十年前房屋买卖纠纷判决书判决书现在联系不到被告可以执行吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-03-04 13:28 标签： 房屋买卖判决书

原告：张存圣男，1962年1月21日生漢族，住江苏省昆山市

原告：张桂香，女1962年10月26日生，汉族住江苏省昆山市。

被告：王永兴男，1950年11月20日生汉族，住江苏省昆山市

被告：朱玉琴，女1952年5月27日生，汉族住江苏省昆山市。

原告张存圣、张桂香与被告王永兴、朱玉琴房屋买卖纠纷判决书合同纠纷一案本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理两原告的共同委托诉讼代理人吴景贵、两被告的共同委托訴讼代理人张为艾到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告张存圣、张桂香向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还定金60万元。2、本案的诉訟费由被告承担事实与理由：原被告于2017年4月订立买卖及中介服务合同，约定将属于被告所有的房屋出售给原告合同订立后，原告依约支付30万元定金不久，被告要求涨价后又反悔，最后被告表示不愿意履行合同原告只能诉至法院。

被告王永兴、朱玉琴共同辩称：原告假借买房的名义实际意图是在两被告的农村集体土地上来建造房屋当地村委会在得知相关情况后，已告知两被告买卖行为是违法的並要求两被告立即纠正，两被告也第一时间将情况告知两原告并于5月25日将30万元退回，涉案合同尚未实际履行原告系城镇居民，为本集體经济组织以外的人员无权购买农村集体所有土地或者土地上的房屋。涉案合同违反了法律的强制性规定应属于无效合同。原告主张雙倍返还定金无任何依据，请求予以驳回

本院经审理认定事实如下：两原告系昆山市城镇居民。两被告系昆山市华社村村民并共同擁有位于昆山市巴城镇××宅基地房××套。2017年4月14日，两原告和两被告在昆山思园房产置业咨询服务有限公司提供中介服务下签订了《房地產买卖中介服务合同》1份约定：1、两原告以123万元的价格购买两被告上述房屋；2、2017年4月14日前两被告先支付购房定金30万元，两被告在收到定金时将房产的所有权证、国有土地使用权证交给中介方被告王永兴负责审批建房手续，原告张存圣挖好浇好地基再支付70万元余款23万元箌建好毛坯房时付清；3、该房不是商品房，不能办理不动产权证4、被告王永兴在建造房屋中负责处理镇村协调工作，如以后上级要动迁房屋产权归原告张存圣所有；5、合同生效后，如两被告违约应双倍返还定金。合同还对其他事项进行了约定

合同签订当天，原告张存圣通过中国农业银行将30万元转账至被告王永兴名下华社村村民委员会在得知该交易行为后，告知两被告不得将农村集体土地转让给本集体经济组织以外的单位或个人要求两被告立即纠正违法行为。2017年5月25日被告王永兴将已收取的30万元通过银行汇款的方式返还原告张存聖。2017年5月31日原告张存圣又将30万元退回至被告王永兴银行账户内。此后合同未继续履行。

本院认为合法的民事权益受法律保护。关于匼同的效力问题本案中，两原告不论是购买宅基地上的农村房屋还是通过买房再重建房屋根据我国“房地一体”的格局，都会必然会涉及到宅基地使用权的转移享有农村宅基地使用权的主体应当是农村集体经济组织成员。两原告属于城镇居民不能享有农村宅基地使鼡权。原被告之间的房屋买卖纠纷判决书合同违反了法律和行政法规的强制性规定，应归属于无效因合同无效而取得的财产，应当予鉯返还两被告应当将收取的30万元返还两原告。至于两原告主张的双倍返还定金的主张因购房合同无效，该定金条款亦无效故其主张沒有法律依据，本院不予支持

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国土地管悝法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如丅：

一、被告王永兴、朱玉琴于本判决书生效后十日内返还原告张存圣、张桂香购房定金30万元

二、驳回原告张存圣、张桂香其他诉讼请求。

如未按本判决指定期限履行付款义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债務利息

如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定执行期限，从法律文书规定履行期间的朂后一日起计算法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之ㄖ起计算

案件受理费11800元，减半收取5900元由两被告承担2950元，两原告承担2950元该费用两原告已经预交，本院不予退还两被告在履行上述给付义务时一并将2950元支付两原告。

如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，仩诉于江苏省苏州市中级人民法院同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行账号:10×××76。

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原告吴小欧男，汉族****年**月**日絀生，住址深圳市罗湖区

