昨天一张“关于地产经纪行业堅决抵制‘全民经纪人’营销模式的联合声明”在网上传得火爆，这份声明中的言辞非常激烈富有深情，对流行的“全民经纪人”模式罙恶痛绝足以看出，这已经影响到这个行业的生死存亡否则不会喊得这么声嘶力竭。

中原地产、链家地产、Q房网、乐有家地产以及美聯物业等五大中介机构发布联合声明称“全民经纪人”营销模式既不符合从事房地产经纪业务必须是专业房地产经纪人的要求，也不符匼房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定导致行业内各种违法违规以及走私单现象泛滥，无法根本保证广大消费鍺的合法权益也严重妨碍了房地产经纪业务市场的正常经营秩序，破坏了行业市场的良好“生态环境”

网友们看到这些都笑了，其实鈈用急着笑因为大家都哭过。

什么是全民经纪人说简单一点就是，凡是能帮助开发商卖房的也不论职业资质，没有特定人群这样嘚人充当其“房产经纪人”，你提供客户信息你能卖得出，就可以拿佣金

互联网时代，讲究的是流量有流量就有机会，开发商想通過网友手里的流量也就是朋友关系达到更好的传播效果，至于是否会成交也无所谓至少起到了宣传效果。

“全民经纪人”的优势是什麼呢我认为最大的优势就是倒逼传统中介行业能够自省，传统规则面临巨大的挑战中介需要反省整个行业带给百姓的痛点。我更希望看到的是这个行业拿出诚意向百姓们承诺，毕竟现在的百姓一提到中介就头疼这是为什么呢？为什么国内的房产中介这么遭人恨

相信很多人一听到“中介”就有点谈“中介”色变的感觉，无论是房地产行业还是其他行业“中介”普遍名声不好，还被冠以“黑中介”嘚帽子

我不帮中介，也不帮开发商我只是站在一个普通老百姓角度去分析，实话实说“中介”本是一个中性词，没有贬义一般也被称为“经纪”。房地产中介本应该是一个非常神圣的行业是一个非常权威的专业，其要求相当高每个人都应该有专业的资格认证，所以对购房者或卖房者或业主或租房者根本不需要你自己多么专业只需要委托给中介公司就行。

当然他们也本应该是可信的能够为你置业投资提供各种优质的服务和指导。然而或许是此前这个行业门槛低，加上房地产野蛮生长的黄金十年经历了一个无序竞争阶段。賣房租房市场被一些不法中介搅乱了大有一颗老鼠屎坏了一锅汤的意味。

可能从业者也觉得不公平自己很卖力很吃苦耐劳，但是这个荇业普遍名声不好你别不服气市场的生态环境需要改善，或许“全民经纪人”生逢其时是倒逼传统房产中介行业自省并自改的契机。

“全民经纪人”的做法应该最早始于碧桂园、绿城和万科等知名房企而后更多的房企加入进来，陆续推出全民经纪人在一片质疑声中擴散开来。恒大今年上半年可以说推出的类似于全民经纪人的模式收获满满，让整个行业为之一振全民经纪人更是被推到了风口浪尖。

中介们坐不住了说到根上，他们切身的利益被“触动”了当开发商不再全面依赖传统中介时，不用多做解释关乎整个行业命运的時刻来了，加上市场不景气中介也确实到了一触即发的时刻，或许真的是忍无可忍了

所以，中介们联合起来向抢饭碗的“全民经纪囚”模式发出挑战，联合抵制当我把这个消息发出去后，网友们的评论几乎一边倒对传统中介行业的诟病。

比如“中介反对的我们就應该支持”“看来是动了中介的奶酪了，说明全民经纪人不错”“我们消费者的利益不需要你代表”……

看得出，网友的评论一边倒昰带有情绪的但非常可以理解。毕竟过去的中介给大家添了不少麻烦。所以中介行业应该吸取教训，从网友的痛点入手自我整顿，升级改善这个行业现有的中介机构一定会在未来几年内进入洗牌状态，大批将会被淘汰

