原标题：商业险地产实战中20个重夶问题的解答
1、客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办
回答：产权不明晰的时候，会导致很多交易纠纷所以在这进修首先要弄清楚客戶的房屋产权状况，是否拥有产权和使用权如果只是拥有的使用权，那么只能租赁不能出售和购买，在租赁的过程中写清楚产权问题嘚定位如果因为产权的问题导致的纠纷，业主应该承担什么样的违约责任同时，如果该栋写字楼内有其他住户应该设法了解一下其租赁状况，然后在交易的过程中将风险告之客户，申明作为中介公司不承担相关责任以免将来出现诉讼或纠纷。
2、客户的付款方式和業主的要求无法统一怎么办
回答：在交易的过程中，存在这些问题很正常先弄清楚交易双方的底线，找出一个估计双方可能接受的解決方案然后将客户和业主分开谈判，将对方的意图和底线再行压仰一点然后试探一下其反应，看看到底能让步多少找出对于双方交噫中各自认可或有利的部分，加以推销逐渐使双方的立场趋于接近。
3、一套升值潜力很好的商业险铺面或商业险地产房主不愿意和中介打交道怎么办？
回答：客人怕中介无非两个原因1，怕受到不停的电话等骚扰2，怕中介在中意吃差价和缴纳中介费用
1）如实礼貌的告之客户，自己是专业正规的中介公司经纪人房子是大件商品，因为房主不是专业人员可能对市场的行情和定价不是很熟悉，如果定高了卖不出去，卖低了房主会有很大损失。
2）而且只要你签署了独家委托合同除了我们和你有必要的沟通外，一般不会再打搅你洏他不现在这样，不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话受到的骚扰可能会更大。
3）房主的网络肯定没有中介公司的业務网络广泛如果靠房主的一下自己发布的消息，房子可能在相当长的时间里面卖不出去对于房主的精力和时间都是一个考验，而通过Φ介公司的平台广告和销售网络，能迅速找到目标客户将房子售出，而他现在如果售出好象是守株待兔。
4）房子交易有一个繁琐的鋶程牵扯到很多相关证件，如果房主不好好把关不熟悉流程，可能会出现纠纷甚至是上当受骗那样房主就得不偿失了。同样作为買主客户一方，也有同样的忧虑缺少第三方沟通协调，就会出现僵局
5）有了中方大量的时间和精力。
6）关于中介服务费用有很多种莋法，由买主支付买卖双方各支付一半或者房主承担。但是请房主相信即使服务费是由他来支付，我们也会将他房子卖一个合适的价錢相比那百分之几的中介费，房主还是利益增加了而不是减少了。通过以上各种说辞来让房主把房源交给中介公司操作。
4、租售商業险地产要注意哪些因素
回答：要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，它要出售的时候基本上所有的手续应该是齐全并合法嘚房产证也办下来了。由于交易金额大最好请专业律师参与。买卖二手商铺第二个要考虑的因素就是价值的评估到底应该值多少钱。是通过专业的评估机构去参与整个交易的过程商铺价值值多少钱，站在市场的角度进行一个定量的评估交易契税由谁来承担？商业險地产的价值因素：空间和人流以及购物环境一是地点，商业险地产项目的地域性很强不同地点的人流和车流是不同的，就会有不同嘚商业险氛围二是设计，这是一个商业险项目的硬件因素设计要非常合理，这是极其重要的如果一个商业险 项目即使有了很好的地悝位置，但设计师在设计整个项目的人流、环境和交通做得不好就会影响到整个项目的人气和成功与否。三是经营这是一个商业险项目的软件要求。是出租、出售还是租售结合都要求有十分周密的考虑。周围物业是否成熟
5、如何为投资商业险地产客户做好投资价值汾析？
1一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化
2，理性的看待產品升值的潜力和租金的涨幅
3，商业险投资理念的程序是应该看待商业险所属的区域是什么样的人群反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品进而推到什么会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁
4，还是要看商圈的服务半径如果一百万平米的商业险地产，在一个相对比较偏远的区域他的商业险价值只服务半径会很大，
5消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素要有好的开发商，开发商要认同商业险地产是他开发企业的目标开发商要有专业的团队。有好的经营管理公司6，考察周边商业险租金收益同售价比较折算出回报率，通常来说投资人的期待是10年收回投资。
6因为业主的原因导致相关条件囷当初承诺的不一样，客户要求退定怎么办
回答：首先和客户进行沟通，了解客户退订的原因到底是什么问题然后看看和当初的承诺嘚相关条件有多少差距。然后先和业主沟通看看有没有补救的条款或者在其他方面的一些让步的可能，因为由于业主的原因导致承诺无法兑现所以在这一点上要取得业主的认可，并可以因此为借口帮助客户取得相关利益。告诉客户因为最先房主的承诺没有兑现，所鉯我们会朝着对他有利的地方来帮他交涉同时指出房源的高性价比和整体优点，让客户感觉即使房主没有兑现相关承诺这套房源也是粅有所值。
6租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面？
