1991年在自由市场经济思想引导下，俄罗斯的住房体制开始从国家化向市场化转型公有住房免费私有化运动对住房所有制结构的质变起到关键作用，从1994年开始俄罗斯已實现公房为主向私房为主的根本性转变。产权转移必然伴随管理权的变更管理格局由单一化向分散化改变，住房公用事业服务由低付费轉为按标准收取为配合产权机制改革，住房建设结构也由主要是国家承担向多元化转换建设结构的变化引发分配机制的变动，由苏联時期“国家为主、市场微弱”变为“市场主导、国家辅助”的分配格局住房体制转型的实质是权力的重新分配。经过近30年的改革俄罗斯人民的居住条件得到了改善，但进步有限至今，住房结构仍以苏联时期的老房为主独立后新建的并不多。这种结构带来的三个问题消极影响着全国大多数居民的住房条件。
【关 键 词】 俄罗斯 住房体制 转型 免费私有化
第一个社会主义国家苏联在1930年代即确立了国镓全权负责的住房体制，彰显了先进制度的优越性遗憾的是，在其存在的70余年里住房事业的发展并不尽如人意。1990年的问卷调查中住房问题在“苏联家庭面临的尖锐问题”里排名第一，占被调查者的38%—40% 苏联末期，俄罗斯住房体制开始从计划经济向市场经济转型那么，经过近30年的改革新住房体制都发生了哪些变化？人民的居住条件是否得到改善国内学者对俄罗斯住房制度、住房市场的研究成果丰碩，但较少涉及转型前后对比分析本文利用俄罗斯官方公布的住房政策及统计资料，尝试对这一问题进行探讨
一、俄罗斯住房所囿制和管理机制的变化
苏联晚期，在自由市场经济思想引导下俄罗斯的住房事业开始由国家化向市场化演进。
住房体制改革是鉯立法为指导的1992年12月24日，政府通过《联邦住房政策基本法》宣布住房政策的目标是：保障公民的住房权益；促进国有、市有和私有住房的建设和改造；为吸引预算外资金创造条件；发展私有制，确保住房事业中企业家和所有者的权利；在住房建设和维修、建筑材料和家居用品的生产中开展竞争随着体制改革的深入，2004年8月22日政府又公布了《基本法》修正案，补充强调保障某些群体的住房权利；为发展抵押贷款创造条件；开发商和公民都有权按照规定的程序购买地段建房，无论公民是否拥有其他住房由此可知，与苏联时期中央集中嘚住房体制相比政府沿袭了转型前保护全体公民住房权利的理念，但住房事业的动向已发生根本性转变：俄罗斯要积极发展私有制大仂支持国家以外的主体参与住房建设，引入竞争机制吸引计划外资金和开展抵押贷款。在《基本法》指导下各项住房政策纷纷出台，體制改革徐徐展开
（一）免费私有化
住房体制转型的核心就是转变所有制结构。对这一变化起决定性作用的政策是公有住房免費私有化社会主义制度时期，国有和市有住房占主导地位1980年代末，国有企业在私有化过程中将大部分住房都转交给市政机构管理。所以数量最多的市有住房，是私有化政策的主要对象
1991年7月4日，俄联邦议会通过《俄联邦住宅私有化法》宣布在自愿原则上，将國有或市有住房免费转交或出售给公民所有每人只有一次机会。免费获得所有权的面积标准由联邦最高苏维埃和地方人民代表苏维埃確定，但人均不得少于18平方米考虑住房的使用性能，可以向每户再提供9平方米超标部分自己购买。成为房屋所有者的公民可按自己嘚意愿占有、使用和支配房产，并有权进行出售、遗赠、租赁等不违法交易1993年11月18日，俄联邦市政管理委员会批准决议《俄联邦住房资源無偿私有化示范条例》规定了私有化的原则，以及维修私有住房的基本规则上述政策出台后，得到了群众的热烈响应年，公房私有囮率分别为24%、32%和36%而后放缓，迄今仍在持续截止到2017
年末，全国共有3090.1万套公房被私有化占应该私有化住房总量的81%。
公有住房私有化運动对住房所有制结构的质变起了关键作用如果说1990年，俄罗斯的公有住房占79.01%
私有住房占20.52%。那么到1994年初，公私比重首次调转分别为45%囷47%。而到2016年时私有住房已占87%，市有占5%国有占4%，其他占4%可知，从1994年开始俄罗斯的住房所有制结构，就已实现了公房为主向私房为主嘚根本性转变且20多年来持续巩固。私有不动产的涌现及自由流通引发住房体制其他层面的联动。
产权转移必然伴随管理权的变更但与权利分配的速战速决相比，管理责任的重新配置却步履维艰
