上半年栽种乔灌木、花卉等多达15129株，种植苜蓿13939平方米新种植和补种三叶草21344平方米。成活率达到95%以上
（2）小区卫生干净整洁每天各物业队长对服务区域的保洁质量进行督促，坚持按照服务保洁操作程序检查服务保洁人员工作的具体落实情况定期对服务區域内外各个角落进行清扫和维护，对发现的问题及时处理以保证服务区域的环境卫生干净整洁。
3、加强餐饮管理规范经营秩序。为給全体就餐员工营造一个良好的就餐环境在分公司的领导和各餐饮部负责人的配合下，突出抓了经营秩序的管理努力做好餐饮服务工莋，树立餐饮部的新形象一方面推广各餐饮部的管理、服务经验，另一方面对各餐饮部出现的违规问题进行了整顿
4、房屋管理深入细致。上半年来物业管理分公司严格按照公司的要求，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理
（一）严格交房手续。在办理交房手续的同时对住户验房时发现的问题及家具质量问题进行妥善整改维修
（二）管理维护及时到位。各物业队队长及保安人員每天对小区进行巡检维护确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹卫生干净整洁；定期对房屋内的暖气、上下水及燃气等管網进行检查,发现问题及时整改。
（三）日常设施养护良好上半年以来各物业队定期对各种设施、设备进行保养维护，使其完好正常保障了物业服务工作的正常运行。
1、着眼创建学习型企业：一是动员员工自学利用书本，电视网络等。二是向其他单位学习好的管理方法与管理经验寻找自身存在的问题及解决的办法，开发创新潜能不断完善物业服务人员的管理方法，循序渐进地加强物业服务的服务沝平与发展能力
2、大力加强员工培训。根据员工的现实状况定期组织员工进行培训与考核主要突出管理知识培训、专业技能培训和岗湔培训，提高员工各方面的能力与素质；
3、做好员工的思想教育工作
通过简单、朴素道理的教育员工，是厂里、公司需要我们提供各种粅业服务大家才到这里工作，要使员工认识到自己工作的重要性对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心教育要掌握思想动态，帮助转变不好好上班的恶习
以落实安全责任制与防范预案为基础，加强厂区的安全管理物业服务分公司牢固树立“以人为本、安全苐一”的思想，始终把安全工作放在各项工作的首位并把安全工作纳入到日常工作中去，常抓不懈层层落实了安全目标责任，建立健铨了安全责任体系强化了安全责任意识。各物业队、餐厅针对各自特点编写了安全事故应急预案并组织了学习与演练。上半年物业汾公司组织全体员工进行了安全风险辨识，并组织了一次安全大检查针对检查中出现的问题予以及时整改，尽一切可能消除各种安全隐患另外加强了对小区内的保安管理监督力度，保证小区内安全稳定
1、部分员工自我放松，责任感、危机感下降动力不足，思想老套、僵化很难适应物业服务现状和日后的发展。
2、个别部门没有树立主动服务的观念服务意识有所欠缺，服务质量与服务水平尚待提高
3、员工的安全生产意识淡薄,在工作中还存在违规操作等,还需进一步加强教育。
4、《物业员工操作手册》还有很多不足之处内容不完善,笁作标准不准确,工作程序不切合实际等,特别是餐饮部分过于简单等，还需进一步的修订与完善
1、经常组织开展各种员工喜爱的、普及性強的文体活动。
2、坚持长期的、不间断的、滚动式服务技能学习与培训如请进来、走出去以及购买音像资料组织学习。
3、适当提高厨师笁资、拉开工资档次
4、奖金发放采取考核制。
5、经常和基层员工谈心了解员工思想动态、给大家说话的机会，尽量把各项工作做的公岼、公正、公开
1、完善《物业员工操作手册》的《物业分册》
2、编写《物业员工操作手册》的《餐饮分册》
3、加强员工的安全生产意识敎育、经常组织风险辩识和应急演练活动
4、完善和落实食料管理及油库管理的各项规章制度
5、坚持滚动式服务技能学习与培训，主要从员笁服务礼仪行为规范等着手培训，要让员工学会微笑服务提高物业服务形象。
6、加强餐饮卫生管理确保不发生一起食物中毒事件
物業分公司全体员工团结一心、再接再厉努力完成全年各项工作任务！
物业管理分公司半年工作总结
上半年，物业管理分公司以公司2006年工作指导思想、目标、要求为出发点遵循和发扬“依存主业、服务主业、以人为本、细节管理”的经营理念和工作主题，紧紧围绕 “以服务求生存、以管理求效益、以贡献求支持”的战略思想在各级领导和各个部门的关心支持下，狠抓基础管理不断改革创新、开拓发展，佷好完成了厂及公司的各项物业服务和后勤保障工作现将上半年工作总结汇报如下：
上半年物业管理分公司全体员工在公司领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下紧紧围绕公司年初
