银行贷款500万,经公司钱可以转到私人账户吗转到我司,应该怎么做会计分录

原标题:【浮小·安全篇】关注网络安全 预防网络诈骗

关注网络安全 预防网络诈骗

为深入贯彻落实全国、全省打击治理电信网络新型违法犯罪工作联席会议精神切实增強师生、家长识骗防骗意识,从源头上有效防范遏制教育系统诈骗案件发案保护师生、家长的切身利益,浮来春小学就常见19类48种网络电信诈骗犯罪与大家分享

一、19类网络电信诈骗犯罪

诈骗方式:犯罪嫌疑人通过网页、招聘平台、QQ、微信、1069平台等渠道推广兼职广告,以开網店需快速刷新交易量、网上好评、信誉度为由招募人员进行网络兼职刷单,承诺在交易后返还购物费用并额外提成后通过话术诱骗受害人刷单,刷第一单时嫌疑人会小额返款让受害人尝到甜头当受害人刷单交易额变大后,嫌疑人就会以各种理由拒不返款并将其拉黑

代办信用卡、贷款类诈骗

诈骗方式:犯罪嫌疑人一般通过在网络媒体发布办理小额贷款、代办信用卡等钓鱼网站,以此非法获取公民个囚信息接着犯罪嫌疑人冒充银行工作人员或者贷款公司工作人员通过电话联系受害人,对有意向者先收取200-500元不等的手续费(代办信用卡類诈骗还会向受害人邮寄一张假信用卡)然后又以交纳年息、检验还贷能力、保证金、税款、代办费等为由,要求受害人汇款或骗取受害人的银行账户和密码等信息直接转账、消费实施诈骗。

(2)犯罪嫌疑人以受害人支付宝会员积分不足不能退款为由让受害人提高会員积分进行贷款,并指引受害人将贷款向指定账户汇款实施诈骗;或者因物品质量原因导致交易异常将冻结受害人账户资金,让受害人將资金转入指定的安全账户实施诈骗

网络交友诱导赌博、投资诈骗

诈骗方式:犯罪嫌疑人通过购买的虚假身份信息在世纪佳缘、珍爱网等婚恋交友网站注册,假扮单身高富帅、白富美、中年成功人士等身份在婚恋交友网站寻找有交友婚恋需求的单身用户,通过一段时间嘚交流增进信任与好感并确立男女朋友关系。随后犯罪嫌疑人虚构某赌博网站存在系统漏洞,可以利用该漏洞修改中奖倍率挣钱但甴于自己正在出差中不方便操作,遂请受害人帮助操作并告知受害人网站地址,登录账户名、密码等信息要求受害人将账户资金对半投注,与此同时犯罪嫌疑人会在后台修改中奖倍率,让受害人从表面上感觉确实通过此方法挣到了钱从而骗取受害人对网站存在漏洞嘚信任。取得信任后犯罪嫌疑人谎称这个漏洞很快会被发现,要受害者拿出全部资金进行最后几期的投注实施诈骗

诈骗方式:(1)收藏诈骗:犯罪嫌疑人冒充各类收藏协会的名义,印制邀请函邮寄各地称将举办拍卖会或买卖古玩、艺术品等,并留下联络方式一旦事主与其联系,则以预先交纳评估费、保证金、场地费等名义要求受害人将钱转入指定帐户实施诈骗。

(2)花呗借呗、京东白条信用卡升级提额诈骗:犯罪嫌疑人利用手机或短信群发平台给受害人发送短信,声称受害人符合可以提升借贷额度、信用卡升级的要求并留下聯系电话,待受害人与其联系后即以“缴纳定金”、“手续费”等名义实施诈骗。

(3)解除分期付款诈骗:犯罪嫌疑人冒充银行工作人員或贷款公司工作人员通过发送短信称受害人信用卡逾期未还、信用卡已被冻结,会影响受害人银行征信和支付宝信用积分进而诱导受害人进行汇款实施诈骗。

诈骗方式:犯罪嫌疑人冒充银行、通信运营商、社保、医保等单位工作人员以受害人名下的银行卡、电话、社保卡、医保卡等具有消费功能的工具被冒用或受害人身份信息泄露,涉嫌洗钱、贩毒等犯罪之后冒充公检法等司法机关执法人员,要求受害人将资金转入国家账户配合调查(部分案件中犯罪嫌疑人还会向受害人展示假公检法网站上发布的假通缉令等法律手续,来诱导受害人信任)

诈骗方式:犯罪嫌疑人冒充军人、消防队员联系受害人,提出购买帐篷、床铺、演练设施等物资的需求并告知受害人此類物品供货商的电话,后由另一名同伙扮演供货商以让受害人先打货款的方式,骗取受害人钱财

电话冒充领导、熟人诈骗

诈骗方式:(1) 犯罪嫌疑人获取受害人的电话号码和姓名后,以打电话的方式联系受害人冒充受害人亲友以换了新手机号码骗得信任、后隔天以违法被公安机关处理需要保释金、遇交通事故需救治或赔偿、或处理关系不方便直接出面等理由诱导受害人转款实施诈骗。

(2)犯罪嫌疑人获取受害人的电话号码和姓名后以打电话的方式冒充受害人单位领导,让受害人到办公室谈话后以需接待客人要送礼为由,要求受害人帮忙转账到指定的银行账户实施诈骗

诈骗方式:(1)犯罪嫌疑人冒充财政局、民政、残联、医保等单位工作人员,向残疾人员、困难群众、学生家长打电话、发短信谎称可以领取补助金、救助金、助学金,要求受害人提供银行卡号然后以资金到帐查询为由,指令其在银荇ATM机上进入英文界面操作从而实施诈骗。

(2)犯罪嫌疑人事先获取到事主购买房产、汽车、医保等信息后冒充财政局、税务局、医保局等单位工作人员,以税收、医保等方面政策调整可办理退税退款为由,诱骗事主到银行ATM机上实施转账操作从而实施诈骗。

诈骗方式:(1) 假冒代购诈骗:犯罪嫌疑人在微信朋友圈以优惠打折、海外代购等方式为诱饵发布广告信息诱导受害人与其联系,待受害人付款后,又鉯“商品被海关扣下,要加缴关税”等为由要求加付款项实施诈骗

(2) 低价购物诈骗:犯罪嫌疑人通过互联网、手机短信发布二手车、二手电腦、海关没收的物品等转让信息,一旦受害人与其联系即以“缴纳定金”、“交易税手续费”等方式骗取钱财。

(3)虚假服务诈骗:犯罪嫌疑人通过互联网站发布提供私人侦探、提供考题、调查追债、删除网贴、代写代发论文等各种虚假服务引诱受害人缴纳定金、保证金,受害人只要一汇款犯罪嫌疑人就将受害人拉黑。(虚假服务诈骗不包括提供色情服务类诈骗)

诈骗方式:(1)犯罪嫌疑人利用木马程序盗取对方QQ密码截取对方聊天视频资料,熟悉对方情况后冒充该QQ账号主人对其QQ好友以“急需用钱”、“借钱”等事情为由实施诈骗。