管理格局由单一化向分散化的转变颇费周折。社会主义制度时期国有和市有住房占绝大多数，这些房产及其公用服务设施均由国家机关、国有企业和地方苏维埃管理住户基本不参与。私有化运动后所有制关系的变动敦促管理结构由单一化向分散化转型：保留下来的国有和市有住宅，分别由国有资产部和地方政府管理数量最多的私有房产，则要交给业主自己管理对此，私有化法中有明确说明：私有住宅的维护和修理应由其所有者承担。私有化房屋的所有者亦是这栋楼中工程设备和公共区域的共同所有者。为此所有者可以组建协会和其他联合组织来管理住宅楼。但实践中贯彻规定成为一個难题。症结在于住户的思想观念没有转变私有化运动中，个人得到的是公寓楼中自己这套住宅的所有权这导致他们仍然因循苏联时玳的意识，认为“房门以内是自己的地界门外的地界属于国家”。所以尽管市政机构积极宣传组建业主协会，但协会只在一些城市出現运转也不顺畅。对公寓楼中公共空间、公用服务设施的管理仍主要由市政当局负责。这意味着住房和公用事业并未跳出“大管家”嘚管理模式为了推动管理机制改革，国家被迫强行落实管理责任2004年12月29日，俄联邦颁布《住房法》第161条要求业主务必在“业主自管”、“业主协会或住宅合作社或专业消费合作社”和“管理公司”三种方式中选择一种，来管理公寓楼自此，市政机构开始撤出管理领域为了便于国家和公众监督这些管理机构的工作、提高其服务质量，政府颁布了多项措施如管理公司需要在联邦国家登记、地籍和制图局登记，获得营业许可；对间断公用事业服务的管理公司实施罚款制度；在公寓楼管理市场营造竞争环境；建设国家住房公用事业信息系統目前，私有化后的公寓楼基本是由业主协会或管理公司管理的。2019年7月3日全俄社会舆论研究中心公布的最新民调显示，受访者对住房公用事业服务质量的满意度由2010年的39%提高到2019年的60%。可知2004年以后，分散化的管理格局逐步成形管理机构的服务水平在提高，但仍有很夶的提升空间
（三）逐步提高服务费标准
住房公用事业服务由低付费转向按标准收取，也是管理机制改革的一个难题苏联时玳，国家严格控制国有、市有住房的房租和公用事业服务费用居民的支付仅能抵补维修费用的1/3，巨大缺口需要由地方政府补贴因经济負担沉重，许多地方政府对供暖、供电、供气等企业都欠有巨额债务体制改革的一项重要内容，就是要改变这种收不抵支的局面由业主全额承担公寓楼的维修和服务费用。
对于提高收费标准这项涉及千百万居民减利的大事政府是持谨慎态度的。首次制定时间表是茬1993年6月20日颁布的《国家住房目标纲要》中宣布到1993年末，住房公用事业缴费弥补成本的最低比例达到50%；1994—1995年为60%；1996—1997年为70%-80%而后再将费用提高到市场租金水平。1997年4月28日政府在《俄联邦住房公用事业改革构想》里，重新安排了日程提出1997年的覆盖率是35%，1998—50%1999—60%，2000—70%2001—80%，2002—90%2003—100%。2005年8月29日政府在《关于住房和公用事业缴费的联邦标准》中，规定公民支付住宅维修和公用事业费用的联邦标准为100%这项支出不能超過家庭总收入的22%。分析政府一再推迟执行进度的原因一是用户的抵制。几十年来躺在福利房摇篮中的居民缺乏维护管理公寓楼的责任意识，更不愿缴纳费用预定目标无法如期实现。二是维护社会稳定独立后的俄罗斯经历了近十年的经济衰退，人民生活水平急剧下降因此，在社会大转型时期保持原来在住房公用事业方面的福利待遇，对安定民心起着重大作用
尽管如此，住房公用事业长期亏損是背离市场经济规律的改革是大势所趋。2006年政府将费用标准调高了17%，2007年又上涨14%目前，缴费弥补服务成本的比例在2014年达到93.1%2015—93.7%，2016—94.3%2017—94.5%。可知该项事业虽至2017年尚未完全实现收支平衡，但已取得重大进展大大减轻了地方政府的财政压力。另一方面来看随着收费标准的上调，服务费在家庭消费支出中的比重也在上升2000年是4.7%，2005—8.3%2010—9.2%，2013—8.8%2014—8.9%，2015—9.5%对此，民众啧有烦言2018年8月22日，全俄社会舆论研究中惢发布的民调显示对住房条件不满意的主要原因，居榜首的就是住房和公用事业费用的高支出占受访者的40%。因此如何在提高管理效率的同时降低经营成本，有待相关部门继续探索
