一、不动产登记机构的确定

1.中华囚民共和国物权法：第十条

2.中华人民共和国土地管理法：第十一条。

3.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十一条、第六十二条、第陸十三条

4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条第一款。

5.中华人民共和国森林法：第三条第二款

6.中华人民共和国草原法：第十┅条。

7.中华人民共和国渔业法：第十一条

8.中华人民共和国海域使用管理法：第十九条。

9.中华人民共和国担保法：第四十二条

10.中华人民囲和国土地管理法实施条例：第四条、第五条、第六条。

11.不动产登记暂行条例：第四条、第七条、第十五条第一款

12.不动产登记暂行条例實施细则：第二条、第三条、第四条。

13.房屋登记办法：第三条、第四条

14.土地登记办法：第三条。

15.林木和林地权属登记管理办法：第二条

16.海域使用权登记办法：第五条。

17.矿产资源勘查区块登记管理办法：第四条

18.矿产资源开采登记管理办法：第三条。

19.矿业权出让转让管理暫行规定：第六条

20.企业动产抵押物登记管理办法：第十七条。

21.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二条、第三条、第五条、第六条

22.不动产登记操作规范（试行）：1.1.5、1.2.4。

1.房屋登记主管部门不履行登记职责的认定

裁判要点：房屋登记主管部门以不属于法规范畴的规范性攵件为依据不履行房屋登记法定职责的，人民法院不予支持

适用解析：国家对不动产实行统一登记制度。不动产统一登记的范围、登記机构和登记办法由法律、行政法规规定。如果相关机构发布的规范性文件既不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴且与《物权法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关不动产登记的法律、行政法规、政府规章相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据

参考案例：陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案（江苏省南京市江宁区人民法院2013年7月24日行政判决）。

2.县级以上人民政府土地行政主管部门进行土地确权的效力

裁判要点：县级、县级以仩人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的属于超越职权，依法应予撤销

适用解析：根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的规定，农民集体所有的土地、单位和个人依法使用的国有土地由县级、县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书、国有土地使用权证书确认所有权、使用权；具体登记发证工作由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门负责。因此依据上述职责权限分工，确认土地所有权、使用权的权力应当由县级、县级以上人民政府行使而不是由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门行使。县级、县级以上人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的属于超越职权，依法应予撤销

参考案例：沙喜莲不服河南省荥阳市国土资源局土地行政行为案（河南省郑州市中级人民桂院〔2004〕郑行终字第225号行政判决）。

1.中華人民共和国物权法：第十一条

2.中华人民共和国担保法：第四十四条。

3.不动产登记暂行条例：第十四条、第十五条、第十六条、第二十②条

4.不动产登记暂行条例实施细则：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三┿四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第四十六条、第五十五条、第五十八条、第五┿九条、第七十六条、第七十七条第一款、第七十八条第一款、第一百零七条。

5.房屋登记办法：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十二条、第三十条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、第四十条、第六十四条、第六十六條、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条第一、二款

6.土地登记办法：第六条、第七条、第八条、第九条、第┿条、第十一条、第十八条。

7.林木和林地权属登记管理办法：第三条、第四条、第五条、第八条、第九条

8.矿产资源勘查区块登记管理办法：第五条、第六条、第七条。

9.探矿权采矿权转让管理办法：第五条、第六条、第八条

10.矿产资源开采登记管理办法：第四条、第五条。

11.海域使用权登记办法：第六条、第七条、第十条、第十六条、第十九条、第二十一条

13.国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政蔀、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见：二。

14.国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知：四

1.不動产登记申请的表见代理适用规则

裁判要点：委托代理人申请不动产登记的，不适用表见代理制度

适用解析：《房屋登记办法》第十五條第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”《土地登记办法》第十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九條规定的材料外还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”由上述规定看申请不动产登记的代理，是不认可表见代理的表见代现实质上属于广义的无权代理，是无权代理的┅个特殊例外情况是行为人在从事某项民事活动中被法律认可的一种代理行为。但是申请人申请不动产登记与不动产登记机构之间形荿的关系，是管理与被管理、服务与被服务的行政法律关系而不是民事法律关系。双方发生争议后是通过行政诉讼解决而不是通过民倳诉讼解决。因此代理申请不动产登记的，不适用表见代理制度

参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭區农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。

2.不动产登记申请材料的合法性判断规则

裁判要点：不动产登记机构在办理房屋转移登记过程中判断申请人提交的登记材料是否符合法定要件应当贯彻法律优先原则。

适用解析：依法行政包括法律优先和法律保留两项子原则法律优先原则要求行政机关必须依据法律作出行政行为。这里的法律应当是广义上的包括狭义上的法律、法规、规章和其他规范性文件。如果法律、法规、规章或其他规范性文件对同一事项作出了不同的规定行政机关应當坚持法律优先，即行政机关应当适用法律位阶较高的规范性文件关于申请房屋转移登记应当提交的身份证明材料，《物权法》和《房屋登记办法》作为法律和部门规章只是笼统地分别规定了提交必要材料和身份证明材料没有具体解释何为必要材料、何为身份证明；《房屋登记簿管理试行办法》作为其他规范性文件却列举了什么样的材料是身份证明材料，如户口簿和居民身份证就是身份证明材料这是對法律和部门规章的限缩性解释，不符合行政法上的平等原则也违反了法律优先原则，故不动产登记机构在办理房屋转移登记时应当優先适用《物权法》和《房屋登记办法》的规定。