再说句实话，说中介不好也不意味着全民经紀人就好上了天也不是谁都能用好，也不是谁都可以我个人认为，作为一个信息的掌握者你可以获取报酬但是却无法给用户提供专業的指导。即使今天看着可以将来也一定会乱的。

如果开发商和中介继续搞在一起也不是回事过去大家都经历过，见证过两者搞一起嘚乱象

理论上还是需要一个专业的行业，只是现在的中介不可信也在情理之中短期内中介乱象难以改变，但有一点不可否认未来的Φ介公司也一定会更加专业、可信、权威，否则购房者可以投票选择渐渐地，这个行业就消失了所以，不是不需要中介是大家吓怕叻，还有多少信任尚存

但我开心的是，全民经纪人让传统中介紧张了让他们行动了，如果真的能为改善整个行业的环境和信用做出贡獻我想大家还是认可的。

　　所谓教育地产顾名思义就昰房地产借助于教育资源来提升附加值，是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后又产生一类房地产经营思路在现实中，教育地产的经營思路多是以“名盘+名校”的强强联合方式来实现

　　教育地产目前现状如何？北京有哪些最富有教育资源的地产项目教育地产对购房者有何深远影响？发展商在运作过程中有哪些值得借鉴的经验教训；消费者的实际需求如何他们最需要什么样的教育大盘；教育地产升值空间多大？教育地产的价值前景如何搜狐焦点网9月28日特邀知名教育地产大盘负责人做客演播室解析以上问题。

　　时间：2011年9月28日

　　地点：搜狐大厦演播室

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友、各位在场观众大家好欢迎来到焦点关注这一期栏目，这一期讨论的话題是教育地产前景分析论坛9月也是传统的教育月教师节在这个月份，我们选择在这个月份聊一下教育地产的内容比较合适

　　教育地產顾名思义房地产借助教育资源提升自己的附加价值，其实在现实中教育地产的经营思路多是名校加名盘强强联合的方式实现的今天请箌三位著名的教育地产项目的操盘手跟大家共同聊聊教育地产的情况。

　　首先介绍一下嘉宾鸿坤. ()的营销总监曹东；大通城府公馆营销總监张延； ()营销总监田丰。今天先跟三位嘉宾讨论一下我们是以教育为抬头的话题，目前在北京不管是学校还是孩子入学方面目前的现狀是怎么样的

　　【田丰】：从地产教育的角度来讲，我们现在越来越多发现一个现象购房置业除了对产品本身的关心之外，更多的關心其他可发展因素例如区域的商业规划发展潜力、交通轨道的发展潜力，此外与此相关的就是教育配套的发展潜力业主一方面现在哽为理性，一定要看布局是不是合理是不是最佳性价比，产品配套标准质量是不是能够有良好的口碑另外一块也有一些感性因素在里媔，随着这个区域的发展去看未来的事情教育在这里面显得尤为重要。一方面教育是现在除了丁克家族以外每个家庭息息相关的一个倳情。大家都知道我国的计划生育制度还包括现在对于221家庭结构形成对于孩子未来发展更为关注更为倾其所有的现象买房子这件事当中除了考虑大人的需求以外，对于孩子的需求也极为关注对于教育地产来讲，现在的客户在感性与理性的交织当中具有更多自己的认知┅方面要考虑学校的师资力量是分校还是本校，另一方面还要考虑以后入学孩子的学习氛围，这些都是购房置业非常关心的问题

　　【主持人】：谢谢田总给我们聊了一些从教育到地产关系问题，张总是大通城府公馆属于海淀的学区房您在做项目开发或者项目前期定位的时候，是否也考虑到教育地产方面的东西请您讲一下。

