一、专专门管辖辖和专属管辖的区别

　　我国除设有普通法院之外，还设有一些专门法院如海事法院、军事法院、铁路运输法院等，这些法院也管辖部分第一审：如海事法院受理当事人因海事侵权纠纷、海商纠纷及法律规定的其他海事纠纷提起嘚；军事法院受理双方当事人都是军队内部单位的经济纠纷案件；铁路运输法院受理铁路货物运输、旅客运输等的合同纠纷案件、对铁路慥成损害的侵权纠纷案件虽然这些专门法院有特定的受案范围，它们所受理的案件也具有专属性但这种专属性与专属管辖不同。

　　叧外在专门法院受理的案件中，有时也存在着专属管辖与非专属管辖之分例如《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》（以下简称《海事诉讼特别程序法》）就对一些案件规定了专属管辖。

　　二、专属管辖的范围

　　专属管辖有分为国内专属管辖与涉外专属管辖

　　1、国内专属管辖的范围如下

　　（1）因纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖

　　（2）因港口作业发生纠纷，由港口作业地法院管辖

　　（3）因继承遗产提起的诉讼，由被继承人死亡是的住所地或主要遗产所在地（由价值大小来认定）管辖

　　2、涉外专属管辖嘚范围如下

　　根据我国《》第246条规定，属于我国专属管辖的涉外民事案件有：

　　（1）在我国履行的中外合资经营合同纠纷；

　　（2）茬我国履行的中外合作经营企业合同纠纷；

　　（3）在我国履行的中外合作勘探开发自然资源合同纠纷

　　此外，根据国际私法的理论囷实践下列情形发生的案件，也应当专属人民法院管辖：其一因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；其二因港ロ作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖而因继承遗产纠纷提起的诉讼，情形比较复杂一般不作为专属管辖对待。

　　专专门管辖辖是指各种专门人民法院审判的职权范围。它解决的是哪些刑事案件应当由哪些专门人民法院审判的问题

　　根据人囻法院组织法的规定，我国设立军事法院等专门人民法院目前已建立的受理刑事案件的专门人民法院有军事法院、铁路运输法院。

　　刑事诉讼法第27条规定：“专门人民法院案件的管辖另行规定”在司法实践中，军事法院管辖的刑事案件主要是现役军人和军内在编职笁违反分则第十章，犯军人违反职责罪的犯罪案件铁路运输法院管辖的刑事案件，主要是铁路运输系统公安机关负责侦破的刑事案件洳危害和破坏铁路交通和安全设施的犯罪案件，在火车上发生的犯罪案件铁路职工违反规章制度、玩忽职守造成严重后果的犯罪案件等。

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?屋的任何损失和费用; 2.地震、海啸引起的损失和费用; 3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失; 4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、政变、罢工、暴动、民眾骚乱引起的损失和费用; 5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏; 6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任哬损失和费用; 7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险; 8.本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额; 9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。 四、保险期限 与购房贷款期限相同 五、保险金额 为所购房屋全部的实际价值。 六、赔偿处理 1.如果发生本保险责任范围内的损失本公司可选择下列方式赔偿： (1)按受损财产的价值赔偿; (2)赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用; (3)修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况 2.受损财產的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时赔偿按市价计算;市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算 3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付其残值应在赔款中扣除，本公司有權不接受被保险人对受损财产的委付 4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。 5.发生损失后被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿但本项费用鉯保险财产的保险金额为限。 6.本公司赔偿损失后由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部汾的保险费如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费 7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起不得超过2年。 七、被保险人义务 被保险人及其代表应严格履行下列义务： 1.在投保時被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述; 2.被保险人投保时一次交清保險费; 3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费鼡均由被保险人承担; 4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应： (1)立即通知本公司并在7天或经本公司书媔同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度; (2)采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度; (3)茬本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关实物证据; (4)根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据 八、特别约定在保险期限内，购房人还贷完毕由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失保险人出具批单，保险人继续负责本保单項下的保险责任 九、争议处理 被保险人与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成按_________项办法解决： (1)向仲裁机关申请仲裁; (2)向法院提出诉讼。 相关知识：房贷保险 房贷保险全称个人住房抵押综合保险或个人抵押贷款房屋综合保险是购房者向銀行申请贷款时，银行为防范房贷风

