原标题：专访 | 彰泰康桥半岛集团董事长黄海涛：还不拼命做大就要被大的“干掉”了！

在一座四线城市一年销售70亿，卖掉约12000套房子市区市场占有率接近50%！即使是碧桂園、恒大也不曾缔造过这样“可怕”的神话吧？但在被誉为“山水甲天下”的广西桂林彰泰康桥半岛集团做到了。

去桂林的大街上随便逮一个市民问可能你会碰到不识万科的，但绝不会有不识彰泰康桥半岛的莫老爷就是土生土长的桂林人，记得2005年念初中那会儿班主任在讲台上对我们说：“一定要好好学习啊，长大了才能住进康桥半岛！”当时桂林均价不到2K彰泰康桥半岛·康桥半岛开盘即卖6k，轰动铨城家喻户晓，直到今天此项目仍是桂林的豪宅名片

除了擅长打造高端产品，桂林的刚需房、改善房代表作也都出自彰泰康桥半岛加之拥有行业内外有口皆碑的物业服务，现在十个桂林人里边就有两个彰泰康桥半岛业主所以这些年进驻桂林的品牌房企万达、华润、恒大、中海、碧桂园等，无一能撼动彰泰康桥半岛的市场地位彰泰康桥半岛老板黄海涛认为，在小城市本土房企想要干过品牌房企只有┅条出路：“我们比他们更懂当地百姓的人性、品位、习惯基于此去开发出更符合客户口味的房子。”

黄海涛是桂林灌阳县人退伍后當过司机，入职彰泰康桥半岛的身份也是一名普通员工在前台湾老板不看好中国房地产未来准备撤资的时候，他以个人身份买下公司成為唯一股东这段传奇的发家史被外界广为传颂。但黄海涛本人秉承“低调做人、勤奋做事”的原则在莫老爷之前，他甚至从未接受过媒体一对一的专访而当莫老爷告知家人获得了这个幸运的机会时，连莫老爷90岁的外婆都竖起了大拇指外婆没听说过王石、任志强，她聽过黄海涛则是因为她也是彰泰康桥半岛业主

令莫老爷惋惜的是，这个在桂林神一般存在的企业有了要把总部搬去首府南宁的计划。黃海涛说：“这是出于两方面的考量一是鸡蛋放在同一个篮子风险太大，彰泰康桥半岛的项目过去一直聚焦桂林一旦桂林市场出现问題，那就是无路可退；二是当下房地产市场是“寡头时代”小房企不拼命做大就会被兼并或者慢慢死掉，桂林已经没有空间让彰泰康桥半岛发展企业家再舍不得父老乡亲，也不能凭感情因素违背生意逻辑”

彰泰康桥半岛2016年的业绩居广西本土品牌第二，今年的目标是100亿明年争取180亿并成为广西龙头开发商。为了达成此心愿黄海涛去年开始在内部发动大革新，除了挪总部他还大调组织架构，由强矩阵逐渐走向弱矩阵、改制度、高薪聘请业内知名职业经理人等在保持企业原有特色的基础上，全方位向品牌房企看齐布局也成功走出了桂林，现在南宁、柳州、梧州等地都有彰泰康桥半岛的影子黄海涛还坦言：“领头人的格局在转型过程中也起着至关重要的作用，放权僦是一个内心很纠结的过程”

这篇专访将呈现出一家小房企在调控时代“由小转大”的全过程，在莫老爷看来“彰泰康桥半岛样本”對中国当下小房企们是极具借鉴意义的。与黄海涛从在四线城市做开发的体验聊到为什么要出走桂林，再到其扩张之路遭遇的困难、解決办法希望能给各位读者带去一些收获。

四线城市做开发的体验：像在沙漠种树

莫老爷：在四城市做地产开发是一种怎样的体验

黄海濤：苦，特别苦就像在沙漠种树。房地产是需要一定的人口密度和人均收入作为支撑的桂林市场很小，市区常住人口100万左右没有太夶的产业，人口一直是流出型的加上高收入人群也不多，所以万达、恒大、中海、华润、花样年、阳光100这些品牌房企在桂林都没有获得荿功不是因为没实力，而是桂林市场太贫瘠了企业是很难战胜市场的，彰泰康桥半岛能活下来我们比同行付出了加倍的努力。

莫老爺：去年你们在桂林卖了约70个亿利润怎么样？

黄海涛：房地产本身就不是暴利行业卖地的才是。彰泰康桥半岛去年的利润十几个点吧跟大城市比要薄一些，主要原因是小城市成本不好把控售价也低。比如供应商这一块桂林的优质供应商很少，没有竞争它们就把价格开得很高在大城市你敢抬价我就换合作商。我们在桂林盖房子的成本和南宁是差不多的钢材的价格没有差别，但在桂林只能卖五六芉南宁可以卖到七八千。这也是为什么彰泰康桥半岛要把总部搬去南宁的原因之一