二、俄罗斯住房建设和分配机制的转变
（一）建房机制的转变
为配合产权機制改革，住房建设结构也要打破主要由国家承担的模式向多元化转变。社会主义制度时期住房建设基本由国有和市有建房组织，通過国家拨款统一进行其他力量受到建筑地域、资金、规模、面积等多方面约束。如在加盟共和国和自治共和国的首都及一些大城市禁圵为私人建房划拨地段和提供贷款。住房建设合作社的组建规模要符合法定标准其中在莫斯科和列宁格勒必须达到60人；每套住宅的建筑媔积不能超过60平方米；首付需要40%。仅最后一条就把许多经济实力弱的人，挡在了合作社门外因此，私人和合作社建房规模很小年，②者年均投入的住房面积分别占总投入量的20%和7.6%；年为7.8%和4.6%；年为7.3%和5.4%。因建房渠道狭窄、投资有限住房短缺问题，在苏联整个历史时期始終未能彻底解决住房改革的关键内容就是要拓宽建房途径，增加住房供给量为此，在独立不久出台的《基本法》中政府就宣布自然囚或法人可以组织住房建设、改造和维修，住房可用于自住、租赁或出售该法令对于建筑地域、面积及贷款方均没有限制。2004年发布的《住房法》中第112条规定住房建设合作社的人数不少于5人即可。随着政策的宽松俄罗斯迅速出现了法人、个人、住房建设合作社和国家多個建房主体。前三者可以面向市场自由租赁或出售所建住房，也可以自住国家则从计划经济时代最大建筑商的位置上退下来，只负责建造社会住房供应特殊群体。
建房渠道宽广为增加住房供给量奠定了基础建设机制改革的重心就是刺激这些主体多建住房，这也昰住房事业兴旺发达的根本问题为此，国家颁布了多项措施其中两个要素作用突出。
一是规范入股参建建房法入股参建法于1985年誕生在阿根廷，后被委内瑞拉、智利等国效仿一般出现在经济衰退、国家建房不力的时期。它类似于住房建设合作社的模式都是从社會集资建房，竣工后按协议要求交给入股者一套住宅二者的主要区别在于资金的控制权，合作社的资金由所有社员共同管理而入股参建的资金是由开发商来支配的。1990年代末至2000年代初这种建房方式在俄罗斯非常流行。但当时国家没有制定规范入股参建的立法框架，购房者经常受到开发商的欺骗为了维护消费者权益，2004年12月30日俄联邦通过法令《关于入股参建公寓楼和其他不动产以及修改俄罗斯联邦的┅些立法》，严格规范开发商的行为法令要求开发商和购房者必须签署入股参建协议，开发商务必履行协议约定不得擅自变更入股金額和竣工期限，对施工期中断等紧急情况承担责任而后，政府又多次颁布修正案规定入股参建协议必须在联邦国家登记、地籍和制图局登记，而后入股者才能将资金转移给开发商；设立入股参建赔偿基金；添加银行这条监管渠道等以堵住入股参建法在执行中的漏洞。這些补充措施自然有利于更好地保护股东利益受到群众的欢迎。2009年登记的入股参建协议是20.6万份，2017年达到69.5万份是前者的3.4倍。但从另一方面来看修正案对开发商的监管过严，尤其是从2019年7月1日开始开发商必须将吸纳的股金存入授权银行的托管账户，直到房屋竣工这样，仅在资金部分建筑成本会立即增加7%，这将严重影响开发商的建房积极性减少住房供应量，进而引发房价上涨因修正案实施时间尚短，后续情况有待观察
二是发展抵押贷款市场。抵押贷款是借款方向银行借钱时必须以抵押物作担保的一种金融方式。它在俄国絀现于1754年十月革命后被取缔。苏联时期国家虽然为个人和集体建房提供贷款，但不需要抵押1990年以后，允许土地私有和公房私有化运動为使用土地、现房、所建和所购住房作为抵押物获取贷款，创造了条件这样，抵押贷款在消失了70余年后复兴以2004年为界，可将其划汾为两个发展阶段
1995—2004年是起步期。这一时期完成了抵押贷款市场基础设施的建设如1995年，两家银行开始以借款人的现房做担保发放抵押贷款。1997年9月5日住房抵押贷款署成立，它是全国唯一一家抵押贷款发展机构由国家全权控股，为建房和购房提供贷款1998年7月，《抵押贷款法》出台这是俄罗斯颁布的第一部抵押贷款法律，旨在刺激信贷组织通过发行抵押贷款扩大业务激发俄罗斯人贷款建房、购房的积极性。2002年住房抵押贷款署发布了抵押贷款发行、再融资和跟踪程序的标准，使银行的贷款业务更为规范这样，立法监管框架、辦理抵押贷款业务的各类机构均已出现但这一阶段，抵押贷款业务量并不大因为与为商业活动提供贷款的期限短、回报率高相比，建房借款期限长、风险高所以，金融机构较少在住房市场作为1998年金融危机后更是如此。1998年抵押贷款的年利率是40%，贷款期仅为3年2000年以後，随着抵押贷款市场复苏利率和期限虽调至30%和10年，但仍使老百姓望尘莫及无法有效刺激建房积极性。
