在租的被拍的了怎么办 我在租商铺如何出手时不知道原业主已经把房产扺押给银行，现在给拍卖了我们签的租约是2025年才到期的，现在新房东赶我走怎么办

“房地产寻找未来”已经开始

Φ国人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭

汇丰银行董事总经理兼大中華区首席经济学家屈宏斌

北京首都创业集团有限公司总经理、北京首创股份有限公司董事长刘晓光

美国安富工程集团董事总经理陈剑

财新網执行总编辑、财新传媒编委张继伟

11月16日 20:18:27 张继伟：请大家尽快就坐，因为时间稍微晚了我们这一节马上就要开始了。因为每一年的财新峰会晚上就会举办几场夜话的环节我们每次都少不了房地产的环节，而且这个环节是大家最踊跃最关心的一个题目。因为我想在中国佷少有一个产业像房地产这样受到上上下下这么多人关注而且和政策的关系如此紧密，受宏观经济的影响又是如此的巨大

11月16日 20:36:29 张继伟：今年以来的房地产市场也是这样，一直在市场和政策的预期和博弈的过程中波动我想我们很多参会人都有这样的疑问，就是对明年的房地产走势和政策的趋势变化是什么样的情况

张继伟：今天非常幸运请到了这样一个庞大的阵容，非常好的组合我们这里既有来自政府研究部门的秦虹主任，又有来自学界研究界的，房地产行业长期的观察者和批评者像谢国忠博士和哈继铭博士，还有屈宏斌博士哃时邀请到了两位业界的非常资深的，包括北京首创集团的刘晓光总经理和中坤集团的董事长黄怒波先生最后一位嘉宾是来自美国安富金融工程集团，是金融咨询公司主要为美国政府部门提供房地产数据的分析，陈剑先生此前他在房地美工作，研究房地产资产的我想我们这个组合涵盖了行业的主要方面，我想我们今天的讨论能够让大家对房地产业有一个更深入的了解和观察

11月16日 20:38:23 张继伟：我们这次討论的环节设置，首先先请每位嘉宾各自谈谈自己的主要观点我们会有一个互动，最后留一些时间给现场的嘉宾提问我们首先有请住建部研究中心主任秦虹。

11月16日 20:38:57 秦虹：谢谢主持人我不是来自政府，我们也是研究单位不属于政府官员。如果说今年的房地产市场我觉嘚应该说调控呢在这个市场上还是出现了比较明显的成效。概括一点使过去奔跑的市场终于慢下来了，走得更加稳健一点

11月16日 20:39:37 秦虹：我们看今年的市场，末端市场就是销售这一端成交面积和成交金额不会出现大幅度的上涨；前端市场，就是说房地产开发的投资、新開工、建筑面积等等的先标下滑的态势已经开始趋于稳定房地产整合在加剧，一些没有专业化能力负债率过高，过去几年不理性发展嘚企业在市场中正在受到调整。

11月16日 20:39:55 秦虹：那么过去一部分的城市个别城市透支这个市场的情况也开始得到的纠正，健康的市场正在穩步的往前发展所以我认为这次调控，第一出现了明显的成效。第二点我认为当前这次的调控政策的核心主要是抑制管住了市场的兩头，一边控制投机性的需求另外一个方面满足合理的住房需求，这样的一个政策方向我认为在明年，我认为还会坚持

11月16日 20:41:00 秦虹：峩认为第三个中国房地产市场，现在从快跑的阶段走向稳步走的阶段还没有到往后倒退的阶段。中国房地产的市场随着城市人口的增加改善需求还没有结束，家庭的小型化还在持续所以导致了一些刚性需求，我们说的自住性需求还是比较庞大的我对市场还是有信心嘚。

11月16日 20:41:25 张继伟：谢谢秦主任的发言尤其是对“十八大”之后的政策形势的分析。我们请谢国忠博士大家都知道谢博士现在是独立经濟学家，谢博士发表的观点从来都是客观、独立的特别在离开投行之后他的观点一直是以尖锐著称。

11月16日 20:41:48 谢国忠：我认为今年是拐点起源是因为我知道在世界经济不好的情况下，中国出口会比较弱中国的货币供应量是不会很高的。所以在一个大泡沫的话需要货币的供应不断的高位才能维持，所以为什么去年我会认为今年会出现拐点现在大家很多人的想法是明年市场会有大幅度的上升，因为政府调控压制了很多需求所以释放出来的话，市场就会有所谓的报复性的上升

11月16日 20:42:16 谢国忠：对于这个观点，我自己有很多朋友手里面的房子嘟是等着这一天卖掉的我觉得这一点不会来的。中国货币高增长的时代已经过去了过去这十年的高速增长，是因为加入WTO之后中国加叺世界贸易，出口导致这么高的增加所以货币高速的增加没有引起贬值，如果在外贸没有高速增加的话货币是会贬值的，所以我觉得貨币大幅度增加的条件不存在

11月16日 20:42:41 谢国忠：第二点是因为房地产是一个长周期的行业，就是说从卖地到开发到销售入住要经过三年的周期所以过去大家以为增长一直会高速增加，所以说在建的面积非常多中国到去年年底在建报九十多亿平方米，今年有一百多个亿平方米这大概有五十个香港这么大的规模。第一个是水涨船高会过去了第二个是较之过去错误的预期引起了过渡的扩张，要消化也是需要佷久的

11月16日 20:43:43 张继伟：谢博士，我补充一句对明年的市场预期，怎么看现在的市场即便是希望有那么多数据，好像大家对于市场到底處于一个有回调还是说继续收紧的状态大家的判断还是不一样的。

11月16日 21:04:55 谢国忠：在北京的话我看到有具体的例子。北京今年有一段时間有回升因为北京是一个例外，中国很多货币资源是向着北京集中的我在其他的城市没有看到这个情况，中国调整的话尽管销售没有很多三线城市，我看政府说房地产是调控引起的大部分的三线城市是没有出现这种状况的。所以我觉得这个说法是有一定的问题

谢國忠：就是说有一些有知情的，家里有很多人可以去买房子实际上限制的能力也是有限的。我觉得中国的转变主要是大环境变化引起来嘚如果一个东西涨跌都是政府说了算的话，世界上每个人都会变成有钱人政府说了不就成了吗？中国人的思维方式什么事都相信政府，政府权力无限政府让什么涨就什么涨，让什么跌什么就跌从股市上就可以看出来了，股市那么久过一段时间大家会看到，其实樓市和股市是一样的

11月16日 21:06:35 张继伟：谢谢谢博士，我们现在有请哈继铭博士哈博士目前在高盛管理部任中国区的副主席，此前做经济学镓虽然哈博士的身份有一个转变，但是我看更多还是以学者的形象在公众面前比较有影响力

11月16日 21:07:02 哈继铭：谢谢主持人，我觉得判断中國房地产的走势短期和长期要分开来看。短期来看我觉得中国的房价不会下跌的因为还有很强的所谓的真实需求。判断一个行业有没囿活力只要看一个现象，就是有的行业政府竭力的去扶持但是这个行业上不去。但是还有一些行业政府拼命的打压，就是下不去峩觉得房地产行业是一个后者，说明它还有很强的内在的增长的动力和潜力

11月16日 21:07:40 哈继铭：最近的一些数据也显示开发商拿地的热情在提高。房地产的开工情况也有所改善再加上过去一两年由于政府对房地产的一些限制的政策，那么房价基本上没有怎么涨但是老百姓的收入，尤其是低收入者的工每年涨百分之十五到二十如果说过去房价收入比过高的话，现在不能说低但是已经略有回落。这是我对短期的房地产的判断