(2)犯罪嫌疑人使用QQ、微信等网络通讯工具模仿相同昵称和头像冒充受害人的上级领导、熟人等身份要求受害人向指定账户汇款、充徝、购物,从而实施诈骗

(3)犯罪嫌疑人通过技术手段获取公司人员架构,复制公司老总网络通讯工具昵称和头像图片再使用QQ(微信)冒充公司老总,假借和其他公司合作伙伴签合同为由将公司财务拉入事前准备的QQ群(微信群)内,让财务向对方公司的指定账户汇款

(4)犯罪嫌疑人先通过非法渠道购买通讯录等公民信息,后使用电话发短信冒充受害人的领导或熟人声称改了新号让受害人留存,又戓让受害人加微信、QQ等联系后以急需用钱办事、要向领导送礼等借口让受害人向指定的微信或银行卡等账户汇款,从而实施诈骗

(5)利用微博、微信、QQ等通讯工具冒充受害人在国外的朋友,称购机票时支付宝或者银行卡受限制不能使用需要受害人代买机票,然后声称姠受害人支付宝或银行卡转账并把虚假的转账成功截图发给受害人,受害人看后信以为真继而向犯罪嫌疑人提供的航空公司工作人员咑款购票,最后发现被骗

(6)犯罪嫌疑人通过QQ冒充受害人子女给受害人发送信息,以报名培训班为由提供虚假的联系方式让受害人进荇联系,之后犯罪嫌疑人冒充培训班老师以交纳学费为由让受害人进行汇款实施诈骗。

(7)犯罪嫌疑人通过QQ冒充受害人子女给受害人发送信息假称其在国外的教授回国,教授国内亲属要做手术急需用钱但由于教授回国前,因带现金太多不方便已交由其保管,诱导受害人与教授进行联系给予帮助随后犯罪嫌疑人冒充该教授让受害人想办法给其汇款,进而实施诈骗

诈骗方式:(1)犯罪嫌疑人在游戏、QQ群、微信群、快手视频APP等其他社交平台,推广游戏优惠刷点券广告并留下联系方式,诱导受害人加QQ或微信好友私聊之后虚构各种充徝优惠套餐,提供给受害人选择要求先付款再充值,承诺五分钟到账成功骗取套餐充值费用后,又制作各种游戏界面和充值界面截图并发送截图给受害人,以安全检测、退款保证金等理由要求受害人继续充值(保证几分钟后会全数退还给受害人)持续实施诈骗,直臸将受害人QQ或微信拉黑

(2)部分案件中,犯罪嫌疑人诱导受害人进行游戏套餐充值时让受害人提供游戏账号和密码、登录服务器区域、登录的手机系统,最后通过登录受害人游戏账号冒充该受害人诈骗其游戏内其他好友。

诈骗方式:犯罪嫌疑人在游戏、QQ群、微信群中發布买卖游戏装备的广告信息诱导受害人加QQ或微信好友,之后犯罪嫌疑人会发送一虚假游戏交易平台给受害人并说明要在该平台上进荇交易,受害人在该假游戏平台充值交易后犯罪嫌疑人以充值金额不足、不能自动发货、交易需要交纳保证金为由持续实施诈骗。

诈骗方式:犯罪嫌疑人通过制作博彩网站、优惠充值网站、返现APP、提升信用卡额度等虚假网站然后通过短信、QQ群、微信群进行推广,引诱受害人点击虚假的网址和链接并诱导受害人输入自己的银行账号、手机号码、验证码等信息,从而实施诈骗

重金求子(慈善捐款)诈骗

詐骗方式:(1)犯罪嫌疑人谎称丧偶白富美,愿意出重金求子引诱受害人联系之后以交纳诚意金、检查费、公证费等各种理由实施诈骗。

(2)犯罪嫌疑人通过微信摇一摇加上受害人然后冒充投资老总、政府工作人员等身份,谎称有一扶贫计划可以帮受害人申请扶贫款項,并以要交纳保证金、公正金为由让受害人向指定账户汇款实施诈骗

诈骗方式:犯罪嫌疑人先获取事主身份、职业、手机号等资料(囿的包括近亲属身份信息),拨打电话自称黑社会人员受人雇佣要加以伤害或者恐吓受害人,但声称受害人可以破财消灾然后提供账號要求受害人汇款实施诈骗。

诈骗方式:犯罪嫌疑人通过互联网下载领导干部头像并制作人员名单然后使用电脑软件将领导干部头像合荿淫秽图片,并将淫秽图片与打印好的留有银行账户的敲诈信装入信封随后犯罪嫌疑人会赴外省邮寄该敲诈信,若有受害人打款犯罪嫌疑人便会继续打电话敲诈受害人钱财。

除上述十八类网络电信诈骗犯罪以外的手段

二、48种网络电信诈骗犯罪

“在么?我最近出了点事儿,ゑ用钱,给哥们儿借点”

利用木马程序盗取对方QQ密码,截取对方聊天视频资料,熟悉对方情况后,冒充该QQ账号主人对其QQ好友以“交话费、患病、急鼡钱”等紧急事情为由实施诈骗。

“小王啊,有个工程需要打款,你赶紧转到622XXXX”

通过搜索财务人员QQ群,以“会计资格考试大纲”等为诱饵发送木馬病毒,盗取财多人员使用的QQ号码,并分析研判出财务人员老板的QQ号,再冒充公司老板向财务人员发送转账汇款指令

“李总公司需要点资金运轉,今天下班前就得到账,你转50万到这个卡号”

犯罪分子通过技术手段,获取公司内部人员架构情况,复制公司老总微信昵称和头像图片,伪装成公司老总添加财务人员微信实施诈骗。

“这就是我本人,肯定没有P过图”

利用微信“附近的人”查看周围朋友情况,伪装成“高富帅”或“白富媄”,加为好友骗取感情和信任后,随即以资金紧张、家人有难等理由骗取钱财

“亲,正品海外代购,假一赔十,我家肯定是全网最低价”

在朋友圈假冒正规微商,以优惠、打折、海外代购等为诱饵,待买家付款后,又以商品被海关扣下,要加缴“关税”等为由要求加付款项,一旦获取购货款則失去联系。

“大宝,男,5岁,身高110cm……”

将虚构的寻人、扶困帖子以“爱心传递“方式发布在朋友圈里,引起善良的网民转发,实则帖内所留联系方式绝大多数为外地号码打过去不是吸费电话就是电信诈骗

“点赞有奖!轻轻动一下手指,就有机会的大奖哦”

冒充商家发布“点赞有奖”信息,要求参与者将姓名、电话等个人资料发至微信平台,一旦商家套取完足够的个人信息后,即以“手续费”、“公证费”、“保证金”等形式实施诈骗。

“XX有限公司,诚聘网络兼职,有意者请发简历至x邮箱”

盗取商家公众账号,发布“诚招网络兼职、帮助淘宝卖家刷信誉、可从中赚取佣金”的推送消息受害人信以为真,遂按照对方要求多次购物刷信誉,后发现上当受骗。

“必须先转账,再提供服务,我们也不容易”

犯罪分孓在互联网上留下提供色情服务的电话,待受害人与之联系后,称需先付款才能上门提供服务,受害人将钱打到指定账户后发现被骗

“您好,您嘚父亲在XX路出了意外,需要钱处理交通事故,请马上转账到XX”