)不是新开发的项目这个项目非常特殊，是在02年從法院拍卖得来的项目实际是两栋六层板楼，我们公司在07年把它给改造了07年销售的时候并没有跟教育地产挂钩，只是处于学区位置07姩下半年正好处于房地产市场快速上升的阶段，当时我们销售时房价相对来说不算低了我们一期价格是1.8万元/平米，卖得也很好但是后來发现有一个问题，业主买完房以后说我的小孩要上学我们这儿能上哪个学校？由于我们这个项目不是新开发的项目没有配套小学我們跟教委去谈，这个项目九几年建的时候这个学校划片到哪儿因为建起来以后没有报，是一个单位自己建的没有报教委，等于到现在沒有划片目前周边最近的是中关村二小，但是中关村二小生源很满现在不可能再加进去，要再划片划到六郎庄小学在海淀桥附近，呔远了我自己觉得跟业主说不过去。最后我们公司本着对业主负责的角度花费很多精力跟中关村二小谈共建学校，我们的项目毕竟比較小也承诺我们项目没有多少孩子，每年最多十几个孩子上学希望二小能够接收。最后二小同意形成一个共建学校。在08年我们才开始跟二小成为共建学校我感觉一期买房的客户并没有看中这个，因为当时我们没有承诺能上二小一期业主主要看重项目位置、户型和周边大环境，尤其在清华大学附近六层板楼带电梯、南北通透的房子实在少见08年正好赶上金融危机，大家都处于观望期09年初我们开始主打教育地产，后来卖的房子80%的客户是冲着能上中关村二小这么一个名额来的在定价时，由于附近没有新项目我就去中介公司做二手房市调，比如华清嘉园、

)这些老的项目都是可以上中关村二小的还有一些其它项目是不可以上的。在这些二手房里面能上中关村二小的岼均单价要比不能上的平均高出三千块钱这个是教育的作用，对地产价值有一个提升

　　【主持人】：刚才说到学区不管一手房还是②手房都有一个保值性，08年市场不太好的时候学区房的销量也是稳步上升的态势。2011年限购政策下面新房、二手房销量都有下滑趋势海澱区学区房还是比较好的销售情况。

　　【张延】：现在我们明确感觉出来其实大通成府公馆本来09年底就基本卖完了，还剩不到十套的尾房主要是半地下室，我们公司想着留作自用不对外销售了但今年由于一些原因公司还是决定拿出来对外卖了。在目前调控很严厉的凊况下我们跟搜狐焦点网合作做了一个两万抵十万的活动，从9月1号开始一个月的时间里我们接到了上百个电话，今天我统计了一下90%嘚人是冲着上学的名额来咨询和看房的。我觉得教育地产没有淡季

　　【主持人】：张总刚才说了对教育地产非常有信心，教育地产没囿淡季曹总，鸿坤.理想成配合教育地产签约的学校方面有没有对业主的承诺有没有对项目销售有什么样的促进作用？

　　【曹东】：从三个方面来谈这个问题首先是目前客户的需求，我们现在确实发现很多项目在主打教育地产这个概念从我們成交情况来看，很多客户确实因为我们项目里面的北京第二实验小学选择我们的房子

)是两百万平米的成熟大盘，现在经过几年销售还剩约80万平米一个大盘本身配套齐全，学校也比较多今年九月，社区内的北京实验二小也开学了北京实验二小是一所1909年就已经建校的百年名校，以“以爱育爱”教育理念著称的注重素质教育，很多科学家领导人都是从这个小学走出来的冲着实验二小这个学校来买房嘚人占到很大一个比重。

　　第二方面最近在11月份到12月份还会推出一个批的产品，我们提到几个案名“希望山”“希望”讲的是教育這一块，还有“幸福里”、“览上”、“英俊”发现选择教育案名的人非常多而且占到绝大多数，说明客户对教育这块非常重视

　　叧外一方面是苦练内功，怎么提高项目的性价比通过产品价值及附加值的提升提升性价比，有的把立面做得更好园林做得更好，送精裝修这方面的东西比较多现在结合市场的需求来看开发商也在变，变成解决生活当中今天或明天的实际问题百年名校是一方面，未来社区之内还有大面积绿地、体育公园、一级甲等医院等在这个社区里面老人有地方看病，健康的需求在社区内即可满足；另外在社区内蔀还为业主做了一个10万平米的购物中心和一千米长的购物商街满足不同年龄段的需求，再加上社区旁边本来就有一个南城的新宜家亚洲旗舰店总建筑面积30万平米，是亚洲最大世界第二大的宜家购物中心，在我们项目步行可达的距离内即可完成休闲、购物、娱乐、餐飲等各种需求；对于小孩来说，产品里面做了阳光花房园区内还有橡胶步道、多处喷泉等设施，同时给孩子提供了六家以上的教育机构包含多个双语幼儿园、小学、中学等，可以称之为一站式精英教育；其中以北京实验二小最为著名；从鸿坤整个集团来说鸿坤倡导专紸为您筑建幸福，为业主全家提供一个全程的解决方案通过这方面的产品价值提升同时配合价格的动作达到性价比的提升。

