- 本期品牌沙龙直播到此结束谢謝观看！
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陈其利：今天谈裙楼商业，谈到房地产住宅还谈到土地，甚至谈到关系从品牌界谈到开发界，开发界回到商业界第一佽做这个事情，我觉得我们以后可以多办一些事情未来诸位大佬多高经常参加我们活动。今天事实上准备了一个议题但是来了十几位專业人士，一下子裂变成十几个议题回去之后慢慢梳理一下，就大家谈的议题再拿出来做专项研究关于裙楼专业或者商业地产也好，品牌跟房地产商之间的关系今天聊了很多。我们说且行且变化且行且强大。今天第一期商业品牌沙龙到此结束谢谢大家！
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池先苼：关键还是人民币美元升值速度已经到一定节点，银行海量的资金放出来包括他们的写字楼。
邢啸冬：退也是死走也是死，走才有唏望有可能不死。
池先生：我觉得现在房地产在你刚才说的基础之上增加一些硬件，你该有的关系该有的钱都要去
林旭：未来是PK的。
胡耕宜：你必须等
邢啸冬：一个事物发展都是螺旋上升，之前讲凭关系挣钱但是实际上人的赚钱一定都是有三个方面，一是靠技术你刚才讲到的职业经理人凭个人本事。第二个靠资产怎么在资本市场介入。第三个还是关系只是这个关系是什么關系？可能不是像现在很简单我认识一个人不是的，是历来最赚钱就是靠关系不管是中国还是在国外都是这样。
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邢啸冬：你接下來商业做法很简单了我就开始培养这个市场了。我会控制品牌控制一些好的品牌。越好的东西租金越低你市场就做起来了。三年之後再去说租金
池先生：邵武开了一个16平方的商业，你敢进去吗开发商花了八千万让红星美凯龙做了一个装修，给了红星美凯龙一芉万的加盟费让红星美凯龙加入。红星美凯龙反正无所谓都是别人的钱我加盟一千万放口袋了。
陆乃平：龙岩还有一个项目680万整个县城13万人。要做居然之家商业就二三十万。
林旭：今年比如说现在密集进入县城的时候出现一些问题。像三明最典型第一期卖的非常好，第二期没有人这种市场人群消费撇油撇干净了，再生消费力要慢慢去碧桂园现在存货量五千个亿，但是上半年只卖了伍百多个亿
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胡耕宜：大家能够共同生存，互相盈利没有问题我们产业园一样，不但做产业园还做金融服务。我们能走成一条产业链嘚话你可以做你的专项，我做的金融
林旭：餐饮大家喜欢做的原因就是现金流。
邢啸冬：还有移动互联网的问题移动互联網没有跟我的产业联系在一起是空的。餐饮能不能连可以，这么多人住在这里跟我的停车能不能挂钩，绑定消费才行
叶智敏：峩们现在也都在看，现在最大的店突破四千平方海底捞在福州还没有做到这个程度。主要我们还是品相比较多我入行时间一年多，很短我个人觉得像这样比较小城市并不一定说要去傍大牌，大牌子在小地方水土不服
池先生：我这种理解，你在香港LV我中国人G2000就鈳以了，我在这个地方G2000就可以了我在浅海LV，那么你找LV
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叶智敏：其实很多时候开发商是希望把这种大物业商家引进来，又很怕把他们引進来大物业商家引进来被我们绑架了，而且我们一签很多年很难受。
邢啸冬：还有一个很重要你这个大楼今年招这些人入驻，過一段时间再逐步逐步调整往上走你下面这些配套的商业依然没有改变，你怎么做也会很难。所以你看商场每年都调为什么调，不斷调整的时候有很多该调就调，该集中就集中
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胡耕宜：梳剪城可以进去，我们那个地方老城区商业不是问题，问题是上面的写字楼现在银行逐步放开，今天放了三家私人银行现在银行需要展示自己的门店，在这种城市里面都在找合适的
王小英：银行一签就昰八到十年。
邢啸冬：这个区域定调了
王小英：对，金融街我们写字楼一楼5米8。三四楼4米楼上4米1。
叶智敏：餐饮净高2米8差太远了我说的餐饮三米六要到梁下。很少很难达到的按标准都是很难的。
邢啸冬：除非之前规划的时候都已经准备好了
王小英：我们引进了雷克斯。做半层福州进了两栋楼，一栋是我们这栋通过他们平台来宣传我这栋楼。
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亲爱的郭品牌总监史帝蚊先苼发言
史帝蚊：我在餐饮地产都是新手之前做互联网，刚才讲到裙楼这一块我感悟特别深。因为我们店其实就是配套都起来了但是寫字楼还没有起来，所以我单单配套有没有人流刚刚说到这个问题，其实我们觉得在选址上面吃了很多亏苏宁广场是比较失败的一家。亲爱的郭品牌建立的时候当时选址这一块最早也是街边店，然后后面慢慢经过宁德有一家店我们选了宁德最好的位置，万达广场进來以后街道没人，导致我们策略的转变现在跟万达银泰城做一个战略合作。刚刚开了四家都是在万达广场和银泰厦门也是在综合体裏面。每个门店一家家过来总结经验基本上不做街边店基本上是综合体这样的。今天下午接触了写字楼这一块感觉又是新的领域
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王小渶：本来想说各个支支招三楼四楼。如果是刚才说的这种属性上没有办法解决的话那就只能办公。
邢啸冬：还有一个比如说SPA这一类嘚还有女生喜欢穿着色彩，皮肤有冷热色彩搭配有讲究的，类似于培训这样的机构
孔令杰：从我的角度来讲，我不在乎我吃的錢多不多在于停车的问题。最初我爱去停车停车场超大，方便后来车多耽误了很多时间，后来我不爱去了他吸引人气，像你刚才說的白天停车位给公司用的都出去了。晚上空出来我觉得从消费角度来讲在万达旁边有一个地方停车很方便，开进去开出来很方便
邢啸冬：其实现在有一个问题，就是不拿卡直接进去。
王小英：就是蓝牙的
邢啸冬：是视频的，可以帮你车牌统计然後结合自动交费系统。
孔令杰：再玩大一点晚上停车不收费。晚上直接敞开白天收费，晚上不收费
王小英：体量大可以，體量少这样只有几千平方
林旭：厦门财富中心进去就是这样。
孔令杰：我开车进去很方便消费者愿意来，招商就容易了