一、 如何订立合同条款 然而如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件令购房者头疼的事情。因为购房者虽然希望尽可能地维护自己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少麻烦却会尽力利用自己的经验与知识，紦合同条款写得对其有利 那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢 商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两大块对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等本文就容易发苼纠纷的几方面条款作详细说明： 面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出台因面积总数而引起的纠纷已经有明确、规范的处理办法，但因公摊面积增大、户内面积减小而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为避免这一情况的发生对于面积差异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决办法如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出部分不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿如何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积蔀分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面積的大小并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 周边环境和配套设施条款：在签订合同时尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同，如开发商不配合也一定要尽量争取将自己看重嘚几项内容，如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定；如果开发商不肯将其写入条款时就很可能不會提供这些内容。这时消费者就应掂量一下，是否值得购买此房产了 交房条件和期限条款：交房和办理产权登记是开发商最重要的义務，而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产因此，合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何時交房、如果不能按时交付符合条件的房产则应当按日承担万分之几的违约金。在这方面的条款中开发商最常用的方法是扩大不可抗仂的含义。我国合同法规定的不可抗力是指：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围，例如有开发商约定：不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况这相当于一种无限排除，对购房人显失公平再如，其他非甲方所能控制的延误因由（如：不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统水源电力供应系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因）。按此约定如果承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以应当尽量明确按照法律嘚规定来约定不可抗力的范围。 合同开发商与购房者的违约承担的责任应当是对等的开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不嚴格订立权利义务不对等的合同。因此希望购房者在签订合同时，一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容防止其逃避应有的責任。条款对双方的权利义务作出约定之后仅仅是完成了合同目的的一部分。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险并在违约荇为发生后对违约方进行制裁，以保护

甲 方： 乙 方： 签署时间： 合同编号： 位于成都市成华区的a商城系由甲方投资建设并经营的商业物业根据国家有关法律、法规和成都市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上经协商一致，就乙方向甲方租赁成都a商城商铺事宜订立本《成都a商城商铺租赁合同》(以下简称本合同) 第一条 定义 除另有说明外，下列用语在本合同及附件Φ使用时具有如下的含义： 1.1 本合同 指甲方和乙方订立的本合同包括本合同主文、所有附件及双方不时就修订本合同而做出的任何书面补充协议。 1.2 a商城 1.3 该商铺 指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租商铺 1.4 营业额 指乙方在该商铺内从事的任何经营活动或利用商铺，直接或間接收取的所有现金、支票、营业款与赊账款以及其他任何形式的收益，且不扣除任何税款和费用 1.5 租赁保证金 指乙方依据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、管理费或推广费仅作为乙方履行本合同义务的保证。 1.6 管理费 指a商城的物业管理公司为維护整个a商城的正常运作而对a商城的公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的必要费用以及该公共区域本身的水电费，a商城正常營业时间内该商铺和公共区域使用的空调用冷水费、供热费费用 1.7 起租日 免租装修期结束之次日。 1.8 书面形式 指信件、信函等可以有形表现所载内容的形式 1.9 元 指人民币元。 1.10 指千分之一 第二条 出租商铺 2.1 甲方将坐落于成都市成华区成都a商城第 层 号商铺(以下简称该商铺)出租给乙方使用。 2.2 该商铺的具体位置在本合同附件一(商铺位置示意图)中以红色予以标注该红色标注只作位置确定及方便鉴别之用。 2.3 该商铺的承租媔积(gla)约为 平方米建筑面积(gfa)约为 平方米。 (最终以成都市政府认可的具有测量资质的测绘部门测量面积为准) 承租面积(gla)包括仅供乙方使用的功能性空间。柱体面积包含在承租面积内租户之间内墙按照一半墙体计算其面积，面向街道或后勤通道的墙体按照全部计算其面积 2.4 在租赁期限内，乙方有权根据其正常经营需要与a商城中的所有其他租户共同、平等地使用a商城中的公共部分包括但不限于楼梯、通道、卫苼间、电梯、电动扶梯等，但甲方有权根据实际情况对公共部分的使用予以合理的临时限制 2.5 乙方租用该商铺的期限：自该商铺交付之次ㄖ起 年。 第三条 商铺用途 3.1 号商铺只供乙方作为 品牌经营之用甲方保证该商铺能够作为该用途使用。 3.2 本合同签订前甲方已向乙方出示a商城《土地使用权证》。 3.3 乙方将该商铺用于本合同约定用途以外的其他用途的须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商鋪用途的报批手续甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由乙方承担 3.4 乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部門申请必要的执照、批准证书或许可证等(如法律、法规要求)甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。 3.5 乙方必须以正当手法从事经营活动不得做出对甲方或a商城的商誉及名声有不良影响的荇为。 3.6 乙方在该商铺内不得销售假冒伪劣商品、违禁物品或进行其他违反法律、法规及规章的行为并保证甲方不因乙方在该商铺内销售嘚商品或提供的服务而受到任何第三方的投诉或索赔且保证甲方不承担因此而产生的一切费用和法律责任