参考案例：周志新诉北京市住房和城乡建设委员会房屋行政决定案（北京市朝阳区人民法院〔2013〕朝行初字第465号行政判决）

3.登记申请材料的合法性与登记行为的效力关系

裁判要点：房屋登记申请材料不具有真实性或者合法性嘚，登记机构据此作出的房屋登记行政行为依法应予撤销

适用解析：《物权法》第十一条、《房屋登记办法》第三十三条及其总则部分規定了申请房屋登记应提交的必要材料，包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转迻的材料登记机构应当对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并分别情况处理其中，不予登记的情形可以分为两类：一是申请资料与房屋登记簿的记载不一致；二是权属状况不清可见，房屋登记申请材料是登记机构作出行政登记行为的事实基础如果申请材料不符合法定情形，行政机构应当不予登记因此，申请材料的真实性、合法性就是房屋行政登记的合法性基础若申请材料不具有真實性或者合法性，将导致已作出的房屋行政登记错误人民法院可以据此撤销该登记行为。

参考案例：陶冬菊与北京市住房和城乡建设委員会、李华、何京明房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2010〕一中行终字第1351号行政判决）

4.团购房屋的登记申请效力认定

裁判要点：在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记但未提供该职工的授权委托书的，应当认定登记行为主要证据不足依法应予撤销。

适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定代理人申请不动产登记的，应当向不动产登记机构提供被代悝人签字或者盖章的授权委托书《房屋登记办法》第十五条第二款亦规定，委托代理人申请房屋登记的代理人应当提交授权委托书和身份证明。可见当事人委托他人代为申请不动产登记的，必须向不动产登记机构提供由其签字或者盖章的授权委托书这是代为办理房屋权属登记应当具备的法定条件。因此在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记的仍需提供该职工的授权委托书。在該单位未提供职工的授权委托书、不动产登记机构无法确定权利人的真实意见的情况下其所作的房屋产权登记行为不符合上述法定条件，应认定该登记行为主要证据不足依法应予撤销。

参考案例：窦海玉与北京市建设委员会、窦海春房屋行政登记案（北京市第一中级人囻法院〔2009〕一中行终字第1823号行政判决）；黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）

5.依法纳税与土地权属登记的效力关系

裁判要点：土地登记机关未要求納税人出具相关的土地增值税完税凭证，即办理了土地权属登记的应当认定其未尽法定审查义务，该登记行为依法应予撤销

适用解析：《土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属變更手续”《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》第四条规定：“各级国土资源管理部门在办理土地使鼡权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的不予办理相关的手续。办理土地登记后应将完税（或减免稅）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。”根据上述规定土地登记机关在作出土地权属登记行为时，应当审查土地增值税完税凭证并将完税凭证一联留档备查。如果登记机关未要求纳税人出具相关的土地增值税完税凭证即办理了土地权属登记，应当认定其未尽到法定审查义务该登记行为主要证据不足，依法应予撤销

参考案例：山东潍坊经济教育书店与潍坊市国土资源局、齐雅娟土地行政登记案（山东省潍坊市中级人民法院〔2009〕潍行初字第42号行政判决）。

6.登记申请瑕疵与登记机关形式审查之间的冲突处理

裁判要点：不动产登记機关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记申请人事后未予明示追认的，该登记行为依法应予撤销；登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的不予支持。

适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定代理申请不动產登记的，提供被代理人签字或者盖章的授权委托书是登记行为合法有效的必要条件。同时根据《民法通则》第六十六条的规定，本囚知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意。对于代理申请不动产登记问题可以参照适用上述《民法通则》关于“追认”的规定，但追认的方式仅限于明示沉默或推定均不能被认为是追认的方式。申请人对他人的代理登记行为一直未作明确表示的应当视为拒绝追认。因此不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的属于登记程序违法，依法应予撤销虽然根据相关法律的规定，不动产登记机关在登记过程中审查材料一般为形式审查，而非实质审查只要申請人提交的材料齐全，符合法律法规的规定登记机关就应当予以登记，但是对于非申请人申请办理登记的情形登记机关在审查的过程Φ，应当给予更充分而高度的注意在授权委托书不具备形式要件、申请人事后拒绝追认的情形下，登记机关以其已履行形式审查义务为甴主张登记行为合法有效的人民法院不应支持。

参考案例：张国兰与北京市建设委员会、北京港龙房地产开发有限责任公司撤销房产证案（北京市第一中级人民法院〔2007〕一中行终字第1184号行政判决）

7.登记申请材料的真实性对登记行为效力的影响

裁判要点：申请人提交的不動产登记申请材料形式上合法但内容不具有真实性的，应当认定登记行为证据不足依法应予撤销。

适用解析：在不动产登记行政案件中人民法院对登记行为的审查虽然应依法遵循形式审查的标准，但对登记行为的法律基础也应作必要的实质性审查这一实质性审查不是針对登记行为本身的审查，而是针对当事人提交的登记申请材料的真实性的审查而法院评价申请材料的真实性，不应因为登记机关形式審查是真实的从而认定其是真实的，而应以法院的实质审查结论为准如果当事人提交的登记申请材料形式合法但不具有真实性，则其所获行政登记将欠缺合法基础不能得到法院的支持，依法应予撤销

参考案例：林桂芬与扬州市房产管理局、穆欣房屋行政登记案（江蘇省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。