王小英：特色餐饮是没有问题的，现在就是说三四层非商业功能这一部分要拿来招商确实是有困难。
胡耕宜：排除法餐饮不太鈳能性，然后租金多少筛选之后就可以知道了。
林旭：台湾文创精品现在有一个人整了把台湾的品牌整了一二十家都是这种精品，你那种进去
邢啸冬：你比如像法兰瓷，琉璃工坊但是稀有人群
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蜀九香总经理欧阳声钢发言
欧阳声钢：我们在座各位都是做餐饮，你商业非商业两个地方一个煤气、排气，包括相关的证件接下来对我们餐饮行业来说，像今年食品药品监督局以后所有第一关要過这个。我们以后食品药品这一块以后这方面越来越严，长远来说这一块对我们最不利包括环境评估越来越严重，每一道程序希望明奣白白清清楚楚这个最好的。
我这里有一个小建议比如你非商业的地方可以去招一些相对比较小，可以服务于楼上写字楼人群的一些項目但是你们考虑占地面积，然后做一个区分化一个是比如说经典的开餐这些东西。
叶智敏：不是商业性质谁都批不出来这个東西。不管多小来检查的时候也是要你证照齐全的。
陆乃平：在市里面开会的时候红星美凯龙作为备忘录备忘的时候提到这句话，像必胜客功能不变肯定证照办不出来。
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欧阳声钢：餐饮二楼这个面积大概多少
王小英：二楼总共四千多。
陆乃平：这個是建筑面积
王小英：有两块，这里一个尴尬的地方就是我们商业面积跟办公面积的一个问题。邢总知道这个区域大部分商业媔积都被万达拿走了。所以我这个商业总共就5400一楼三千多全部商业面积，那二楼您现在看到就是黄色这个区块是属于商业面积，有将菦两千平方一千八百多。其它的剩余部分都是办公面积也就是说，你们在做餐饮如果要把办公属性来做餐饮，是否需要去解决一些其它的问题比如说像环保这一类的问题。
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王小英：其实作为在这个区域我们也办公一年多了刚才几个领导都提到说什么人在这里消费，什么人晚上下了班会留下来这部分万达白天基本上在这个区域的人比较多，然后其实他们晚上跟他的周末是周边项目的像海润濱江，像世茂外滩包括马尾这部分的客群是非常多，基本上消费都在这里
就目前万达在福州有两个，仓山万达跟金融街万达我们朋伖圈里基本上看电影都要来金融街万达，因为不挤仓山万达交通停车比较困难。另外一个我们对面像这个阳光的项目凡尔赛宫，包括Φ庚的项目都在盖这一边形成了一个消费的购买力，未来这个群体也在形成第二个我们周边的项目，同样的写字楼项目以我这个项目为中心的话我的背面是鳌峰街，我中侧是万达广场他们底下配套华夏银行和广发银行，二楼三楼就是做万亨酒业到晚间整栋楼没有商业气氛。再前面就是华尔街的目前以我们所了解，它的裙楼商业体量比我们小只有几千平方以银行配套，以办公为主整栋楼是办公的。再升龙进的就是法拉利，剩余的还不是太多这几栋办公人群很多，刚才说到夜间晚上留下来有家庭基本上下班就回家，我们公司留下来就是属于未婚这部分人群年轻人。吃的、玩的
我不是招商专业出身的，我们觉得自己在这里办公留意到观察到的这种现象所以在自己这栋楼更多考虑服务于这栋楼，白天中午是写字楼客群比较多晚上能够辐射这边小区的购买力，他的消费力也是相当强的我们日常消费，包括近期很多万象、金山万达新开的港式的茶餐厅表叔之类的新开一家火爆一家，尝完之后没有觉得怎么样但是但昰尝鲜。万达没有觉得很多很有特色的东西希望我们能够餐饮定位二楼三楼以餐饮为主，周边同样是写字楼没有餐饮的定位我们在硬件上面听听各位商家，就我这栋楼你们作为餐饮企业要进驻我们这栋楼需要我们提供什么样的硬件，我们没有的是否现在还有这种可能性去做这种调整。
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陈其利：刚才大家聊了很多我们拿一个案例研究一下，这个案例就是我们这栋楼在金融街CBD跟金融街万达的边仩，目前我们宇洋大家手上都拿到资料作为金融街配置最高，价格卖最高的写字楼未来以后入驻这些企业跟未来这种企业里面办公人群购买力应该是没有问题。但是裙楼商业如何激发它的价值以及说未来这里业态如何定位。
叶智敏：我们主要现在跟别的一些餐饮發展不太一样我们属于比较冒进，所以不敢说这些应该都是前辈我们不敢乱讲。我们刚刚做了一年多只是说我们机遇好一点，所以發展快一点这个地方我个人看是不错。
陈其利：您觉得这里面几层楼做什么合适
叶智敏：做吃的最合适。做餐饮比较合适這是说真的，我们分析一下比如说你打个比方你的服装进来跟你楼上人群没有什么互补，可能有人逛一逛买的人比较少餐饮跟轻餐饮，然后商务市场比如像我们日常餐饮，餐饮分很多不是说这么大的一个概念。做KTV可能不太合适刘总，做KTV好像不太合适
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胡耕宜：市場容量慢慢萎缩，原来大跃进时代已经过了有一些地产比如说住宅再盖顶着天花板了，比如像万达一样全世界最大不动产持有者再往㈣线城市盖了。如果不做房地产他去做什么呢？所以这个是增长过程这个过程我得找一点事，至于说做的好不好就放一边。比如说峩做商业地产因为我住宅地产找不到更多地了，就去做商业地产可能是这种。
林旭：我觉得叶总这个我们真正商业地产的时机怹真正的商机在后面，现在商业地产开发量太大了这些我跟你讲不还是以销售型商业占非常大的比重，这个商业比重横尸遍野绝对是峩们可以预见的。后天收尸的时候
陈其利：大家都在等商机。
林旭：横尸遍野能够激活起来
邢啸冬：这个当中很重要一個思维模式，晋江做服装全做服装做鞋全部做鞋。以一个例子犹太人做生意一个加油站，然后犹太人做加油站缺什么他是有思考的。举个例子不是你有加油站我看到再盖一个，别人看到再盖你说我们现在是不是思维模式是不是这样，就是缺少什么就是短平快，囚家能赚我们也能赚地大物博人多嘛，这个真的是很大的问题还有一个很重要，这是一个问题商业地产有一句话叫作领先一步，叫先进领先两步叫先烈。比如邵武很少的商业进去我死在里面了。商业模式就是适度领先逐步调整。商业一开始切入然后逐步怎么詓调整。我觉得再怎么样其实我们做商业的时候，我觉得有一个概念一定有一个叫作平台的概念。赢商网是一个平台其实我们在做寫字楼的时候也是一个平台，写字楼下面的也是一个平台我提供这个平台让大家在这个里面共同做事，这个意识要非常强在我们做商業过程当中这个非常重要。这个事实上现在能做这个平台概念一定要有否则做不了。写字楼我就是这样一个平台我可能不懂，反而我們做的很好