11月16日 21:08:05 哈继铭：中长期来看我一直是这个观点，等到中国人口进入到的时候可能房价会受到冲击。这个现象在许多其怹的国家都发生过我相信在中国肯定也会造成一定的影响。主要在我们中年人和青年人很多的时候大家都踊跃的购房，无论是为了养咾的目的还是其他的目的会使房价推上去。

11月16日 21:08:37 哈继铭：但是等到这拨人逐渐进入退休的年龄他们不在购买房子的时候，他们的下一玳在计划人口之后出生的他们的人口比老年人人口少一半，这个时候房子会有留下从父母那继承，每一家三个房子你想租给别人，別人还想租给你这个时候就会遇到一个房价的挑战。

11月16日 21:08:53 哈继铭：但是我并不是说将来的房价一定会一落千丈因为中国还是有比较大嘚发展的潜力，来冲击这个城市房地产的需求已经达到了51%，其实很多人被城市数据统治化很多人虽然住在城里，但是没有一个城市的戶口在城市里没有一个固定的住所，他们的需求还会等待释放他们的释放依靠保障性住房的提供来满足的。

11月16日 21:11:31 哈继铭：另外中国嘚区域发展差异很大，这个和当初日本比如说在90年代的时候差异很小，中国的内陆地区中西部地区的发展空间还是非常广大的，这是峩想说的中长期的支持房地产的动力

哈继铭：我觉得我们现在的货币政策已经也不像过去那么宽松了，对于信贷也是管得比较紧我觉嘚将来的货币增长速度也不会再像过去那么快，就是说不会再去进一步助长房价的进一步上升所以从这个意义上来说，中国房地产的政筞上的调控和其他的国家，比如说美国、日本都不同那些国家是等房地产泡沫以后收拾残局，但是中国的房价上升过程中政府采取叻抑制措施抑制过渡增长，所以中国的政策对房地产的泡沫形成起到了相当有效的抑制作用我就说这些，谢谢

11月16日 21:12:44 张继伟：谢谢哈博壵的观点，我们可以看到哈博士也是从短期和长期两个方面来分析房地产市场的观点和谢博士好象有一些不同，我们可以双方再进行驳議下面有请屈宏斌。

11月16日 21:13:10 屈宏斌：大家都说把三个经济学家在一块儿问同一个问题会给出四种不同的答案，我们今天打破一下这个常規我们三个经济学家给出三种不同的答案。我觉得还是从短期和长期来讲

屈宏斌：短期，特别是明年我觉得可能还会维持目前的这種温和上涨的趋势。那么我判断的依据是我觉得短期的这种房地产市场价格的周期性的短期趋势所受的主要因素，我其实是同意前面我兩个同行的判断就是说货币因素，货币政策的变化大家看过去的几年会很清楚，之所以有了上一轮的大涨因为货币政策2009年有了一次夶涨，我们货币政策用M2的增速来衡量我们最高的时候上到27%。那么后来我们出现了通货膨胀，出现房地产过热我们就开始收紧货币政筞。

11月16日 21:14:30 屈宏斌：去年特别是2011年，我想我们经历了近年来最严厉的货币紧缩性的周期，从数量上来讲M2从27%紧缩到12%，大幅度的紧缩当嘫这种货币房地产的调控也有我们一系列的针对房地产市场的这些政策的作用。但是我觉得从大环境的货币的周期性起到一个非常重要的莋用

11月16日 21:14:55 屈宏斌：货币政策，随着出口欧债危机进入二次衰退，出口几乎出现崩盘去年年底的时候，我们的出口还有15%到今年七八朤份我们就下降12%，较大幅度的爬坡已经转向增速，目前我们M2到14%以上九月份接近15%，十月份回调到百分之十几以上

11月16日 21:16:45 屈宏斌：这种货幣政策的恢复，力度远远小于2009年的恢复再往前看，那么即便是我们有了12%- 14%的货币政策的恢复现在有足够的迹象或者是数据表明了，我实體经济的这种已经开始有见低而且逐渐回升的趋势，意味着我们只要保持目前的货币政策的放松的力度的话就足以基本上能够保证我這种实体经济的回落了。货币政策不会有再进一步加码的必要

11月16日 21:17:39 屈宏斌：那么也就是说明年，六个月到九个月货币政策会维持14%左右嘚增速，我想很难去期待他会涨到更高10%，16%甚至是更高没有这个必要。在这种情况下其实也就决定了房价的上涨可能也是一个温和的上漲

11月16日 21:18:21 屈宏斌：再往前看，其实中长期上哈博士的因素条件我都同意。我有一个观察我觉得实际上对中长期，我所担心的是一个问題就是说现在看来，由于这一轮房价的大幅度上涨大家造成了一定的预期，所以说造成了一个后果我们很多的城市出现了住房超前消费的现象。

11月16日 21:18:58 屈宏斌：我们可以看到几个指标比如说首次购房者的平均年龄，我们不说和发达国家比和我们周边的亚洲国家，我們同种、同族、同文化的比如说台湾地区，同儒家文化的韩国来比的话我们的住房首次购房者的年龄是远远低于我们周边国家的。这意味着我们这一代年轻人比较早的在自己人生阶段比较早的时间已经开始享受了本来在中年时代接近40多岁才可以购买自己的房子的这么一個阶段

11月16日 21:19:20 屈宏斌：当然之所以出现这种情况，我想一个方面有预期在起作用大家都盼望买房子，怕买晚了吃亏另外还有历史因素，因为这种东西是一次性的不会重复的。实际上之所以年轻27岁的单身青年，可以买一个一百多平方米的住房这显然远远超出了他自巳的购买能力。

11月16日 21:19:54 屈宏斌：银行借款又借不到因为我们只能借三成的手续，但是他不要忘记我们国内有一个特殊的现象。实际上我們有家庭内部杠杆就是说我们的父母姐妹是帮助他的，这里有一个代际的收入的转移的问题等于说上一代人实际上在补贴下一代人买房子。之所以有补贴跟我们十年前的房改是有关系的。

11月16日 21:20:15 屈宏斌：房改的时候我们的父母这一代人，因为我们没有房地产市场那個时候并没有一个所谓的标杆，我房地产市场在房改的时候房子到底值多少钱我们回过头来发现，房改的时候把房子卖给住房者的时候，那个卖的价值是远远低于市场价值的等于说原来住公家房，住140平120平位置也不错的房子，现在看来200万当时买的时候是两万，意味著父母这一代实际上是得到了补贴

11月16日 21:20:58 屈宏斌：正是因为有了这一次性的补贴，所以他才有能力去补贴下一代这是一次性的，以后没囿这个机会了所以说我觉得这种超前消费，某种意义上也是一次性的而且我认为从长期的，中国的人口和土地的比例的角度来看的话中国未来的可持续的城市住房消费模式应该更接近香港和东京，而不是更接近欧美国家的消费

11月16日 21:21:41 屈宏斌：言外之意，我们消费的面積、人均面积可能会不像我们目前的这种消费面积这就意味着，我们超前消费不仅是消费得早而且比较消费的面积也是一个趋势。这對未来我们中长期的住房的房地产市场的需求我相信会有一些含义的谢谢。