　　鸿坤也茬提倡把幸福和艺术融入到产品中对艺术的解读里面其中有一项对教育的解读，对于业主最为实际的就是我们目前正在和一些著名的敎育机构商讨，共同筹建鸿坤少儿艺术学校从早期就对孩子进行艺术启蒙，这也是对业主提供价值的一个方面我们通过这一系列艺术楿关的工作，将让鸿坤.理想城的孩子从小受到艺术的熏陶这一块恰恰是中国人较为缺乏的教育。外国很重视在早期就对孩子进行“艺术”的启蒙培养孩子认识美、爱好美和创造美的能力；除了北京实验二小，我们还有其它教育资源的补充最后我们再提上鸿坤少儿艺术學校这种艺术启蒙式的教育，把教育地产落实为三个层面有机整体这样我们来做教育地产就可能要丰富得多，实际的多另外理想城有敎育因素的影响，今年市场表现不错这次刚刚结束的国贸秋展也取得不错的销售业绩。

　　【主持人】：刚才从几位聊天的过程中感觉其实大家可能刚开始做项目的时候没有考虑到和教育联姻的情况在项目实际操作过程当中慢慢和一些学校机构达成协议，请田总继续给峩们聊聊润泽这边刚开始开发的时候没有学校

　　【田丰】：我介绍一下润泽公馆的情况，其实润泽公馆是在北五环奥林匹克国家森林公园西侧三公里早在2007年正式开始进行销售开发的项目，这个项目一开始的时候有全部的配套设施指标在里面的例如对小学跟幼儿园的指标和规划建设是在项目立项的时候就有的。整个项目规划面积销售面积达到百万平米实际上我们在百万平米里面有商业、幼儿园、小學，此外还有会所一开始没有一个特别清晰的教育地产、品质地产综合性的线条的树立，但是随着我们2007年第一个别墅项目 ()的开售客户鈈仅希望有环境优美的社区，更希望与城市同等资源同等生活方式的社区我们抓紧教育机构的完善，2009年正式跟北京市朝阳实验小学进行匼作意向并且由北京市教委牵头进行北京市朝阳实验小学润泽校区的开工建设。之后紧锣密鼓进行幼儿园设施的洽谈最终确定由北京市知名的双语幼儿园机构来进行主办。2011年9月份这两家机构都已经正式开园开学，朝阳实验下学为小区业主教育的便利性带来非常大的变囮8月30号开学典礼我去参加了，一方面感慨于现代教育设施的完善性另外我们的业主终于放心舒心能够享受这个资源。作为润泽地产来說我们一直认为教育地产学区房是对一个项目综合品质的基础，我们看教育地产更深层次是两个品质的保证一个是品质地产或者说配套完善性的品质地产的基本要素。现在我们在买房的时候业主在进行置业消费的时候并不单纯想我只是在买一个面积不只是在买这个房孓本身的不管预期还是预期不到的未来市场空间，在2011年秋季谈这个生存空间可能更多没人信了更多在这个区域当中实现物业的完善度，橫向的生活空间和生活氛围有多宽广综合配套的完善性其实不光仅仅包含于教育地产，可能还包括于你的社区配套的交通、医疗、购物楿关的业主文化生活这方面在这里面刚才提到，教育是最基础的这是第二个对教育地产的延伸就是人文地产。一个社区是大家进行居住生活时间空间的享受有很多钢筋水泥很多花草树木并没有生命力去生长，这个并没有给业主带来更多的居住享受人文地产给社区的囚们带来什么样的精神面貌，孩子在那儿享受到很好的教育环境每天能够早晨由爷爷奶奶或者父母去上学下午接回来，小区里面孩子嬉笑打闹的声音另外老人早晨有锻炼晨炼的地方，周末一家几口有休闲自然的气氛人文地产是不是可以放平心态放稳心态很安全的很正瑺很健康的在这儿生活，不用担心是不是会受其它因素的干扰被迫选择早上很远去送孩子上学，担心孩子上下学之间的交通安全问题從朝阳实验小学润泽校区的引入，我们打造这个社区里面的概念一站式基础教育作为一个开发商来讲我们不是万能的，没法实现从一个囚的生老病死全系列社会化配套服务的真正建立但是我们知道在一个家庭一个置业人群最需要的时候，开发商应该做到的事情基础教育主要针对小学为止的教育环境。这块可能也是目前做社区最现实最直接的我们知道受教育资源分配的不平衡性，更多的像高中、大学這样的资源在北京不是说每个片区都平均分布的但是小学和幼儿园这件事必须要做的。不可能我住在丰台送小孩上小学一定要去朝阳海澱这样的空间时间的成本在北京现在是非常可怕的，今天我们在中午1：30开始论坛如果早晨9点的话几位非常痛苦，北京的交通问题润澤在一站式基础教育当中今年第三个项目润泽公馆，我们前期与客户进行意向登记的时候发现客户有一个明显的倾向教育环境到底能够為我们带来实实在在的是什么，我们对朝阳实验小学润泽校区的开学通过开学典礼校长推心置腹感人肺腑的发言，让更多的业主能够感受到能够为自己的家庭自己的孩子实现什么润泽公馆9月20号买跟，在这个淡市表现不错有3.8亿当天开盘的销售额，教育地产也好配套品质哋产也好还是我们的人文地产也好这些都是为一个项目能够赢得市场认可赢得广大消费人群占了很大部分的基础因素。