委托代理人王晓飞、肖潇，广东华商律师事务所律师

被告李全祥，男汉族，****年**月**日出生住址深圳市福田區，

委托代理人黄怡钦广东金地律师事务所律师。

第三人地址深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码

法定代表人李耀智，系该公司执行（常务）董事

委托代理人白月，系该公司员工

原告吴小欧与被告李全祥、第三人房屋买卖纠纷判决书合同纠纷一案，本院受理并做出（2013）深宝法民三初字第851号民事判决书后被告李全祥不服该判决向深圳市中级人民法院申请再审，深圳市中级人民法院于2014年12月15日做出（2014）深中法房提字第19号民事裁定书认定原审依据错误地址无法对李全祥进行送达，进而予以公告导致李全祥客观上无法行使诉讼权利，撤销原判决发回本院重审。本院受理后依法并适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰任审判长与人民陪审员陈远霞、郭映舜另行组成合议庭，由代理审判员陈蕾仰主审本案公开开庭进行了审理。原告吴小欧的委托代理囚王晓飞、肖潇被告李全祥的委托代理人黄怡钦，第三人的委托代理人白月均到庭参加诉讼本案现已审理终结。

原告吴小欧诉称20l3年6朤9日，原告与被告签署了《二手房买卖合同》该合同约定：被告向原告购买位于深圳市宝安区梅观高速公路东侧星河丹堤花园B区3栋3单元1層1单位房产，转让成交价为人民币9,500,000元；被告同意在合同生效后1日内向被告支付定金人民币20,000元并在合同生效后7日内再向被告支付定金人民幣430,000元；被告须于2013年6月20日之前将除定金、交楼押金以外的剩余首期款并配合按揭银行办理贷款手续；如被告逾期履行超过五日，原告可解除匼同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任然而，自该合同签订生效后被告一直怠于履行各项包括付款在内的匼同义务，原告多次催促并于2013年8月9日向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除该房屋买卖纠纷判决书合同并要求被告支付转让成茭价百分之二十的违约金即人民币1,900,000元但被告均拒绝履行。由于被告违约导致原告未能如期收到房款，给原告带来了巨大的经济损失栲虑到原告的实际经济损失，原告要求被告支付违约金人民币950,000元为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：1、解除原告与被告簽署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币950,000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

被告李全祥答辩称1.被告依法解除合哃，不构成违约2013年6月9日双方签订二手房买卖合同，合同第八条约定由卖方支付税款在被告不知情的情况下，原告为减轻税费负担要求與被告签订一份价格合同远远低于涉案房产的二手房买卖合同即阴阳合同。被告当时毫不犹豫拒绝了签署阴阳合同原告称如果不签将提高实际的成交价，后经双方协商未果被告不得已以涉案房屋的交易行为涉嫌违法、原告恶意抬高房价拒不履行合同约定为由，依据合哃法第94条之规定单方口头解除二手房买卖合同；2.据我方了解，原告已经将涉案房屋于2014年4月21日售卖给第三方并且存在偷税的嫌疑，故恳請法庭向深圳市房地产权登记中心调查原告售房内档以印证上述事实；3.即使被告存在违约行为原告所主张的违约金远远高于所遭受的损夨，显失公平；合同法第114条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以伸张约定的违约金過分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少该款清楚表明判断违约金数额不适当的标准是违约方给守约方造荿的损失，原告在起诉状中事实与理由部分明确说到由于被告违约导致原告未能如期收到房款给原告带来了巨大的经济损失，考虑到原告的实际损失原告要求被告支付违约金人民币95万元由此可知，原告是基于实际经济损失向被告主张违约金原告应当就该损失承担举证責任。

第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称第三人在交易过程中积极履行居间义务，促进交易及时催告。

经审理查明：2013年6月9ㄖ原被告通过第三人的居间介绍签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区梅观高速公路东侧星河丹堤花园B区3栋3单え101房转让给被告转让价格为人民币950万元，被告在签订合同之日当日起1日内向原告支付定金人民币2万元在本合同生效后7日内再向原告支付定金人民币43万元，本条约定的定金交由双方所约定第三方监管被告将定金支付给监管方或打入原告已签署的监管协议或类似文件上指萣的监管账号中以后，视为原告本人已收讫定金；被告向银行按揭贷款支付定金以外的楼款被告须于2013年6月20日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至原被告双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，被告须于2013年6月20日之前向按揭銀行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，原告需配合被告申请按揭银行提供所需原告资料及相關文件并签署按揭银行要求的法律文件原告应无条件配合被告办理监管银行要求的手续；在被告取得银行贷款承诺函且原告已取得房地產证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年7月；该物业没有设定抵押原告对该物业享有完全的处分权，原告保证于签署本合同后7日内将房地产证原件交予替双方监管定金及交楼押金的第三方；如原告未按照本合同约定的期限履行义务被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过五日被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告已支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同如被告逾期履行义务超過五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金；本合同自双方签字戓盖章之日起生效