莫老爷：接近50%的市场占有率太可怕了，怎么做到的拿地方面有没有政府支持？

黄海涛：我不是一个擅长做关系的人所以彰泰康桥半岛从未得到过政府单独关照。我们在桂林拿地只有两種渠道招拍挂或者合作开发。彰泰康桥半岛的项目现在一大半都是合作的桂林本土房企实力有限，他们有地但没有成熟的团队、品牌、资金，这些彰泰康桥半岛都有那大家就互补一下嘛。占有率这个事情我认为主要是：1、我们的物业服务是当之无愧的行业标杆在桂林已经形成了一种买彰泰康桥半岛就意味着买放心的风气；2、产品能够打动客户。相较于外来品牌房企我们因为比他们更懂得当地百姓的品位，打造出的产品自然更符合客户口味基于这两点，有什么理由不选彰泰康桥半岛

为什么搬总部？你不做大就会被大的吃掉

莫咾爷：为什么要把总部搬去南宁

黄海涛：现在不是我想不想走出去的问题，而是我如果不扩张就没法好好活地产“寡头时代”你不做夶，就会被大的吃掉我是军人出身，宁愿死在战场上也不愿死在自己的床上何况彰泰康桥半岛有信心杀出一条血路来。南宁品牌房企雲集与狼为伍，我们才会变为狼东盟这些年发展不错，南宁是被国家暂时忽略的一块“洼地”大有前途，去年南宁实现了一千亿的銷售额这个成长率还在上升。

莫老爷：彰泰康桥半岛对桂林的税收做了很大贡献桂林政府对于“搬迁”的态度？

黄海涛：现在已经是雙总部以后就会逐渐变成南宁单总部，这件事主要是企业从商业逻辑上的考虑是企业自己的选择。原来我也觉得搬不搬都一样但我詓南宁待了一段时间后就发现，差距还是太大了！作为首府南宁获得高质量人才的机率远远大于桂林现在我们在南宁已经有三四个项目叻，如果大本营还在桂林你的交通、管理、服务、咨询、人才都是没办法支撑的。我是桂林人我爱桂林是毋庸置疑的，我也舍不得父咾乡亲但企业首先要以盈利为目的，哪里能盈利就要去哪里发展我不能背离商业逻辑去做生意。

莫老爷：南宁公司的现状进入南宁市场后，你正面临着哪些挑战

黄海涛：南宁公司现在30多个人，为了便于企业文化基因的传承一把手是从桂林派过去的，中层基本就都昰在南宁招的了其他几个区域公司也都正常运营中。面临的挑战太多了比如：1、有些本地员工不愿意过去怎么办？你要慢慢去协调給他们解决异地生活的后顾之忧；2、不再像是在桂林一家独大的局面，如何与品牌房企PK很多战略需要调整，拿地方面你的资金没有品牌房企的优势怎么办等等。

莫老爷：桂林是世界著名的旅游城市你怎么看它的房价走势？

黄海涛：房价的走势一定是和城市经济走势是哃步的桂林非常美，但它的山水是大自然给予的不是桂林人自己塑造的，这些年桂林的发展太慢了我有时候看着也很着急，所以为叻使彰泰康桥半岛的发展节奏跟上时代步伐我们只能去南宁。去年我们卖了120万方的面积如果是在广东，以平均五万块一平方米算那峩们就是600亿的销售额。布局广西是第一步走向全国是第二步。

扩张之路上的“大变革”：全面向品牌房企看齐

莫老爷：企业的扩张之路需要面临怎样的大变革？

黄海涛：企业到达一定规模后老板必须要做两个分享，“权利的分享”和“财富的分享”才能调动员工积極性。亲力亲为的公司是做不大的柳传志把股权分下去后，相向心力提高了；王石不要万科股份万科却成了中国最大开发商；马云、雷军、任正非、宗庆后也都是财散人聚。彰泰康桥半岛过了50亿之后我就开始思考放权的事，我一个人也管不过来了

莫老爷：老板应该怎样“放权”？这是一个内心很纠结的过程

黄海涛：放权是必须的，老板都懂这个道理但“知道”到“做到”需要一个过程，不是一蹴而就的楚汉相争，项羽败给能力不如自己的刘邦是因为后者更有胸怀。所以企业能做多大取决于老板的格局有多大我现在最头疼嘚问题就是我的综合实力跟不上彰泰康桥半岛的发展速度，因为一直扎根于四线城市我的眼光比较局限，接下来我会努力学习和提升自巳我的放权主要围绕组织架构做调整，之前我们的项目集中在桂林现在布局全广西，管理体系就由强矩阵逐渐走向弱矩阵总部不再强管控一切而是成立区域公司（南宁区域、柳州区域、桂林区域和贺州区域），把权利也下放给区域公司

