去年一二线城市经历了楼市的疯狂,成都也搭上了末班车,部分区域的房价实现了爆发式的增长。本人经过卖房买房,个人财富翻了至少4倍。家庭负债达到了150万。本应做个安分的房奴,但自己却有一颗不安分的心。
经常接到信贷电话,每次都是拒绝,前几天随口问了一句大概能贷到多少钱,年利率能做到多少,得到的答案令我很吃惊。我的条件可以做150万的信用贷款,无需抵押,年利率保守能够做到6%,五年先息后本,如果信用好到期可续期。
于是我的计划如下:因为我在成都已经有两套按揭住房,没有了按揭贷款资格。因此打算150万全款买一套二手房,立马出租可以租到3800块左右。五年利息加上贷款服务费加交易费用,总计成本55万。五年出租收益23万。实际投入32万。于是有如下计算:
1. 房屋贬值20%, 亏本62万
2. 房屋贬值10%, 亏本47万
3. 房价持平, 亏本32万
5. 房屋升值20%, 无盈亏 2.88% 年复合增长率
8. 房屋升值50%, 盈利45万 7.2% 年复合增长率
请大家帮我分析一下,还有那些潜在的风险。按照成都楼市的走势,盈利几率大还是亏损几率大。按照目前成都的房价水平,5年之后下跌20%以上的可能性几乎为零。
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同成都,不是很建议这样冒险,一线可以那么操作。成都涨是肯定的,但幅度不好预测。个人建议,保守点好,太过激进小心翻船~
借钱玩投资?你要想好风险是否能绝对把控,6个点的利,比理财高不了多少,借贷公司还要担心私人借贷的坏账,他们是为了什么?
成都的房子涨的有限吧,想赌买北上深周边的吧
能说说信用贷款详细还款计划吗?我想你说的会不会是有些银行的所谓现金分期!就是逐月还本,利息(或者叫手续费)每月不变的哪种!
看房去了,空了聊。严重看好成都下一波,其实已经开始启动了,别怪我没告诉你。关于成都楼市,空了会进行分析。天涯er晚安!
成都很多房子都买亏了,本都没回来
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我说个楼盘,西边的塔米亚,派克公馆,南边的卡斯摩。当年买的基本没怎么涨,算上贷款就是亏。关键根本甩不出去。没人要。
投资性住房首先考虑的是风险,其次是收益。
风险主要考虑的是流动性,租售比,贷款利率,以及限购政策等。
我的目标标的必须具备以下要素中的大部分:
1. 相对于同地段,同小区性价比高
2. 地段优,要么攀成钢,要么高新南区,要么天府广场一环路以内。
3. 交通便利,地铁站15分钟步行和公交车程内
4. 要么优质学区房,要么户型好,单价低,总价低,高租售比。
还有一些条件就不列举了。
当傻子都赚钱的时候,小心了!成都2002年开涨的楼价,15年了,小心最后一棒。还贷款投机,終点回到起点,任何市场绝大部分投机客的归宿!
在赚钱的机会面前不把握才是傻子。
那个银行的信用贷,要什么资格?
信用记录,户口,工作单位,是否有抵押物,看情况定额度和利率。
是个人都是投资大神
不是,学习中,控制风险。能够承受最坏的结果就行。
还是要在自己可承受范围之内,楼主月入多少?目前月供多少收入还有没有增加的可能?
这样操作很重要的就是资金流。目前月供有9000,借款后每月新增利息大概在6000左右,基本能实现收支相抵。打算多借20万来增加资金流,20万做活期稳妥的理财产品4个点,每年损失2到3个点,5年多给3万利息。这样能保障现金流。
说一下这样操作的另一个关键点,如何保证资金流。贷款150万,年利息9万,五年就是45万,加上贷款服务费50万。这笔钱我目前没有,只有20来万流动资金。我的打算是全款买二手房,拿到房产证第一时间进行抵押贷款40万左右,利率同样六个点(咨询过了),甚至可以做10年先息后本。这样就可以做到60万的现金流。这三十万进行安全的理财投资年息4个点左右,每年损失2个点的利息,五年总共多出4万块钱利息,但很好的解决现金流问题。
下面说一下这两天踩盘的情况,主要看中了两套房,都在谈:
今天看了一个更名房,必须全款,87平,赠送下来100平,三室两厅一卫。高新区。100万。目前来看低于市场价起码15万,由于直接和开放商签订合同,节约了个税,中介费,增值税起码5万块。因此,此房是极具性价比。户型做的很好,赠送大,三室,所有功能区面积都不小,视野开拓,采光好,一个次卧,厕所朝南,客厅,两个卧室朝北。学区一般。小区环境一般,定位刚需盘,已交房,马上可以装修出租,非常好。
最好的是地段好,好出租,临近小区套三一般装修租金普遍在三千八九,这套装修10万,租金3300没问题。因此租售比达到了4%,如果贷款100万,除去租金自己每月实际只需1700利息,5年总的持有成本不过10来万。