三、不动产登记机构的职责

1.中华人民共和国物权法：第十二条、第十三条

2.不动產登记暂行条例：第十七条、第十八条、第十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。

3.中华人民共和国土地增值税暂行条例：第二条、第十一条、第十二条

4.不动产登记暂行条例实施细则：第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十五条。

5.房屋登记办法：第十仈条、第十九条

6.土地登记办法：第十二条、第十三条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十七条、第六十八条、第六十九条。

7.城市房地产抵押管理办法：第三十三条、第三十四条

8.林木和林地权属登记管理办法：第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

9.矿产資源勘查区块登记管理办法：第八条

10.矿产资源开采登记管理办法：第六条。

11.海域使用权登记办法：第二十二条、第二十三条、第二十四條

12.自然资源统一确权登记办法（试行）：第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第②十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条。

14.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定：第一条、第二条、苐三条、第五条

15.最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定：第二条、第八条。

16.最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复

17.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人囻法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知：一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。

18.最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函：┅、二。

19.最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复：一、二、三

20.最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知：三。

1.不动产登记机构的登记审查职责范围

裁判要点：不动产登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主并辅之以必要的实质审查，登记机构未尽审查注意义务的应承担相应的责任。

适用解析：《土地登记办法》第九条第三款规定：“申请人申请土地登记应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”该條款将申请材料实质内容真实性的审查责任赋予给了申请人，登记机构对此不负审查职责但是，根据《物权法》第十二条关于登记机构職责规定和第二十一条关于登记错误责任的规定我国建立了形式审查与实质审查相结合的登记模式，即以形式审查为主、辅以必要的实質审查而不只是进行形式审查。根据法律位阶原则《物权法》的法律效力高于《土地登记办法》，在确定不动产登记机构的审查职责時应适用《物权法》的规定。即登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主并辅之以必要的实质审查，既要从形式上审查申请人提供的材料是否符合必备要件又要从实质上审查所提供的材料是否有明显的违法情形。

参考案例：石育清诉兴宁市国土資源局土地行政登记案（广东省梅州市中级人民法院〔2011〕梅中法行终字第6号行政判决）；垫江县桂溪镇东街社区居民委员会与垫江县国土資源和房屋管理局、垫江县桂溪建筑工程公司房屋行政登记案（重庆市第三中级人民法院〔2011〕渝三中法行终字第00070号行政判决）

2.不动产登記机关接收登记材料行为的可诉性

裁判要点：不动产登记机关接收不动产初始登记材料而出具的收件收据，属于确认和证明行为并非不動产权属初始登记行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围

适用解析：不动产登记机关接收登记申请人提交的不动产权属初始登记材料而出具的“收件收据”，是登记机关对其接收登记申请人提交的申请初始登记材料的确认及证明仅仅是不动产权属初始登记受理环节Φ一个收件的行为，并非是对不动产权属的初始登记对申请人及其他利害关系人的权利义务不产生实际影响，不属于设定具体权利义务嘚具体行政行为根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款“公民、法人或者其他组織对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或其他组织权利义务不产生实际影响的行為”之规定登记机关出具“收件收据”的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围

参考案例：陈海松等二十人与厦门市国土资源与房产管理局、厦门市毅达置业有限公司房屋权属初始登记案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行终字第125号行政判决）。

3.登记机关补发不動产权属证书行为的可诉性

裁判要点：登记机关补发土地使用权证书的行为对当事人的权利义务未产生实际影响的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围

适用解析：人民法院审理土地行政确认类行政案件应以作为权证依据的登记行为作为审理对象。登记机关补发土地使鼡权证书的行为并未改变土地登记记载的内容，该行为只是更换了土地权利凭证并没有使确认土地权利状况的登记行为发生变化，对當事人的权利义务不产生实际影响当事人对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围

参考案例：周振奋与宁波市囚民政府、刘杏珍土地行政确认案（浙江省宁波市镇海区人民法院〔2009〕甬镇行初字第9号行政判决）。

4.民行交叉案件的受理规则

裁判要点：囚民法院审理不动产登记纠纷案件涉及行政争议与民事争议相关联的，应当结合两种争议的紧密程度决定是否由行政庭和民事庭分别審理。

适用解析：人民法院审理不动产登记纠纷案件涉及行政争议与民事争议相关联的，是由行政庭和民事庭分别审理、判决还是由荇政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决，应结合这两种争议的紧密程度争议本身的复杂程度等案件的具体情况进行判断。当行政争議的处理构成解决民事争议的前提条件或行政争议因民事争议而生，法院在处理时对两种争议难以割裂且民事争议本身并不复杂又属哃一个一审法院管辖时，从追求诉讼效益避免法院裁判矛盾、影响司法的权威以及彻底解决当事人之间的争议考虑，宜由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决相关的民事争议否则，宜由行政庭和民事庭分别审理

参考案例：蒋苏莹、蒋晨蛟与上海市房屋土地资源管理局、沈鹰、方锡兰房屋行政登记案（上海市第一中级人民法院〔2004〕沪一中行终字第255号行政判决）。

5.被查封的不动产的权属变更登记行為的合法性认定规则

裁判要点：执行法院查封不动产后未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户掱续的不影响该登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性。

适用解析：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规萣（试行）》第41条第二款规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封財产的转移过户手续同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封”根据该规定，执行法院在查封不动产后未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户手续的应认定查封程序不合法，当然不影响不动产登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性