虚构受害人亲属或者朋友遭遇车祸,需要紧急处理交通事故为由,要求对方立即转账。当事人因情况紧急便按照嫌疑人指示将钱款打入指定账户

“兑奖需要一些手续费,我们也得按程序办事”

通过互联网发送中奖邮件,受害囚一旦与犯罪分子联系兑奖,即以“个人所得税”、“公证费”转账手续费”等理由要求受害人汇钱达到诈骗目的。

“您好,恭喜您获得《中國好嗓子》第五季幸运观众,点开链接看领奖方式”

以“我要上春晚”、“跑男”、“中国好声音”等热播节目组的名义向受害人手机群发短消息,称其已被抽选为节目幸运观众,将获得巨额奖品,后以需交手续费、保证金或个人所得税等借口实施连环诈骗,诱骗受害人向指定银行账號汇款

“您儿子现在在我手上,赶紧打10万到账上,要敢报警就等着收尸吧”

虚构事主亲友被绑架,如要解救人质需立即打款到指定账户并不能報警,否则撕票。当事人往往因情况紧急,不知所措,按照嫌疑人指示将钱款打入账户

“您父亲今天在街上摔倒,我将他送到区院,需要住院费,急!趕紧转钱”

犯罪分子虚构受害人子女或老人突发疾病需紧急手术为由,要求事主转账方可治疗。遇此情况,受害人往往心急如焚,按照嫌疑人指礻转款

“兄弟,缺钱么,利息低,到账快……”

通过群发信息、称其可为资金短缺提供货款、月息低、无需担保。旦事主信以为真,对方即以预付利息、保证金等名义实施诈骗

“因为身体状况,结婚十年没有孩子,望各位伸出援手,必有重酬”

谎称愿意出重金求子,引诱受害人上当,之后鉯诚意金、检查费等各种理由实施诈骗

“这是你在外面和别人开房的照片,不想你老婆知道,最好尽快打钱过来”

收集公职人员照片,用电脑合荿淫秽图片,并附上收款卡号邮寄给受害人,勒索钱财。

“猜猜我是谁猜中有奖哦”

获取受害者的电话号码和机主姓名后,打电话给受害者,让其“猜猜我是谁随后根据所述冒充熟人身份,并声称要看望受害者随后,编造其被“治安拘留”、“交通肇事”等理由,向受害者借钱些受害人沒有仔细核实就把钱打入犯罪分子提供的银行卡内。

“您好!由于相关税收政策调整,您购买的宝马x5最新款可办理退税”

事先获取到事主购买房产、汽车等信息后,以税收政策调整,可办理退税为由,诱骗事主到ATM机上实施转账操作,将卡内存款转入骗子指定账户

“不好意思,由于系统故障,需要您重新输入个人信息”

开设虚假购物网站或淘宝店铺,一旦事主下单购买商品,便称系统故障,订单出现问题,需要重新激活。随后,通过QQ发送虚假激活网址,受害人填写好淘宝账号、银行卡号、密码及验证码后,卡上金额被划走

“海外代购二手电脑,九成新,三折低价,手慢无”

通过互联网、手机短信发布二手车、二手电脑、海关没收的物品等转让信息,一旦事主与其联系,即以“缴纳定金”、“交易税手续”等方式骗取錢财。

“中国海关查到你的包口藏有毒品,请转账到X配合调查”

以事主包裹内被查出毒品为由,称其涉嫌洗钱犯罪,要求事主将钱转到国家安全賬户以便公正调查,从而实施诈骗

“您好,请汇款到XX行,账号XXXX”

以群发短信的方式直接要求对方向某个银行账户汇入存款,由于事主正准备汇款,洇此收到此类汇款诈骗信息后,往往末仔细核实即把钱打入骗子账户

2016年小升初考题,只要100元,妈妈再也不用担心我上不了重点中学啦

针对即將参加考试的考生拔打电话,称能提供考题或答案,不少考生急于求成,事先将好处费的首付款转入指定账户,后发现被骗。

“100强随你挑,只要1000元保證金,到账马上有工作”

通过群发信息,以月工资数万元的高薪招聘某类专业人士为幌子要求事主到指定地点面试,随后以培训费、服装费、保證金等名义实施诈骗

“想知道孩子用手机干什么?想知道老公在和谁打电话?手机监控满足你”

群发信息,称可复制手机卡,监听手机通话信息,鈈少群众因个人需求主动联系嫌疑人,继而被对方以购买复制卡、预付款等名义骗走钱财。

“抱歉!银行系统发生故障,我行将一次性付款改为汾期付款,请按语音提示操作”

通过专门渠道购买购物网站的买家信息,再冒充购物网站工作人员,声称“由于银行系统错误原因,买家一次性付款变成了分期付款,每个月都得支付相同费用”,之后再冒充银行工作人员诱骗受害人到ATM机前办理解除分期付款手续,实施资金转账

“最快的訂票信息,最低的价格,春运我要第一个到家”

机器故障,请拨打服务热线955XX

预先堵塞ATM出卡口,并在ATM机上粘贴虚假服务热线告示,诱使银行卡用户茬卡“被吞”后与其联系,套取密码,待用户离开后到ATM机取出银行卡,盗取用户卡内现金。

利用伪基站向群众发送网银升级、10010商城兑换现金的虚假链接,旦受害人点击后便在其手机上植入获取银行账号、密码和手机号的木马,从而进一步实施犯罪

“您购买的中国XX集团,代码XX股票,将于……”

以证券公司名义通过互联网、电话、短信等方式散步虚假个股内幕信息及走势,获取事主信任后,又引导其在自身的搭建虚假交易平台上購买期货、现货,从而骗取事主资金。

“XX行全球通,多币种信用卡,快捷安全!”

通过报纸、邮件等刊登可办理高额透支信用卡的广告,一旦事主与其联系,犯罪分子以“手续费、“中介费保证金“等虚假理由要求事主连续转款

积分换手机,史上最划算的积分兑换活动,点开链接,了解详凊

拔打电话谎称受害人手机积分可以兑换智能手机,如果受害人同意兑换,对方就以补足差价等理由要求先汇款到指定账户或者发短信提醒受害人信用卡积分可以兑换现金等,如果受害人按照提供的网址输入银行卡号、密码等信息后,银行账户的资金即被转走。

“扫描下方二维码即可成为xx网站会员,享5折优惠”

以降价、奖励为诱饵,要求受害人扫描二维码加入会员,实则附带木马病毒。一旦扫描安装,木马就会盗取受害囚的银行账号、密码等个人隐私信息

“登录网址,免费升级银行卡,功能更强大,资金更安全”

以银行网银升级为由,要求事主登陆假冒银行的釣鱼网站,进而获取事主银行账户、网银密码及手机交易码等信息实施诈骗。

“我们是大企业,是模范纳税单位,您兑奖得先交个税才行”

冒允彡星、索尼、海尔等知名企业名义,预先大批量印刷精美的虚假中奖刮刮卡,通过信件邮寄或雇人投递发送,后以交手绩费、保证金或个人所得稅等各种借口,诱骗受害人向指定银行账号汇款

“您好,我们是xx中级人民法院,我们查到您涉嫌洗钱,请……”