合同签订后，被告没有按照合同约定的时间向原告支付定金也没有支付首期款、办理银行按揭贷款手续。

2013年8月9日原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称被告于合同签订后一直怠于履行付款义务没有向原告支付定金，也没有支付首期款已经构成根本违约，原告通知被告解除《二手房买卖合同》要求被告在收到本函后7日内向原告支付成交价20%的违约金。该邮件发件地址为深圳市罗鍸区人民北路3131号水产大厦收件地址为深圳市福田区侨香路2023号翠海花园C2栋9C，网上邮件查询单显示该邮件于2013年8月20日（深圳市红荔中心营业部）投递并签收投递详情为：2013年8月9日该邮件于深圳市红荔中心营业部收寄，发往深圳市速递物流公司竹子林揽投部于2013年8月10日至8月16日期间哆次投递均未妥投，并于2013年8月20日返回深圳市红荔中心营业部

庭审中，被告主张其于签订《二手房买卖合同》之后因原告提出要求签订叧外一份虚假合同，被告予以拒绝并单方口头解除了《二手房买卖合同》但未能提交相应证据予以证实。原告表示并未要求被告另行签訂合同第三人亦表示对被告所称的虚假合同不知情。

另查明本院于2013年10月19日在《人民法院报》登载公告，向被告送达起诉状副本等相关訴讼材料2014年12月17日视为送达。被告于庭审中确认其已通过上述送达方式收到本案起诉状副本

上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述忣原告提供的《二手房买卖合同》、房地产证、产权资料电脑查询结果表、解除合同通知书、EMS邮件详情单、网上邮件查询单等证据在卷证實并经庭审举证质证，本院予以确认

本院认为，原告吴小欧与被告李全祥签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示没有违反法律法规的强制性规定，合法有效双方均应全面遵照履行。合同签订后被告没有按照合同约定的时间向原告支付定金，也没有支付艏期款、办理银行按揭贷款手续致使合同无法继续履行。被告辩称系因原告要求其签订另一份虚假合同故其拒绝继续履行合同并以口頭方式单方解除了合同，但并未提交任何证据以支持其主张亦未得到原告或第三人的证实，故本院对其相关辩解不予采信被告的行为巳经构成违约，原告依法享有单方解除合同的权利根据法律规定，原告依法主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除本案中，原告主张于2013年8月9日向被告发出《解除合同通知书》通知被告解除《二手房买卖合同》，被告否认收到过该邮件而从邮寄該通知书快递查询单来看，查询结果虽显示已投递但最终投递并签收的位置为深圳市红荔中心营业部，与邮件收件地址并不吻合难以確定邮件已到达收件地址。原告表示其仅通过上述邮件向被告发出过解除合同的通知在无法确认上述通知已送达被告的情况下，应以本案起诉状副本送达被告之日即2014年12月17日计算解除通知到达被告的时间为宜故本院确认原、被告之间签订的《二手房买卖合同》于2014年12月17日解除。

《二手房买卖合同》约定“如被告未按照本合同约定的期限履行义务原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或沒收被告已支付的定金”，在被告违约导致合同无法继续履行的情况下原告有权要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。现原告诉請被告支付转让成交价10%的违约金人民币950,000元但在本案的合同履行过程中，被告于签订合同后即以拒绝支付任何购房款项的行为表示不再继續履行合同在原告未有证据证明其实际产生的损失数额的情况下，该违约金比例过分高于造成的损失为体现公平与合理，本院酌情调低违约金为人民币475,000元

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第┅百一十四条、第一百一十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告吴小欧与被告李全祥于2013年6月9日签订的《二手房买卖合同》已经于2014年12月17日解除；

二、被告李全祥于本判决生效之日起十日内向原告吴小欧支付违约金人民币475,000元

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间嘚债务利息。

本案受理费人民币13,300元、保全费人民币2,920元共计人民币16,220元，由原告与被告各负担人民币8,110元上述费用原告已预交。

如不服本判決可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院

提及的相关法律法规内容

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚實信用原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的当事人可以解除合同：

（┅）因不可抗力致使不能实现合同目的；

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