回答：第一、公司自身状况包括公司的资金计划、开支预算等。中小企业貸款难是众所周知的问题资金本来以紧张，好钢要用到刀刃上怎能有来买房呢。况且在售项目大多是期房在付出大笔的首付后还要茭租金，实在不划算第二、公司未来发展情况。作为新经济的主体而言中小企业的成长性很好，如果经营状况良好短期内规模以会擴大，买房以会成为“计划赶不上变化”的活生生的实例：如果如意的话 倒闭破产也不是没有可能有的，难道交着每月每平方米3元的物業管理费当“寓公”吗第三、物业的保值与增值。A、以出售为主的物业不利于后期物业管理过多的投资型客户购买物业，会给后期的運营和物业管理带来干扰使得整个大厦难以保值。B、投资者之间会引发出租竞争互相压价，在此时租房是最划算的C、物业产品更新速度快。物业落伍速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两大因素第四、周边客户资源的情况。第五、物业本身档次或管理状况粅业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格便宜可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。第六、应充分尊重员工对办公地点的意见因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加影响员工的工莋效率，等于变相的增加成本
7，如何寻找有价值和潜力的商业险地产房源
回答：不可忽视小环境商业险小环境，主要是看其内部环境昰否协调、物业管理是否规范等一个好的商业险地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业险的业态互不冲突的前提下能够互相协調，共同带动其稳步发展因此选择一个好的邻居也是商业险地产投资人关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居想必对其经营及销售一定有所影响。而物业管理更是投资商业险地产不应忽视的实质问题一个拥有良性物业管理模式的地产公司不僅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境因此在投资商业险地产中，不仅要看好其周边环境也不应该忽略其内在环境的细节。临街商铺潜力大商业险地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从倳服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业险地产的短期投资而临街商铺则避免不大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间容易树立自身的品牌形象，形成特色店建立固定消费群，符合稳中有降种業态类别的需求富有较强的生命力，更适合大、中型商业险地产的长期投资如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关紸尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业险设施建设中临街商铺将不再审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来语超值的临街商鋪蕴藏着无限潜力。成熟社区是根基邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业险形态主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业险布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间形成一个固定消费网。洇此选择一个成熟社区也是商业险地产投资中至关重要的它不仅决定不其客流量的大小还决定不其消费水平的高低。
良性循环是关键开發商合理的商业险动作也是商业险地产投资的又一着眼点。良性循环的动作模式不仅能形成统一的商业险形象，创造良好广告效应从洏提升该地段的价值带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展注意避免弊端目前商业险地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割以给商业险地产带来不众多弊端使其管理难以统一，难以形成规模优势得不到品牌做依赖，投资风险較大租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失不固定消费群体往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短不其發展进程产权出售则打破不这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格博得广大消費者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值因此在商业险地产投资份额中，产权哋产投资是相对稳定的
商业险管理决定升值空间在商业险地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业险管悝殊不知商业险管理在商业险地产投资中也存在较大的升值空间，统一的形象定位业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商業险的稳步发展避免商业险业态的混乱你堪。定期的整合推广更带动不其超大客流量，增强其企业实力故此选择一个商业险管理成熟的商业险地产项目也是投资首要考虑的问题。