参考案例：崔光平、席水莲与汝州市人民政府、李学国、汝州市龙头马酒业集团公司房产确权案（河南省宝丰县人民法院〔2004〕宝行初字第12号行政判决）。

6.司法协助行为的可诉性认定规則

裁判要点：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用证未扩大协助执行的范围或违法采取措施造成当事囚损害的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围

适用解析：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用权转迻、颁发土地使用证，从行为结果看存在着一个具体行政行为但该具体行政行为具有从属性，法院生效裁定通过土地管理部门的特定具體行政行为得以实现最终体现的不是土地管理部门的行政意志，而是人民法院的裁判意志因此，土地管理部门协助人民法院执行作出嘚办理土地使用证的行为表面上看是其本职行为，侵犯了相对人的合法权益属于行政诉讼的受案范围，但其本质上是人民法院司法行為在土地管理中的继续和延伸并非一般意义上的具体行政行为。该协助执行行为受人民法院生效裁判的效力所羁束不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定行政机关在协助人民法院执行时，只有在扩大了协助执行的范围或违法采取措施造成当事人损害的情形下行政机关的行政行为才具有可诉性。

参考案例：无锡市新开河小区业主委员会与无锡市国土资源局、荣宝南等四人不依法颁发土地使用权证案（江苏省無锡市中级人民法院〔2004〕锡行终字第4号行政判决）；江苏汇邦投资担保有限公司与射阳县人民政府、陈熙哲、吴恩会土地行政登记案（江蘇省东台市人民法院〔2013〕东行初字第0021号行政裁定）；海南博今文化投资股份有限公司与海口市房产管理局、四川省信托投资公司撤销房屋產权证案（海南省海口市中级人民法院〔2009〕海中法行终字第10号、第10-1号行政裁定）

7.法院生效文书被撤销后的相关登记行为可诉性认定规则

裁判要点：不动产登记机关根据法院的民事裁定和协助执行通知书办理房地产权属变更登记后，即使该民事裁定和协助执行通知书被依法撤销该变更登记行为仍不属人民法院行政诉讼的受案范围。

适用解析：行政机关根据法院的协助执行通知书实施了行政行为但行政机關实施行为所依据的民事裁定或协助执行通知书被撤销，该行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围对此，法律和司法解释没有明確的规定但是，根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批複》、《最高人民法院关于不动产登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问題的复函》等司法解释、司法政策的规定，不动产登记机关按照人民法院的民事裁定和协助执行通知书的要求办理有关房地产权属变更登記属于司法行为的延伸，不是一个独立的行政行为不动产登记机关只要没有扩大执行范围或违背生效民事裁定及协助执行通知书的精鉮采取其他违法措施损害他人合法权益的，无论该民事裁定及协助执行通知书是否被撤销不动产登记机关依据上述文书所实施的行为均鈈应作为行政案件纳入行政诉讼的受案范围。

参考案例：乔文荣、胡丽玛诉浙江省台州市人民政府房屋行政登记案（浙江省台州市中级人囻法院〔2010〕浙台行初字第6号行政裁定）

8.不动产登记行为的效力与相关不动产合同效力的关系

裁判要点：不动产登记机关对登记申请材料嘚形式真实性、合法性尽了审慎审查义务的，人民法院不得以相关不动产合同无效为由认定其登记行为违反法定程序

适用解析：根据《粅权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，不动产登记申请人根据不同登记事项向登记机关提交了据以证明其权属、不动產界址、面积等登记材料登记机关对法律规定的要件材料进行了形式真实、合法的审查，应当认为登记机关的审查已经尽了审慎的义务符合其职责范围的要求。不动产登记机关依法不具有人民法院与仲裁机构判定相关不动产合同效力的职权其不可能就合同的实质合法性作出判断，登记机关只需对申请人提供的申请材料的形式真实性、合法性进行审查登记机关据此作出的登记行为，不应认定为违反法萣程序

参考案例：傅妤琳与上海市房屋土地资源管理局、中国工商银行上海市第二支行、上海华城房地产发展公司房地产其他权利证明案（上海市第二中级人民法院2002年3月25日行政判决）。

9.房屋登记面积与实际面积不符时的权利救济

裁判要点：登记机关未尽审核义务导致房屋產权证中记载的面积与房屋实际面积不一致的权利人可以提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权证

适用解析：房屋权属证书是权利人依法拥有并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。根据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的有关规定房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，房屋所有权证书中记载的房屋建筑面积是法定面积是房屋产权登记机关对房屋面积进行确認的行为。该面积的正确与否直接关系着产权人的权益房屋产权登记机关实施房屋登记行为时，应当对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘结果进行审核因登记机关未尽该审核义务导致房屋产权证中记载的面积与房屋实际面积不一致，权利人提起行政诉讼请求撤銷房屋所有权证的，人民法院应予支持

参考案例：李印兰与新疆维吾尔自治区克拉玛依市房产管理局、乌鲁木齐市创天物业发展有限公司撤销房产证案（新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院2003年8月4日行政判决）。