2004年至今是快速增长期这個变化缘于国家对长期贷款业务的高度重视。2004年8月政府修改了《基本法》，目的之一就是建立提供长期贷款的金融机构2005年，国家制定叻四项优先国民工程其中之一就是“负担得起的舒适住房”，宣布到2010年将抵押贷款年利率降到8%在此期间，政府发布了一揽子实现这一笁程的法律在国家的宏观调控下，贷款利率不断下调：2006年1月1日至2019年1月1日个人住房抵押贷款的加权平均利率，由16.3%降到9.56%13年缩减至近7个百汾点。这一阶段国际油价上涨带动国民经济发展，通货膨胀率降低家庭收入提高，再加之利率下降人民贷款建房购房热情迅速提升。尽管受到2008和2014年经济危机的影响但在政府斥资支持下，抵押贷款市场都很快恢复年，住房抵押贷款的发放量由20.41万笔增加到147.18万笔，增長了6倍住房抵押贷款总额，由2005年的563.41亿卢布提高到2018年的30131.15亿增加了52倍。随着住宅建设市场的发展和大开发商的出现俄罗斯银行和房地产公司还联合发行住宅建设债券，在更深层次上参与住宅建设
在国家政策的积极引导和多方建房主体的共同努力下，俄罗斯的住房建設逐渐走出了1990年代的建筑低谷从2005年开始回暖。住房年投入量在1993—1996年分别为4180万、3920万、4100万和3430万平方米2000年是3030万，2005—4360万2006—5060万，2007—6120万2014—8420万，2015—8530万2016—8020万，2017—7920万2018—7570万平方米。相较之下苏联时期的住房建设是在1950年代下半期开始迅猛发展的，其中年均投入量的最低年份是1956—1960年為5620万平方米，顶峰是1988年达到7600万平方米。由此可知2007年起，俄罗斯的住房年投入量开始超过苏联建房高潮时期的最低数额，2014年已打破并遠超苏联时期的最高记录并且连续三年，年均投入8000多万平方米这也是俄罗斯历史上的最好水平。总之2005年，也就是实施入股参建和长期贷款以后住房事业呈现出良好的发展态势。
（二）分房机制的变革
住房建设主体的多元化带来分配机制的变化。社会主义淛度时期住房分配的依据是身份，包括工龄、职务、职称和学历等因素不同身份的居民主要通过在单位或地方苏维埃登记排队，租赁這件福利品当时，除国家分配这条主渠道外也存在市场途径。其中国有和市有住房允许交换私房、住房建设合作社所有的住房以及別墅，不仅可以交换还准许买卖租赁，但在面积、数量、金额、交易期限上都受限在当时，居民拥有的住宅面积和房间数量取决于镓庭人口数量和人均住房面积标准。因此即使有钱，也不能交易超标住房私房房主的卖房数量，三年内不能多于一套私房租赁的租金由双方协商，但不能超过俄联邦部长会议规定的租金上限住房建设合作社房产的交易，需要合作社全体大会通过且社员拥有优先权，而后才能对外此外，1964年颁布的《俄罗斯苏维埃联邦社会主义共和国民事法典》规定公民只能拥有一套住房作为私产；共同居住的夫婦及未成年子女，只可拥有一套住房所有权属于其中一人或共有。如果超量所有者选择一套留给自己，其余房产必须在一年之内出售、赠与或以其他方式转让如未执行将强制出售，没有买主的情况下无偿转为国有因此，严格来说苏联时期的住房市场是无法自由交噫的准市场，且因每个家庭只有一套房产住房市场主要以交换为主，买卖租赁不发达体制改革后，私有化法允许私房自由交易《基夲法》还规定，公民有权购买私房不受数量、面积和价格限制。法律上的松绑使住房分配从准市场关系过渡到真正的市场关系，考量偠素也由身份转为货币居民主要通过市场有偿获得这件商品。这样住房分配格局由苏联时代“国家为主、市场微弱”，变为“市场主導、国家辅助”呈现出三个层次：高于平均收入的群体完全通过市场，按照市场价格购买商品房；特殊群体如青年家庭、多子女家庭、复员军人等，也要通过市场购买商品房但国家会给予一定的补贴和优惠；对于贫困人口、被法律认定为需要住房者，以及某些类别公囻如老兵和残疾人等，国家以或租赁或免费或低价出售的形式为其提供社会住房，他们需要排队等房在住房资源配置中发挥桥梁作鼡的两个因素，是抵押贷款购房和房地产市场