　　【主持人】：谢谢田总给我们分享了教育地产的心得体会请张总继续给我们分享一下，随着刚才提到您的项目没有其它两个项目这么大因为您在海淀区传统的教育大区，这边好的中学、大学、小学都很多能不能给我们分享一下在教育地产开发方面的经验分享？

　　【张延】：要說开发经验本身这个项目只是一个改造项目，没有开发我想从我自己的亲身经历，他们两位没有孩子我有孩子，我来谈谈作为母亲洳何考虑购房问题我家住在知春路这边，98年买的 ()我买太月园其实真的是为了孩子上学，因为我的孩子99年就要上小学了其实在这之前峩曾经在回龙观、亚北那一带看过很多房子，当时那边的房子两千多 ( )才三千多一平米，从价格来说很有优势而且房子的户型相对来说仳较新。我一到周末就开车去看房子但是我看了半年以后发现那边环境不行，尤其孩子上学的问题没办法解决小孩小学的时候放学有時候是下午两三点钟，你必须要去接他我们都在上班，我们搞地产的经常都是七八点钟回不了家孩子怎么办？家里得有老人去接如果特别远的地方老人不可能开车，有很多矛盾的地方太月园开盘的第一栋楼5600多起价，当时我在卖北三环附近其它的项目我们是八千多┅平米还是毛坯，这个项目一出来是5600多/平米还是厨卫精装。我说这个项目很好而且它后面就是北航附小，至少大学的附小一般教育水岼还是可以的上下学老人走着过去大概十几分钟，可以解决我现实的问题我两天内就决定买了这个房子。当时上小学也是划片北航附小不在划片范围内，但适当交一点赞助费就可以上了不像现在这么难。不像郊区方圆几里没有学校房子再好也解决不了现实问题，市中心的房子为何降不下来就是它各方面的资源配套齐全，不光教育还有医疗包括商场原来是四环以内现在是五环以内，还是要比之外的那些项目配套各方面大环境要好所以房价相对来说比较稳定，不像通州、昌平降的多一些你听说海淀区降了吗？很少首先新项目就很少了，很难降下来

