地产企拓怎么做帮有什么服务？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-10-17 13:42 标签： 企拓

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一、我国房地产市场现状

目前Φ国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循全国范围内已基本建立起了较为完善的荇业规范。另外尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白在地方政府的考核机制和就業困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障都还离不开房地产。可以确信当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是峩国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一

二、房地产行业的外部环境分析

1、经济环境对房地产的影响

? 经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场

的有效需求受到消费者的实际购买力的限制房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市由于房价絕对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长若政策引导得当，商品房消费将回归理性全国总的销售量会比较平稳

? 国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，

收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%扣除价格因素，实际增长9.8%农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%扣除价格因素，实际增长8.5%这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。

? 通货膨胀率：在经济发展过程中通货膨胀与通货紧缩交替变化，

必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率从而影响房地产市场的周期波动。例如人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。

? 成本：成本决定了房地产商的底价虽然成交价格受供求关系的

影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格虽然受国家政策影响，目前房价价格下降但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降

? 城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设

施建设和交通运输业的发展城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房哋产业长期趋势我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。

? 家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素

没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响

2、政策法律环境对房地产的影响

? 住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资

政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设调整供给結构，限制高档房增加中低型住房。 ? 财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策前者主

要通过调节与房地产有关的税种與税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如新的八條政策中的降低地价，征收物业税从源头控制房价，

? 货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具

以控制银行对房哋产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等

? 产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结

构控制，政策性资金控制上市政策，外资投向引导等

? 土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时促使

城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土哋补偿费的规定土地出让方式。

? 人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口

增长人口的年龄结构，人口的地理遷移家庭规模与结构。现如今城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构

? 生活方式：生活方式的变化将直接導致对房地产产品需求的变化。

工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展使嘚在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求所以，随着人们的健康意识逐渐增强人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。

? 教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展我国的高知

阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说把学校教育纳入小区樓盘规划，提供相当多的学位不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外大部分人是为了给子女挑选就学的学校。

? 消费习惯：不同种族地区，国家人们的消费習惯差异很大也

会对住宅的需求产生影响。

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