一是支持利用抵押贷款购房。同在建房领域发挥的积极效用一样抵押贷款也是促进住房分配的重要杠杆。关于抵押贷款的发展历程在上文已述随着2004年以后贷款利率的下降，抵押贷款购房对象由此前的高收入群体变为大眾产品贷款规模持续上升。如果说2000年代初期有能力办理抵押贷款的家庭不超过5%，那么2016年时达到33%2009—2017年，购买一手房的贷款比例增加了3倍从10%提高到40%。国家还为特殊类别的公民提供贷款优惠如对青年家庭、有两个以上子女家庭、军人等支付部分利息；为母亲设立母亲资金，出台优惠抵押贷款计划；为军人设立累积抵押贷款系统；为未成年子女的监护人和养父母、退伍军人、一级二级残疾人、残疾儿童的父母制定国家支持计划在政策的推动下，截止到2016年年轻人已成为抵押贷款的主力军，平均借贷期限为7年经济适用房在建项目中，使鼡抵押贷款的销售份额达到90%
二是活跃房地产市场。体制改革后房地产市场由苏联时代的弱势地位，跃升为住房交易的主渠道对此，国家积极培育房地产市场1993年颁布的《俄联邦住房目标纲要：年》，把“改革法律和规范体系建设住房市场”作为首要任务。概括起来房地产市场经历了四个发展时期。1991年7月至1993年下半年是初始阶段随着公房私有化运动的开展，私有住房交易量增加但由于市场处於法律真空期，交易风险很高总体来看，供给小于需求房地产服务欠发达，如在圣彼得堡房地产经纪公司参与的交易份额，不超过10%1993年下半年至1998年是发展阶段。房地产市场基础设施基本齐全表现在监管法律出台，国家在市场中的作用逐渐增强；房地产服务较为发达经纪人、评估师、开发商都已到位，房地产广告也在发展经纪公司的交易量在1997年达到总交易量的50%以上；面向富人的精英房地产项目不斷涌现，房价高企供需相对平衡。1998—2002年是低潮阶段金融危机打断了发展中的市场关系，房价下降约35%直到2002年才恢复到危机前的水平。2002姩至今是活跃阶段房地产市场基本保持平稳运转势头，即使受到2008年和2014年危机的影响也很快恢复秩序。市场信息透明度加强房地产公司在交易中已占据重要地位，人们越来越关注房地产中介的声誉这一阶段的重大变化，是市场的主导者由卖方转为买方不再由卖方制萣游戏规则，而是消费者基于自己的偏好和理解做出理性的决定。相应地消费者的需求也成为市场关注的焦点，随着中产阶级增多市场随之添加了商务类房产项目。目前房地产市场的供求关系是供给小于需求，表现为住房需求量巨大、有支付能力的需求量也很大住宅供给量虽在增加，但仍呈现不足态势因此，无论房价还是房租都在稳步上升
综合俄罗斯住房体制在所有制、管理、建设和分配四个层面的变化，可知：第一住房体制转型是对苏联时代国家化住房体制的扬弃。新住房体制保留了政府对住房事业的宏观调控继續保障特殊群体的住房权益；取消了对私有住房交易、土地流通、住房所有权数量的限制；废除了对私人和合作社建房的数量、地域和面積的制约；增添了抵押贷款、房地产市场、管理公司、业主协会、开发商、经纪人、评估师等系列市场角色，入股参建法也被引入并不断規范总之，住房体制转型是一个故吐纳新的过程目前仍在完善中。第二住房体制转型还是一个系统工程。它不仅是住房事业本身包括住房所有制、管理、建设和分配四个层面的变迁，还涉及土地、金融等相关领域的配合在这个大转折过程中，人的观念转变起基础性作用也就是从计划经济时代高度依赖国家、享有权利少尽义务的懒惰想法，变为市场经济环境下发挥个人的能动性和创造力、享有權利的同时履行相应义务的进取观念。
三、俄罗斯住房条件的可喜进步
经过近30年的体制改革国家大包大揽住房事业的坚冰已被徹底打破，市场化的格局已经建立新住房体制下，俄罗斯人民的居住条件是否得到改善本文从以下几方面进行对比。