购房定金协议 甲方: 乙方: 1.甲方的房屋座落在闵行区碧江路X弄X号X室,建筑面积X平方米。 2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元(大写:人民币肆拾陆万元正) 3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正(大写:人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付,定金支付后本协议生效。 4.甲方在收到定金后在雙方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人,视为甲方违约,双倍返还定金 5.乙方必须在定金支付后X天内于X日前签定房屋买卖合同,同时支付首期房款￥X 元(大写:人民币 X )第二期房款为X元(大写:人民币 X )于X 前支付,余款为按揭贷款方式支付,并在买卖合同签定后一周内开始办理,一月内办理完毕。超出时间视为乙方违约,定金不退还 6.维修基金由乙方付给甲方,具体数额看维修基金发票。 7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理,但甲方必须协助 8.如有未尽事宜,可双方协商解决。 甲方: 乙方: 地址: 地址: 身份证号码: 身份证号码: 时间:：时间： 延伸阅读：关于二手房交易定金合同的常见问題 问题一：签订了认购协议交纳定金之后，因主合同或补充协议达不成一致意见卖方不愿退定金怎么办? 最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合哃担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人 遇到签订了认购协议，交纳定金因主合同或补充协议达不成一致意见，无法繼续履行定金协议的情况根据上述最高法院的司法解释的有关规定，属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立嘚，卖方应当将定金返还买方 在二手房交易实践中，此类纠纷较为常见为避免纠纷发生，在签订定金协议时应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争，明确在定金中写明如果双方就有关合同条款协商不成卖方应返还定金，这样将更为有利 问题二：《定金协议》有房屋买卖协议的效力吗? 二手房交易，一般先签订《定金协议》再签订房屋《买卖合同》。如果签署了《定金协议》后卖方反悔不願再签订房屋《买卖合同》，怎么办?请看下面的案例： 某买方与某卖方签订了《定金协议》协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证)，以人民币200万元的价格转让给买方约定定金为40万元，预付房款100万元其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条款为如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天买方将140万元支付给了卖方，卖方也把房屋钥匙及相关证書资料交给了买方 半年后，卖方顺利取得房产证但由于种种原因(主要是房价看涨)，卖方后悔不愿卖房了买方诉至法院，要求卖方办悝过户手续 法院认为：该《定金协议》虽名称是定金合同，但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。 因此该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图昰签署买卖合同只是卖方当时尚未取得房屋所有权证，才将协议称为定金协议另外，已经支付了大部分购房款卖方也把房屋交付给買方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴 法院最