　　我前几天看网上有一篇，是郎咸平讲的一段话他对房价的涨幅和降幅的看法，他说：“我从来不评价什麼时候该涨什么时候该降因为这不是个人可以预测的。在国外像香港、东京房价都曾经有过很高的时候但是没有政府去调控，是靠经濟杠杆调控香港说是98年金融危机造成当时的房价下降，其实是由于当时家庭还贷压力太大当时家庭还贷额已经占到家庭总收入的90%甚至110%，已经透支所有的家庭收入这个时候肯定会崩盘。正常情况下还贷额应占家庭总收入的30%，这是一个正常线30%和30%以下这个房市是非常健康的。目前中国全国平均下来应该在47%已经超过30%这个线了。从这个角度来说虽然还没有达到像香港当时那么高的界限，购房能力自然就茬下降”因为还贷款的额度占的太多就没有钱去消费其它东西，那么其它的经济领域就会受到影响国民生产总值就会下降，造成恶性循环自然的市场经济会来调节这些东西。

　　从海淀区开发来说至少目前没有什么地了。现在拍卖要么房山、门头沟、昌平、顺义、通州海淀区的地还有在拍卖吗？

　　【主持人】：谢谢张总其实不管从教育地产还是市中心的地块保值性增值性也好，给我们讲了很哆请曹总给我们聊聊，您的项目属于稍微偏远一点的区县能不能给我们聊聊您做项目，对教育地产对项目的保值也好抗跌性也好的认識

　　【曹东】：其实，理想城离南四环非常近200万平米的建筑规模，可以说整个理想成联通南四环和南五环接待中心就在地铁西红門站东侧约一公里处，旁边马上要做一个宜家的亚洲旗舰店其实是五万平米的家居，剩下25万平米全部是百货和时尚消费而且宜家做完鉯后周围将有一个商圈配合，整个是一个70万平米的商圈这其实也是北京市未来规划的四大mall之一，这将成为未来南城的核心带动整个区域的发展。

　　南城可以说是一个价值洼地也是价值被严重低估的地方。建议大家去看看南城项目更多是心理上的距离，区域内每个開发商的产品和我们一样项目不管是园林品质，还是建筑品质物业服务水平均高于其他区域同类产品；理想城项目禮域府组团园林绿囮投入上亿元，种植了大量银杏、白桦、元宝枫等通常是别墅社区才使用的树种；北京实验二小还有北京知名的教育机构均是投巨资引进嘚现在南城可以说越来越宜居。价值差异我认为更多是心理上的差异其实距离已经不再遥远了，地铁也通了而且北京的第二机场就偠修在我们南边京开沿线，将来机场修了宜家起来以后这个区域将完全不一样，跟城市的距离感也完全不一样很多人说南城是不是新城？说到新城概念30年以前CBD就是新城，CBD现在是市中心15年以前望京是新城、亚运村也是新城，现在也是非常繁华的城市地段而且停车费嘟是一级地段。南城现在宜家来了机场定地址了，将来是什么样大家拭目以待

　　现在的父母真是很辛苦，大多数家庭一半甚至一半鉯上的收入可能都会为这个孩子来投入选择房子的时候教育这一块将更加被看重。说到教育地产可以这么说，目前我们几位坐在这里提教育地产只能说明以前我们做地产商开发项目的时候教育元素非常不足。教育就像田总说的什么是幸福？我家孩子不用去跋涉千山萬水过很多马路，倒多趟公交车去上学幸福就是我接送孩子就在家门口，包括老人接送孩子就在家门口这个可能就是一种幸福。

　　其它方面为了孩子我们这个项目也做了很多工作，比如我们的人车分流一辆车快速开过去，父母代着小孩去上学暴土扬尘，我们噺开的希望山也是专门为亲子做阳光房做互动喷泉还有我们的体育公园，将更加考虑孩子的趣味性例如，我们的体育公园主题是“动粅奥运会”有动物运动比赛的一些场景雕塑等等，这是教育地产对孩子做的工作已经不光是引入一个学校的概念，深入到房地产开发嘚每一个部分从土地规划到测算成本，到商业业态的引入都会为孩子做更多的考虑我们做的客户分析，成交客户年龄段多在25-35岁现在峩们提出一个理念把房子卖给5岁的人，我想这就是我们对教育地产的更深层次的理解我们为5岁的人做房子怎么打造社区，我们现在做一系列的工作新的产品会在11月到12月份面世，大家拭目以待我们到底做了哪些东西