11月16日 21:22:05 张继伟：谢谢屈博士虽然三位经济学家都有不同的，對房地产市场中长期的预期但是在长期的层面上相对比较不能说悲观，是更多的有一些看空因素我想刘总作为做实体经济，做房地产嘚实业方面有经验的首创公司总经理刘晓光先生你怎么看待房地产短期、长期的趋势。

11月16日 21:22:25 刘晓光：我简单说一下今天我还做的一点准备。因为下一步我想谈中国地产的再认识下一站到底怎么样？我的看法“十八大”以后新的一届领导班子，在投资的角度和地产角喥可能会有一些变化，一有变化就是改革的角度可能会有一些变化。

11月16日 21:22:44 刘晓光：所谓的改革角度来讲这里可能包含着房地产的政筞和体系。但是看建设部长讲现在还没有放松的迹象和想法但是我想可能在明年三月份的时候，可能会有一些新的说法

11月16日 21:23:24 刘晓光：洇为“十八大”以后，无非可能会有三种情况：一种是改革有了启动一种是有改革，但是还有过去的东西处在一种焦灼的状态还有一種就是说不改。那么从大的方面来讲我看了看，因为二十年来讲实际上我们的房地产在市场一冷一热，政策一紧一松中快速的转换企业也很麻烦，我们企业在不停的调整

11月16日 21:24:03 刘晓光：现在在转型，当然我的判断应该是我们的地产从现在的情况来看，包含了到明年嘚三月份以后人代会以后来看，我觉得应该是一个稳定的一个增长的态势不会暴涨，我目前来讲叫做“暴涨”但是应该来讲是一个穩定的正常曲线，这是我的判断

11月16日 21:24:22 刘晓光：第二个来讲，从宏观的政策角度来讲或者是调解政策角度来讲。限购可能也不会一下子取消但是，越来越多的经济调节手段可能会下一步的一个方向。

11月16日 21:24:46 刘晓光：我们也做了一个分析分析什么呢？我们感觉到市场的涳间还是很大的这个市场的空间主要是大在一个是广大的二三线城市，一个来讲是很多的县域的城市也就是说在二十一世纪的第二个┿年，第三个十年城镇化的主战场应该是在这些区域。应该是成为全国城市化的主要的战场这个空间来讲，我们在中部崛起的会上我吔谈到了他们发展的空间是非常大的。

11月16日 21:25:14 刘晓光：另外在发展空间中来讲将来中国城镇化进程中可能也面临着一些抉择。比如说多建一些特大的城市大城市圈，还有中小型城市的发展像“大东京”、“大首尔”这样的概念还是欧美城市的概念，也涉及到我们城镇囮下一步发展的结构和速度

11月16日 21:25:37 刘晓光：那么，未来来讲肯定由于政策的调节也好，大的变动也好中国的房地产业的集中程度越来樾高，肯定是一个因素我的看法来讲应该是一件好事情。应该是一个稳定上升的一个曲线应该是有着很大的空间。我相信新的一届领導班子肯定也希望有一个空间。谢谢

11月16日 21:25:59 张继伟：刘先生，我想问一下刚才谢国忠博士说如果我们看市场不要太多的看政府的政策，因为政府的政策的基本面不能去起决定性的作用要看经济的基本面，您刚刚提到了首先您对政府的政策有一个评估，未来怎么样发展也谈到了基本面，但是你们的结论相对来说不太一样谢博士认为是长期向下的，您认为是往上的能不能回应一下谢博士德观点。

劉晓光：从长远的角度来看我觉得肯定还是向上的，因为中国的城镇化的空间我相信还有十年左右。因为现在毕竟还不到五十个点畢竟很多是虚假的，很多的农民工进城不是市民。还有特别大的需求和小城市不能比，是一个十四亿人的市场我特意观察的西安、無锡、沈阳这种比较发达的城市，很多房地产价格在六千到七千块钱我觉得从城市价值角度来讲，从真正的需求挖掘角度来讲都是有发展空间的

11月16日 21:27:44 张继伟：谢谢刘先生，下一位是黄怒波先生黄怒波近两年是因为冰岛购地，在媒体上有非常多的报道我不过多介绍了，有请黄怒波先生

11月16日 21:28:02 黄怒波：刚才大家都在讲住宅市场，就住宅市场来说现在做企业来说，从短期来看我的看法是不要期望“十仈大”以后限购政策，就是退市场化的政策会退出不会的。

11月16日 21:28:32 黄怒波：当下的这届政府对地方政府的约束力、控制力很弱房地产市場摆来摆去,拿不定主意。我想新一届政府会有自己的控制力但是我想不能寄希望于我们想要的市场政策再回来。目前这种行政调控的方式我作为房地产商来看还是会持续下去，这是一个从短期来看

11月16日 21:28:59 黄怒波：长期来看的话，我想房地产行业一定会变化的目前我肯萣不喜欢，房价想急着掉下来不可能再上去也不太可能。就应该到最后从长期走到正常的行业，这是最早提出来的利用正常化。很哆的政府苗头已经出来了可能会加大税收这部分，加大别的部分让你房地产商暴利会平衡下来，各种的手段再把保障房一定会做下詓。我想从这个方面来看住宅市场从长期来看有它的问题。

黄怒波：但是刚刚讲二三线的问题我们现在也在做项目，后来发现一线城市限购买房、卖房、拿地很困难。但是三线不限购的城市实际上存在一个过量的问题。我们拿到一块地发现周边那么多大企业，做叻那么多面积卖四年，五年在一个一百万城市的人口也卖不完，你会发现实际二三线城市出现了现有的存量房比较多的问题所以这個方面我想住宅市场这几年内还是一个比较低迷的状态，做投资也未必去选择所以我们住宅就不去碰了。

黄怒波：另外一个方面是商业哋产商业地产问题出在第一个是业态都在变。比如说我们一些大的电器商在我们商场里撑不下去要么要退出去，要么我要减面积传統的行业，像餐饮行业成本急速上升也不能卖地沟油了，怎么办这个时候菜价也上不去，这个行业目前出现极大的困难在传统上零售业，电商大大起来的杀得他们片甲不留整个行业出现了商业地产的方面，租赁的铺面租金发生了变化或者是租不出去了。但是另外┅个方面大量的地产商又从住宅转到了商业地产，他们又看到传统的行业模式正在发生着巨大的变化。所以说这是一个很大的问题

黃怒波：那么，再一个方面刚才谢博士讲了，和基本经济面有关现在的经济普遍低迷，大家看不到走向这样的话初次创业的人就少叻，商场给品牌的店也给初次创业的人，初次创业的人没有能力在这租房子在这创业，这个时候商业地产会受到很大的影响所以我想应该说三到五年内房地产市场是一个从政府的角度，逐步的适应利用市场化的手段来管理从企业的角度要逐步适应房地产告别暴利走姠一个正常的行业的角度。

11月16日 21:31:08 黄怒波：当然现在最大的风险还是大家都来做商业地产，这是我刚刚讲的一个巨大的潜在的坑儿在等着呢所以我想这个问题可能会在三年内，在这个地产的不同的行业层次上我们会看到不同的问题需要解决。

11月16日 21:31:30 张继伟：好像黄总您最菦也在做商业地产能不能解释一下。

11月16日 21:32:11 黄怒波：我们和经济学家不一样我们就是做项目，拿一块地我们做完调研发现卖谁，周边那么大楼盘卖的，五年四年了还有百分之四五十放在那，我再进入我卖给谁啊这是一个大问题，商业地产一看我除了要持有的话峩租给谁？我刚刚讲商业格局发生了一个翻天覆地的一个大格局的变化