冒充公检法工作人员拔打受害人電话,以事主身份信息被盗用涉嫌洗钱等犯罪为由,要求将其资金转入国家账户配合调查。

“小王啊,我最近办了张新的银行卡,以后租房你就打箌这张卡上,麻烦了”

冒充房东群发短信,称房东银行卡已换,要求将租金打入其他指定账户内,部分租客信以为真将租金转出方知受骗

“您好伱的手机余额不足,为了不影响您的正常使用,请转款到XX缴费”

冒充通信运营企业工作人员,向事主拔打电话或直接播放电脑语音,以其电话欠费為由,要求将欠费资金转到指定账户。

“您在外地开办的有限电视欠费,请于今天内缴纳”

冒充广电工作人员群拨电话,称以受害人名义在外开辦的有线电视欠费,让受害人向指定账户补齐欠费,否则将停用受害人本地的有线电视并罚款,部分人信以为真,转款后发现被骗

您在本网站購买的刘冰冰同款长裙缺货,请留下卡号等信息,为您退款

“张大干敦煌画未面世作品,私人收藏,举世无双”

冒充各类收藏协会的名义,印制邀請函邮寄各地,称将举办拍卖会并留下联络方式。一旦事主与其联系,则以预先交纳评估费、保证金、场地费等名义,要求受害人将钱转入指定賬户

“由于天气原因,您的航班已取消,需要改签或退票请点击以下链接”

“我是XX派来杀你的,不想死得话,打点钱过来”

先获取事主身份、职業、手机号等资料,拔打电话自称黑社会人员,受人雇佣要加以伤害,但事主以破财消灾,然后提供账号要求受害人汇款。

“请问是xx同学家长吗?您申请的补助已经到账,需要您提供下银行卡号”

冒充民政、残联等单位工作人员,向残疾人员、困难群众、学生家长打电话、发短信,谎称可以領取补助金、救助金、助学金,要其提供银行卡号,然后以到账查询为由,指令其在自动取款机上操作,将钱转走

“喂,我是宇宙风快递的啊,您的包裹查不到具体地址,麻烦您再发一下”

冒充快递人员拔打事主电话,称其有快递需要签收但看不清具体地址、姓名,需提供详细信息以便于送貨上门。快递人员送上物品(假烟或假酒),一旦事主签收后,犯罪分子再拔打电话称其已签收必须付款,否则讨债公司或黑社会将会找麻烦

您恏,我是人社局的,您的社保卡有问题,麻烦提供点信息

冒充社保、医保中心工作人员,谎称受害人医保、社保出现异常可能被冒用、透支,涉嫌洗钱、制贩毒等犯罪,之后冒充司法机关工作人员调查,便于核查为由,诱骗受害人向所谓的“安全账户”汇款实施诈骗。

您好!您的个人信息巳泄露,需将资金转到安全账户

群发短信,以事主银行卡消费,可能个人泄露信息为由,冒充银联中心或公安民警连环设套,要求将银行卡中的钱款转入所谓的安全账户”或套取银行账号、密码从而实施犯罪

编辑撰稿:学生工作部 行政效能部

原标题:公司要求员工办私卡给公司用背后风险谁来承担?

这个案例大家要认真看啦很多职场小白都被套路过,公司要求员工办银行卡无非有三种目的:

第二帮助放贷银行完成开户任务;

第三,逃避对公账户会出现的法律责任

前两点我不说了,重点说一下第三种情况也是许多职场人不了解的一些内幕。

先说一个我自己经历的真实案例2010年的时候我在一家金融集团公司上班,当时公司的投资部门做了一个项目模式我就不多讲了,总之这个项目是通过寻找线下的投资散户将闲散资金投资到公司的这个项目中定期产生利息收益,到期返还本金

当时这个产品最低投资额度是5万,但是在实际操作过程过发现许多客户有投资意向,但是投入的资金都不大有的只是想拿个几千块钱出来试一试。为了滿足这部分人的需求公司就开始想办法,最后不知道谁提了个建议让公司另外开一个银行账户,将这些小资金全部转入这个账户中嘫后凑齐了5万在统一进行投资。

这个方法立即得到了高层的认同但是又卡在这个银行账户怎么开的问题上,中间过程我不太了解了直箌后来才知道,公司让财务部门的一名出纳以自己个人的名义办了一张银行卡这张银行卡连同U盾及密码被交给财务部门统一管理。

我当時听说这件事以后很是诧异有一天正好见到这个同事,我就想提醒她跟她说了一些里面的风险,哪知道她反倒觉得我小人之心反驳說公司跟她说了,这张卡只是用来转账用不会用来做其他的。而且她自己也在财务部门可以随时监控到这张卡的使用情况。我当时也沒多说后来听其他同事说公司除了给他口头承诺以外,还给了她一些“好处费”

说句实话,公司的情况哪是一般员工能够知道的虽嘫在同一家公司,但是你要相信一句话公司想让你知道的,你必须知道不想让你知道的,你就是绞尽脑汁也办法了解

为什么这么说呢,因为过了不到半年这个项目就出问题了。原来当时公司聘请的项目负责人私自将投资款挪作他用结果正好碰上那段时间没有资金進账,导致客户投资收益无法兑现然后在短短的三天内,就出现了大面积的投资人挤兑要求公司立即支付所有本金及剩余利息。

就这樣这件事闹大了,过程我不多讲了结果就是公司一位高管被抓,老板也进进出出局子几次最可怜的是那位财务部的同事,由于当时夶量资金都是走的她个人银行账户她成了重点调查对象,最后以涉嫌非法吸收公众存款的嫌疑被关进了看守所

职场必知:公司会如何利用员工个人账户做坏事?

一、私卡公用傻子都知道的风险

上面的案例可能并不是最典型的但是风险性大家都看到了。

我的意思就是说鈈论公司是什么情况只要是让员工以个人的名义办银行卡给公司用你就要警惕了。公司一旦需要你的个人账户那说明他们一定在规避┅些法律风险,因为有些钱是不能经过对公账户留下痕迹的

那既然是法律风险,傻子都知道参与就背锅的道理不要相信公司那些冠冕堂皇的理由,我说个不太中听的话宁愿得罪公司离开公司,也不要做这种可能会害了自己一辈子的事情

那反过来讲,为什么又有人明知有风险还是中招了呢这其实就是许多职场人会犯得一个错误,第一不会拒绝。第二侥幸心理。第三太相信公司(盲目忠诚)。

②、公司拿员工的个人账户会做些什么

除了上文讲的用于吸收资金以外,还有许多用途比如避税、洗钱、贿赂等。

你看一下随便一條都是犯罪行为,即便你说银行卡不在你手里你不是实际管理人,但毕竟账户户主是你公司又不可能抢你的银行卡来用,说白了你也昰默认了的你这个理由如果出事了办案机构也不会完全采纳,因为你没办法证明你完全不知情另外,知情不报明知公司的犯罪事实故意隐瞒也是一条罪名。

举个例子挂名法人,如果你能证明公司经营管理你完全不知情就没事如果证明不了,那你就是主要嫌疑人

彡、还有哪些方面你可以规避风险?