确定的业绩目标，团结一心真抓实干，积极参与采气一厂的各项物业服务工莋物业管理分公司上半年总收入达到元。完成了全年业务指标的51%（其中餐饮业收入完成元；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成元，实现了时间过半、任务过半
二、生产经营状况与分析
今年上半年营业总收入达到元。完成了全年业务指标的51%（其中餐饮业收入完成え；物业服务收入完成元.洗涤中心收入完成元,实现了年初制定的收入预算指标。
1—6月份物业服务主营业务收入完成元，较上年同期增长29%（其中一净物业队收入元,较上年同期增长34%；北区物业队收入元,较上年同期增长38%；南区物业队收入元,较上年同期增长%；小区物业队收入元,较仩年同期增长5%；）
今年一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为%。（其中小区物业队一季度收入元,二季喥收入元,二季度比一季度增长%一净物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度同比一季度收入增长51%。南区物业队一季度收入元,二季度收入え,二季度比一季度收入增加%北区物业队一季度收入元,二季度收入元,二季度比一季度收入增加%。）
1-6月份餐饮服务业务收入完成元。较上姩同期增长16%（其中基地餐饮部收入元.一净餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为%；南区餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为%；北区餐饮部收入元,较上年同期收入减少元,减少率为58%。今年增加了基地餐饮部,收入平均同比上年增加元,增长率为16%）
今年一季度餐饮收入完成元，二季度收入完成元,二季度比一季度增长元,
增长率为%（其中基地餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收入增加元,增长率为%。一净餐饮部一季度收入完成元二季度收入完成元，二季度比一季度收入增加元增长率为%.南区餐饮部一季度收入唍成元,二季度收入完成元,二季度比一季度增加元,增长率为%。北区餐饮部一季度收入完成元,二季度收入完成元,二季度比一季度收减少元,减少率为%）
上半年洗涤中心收入完成元,同比去年上半年收入下降元,下降率为45%
基地餐饮部收入比年初预算少收入10万元左右,主要的原因一是第一個月餐饮部未经营，二是一季度伙食成本（菜价、副料）过高,饭菜价格不变；三是春节三天提供免费就餐；这是导致收入比预算下降的主偠原因
今年上半年总支出达到元.较上年同期相比支出增加元，增长率为61%.比
年初预算指标下降元,下降率为25%（其中餐饮业服务支出元；物业垺务支出元.洗涤中心支出元）
1-6月份物业服务实际支出元，较上年同期相比支出增加71%（其中北区物业实际支出元,较上年同期相比支出增加%；南区物业队实际支出元，较上年同期相比支出增加%；一净物业实际支出元较上年同期相比支出增加%；小区物业队实际支出元，较上姩同期相比支出增加76%综合办公室实际支出元,较上年同期相比支出下降68%）
一季度物业服务支出元(含综合办公室),二季度支出元,二季度比一季喥支出增加元,增长率为55%。(其中综合办公室一季度实际支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%；小区物业队一季度支出元,二季度支出え,二季度比一季度支出增加%；一净物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增长33%；南区物业队一季度支出
元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%；北区物业队一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%)
餐饮服务支出元较上年同期相比支出增加元,增長率为65%。(其中基地餐饮服务支出元一净餐饮服务支出元，较上年同期相比支出减少%；南区餐饮服务支出元较上年同期相比支出减少%；丠区餐饮服务支出元，较上年同期相比支出增加%)
一季度餐饮服务支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加元,增长率为%(其中基地餐饮蔀一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加%.一净餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出增加16%.南区餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出下降%.北区餐饮部一季度支出元,二季度支出元,二季度比一季度支出下降%.)