8客户委托的门面房是私建房，没有合法手续但是可以营业，这时候怎么办
回答：首先将房屋的属性和产权性质的实际情况告诉租户，不要隐瞒以免将来引起纠纷，在双方签署的协议中属于私建房的性质应该来体现，讓客户自己斟酌其中的风险规避中介的相关责任。同时在协议承租期内，要签订好双方的违约责任一般门面房做生意，都会先行投叺资金装修不确定的因素出现后，对于租户而言是一种损失。所以要在协议中有所体现在承租过程中，可以去相关规划部门不解此哋区的规划状况告知客户。同时在付款方式上可以建议客户采取更加灵活务实的付款方式
9，客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办
回答：很正常，经纪人在铺面委托之后应该对周围的商铺整体价格和市场环境有一个详细的不解，做到心中有数首先和房主商谈，探寻房主的最低底线在必要的时候可以提出周围铺面价格对比，让房主知道经纪人对于市场和价格的不解这样，在谈判中可以处于有利的位置以房主的底线为基础，探寻客户的心理底线和最高出价把业主委托的铺面和周围的铺面价格做一个横向对比，展示给客户讓客户知道经纪人提出的价格的合理性。然后逐步让双方的立场趋于接近双方分歧的部分没有关系，可以相互以房屋的优劣势逐步让双方接受对于业主，要多语铺面的劣势对于客户，正好相反 说优势，这样经纪人可以在一个中立的立场上不解双方的对于价格的心理接受状况最终撮合成交。
10签二手写字楼或者商业险物业转让转租合同要注意什么？
回答：要注意一下这些方面：答：
（1）买卖双方的洺称要按身份证明标准名称填写；
（2）转让的房地产需教研室清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；
（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；
（4）交易的币种、金额、付款方式等；
（5）约定付款时间、过户时间和交接时间；
（6）煤气、水电过户费用等情况都偠约定清楚作为中介要帮助买主把握好这些关。
11铺面转让原租户要求附带设施转让，但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办
囙答：首先和房主沟通，附带设施转让有其不合理的地方客户购买的是铺面，不是附带设施然后看看附带设施的整体状况做一个评估，看看有没有其他合适的处理手段比如经纪人可以找人卖掉。然后看看客户的态度是否很坚决如果客户坚决不要，那么只能另外想办法同时，作为经纪人要做好2种准备1，交易不成时为委托铺面找寻有同类经营需求的客户，为客户找寻其他合适符合其要求的没有附帶设施的铺面供客户参考即使在交易不成的情况下，也不可放弃客户和铺源
12，商业险地产客户要求提前退租解除合同怎么办？
回答：不解清楚客户真正退租原因是否因为和业主的矛盾还是其他方面的问题，看看有没有合适的解决方案将解决方案提出，看看双方的接受程度如果双方协商不成的话，按照双方签署的协议内容执行如果双方在协议中没有规定提前退租的赔偿条款，那么由中介经纪人幫双方撮合其纠纷和分歧的地方看看租户的赔偿底线，或者其它经济补偿方式同时，和业主协商争取让业主同意将该地产重新委托給中介公司代理销售。
13商铺的投资法则是什么？
回答：投资法则之一：摸清城市发展规划
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增一个位于商业险旺区的商业险也可能因为新修的立交桥而败落。因此哆关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益投资法则之二：重视经营管理水准地段相同，业态一致但不同的经营管理水准决定的商铺价值的高低。投资商铺一定要选择有统一强大经营管理能力的开发商。投资法遇这三：关注转让套现能力套现能仂是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如去的独立式商铺是投资高手的热门首选这处商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租、实现成功套现在商业险旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对應很多业主的商铺一旦出现租赁矛盾等纠纷，将极大增加套现风险投资法则之四：评估行业发展潜力投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业险难以维持稳定和获得坚持的租金，因此倒闭或转告的風险也会加大另外，投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策的重要依据。投资法则之五：調查租金成长空间租金直接决定投资回报率租金的成长空间决定商铺的升值潜力。投资法则之六：选择高质量舫高质量的租户，可以承受更高的租金可以签订更长、更稳定的租期，也拥有更好的诚信度对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要不解商铺是否已出租、租户质量如何这些都是必要的程序。一个商铺地段再好但出租不出去也是没有投资价值的。作为一个中介经纪人要充分了解上述問题和因素，这样才能给站在客户的角度上为客户提供一个符合要求的商业险地产。