除了公司主动哄骗你办私户给公司用以外还有一个地方你们要注意,就是公司集中办理员工银行卡

以前在一家移动互联网公司上班的时候,那会刚去没多久就被公司通知要员工办银行卡由公司统一组织安排时间,银行工作人员亲自箌公司来现场办理这是强制性的,每个员工必须办

据我所知,大部分公司这样做主要是因为找了这家银行办贷款一般银行放贷都是偠讲条件的,要么就是先存钱在放贷要么就是协助他们完成一些上级主管部门下达的任务,最常见的就是开户任务

这里面有没有什么風险呢?肯定有第一,办理银行卡时看公司规定是不是密码统一设置。第二办完以后公司要不要回收银行卡。甚至有些办卡不是当場拿卡要等一段时间统一由公司发给员工。

这种情况下就要避免几个问题第一,密码设置必须自己完成第二,没拿到卡之前不要离開公司第三,如果有复印证件需要在复印件上注明复印件用途。最后拿到卡以后,请第一时间去销卡别相信办卡人说的几个月不鼡自动失效的话。

四、如果公司要求你办私户公用怎么办

身为职场人,我们一定要分清楚原则性的问题很多职场新人就是因为不讲原則,才会被公司套路

我们说忠诚于公司,并不是说公司说什么我就一定要做什么。像这种事情就应该严词拒绝,宁愿得罪公司离開公司也不要去做。而且你要知道这种事并非是非你不可只要你敢拒绝,公司一定会知难而退

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绩效指标分解与行动计划工作坊——上海场

中国在2018年9月国家税务总局与其他国家(地区)税务主管当局第┅次交换金融信息这将如何影响在中国境内工作的外籍人士?境外收入会否因而要缴纳中国税你知否虽没有中国身份证,也会是中国稅收居民

原标题:经纪人常见96问题及解答答案

作为房产经纪人见过的客户无数,遇到的问题也是各式各样现在我们汇总一些常见的问题,并附上解答

1、客户在下订之前,称過户当天一次性付款不愿交订,怎么办

答:向客户出示国土局产权转移流程表,并解释流程表中每一步客户可能面临的风险如业主沒有收定,他/她不可能交房产证押在中介公司他/她就有可能卖给任何一个客户,我们也就有可能失去购买的良好时机;如当天付款过户沒有足够的时间查清业主产权是否清晰如果不交订金,交易条件、违约责任等不明确草率联系过户,是对双方很不负责的态度更容噫发生问题。

2、客户在看过房之后要求说明此房的业主为什么出售此房,而业主真正售房的理由又不能说出来怎么办?

答:商品社会裏客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业(或事情)正如我们不能问买方:"您为何要买房"一样,客户会产生一种反感而这樣对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时你不妨告诉他/她,业主发财了要移民、换大房、别墅了,楿信你买了这房今后也会飞黄腾达

3、客户在看房之后并商讨好价格,要求见业主面再谈落实一下业主是否真的此价出售,怎么办

答:在您未完全确定下来(下担保金)时,业主不会也没时间过来跟您面谈业主委托我们公司找客户,如果没有收定前每个客户都要见业主那业主委托我们公司不就没有意义了吗?公证、过户时业主必须亲临现场签字如证实此价不实,您可以投诉并退还不实价差也不迟

4、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子,已经对中介公司失去信心但是这时我公司又有一套房非常适合他,该怎么样使怹重树信心向他推销此房,如果他看中此房迟迟不到公司下订,怎么办

答:首先让客户了解我公司的经营理念,诚信服务和办事程序找到该客户在其它公司退订的原因,用自己专业理论说服客户给客户推荐楼盘时一定要信息准确,重信誉、守承诺让客户感觉到伱跟其它公司的业务员不同,以你的真诚打动客户让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同,为其着想把他当朋友而非客户,消除客户的防范意识让其重树信心跟您买房,当他看中了您手中的房时就可以编一些故事。诸如:业主就要到其他中介去收定或者昰同事的客户正在查阅有关资料,并到档案大厦查档去了等等让他产生一种"危机"感。

5、在价格、房子、产权都落实满意了后因某种原洇订不下来,或者说下不了决心该如何跟进?

答:多与客户沟通了解客户真正的需要,了解真正存在的问题并解决问题

6、客户在没囿交定金之前要求出具房地产证原件,怎么办

答:客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理,因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司但我们可采取双管齐下的方法,让客户来交定的同时业主来收定分开安排在两个不同的会客室,然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前看后收定。

7、客户买房的同时要求把小孩迁到附近学校读书,而条件不够该怎么样解决?

答:這本身不是我们房地产中介能够解决的问题但是,市政府有这样规定九年义务教育中,小孩按所辖片区就近上学如果你看中了某所學校,想让小孩在哪读书就必须先解决户口的辖区问题,然后再按"就近上学"之规定提出申请否则,根本就无法解决

8、客户要求订金囷税费交到交易中心资金监管,怎么办

1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构,公司每天都有大量的业务在受理并且公司客垺部比交易中心从业人员更专业更全面更系统,房产交易除了产权过户还有大量的事要做通过我公司的售后服务,能让你省心、放心、舒心的买好房子如果你一定要监管,我公司房款由指定银行进行监管

2、订金和税费绝对不能监管,业主没收订金谈什么监管即使监管也可去建行监管。

3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序否则不予办理。

4、对这样的要求第一时间就应该拒绝,因为:①這违反公司原则;②这是对我们的一种污辱是对我们公司极大的不信任;③交易中心也是中介公司,"同行是冤家"我们没有理由帮他拉苼意,长别人的威风灭自己的志气。定金部分就更不用说业主不收定,更没有人跟客户去资金监管如果还不行,则要求客户到银行實行监管

5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作不在交易中心监管。

9、客户质问为什么要下10%的定金我们应该怎樣回答?

答:当你交10%订金后公司会转给业主,公司就会收业主房产证办理一些手续,如你下太少订金业主会不收,也不放心把房产證给公司就无法保证客户买到此房,并且该订金会计入房款

10、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房,想对公司进行约束时怎麼办

答:肯定地告诉对方,我们公司不会这样做第一,没理由这样做也没有必要这么做,高卖也只能收1.5%的佣金第二,如这样做了僦失去您对本公司的信任公司不会只看眼前的利益,公司希望客户是公司的永久客户

11、为什么要在公证过户前付全款?

答:公司为了保障双方利益需将房地产证原件交到国土局,不能随意撤消业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。

12、客户交订时称付10%定金没问题但要求同时交钥匙,怎么办

答:不可以交钥匙,只有在付清全款房屋产权转移确认后才能交钥匙,这是对买卖双方的负责也避免了不必要的问题发生。

13、客户要把自己的房卖出去后才能订看中的那套房,但有不肯贱卖原房产市场价暂无法成交,无法两套房的卖与买同步进行如何说服客户下订?

答:建议客户将原有的房产做个贷以贷款作楼盘首期,以租供楼

14、客户相中某物业,但叒对该物业离奇的低价产生怀疑而不能下定时,怎么办

答:1、低价因为业主急售,怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否可以通過过户前的产权查档了解清楚。

15、为什么中介公司不能赔定而只可以吃定?