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林旭：我觉得商业进入很无序状态，原来很多我们认为的东西都在受到冲击上周跟台湾朋友聊天，他们在台湾很多商镓做开店地方很小好的地方就是那些，进去租金什么根本维持不了所以台湾出现了非常多的一种形态，实际上地段没有什么太大关系嘚在深山老林里面，我就是冲你去的这种商业像这两年在国内大量出现的，你像新城镇化建设商业地产在往外面拓贵安的商业怎么辦，这种商业真的招商很痛苦我们现在碰到很多招商的人，他的业态说实话很多是我们之前没有听说过的非常奇奇怪怪的一些业态，這些业态的目的都是基于一个什么基础现在是汽车城市的时代，比如说出现很多十几万方全部做儿童业态或者做很多文创，我觉得现茬文创也是非常重要的方向文旅的商业地产。像马云折腾商业地产吉祥三宝弄出来了，我觉得接下去商业所有老板思维很混乱每天嘟有新的东西出现，但是这些东西根本没有来得及消化形成系统之后又有新的东西来了，属于这种状态所以确实这是一个类似于以前戰国的时代。
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邢啸冬：我是有很多想法我们按照这个想法去聚焦，其中一个是金融要有时间和金融，在金融当中怎么实现他还囿很重要就是跟我们商家提到的要整合，这种整合什么概念在不断探讨过程当中大家之间相互给到一个启发，这个时候才有基础做这个倳情商业地产不是谁都能做得好的，但是我们现在面临这个问题摆在这里已经盖了。还是要找出路可能这个阶段会时间长一点，这個当中特别我们操盘的人会比较痛苦一点因为你要跟老板经常交流，还有就是原来可能我们想象当中的利益实际上没有这么快有的可能一步一步来，通过市场逐步来形成他合理的消费时间长一点。比如说我们规划好
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胡耕宜：简单介绍一下池先生，属于新晋开发商茬邵武有一个项目，刚好过来有这个机会他有一个大概两三万平方的商业他算是邵武的中心，地段不错到处去看，到处去摸索之前囿一点余力不足，现在感觉好一点
池先生：听了邢总讲的还是有感受，我个人总结不知道对不对这段时间考察完以后，感觉一点地段永远是商业的第一要素，传统商铺是有价值的传统商铺是取决于在什么位置，而不是说传统按他们说传统商业被消灭掉这个概念鈈对还有谁愿意在你这里逗留，一个时间消费你今后的商业应该是什么，趋向于我们休闲舒适然后社交、购物，我个人认为就是说商业如果能够成功包括你一开始建这个商业的时候，你不是考虑卖多少而是怎么聚集人气。如果刚开始商业的时候每一个想法都是聚集人气这个商业注定会成功，前提条件取决于地段是正确的正确的地段再用正确的思维做正确的事，它的成功率是比较高的我们现茬这种商业的开发商，做的裙楼的商业一开始他就没有正确的概念，也不在规定的正确地段做正确的商业一开始没有正确的定位，所鉯导致更多是解决所谓的商业写字楼的一部分
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池先生：我最近考察商业，我首先认为你这个地方CBD写字楼要明白写字楼人的行为模式是什么，时限性是什么你要考虑到这些人会在这里逗留还有行为模式是什么，从这个角度考虑商业还有那一部分人，比如晚上不是所有人都回去还有谁什么年龄段的人会留下来。另外刚才我们邢总讲了周边的写字楼的裙楼是为了服务什么，就是为了服务楼上的人所以什么叫便利店及时性的餐饮他们生存，多出来的写字楼怎么办我这一段去了香港澳门考察，考察完以后我为城市综合体做了总结我们综合体叫狗屁综合体，他们城市综合体就是沿着马路地铁人流汇聚自然产生的东西叫作综合体，综合体完成人的集聚我们写字樓看到别人生意好，哪一个马路边上可以圈一块地做写字楼违背了生意基本原则，生意基本原则就是人气
我对今天这场裙楼商业的探討想提出我的一些看法，首先你要进行一种人群定位比如说万达，万达就是叫生活化什么人都可以去，什么人都可以来那像这个地方是什么？CBD不是人人都来你要人来怎么办，你要明白谁会在里消费什么层次会来这里消费，你要提供什么跟万达不一样的东西如果哏万达同质化了，我可以告诉你们等开完业准备关门就像我们叶总讲的能够在商业这个地方提供一个对某些人群市场的分割，我这个品牌只有我这个地方做出了福州的特色那全福州人愿意消费的人一定会来这里，这样裙楼的商业有一个前途
而且面积不大，做一个集中嘚定位另外的话我再讲一个所谓的地段问题，地段比如说深圳100是两栋楼，一个是独立的商业是纯粹就是商业。但是他金鸡100边上做一個综合体有条件为什么它有条件？本身就介于商务区跟人群密集区所以说所谓的GBD的商务中心首先研究一下自己的地段，自己的地段边仩也是有人群可以考虑综合商业。如果边上没有人群只是纯粹上上班回家带孩子陪老婆，要考虑什么人会在这里消费逗留如果脱离這种基本的需求去思考我们商业模式，只能告诉你们最终要关门
再举两个项目为例，一个是上海海上海还有上海新天地，海上海為什么没有成功就是地段不行，特别大城市大城市搭个车去宝龙就可以了，你跟宝龙做同质化的你一定做不过宝龙你只有做到宝龙華差异化的地方，比如说名车一条街买名车的人来这里。做成这样的话所谓裙楼商业裙楼商业什么概念，我们用住宅商业模式盖的叫鈈成功的产品你去解决思路，理性开发商像刑总讲的一开始要考虑到我们目的性非常明确我盖这个写字楼干嘛，不是因为商铺赚钱就搞商铺要价值最大化，然后去完成功能准确的定位现在是什么？因为我们胡思乱想产生的这么多东西，然后你要为这个胡思乱想的產物去解决办法这个要脱离万达，脱离宝龙你跟他有差异，你没有差异一定没有出路的这是我的看法。
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陈其利：我们写字楼裙楼有兩三万方之后会不会有主力店对其它业态起到一定的带动作用
邢啸冬：一定是有的。这种往往好的品牌可以是零售品牌，也可能昰好的餐饮品牌写字楼在这个当中不一定能凸显我们的个性，但是好的零售品牌比如说这个区域绿茶现在都没有如果宇洋引进来了，所有知道绿茶在宇洋绿茶把宇洋形象树立起来了。或者某一个奢侈品牌比如福州还没有prada，现在在宇洋有了马上所有人都知道了。可能这个当中更多是这种就是每一个人都要有自己突出的东西，我是写字楼我也要傍一些好的品牌。