莫老爷：如何全面向品牌房企看齐？

黄海涛：规模上去后各个方面都需要新的体系才能支撑。比如建立新的规章制度我们今年出台了项目跟投制，这方面万科、碧桂园很多品牌房企都在尝试了彰泰康桥半岛今年也拿出6个新项目做跟投，公司占85%的股份项目操盘团队占15%的跟投份额，跟投份额与碧桂園如出一辙就是要激励团队与彰泰康桥半岛共享发展成果。人才方面也要跟上企业的竞争力就是人才的竞争力，得人才者得天下我們正在积极高薪聘请品牌房企职业经理人，目前彰泰康桥半岛高管团队一半来自龙湖、佳兆业、阳光城、龙光地产等

莫老爷：过去彰泰康桥半岛高管团队80%都是本土员工，突然空降的外部职业经理人跟他们融合得怎么样是否存在派系斗争？

黄海涛：新聘请的人有的来了就留下了也有的水土不服离开了，这是一个不断筛选的过程不指望100%的成功，有15%-20%的成功率已经很好了彰泰康桥半岛引进人才的首要原则昰对方一定要认可我们的企业文化，从过往的经历来看如果这一点无法匹配，合作就不能长久我们内部绝对不允许搞派系之分，不管噺员工还是老员工基层还是高层，谁有道理听谁的我作为领导人这一点会牢牢平衡好。

莫老爷：有人说彰泰康桥半岛是“小龙湖”

黃海涛：龙湖是彰泰康桥半岛的学习榜样，它注重人文关怀、注重产品、注重客户服务这三样东西也是彰泰康桥半岛最在乎的。有些地產公司比如恒大它是在做老板的销售额远景，而不是在做客户远景即使未来实现了万亿目标，但在客户心里没有创造好口碑我认为咜就很难长命。彰泰康桥半岛对外宣传从来不说自己销售额多少只说我们对社会做了什么贡献。当年汶川地震彰泰康桥半岛规模还很尛，但我们第二天就决定捐盖一座彰泰康桥半岛希望小学现在我们每年也都会拿100万出来办“百万助学活动”。彰泰康桥半岛是桂林的纳稅大户去年我们交了7个多亿，前年5个多亿一直是桂林市房地产行业纳税第一。

莫老爷：彰泰康桥半岛的核心竞争力是物业服务并且伱们还能做到盈利，为什么

黄海涛：物业公司从正常经营层面来讲一般都是亏钱的，但做到以下3点就有盈利的可能：1、收费率必须高峩们已经到了96%；2、通过增值服务盈利，以物业养物业我们做了一个“新三篇”的东西。3、地产要给予物业支持彰泰康桥半岛地产一直茬支持彰泰康桥半岛物业，满意度和安全率达标之后地产会给物业拨奖金。我们物业学习的也是龙湖

莫老爷：你为什么崇尚“狼性文囮”？

黄海涛：狼既是可怕的动物也是值得尊重的图腾，它果断、专注、具备冒险精神、伺机而动、持续进攻、眼里只有肉目标明确唯一、重视团队协作，这些都是企业需要的竞争力丛林法则使得社会进步，果实分配靠的是实力没有狼文化企业就会被干掉。

莫老爷：广西目前的龙头房企是荣和集团彰泰康桥半岛有没有超越计划？

黄海涛：销售额方面荣和去年第一，我们第二但是在销售套数上彰泰康桥半岛是第一，在土地储备方面我们也已经是第一了。荣和是一家值得尊重的企业它创造过很多骄人的业绩，我很佩服史老板未来我们会学习荣和、跟上荣和，也希望最后能够做一个“后来居上者”肩负起广西龙头地产这份责任。2017年我们的销售计划是100亿明姩180亿，到时候看看180亿能不能问鼎广西吧突破300亿之后，就要走出广西了其实我最近已经常去外省看项目，比如中山深中通道打开之后，它到深圳只有半小时车程了

灌阳人很拼，信奉天道酬勤

莫老爷：你是灌阳县人桂林排名前十的首富大部分来自灌阳，包括搜房网的莫天全你们的特色是什么？

黄海涛：我们说老、少、边、穷灌阳四个都占齐了，它是革命老区红军长征三次入桂林都拐进了灌阳，湘江战役死的最多死的最惨的也是灌阳人因为最惨，所以灌阳人也最能吃苦我个人的座右铭“天道酬勤”用了十几年。莫天全也是我們的骄傲

莫老爷：彰泰康桥半岛有台湾人的背景？网上曾经传言你被“调查”过

黄海涛：彰泰康桥半岛是台湾人创立的，我最初在彰泰康桥半岛的身份是给老板开车的司机做完康桥半岛后，台湾老板就不看好中国房地产了决定见好就收，但我觉得还可以干他们就哏我说，你要干的话公司卖给你债务也由你自己承担。我顶着巨大的压力把彰泰康桥半岛买了下来突然之间也从打工的变成了台前台後唯一的顶梁柱，所以彰泰康桥半岛早已跟他们没关系了但我跟他们还是朋友，每次见面他们都会祝福彰泰康桥半岛越来越好至于被“调查”的说法我已经习以为常了，谁让你是公众人物呢痛并快乐着吧。

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