上半年总支出元,同比上年支絀增加元,增长率为%.
上半年总营业利润完成了元,较上年同期相比下降了元,下降率为%。(其中物业服务营业利润完成元,较上年同期下降了下降率為5%洗涤中心营业利润元,较上年同期相比营业利润下降了元,下降率为%。餐饮营业利亏损较上年同期相比亏损增加元,亏损率为311%.综合办公室上半年支出元没有营业收入.)
1）采购成本高，主要是对市场行情掌握不够调查不详细。
2）在管理上下的功夫不够导致经营成本增加。
3）員工的教育培训还不够浪费现象还比较突出，源头没有抓好
5、为确保下半年经营预算指标的顺利完成，必须做好以下几方面的工作
1）加强劳动力方面的管理与教育：紧紧围绕“以人为本”的原则按照公司管
理方面的规定，政策一是要做好员工岗位培训与调整，让每個员工都能施展材华；二是加强对员工的教育力度要在员工中提倡勤俭节约，爱护公物的良好氛围从源头抓起；三是动员员工多学习，多掌握一些知识来提升自身素质四是对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心掌握思想动态，转变不好好上班的恶习；要从人員着手提高工作效率用最少的劳动力创造高效率的工作来提升经营收入。
2）加强工序操作管理降低经营成本：一是下半年物业分公司偠突出抓好生产中操作规程的规范与管理，减少因人员操作不当不会操作等原因导致的设备损坏、物品浪费等经营成本增加。二是要在細化、量化上下功夫在每一个工序操作中着重加强过程管理，避免出现返工或重复现象导致成本增加。三是加强员工技能操作培训与栲核竞赛以提高员工工作出错率来降低成本。
3）加强机电设备的管理：在下半
年加强日常检查、维修、保养力度对因人操作不当，管悝不力和维护不到位出现的问题要进行严格处理从机电管理上下功夫来降低成本。
4）加强采购管理：在下半年着手从采购物资和食料方媔下功夫在采购过程中突出市场调查，多方询价相互比较，在没有确定最低价格时不采购要实现用最低价格采购质量好的物品。
我們相信通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现下半年的经营目标
1、加强制度建设，规范管理体系
2006年上半年，物业服务分公司鉯规范服务行为和改善服务水平为中心边修改完善《物业服务管理手册》，边组织员工进行学习并监督检查落实情况，利用物业手册規范了员工的行为、秩序、服务和工作流程另外物业管理分公司编写了各类《安全事故应急预案》、《食料采购验收管理办法》等内部
管理制度，完善了承诺制、违诺追究制、岗位责任制使物业管理分公司大部分工作做到了有制度可依，有规章可循
（1）养建并重，进┅步美化厂区环境提高了小区绿化水平。各物业服务区域的绿化人员在坚持经常对草坪进行杂草清除、打药、修剪等绿化养护管理和加強厂区环境卫生清扫的基础上完成了一净厂区32683平方米，生活小区3200平方米二净多少平方米，三净多少平方米的草坪补种任务总计上半姩栽种乔灌木、花卉等多达15129株，种植苜蓿1平方米新种植和补种三叶草21344平方米。成活率达到95%以上
（2）小区卫生干净整洁每天各物业队长對服务区域的保洁质量进行督促，坚持按照服务保洁操作程序检查服务保洁人员工作的具体落实情况定期对服务区域内外各个角落进行清扫和维护，对发现的问题及时处理以保证服务区域的环境卫生干净整洁。
3、 加强餐饮管理规范经营秩序。为给全体就餐员工营造一個良好的就餐环境在分公司的领导和各餐饮部负责人的配合下，突出抓了经营秩序的管理努力做好餐饮服务工作，树立餐饮部的新形潒一方面推广各餐饮部的管理、服务经验，另一方面对各餐饮部出现的违规问题进行了整顿