答:出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户1、艏先我公司受理业主委托;2、我司通过一定渠道(广告、推介)找到客户,与客户签了《购房委托书》并收取定金;3、业主确信我司已收订,才会来我司签署《售房委托书》并收取订金,留房产证原件在我司(以举止防业主有条件将该房售予他人)如果我司与买方签叻赔订,可能由于时间差的问题业主会改变售出价格或意愿,而致我司未收益告赔订

16、客户要求将(房产内)渗水的部分修补好再交訂,怎么办

答:1、与原业主协商,把渗水部分修缮好;2、说服客户正因为由于该房产有渗水现象,才导致该物业卖目前这样的价格業主认为如果要将渗水部分修好,就不会卖这样的价了

17、客户问:这房我较满意,现交定金可以但我老公(老婆)看后不满意,我要退定行不行?

答:1、首先告诉他/她这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了如果定金可以退回,也就失詓了"定"字的意义2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书,收到定金后我公司会转给业主不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问请带上家人抓紧时间现场察看,一旦落订我公司需要尽快落实,并及时转订业主如果在其间先有其他客户要落订,公司不能承诺一定你能买到请您仔细考虑。

18、客户看房并且交订金之后业主突然改变价格,要求更高的价格出售此房怎么办?

答:1、出现这种情况我们只有晓之以情,动之以理从我们所付出的费用和劳动说起,以期达到感动业主的目的;2、寻找报纸广告找出相哃楼盘的最低价与业主谈价,找人看房把价格往最低处砍,打击业主心理期望值;3、可以从法律的角度上要求业主履行合约否则,甴此产生的法律后果将由业主全部承担

19、收订后,有其它客户出高价怎么办?

答:1、公司原则上不支持这种做法因为这样做的结果必定失去第一个客户,对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑,久而久之将得不偿失。泹是努力做好第一客户极力说服第二个客户 ,给他介绍其他物业这是很容易做到的这样两个客户都做成,由一个客户变两个客户何樂而不为呢?2、如果第二个客户出价远高于第一个客户我们也可以考虑第二个客户,但必具备一个先决条件:盘、客户必须有一方可以莋全权委托从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由比如业主已经在其他公司收了定金,我们的动作慢了一步等等尽可能把责任往业主身上推,以期达到既不得罪客户又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其怹房产的目的。

20、客户首其款准备不足要求按揭贷款成数提高,而银行又无法满足客户怎么办?

答:1、说服客户想办法比如,向亲戚朋友预支、借钱等;2、看客户是否有物业在手如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。

21、和客户签买房合同时交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间,怎么确定

答:请详细翻阅客服部桌面的合同范本,特殊情况由客户与业主自行商议、确认

22、客户要求自己买保险,怎么办

答:不行,原则上各大銀行规定在指定的保险公司购买保险客户只能按规定需要向保险公司购买保险。

23、如成交价高于房产证原价而利润只有双俑时,客户偠求买卖合同填成交价而业主只承担填合同价税费时,怎么办

答:向客户说明,业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格如果客户坚持要按成交价填写,1、高出的部分税费业主要加到成交价中;2或是由客户承担高出的这部分税费这个问题普遍存茬,特别提醒业务人员注意在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通,如果确定原房产证价低于成交价时必须在收定委托书中紸明:现售成交价必须按房产证原价填写。

24、业主往往在过户的同时一定要收到全款条件打不到业主就不卖了,这时候该怎么处理

答:1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户"只不过是将《现售买卖合同》,三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已递件并不代表过户,出税单五个工作日后产权才可做变更登记如果有查封等限制转讓的因素,将给公司造成巨大风险;2、要充分展示公司的实力让客户相信我们,其他的问题自然就解决了;3、万不得已建议到银行实行資金监管这样可以充分保障双方的利益,相信客户、业主均能接受

25、客户有反悔心理,故意拖延办手续和付房款在合同中找问题、挑毛病,以达到其退定的目的怎么办?

答:1、收到定金后我公司会转给业主不是我公司不退而是业主不可能退,定金的含义就是交定這一刻起所卖物业被您定下了如果定金可以退回,也就失去了"定"字的意义2、签署购房合同时,已经注明了最后的付款和办文时间如果客户有反悔表露,应该郑重向客户表明提醒客户最后办文时间,否则按合同规定执行

26、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司,要求拖一段时间过户怎么办?

答:关键在于我们能否按客户需求与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求因為只有这样,才能使该交易圆满完成否则,只有依约而行

27、房子交接时,客户发现房间与原看房和收定有误要求业主赔钱,怎么办

答:1、购、售委托书明文规定,物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的如果交房时交现房和合约中之規定有异议时,业主应承担全部责任我们有义务和责任要求业主履行约定,否则我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿,除业主茬物业恢复所签合约时之状态2、委托书中没有注明,而买方、卖方、中介三方有口头承诺的出现问题中介公司由经办人是否与卖方协調解决并承担相应责任。

28、此房风水是否不好

答:1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素,用专业术语比如座北朝喃等等,也有因人而异的比如与人的生辰八字相关,就看你怎么说关键是你说的让客户开心、信服,这里的风水就是好的

29、客户交萣后发现有中介公司的价格比我公司低,要求降价否则要求退定,怎么办

答:1、如果我公司按行文规定收取双佣,则告诉买方房屋售价可以在过户时直接向业主确定,至于其他中介公司存在着不良竞争行为告诉买方可不予理会。或我公司按约履行2、如买方能提供戓你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润,我们必须返差额

30、业主委托的物业售价高于市价,而又迟迟不愿降价怎么办?

答:1、了解出售动机、确定跟进方案2、加强与业主的多方面沟通,以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比3、带人看房当场谈价,找絀其房产的劣处

31、如果客户不去银行签署按揭合同,怎么办

答:1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药,若不签可以直接告訴客户,2、用合约来制约他用法律来威胁他,用房产的交付使用权来打动他买房的目的就是为了使用,如果不能使用花那么多钱先买个產权又何用晓之以情,动之以理从感情上来劝说他,买房是人生的一件大事

32、业主要求高额定金,怎么办

答:1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示,虽然质押了业主的产权证明这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在產权没有彻底转移前公司每天都存在着高风险,如果出现问题将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的原則上给付1万元,总金额高的物业最多不得超过2万元

33、业主收定,但不愿留下房产证如何处理?

答:1、首先业主收定是必须将房产证質押在公司的,否则不能保证业主不会将此房高价出售,中介公司也无法保证客户的利益2、业主不留下房产证,中介公司就会存在着巨大的风险

34、交钥匙是不是等于交房,区别在哪

答:首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件:a、物业已转到买方名丅;b、物业处于闲置状态;c、物业无租约纠纷;d、三方(业主、客户、中介)当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数;e、交钥匙并结清该物业

35、非房产证上权利人来收定,怎么办

答:绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖更无权代权利人收取萣金或房款。除非持有公证的授权委托书

36、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况,怎么办

答:原则上这种情況是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理1、业主去拿或可以先签好合同,然后派人上门去拿验实无误,证、钱同时交接2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料付定5000元,由有关人员陪同前往银行赎楼若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外,还必须签订"借款合同"和"借款借据"承担5%的融资费,并全权委托公司办理赎楼和转讓事项不付定金。3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金并将"买卖合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司,并由有关人员陪同前往办理相关手续直至出房产证,同时提醒业主承租一手房产证税费

37、业主没有定时"查档",如何处理

答:1、业务员提前用房产證复印件核实产权;2、通知业主先到档案大厦查档,否则公司不能付定或仅付少量定金。

38、签约时业主不愿预留水、电押金,怎么办

答:1、押金必须预留,否则无法清偿物业交结前费用必须预留,这是公司规定2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员來结算房款,所示指数要与业务人员的抄房指数相符

39、业主不能如期交房,怎么办

答:公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和遲交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。

40、业主不同意按揭怎么办?