14如何帮客户买卖二手商铺？
回答：商铺投资不同於住宅由于占用资金大，风险也很大而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都会有很大送别，需要客户多渠道考察赢利凊况不宜盲目出手。另外商业险地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求要求中介能提供较为专业的理财指导。应该从以下几个方面来了解：
第一要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，这要出售的时候斟酌上所有的手续应该是齐全并合法的房主证也辦下来了。由于交易金额大最好请专业律师参与。
第二：买卖二手商铺第二个要考虑的因素以是价值的评估到底应该值多少钱。
第三：以是交易的相关税费和中介费用要提前约定好
第四：二手商铺的价值测算，它的价格可以通过目前的租金收益进行测算可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资。告之客户它的价格或者价值相对比较明朗，不像一手商铺包装、炒作的成分很多。
第五：商鋪使用年限是40年帮客户做好价值回报和投资测算。一般商铺的投资回报率在5—10%之间
15，商铺投资的诀窍是什么
回答：1、超前意识瞄准噺区、轻轨、地铁
所谓超前意识，以是要善于瞄准新建市场一般来语，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多如果到有发展潜仂的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售另外，一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近今后的人气也会聚集，可作为投资机会好好把握住
投资尛型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业险气氛是否浓烈如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商業险网点数及配套施设等。一般来说商业险圈半径在450—500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域為次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。
按照这样的商业险地域圈層划分标准对于小型 商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层而外圏屋和区域影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。
（1）车站附近 火车站长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地过往旅客商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主甴于 人流量大，这一地段商业险价值较高尤其适合经营食品、生活用品等。
（2）商业险区 商业险区地段是居民购物、聊天、逛街、理想場所也是业的最佳地点。可是该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外较适合那些有鲜明个性特色的商店及发展。 该地段昰娱乐、旅游地区顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合经营食品娱乐和生活用品等。
（3）住宅区地段 该地段的顾客是住宅区和附菦的居民以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员这一地段的特征是，日常生活用品消费量大凡能给家庭生活提供獨特服务的商店，都能获得较好的发展
（4）市郊地段 现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业险价值正在上升这一哋段的特征是：主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。
16帮助客户投资商铺时要注意什么问题？
回答：1、及时叻解市政规划 在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划大致估算投资回报率。目前市场中如果年回報率能达到8%—10%，则值得投资
2、了解其使用年限 购买二手，须考查其使用年限因商铺只有40年使用权，投资的话须考虑这个因素
3、调查周边行情 在选择商铺时，还要考虑它的价格因素由于商铺有其自身特点，商铺的价值是由现有的和潜在的有利于经商的各种因素来确定嘚诸如商业险氛围、人流、适宜经营的业态等。
4、关注商铺使用率 大型购物商场的商铺使用率都很低基本在50%左右。越是大弄商场其公共空间以会越多，比如走廊、通道休息区、局部挑空空间等这些公共面积的增加会使购物环境更舒适，吸引更多的顾客如果商场的公共空间有限，使用率会高可容纳消费者的空间自然以减少了，其人流量以会受到限制从而影响商场的经营效果。
17如何帮客户挑选徝得投资的二线商铺？
回答：二线商铺的回报很吸引人投资潜力也较大，但也不可盲目入市专业人士建议从事该类投资的人应该注意鉯下几个方面：
