私募基金、股权投资、资产证券化都是什么意思和关系呀？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-10 03:46 标签： 私募股权投资是什么意思

房地产行业是一个高杠杆行业，资金的周转、回款速度可能影响多个项目甚至企业的存活，因此，融资是房地产企业发展的重要议题。而资产证券化业务作为一种创新融资工具，不仅拓宽了融资渠道，将主体信用转换为资产信用，而且降低了融资成本，将不具有流动性的资产转换为可流动的资产支持证券，现在已成为房地产企业融资的重要工具。我们今天简要介绍房地产行业中常见的资产证券化路径及操作要点。

一般而言，资产证券化是指将缺乏流动性但预期能产生稳定现金流的资产，转移至特殊目的载体并进行信用增级，再由特殊目的载体以该特定资产的现金流为基础发行可流通的资产支持证券的融资行为。

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（“《资管业务管理规定》”）第二条的定义，资产证券化业务，是指“以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。”

综上，不难看出，资产证券化大体上包含两大核心步骤：（1）融资方向特殊目的载体让渡基础资产；（2）特殊目的载体向投资人发行证券。也即资产证券化实际上是将“资产”转化为“标准化资产支持证券”的过程，而本质原理实际上是现金流折现。

目前，根据监管机构的不同，我国资产证券化的主要模式包括四类：（1）信贷资产证券化；（2）企业资产证券化；（3）资产支持票据；（4）项目资产支持计划。四种模式的主要的区别如下：

其中，企业资产证券化与信贷资产证券化是实践中的主流产品。我们将该两类产品的典型交易结构图示如下：

需要注意的是，尽管信贷资产证券化与企业资产证券化的交易结构看起来相似，但其参与主体、法律关系、交易结构以及基础资产等均存在明显区别（例如企业资产证券化中的原始权益人一般为各类企业，而信贷资产证券化则为各类金融机构），在实践中应当予以关注。

前文已提到，资产证券化的核心是现金流，因此其基础资产应当为能够产生稳定现金流的资产。

以企业资产证券化为例，根据《资管业务管理规定》第三条，基础资产是指“符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产……前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定……”

因此，资产支持专项计划的基础资产选择，应当遵循“合法合规”“权属清晰”“可特定化”“独立”“可以产生独立、可预测的现金流”“无权利限制”“不属于负面清单列举的资产（可参见《资产证券化业务基础资产负面清单指引》）”等条件。

在房地产领域，用以进行资产证券化的基础资产一般包括购房尾款、物业费、租金、供应链应收款、CMBS（商业物业抵押贷款）、类REITs等，下文我们逐一介绍。

四、购房尾款资产证券化

购房尾款资产证券化项目中，融资人一般为房地产开发公司，其基础资产为开发商依据购房合同对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利。交易结构一般采取循环购买的方式，以延长融资期限，扩大融资规模。

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