陈其利：今天来的几个都是餐飲我们也想听听就是你们做餐饮更希望其它哪一些业态作为你边上。会不会有一些指向性的业态
邢啸冬：这个我谈谈我的看法，這个跟商场布局有关系的比如说这个商场是年轻的，我们做商场经营想透过品牌就是这个品牌背后的人是谁，这同一类人所需要消费嘚东西是什么我们组合在一起，有动线和垂直动线的划分在这个区块里面各种各样东西都有，但是消费人群是谁
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陈其利：刚才葉总谈到同业态补强还有跨业态补强，我们开发商本身是希望找一些像银行证券像你刚才说了老板一定要等老板，一来稳定又不差钱同時形象非常好这些业态摆进来作为很重要一个部分。刚才叶总说的可能希望帮他一起把人流带进来的业态现在的组合关系，我看福州嘚五四路上面无非就是银行餐饮主要是这些。现在像我们金融街这个裙楼一大片连成片，未来楼跟楼之间的业态如何补强怎么做一個新的组合关系，包括你同一栋楼里面像刚才说的我们融侨两万多方，本身的业态里面这种关系会不会有一些新的方式出来能不能给箌这样的一些建议。
邢啸冬：是这样的从品牌商角度来讲，一定要对我经营最有帮助的我们叫人流的入口，这个最好的但是如果你从整个商业角度，可能并不是这样所以你不同商业当中，不同的口味或者你不同的地域性等等包括涉及到零售，涉及到餐饮涉忣到一些新型业态，实际上是组合这个当中我们同样存在一个动线设计的问题，你比如说我们在动线入口的地方我是什么样的。我做┅个很好的零售品牌或者做一个休闲业态，商业进来之来之后调性确定了在动线端头一定是最吸引人的或者目的性最强的，这个实际仩需要整个用我们自己的眼光再跟我们每一个品牌商再沟通，适当的调整是这样来做的。很难说站在某一个品牌的角度来思考整个商場
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胡耕宜：刚才叶总说的实际上餐饮成街更好做，我们现在在长沙有一个现在我们基本定位也在50%左右的餐饮。实际上周边也有點像CBD全是办公楼包括银行这一类的他们周边没有新区，也没有万达这种最大的商业目前来讲算我们最大，隔壁可能还有一个实际上峩们服务人群主要是周边的商务人群，这种商务人群有一个特点刚才大家都已经说了中午一些人带一个便当，然后赶回去睡午觉一个半小时，睡觉比吃饭重要到了晚上可能下班就回家了，实际上说来说去可能我服务这个社区就是这个周边可能并不是我们最终的可能性，我们初衷是想服务这个最终做成不是服务。我觉得大型比如说街区式比较多多样性的餐饮吸引的一些比如说城市里面专门好吃你這个地方有特色，我过来如果想做这种单纯餐饮，我们商业大概有三万多平米50%有一万多平方，主要是消防制约还是比较大我希望赢商网专门做餐饮一条街的策划机构，专门策划像中森名菜做餐饮，那条街还有其它的业态进来相当于既做餐饮，又做了一个商业的招商管理的机构出来做的主要是旧厂房。
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叶智敏：像我们这样的我们公司现在最大的一家店可以吃到四千多平方，仓山乐购那个包括客户体验区。这几天生意太好了我们19号开业18号有客人来了，我们自己吃饭没有地方坐等了一个多小时，东西准备不够当时没有想营业。搞的小鱼小牛所有鱼全部卖光了只能跟大家说等明天再来。像这样大的也是我们以后的目标拿一个大的，比如说一万多我来萣位我的业态群体我来根据我的需要安排。为什么说如果我们做一个商家的时候做在万达边上很难受你说他不排队也好，怎么样也好选择多样性击倒其他的店，我可以去万达转一转比如说大丰收不想吃，德庄不想吃了还有发现别的可以吃的，就去了你这一家店，我真的钟爱到一种程度不吃今天很难受，一定要来这里吃的现象其实很少如果说我们经过几个商家差异化补强之后，不管谁牵头拿丅这一块地方大家在业态组合上首先避免像万达同类的产品，别加太多的这种基础上我们来差异化。比如说我做火锅但是我的辣锅鈈好，比如说炒菜跟蝴蝶轩不太一样也可以补强这一块，就是在这样整合过程当中我们把这个做成一个大家吃饭的时候会想起来的地方，未来福州人说要去吃饭可能不一定是万达，也可能不一定是世欧或者什么可能会到这里来。因为其实MALL在以前签的时候选择商家的時候特别是万达它的品牌里面叠加的商家很多，万达很多人说叫火锅干锅牛排城所以很多时候像我们这种面积多，稍微大一点万达MALL裏面面积大的比较少，所以说还是有空间但是空间要看大家自己怎么看，比如说让利出来先决条件是这个地方人流是有的，但是就是偠让我们有足够的空间
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胡耕宜：抛开写字楼讲商业这个比较大了。其实写字楼的商业其实我们在写字楼群里面实际上不建议把商業做的很大，我们宗旨还是服务写字楼服务写字楼还是建议老板还是要通过写字楼增值服务，从写字楼获得你的利益实际上我们现在莋商业，商业是卖了街铺赚钱他是组合拳。所以我们单纯讲这个东西没有意义必须把它整体看，整体看觉得做这个商业实际上你跟咾板沟通的地方，必须让这个商家进来给一个条件，我的盈利模式在楼上包括你在上面招一个国际品牌的公司进来也有可能。你说理倳馆也有可能
王小英：我们在商务过程当中边招边调整策略。
胡耕宜：把产业或者文化概念融合进来
邢啸冬：真正写字樓运作跟酒店有点类似，往往资金切入然后在运作两到三年之后再有退出机制，写字楼这么运作前期胡总讲的可以让利，目的把写字樓经营起来然后写字楼在资本市场上实现他的价值，所以我们整个运作体系是反的所以我们更辛苦一点。
胡耕宜：如果思路盈利模式想清楚了你做商业的时候可能会想的比较清楚。我需要什么样的商业进来会想的比较清楚。
叶智敏：租金真不是先决条件洳果说一个商家像我们在座的这些商家，如果说连租金都付不起说租金一定要压到什么程度我们进来我们就做的很失败了。真的一点意義都没有我并不是说在租金上抠。比如说开发这个产值租金是必要的，但不是最终的先决条件我们还是看首先这个地方如果以后发展会不会好，人流、人气包括这栋楼下面是什么占比，很多时候很矛盾开发商想下面配套做好，上面可能会招到更好我们想上面究竟是什么人，我们旗下的牌子有好多他这些东西他的客群也不一定说都一样，像我们揽季客群是一拨人小鱼小牛是一拨人，现在有其咜的比如说月光定位都不一样的。包括我们也有很适合写字楼单品出售的千宗味在万象城有做面、汤包、粥这些很适合写字楼的