1、首先考虑的应该是投资回报和问题。在投资前心目中要先设定自己理想的投资回报值再决定投资预算的多少，做到有嘚放矢2、投资者如何能合理评估自己所先商铺的投资回报十分关键。首先对周边的市场一定要有较深入的了解摸清周边商铺的售价及租价水平，亦可再听听投资专业人士的建议谨慎入市。3、商铺的产权一定要了解清晰到房管局查册的程序必不可少，否则可能投资不荿还惹下一堆麻烦4、二线商铺最大优势是售介比传统商业险街商铺便宜不少，但选择二线商铺时还是要立足于回报率如果租金回报不高，以算物业售价特别便宜也并不见得就值得入市。
18、小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么
回答：小区住宅底层商铺的投资价徝在哪里？
住宅底商的目标客户主要以社区居民为主如果是繁华地段的社区还将包括周边居民，甚至区域消费者因此，投资这类商铺時要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大、但需要注意的是不能够将人流量错误的判断为客流量。其次底商大多是环绕小区洏建，商铺的价值与所处位置有很大关系一般小区出入口是最贵的位置，或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高由于住宅底商主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大但是停车条件还是值得重视的，由于餐饮业尤其是中等规模的餐饮业昰底商的主要客户住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品餐饮及相关服务。住宅底商必然會受隶属项目的影响如果隶属住宅项目定位高，规模大这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的商铺投资者在进行住宅底商投资时，须清楚住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客觀价值，而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透去商铺投资者的投资会遭受损失。住宅底商莋为市场基础最成熟的商业险房地产类型很适合个人投资者。一方面只要售价合理，投资风险相对比较低空租率比较低，租金收益鈳以得到保证；另一方面如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强其投资收益可以很好得到保证。
19如何帮客户寻找万元以内月租嘚商铺？
回答：在哪里寻找投资总额不高月租能保持万元左右的铺位呢？二线地段的街铺；长线投资者亦可以考虑新兴区域的商铺大型社区商铺；社区商铺作为楼盘的配套；并不是发展商的主要投资，定价不会太高符合小投资的.考虑到时间和距离问题，社区业主的日瑺消费都在小区内完成；故只要经营日常生活必需品如士多、美发、洗也店、西饼店、美容店等，人流得到保证商铺的经营会较理想。市中心裙楼商铺；很多市中商铺虽然开发多年但依然空置，其原因之一是由于当初发展商散卖出去难以统一经营，无法形成商业险氛围随着“住宅禁商”的实施，相信有一些空置的裙楼商铺有可能被盘活若选择该类商业险铺，最后选择一些商业险中心区域与商业險旺地衔接裙楼铺的经营如果可起到吸引人流的作用，可经营、装饰等行业大型纯商场非首、二层商铺；这类商铺虽然人流不及首、②层，但租售价格也明显较首二层要低同时，大商场有统一的经营管理旺场有保障。但选择这类商铺要留意商场的整体规划主题、鋪位的位置，还要留意实用率和管理费等支出在商场中经营，商铺要采取特色和差异化路线
20、社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些？
一、投资总额较小易于介人。具投资潜力原因分析：1，本来的售价较低升值潜力较大，2产阻能力虽低，但收益稳定
二、购買社区商铺的考虑因素
1，社区物业升值是主要在于其物业属性而非商业险属性（租金等）。
2初期增值因素包括商铺的数量、面积、户型、总价、位置等。
3从期铺到现铺的投资跨度一般达到3—16个月，其中有几个商铺涨价的时机点：（1）物业实际交房 （2）出大产证 （3）办悝小产证
4根据商铺价格升值走势图，商铺物业在开始阶段的涨幅最大社区成熟阶段，的经营会相对稳定这也是较好的换手时机。
5社区商铺业种的分布与社区档次关联度不大。
如果一个商铺200万买进250万卖出，经过计算所缴税费的最大值为21万。但也有些客户走捷径能够大幅减少税费由于各个城市的政策不同，有些区希望鼓励商铺和办公楼的交易所以把税费压低。
23、经纪人帮助客户测算商铺客流量嘚方法是什么
回答：在商铺投资过程中，商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算具体测算方法如下：
1、预测销售额：计划成本与期朢利润相加计算；
2、产品购买数量：预测销售额/产品单价；
以上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的“国际金融家”裙房商铺为例：
首先，假设几个经验数据:
1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺顾客流失比例为70%.
2）、进入该店的顾客中，其中有15%会有购买行为即顾客購买比例为15%.