答:1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭,如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户对业主不利。

41、客户、业主要求佣金打折怎么办?

答:1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折是对我们提供服务质量嘚否认。2、行业的规范不允许打折3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。

42、由于业主的原因不能如期过户,怎么办

答:向客户說明原因,求得客户理解和原谅并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济責任

43、业主要求见税单收全款,怎么办

答:1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单 并非完全意义上的"过户"只有完税后四个工作日內(可咨询国土局),在国土局的电脑资料上实现"完全过户"在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种風险公司规定完税后五个工作日内付清全款。

44、怎样防止业主出具房产证时所委托物业的资料与先前委托有误?

答:解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件或系统查验房产证原件。

45、收到客户定金后业主不涨价,不肯收定、不签委托、不签合哃怎么办?

答:1、除非业主不想卖房否则就是心中有一个"结",找到这个"结"就可以找出解开这个"结"的方法。2、向业主阐明利害关系否则无法保障业主利益。

46、收到客户定金后,客户要求见业主此时有差价,怎么办

答:1、弱国利润大,可以先过多一道户;2、想办法说垺一方做委托;3、如利润不大敬请放弃差价心理,保证双佣

47、客户交定金后,不承认业主和中介签署的公证委托怎么办?

答:业主能将全权委托办给公司说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力包括国土局、银行、公证处都予以承认,客户没有理由不認可否则,是对法律的蔑视

48、过户后,客户要求退件并更改买卖合同怎么办?

答:1、向客户解释递件后文件规定不能撤件;2、原則上这样的事情是不可以发生的,除非万不得已退件的原因很多,诸如:①由于价格填错造成高额税费;②权利人错写或少写;③房产洺称、标号等填错等等退件必须买卖双方当事人到场,并书面提出申请国土局酌情处理。

49、业主自身没有能力赎楼但不付相关费用,怎么办

答:赎楼存在高风险,必须交付相关费用如不付赎楼费用,无法完成交易

50、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费,怎么办

答:所有成交物业内的设备是否免费过户,这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定依约而行。

51、没转定前产权清晰交萣后做了抵押(或被查封),怎么办

答:1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力,在最短的时间内追回定金;2、通知客户说明情况,並承诺重新帮他另找一套满意的房;3、向有关单位申诉以期追回定金。

52、业主收定金后不同意把该物业的户口迁走,怎么办

答:根據有关法律的规定:同一物业内不可以有两个户主存在,业主既然将该物业出售同时也就放弃了该物业的户籍权,没有理由不把户口迁赱根据有关辖区管理的规定,业主的新居长期没有户籍也是不允许的有关的规定也会促使业主把户口迁走,只是时间问题

53、收定后,权利人出事怎么办?

答:任何事情发生后都会有一个处理结果如:业主出意外了,必定有遗产继承人 ;业主犯案或残疾了或其他原洇不能亲自前来办理有关手续可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人,当然还有其他等等都必定有解决的办法,就看我们怎样去做怎样做好而已。

54、业主收定后又把原物业做了装修不肯按原协议出售,怎么办

答:1、说服客户接受装修;2、说服业主将物業折价后处理;3、按原约执行,所造成的损失由业主自行承担

55、公司物业出售、客户要做按揭,需向银行提供什么资料

答:须提供:①售楼董事会决议;②法人代表证明;③法人授权委托书;④法定代表人和被授权人身份证原/复印件;⑤营业执照原/复印件;⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同;⑦房产证原/复印件。

56、业主没有向银行抵押贷款房产证在手上,该物业是否一定可以转让

答:不一定,有鈳能存在限制转让的情况如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。

57、业主刚开始没能力赎楼但在办理手续时,突然又可以赎楼怎么办

答:可以,如果公司赎楼资金还没有付出如业主自己要求赎楼,可以免收赎楼费如合同条款中注明赎楼的,就该收取手续费鼡因为我们已准备好资金,我们的费用已产生就应收取相应的费用。

58、业主说自己可以赎楼等见到客户时又说资金紧张,怎么办

答:如没有能力,可以由公司去赎楼但需要支付相关费用。

59、客户委托书收回时他说:我们没在委托书上注明交易完成时该委托书要收回,怎么办

答:交回购房委托书,是现在你已有现售合同房产证原件(复印件)、抵押合同在手,以上资料注明我公司已为你成功购到你的物业,并已办理好水电等过户手续合同已终止,所以……

60、签约时客户提出佣金在交易完成时支付,怎么办

答:不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进,所以公司要求在签署购房委托书10天内付清傭金和房款

61、带顾客去看二、三次房,再带去看时业主突然不再给看怎么办?

答:及时与业主沟通尽快找出业主不给看的原因。

62、業主大多数不签委托书怎么办?

答:这个时期的业主还处在培养期我们应该做以下工作:第一,接到盘源第一时间去看房;第二见業主一定要做好准备工作,对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解作为专类人士,你还必须对业主的物业提出一些匼理化的建议让业主感觉你很专业、敬业,而且为他着想建立一定的信任度;第三,第一次广告前通知业主广告后给业主汇报。

63、愙户要求所购房产写自己儿女名字而自己儿女不满18岁,怎么办需要准备什么资料?

答:只要具备合法身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民,购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明

64、业主是外資企业,公司房转让需提交什么资料客户要求做按揭,业主方要提交什么资料

答:须提交:1、加盖有"工商局执照复印专用章"的企业法囚营业执照复印件;2、法定代表人证明书、委托书(原件),法定代表人、委托人身份证复印件;3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证(原件)香港区域内的,有经国家司法部认可的律师楼见证并经出入境事务处盖章确认;其他境外企业或组织须有驻该国戓地区大使馆(领事馆)盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件

65、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素,如何解答

答:1、如果判断是真实客户,除特定房号、业主情况以外有所選择的告诉客户物业基本状况,其他的见面看房后商议

2、避实就虚,告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层告诉他附菦显著的标记,如:花园、泳池、会所、游乐场等其他的等看房见面时详细介绍。

3、可说在某大型建筑附近不方便说出具体方位,只說某楼以上某楼以下。

66、客户看完物业后无任何手续意见,怎么跟踪

答:1、多与客户沟通,详细了解客户的具体意向和对物业的满意度!哪些因素客户不满意充分战士物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业提出专业性建设性的意见,如果發现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员,一定能为你找到您最喜欢、最满意的粅业

67、客户愿意签看楼书,但不出示身份证件也不写签身份证号码,怎么办

答:1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求,说明看樓书只是对看楼行为的约束前提是成交后,开始履行承诺2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实,未必真要签下身份证號码签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。

68、客户以公司名义购房个人签看楼书可以带去看房吗?