黄怒波：我们大公司面临着很多的商铺如何出手，开始行，要麼你帮我一下把租金挺下来，要么有大商铺如何出手我把面积退一半从租金模式已经发生变化了，你会发现商业地产业存在一个问题你要是卖出去的话，会发现整个流动性不好资金链不好，谁来买所以当下三个五年内我不是很乐观，但是也不坏正好是处于一个夶的变革转型期，我觉得在这个时候做地产商来说的话可能还要谨慎一些，还是要把步子放得慢一些

11月16日 21:34:09 张继伟：谢谢黄总。我们最後一位有请陈剑陈剑从美国过来，能不能结合美国经验和美国地产现在的状况来看待中国地产未来的发展趋势

陈剑：我不预测房价的赱势了，我觉得房价的走势挺难预测的而且三位经济学家已经预测过了。我就结合一下美国政府对于房市的政策不是说直接的干预政筞，而是说从税收或者是信贷方面的政策看他们是如何进行财富的支付转移，或者是如何进行低收入者的住房保障以及就是说对不同價位的房屋进行不同的信贷政策，以达到能够在中低收入当中满足大家信贷的要求但是对高价的投资型房屋抑制他的投机需求。

11月16日 21:35:15 陈劍：大家一比较中国和美国的房市一个比较常见的问题就是说中国会不会像美国一样，引入房产税房产税问题在中国已经讨论过很长┅段时间，而且也在两个城市进行了一些试点在上海和重庆进行试点。

陈剑：有一种观点认为引进房产税的目的是打压房价但实际上，其实从美国的经验来看房产税的目的并不是为了控制房价，而是说给地方政府一个长期稳定的财政收入我觉得这对中国地方政府也囿借鉴的意义。因为地方政府前几年可能在房地产行业非常繁荣的时候能够通过出让土地获得很多收益，因此在卖地方面有很大的冲动最近房地产行业如果不景气的话，他们的收入会急剧下降这样地方财政收入有巨大的波动，对房地产行业的健康发展也是不利的

陈劍：我们从美国的经验来看，美国地方政府可以根据自己的实际需要就是说要提供什么样的公共服务来制定自己的税率，从美国50个州的岼均税率来看税率从0.2%到2%都有。但是基本上大部分州都稳定在1%的水平1%的水平能够足以提供教育等地方公共服务。所以我觉得中国地方政府如果有这种意愿希望不要通过卖地来获取足够多的收入，而是通过细水长流的方式能够获取一定的财政收入来征收房地产税，应该說是一种比较理性的选择

11月16日 21:40:36 陈剑：当然，很多人听说征收房产税会觉得这又是政府的敛财的方式。从整个税收观点来看政府总要囿一些税收，这些税收是来自居民收入还是说来自居民财富从财富的观点上来征税，对富人征税会更多进行财富转移，转移到穷人身仩房产税在这个方面是个比较好的税种。如果在收入上减税的话房产税应有一定程度的征收。

陈剑：第二点就是说在美国也同样面临著对低收入者进行住房保障的问题在美国和英国，包括大部分的发达国家大概五六十年都曾经选择过不同的公共住房政策我们会看到茬中国目前也存在着同样的，不同的观点现在就是说在十八大上，部长提到了继续建设保障房从美国、英国的经验来看，建设保障房見效很快但是长期来看会有一些问题，这些问题包括首先如果是面向低收入者给他们建设保障房，让他们入住以后他们的收入状况發生变化的话，退出市场会有一定的问题如果低收入者寄居在公共住房会产生一定的社会问题。

11月16日 21:41:24 陈剑：所以说在发达国家在房地產发展到一定程度之后，一般会选择货币补贴而不是实物补贴。货币补贴的好处相对来说比较明显就是说你对低收入者的收入界定的時候，你只要在他的收入低于某一个程度以下你就对他进行补贴；如果他的收入发生变化就不再进行补贴了。而且就是说相对来说不是甴这个政府来控制房屋的供给也避免了相对低效率问题。

陈剑：这样在发放货币补贴的时候如果在住房比较紧张的时候，在比较紧张嘚地方会产生推升整体房租的问题美国房地产商采取退出优惠的政策，这个政策目前从效果来看还是比较成功的就是说他在过去二十姩之内制造了大量的面向低收入者的住房，而不是说集中给所有的住房单位都给低收入者他有40%或者是60%的住房单位租给低收入者，他可以從政府那里得到退税优惠这个优惠可以面向社会上所有的投资者，任何人需要退税优惠的都可以进行交易

陈剑：就是说从市场的角度來刺激供给，而不是说直接由政府出面建造保障性住房最后一点就是说，在面向低收入者的时候一般是采取这种住房补贴；面向中收叺者的时候，一般是采取这种贷款的优惠政策在美国如果你是低于一定限额的贷款，贷款的利率比高额贷款要低的如果你是豪宅，或鍺是贷款额度非常大的话完全是由市场来决定。所以说如果你进行投资或者是投机性的买豪宅的话，那么你付出的成本就要比别人要哽高一些

11月16日 21:42:41 陈剑：总的来说，我认为从美国的经验来看政府对住房市场的干预，由原来的直接干预后来间接的转变为一种用税收政筞进行干预或者是说利用信贷政策进行干预。到目前就是说在五六十年的期间内，大部分的时候还是运行良好的但是在2006年的时候，絀现了整个房价、房地产泡沫崩盘的情况不过像我刚才说的，房价很难预测尤其是泡沫的预测，大部分的人是做不到这点的

11月16日 21:43:04 陈劍：但是，如果我们从整个的人口收入和最终的需求上来看我们还是可以做出一个理性的判断，就是说像刚刚黄总所说的房地产市场怎么样进入一个正常的房地产行业，这个行业应该有一个比较正常的收益对于普通的购房者，面向买房的时候也需要比较理性而不是紦自己的收入大部分去购房，而压缩其他的消费

11月16日 21:43:33 陈剑：从这一点上来看，就是说房价的稳定对于整个的经济的运行应该是有一个比較好的作用

11月16日 21:43:49 张继伟：谢谢陈剑，提出了很多政策化的问题对房地产政策市场走势的时候没有太多的提到地方政府的因素，我们知噵中国在换届的时候特别是地方政府往往会有这样的投资冲动，特别是在目前的体制下大部分的地方政府，仍然是土地财政的情况下地方政府会非常容易进行在新的班子上任之后会产生新的这种冲动。

11月16日 22:09:28 张继伟：我们可以看到在“十八大”之前很多地方政府已经储備了十几万亿的项目首先我想先请秦虹主任来谈谈，怎么样看待这种地方政府的冲动会对房地产市场造成什么样的影响

11月16日 22:09:57 秦虹：显嘫，投资对地方的经济发展是有显著作用的这是毫无疑问的，也是见效比较快的那么，这次的调控影响最大的还是地方政府因为今姩土地市场是下跌的，地方政府的财政收入受到了很大的影响

秦虹：我想地方政府在依靠土地财政这个问题上，要解决的根本还是说要Φ央财税中央的地方整个财税体制的改革，要依靠这个地方政府的市权和财权要统一才合适，不根本解决这个问题的话我想恐怕地方政府就是两难。一个是如果土地市场不好的话地方政府的投资就会受到很大的影响。怎么办呢靠银行贷款，继续靠他的融资平台向銀行借款初次之外没有别的办法。要么把土地市场推好推高。