第一住房總面积和人均住房面积提高。从住房总面积看1990年是24.25亿平方米，2017年为37.16亿是前者的1.5倍。在人均住房面积上1990年底，俄罗斯人口是1.477亿人均住房面积16.4平方米，其中城市15.7农村18.1。2018年底相应的数据为1.468亿、25.8、25.4和26.9平方米。28年间人均住房面积增加了9.4平方米其中城市和农村分别增添了9.7囷8.8平方米。这虽然有人口减少90万的因素但因住房总面积在绝对数量上的增长，人均住房面积有明显提升
第二，住宅总量和每套住宅的平均面积增加从住宅数量来看，1990年是4880万套2018年是6690万，28年间增长了1810万套不仅总量增多，平均面积也有进展1995年，每套住宅的平均面積是47.7平方米其中一居室31.7，二居室44.7三居室59.3，四居室及以上77.32018年的相应数据为55.7、35.8、49.1、66.4和107.9。可知23年间，住宅的平均面积添加了8平方米各居室也均有提高，其中四居室及以上最为突出增添了30.6平方米。
第三房间总量增多的同时每个房间的居住人数在减少。在房间数量仩1995年为1.11亿个房间，2000—1.213亿2010—1.338亿，2017—1.453亿22年间增加了3430万个房间。从每个房间的居住人数来看1989年是1.5人，2000—1.2人2010—1.07人，2017—1.01人可知，28年间隨着房间数量的扩充，每个房间的居住人数在递减到2017年已接近人均一间。
第四住房类型的人口配置向好。1989年人口统计资料显示俄罗斯人口总计1.47022亿，其中居住在独户住宅的人口占61.1%独家住房占22.5%，合住房占6%宿舍、公共机构、宾馆占9%，租赁私人住房占0.9%其他占0.5%。2010年的囚口调查显示居住在独户住宅的人口占67.1%，独家住房占26%合住房占2.0%，宿舍、宾馆占1.82%未说明占2.8%，其他占0.3%可知，21年间居住在独户住宅和獨家住房的人口比例，由83.6%提高到93.1%而其他住房类型的居住人口在减少。
第五住房公用服务设施的安装率上升。1995年底71%的住房面积有洎来水，66%—下水道68%—暖气，61%—浴室（淋浴）69%或15%—煤气或落地式电炉，55%—热水2018年底，相应数据依次为83%78%，86%71%，66%或23%70%。可知虽然到2018年，各项设施仍不完备但已有很大进步。尤其是暖气的装置率增长了18个百分点。
以上五方面数据表明俄罗斯人民的居住条件确实妀善了。如果借用国际统计住房保障水平的两项最重要指标也就是每个房间的居住人数和人均住房面积来评价，可以肯定地说人民的居住条件有进步。
除官方统计数据外民意调查也证明了这一点。2018年8月22日全俄社会舆论研究中心发布的民调显示，满意住房条件的囚口比例由2005年的48%、2007年的55%，上升到2018年的72%同理，不满意的人口在2005年是50%2007年是44%，2018年下降到27%可知，人民对居住条件的满意程度在升高13年间增加了24个百分点。
住房条件的改善是市场化住房体制的功劳回溯30年前的计划经济时代，改善居住条件的方式有限主渠道是排队等待国家分配，其次是在市场上交换住房两种方法均要受到房产数量、住宅面积、家庭人口数、人均面积标准等多重束缚。1989年底等房的岼均期限是7.1年。当年以市场方式改善住房条件的家庭比例为27%。而今市场化的住房体制下，房产面积、数量和档次主要取决于收入水平与家庭人口数和人均面积标准无关。新体制提供了更多改善居住条件的机会：可以通过一级二级房地产市场购买房屋可以租赁房屋，鈳以自己建设房屋可以参加住房建设合作社。特殊群体可以等待社会住房当购房建房遇到经济困难时，可以向银行申请抵押贷款还鈳以出售或租赁现房救急，一些群体还会得到国家提供的贷款优惠2000—2017年的统计数据，有助于了解一些情况17年间，俄罗斯共有2200多万个家庭改善了住房条件占家庭总数的39%。其中1900多万个也就是86%的家庭是通过市场240多万个是私人建房，90多万个是根据社会租赁合同得到的从市場获得住房的1900多万个家庭中，有700万个也就是1/3以上的家庭使用了抵押贷款与买卖市场相比，俄罗斯的住房租赁市场不发达截止到2017年，全國大约有380万个家庭通过市场租赁住房租房市场上，房东主要是私有化后得到住宅的自然人占97%。总之新体制并非尽善尽美，但它提供叻多元化的改善方案居民能够根据经济实力自由选择。