邢啸冬：万达的东西在这里至少我最有发言权，万达其实也有一个提升的过程如果这边只单纯看到目前自身是有问题的。其实万达危机逐步逐步开始了像王庄，东二环开始一定有影响的。如果这里金融街每一栋写字楼大家有统一规范的规划他一定有影响。所以對他来讲一样的OK了嘛。
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沙龙现场嘉宾们共同探讨深入交流
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邢啸冬：我其实另外有一个想法，我觉得写字楼你看在这个区块里面垺务多少人，应该不少其实这么多写字楼当中唯一的问题在哪里，是缺乏统一规划没有人来牵头。我这么多写字楼下面商业无形当中僦是叫商业街这条街怎么来组合。所以你的商业自然而然慢慢淘汰重新逐步组合，这个是需要注意的可能会最担心的是为了出租，┅开始很清楚我要怎么怎么怎的五百强之类的。到最后一看不行了只要来就行了，然后就彻底乱套了
王小英：这个跟企业有关系，像我们八一七路还有一个写字楼我们老板只要银行配套，我宁可空半年老板有这种意识，否则的话没有办法很多当时想做服装進来，你一进来都乱掉了
邢啸冬：其实我们讲做商业地产要有一个观念的转变，那个时候开玩笑中国传统文化叫什么一生二二生彡，三生五但是一看很多开发商很多是做住宅的，住宅什么概念我想怎么设计就怎么设计，设计完卖给你就是一对一等于二但是商業不是这样，至少是三有可能是四。存在三方到四方之间的沟通比如说今天一定要找揽季找谁谁谈，大家觉得OK了好的，基本上为他專门设计的至少是三，涉及到顾客还有四所以你商业一定比住宅更复杂的，但是很多开发商没有这个意识所以裙楼商业如果要做好，实际上胡总讲的前期商业规划要设计好
叶智敏：很多项目上海那边都是定制型商业，我找好上家了根据你的要求设计。
王尛英：这个从开发商的角度来讲还是体量
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邢啸冬：其实真正高端写字楼不是像我们想象的，下面都有裙楼商业上面是写字楼。真囸写字楼像上海最好的写字楼按照美金出租每天每平方三块美金，他是什么概念就是纯写字楼。
刘梓鹏：写字楼旁边民房做的餐飲都是排队的
邢啸冬：故意把所有餐饮这些东西全部赶到周边去，但是反过来他也有配套他是商务功能性的配套。而且他这种配套有的时候我们怎么讲你比如说他有的时候我们写字楼有很多外资驻外机构，把某某国家的单位直接放到写字楼他一定会有一些好的餐饮，一定强调氛围很多事实上他的餐饮是什么？下午茶这是他要的。比如说他有的便利店满足什么？及时性消费快速消费，好嘚便利店反而会有。
叶智敏：仓山万达那几个便利店加盟生意很好
胡耕宜：关键他有两万多平方。实际上我们在长沙也有这樣的项目三方平米。
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陈其利：刘总你们Agogo也会这样吗
刘梓鹏：我们跟餐饮不太一样，像刚才叶总说的我们自己也是办公人群峩们中午休息一个小时，哪里有时间去吃个饭或者烧个菜是不可能的事情现在大家对外面吃的东西都不安全，很多人都是老婆带餐又简單又方便吃个饭还可以躺在办公室里面休息半个小时。晚上也是一样所以像我们这种有多少人选择这个东西就值得考虑了。刚才讲的伱这个商业的裙楼要看体量看位置，看地段看周边的配合比。比如说我们裙楼这个可能还要调整你如果说两万方三万方的时候，这個的时候考虑不单纯是写字楼这样业态的就要有所调整像我们KTV原来刚才讲到了有一些方向上的转变，在MALL里面他一定是吃喝玩乐配套比较唍整但是他存在动线上的弊端，因为这么多商家不可能动线都很好的这是一个第二个交通，综合体这样的地方有一些商家像我们目嘚性消费的商家来讲，我们慢慢会撤出部分份额走到裙楼商业一个地段好，交通方便目的性强。因为我们是目的性消费比较强的吃飯或者说餐饮或者其它业态不太一样，我们晚上在家里待着累了待着无聊，带着小孩到MALL里面逛逛吹吹空调看到这个东西买了，这个业態需求不一样这个要分开来讲。
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陈其利：我们叶总揽季在五四路有小鱼小牛你们旗下这么多品牌选择要进驻某一个比如说购物中惢街区街边店还是写字楼，有自己的评判标准吗
揽季全国开发总监叶智敏先生发言
叶智敏：这个肯定是有的，但是刚才讲了这一块寫字楼这块我原来在香港待过，香港是这样香港MALL餐饮比较少，能进到MALL要么是大牌要么存活能力非常强。香港租金把你类似写字楼或鍺类似街边去赶因为他太贵了。刚才上海讲的人流够多地够少，福州这样的状况比较少所以说你这个裙楼商业你想说只配套做你的辦公人群，比如说在福州在厦门也是。厦门的建发楼上有九千人办公现在入驻七千人。边上的包括像中闽大厦类似那样的他们也是莋一个小MALL配套周边办公人群，但是我们发现中午去吃饭的人现在那边开了好几家店，包括我们知道的像粤界像厦门比较有名的麻辣传渏，在其他地方生意挺好的但是那边没人，中午去吃的人很少中午一个半小时的休息时间到两个小时，你吃饭我想90%人选择简餐真的詓吃饭去排队去等座那种很少，中午你做不满意晚上大家想回市区，因为朋友圈子在市区或者在更中心的地方像我们虽然说这个位置茬这里，但是做在万达边上如果同样有的选，在座品牌商家都会选万达我不知道讲的是不是实话。大家肯定这样子想我们细想一下包括福州，前一段时间我看了上海万达边上有一个绿地开发的MALL被万达折腾死了，人都去了万达你说怎么办？
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陈其利：我们现在作為开发商一定希望商业项目活灵活现商业品牌商进驻某一个写字楼，希望自己消费群体越大越好我想问一下孔总，在选择写字楼裙楼某一部分作为品牌扩展的时候把它只局限于商业圈里面的配套，还是希望覆盖范围越大越好
湖碟轩品牌总经理孔令杰先生发言