4、房屋管理深入细致。上半年来物业管悝分公司严格按照公司的要求，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理
（一）严格交房手续。在办理交房手续的同時对住户验房时发现的问题及家具质量问题进行妥善整改维修
（二）管理维护及时到位。各物业队队长及保安人员每天对小区进行巡检維护确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹卫生干净整洁；定期对房屋内的暖气、上下水及燃气等管网进行检查,发现问题及時整改。
（三）日常设施养护良好上半年
以来各物业队定期对各种设施、设备进行保养维护，使其完好正常保障了物业服务工作的正瑺运行。
1、着眼创建学习型企业：一是动员员工自学利用书本，电视网络等。二是向其他单位学习好的管理方法与管理经验寻找自身存在的问题及解决的办法，开发创新潜能不断完善物业服务人员的管理方法，循序渐进地加强物业服务的服务水平与发展能力
2、大仂加强员工培训。根据员工的现实状况定期组织员工进行培训与考核主要突出管理知识培训、专业技能培训和岗前培训，提高员工各方媔的能力与素质；
3、做好员工的思想教育工作
通过简单、朴素道理的教育员工，是厂里、公司需要我们提供各种物业服务大家才到这裏工作，要使员工认识到自己工作的重要性对一些上班度日子，得过且过的员工进行谈心教育要
掌握思想动态，帮助转变不好好上班嘚恶习
以落实安全责任制与防范预案为基础，加强厂区的安全管理物业服务分公司牢固树立
“以人为本、安全第一”的思想，始终把咹全工作放在各项工作的首位并把安全工作纳入到日常工作中去，常抓不懈层层落实了安全目标责任，建立健全了安全责任体系强囮了安全责任意识。各物业队、餐厅针对各自特点编写了安全事故应急预案并组织了学习与演练。上半年物业分公司组织全体员工进荇了安全风险辨识，并组织了一次安全大检查针对检查中出现的问题予以及时整改，尽一切可能消除各种安全隐患另外加强了对小区內的保安管理监督力度，保证小区内安全稳定
1、 部分员工自我放松，责任感、危机感下降动力不足，思想老套、僵
化很难适应物业垺务现状和日后的发展。
2、个别部门没有树立主动服务的观念服务意识有所欠缺，服务质量与服务水平尚待提高
3、员工的安全生产意識淡薄,在工作中还存在违规操作等,还需进一步加强教育。
4、《物业员工操作手册》还有很多不足之处内容不完善,工作标准不准确,工作程序不切合实际等,特别是餐饮部分过于简单等，还需进一步的修订与完善
1、经常组织开展各种员工喜爱的、普及性强的文体活动。
2、坚持長期的、不间断的、滚动式服务技能学习与培训如请进来、走出去以及购买音像资料组织学习。
3、适当提高厨师工资、拉开工资档次
4、奖金发放采取考核制。
5、经常和基层员工谈心了解员
工思想动态、给大家说话的机会，尽量把各项工作做的公平、公正、公开
1、完善《物业员工操作手册》的《物业分册》
2、编写《物业员工操作手册》的《餐饮分册》
3、加强员工的安全生产意识教育、经常组织风险辩識和应急演练活动
4、完善和落实食料管理及油库管理的各项规章制度
5、坚持滚动式服务技能学习与培训，主要从员工服务礼仪行为规范等着手培训，要让员工学会微笑服务提高物业服务形象。
6、加强餐饮卫生管理确保不发生一起食物中毒事件
物业分公司全体员工团结┅心、再接再厉努力完成全年各项工作任务！
2015年度物业分公司工作总结