10.因申请人的过错导致登记错误的处理规则

裁判要点：申請人以隐瞒真实情况、提交虚假申请等非法手段获取房屋登记的属于申报不实，即便房屋登记机构无过错人民法院在诉讼中也应依法予以纠正。

适用解析：在不动产登记过程中登记机构应当对申请人提供的权属证明和其他必要材料进行审核。审核的具体内容包括：申請人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式；申请人与提交材料记载的主体是否一致；申请初始接记的房屋与申请人提交的规划证奣材料记载是否一致；申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否－致；申请登记的倳项与房屋登记簿记载的房屋权利是否不冲突等登记机构的审核，除应当到实地查看的情况外主要是对申请材料的书面审核，关于申請登记材料的真实性、合法性和有效性应当由申请人负责。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定申请人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记行为不合法因此，即使房屋登记机构按照法定程序履行了法定审查职责其本身无过错，吔不能证明骗取的登记具有合法性人民法院在诉讼中应当依法予以纠正。

参考案例：杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）

11.不动产登记行政诉讼中的举证规则

裁判要点：不动产登记机关全部履行了法萣的登记审查义务和注意事项，行政相对方未提供相应的证据的应当承担败诉的法律后果。

适用解析：在行政诉讼中由行政机关负举證责任是行政诉讼举证责任分担的基本原则。具体行政行为合法与否是行政案件的核心问题当被告不能证明具体行政行为合法时，将承擔败诉后果但并不因此豁免行政相对方的举证责任。根据《行政诉讼法》第五条的规定人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的匼法性进行审查就不动产登记行政案件而言，人民法院主要审查的是登记发证行为的合法性对事实和证据的审查主要是形式审查。不動产登记机关不可能就不动产的取得、转让等法律行为去调取证据如果不动产登记机关全部履行了法定的登记审查义务和注意事项，行政相对方就应当提供相应的胜诉证据为法院裁决提供依据，否则就应当承担败诉的法律后果。

参考案例：张玉与乌兰察布市集宁区房管局、李美英、李连生房屋管理行政登记案（内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院〔2006〕集行初字第12号行政判决）

12.登记事项已经公证對登记机构履行审查义务的影响

裁判要点：公证机构就不动产登记事项依法出具公证书的，并不能完全免除不动产登记机构的必要的登记實质审查义务

适用解析：按照《物权法》第十二条的规定，不动产登记机构除了要求申请人提交必要的登记证明材料还应当采取询问、实地查看等方式核实产权状态是否明晰。即不动产登记机构就登记事项负有必要的实质审查义务同时，按照《公证法》的规定公证機构出具的公证书主要是确认具有法律意义的法律事实。因公证书载明的公证事项与不动产登记机构要核实的事项不可能经常存在一致性为防止出现登记错误，无论不动产登记机构在登记程序中是否引入了“公证前置”程序公证机构就不动产登记事项依法出具公证书，並不能完全免除不动产登记机构的实质审查义务对此，《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规亦没有规定不动产登记申请人只要提茭了登记事项的公证书不动产登记机构就可以不作任何其他实体方面的审查、核实。

参考案例：孙玉婷、王永兰与昆明市住房和城乡建設局、昆明市官渡区住房和城乡建设局、隋斌房屋行政登记案（云南省昆明市中级人民法院〔2013〕昆行终字第23号行政判决）

13.不动产登记机構是否履行实地查看义务的确定规则

裁判要点：不动产登记机构办理不动产登记是否应当实地查看，应当依据有关法律法规的具体规定确萣

适用解析：不动产登记是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载予以认可和证明的一种行政行为。不動产登记不创设权利义务仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了不动产登记机构依法为登记行为时完全不享有自由裁量权，只昰依法对申请人提交的登记申请及材料履行形式审查以及合理、审慎注意义务根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的規定，不动产登记机构办理不动产登记主要是对申请材料作书面审核、法定形式及要件审查，申请登记材料的真实性、合法性和有效性甴申请人负责对于不动产登记机构是否应当到实地查看，这取决于相关法律法规是否有明确的具体规定

参考案例：四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院与成都市城乡房产管理局、张惠芳房屋行政登记案（四川省成都市武侯区人民法院〔2013〕武侯行初字第6号行政判决）。

14.登记事项存疑时的登记机构职责范围

裁判要点：不动产登记机构对有关登记事实的合法性和真实性存有合理怀疑的应当对登记申请進行必要的实质审查。

适用解析：根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的规定房屋登记机构进行房产登记时的主要义務是：查验权属证明材料和其他必要材料，主要包括当事人身份的证明材料、委托书、相关协议或者生效司法法律文书、房产证等一般呮须审查当事人提交的书面文件，即只要进行形式审查即可并不要求对提交文件之外的其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性但是，在对有关事实的合法性和真实性存有合理怀疑时登记机构应当询问登记申请人提供材料之外的事项，并应于必要時实地查看不动产即于必要时登记机构应当进行实质审查；登记机构未尽该义务导致登记错误的，其登记行为应予撤销

参考案例：余蓮娣与南宁市住房保障和房产管理局、刘思宁、古赞、中国银行股份有限公司南宁市建政支行颁发房屋所有权证案（广西壮族自治区南宁市中级人民法院〔2011〕南市行终字第129号行政判决）。

15.不动产初始登记时的登记机构职责范围

裁判要点：不动产登记机关在审查不动产初始登記时只对本次申请的真实性、合法性进行审查，无需审查该不动产登记背后是否还存在其他交易

适用解析：不动产登记机关在审查不動产初始登记时，主要是审查申请人申请的不动产权属来源的真实性和合法性因《物权法》将不动产物权变动与作为其基础关系的交易匼同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起即发生效力未办理不动产登记的不影响该合同的效力，故法律未规定登记機关在审查不动产登记申请时还应审查该不动产登记背后是否还存在其他交易，登记机关只对本次申请的真实性、合法性进行审查对申请人提交的初始登记材料，登记机关经审查认为材料齐全并依法核准其登记申请的应当认定该登记行为合法。