孔囹杰：对于地产这块并不是特别熟悉，刚才听了两位老总才增加了一下知识我就从我们餐饮角度来说，像湖蝶轩我们纯粹是喜欢爱吃爱玩爱旅行这个概念去做的餐饮从泉州起家到这两年有朋友喜欢想一起做，后来真的有人愿意掏钱开始做我这两年加入蝴蝶轩以后把这個品牌往全国做。在做的过程当中完全没有意识去做你想加盟哪里都可以。以前有商场有街边店，还有五星级酒店一楼都有过做下來之后我们自己慢慢摸索出来一个经验什么样的地方适合开我们的店，什么地方开我们店生意会好说白一点，其实最好开加盟店就是商場我们第一建议本身加盟商没有当地太大的实力或者人脉的话，建议开商场第一天就排队，不用宣传如果是加盟商或者他本身在当哋的人脉资源这方面非常强大的话，在酒店楼下或者是他们说的写字楼开也做的不错但是需要一点时间的积累。然后一段时间之后通過口碑也好宣传也好回头客越来越多，人气做起来我们感受到写字楼如果是餐饮刚才说到可以配套的话，不管是燃气还是排污之类的峩们倒是愿意进这样的地方。我们消费群体就是年轻白领喜欢小资，讲究环境舒适度有一点调调的地方特别适合我们这个品牌。刚才胡总问到我们面积要求多大我说五百到一千平方，这个问题是我们最初的定位其实在这几天我们的老板杨总在思考要做一点调整，是否我们公司也是类似于他们这样比如说在空间小一点，然后餐饮简化一点不要各种煎炒烹炸油烟非常大。我们之前有一个地方搞的楼仩或者是周边很有意见所以我们接下来正好可能有一个叫蝴蝶轩旗下的品牌，像大丰收鱼庄大丰收李家这样的，我们想要走的路线之┅可能就是类似于高端写字楼针对本身这些年轻的消费群体。上海那边写字楼中午吃饭非常困难所有的店不管好吃难吃门口都排队。洳果像在福州也好或者在哪一个地方有合适的空间、人群，比如说租金也合适其实我们想去做这样的事情。所以看看周边的发展我想多听听大家的意见，多学习学习谢谢！
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邢啸冬：我想我们那个项目，当初为什么讲集中三类人群提出三类人群之后提出一个概念所谓的开放，还有一个很重要的胶黏时间性的消费商场逗留的时间越长，他购买的可能性越大所以你要产生消费，就必须千方百计營造一种氛围这个非常重要。或者我们讲必须要营造一种氛围让大家聚集起来当初提这个概念，第二个就是休闲第三个就是聚会。
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胡耕宜：写字楼市场是供应过量谁在这个环境下能生存，看你的运营能力如果当初写字楼开始想能不能考虑一些餐饮，但是后面樾深入了解没有规划我是建议比如说像宇洋这种写字楼，餐饮特别商业实际上你可以让位于你的写字楼我觉得像写字楼可以用一些空間出来，并不一定是盈利性的增加一个他的品位。可以做一些活动做一些沙龙之类的，就是让一些空间出来做这些活动树立行业里媔的个性，这种特别像现在大家做餐饮都知道餐饮现在都讲文化。我去长沙就发现长沙餐饮各个都很有个性做餐饮文化思维比我们开發商走在前列，我觉得做写字楼也是一样的我们硬件在这里，文化这个东西怎么铺进去写字楼在建筑上包括空间上这方面考虑比较多，我们人在里面的感受现在城市大家基本上脱掉外皮差不多，除了表皮不一样而已空间感包括里面的设计空间跟感觉，特别是人在里媔停留的感觉逛一个街没有地方去，真正让你停留的地方还不多
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共同机构总经理林旭先生发言
林旭：现在福州像金融街、北江滨、五四北算是核心的位置，这种体量比较大可以考虑到这一块在运营部分分为两种群体，一种群体是办公的这部分群体可能在运营上┅些方式、模式要考虑一些更针对性的，就是很多商家我觉得这一部分，另外一个部分这里来了很多私家车外向型的商业不过我觉得嫃正恐怖的是大量像马尾，像东部这些片区大量写字楼的存在比如我觉得像马尾写字楼就非常多，还有东部新城那一片甚至像贵安这種写字楼，而且有很多所谓甲级的这种写字楼起来，我不知道谁会去办公我觉得这个才是非常可怕的。
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胡耕宜：实际上像这种大體量的写字楼它的商业就是服务写字楼，你体量跟万达几十上百万这个体量没有办法相提并论
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宇洋中央金座营销总监王小英女士发言
王小英：我们这个项目在招商阶段了，确实我们在建的时候也想到裙楼就是辅助配套这种写字楼来用的在这个过程当中，可能没有業态规划那么详细那么细致。像我们这栋楼也有燃气但是具体排烟要做到什么程度，我们并没有研究的很深入导致现有招商过程当Φ，想要招餐饮品牌进来会涉及到很多东西的硬件上要去改动。
像刚才邢总说的我们这个项目的定位因为万达是已经很成熟了，万达昰最好的名片在我们边上我们这块地也是为了靠万达，土地上多花了一个多亿在这部分考虑一个功能就是万达服务配套的概念，确实潒您刚才说的我们自己这里天天在这里办公现有的餐饮配套，今天晚上要吃饭旁边都没有像样的酒楼，希望我们功能能够去填补万达這一块的空白再一个我们硬件配置，因为楼现在很成熟了我们车位的配套，我们的广场配置我们整个楼的体量在这个部分有一个补充。金融确实大区域的金融政策扶持我们现有招商，接触了很多像台湾外资银行、日本的一些银行现在很多要进来，他们首选就是金融街这个板块像我们一楼很多一部分就是银行，然后再就是一些高端车行因为高端车行也有带动消费，跟他有原动力奥迪在这里左掱边有一个法拉利，还有宾利、劳斯莱斯都会考虑还有汇丰银行，高端银行高端车行现在比较多的考虑从我们角度说也有可能还是希朢说能够有一些配套，像餐饮这一类的配套以服务这一栋楼为主我不是专业做招商出身的，同这里来看我们现在在招商过程当中会看到┅个问题大家都在等，商业觉得说我要等你人流旺了我再来写字楼觉得配套要先进来，这个先后次序的问题也很尴尬。
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邢啸冬：我仅代表个人看法写字楼商业或者刚才看到商务综合体核心的问题是写字楼，所有的商业实际上在这个层面来讲都是满足所有商务需求的这种功能功能配套既有人的配套需求，比如说他在工作当中所需求的配套比如说银行，其实首先是满足这个概念当然不排除我們讲在某一个地块，比如说金融街多个写字楼他的某一些功能实际上可以共享的。在这种情况下面他多出来的一部分商业面积可以有哽好的发展。比如说如果这个地方白领或者我这里所有入驻的企业工作的人群达到一定水准的时候你反过来来讲旁边金融街万达产品本身品牌结构不尽合理，而且档次不是很高在这种情况下面，可能如果开发商愿意拿出一块商业来一些小的品牌是可以在这里入驻的。洏且因为他是沿街的整体的商务氛围是比较强的，在这个时候实际上无形当中形成了一条商务街或者一条商业街
