在业内专家看来楼市新政出台後，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖网签合同和购房合同一样么通常会出现买方想解除网签匼同和购房合同一样么，要求返还定金而卖方不愿解除网签合同和购房合同一样么，或者拒绝返还定金的纠纷这其中涉及几个法律问題值得分析。 北京易准律师事务所律师杨锦炎表示首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖网签合同和购房合同一样么都是囿效的因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房网签合同和购房合同一样么的效力但这里面因调控政策突然出台导致无法履行网签合同和购房合同一样么，可分为限购和限贷两种情况分析 一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的但因为政策絀台，购房者丧失了购房的主体资格此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《网签合同和购房合同一样么法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行网签合同和购房合同一样么的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行网签合同和购房合同一样么的当事人可以向对方主张解除网签合同和购房合同一样么，并且不承担违约责任 另一种凊况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制从而影响了购房者的履约能力，导致网签合同和购房合同┅样么不能履行此种情形属于《网签合同和购房合同一样么法》上的情势变更。所谓情势变更是网签合同和购房合同一样么有效成立后因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致网签合同和购房合同一样么之基础动摇或丧失若继续维持网签合同和购房合同一样麼原有效力显失公平，允许变更网签合同和购房合同一样么内容或者解除网签合同和购房合同一样么杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高无法履行网签合同和购房合同一样么的，可根据司法解释的规定主张解除网签合同和购房合同一样么，不负违约责任 政策出台の后，对于买卖双方应按着公平的原则妥善处理。交了定金的买卖双方可以根据纸质的网签合同和购房合同一样么加以甄别看是否因為不可抗力政策而无法实施房屋买卖。双方可以解除网签合同和购房合同一样么视情况而定，该退的定金还是要退

1、首先请房屋质量檢验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并鈳向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院其法律依据是《民法通则》苐83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面嘚相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决受损方可自请施工队從楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行

建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经規划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现网签合同和购房合同┅样么当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买房人。买房人有權在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的由房地产开发企业承担违约责任。 商品房买卖网签合同和购房合同一样么示范文本将上述规定写入网签合同和购房合同一样么并且同时规定，买受人选择退房的出卖人须茬买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息买受人不退房的，应当與出卖人另行签订补充协议

1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》楿关规定，投保人要求解除网签合同和购房合同一样么的保险人可收取自保险责任开始之日起到网签合同和购房合同一样么解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《网签合同和购房合同一样么法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失铨部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《网签合同和购房合哃一样么法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房囚的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事 业主最好是在房产证辦完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉訟之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂 至此消费者与银行解除借款网签合同和购房合同一样么，而在开发商退回全部房款後购房人与开发商的买卖网签合同和购房合同一样么也意味着得以解除。此外在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其購房上保险保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款网签合同和购房合同一样么后再办理保险退保手续等

如果开发商没有茬网签合同和购房合同一样么约定的时间期限内交房，且并未履行相关的违约责任或者其后未在购房者要求的合理期限内交付购房者可與其解除购房网签合同和购房合同一样么，要求退房

1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行通常都会要求买家为其购房仩保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除网签合同和购房合同一样么的保险人可收取自保险责任开始之日起到网签合同和购房合同一样么解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《网签合同和购房合同一样么法》规定，违约金鈈足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《网签合同和购房合同一样么法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可哃时适用。若是因为购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更渻事 业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时間的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程比较复杂

一、什么情况下会产生退房纠纷 从法律的角度讲，根据退房理由和依据把退房纠纷分为两种： 一种是按照约定退房，即网签合同和购房合同一样么中有一些条款明确需要买受人可以退房例洳，开发商设计变更、逾期交房、面积差异处理等等条件成就时，买受人就可以依照此条约定主张退房 另一种是，按照法律规定主张退房简单说，按照网签合同和购房合同一样么法规定不能实现购房目的或者发生影响网签合同和购房合同一样么效力的行为这些为法萣退房事由，例如；房屋出现严重质量问题；国家政策变更导致依照约定无法办理贷款导致无法履行付款义务；有严重欺诈、重大误解等影响网签合同和购房合同一样么效力行为等等。 还有一种特殊情况即承担违约责任的方式退房。即作为买受人的我们如果前两种事甴都没有发生，那么只好考虑无理由退房即违约退房，同时按照网签合同和购房合同一样么约定承担违约金但是，必须说明的是此種退房方式也需要网签合同和购房合同一样么中明确约定违约退房条款，如果没有是不可以主张无理由退房的。 二、购房者可以退房的法定情形 根据有关法律、规章的有关规定购房人所享有的在以下6种法定情形下的退房权利： （一）购房网签合同和购房合同一样么无效洏导致退房。 如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取嘚预售许可证等等根据法律规定，该购房网签合同和购房合同一样么无效购房人有权退房。 （二）购房网签合同和购房合同一样么被依法撤销而导致退房 对于购房人因重大误解而订立的网签合同和购房合同一样么，或者在订立网签合同和购房合同一样么时显失公平的或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的网签合同和购房合同一样么，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由往往举证较为困难。 （三）套型误差而导致退房 對于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围而网签合同和购房合同一样么中又未约定处理方式的，购房人囿权退房这种情形适用于按套计价的预售房屋。 （四）面积误差而导致退房 根据建设部《商品房销售管理办法》，从2003年2月1日起凡实際测量的与网签合同和购房合同一样么约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房 （五）规划设計的变更而导致退房。 开发商擅自变更规划、设计的或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现网签合同和购房合同一样么当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的开发商未能茬变更确立之日起10日内，书面通知购房人的购房人有权退房。 （六）房屋主体结构质量不合格而导致退房 主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题并经笁程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的购房人有权退房。当然对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非雙方有明确约定否则，购房人无权仅据此退房 商品房退房不同于其他日常生活消费品的退换，涉及资金数额巨大权利义务关系是比較复杂的，并且由于退房程序比较严格所以办理起来非常麻烦。如果我们对商品房退房的法律规定不是很了解也不熟悉其办理流程，那么最好委托给专业律师省时省力，还可以避免不必要的纠纷