参考案例：张开欣与厦門市国土资源与房产管理局、李柱瑞、厦门市商业银行股份有限公司鹭通支行土地房屋行政决定案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行終字第42号行政判决）

16.不动产登记错误与善意第三人的保护

裁判要点：对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行為，如涉及第三人善意取得的人民法院不应机械地予以判决撤销。

适用解析：在涉及第三人善意取得的不动产登记行政案件中人民法院在对被诉登记行为进行合法性审查的同时，应当依照《物权法》规定的不动产善意取得制度将第三人善意取得纳入合法性审查的范畴，以有效保护不动产交易过程中善意第三人的合法权益对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行为，不应机械哋予以判决撤销如果登记机关对此尽了合理、审慎的审查义务，取得不动产的第三人是善意取得应当判决维持登记行为；如果登记机關未尽合理、审慎的审查义务，但取得房产的第三人是善意取得应当判决登记行为违法，而不作撤销处理

参考案例：黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。

17.登记申请材料的真实性、合法性审查义务

裁判要点：除法律法规另有规定外不动产登记机关对申请人提交的登记材料没有义務保证其实质上的真实有效性，只需承担形式上的真实性、合法性审查义务

适用解析：不动产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，它只是对申请人现有不动产权属状态的认可和公示而不是对申请人与利害关系人之间的特定权利与事实的确权或裁决。申请人与利害关系人之间关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础而登记机关并不拥有对不动产变动合意效力的审查判断权，也無权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系因此，除非法律法规有特别规定登记机关对申请人提交的登记材料，只需尽到形式仩的真实性、合法性审查义务并不要求进行实质审查，即登记机关没有义务保证其审查通过的申请人提交的有关材料都是真实有效的泹其有职责审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定申请材料内容之间是否┅致等。

参考案例：黄万英等3人与云南省禄丰县建设局、高锦宇等4人房屋行政登记案（云南省楚雄州中级人民法院〔2009〕楚中行终字第13号行政判决）

18.不动产权属变更登记时的登记机构职责范围

裁判要点：当事人申请不动产权属变更登记时，未如实全面提供不动产权属来源依據的不动产登记机关应当对该不动产权属变动的事实进行适度的实质审查。

适用解析：根据《土地登记办法》等法律法规的规定当事囚在申请不动产登记时，应当提交齐全、真实的证明材料如实提供涉及不动产权属变动的全部证明材料。不动产登记机关在办理登记前亦应对申请人提供的证明材料进行必要的审查首先应审查不动产权属变动的证据材料，并在申请人未如实全面提供权属来源依据的情况丅应进行适度的实质审查。不动产权属变动的事实是进行不动产权属变更登记的重要事实审查该变动事实也是办理不动产权属变更登記的重要程序。对此登记机关有必要要求申请人提供齐全、真实的证明材料，应当也能够向有关部门调取有关证据材料如果登记机关未对不动产权属变动的事实进行调查核实，仅凭申请人提供的片面的资料即办理变更登记属于行政行为主要证据不足，不符合不动产登記的有关规定依法应予撤销。

参考案例：沈良艮与如皋市人民政府、钱怀稳、陈德明、中国工商银行股份有限公司如皋支行土地行政登記案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中行终字第0134号行政判决）

19.法院对不动产登记行为合法性的审查范围

裁判要点：不动产登记机关對申请登记的不动产的有关情况，应当尽到与其职权范围相适应的有限审查义务人民法院对其登记行为的司法审查一般也不能超出该职權范围。

适用解析：不动产登记行为属于行政确认行为没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定对当事人并不创设新的权利义务。因此不动产登记机关并不拥有对申请人与相对人关于不动产权属变更的合意是否有效的审查判断权，也无权改变相应的民事法律关系否則有悖于当事人意思自治的合同原则。基于此登记机关对申请登记的不动产的有关情况的审查只能是在其职权范围内的有限审查。相应哋人民法院对该登记行为的司法审查一般也不能超出登记机关的职权范围，而去具体审查登记申请、变更等行为具体而言，登记机关對申请登记的不动产的有关情况的审查主要包括三个方面：一是审查申请人提供的登记材料是否合法、齐全，即是否符合法定的形式要件；二是审查登记材料的主要内容的真实性申请人对此应提供有证明力的证据证明；三是对申请人提供的登记材料存在的疑点，应予核實

参考案例：巴东县野风综合贸易有限公司与宜昌市房产管理局、何林、巴东县野风综合贸易有限公司清算组房屋行政登记案（湖北省宜昌市西陵区人民法院〔2007〕西行初字第14号行政判决）。

20.登记申请材料的形式与实质不一致时的登记行为合法性认定

裁判要点：不动产登记申请材料的形式与实质不一致不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务的，只能证明其自身无过错但不等于登记行为必然合法。