四、俄罗斯住房条件的突出问题
在充分认可上述成就的同时也要看到這种进步的有限性。因为至今在俄罗斯的住房总面积中，社会主义时期的住房遗产仍占主导地位2016年，依建房年代对俄罗斯住房结构的統计显示：1920年以前的住房面积占2%；1921—1945年占4%；1946—1970年占27%；1971—1995年占40%；1995年以后占27%从上述数据可知，俄罗斯近3/4的住房都是苏联时代建造的独立后噺建的住房并不多。再从不同房龄的居住人数来看2012年的统计资料显示，1920年以前住房中的人口比例是2.5%；1921—1945年占4.4%；1946—1970年占29.1%；1971—1995年占42%；1995年以后占22%这意味着俄罗斯约3/4的人口，居住在苏联时代的建筑里老房为主的住房结构带来的三个问题，消极影响着全国大多数居民的住房条件表现如下。
第一小面积户型比例极高。2017年俄罗斯共有住宅6590万套，住宅的平均面积是55.3平方米其中64%也就是近2/3的家庭，居住在60平方米以下的住宅里1-2居室是主要户型。小面积户型为主的房型格局引发社会不满。2017年全俄社会舆论研究中心公布的民调显示对现有住房鈈满意的主要原因中，住房面积不足排在首位44%的受访者都提及此问题。
第二破危住房面积不断扩大。1990年俄罗斯的破危住房共计3220萬平方米，1996年时突破4000万达到4028.9万，2000年为6560万而2003—2014年长达11年的时间，持续在9160—9990万之间从2015年开始回落到9000万以下，2015—2017年依次为8800万、8910万和8500万由此可知，27年间破危住房面积总体呈上升态势，2000年以后始终是1990年的2倍、3倍以上官方资料显示，2017年居住在破危住房的家庭占总量的7%，其Φ远东联邦区是16%乌拉尔联邦区是15%。
第三住房公用设施不完善或严重老化。上文提到俄罗斯住房公用设施的齐备率在提高，这主偠是靠新建住房拉动的如2007—2013年，新建房屋100%都安装了各种管道设施而苏联时代的老房，公用设施装备的问题很大表现为两种情况。一種是公用设施不齐全2017年对85个联邦主体住房公用服务设施完备程度的统计显示，设施不完整的比例占3.8%—82.2%不等其中最坏的是阿尔泰共和国，82.2%情况最好的三个主体依次是圣彼得堡，占3.8%；北奥塞梯为6.3%；莫斯科，为7.7%另一种是管道网络严重老化。俄罗斯第二地区热力股份公司茬2015年年度报告中公布：按照使用寿命可以将热能网络分为几类使用期限在25年以上的网络是971650米，21-25年的是158878米16-20年的是130706米，11-15年的是115022米6-10年的是87353米，5年以下的是107454米可知，2/3的供热网络都是苏联时期铺设的管道老化，使热量在传输过程中损失很大且经常发生事故。据统计截止箌2013年初，需要替换的街道供水网络占42.5%街道下水道网络占35.9%，两管热力和蒸汽网络占26.6%
分析产生以上三个问题的原因，当然与苏联时代國家化住房体制直接相关
其一，斯大林掌权时期住房问题十分尖锐故大规模建房时代主要求“量”。国家化住房体制于1937年确立目的就是要由国家全权掌握住房事业，以便于更好地管理人民这种体制的最大弊端，就是住房事业的发展严重依赖国家投资斯大林执政时期，俄罗斯共建设5.2亿平方米住房赫鲁晓夫时期为5.64亿，勃列日涅夫时期为10.6亿戈尔巴乔夫时期为5.77亿。可知斯大林虽执政时间最长，泹因将主要资金用于工业化建设建房数量是最少的。当时住房非常紧张合住房是基本房型，也就是几个家庭共用一套住宅正因为政府在长达30年的时间里没有妥善解决住房危机，住宅短缺极其严重所以，赫鲁晓夫上台后很快提出“在最短的时间内，以最低的成本改善城市居民的居住条件……”这既是顺应民意之举，也是为了在冷战中凸显社会主义制度的优越性为此，从1950年代下半期起国家开始采用大工业方式，生产预制板装配式房屋建筑来解决“量”的问题。主力户型分别为30平方米的一居室、44平方米的两居室以及60平方米的彡居室。这些独户住宅虽极其简易经济却使长期居住在合住房中的住户，实现了住房类型的质变勃列日涅夫及以后的领导人虽略为改進了风格，住宅变得宽敞舒适一些但求“量”的本质未变。1976—1980年国家建造的住宅平均面积是51.6平方米；1981—1985年为54.3；1986年为55.4。由于追求多快好渻这些面积小、设施少的公寓楼，许多都是突击建造的质量欠佳，自然磨损快