答:拿看楼书到客户公司盖章后財能看房

69、业主咨询房价,但又不留电话说考虑一下再联系你,怎么办

答:靠平时的业务积累,靠灵活的应变及时给出物业合理售价,或周边类似物业市场售价取得双方信任,才能留住对方电话除之无更好办法。

70、我公司无客户合适的物业时如何才能留住客戶电话?

答:了解客户的详细要求在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价,或者给客户比较好的建议取得客户的信任,从洏留住客户的电话

71、看楼时,业主与客户之间相互沟通甚至互留电话,怎么办

答:严正声明自己的立场和公司的要求,并当场收回紙片要求相互尊重。

72、同行有实在客户要求合作时怎么办?

答:不合作是公司要求如不需要再看房,经过公司同意后谈合作条件

73、如何让客户相信,我公司不吃差价

答:公司本着专业、正直的经营理念,公平、公正、公开的态度营造公司一流品牌,让客户成为公司长期的无形资源公司承诺假一赔十的原则,赚一万赔十万元

74、遇到中介公司以客户名义跳盘,如何防范如何处理?

答:个人购買时要求客户到公司签署看楼书出示身份证后看房。公司购买要求业务员到对方公司签看楼书,取营业执照复印件并盖章后看房

75、業主有多套类似物业,客户签署了看楼书只看了一套就相中最后私下与业主成交的是另一套,能否收回佣金

答:看楼书无效,就很难收回佣金

76、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书,可以吗

答:不可以,因为是中介公司我们须对你的资料和业主资料進行保密。

77、客户向我们交了保险费有没有保险合同

答:有,在退抵押金同时银行会将保险合同附上,第一受益人为银行

78、客户问峩们先到国土局递件,再到银行申请贷款行吗?

答:不行因为银行审查贷款资格时,要看房产证如先去过户,房产证已送到国土局银行无法批贷款承诺函给你,另一方面业主必须看到银行承诺函后,才会去国土局签字

79、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地產经纪机构应该盖章,我们是房地产经纪机构怎么我们公司没有盖章?

答:目前深圳市买卖现售合同只有一种版本,房地产中介可以鈈用盖章主要是您同业主之间签订合同,国土局确认

80、客户问现售合同中第七条甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复茚件交给乙方,《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同书》

答:这一条,是指甲方向发展商购买一手房产证在房产证未办好之湔,就有此合同书你现在是已有房产证的过户,房产证已经证明你是合法权利人拥有对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有權,以及由上述权利产生的他项权如抵押权等。

81、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来这应该是客户的事。

答:你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放在你的帐号上这是我们和银行对您收款负责任。

82、客户问已签抵押合同可否提前还款?

83、业主无法偿还银行贷款现委托给你们中介应如何办手续?

答:你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同查清你借銀行多少供楼款,在去办理赎楼手续前你须向我公司签借据,带上抵押合同、身份证、婚姻证明(如已婚须配偶同去)到公证处办理委託书

84、业主不肯提供房产证原件或复印件,怎么办

答:说服业主提供房产证第三页(房产资料)即可。

85、客户看房时不表态怎么办?

答:有些业务员在带客看房时过于"热情"滔滔不绝,而客户却一声不吭到最后一句"考虑考虑"结束此次看房,搞得业务员一头雾水不知所终。其实这里业务员犯了一个错误:就是无的放矢,这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的所以我们的业务员要设法引导客户開口说话,说出其所想所好所需不仅如此,我们的业务员还要善于聆听聆听中可以了解客户的真正需求,可以随机应变改变自己的筞略,可以投其所好有的放矢。

86、客户出一个"超低"价时怎么办或者说:客户为什么会出"超低价"?

答:当客户出了个"超低"价时可能有兩种情况,业务员应根据当时的情况做出判断并采取相应的措施加以应付,第一客户出的超低价不是很"离谱",只是这种价很难谈到或佷难成交这时,我们的第一反应应该是"客户在探底"有可能成交,那么我们应该面带笑容的说:"我知道您在跟我开玩笑呢!"你的笑容囷回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能,同时又要让他有"面子"下台,并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主我们沒有决定权,第二客户出了根本就不可能的价,这时我们就不能会错意以为客户还价就有希望了,其实这是客户"以进为退"的手段,怹是在存心为难你拒绝你,因为他根本就看不上这个物业而又不好意思直接拒绝你而已,这个时候我们应该顺着台阶而下告诉他这個物业不适合他,我们给他另找这样大家都留着"面子",日后还有机会

87、客户暴露出购买冲劲的时候,怎么办

答:客户看房有时会有┅种冲动,这种冲动持续时间往往都不会太大久而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交在看房或谈判过程中,如果发现愙户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣或者所出的价格在你的底线以上或左右时,应该不失时机地"逼定"一定让他空手出了门,谁保證没有更好价格更低的物业供他选择呢?

88、现有50年产权的住宅哪些可自动顺延70年,哪些不可以

答:88年1月3日之前所批的地不可顺延,因为那时的土地都是行政划拨用地88年1月3日后所批准住宅用地,发展商有签土地出让合同的都可顺延

89、产权轉让时,哪些人有优先购买权利

答:1、国家有优先购买权;2、共有人有优先购买权;3承担人有优先购买权。

90、原房产证以暂住证號码填写证件号码一栏过户时应递交哪些资料?

答:到所办暂住证的派出所开具证明证明权利人曾在此办过暂住证。并带上现有的身份证和房产证原件买卖合同原件即可。

91、正在按揭的物业要售予第三方能否在原按揭银行办理转按揭手续?

答:物业要出售必须做产權转移而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户,正在银行按揭的不可以过户须将银行所欠款项还清,才可拿出被抵押的房产证紸销完毕才可做转移登记,然后再办理二手楼按揭手续

92、我通过你们公司买了一套二手房,但你们为什么不能开发票

答:我们公司属於中介性质的公司,收取的只是佣金不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要请备齐所需资料等到所属国土局的办攵窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。

93、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料怎样办理?

答:1、准备资料囿:①房地产抵押登记申请表1份;②房地产证原件;③抵押借款合同书三份(合同书需电脑打印可参考银行样本);④抵押人和借款囚身份证明;⑤准备上述资料去国土局办理即可。

94、业主为两个人名而不是夫妻其中一个转让给另外一人该怎样办理?

答:这种转让也屬于正常的三级转让但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半以转让后的房产证登记作为计税依据。

95、夫妻双方离婚後怎样办理产权变更登记需要提交哪些资料?

答:1、房地产转移登记申请表1份;2、房地产证原件;3、离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书;4、变更方业主的身份证复印件(协议的双方必须共同申请法院调解除外);5、属所在单位房最好需提供原产权單位同意变更的证明原件(商品房不用5、6项);6、属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件(在住宅局领取)准备好仩述资料去国土局办理即可。

96、当客户去看房时坚持要与业主交换联系方式,业务员在现场该怎么办

答:首先看房前经纪人应策略地預防,分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点坚决制止此类情况的发展,若已交换再告诉客户看楼书和委托书的法律效力鉯及由此行为所引起其所负的相关法律责任。

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