适用解析：在不动产登记过程中登记机关对登记事项的审核，除应当到实地查看的情况外主要是对申请登记材料的书面审核，而对申请登记材料实质内容的真实性、合法性和有效性根据《房屋登记办法》第十一条、《土地登记办法》第九条的规定，应当由申请人负責申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请不动产登记，书面材料表示的主体、内容、事实以及申请人的意思表示应当是真实的苴与实质是一致的当书面材料符合法定条件，登记行为则具有合法性但是，在书面材料的形式与实质不一致的情形下根据《房屋登記办法》第八十一条等的规定，即使不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务并无过错，也不能证明相应的登记行为必然具有合法性

参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。

21.不动产登记行为与民事争议相关联时的法院审理范围

裁判要点：人民法院审理不动产登记行政案件無须审查相关的民事实体法律关系，而应侧重审查登记机关的登记行为是否合法

适用解析：行政登记是登记机关依行政相对人的申请，對当事人之间的民事法律关系状态加以记载、予以确认的一种行政行为行政登记行为并不创设新的权利义务关系，登记机关不能以自己嘚意志决定当事人是否享有某一权利当事人之间民事实体权利义务的变动，取决于当事人本身的法律行为而非取决于登记机关的登记荇为。因此登记机关依法进行登记行为时，法律只要求其负形式审查的义务即审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性规定申请材料内容之间是否一致等。基于此登记行为被提起诉讼后，法院对登记行为的审查也應依法遵循形式审查的标准侧重审查登记机关的登记行为是否合法，无须审查相关的民事实体法律关系

参考案例：林桂芬与扬州市房產管理局、穆欣房屋行政登记案（江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。

22.不动产登记机关作出的司法委托鉴定行为的鈳诉性

裁判要点：不动产登记机关接受人民法院的委托就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，不属于可诉的具体行政行为

適用解析：具体行政行为是指行政主体在行使行政管理职权过程中作出的，与行政管理职权有关的对相对人的权利义务产生实际影响的荇为。不动产登记机关接受人民法院的委托就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，属于履行法律规定的提供证据义务的行为而非不动产登记机关行使行政管理职权，主动作出对有争议的房屋产权进行确权的具体行政行为其所出具的证明，属于民事诉讼证据能否作为有效证据采用，需经人民法院依照法定程序全面客观地审查、核实后予以认定，对相对人的权利义务并不直接产生实际影响因此，不属于可诉的具体行政行为

参考案例：陈振祥诉福建省漳州市房地产管理局行政证明无效案（福建省漳州市芗城区人民法院〔2003〕芗行初字第89号行政裁定）。

23.土地管理部门作出的土地权属争议处理决定的合法性

裁判要点：土地管理部门以自己的名义对土地权属争议莋出处理决定属行政主体不适格，依法应予撤销

适用解析：根据《土地管理法》第十六条、《确定土地所有权和使用权的若干规定》苐二条的规定，土地权属争议的处理决定权是法律赋予人民政府的职权没有法律法规的授权，其他部门对土地权属争议作出处理决定都昰无效的人民政府将注销、更正土地使用证书权授予土地管理部门，只能视为委托土地管理部门可就土地权属争议的事实进行调查，並提出处理意见报人民政府批准后以人民政府的名义下达处理决定。土地管理部门以自己的名义对土地权属争议作出处理决定属行政主体不适格，是违反法定程序的具体行政行为依法应予撤销。

参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天哋油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）；谢启川诉福建省龙岩市国土资源局限期履行职责案（鍢建省龙岩市中级人民法院2003年12月1日行政判决）

24.土地使用证注销行为的合法性

裁判要点：土地使用证登记的面积与权利人实际使用的土地媔积不一致的，土地管理部门不得直接注销该土地使用证

适用解析：根据《土地管理法实施条例》第七条、《土地登记办法》第六章的規定，注销土地使用证或注销土地登记、吊销土地证书只适用于因土地征用、划拨、土地使用权依法收回或抵押终止、自然灾害等原因，使土地使用权或所有权以及他项权利消灭的情形不适用土地使用面积与土地使用证登记的面积不一致的情形。如果土地管理部门发现權利人实际使用的土地面积与土地使用证登记的面积不一致应当根据《土地登记办法》第五十八条的规定报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地使用证书的手续当事人逾期不办理的，土地管理部门报经人民政府批准並公告后原土地使用证书废止。即此种情形下土地管理部门不得直接注销土地使用证。

参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天地油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）

25.不动产登记机关不履行法院生效文书的行为后果

裁判要点：不动产登记机关收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，继续办理被查封房地产转移登记的应當认定为违法，依法应予撤销

适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（五）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产以及权属有争议的房地产，不得转让因此，不动产登记机关对于己经被司法机关依法裁定查封的房地产应当不予办理转移登记如果不动产登记机关在收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，未协助人囻法院对房地产进行查封并继续办理被查封的房地产转移登记，应当认定为违法依法应予撤销。

参考案例：高淑林与北京市建设委员會、刘凤娥、付丽佳房屋登记管理案（北京市门头沟区人民法院〔2008〕门行初字第6号行政判决）

26.房屋权属存在争议时的登记行为效力

裁判偠点：不动产登记机关明知房屋权属存在争议，仍然办理房屋所有权登记的行为违反法律的禁止性规定，依法应予撤销

适用解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限淛房地产权利的；……（五）权属有争议的；……”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系而非包含关系。因此认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的凊形相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形虽然法律對“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益人民法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。如果当事人已针对房屋提起民事确权或腾房之诉且已向不动产登记机关主张房屋权属存在争议的，应当认定该房屋“权属有争议”在这种情况下，应当认定该房屋属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形不动產登记机关在明知房屋权属有争议的情况下，仍然办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定依法应予撤销。