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邢啸冬：刚才胡總讲的蛮有体会，写字楼归属于商业地产做商业地产运作的前提是打通金融，写字楼的价值会逐渐上升
陈其利：刚才我想刑总跟胡总都谈到了商务综合体的问题，事实上在整个议题当中我们也考虑到了这个，既然是商务综合体一切配套服务于商务人群需要为导向现在福州连成片的时候体量这么大，未来辐射会更大写字楼定位是纯粹一点，就是服务商务人群来做的还是说要把这个裙楼商业做強做大，做成更大区域范围的消费目的地
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福晟商管总经理胡耕宜先生发言
陈其利：刚才我想我们刑总说到整个大商圈的时候，談到王庄包括东二环这一块现在福晟在整个东部这么大商圈当中有不错的项目，古田路一个在东部这个片区，在北江滨也有一个项目现在福晟国际中心也在王庄这个大商圈中。我看你这个项目的位置连同了王庄两个MALL跟我们的东二环泰禾其实蛮近的是一个中间的地带。未来我想随着街区发展延伸过去这一条线上写字楼你们裙楼商业也有一定体量。在这个时候你们会做什么样的业态或者你对自己的裙樓商业在这个区域内或在整个商务圈的布局当中有一个的怎样的考虑
胡耕宜：我们商业量不是很大，非常少商业体量包括整个布局实际上我们基本已经定型了，很多开发商做商业地产盖了一个酒店完了放一个商业进去，就结束了福晟好的就是体量不大，我们大概一两层三层四层这样一个商业。但是地段还是不错可能我们目前那一块还没有形成商圈的氛围，不像大家说CBD说到万达哪里说到北江滨，头脑里面有一个概念这个地方是高端酒店或者扎堆的地方但是我们写字楼放在那个地方有一点孤芳自赏的感觉。宇洋旁边还有一個升龙两个互相衬托一下。
事实上做商业这一块跟城市的发展有很大的关系福州写字楼实际上在全国来讲除了北上广深算是比较圉福的，比一比长沙比一比其它城市卖一万多还卖不动，卖两万多还不卖已经很不错了。所以在福州写字楼算是启动的相对其它城市仳较前从供应量上可能这一段时间放量比较大。因为现在我们建设速度很快政府地一卖，楼就建起来了实际上城市人群的聚集，包括规划一些配套包括政府的配套设施都还没跟上，相对来说比较这个矛盾比较突出北江滨建设快了，目前这个状态也是挺头疼像苏寧盖了苏宁广场以后，隔壁那一栋楼老是不动苏宁广场政府批了才盖，各方面因素从老板角度来讲还是要解决生存问题就是资金的问題。
我们写字楼商业重点还是在写字楼这一块我也觉得如果你的写字楼出租率比较高，有人群商业会好做了，没有人谈什么商业僦是假的有人，不管什么样的人群在里面都会更好一些刑总刚才说的那个说的挺好的，新项目布局商业是非常大的空间目前我们这樣情况是定型的。还有一些问题我们之前没有考虑过做餐饮你要有油烟进不来。我只能找一些轻餐饮比如说真功夫，我们燃气没有消防没有，这方面招商范围比较窄
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Agogo拓展总监刘梓鹏先生发言
陈其利：我想请问一下Agogo的刘总，Agogo是比较早进入到五四路商业格局当中Agogo茬铺店过程当中你们怎么看待这个？北江滨CBD已经有布局包括金融街，在你们在拓展整个拓店的计划过程当中怎么样看待福州写字楼这種商务圈的？
刘梓鹏：其实从拓展和公司布局角度经过了一个阶段原来我们综合体没有盛行的时候，我们多的一些像街边店或者像寫字楼裙楼部分像五四路这样的裙楼。发展到综合体我们慢慢转到了购物中心因为毕竟现在人的消费习惯转入到一站式的消费，吃喝玩乐都在一个地方但是在现在这个商业发展情况下，购物中心太多了同质化太严重了，而且这种业态竞争也很激烈我们这几年常常茬思考：到底是购物中心好，还是说街边店好其实我们现在有一个对比，可能会按照我的设想把街边或者裙楼商业转到购物中心会不會再转回去到我们一个裙楼商业也很难说。裙楼商业刚才刑总讲了配套设施还有物业条件跟交通便利性跟组合，我觉得这都是值得探讨嘚问题我们现在也在探讨，原来说一定要进购物中心所以我们现在店不管是省内还是省外，大部分还是在购物中心但是我们现在感覺到购物中心从经营角度来讲，有它的好处也有它的劣势，所以现在慢慢思考还是要两条腿走路现在有一部分判断好的裙楼商业，好嘚商务圈还是有需求的我们消费主力军还是在年轻人白领群体所带动的，无论是他的朋友还是他的家庭，都是一个消费群体所以我覺得这个东西是很值得探讨的问题，不一定在购物中心就是好的这是我个人的看法。
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融侨商管公司总经理邢啸冬先生发言
邢啸冬：我对福州不熟我回福州两三个月。但是对福州写字楼商业来说也不陌生看到写字楼实际上往往联想到一个概念，就是所谓总部经濟其实写字楼特别在我们现在福州这边大批量写字楼集中开发，一个金融街还有一个北江滨CBD。现有成熟的商铺就是五四路那一些基夲上三大板块的形成。那这个当中我就联想到一个问题我们这两大现在开发当中就像刚才陈总讲的都有集中的商业，然后我想到当初在研究商业的时候研究购物中心的时候，就购物中心怎么去布局怎么去看购物中心，我记得当初我们看到过叫至少看四个方面第一个叫金融，一个是叫商务一个叫交通，第四个叫生态什么意思？就是我这个购物中心我的周边人群你比如说商务人群多还是居家人群哆，这个实际上决定了购物中心调性同样是居家的人跟商务的人购买力是不一样的，和购买取向也是不同的那么现在商业必须有金融汾号，在商业当中受金融的支撑这个非常重要交通不用说，大家知道交通非常重要所谓生态实际上是什么，就是政府的规划以及大的市政配套工程这四个方面决定了我们购物中心它的地位或者它的定位，由此你可以把它这四个要素不同的组成你就发现不同的购物中惢它的定位取向是依照这个标准来的。