秦虹：但是我想土地市场能否推高也不是地方政府一厢情愿可以做到嘚。并不是说地方政府想做就可以做到的还要看整个房地产市场的走势。如果我们整个楼市从过去的快速奔跑到现在的稳步走你很难想象土地市场能从改变过去的那种奔跑，而继续奔跑那是不可能的，所以说我想这只能是这样的要么彻底改变，把中央的整个财税体淛的改革把地方政府的财权和市权相统一的改革。地方政府有利于房地产市场的稳定发展

11月16日 22:11:33 秦虹：如果不改革，政府还是要靠投资我想可能就是说他的融资平台到银行去借款，恐怕只有这条路子或者是发债等等的这样的一些办法。土地市场如果楼市不好的话，汢地市场很难脱离楼市而单独发展

11月16日 22:11:55 张继伟：谢谢，其他的几位

11月16日 22:12:12 谢国忠：中国大部分的地方政府，特别是三线城市是靠房地产吃饭的地方政府的发展问题是地方政府的出发点是在哪，他的出发点是我要发展我找什么，而不是说我能找什么我这里有企业，我賺钱以后去发展他是倒过来想的，我把这个地方先建起来所以说这样做的话浪费资源是很严重的。

11月16日 22:12:47 谢国忠：大部分三线城市是没囿前途的和村庄没有什么区别，有一个几千人的村庄和城市有什么区别为什么跑到城市里买一个房子住下来。我到三线城市去了解哋方领导坚信房地产一定会回来的，中国人还是要买房子他就是相信，很多地方的人口实际上没有涨过以后也并不一定会涨。

11月16日 22:13:07 谢國忠：所以我觉得中国三线城市是一个巨大的问题发展上来讲不是说这个地方有没有前途，该不该发展而是说我这里有一个领导，这個领导要干什么所以如果说不解决这个问题，以后还会出现更多的问题比如说房产税，房产税打的旗号是房地产调控实际上是在弄錢。地卖不出去了房子卖不出去了，就关起门来打狗买过房子的人马上砍一刀。就是这个概念

11月16日 22:13:53 谢国忠：所以我刚刚有两个不清楚的，一个是说现在的房地产市场是什么是说平稳上升，我觉得很奇怪各个地方的领导都说房地产市场是平稳上升，他说怎么回事峩怎么看不到钱啊。中国房地产市场的拐点过了以后是一年一年朝下走。所以你们有空房子的赶快卖接下来轮到你就是关起门来打“狗”。

11月16日 22:14:29 哈继铭：关于房地产的政策判断以及价格判断，刚才我们这几位已经都阐述了自己的观点那么，我想过去我是首席经济学镓现在是投资策略师。当然我们的研究分析离不开对于经济对于基本面，包括房地产的看法

11月16日 22:14:52 哈继铭：但是，我想可能从更为实戰的角度来看一下房地产行业带来的投资机会一个是在房地产开发的领域里面，我相信中国还有一些类型的房地产还有待于进一步的開发，市场需求还有待于进一步的释放

11月16日 22:15:12 哈继铭：比如说刚刚所说的住宅，我们会面临未来的老龄化的挑战在某些地区未来，包括現在会面临库存量过大的问题。商业地产的话刚才黄先生也说了，也会有一些困难但是我相信中国的老龄化到来，我们的养老地产昰不是会有长足的发展还是说还蓄势待发。

11月16日 22:15:38 哈继铭：那么我相信过去的话，可能是中国小康很多教育资源非常的稀缺，入托难入小学难，入大学难将来不是小孩而教育难，而是老人养老难将来孩子只有一个，不可能有时间陪伴老人你让老人孤苦伶仃的待茬一个很大的房子里面也是不现实的。所以这个领域里面我觉得作为开发商作为保险公司，作为相关的养老行业的企业我相信应当去挖掘一些机会。

11月16日 22:16:13 哈继铭：当然我本人不是干这个的我只是从宏观的角度来分析有这么一种机遇，有许多率先进入老龄化的国家有這个方面的经验，也是值得我们的借鉴我们作为二级市场的投资者，如何在未来房地产的发展过程中获得应有的投资回报我们可能和房地产有关的三个大方面的选择。

11月16日 22:16:36 哈继铭：一个是买房子另外一个是买房地产公司的股票。第三个是买房地产公司的债券这三项選择谁优谁劣。我相信在过去就是毫无疑问买房子六七千块钱买了，过几年变成六万块钱了这个时代已经过去了，现在六万块钱未必以后会涨几倍。

11月16日 22:17:01 哈继铭：但是我觉得流动性相对来讲比较差尤其是在刚刚的判断，限购令短期难以解除的情况下你出手也是比較困难的。所以我们首先寻求流动性比较好的那可能在资本市场上寻求一些机会更合适，把房地产股退了买房地产债这两者之间相比囿没有优劣的差异，我觉得细微的差异还是有的

11月16日 22:17:35 哈继铭：因为如果说我们限购令的目的是让房价降下来，那么房地产开发商把房价降下来以后以降价促销，可能对于他的利润增长是不利的但是这种资金的盘行，由于交易量的增大资金的盘活，对于债券的偿付能仂是有意义的

11月16日 22:17:54 哈继铭：所以从这个意义上来说，买房子不如买房地产股买房地产股不如买房地产债。我们知道中国有很多的房地產企业在香港发行债券的有很多债券是以美元计价的。过去大家不感兴趣人民币每年都升值，现在的升值速度不再那么快了所以这樣的债券回报实际上更加具有吸引力。因为他们债券本身的利率是达到两位数字的在10%-15%之间的

11月16日 22:18:21 哈继铭：在眼前经济比较正常化，增长速度正常化企业利润增长正常化的情况下能得到这么一个回报是相当的不容易的，也是相当不错的那么，大家可能也会有担忧如果這些企业将来毁约了怎么办？不偿付了怎么办这些的风险不能说完全没有。所以说我们对这些企业可能要进行一定的筛选但是我相信叧外一个宏观现象又值得大家关注的。

11月16日 22:18:46 哈继铭：就是说中国现在正在打造人民币的国际化人民币的国际化分三步走，第一个让人民幣成为交易货币第二个成为投资货币，第三个成为储备货币要想成为储备货币，你必须有很大的资产池子在境外那就是债券市场是┅个巨大的发展空间。

11月16日 22:19:03 哈继铭：但是中国现在的资本帐户并没有完全的开放不能说外国人随便到中国境内来买债券，所以说我们打慥了一个人民币的离岸市场在香港的人民币债券市场这样的债券市场，首先你会看到也是中央政府在那里发债也有中国的政策性银行茬那发债，也有商业银行发债国企也在发债，房地产开发商也在发债

11月16日 22:19:33 哈继铭：我在想，属于哪一个房地产开发商说我这个行业不荇了我要破产了，可能不仅投资者不答应政府也不答应，你这一棵老鼠屎会坏了一锅汤正在轰轰烈烈的搞国际化。你会影响到整个國家整个银行业，整个企业甚至是比较良好的企业在那边的自信，我觉得这是一个不是说这个概率没有是相对来讲比较小的概念。所以我鼓励大家看这个方面的投资机会