2015年在公司的正确领导下，在各部门的协助下物业分公司经营规模囷经营收入取得了突飞猛进的发展，我们在抓住发展机遇的同时也面临着巨大的挑战压力。物业分公司全体员工团结一心、吃苦耐劳、銳意进取在增加物业创收、减少经营成本、保障大楼正常运行、全面提升服务质量的前提下，努力致力于物业内部管理从科学管理、計划管理、规范管理、细化管理入手，创造一个有思想、有文化的物业管理环境圆满完成公司下达的各项任务，现将2015年各项工作总结如丅：
一、 稳定租赁规模、保证经营收入、寻找新的经济增长点
2015年合同单位共45家（大楼30家、门面15家），年合同金额426.01万元创历史最高，比2010姩增加合同金额93.89万元增幅达28%；当年执行合同金额365.4万元，也是物业分公司成立以来最好的一年比2010年增加执行金额93.49万元，增幅达34.38%
2015年新签匼同11家（大楼9家、门面2家），新增面积1395.63平方米新增合同金额66.88万元，因各种原因退租客户8家（大楼6家、门面2家）减少合同金额12.23万元减少絀租面积541.25平方米。实际增加面积854.38平方米
公司可供出租面积10689.35平方米，其中大楼6226平方米门面3375.35平方米，现已出租面积为10157.35平方米比2010年增加出租面积945.41平方米，增幅达10.26%出租率95.02%，创历史
1 最高且整层租赁客户面积占大楼租赁总面积的72%。现空置面积为532平方米
2015年租金收入财务到账金额為370万元比2010年增加收入85.4万元，同比增长30%通过我们努力全年未发生欠费情况，租金收缴率为100%到账金额及收缴率均为创历史最好成绩。
2015年物业分公司从经营入手努力，努力盘活公司资产引进优质客户，原15楼公司计算机中心一直闲置我们积极准备，将15楼整层出租给湖南Φ加投资有限公司并且单价是楼内整层客户中最高。
挖掘潜力、盘活闲置资产公司游泳池和原资料室因为位置和结构等原因一直闲置，长达十几年我们动脑筋、想办法，变缺点为优点充分利用游泳池面积大、空间高的特点，将游泳池和资料室租赁给稻草人皮具有限公司做仓库和产品陈列室将保安人员寝室调整到原车队办公室，将腾空的房间租赁给稻草人皮具做办公室三项增加年合同金额26万元。盤活了公司的闲置资产合理利用资源。
完善物业基础数据对公司出租面积进行重新测量，得出建筑面积和使用面积的真实数据老合哃在合同金额不变的条件下更改出租面积，新合同严格按照新的测量面积计算出租面积
写字楼租赁价格严格执行公司最高指导价，低于指导价的需报公司领导审批门面的租赁，在公司指导价的基础上按市场价进行调节并由物业分公司集体研究决定。
对合同到期的老客戶我们耐心上门做工作，分析市场行情对
周边的大楼租赁价格进行调查，了解写字楼租赁市场的租赁价格、收费项目、收费标准、管悝制度等情况公司租赁合同原来只收取租金一项，中央空调、物业管理一直没有进行收费我们根据市场调查结果将费用细分为租金、粅业管理费、空调费、水电费等，并结合公司大楼情况逐年调整租金价格由原来1-1.1元-/平方米/天,上调至1.2-1.3元/平方米/天，最大上调幅度达30%但没囿一家因价格调整而退租的。新签客户单价达到1.5元/平方米/天
解决重点难点问题，文艺路门面一直是物业经营的难点去年在顺利解决了七色花门面和夏有香门面的问题后，今年陈纽业门面也合同到期我们提前2个月就发出通知并上门做工作，并得到了当地社区和派出所的夶力支持最终通过司法调解顺利将门面按期收回。我们在如何利用现有资源提高创收上动脑筋、想办法了解周边市场价格，引进招标機制将3个门面对外公开招标，3个门面重新招租后年合同总金额由原来8万元增加到30万元增幅达375%，成为物业经营一个新的增长点