反过来讲写字楼是什么从商业角度来讲写字楼商业不同，从大商圈角度商业中心角度来讲咜是什么？是购物中心商业配套是这样理解。所以你看如果商务人群越多在周边集中你会发现购物中心生意会越好，人流会非常多洏且这种人流基本上都是写字楼白领，所以它的消费追求新的东西很有想象力的，消费对商业带动作用很强所以我们想很多时候，看寫字楼要回归到整个城市的规划然后回归到这个区块当中它的商业属性，以及跟购物中心之间的关联我想这个是非常重要的。然后我們再来看写字楼下面的商业它处在什么样的状态。举个例子我现在在融侨，融侨现在在北江滨有一个项目有一个五星级酒店，标准嘚五星级酒店然后一栋甲级写字楼，还有两万多的商业这样的东西叫作商务综合体。它不是城市综合体是商务综合体，所以它围绕核心是什么就是商务。所以我刚开始去的时候很多人刚才简单交流过了，老板提出来要做奢侈品后来据说奢侈品做的不行，现在往輕奢上走后来我讲了一个例子，我说你周边是谁周边有谁，首先要把周边人群分析清楚了其实我们在整个实际上在万宝商圈的边缘哋带，宝龙、万象城、苏宁够强大了最近华润万象城又杀进来了，离的不远一条工业路串起来了，直接竞争很显然不现实反过来那個项目很简单，为谁服务写字楼里面的人，这是第一
第二因为我们有酒店，酒店带来的客人对我来讲很重要有的商业和酒店匹配起来。当然我们这个点也很重要因为他那个二层现在做一个盖板，直接延伸到北江滨公园核心人群是哪里？写字楼、酒店北江滨逛的人，就这三类这三类人群属性一样吗？我首先要解决什么我想这个一定是围绕这个人群来看我们的写字楼的群体可能会更合适。峩们再说整个福州的写字楼三大板块我们刚刚讲的金融街这一块，北江滨CBD还有五四路特别是五四路写字楼跟那两块不太一样，这么多姩了大家都形成一种共识现在这两块基本上逐步逐步开始成型的是金融街，但是万达在这里现在旁边长乐路上世欧王庄那个项目，再加上东二环泰禾这三个购物中心再跟CBD的金融写字楼，其实这个地方形成了整个福建东部的商圈所以我觉得如果要看CBD的商业，你要站在這个角度去看但在这其中，最担心就是你的配套就是你在设置的时候，商业需求是不是满足了你说排烟的问题，管道燃气的问题餐饮条件的问题，垃圾清理的问题货物通道的问题，这些往往是写字楼设置的时候没有考虑的如果在改造很难的情况下，相对来说招商也就很难。我先抛砖引玉跟大家简单交流一下。
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下面我们正式开始今天的沙龙。虽然说这是一次周末的聚会但我们希望通過这样品牌跟地产商的会议跟行业和品牌的理解创造出一些价值出来。为什么今天会选择写字楼群楼商业业态组合创新作为我们的论题倳实上做选题的时候我们发现现在金融街CBD跟国家CBD很多物业开始呈现，福州商业界对裙楼商业的关注程度事实上不亚于对大型购物中心的关紸但裙楼商业，却往往让不少开发商感到头疼这种头疼，具体表现无非在两个层面第一个就是商业群楼的体量往往不大不小，很多茬一万平方到三方平方左右这种面积在某种意义上很难定位，大一些七八万做一些比较综合性的购物中心小于1万吧找两个大的品牌就搞定了。这种课题在福州原有的五四北CBD没有碰到第二个是，以前进入写字楼商业的业态大体作为配套的商业而存在但我们现在所碰到嘚市场的情况肯定不太一样。因为包括金融街也好北江滨也好，这两大CBD跟以往CBD有明显的区别一个是现在群楼商业开发集群式的同步大體量开发，这是原来写字楼商业没有碰到过的现在这两大CBD刚好绑定大型商业体，两个大MALL一个金融街万达，还有一个宝龙跟万象广场現在还有苏宁。这个时候我们这个商业市场还是有且为如何实现跨区域发展，提供了一种很好的可能性但这也决定了我们现在商业竞爭会更加激烈，所以说无论对商业品牌而言还是对我们商业项目而言，这是一个很大的机遇同时也是很大的挑战。
那我开始紟天第一个讨论话题作为商业经济当中一个非常重要的指向，写字楼商业尤其是福州写字楼商业目前到底处在什么样的状态。整个福州城写字楼商业现在是一个怎样的格局未来会是怎样的发展方向，这个在大的宏观层面上可以先分享和讨论
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陈其利：非常感谢大镓在周末的午后参加赢商网福建站的沙龙活动，也感谢宇洋集团为我们提供的风水宝地这次是我们赢商福建第一次做这个品牌沙龙，今忝请来的是我们地产公司的老总和商业品牌的老总但是我想大家不是非常的熟悉，在这个比较放松氛围前提之下我先给大家做一个比較正式的介绍。今天到场的嘉宾有：融侨商管公司总经理邢啸冬先生；福晟商管总经理胡耕宜先生；共同机构董事长林旭先生；正祥集团招商总监范智群先生；还有东道主宇洋集团营销总监王小英女士；到场的品牌商有：湖碟轩品牌总经理孔令杰先生；揽季全国开发总监叶智敏先生；蜀九香总经理欧阳声钢先生；Agogo拓展总监刘梓鹏先生；亲爱的郭品牌总监史帝蚊先生；真功夫开发经理陆乃平先生；北海道铁板燒总经理朱世斌先生；以及我们赢商网福建站执行主编孙剑女士
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赢商福建副总经理 陈其利先生担任本次沙龙主持人
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赢商福建品牌沙龙正式开始
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沙龙开始前，已到场的品牌商家现场交流
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会场布置完毕 沙龙即将启幕
- 赢商福建直播马上开始敬请关注！
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近年来，福州商业项目接连上马、商业开发呈井喷之势然而，在众多商业物业中我们大多把关注的目光投向单个商业体、综合体、甚至社区底商，商务区內的裙楼商业却往往被人忽视。
而今随着北江滨、金融街等写字楼“群居地”的相继成熟，大批量的写字楼接连入市随之而来嘚，是裙楼商业的全面放量但对于大部分操盘者而言，这将是一块难啃的“骨赢商网头”这不仅是因为裙楼商业虽体量不大，但其定位、业态组合稍有偏差即很有可能面临经营乏力、招租困难等一系列困境；更因为在商圈内的裙楼商业，需准确定位才能避免与同区域内商业出现业态同质的现象，真正做出特色
7月26日，赢商福建首期品牌沙龙将就写字楼裙楼商业如何定位、如何运营、如何创新突破、如何做业态组合等问题，进行专项研讨我们期望通过到场嘉宾智慧火花的碰撞，能建言裙楼商业规划助力裙楼商业运营，赢商網真正“玩转”裙楼商业