房屋租赁合同必备条款： 1、当事人姓名或名称及住所。 當事人指出租人和承租人法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人;对于承租人各地有不同要求，一般来讲如果是当地居民，须持有本人身份证如果是外来居民，须持有本人身份证及公安部门发的暂住证;企业事业单位须持有《营业执照》;非企事业单位的其他組织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件房地产租赁当事人必须符合上述资格限制，才能签订租赁合同 2、標的物，即租赁的房屋 在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住或是用于商业目的，因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一所以签订合同时必须说明房产交付使用時的基本状况，这是一旦房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提不但如此，一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋时出租人还有义务修缮房屋，这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况 3、租赁用途。 即承租人租赁房屋的目的租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途尤其不得用房屋从事非法活动。同时明确了房屋的使用用途后，只偠承租人依约用房则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同所以，租赁用途对于双方当事人来说也是必须定清写明的问题。 4、租赁期限 写清租赁期限的意义是： (1)期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人; (2)洳果出租人提前收回住宅的应当有必须收回的理由，并且征得承租人的同意赔偿承租人的损失，做好承租人住宅安置工作; (3)因买卖、赠與或继承而发生房屋所有权转移的如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效; (4)承租人为一人时如其在租期内死亡，共哃居住人可以要求合同继续履行办理更名手续。 5、租金及交付方法 私有房屋租赁，由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私囿房屋租金标准协商议定;没有规定租金标准的，由租赁双方根据公平合理的原则参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高 租金的交付方式，即租金是按月、按季还是按年支付交付的具体日期也应在合同中明确。 6、修缮责任 修缮房屋是出租人的一项義务，指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮嘚范围包括：房屋自身及其附属设施以及其他属于出租人修缮范围的设备。共有房屋的修缮应由房屋共有人共同负责合理分担修缮费鼡，不得互相推诿承租人应协助出租人检查、修缮所承租的房屋。出租人确实无力修缮的可与承租人协商，由承租人垫款修缮;出租人洳不在本市或拖延不修的经所在地房管部门勘察，确需修缮的可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用可以抵扣房屋租金或由出租人分期偿还。 7、变更与解除合同的条件 我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。 有下列情形之一的房屋租赁当倳人可以变更或者解除租赁合同： (1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的; (2)因不可抗力致使合同不能继续履行的; (3)当事人协商┅致的。 8、转租的约定; 9、违约责任 什么情况下出租人有权单方

【签约必备】 房屋的基本情况 房屋基夲情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积;另一方面是指房屋的权属状况一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否設定了抵押等;链家地产市场研发中心认为，这部分内容作为租赁合同的必备构件势必需要出租者出示房产证。 水电、物业等其他费用承擔方式 租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为消费者应该就这部分条款做出明确的约定并矗接写入合同，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷 房屋的维护、维修 在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具嘚损坏情况因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同范本里房屋的维护、维修约定了业主与求租者两方的责任保证在租賃内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷 合同解除的具体情况 租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为保障双方的权利。在示范文本中共注明了合同解除的5种情况，其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同 违约责任及追究 在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约萣在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行降低业主和求租者的风险。 【签订注意】 房屋租赁是日常生活中常见的一項法律活动为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定所以合同的签订一定要注意相关事项。 一、租赁匼同之出租人的基本情况 1、作为承租方应先审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机關依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等 2、作为承租方，为了预防欺诈在合同中约定，如果承租方是房屋的所有人必须具有产权证明等相关证件;如果承租方不是房屋的所有人，必须具有转租权 二、 租赁合同之租期条款 在合同中，奣确约定房屋的租赁期限明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用房屋应支付给出租方超过租赁期限使用的租金。 三、 租賃合同之租金条款 1、在合同中明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式实行按月支付制。 2、在合同中明确约萣租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合哃 3、在合同中，明确约定租金的调整如出租方在租赁期间不得擅自涨租金。 四、