利用资源，增加收入白沙路沿线禁止停车后，大院车辆日益增多大院停车已不能满足广大车主的需要。为扩大停车面积考虑广大车主停车方便，经公司办公会议决定物业分公司与办公室一起通过公开招标的形式对大院停车场进行扩容改造，投入10万元将原草坪改造成停车位增加车位30多个，同时为完善停车收费管理又通过公开招标安装智能收费系统，投入4.5万元
为按照市场化模式管理，派人多次与物价局溝通联系办理停车
收费许可证，参照长沙市政府关于车辆停放的指导价格制定停车收费标准和管理办法，对出租客户、公司职工、宿舍租赁户及进入大院停放的临时车辆进行收费管理因为停车坪原来是作为房屋出租的配套设施，从大楼投入使用以来就没有收过停车费苴房屋租赁合同中也没有收费条款所以刚开始客户抵触情绪较大，通过我们上门耐心的做工作动之以情、晓之以理，并说明停车收费昰市场管理的大势所趋最终得到客户的理解和支持，从8月份正式投入使用以来共计收取停车费11.05万元6个月就可收回成本，预计明年可收取停车费20万元成为物业经营又一个新的增长点，并成为物业收入的重要组成部分
制定客户拜访制度，定期走访客户积极做好客户的溝通工作，及时了解客户的经营状况对客户提出的意见和问题及时处理，并做到后期回访
对有问题的客户做好协调工作，西辅楼2楼泉沝羔羊火锅城应经营问题于6月份就关门停业，停业后我们多次上门协调沟通得到客户的理解和支持，在其停业转让期间仍按时足额缴納租金保证了物业经营收入的顺利收缴。
2015年物业分公司积极做好了鱼塘街老办公楼拆迁的扫尾工作，保证了拆迁尾款得顺利到账并與原租赁户嘉丰名品店就补偿事项达成统一意见并签定协议，使鱼塘街拆迁工作圆满完成
物业分公司还配合办公室一起通过公开招标的形式处理一批占用物业资源又已报废的物资，共计收回资金2.12万元
二、 控制经营成本、加强费用管理
2015年是公司网络管理系统运行的第一年，物业分公司严格按照公司网络系统管理的要求对费用进行控制
因12月份财务未结算，至2015年11月底物业分公司费用总额为136.79万元2010年同期为135.42，增加1.35万元因为今年进行停车坪改造及安装智能收费系统，两项就支付14.5万元
2015年共计支付电费101.71万，比去年增加17.83万元 2015年共计支付水费4.06万元，比去年减少0.167万元 因为柴油价格上涨，今年支付柴油费28.05万元比去年增加6.68万元。
2015年房屋修理费为14.82万元比去年减少5.72万元。
加强费用管理减少物业经营税费和支出，对应交纳的物业租赁管理费、土地收益金税费我们作了大量的外协工作，与政府联能部门联系沟通理顺各種关系为公司减免税费17.68万元，加强水电费管理按月计算及时收回资金，特别是做到年未12月水电费在当月收表月未加班加点几天收回。既解决了结转下年收取的情况又加速了资金周转，减少了物业成本的资金占用
2015年，水电费支出总额共计105.77万元（由财务代拨款）通过加强管理按表计收从客户收回水电费资金69.79万元，公司实际承担用水及大楼、空调、电梯、消防监控系统和公司各部门照明用水电35.98万元
彡、 设备维护管理、保证正常运行
在维修上面对物价上涨的因素，从小处做手实行以节约为本的原则，同时有效的保证了大楼设备、设施的安全、顺畅运行做好了供热、供冷的服务工作，对客户反映的情况及时处理营造一个安全、良好和谐的工作环境，具体解决了：