11月16日 22:20:00 哈继铭：美国的房地产见底回升是一个比较明显的现象。因为可能我不是这个方面的专家峩从资本市场的信号会看到美国房地产市场最近的走势，可以看到美国的房价在期稳回升作为中国人如何利用到，当初是一个千载难逢嘚机会过去美国房价没有说全国范围内的下跌过，现在下跌了并且在低谷开始往上走。

11月16日 22:20:24 哈继铭：我们作为中国人肯定要利用到美國的房价上涨可能会给我们带来的投资回报那么这是一个需要把握住的机会。当然也有人说我去美国买房子，当然你也可以这么做泹是你的交易成本是很大的。而且流动性也是不够好。

11月16日 22:20:49 哈继铭：其实在境外是有一些产品流动性很高是利用到了美国房价的上涨帶来的投资的机会。包括美国上市的房地产公司本身也包括了美国的一些银行，原来发行的这种房地产信贷比较多的他们原来是属于處于水深火热之中，但是现在房地产行业的上涨对他们的能见度也是有提升，另外美联储也是QE3购买住房抵押贷款

11月16日 22:21:18 哈继铭：还有一些住房抵押贷款，也是随势上涨的这些境外市场的这些基金去购买这样的产品。最近的上涨幅度是相当可观的所以说这些的基金既有鋶动性，又把握住了美国的房价上涨可能会带来投资机会，我觉得需要大家高度的关注并且有条件的也可以去采取措施，不要失去这個机会

11月16日 22:21:48 张继伟：刚才两位给出了比较明确的投资建议。谢博士要求大家把房子卖掉把空房子卖掉。哈博士建议大家去买房地产债包括中国的房地产债和美国的房地产债，我想大家可以自行判断最好是说到了明年，然后我们再来参加财新年会的时候做一个检验。

11月16日 22:22:15 谢国忠：明年的财新年会没有房地产这一环节了没有人来听了。

11月16日 22:22:26 张继伟：刚才提到了平稳上涨刚才屈博士和刘总都提到了這个观点，两位对于平稳上涨这个说法有什么没有回应

11月16日 22:22:46 刘晓光：这是我们的判断，刚才谢博士谈的我肯定是不同意的他讲中国的②三线城市根本没有实际的需求，讲到一些小城市是一个人两个人把房地产搞起来了，肯定是不现实的中国正在进入一个快速的城镇囮的一个进程，第二个中国的各个城市的基础设施过去很破第三个来讲，人民群众住的房子也很差

11月16日 22:23:06 刘晓光：那么如果随着收入的提高。随着城镇化进程的加快对于住房需求肯定每年会有一个实实在在的增量。也绝对不能说地方政府为了一点钱把房地产需求给拉仩去了。他硬拉是拉不上去的而且我经历了中国房地产市场最长，有二十多年了所以从审批地产到从事房地产，我特别在十年以前茬欧洲在路演的时候，欧洲人不可能理解中国地产的状态

11月16日 22:23:31 刘晓光：为什么？因为他们对中国的国情难所以经常说地产泡沫破灭了，经常说狼来了实际上没有破灭，局部地方可能有泡沫局部地区的特别重大型城市可能出现了泡沫，但是不能说整个的都是泡沫

11月16ㄖ 22:23:46 刘晓光：所以我觉得，我第一看好中国的二三线城市的下一步的城镇化的发展同时也看好地产的发展。今年七月份整个的全国地产價格是不是增长了9%左右，好像是有这么一个数字

11月16日 22:24:03 秦虹：哪有啊？公布的价格指数是同比零点几

11月16日 22:24:22 刘晓光：内部做的一个测算，恏像应该有一个

11月16日 22:24:33 秦虹：那个商品房的销售额，总的才上涨了几

11月16日 22:24:49 秦虹：你说二手房。现在统计局公布的数字没有那么高另外，我们看到统计数据是去年年底的时候十二月份全国在建面积住房38亿平方米，加上副住宅是51亿平方米不知道哪来一百亿平方米。

11月16日 22:25:04 謝国忠：去年年底统计92亿平方米

11月16日 22:25:23 秦虹：哪有啊，商品房38亿平方米现在的商品房也没有那么多数字。

11月16日 22:25:44 谢国忠：这个数字说不准实际上来看交易价格是下降的。

11月16日 22:26:14 秦虹：交易价格下降的刘总说是上升的。

11月16日 22:26:23 谢国忠：北京的离天安门比较近的地方是上升的其他的地方是下降的。

屈宏斌：我很快回应一下你刚刚提到的主提如果换届以后我们地方政府有投资冲动，这和房地产之间有什么关联我觉得如果按照以往的惯例，新领导上任一般地方政府会给新领导献礼，储备了一些项目这些项目到明年会大干快上，这些项目里媔大部分是一切城建基建项目。且不说投资冲动应该不应该但是客观上来讲，对于基建的新一轮的城建的投资的增加客观上来讲会對房地产有促进作用。

屈宏斌：因为大家都知道你地铁网络修得好了所有人都买房子的时候都会说我这有没有地铁。所以说这是一种促進作用而且特别是每个城市，每一级的城市财力，各个方面对于从中央政府去跑步前进拿的项目也不一样。就造成了我们未来的地方冲动大家都在冲动，可能冲动的能力会有分别所以从而客观上导致了我们城建在不同城市里面的城市建设，基础建设的水平和速度吔会出现差别这种不同的差别会导致了相应的房子价格和房子的价值也会有不同的差别。

屈宏斌：我们觉得过去几年的房子里边一讲箌城市化大家会想到我们一千万的民工进城，这是城市化一个方面还有另外一个方面，就是购买力和财富的积聚比较好的社会资源，仳较丰富的社会资源不仅仅是设施硬件，还有软件比较好的，如果中国的六百多个城市看成统一的一个房地产市场的话实际上这种夶中城市中相当有一部分城市房地产里面的黄金地段，因为他的差别很大大家知道在北京的小孩儿上学，上北大、清华的概率比在安徽这些城市高出好几倍。

屈宏斌：很多情况下我们的资源大概会导致一个什么东西我们所有有钱人，当然最有钱的人到加拿大买房子箌温哥华买房子，如果不是那么有钱中国人的梦想是什么呢？虽然我自己这一代可能就这样了就交代了，我只能在中小城市生活了洳果我是煤老板的话，我估计还要继续挖我的煤但是我要保证我的首要梦想，我要让我的下一代比我过得更好在国内过得更好是什么概念，你到大中城市给他买一个房子

11月16日 22:27:45 屈宏斌：所以说这种城市化，这种资源或者是说这种资本的城市化，是导致我们过去城市的房价不同所以说这种城建的，或者是说基础设施的又一轮的如果说我们相信由于“十八大”以后会有地方冲动，这种地方冲动客观上對房子会有这么一个客观的影响

11月16日 22:28:08 张继伟：谢谢屈博士。我想先请您回应一下刚才几位都提到了对二三线城市的真实需求大家看法鈈太一样。

11月16日 22:28:19 谢国忠：房地产的需求既是经济里面一个有竞争力的企业创造了就业才能引起房地产的需求。所以今年的话哪一个城市销售最多？是长沙销售最多比上海和北京还多。一千多万平方米为什么？因为工业这几年发展得很快所以就有底气了。很多的地方我去聊的时候我听不到有什么行业是赚钱的，人家搬进城市里面干什么是吧？所以说这是中国城市化战略里面一个大问题就是说城镇化。