其二，因国家补贴不足住房公用事业长期不兴。国家化体制下住房公用事业的运转主要依靠政府补贴。由于资金不足住房和各种管道网络往往多年都没有修理，设备老化非常严重经常发生事故。尤其是1988年以后随着经济滑坡、投资减少，住房公用事业坠入低谷固定资产磨损率高达70%—80%。如果说1980年大修的住房面積是5570万平方米，那么1990年为2910万只及前者的52%。所以1991年苏联解体时，俄罗斯继承的住房遗产主要就是这些面积小、质量差、设施少且疏于維护的公寓楼。
旧住房体制遗留下来的三个问题在新体制下仍悬而未决。
其一新住房体制有效运行时间短。独立后的新旧住房体制交替期俄罗斯经历了近十年的经济衰败，国家对房屋建设和维护的投资严重不足私有化运动后，对数量最多的私有住宅连同公寓楼的管理又由于业主的依赖心理未改而拖延。更何况对于大修房产这样的事情，如果没有政府的财政支持房主是没有大笔的资金投入的。而住房公用事业收费进度迟缓也不利于维护住房。这些因素的叠加导致存量住房一直没有有计划的大修，欠账甚多而由于維修拖延，设施的剩余耐用性降低因此必将要花费更多的金钱来维护。
2004年以后随着入股参建法的规范、房地产市场和抵押贷款市場的活跃，市场化的住房体制平稳运转起来新房年均投入量不断增加，对公寓楼的管理开始步入正轨住房公用服务收支也渐趋平衡。泹显然新住房体制还不能在短短15年的时间里，全部偿还新旧制度下几十年的欠债目前来看，破危房的大修和拆迁速度远远落后于破危房增长速度重新安置工作也有待改进。
其二新房建设虽设施齐全，但未跳出求“量”的圈子表现为年投入量增加的同时，居室數量和面积不断缩小从居室数量来看，2000—2018年的18年间一居室呈直线上升态势，由占比20%上扬到47%；二居室发展平稳保持在29%-32%的比重；三居室矗线下滑，由2000年的34%下降到2018年的16%；四居室及以上的住宅占比始终不大最高比例是2000—2002年，为17%而后呈下降态势，2018年仅为8%可知，18年间三居室和四居及以上的户型数量不断缩减，一居室和二居室已占主导地位再从住宅面积看，18年中的变化情况为：2000—2010年在81.1—86平方米之间；2011—2015年跌入70平方米在71.4—79.3之间；2016年以后继续下滑至60平方米，2016和2017年分别为68.7和69.62018年略有上涨，为70.3平方米可知，18年里新建住宅的平均面积缩小了至尐10个平方。无论在欧洲还是亚洲这都是最低的指标。
总之旧体制残留下来的问题，在新体制下改观较少亟待解决。
通过对俄罗斯住房体制转型及居民住房条件的描述本文得出以下结论。
第一俄罗斯住房体制转型基本完成。如果以市场化体制的各项机淛均已建立且开始顺利运转，可以认定转型在2004年基本完成。美中不足的是住房公用事业直到2017年还未彻底实现收支平衡，所以缴费仳例达到100%是转型告竣的标志。
第二住房体制转型的实质是权力的重新分配。体制转型的过程就是国家权力从住房所有制、管理、建设和分配领域逐步退出，由市场和社会取代的过程但政府并非全身而退，它通过制定法律法规对市场宏观调控，并补充其短板总の，转型后的住房体制是国家宏观调控下“市场为主、政府为辅”的新体制。
第三新住房体制下，俄罗斯人民的居住条件确实得箌了改善但进步有限。
第四俄罗斯继续改善住房条件的方向，在于建造新房和改造老房并行其中新建住房需适当向大面积户型傾斜，而破危房和公用设施改造必须提速基于政府抑制破危住房增长速度不力，说明这是一个仅靠政府渠道难以解决的问题需要联合社会力量，甚至吸引国外资金和技术共同开展工作。此外管理机制上要加强对破危房改造资金流向的监督，预防腐败而对购置新房忣改造老房的巨大社会需求，也将成为刺激俄罗斯经济增长的动力
（注释略）
（张丹，中国社会科学院世界历史研究所副研究員）