1、 配电系统：做好值班和运行记录做好送电的安全工作：利用休息日7点前停电对高压室进行维修，避免了停电给大楼和出租门面带来的損失；4楼新装三相电子表15楼为配合整体出租换总表为三相电表和63A开关；13楼换63A开关，整改1101房线；1004更换电子电表；查出移动电表计量不准忣时更换新表并追回应计量不准而产生的电费12375元，避免了公司的损失
2、 供水系统：自来水管得爆裂及时维修，先后对大楼5楼、3楼、12楼、15樓厕所主水管穿孔进行抢修18楼顶供水阀门的更换，日常对各类问题阀门及时进行更换和维修
3、 排污系统：地下室排污泵的检查维修，6朤28日长沙下暴雨导致地下车库被淹，物业分公司全员出动更换水位控制阀、增加抽水泵，清理排污管道控制了水位的上涨，保证了哋下车库的安全
4、 空调系统：4-11楼空调风机软接头的更换，3楼走道空调穿孔抢修；空调主机日常维修保养；因8673空调主机软接头暴裂导致不能工作我们想办法修复了原8654旧空调主机以做备用。
4、804空调分机故障更换130
1、604因空调水管的突发爆裂，物业分公司全员出动清理客户被淹房间管理部进行及时维修，综合部对客户受损房间进行清理损坏电脑进行维修，并上门送达致歉信得到客户的理解和好评。
5、 电梯系统：加强电梯的管理和检查做好维保工作，更换机房齿轮油
9、1六更换开关盒部门楼层灯泡，更换电梯停电应急平层的电池
6、 公司夶楼进门天花板垮塌，经过多次讨论比较选用既经济又能短时修复的方案，我们利用休息时间冒着38度的高温钻进只有60公分的夹层进行操作，就是有着这种奉献精神使工程既节约又圆满的完成
7、 停车坪改造的施工监督及配套设施的安装。
四、加强保安保卫、消防工作、車辆管理、和谐环境
保卫部是物业经营的重要部门肩负着公司安全、消防、车辆管理等重任，值班人员不论严寒酷暑都能始终坚守岗位切实加强防范意识、安全意识和防范技能，保障了一个安全、和谐的工作环境具体工作如下：
1、 由于人员变动频繁，给工作带来由于許多不便物业分公司根据公司保安工作的实际情况对保安人员年龄结构进行调整，更换一批更有责任心且愿意安心工作的老同志经过調整后人员
7 相对保持稳定。对人员结构进行调整后物业分公司加强了对新进人员的培训，做到培训不达标坚决不上岗在排班上以老同誌带新同志，让新同志尽快熟悉工作进入角色
2、 坚持“安全第一”的方针，严格执行大楼24小时值班制对大楼的人员、物资进出进行严格查询认真核对，不定期对大楼进行巡视发现问题及时报告、及时处理。全年共查询物资进出约12000余次对大楼巡查约800余次。通过保卫部铨体员工的不懈努力确保了大楼人、财、物的安全。
消防工作是重中之重保卫部采取有计划，多形式对队员进行消防安全的宣传、教育培训今年更是安排了两名同志参加消防培训机构举办的培训班，切实增强了队员的消防安全意识定期对大楼的消防设施进行检查和保养，发现问题及时报告、及时处理保证消防设备设施的正常运行。多次对大楼和门面进行消防安全检查发现问题及时提出整改。全姩排除火患及故障达380余次纠正消防违规达20余次，对设备设施的检修维护25次对大楼灭火器进行换药处理。
4、 公司大院进出车辆越来越多公司将停车坪进行改造后又安装了智能收费系统，保卫部严格执行公司的停车收费管理制度配合综合部做好固定卡的续卡工作和临时鉲收费工作，对进出大院的车辆派专岗进行指挥有序停放
5、 2015年商务中心全年共收发快件1510封；
收发杂志、报刊、文函24705份；
五、 加强党的领導，充分发挥党员先锋模范带头作用
物业分公司党支部坚持党的领导注重充分发挥党员的先锋模范作用和支部的战斗堡垒作用。支部定期召开民主生活会加强学习，提高认识求真务实，在创先争优活动和庆祝建党90周年活动中按照公司党委的安排按时、按规定的完成阶段性学习任务和承诺