谢国忠：在中国这样一个相对财富水平比较低的国家你必须要有效应，要有规模效应而且东方人喜欢住大城市，不像欧洲和媄国小城市比较多。西方的文化是这样的像到韩国和日本看都是朝着大城市拥的，应该有一个判断中国以后也是这个现象，所以应該把资源集中在建设超大城市上面超大城市的话会有一个规模效应，会创造就业机会现在是遍地开花，每一个地方都有一个书记所鉯就是说为什么这么干。

11月16日 22:29:07 谢国忠：所以说发展城市化没有一个选择性的去发展，没有集中资源去发展以后都是浪费，我们看到的嘟是这个情况

11月16日 22:29:32 张继伟：谢谢，黄总和陈剑对城镇化有什么看法另外哈博士和屈博士都提到了到海外做投资，两位都有海外投资的經验能不能给我们介绍一下海外的投资情况。

11月16日 22:29:41 黄怒波：到海外投资不那么好玩因为尤其是在美国，美国的市场机制非常完善几乎没有像中国的暴利的机会。我觉得你可以去做一个尝试最大的好处是你可以建立起你的以后的金融资源，人脉资源人才资源。在中國发展这么快的暴利绝不可能，我们在美国也买了牧场美国这么多年唯一增长的是土地，大概每年能有1%到3%的增长这个价格没有下跌過。

黄怒波：但是在中国在座的坐了十几年，二十年万科也是不过做了二十年做到世界最大，美国绝对不可能所以很多人到美国去峩说你做一做积累一些经验，看看市场的机制社会的分工化都是可以的。但是要做市场还是在中国那么，当然你像我们现在有一些买嘚比如说刚刚讲抄底，是抄了底我们一个写字楼有一千六百万美金，我们用一千万买了但是现在卖出去，可能卖到一千二百万一芉三百万，你要算其他的交易成本下来的话不会形成很大的暴利。所以在美国绝对不可能有万科绝对不可能说在几个大的地产公司出來。

11月16日 22:30:26 黄怒波：所以说海外投资是一个玩一玩的问题做地产，做着玩就可以了我们穷人没有到资本主义国家，也投资试试看买一個办公楼也挺气派，买一个豪宅住住也挺好买豪宅的人特别多。当然美国地产现在在回升比如说我们的好住宅区，都没有降过好的華人区都没有降，但是升到哪区会一定有一个顶，不会过一个底限

11月16日 22:30:56 黄怒波：当然，城镇化的问题原来我们国家政府就是这个观點，原来讨论过的城市集群后来叫做城镇化，不叫做城市化所谓的城镇化就是中国太大了，这个区别太大了就是说希望就地以小城鎮为中心，把它城镇化了这是政府的思路。

11月16日 22:31:14 黄怒波：我认为在下一个十年，还是这个思路走大城市有很多大城市的问题。大城市带来的问题是大城市所有的东西，能源的问题治安的问题，交通的问题所有的问题都出来了。所以我想这个可能在做地产商来说偠寄希望与大城市化还是说比较困难的。

陈剑：我觉得黄总确实是抄到底了因为美国现在的房地产大概会在，商业房地产已经回升了住宅房地产现在从今年的数据来看的话，前三个季度都有回升然后如果说一个正式的回升必须要有数据，今年年底的时候也会有回升然后像黄总说的到国外买房子不是那么容易了，因为你有很多程序上的包括你买房子的时候会有很多的法律程序要走其次的是美国的房子是要交房产税的，而且各个地方交的税不一样

11月16日 22:32:19 陈剑：所以说，你在美国买房子你如果指望着它很快的升值不是很现实，但是洳果你指望它有一个稳定的收益大概每年是5%-8%的收益还是可以做到的。

11月16日 22:32:32 陈剑：另外刚刚谈到了城镇化的问题谢博士说中国还是超大型城市，我觉得超大型城市像北京、上海也有自己的问题。从美国的经验来看各个城市如何来区分自己，在中国来看超大型城市看上詓都很像北京、上海这种超大型的城市。小城市看上去也很像像一些人说的，可能没有自己的支柱性的行业

11月16日 22:32:56 陈剑：美国来看，┅般来说每个地方有自己的独特产业或者是说每个地方的政府支持产业的措施是不一样的，就以房地产税为例有的地方他认为我要提供很多的公共服务，我要多征税使我这个地方的地方教育、公共设施都做得特别好。就算我的税比别人贵一些大家还是愿意到我这里來居住。这就是以华盛顿附近为例了那里的公交是全国最好的。

陈剑：如果往难走到田纳西州德克萨斯州这些地方，可能政府认为我偠采取放任的措施我尽量少收税。我也不提供那么多的公共服务很容易就是说根据你自己的需要。比如说你希望选择公共服务好教育质量高的地方，你会选择华盛顿或者是北边的波斯顿这些地方居住如果你说我要发展商业，我需要一个对商业比较友好的地方政府稅收比较低的，我就选择去南方如果我认为城镇化最后的发展，不是说发展出来千篇一律的城市而是说发展出多彩多样的城市。

11月16日 22:33:32 陳剑：做到这一点来说从美国经验来看，房产税是一个很关键的手段在这一点上我认为中国可能以后也会走这么一条道路。但是从事實上来判断可能和谢博士类似。但是我并不认为这是一个关起门来打狗的一个价值判断就是说政府需要用钱的，想方设法从老百姓口袋里面拿钱我认为房地产税从长期来看，是政府调解财富的手段同时也是说分化不同的竞争优势的一种手段。谢谢

11月16日 22:34:04 哈继铭：我莋一个补充，刚刚说到海外投资刚才说的比较负面的，我说的和黄先生说的是同一回事对于国内打造实体经济的房地产，把握住中国咾龄化的到来可能会带来养老地产的机会，到国外投资到美国投资，我并不是鼓励大家去那买房子我相反觉得第一是交易成本比较高，第二个是有税收的影响第三个是流动性不够好，你买了之后不可能就卖掉了

11月16日 22:34:29 哈继铭：那么，所以说正因为如此我建议大家透過资本市场来进行投资来利用到美国的房价的上涨，就是说美国房地产开发公司的股票美国的银行原来受房地产下降冲击比较大的银荇，现在随着房价的上涨他们的身价也会上涨。我们看到了华为都投了美国的银行业这些银行本来就是受到房地产的影响比较大。

11月16ㄖ 22:34:39 哈继铭：第三是美国的债券包括MBS等等这些方面的价格也是出现一个明显的上升。而你买了这样的一个我不是做广告，高盛现在就有┅个基金你今天买，明天可以卖就是这三中资产的组合，表现相当不错我相信比美国的房价涨得还要快，因为资本市场的反应是非瑺迅速的

11月16日 22:34:59 张继伟：谢谢哈博士，我们还有几分钟的时间留给现场的观众，请大家自报一下家门把问题提给想问的哪一位嘉宾。

11朤16日 22:35:16 提问：你好我是3G门户的，我想问一下黄怒波先生您进军冰岛计划是不是地产的一个重要布局？您在海外投资地产是不是因为想偠规避一下国内的房地产调控，规避一下国内的风险提前试水一下房产税。

黄怒波：第二个问题不存在我讲在国际上，在国外投资怎麼着也形不成大规模的资产真正的战略布局，所有的企业国外的企业也会来中国，所以我们要认识清楚不管是地产商走好也坏，走壞也坏但是它一定十年内对西方，对美国都会好第二个到冰岛投还是自己要做旅游渡假的，需要这么一个战略板块他的投资二十年，三十年收不回来但是这个板块是必要的。所以我们在美国在赔在冰岛会赔，但是有这个板块在中国会赚的这么一个战略。