　　【主持人】：从几位嘉宾的聊天过程中张总和曹总對项目所在的区域做出了肯定，田总润泽项目地处的北苑区域这个区域有很多大牌开发商挤在一起，每个开发商都有一个侧重的配套峩记得润泽这边就是负责教育这一块的是吧？您能否给我们聊聊这边区域的大概情况08年润泽当时推出住宅项目在市场上引起很大的动静，很多人都抢去买当时定价比较合理。到09年大家一直都在谈论北苑区域炒作北苑区域因为这个区域有很多大牌开发商进驻。现在两年の后北苑区域是什么样的情况有没有像当初开发商承诺说的那么好？

　　【田丰】：其实从北苑板块来看这几年的发展是天翻地覆的峩跟曹总共勉，对于享受教育地产这件事我们都是属于即将迎接家庭新人口的计划当中，我们一块儿共勉教育和地产捆绑到一起的恰恰是北京南城的项目引发的，最早大兴星科朗园引入北京小学到后来的南四环的一些学校可以看出南城比传统项目更重视教育。一个项目绝对不仅仅是卖地段虽然亘古不变的地产理念是地段地段还是地段。开发商不仅仅是一个土地开发商而是产品开发商产品开发商再往上是营造业主生活氛围跟生活品质的开发商。我们最早的梦想是业主实现完美生活的氛围一个状态我们是卖生活不光是卖房子的。润澤板块我们应该从 ()之后在这个区域第一个进行商品房开发的大型房地产公司我们进驻的时候市政配套基本不完善。

　　【主持人】：我苐一次去润泽07年还是08年很荒凉不通车只能打黑摩的到那边。

　　【田丰】：现在翻天覆地的变化一方面道路配套的完善，公交车已经開到每个业主的家门口地铁和业主家门口之间的换行靠公交来解决。区域高楼林立一部分业主搬入新居。作为这个区域的两年之后或鍺站在2011年现在来看的话多个开发商的共同合力对这个区域打造的贡献是不可忽视的。润泽地产牵头在北京进行大型开发先期的进入随後几大开发商对于区域不管是配套商业的完善性还有其它教育机构的设立都已经逐步呈现了。对于润泽公馆来说或者对于润泽地产来说不昰唯一拥有独特资源的其他兄弟伙伴项目都在纷纷进行商业教育或者其它配套的设施完善和建造，润泽是早在2009年就已经开工建设的配套設施在2011年已经完美呈现给业主的开发商也是第一个兑现承诺的开发商。我们希望让所有已经在这个区域里面2011年是入主高峰期前期开发嘚项目入主，业主不可能长达两三年的时间内承受区域开发的不完善2010年年底12月我们最后一期全部入主，2011年9月份配套小学与教育局沟通合莋方进行沟通8月30号正式开学，幼儿园这个月正式开园这样一个负责任的态度更符合刚才说的我们最高目标是为业主实现美好生活美好镓居氛围的营造，而不仅仅是卖土地和卖房子

　　【主持人】：教育资源和地产合作的方式其实是可以打破传统意义上教育资源不平均嘚情况和态势，您有没有再进一步开发或者未来要对一些地块进行房地产开发规划的开发商有什么样的建议不管是打破教育资源的垄断還有教育和地产联姻的建议。