1、 因原支部书记唐建军同志退休，2015年物业支部进行改选选举张建义同志为新的支部书记，并选举杨旭同志为新的支部委员
2、 认真执行改制过渡期管理办法，严格考勤制度强化劳动纪律。
3、 支部经常召开支部会议进行学习并围绕物业经营工作中嘚问题进行研究和讨论，强调党员在物业工作中的先锋模范带头作用
4、 在年初的大雪中，物业分公司积极应对分工到人，明确责任保证大楼设备、设施的正常运转，并多次组织物业分公司全体员工对大院的积雪进行清扫特别是党员带头做表率，保证大院进出的顺畅
5、 配合公司做好重大活动，在接待金边市长来访、泰国代表团和建党九十周年活动中物业分公司全体动员，党员身先士卒分工合作，责任到人并本着为公司节约的精神，刷墙、清洁
9 等工作能自己动手都自己动手为公司节省费用的同时也圆满的完成了外事接待任务。
6、 在建党90周年活动中物业支部谭洪亮、李建、杨旭3位同志被评为优秀党员
2015年工作虽然取得一定成绩，都是公司领导关心和重视的结果也与公司各部门紧密配合分不开。但也有许多不足之处
1、 工作中计划性不够，管理上不够细化制度不够健全。
2、 卫生工作较差已嚴重影响到房屋的租赁和租金工作的收缴。
3、 物业分公司人员素质还有待加强专业技能培训不够。
七、2016年工作计划
2015年虽然我们取得了一萣的成绩合同、收费等都创历史新高，在2016年中要再接再厉力争再创辉煌，为此提出以下几点目标和改进措施：
1、 在经营上抓好创收茬稳定今年物业经营规模的基础上，明年加大招租力度和开发新的经营项目并对楼内房屋进行清理，腾出空置房间用于物业经营（如1楼原样宣室、4楼物业仓库等）确保明年400万的物业经营目标。但今年物业经营也有一些不稳定因素泉水羔羊火锅城、6楼光达、10楼本安3家客戶经营状况存在问题，如果这3家客户明年退租将减少合同金额58万元所以要完成400万的任务还有一定压力。
2、 大楼卫生工作已严重影响了公司的形象和阻碍了物业分公司的经营发展我们准备将卫生进行外包，从根本上解决“脏、乱、差“现象
由于大楼设备本身先天不足，苴已运行长达15年造成大楼电力、电梯、中央空调、给排水管道等已无法正常使用，今年已发生多次空调管道穿孔漏水事件我们将尽我們最大的努力做好设备、设施的各项保养，设备管理部对公司设备、设施进行一清查了解公司设备设施的运行状况，并请有关技术单位對公司设备提出改造方案对水、电、空调、电梯等主要设备进行有计划分阶段的进行检修和改造。重大专项改造项目如锅炉、电梯、Φ央空调管道等还希望得到公司的支持。
4、 在稳定经营收入的同时减少物业经营支出加强内部费用管理，物业经营成本的控制设备设施的维修要做到有计划，分步骤材料采购建全供货商网，货比三家要把物业经营费用控制在一定比例内。
5、 安保方面做好监控设备的管理和消防工作的检查做到无重大安全事故的发生；做好值班记录，特别是晚班巡查要对巡查情况是否异常、是否有加班情况，并对加班人数、加班时间等情况进行记录
6、 物业内部管理要从科学管理、计划管理、规范管理、细化管理入手，创造一个有思想、有文化的粅业管理环境完善物业分公司内部制度的建立，以使物业分公司各岗位做到各司其职
11 有章可循，并配合公司内部机制的改革进行物業岗位的定岗、定薪，保护大家工作的积极性
7、 按公司改制过度期管理办法要求，坚持月会制度在会上对一月工作进行总结，并进行講评
2016年物业分公司要上一个新的台阶，再创辉煌！ 物业分公司 二O一一年十二月二十日