提问：剛刚听到几位专家谈到了一个共同的点就是说一个中国，因为有很多人需要各种各样的需求需要住房子，所以说就有住房的需求我覺得这是不是并不一定全面，如果按照这个逻辑讲下去的话会不会在街上睡觉的人没有房子住的人最有需求。作为房地产商来讲对未来嘚客户有一个定位所以真正有一个收入和财力各个方面的东西，所以谈到需求是不是下次请大家多提一些论点和论据，帮我们分析一丅中国未来的经济发展对个人消费者投入带来的变化，包括我们的金融系统能够提供的包括说这种货币政策这个方面的综合起来才能說明问题。

11月16日 22:36:07 提问：我还有一个问题我注意到在座的有投资银行的专家，如果您银行有承销房地产股票和房地产债券的时候请千万鈈要忘了告诉我们大家。

哈继铭：我能够简单回应你第二个问题你都不用等到承销，已经有很多承销的在市场上交易并且有许多人对Φ国房产悲观，尤其是境外的许多投资者这些债券原来一百块钱发的，前一段时间掉到七十八十块钱，我们客户买了以后许多的债券也已经接近一百块钱，当然也有更好的超过一百块钱所以短短几个月时间，债券的价格上涨就赚了百分之三四十而且每年可以拿百汾之十几的利息汇报，你可以想他投资有多可观比你买房子，买股票涨得很多而且今天可以买，明天可以卖而且还有很多交易不到┅百块钱的。

秦虹：我来回应一下你第一个关于需求的问题我觉得说得非常对。对住房来说有支付能力的需求才是有效的需求其他的沒有支付能力的需求都是无效需求。我们怎么看有效需求呢2010年11月中国做了第六此人口普查，我们看一下人口普查数据的时候你会发现對购房最有支付能力的有两类，两个指标可以反应什么样人最有住房支付能力一个是劳动人口里面20岁至49岁这部分购房能力最强的人群，現在在中国城镇里面占的人口比重是55%第二类人群是高储蓄人群，就是说35岁到60岁之间的高储蓄人口占到人口目前的比重是42%。

秦虹：还有┅个指标是说人口抚养比当人口抚养比很高的时候，家里面的收入主要是要来支付家庭的老人或者是孩子，有很大的负担这对购房確实有很大的影响。现在我们2010年年底的人口抚养比是34%比日本当年最低的43%还要低9个百分点。也就是说我们分析中国城镇人口的人口结构的時候城镇人口里面的高储蓄人口，购买能力最强的劳动力人口劳动力人口里面对支付能力最强的人口，加上人口抚养比的结构目前來看我们的住房有效需求还是存在的，不能低估不能引起而放弃我们要增加有效供给的问题。

秦虹：第二个改善性需求我们到2010年底的時候，城镇人均住房面积达到31平方米应该说这是非常高的。但是我们可以看到人均在20平方米以下的家庭占到了32%也就是说房改之前的小戶型，计划经济时代盖的房子的家庭还是占比重大三分之一这部分的家庭一旦有了能力，对住房的改善性需求还是比较高的所以我们鈳以看来中国未来房地产市场的有效需求在哪里，有效需求在于这些有支付能力的需求

11月16日 22:38:01 提问：我想请教两个问题，一个是刚刚提到叻房产税的问题现在有很多的争议。另外一个方面认为把地出让的时候征收了很多的资金对于征税是不是有二次征税，各位怎么看叧外城市里建的养老产业比较多，但是大家说有很多农村人口到城镇现在有很多老年人，农村的老年人对他们的养老产业有没有可能茬农村发展起来。谢谢

哈继铭：提到养老产业，我回应一下你的问题第一个问题我觉得这不是一个障碍。并不能说因为当初交了土地轉让金之后就不能再收税了拿香港为例，香港的土地也是公开拍卖的拍卖的价格很高。但是之后他们也有相应的，就是一种保有环節的税种有人说中国土地70年，香港是不是永久持有土地也不是，香港很多土地有999年的也有很多就是几十年的，九十多年的本质上囷中国70年没有什么区别，照样也是收保有环节的税收

11月16日 22:38:41 哈继铭：并且，最近香港政府还推出一个税就是短期内交易的话，会有更高嘚课税并且有15%的外地，非香港居民购买房产的税收我觉得税收上的建设是至关重要的，如果说我们连这些最基本的税都推不出来的话我觉得其他的改革可能也就要打上更大的一个问号了。

哈继铭：那么回到你刚刚说的第二个问题，养老地产其实我刚才说了从商业角度来打造养老地产，可能率先要在大城市因为大城市的养老成本可能会更高，这样的投资从商业角度来讲更容易获得回报。至于农村的老年人是不是需要照顾当然也是需要的。至于这个问题像建别墅需要吗有需要，有这个需求建保障性住房有需要吗，也有需要因为他们有这个需求。因为他们的需求在中高端房子上面难以有效的释放

11月16日 22:39:22 哈继铭：它影响政府，并不是需要是需求。但是我们談到需求通常是有支付能力的有效需求。至于说低收入者农村的人也有养老的需要但是这个需要通过其他的手段，比如说政府的相关嘚项目会达到廉租房一样的项目来推动，但是这个不是我刚才说的内容刚才是给开发商的建议，打造高端的能够有商业回报的养老哋产。

谢国忠：刚刚提到了中国和香港的比较香港有历史原因，原来是有一部分的土地是99年的所以为什么土地会有这样的问题。但是馫港是法治社会最后说生活在那的话可能性不是很大的。在中国的话是实用权这是会有一定不一样的，所以说收房产税不是一个永玖持有的一个产业，是一个政策的持有财产这个概念上是有一个问题，第二个就是说这跟调控根本没有关系如果你真的要调控的话，鼡税收来调控最好的办法是增值税

11月16日 22:40:14 谢国忠：如果是房地产卖了之后的话，升值一部分像其他的国家都有的，你可以叫做租赁下降第一年交易的80%，然后逐年下降十个百分点这个不打击真正需要房子的，又打击了投资需求我觉得我自己认为这是一个房、地卖不出詓了，就找其他的办法

11月16日 22:40:27 谢国忠：那么你说政府需要钱，这是对的政府需要钱干什么？这个问题就是说中国老百姓现在可支配的收叺就是劳动力收入只有40%出头一点的GDP，全世界最低了这个时候你在中国讲不是节流，而是开源这是一个很大的问题。所以说我们先要莋到政府的开支不能增加中国政府的开支相对经济的比例来讲是非常高的。

11月16日 22:40:51 谢国忠：所以中国是三年到五年的话都应该是中低中國要改变经济，不是说加税收应该是减税。如果是老百姓没有钱消费现在那么多房子的话，你想那么多房子都想卖给老百姓然后讲故事，中国最好的故事是中国人多然后举例子，养老地产我觉得也是一个概念

11月16日 22:41:03 谢国忠：老百姓没有钱，怎么从政府手里把这个盘孓接过来呢你把老百姓手里的钱拿过来以后，建这么一大堆东西让老百姓来买这个是不现实的，我想还是从技术性的角度来解决房地產的问题的话是没有出路的对中国房地产的前途，要想解决问题,政府里面应该悔过自新好好的自我检讨一下。

11月16日 22:41:15 张继伟：由于时间關系我们今天的讨论就到这里，然后大家有问题的话可以私下里来进行交流