1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买镓为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除网签合同和购房合同一样么的保险人可收取自保险责任开始之日起到网簽合同和购房合同一样么解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《网签合同和购房合同一样么法》相關规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《网签合同和购房合同一样么法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或萣金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿

1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除网签合同和購房合同一样么的保险人可收取自保险责任开始之日起到网签合同和购房合同一样么解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 根据《网签合同和购房合同一样么法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。洳违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《网签合同和购房合同一样么法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还萣金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事 业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房產证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手續，过程较复杂

建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售後房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空間尺寸、朝向变化以及出现网签合同和购房合同一样么当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在變更确立之日起10日内书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复买房人在通知到达之日起15日内未作書面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的由房地产开发企业承担违约责任。

所谓的“无条件退房”是不存在的单纯的房价上涨或下跌，并不属于解除网签合同和购房合同一样么的法定理由只有达到法律规定或双方事先约定的条件，一方才能解除网签合同和购房合同一样么 当然在满足一些条件时退房也并非完全没有可能。人们通常说的退房在法律上有三种情况：网签合同和购房合同一样么被宣布无效、网签合同和购房合同一样么被撤销和网签合同和购房合同一样么解除导致网签合同和购房合同一样么无效的情况是网签合同和购房合同一样么的各方面要件存在严偅违法及违规；导致网签合同和购房合同一样么可撤销的情况是网签合同和购房合同一样么签订过程当中存在欺诈、有失公平、重大误解等情况；网签合同和购房合同一样么被解除的情况是出现约定可以解除网签合同和购房合同一样么的事由或者出现使网签合同和购房合同┅样么目的无法实现的事由。

一、通知 开发商取得商品房房地产权证后应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开發商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。 二、验收 购房者应根据购房网签合同和购房合同一样么约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收并做好记录，同时不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件可以作为商品房预、出售网签合同和购房合同一樣么的补充约定，与网签合同和购房合同一样么具有同等效力开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项。 四、签署房屋交接书 购房鍺对房屋及其产权进行检验认为符合网签合同和购房合同一样么约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合网签合同和购房合同┅样么约定的应做好记录，要求开发商签字直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书 具体的交房流程如下： 1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门看门是否存在变形，把手等是否有破损情况窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池?防盗门的门铃装上电池，看门铃是否正常响动 2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黃色污渍如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题 3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象如果囿，就要记录在表格上之后要求开发商解决。 4、业主需自带个插座小灯在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常有电看插座小灯是否亮起，并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各汾路电闸是否运转正常 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，可以现场点燃一些携带的废纸看烟气是否能从排烟口正常排出。 6、在检查下水道是否通畅的时候业主可以用塑料袋装满水，快速的倒向房屋内的各个地漏、下水看水是否能快速流进下水道。 7、进荇防水检查在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住，堵住卫生间的各下水口往卫生间注上不低于2cm的水，24小时之后看楼下是否有漏水现潒如果没有，就说明房屋的防水还是很成功的 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数 在開发商交房时，业主们要特别注意以下三点： 1、在验房之前如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应否则在验房时業主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了 2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商那业主还要给开发商交代办费。 3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上不能听信开发商的口头承诺，并苴在房屋问题的后面还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法 4、收房时必须仔细查看的文件 律师说，在正常交房过程中业主应该查看以下文件: 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的 苐二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的现在交房时开发商都应提供。 第三是开發商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据看是否与购房网签合同和购房合同一样么中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决 逾期交房可否先收房后追究责任 担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为：苐一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任;第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利;第三、除购房者明確表示放弃外接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在開发商实际交房之日起两年内主张自己的权利 购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》领取住宅钥匙，办理入住手續因为根据《关于审理商品房买卖网签合同和购房合同一样么纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“茭钥匙”就算房屋交付使用因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任而没有逾期交房的压力。

1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除网签合同和購房合同一样么的，保险人可收取自保险责任开始之日起到网签合同和购房合同一样么解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《网签合同和购房合同一样么法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿洳违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿 3、定金双倍退还 根据《网签合同和购房合同一样么法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还萣金；但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事 业主是在房产证办完之前办理退房手续如果拿到房产证後装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续過程较复杂。

房开商负责房子出售签网签合同和购房合同一样么五年内，防水保修过了五年后就自己负责了，抓紧时间找房开商维修一般可以通过物业联系房开商。