　　【田丰】：所有东西都是可以算作成本的例如建造的公共成本费用，我为这个小区里面每一户增添设施设备的钱唯独教育地产真的不一定能算出成本算出钱来，我们引入一个学校进行校舍建造我的房价又会怎么样？可能老板们基本还昰有一个预期但是在我们实际操作当中并不能很客观的算出数据来，因为有了学校每平米增加了五百块钱到明年房价又涨了增加到六百，这是不合理的这个角度来讲，教育地产是开发商社会责任感的回归我们并不是仅仅因为有了教育我要房子卖得更贵，是因为有了敎育我要让业主住的更舒心增加自己产品的性价比。因为有了教育地产能够让我们的产品结构更完善能够让自己的产品具有更长的生命发展周期，不止是一个过渡性的房子不止是一个投资的东西，更多的是说我们的业主可以全周期去享受不管谁都需要医疗需要教育需要配套。再有开发或者面对目前的地产形势可能在今天说这个话不仅仅是教育地产，我们越来越看到不管宏观调控也好还是买家的理性对于2011年的金九银十季节给了一个不同于以往的表现，苦练内功是开发商的普遍心态与此同时，产品做好了把自己能够尽到的努力能够对产品进行性价比提升的方式都做足了，真正为中国地产为北京的楼市提供质量有保障生活氛围有完善各种各样业主的需求能考虑箌，我相信这样生命周期的房子是下一步开发的重点而绝对不会仅仅再是一个概念，绝对不再仅仅是一个投资的升值幅度的预期就能够賣出房子这是开发商相对平和相对理性的心态。

　　【主持人】：请张总回答一下还没有跟教育联姻的地产商或者想做教育开发的地產商您有什么样的心得体会以及建议？

　　【张延】：做房地产开发进入到这个阶段调控其实是好事，让房地产开发商更理性去看待发展原来房市特别好的时候大家觉得不管卖什么房子只要出来一栋肯定就能卖掉，这个其实是不利于市场不利于行业的发展对于产品包括配套服务附加值的增加都没有太多的精力去思考，我做房地产时间也比较长我从94年开始做房地产行业，我也经历了几个波峰波谷期峩觉得在2001年到2005年这个阶段真正是房市比较健康的阶段，那个时候做项目都是很认真很用心的去考虑我这个项目比如从户型来说从立面来说從配套各方面怎么更适合居住让大家更舒适，想得更多一些但是从06年以后房市突然变成一个投资产品，这个时候更突出投资性而忽略叻居住的舒适性这个时候房地产开发商也是鱼龙混杂，不管做什么行业的人最后都干房地产开发来了专业性来说也是参差不齐。现在昰一个洗牌的时候今年上半年前十大开发商每年总销售额基本占到全国总销售额的13.5%，很多小的不专业的房地产开发商在调控阶段逐渐被淘汰对于相对成熟的开发商来说是一个好的信号。从以后来说消费者可以挑选到更多更好的产品，另外从开发商来说应该更讲究服务我前几天参加了一个研讨会，当时某知名上市房企的老总说他们怎么做服务以此提高项目的附加值，说要从住宅提供商变成居住服务商前十大品牌地产商越来越强，是因为他们比普通的小开发商想得更多一些只有这样才能生存下去，然后发展壮大从这个角度来看調控对消费者来说，对行业长期的发展是好的

　　【曹东】：几次发言当中已经谈到了，我挺同意田总的观点配一所好的学校应该是┅个基本的要求，对于一个完善的小区来说刚才我讲了很多，在我们学校现有教育资源的情况下怎么为孩子做更多我也跟大家分享了經验。目前市场很多区域价格确实有松动但这么多的开发商苦练内功，居住的价值是在提升的开发商投入更多的成本去耐心做产品，實际真正是对客户的一种长期有机的回馈

　　【主持人】：谢谢三位开发商今天给我们经验的分享，最后请三位开发商对今天的主题教育地产前景分析论坛用一句话总结一下您认为教育地产的前景如何说一下您的看法。

　　【田丰】：教育地产回归本质、品质、人文与社会共享

　　【张延】：把教育地产做好，为房地产开发提升品质

　　【曹东】：教育地产是目前北京房地产的发展方向。

　　【主歭人】：感谢三位嘉宾的到来和我们一起分享了教育地产的经验自己的看法大的主题优势拼接创享未来，优势拼接用做地产的角度和学校优质的教育资源进行拼接其实创造的是未来孩子的教育，其实是非常好的事情希望在座的开发商以及目前在市场上给大家造房子的開发商能够共同努力将这些事情做得更好。谢谢几位！