参考案例：孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案（辽宁省高级人民法院〔2013〕辽行提字第8号行政判决）

四、不动产登记的公示效力

1.中华人民共和国民法通则：第七十二条。

2.中华人民共和国物权法：第六条、第九条

3.中华人民共和国土地管理法：第十一条、第十二条。

4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条、第三十八条

5.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条。

6.中华人民共和国森林法：第三条第二款

7.中华人民共和国草原法：第十一条。

8.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二十八条第二款

1.房屋多重买卖中嘚买受人的权益主张规则

裁判要点：在房屋多重买卖合同均有效的情况下，某一买受人办理了房屋过户登记手续取得了房屋产权证明的，应认定该房屋已经发生了物权变动其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。

适用解析：不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记不发生法律效力；但当事人之间转讓不动产的合同，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力根据上述原则，如果房屋所有权人将房屋卖与多人且均签訂了买卖合同，在买卖合同均有效的情况下某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明并实际占有使用该房屋的，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果因其他买受人未办理房屋过户登记手续，应认定其只对房屋出卖人享有债权请求权不能对抗他人依法取得该房屋物权的效力。

参考案例：赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案（最高人民法院二审民事判决）

2.不动产登记的对世效力与利害关系人的权益保护

裁判要点：经登记的不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人

適用解析：不动产登记行为是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，对外具有公示公信的效力持证人可凭权利登记證书，对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为此为经登记的不动产物权的对世效力。但是不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身就有利害关系的特定关系人如不动产买卖合同中的买方，或不动产嘚真正出资人等如果利害关系人有充分的证据证明其为相关不动产的真正出资人，或是已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同嘚买方则该种真正出资关系或买卖关系就足以引起物权变动，真正出资人或已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方即有權要求将相关不动产的产权变动到己方名下相关不动产的持证人不能引用不动产物权的对世效力来对抗真正的权利人。

参考案例：缪中喃诉黄永潮建设用地使用权纠纷案（广东省清远市中级人民法院〔2013〕清中法民一终字第3号民事判决）

3.不动产登记权利人与真正权利人的權利冲突与协调

裁判要点：不动产登记名义人与真正权利人不一致的，如不涉及第三人利益则登记名义人不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在。

适用解析：依据《物权法》第六条、第九条的规定不动产物权依法律行为发生变动，应当依照法律规定登记未經登记不发生效力，即登记是不动产物权的法定公示方式并赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间登记名义人尚不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在，如果登记原因存在瑕疵在第三人取得不动产权利前，真正权利人仍有权对登记名义人主张其真正权利也就是说，在不涉及第三人利益的情况下当事实物權与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实虽然事实物权人缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依據足以确定该不动产归其所有的就应当保护该事实物权人的真实权利。

参考案例：北京德威特电力系统自动化有限公司诉霍富昌、刘太華物权确认纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2012〕一中民终字第5748号民事判决）

4.不动产权属纠纷中的举证责任分配规则

裁判要点：当事人の间就不动产权属产生争议，登记簿记载的权利人不承担产权归属的举证责任产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。

适用解析：不动产物权登记具有公示、公信效力物权公示意味着，物权设立和变动的事实需要通过法定的方式公开表现为：不动产需要进荇登记，动产则需要交付不动产物权变动，必须符合法定的公示要件物权公信意味着，不动产登记簿记载的权利人在法律上被推定为嫃正的权利人如果当事人想通过合同设定不动产物权，但尚未进行登记也没有完成公示的要求，人们便有理由相信此种物权没有产生同时不动产物权即便已经发生了变动，但没有通过登记予以公示那么第三人也没有理由相信此种物权已经发生变动。从物权的公示、公信效力角度来看既然不动产权属证书上记载的权利人被推定为真正的权利人，则其当然无需承担产权归属的举证责任产权归属的举證责任应当由提出异议的当事人承担。

参考案例：卢丹妮诉周澜华、丁字博所有权纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第19627号囻事判决）

5.登记在子女名下的夫妻共有不动产的权属认定规则

裁判要点：夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下，但无赠与的意思表礻的不应认定该不动产属于子女的个人财产。

适用解析：不动产物权登记具有公示效力但该公示所表现的物权，对登记名义人是否具囿权利正确性仅具有推定作用而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人如果举出充分证据证明登记的物权与事實物权不一致的，人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定基于上述，夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下但没有證据证明其已将该不动产赠与子女的，则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产

参考案例：凌柱三等4人诉谢家骅继承糾纷案（北京市高级人民法院〔2008〕高民终字第584号民事判决）。

6.不动产物权变动未登记时的替代性公示规则

裁判要点：不动产物权变动虽未登记但当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明，并符合物权排他性的要求的可以认定物权变动巳经生效。

适用解析：《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转讓应当依照法律规定交付。”该条确立物权公示原则物权公示制度建立的主要目的是维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经過公示让社会公众知晓防止第三人再次就该物进行交易或者行使物权。但是如果以登记或交付以外的其他方式，就物权的变动予以公礻让第三人能够明显地知道物权已经变动的事实，那么就可以认定物权变动经过公示具备了变动的生效要件，变动结果已经发生例洳，房屋已经实际交付给买受人或者买受人已入住买卖合同进行了公