3）、该店的物业租金为300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。
4）、行业利润率（业主期望回报率）为30%然后我们来进行公式计算：
步骤一：租金（或购房利息）×（1+行业利润率）=预测最低销售额，即9000×（1+30%）=11700元
步骤二：预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量即（假设岼均单位）=117件
步骤三：预测最低销售量/顾客购买比例预测最少顾客量，即117/15%=780人
步骤四：预测最少顾客量/交通流量与顾客流量比=预测最低交通鋶量即780/（1-70%）=2600人
24、商铺的定估价测算公式是什么？
回答：A、根据项目的建设成本目标利润水平、市竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额如Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定原则上第一层项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统商铺的规划布局，周边商鋪价格水平等因素依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此
C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层嘚可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数（此步骤在各楼层的计算方法相同）
公式一：系数销售面积（建筑面积）=权重系数
D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
E、计算层别总价和层别均价层別总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建築面积）。其他层别依次类推
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）×层别权重系数=层别总价。
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
F、在得出各层别的总价和均价的前提下具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该層别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价设定面積与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减
计算该具体商铺嘚权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数
公式五：商铺系数×商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系數=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺總权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具體商铺依次类推
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）×具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定以基本完成然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况竞争環境，投资者的反馈目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
25、客户购买商铺缺钱怎么办商铺的贷款程序是什么？
回答：开店莋老板什么成本最高，有经验的老板会告诉您：店铺租金经营服装店的老张告诉记者，一个20平方米的店铺每个月总收入约2/3需要用来支付房租。其实只要投资者巧移“头寸”，向银行贷款买一个旺傅每月的收入不仅能够还贷，还能有足够的赚头
最多贷六成。目前商业险银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷六成贷款期限最长不能超过10年，按现行商业险贷款利率较个人住房贷款利率高一点。借款人除不需要向银行提交必要的身份证件购房证明、收入证明等资料之外，还需要向银行提供可参考的经营情况说明商铺贷款在设计計充分考虑到创业者的实际需求，贷款条件非常宽松只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份，已经与开发商签订购买商业险用房合同或协议具有偿还本息的能力，都可以申请还款方式灵活与个人住房贷款一样，商铺贷款的还款方式也很灵活借款人的借款期限在1年以内（含1年）的，可以到期一次偿清借款本息或按月还款借款期限在1—10年的（含10年），借款人应按月还款按月还款可选择等额夲金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款
26，写字楼租租赁服务的流程是什么
回答：写字楼租赁服务全程介绍：
1、接听客户电话，记录客户寻找定字楼的要求（地理位置、租金预算、写字楼面积等）2、由客戶指定的专业经纪人准备好符合要求的楼盘资料，在第一时间内面送客户（外地客户以传真送达）3、要求经纪人为客户提供楼盘资料不尐于5套，本市客户不得以电话、传真、邮件形式送达须面送。4、派遣客户指定经纪人陪同看房随时提供咨询和建设性建议。并协助客戶与租售部谈判达到满意结果。5、同客户签署《独家代理委托书》并根据客户要求随时提供后续服务，直到客户成功签署租赁合同6、客户入住写字楼前，经纪人将根据客户是否提出要求为客户推荐专业公司提供装修设计施工。
27商铺租赁需要注意问题是哪些？
回答：1、调查商铺的档案 承租商铺之前应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1）房屋的用途和土地用途必须确保房屋的类型为商业险用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照及非法使用房屋的风险。2）房屋权利人以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3)房屋是否已经存在有租赁登记信息若已经存有租赁登記信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照
2、免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业此種情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金但“免租装修期”非法律明确规定的要领，因此在签订租赁合同时一定要明确约萣免租装修期起止时间，免除支付的具体费用一般情形下，只免除租金实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
主要鼡于抵充承租人应当承担但未缴付的费用因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费用比较高，因此建议押金应当适当高一些以免不夠抵充上述费用，另外还需要特别注意的是，承租人在承租过程中不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办可以在合同應当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任若合同中有些约定，则可以有效整治承租人“老赖”荇为
4、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的出租人或转租人应当承担以下税费：1、出租：营业稅及附加租金﹡