第二套在大源,套二户型,赠送大,全款112万,税费加中介费总共要120万左右,清水,同小区套二挂牌价一般都在一百四十万。该小区是大源的品质楼盘,学区房。装修套二租金在3000左右。该套房的优势在于地段更加,学区房,品质大盘,户型好,改善型,以后好出手,同样低于当前市场价15万左右。和第一套比较起来租售比第一个点,只有3%,每年利息损失3个点,如果贷款120万,五年持有成本是18万,但是由于是学区房,品质佳流动性更强,更容易找到接盘侠。
下面来分析一下成都的楼市:
如果说前些年北上深是房产投资的沃土和福地,那么我觉得成都,广州,武汉等二线城市将引领下一波楼市行情。全国大城市中,目前来看,我最看好成都,武汉和广州三个城市。原因在于风险小(我的投资原子永远是先看风险再看收益)。下面只分析成都:
首先,成都的房产有没有泡沫,我的结论是没有。目前大成都的均价是8500左右,成都1.2万以内的房子大把大把的。对于一个普通人通过按揭贷款每一套八九十平的房子根本就不是事儿。即便条件差一下,郊区和郊县的房子普遍在,这种房价水平能有多少泡沫。因此成都楼市无泡沫是我投资成都房子最大的底气来源。
其次,成都的发展潜力。不管从GDP,产业结构,一二三产业占比,对外开放度,商业活力,奢侈品购买力,金融机构存款,全球五百强数量,空港出入境人数,领事馆数量,会展经济,机动车保有量,行政级别,城市文化,建成区面积,城市人口,旅游城市吸引力,人口净流入等各个方面判断,成都好不夸张的说可以排进全国城市前八。更加上天府新区升级为国家级新区,自贸区的建立以及被定为国家中心城市。此外,由于北上深房价高企,已经国家对于一线城市的人口限制,成都、武汉等二线城市必定会受到更多高素质人才的青睐,以及成为一线城市人口回流的目的地。因此,成都的未来值得期待。长期来看,成都必将成为人口超2000万的特大中心城市。(重庆的地形决定重庆达不到成都的发展高度,全世界到目前为止还没有一座大城市是山城)
楼主继续,手上有套套二的地铁房,离地铁口300米。想买套100平左右三房的学区房,最近也是在找。同在成都,但觉得成都房价不可能太高。
楼主继续,手上有套套二的地铁房,离地铁口300米。想买套100平左右三房的学区房,最近也是在找。同在成都,但觉得成都房价不可能太高。
房价不会太高,但是五年内升值50%,我觉得问题不大。
标的一 五年期持有 年均上涨3.3%为盈亏零界点
两年期投资,盈亏零界点为年涨幅6%
成都去年是补涨,也是外地人和意识觉醒的早的本地人投资驱动的,今明两年才谈得上启动,这有别人13年的,那时是刚需驱动,成都房价一直不瘟不火的最主要原因是成都人的投资意识弱,但我坚信意识是会慢慢被唤起的,下一波行情会将成都推向浪潮
最近一直在弄房子的事情, 一直没更新,短短一个月,成都的二手房又疯狂了一把,个别区域实现了30%的涨幅。 最后购入标第一102万,全款。目前已经在装修中。由于更名房,没有给任何手续费。明年一旦拿到房产证,130万卖出去就是白菜价。在大源130套二都不好找,更不要说套三了。租金3300起步。斜对面的朗基天香套二的租金普遍在3000以上。
目前的债务情况如下:150按揭贷款,105万信用贷款。每个月总共还款22000左右,手头流动资金20万。每月收支基本相抵。
这次成都的限购其实是在向本地人喊话,还买房了!限购是福利,这也印证了我的看法,限购加速了本地人的入市,更是极大的唤起了本地人的投资欲望,一个限购让成都的房子成了大街小巷的热议话题,身边很多人都打算入市了。
投资房产,我的观点是要么刚需要么稀缺!两个关键是入手价格和流动性!我对刚需盘的定义是离地铁口1.5公里范围内,电梯高层(在房价站上两万之前拒绝老破小),一般学区,地段优质,随着房价的走高,刚需房的回报率非常高! 我对稀缺性的定义为具备优质资源的房产,第一位就是优质学区,优质地段,视野,品质,交通俱佳。稀缺性投资回报率可能没有刚需盘那么高,但是抗风险能力极好,流动性好
这次入手的房就是典型的刚需房:楼盘是嘉祥瑞城南庭,目前精装房开发商卖一万六。清水入手一万一千三。特点如下:
优质地段(益州大道,华府大道附近,挨着商务区和软件园)
一般学区 政府高新区临江小学
配套完善,沃尔玛,银泰城
交通便利,距离1,5号线都在一公里以内
套三,户型,采光都还不错
典型的刚需房!!!
在成都投资还得买南边高新区和天府新区,我去年在天府新区的麓湖生态城买了一套现在还不到一年就赚了100W了
楼主不如说说身价如何翻了四倍
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请注意,没卖出都是纸面的,到手的才是真收益,也许以后你出不了手了,也许光交易费就收光了
目前的债务情况如下:150按揭贷款,105万信用贷款。每个月总共还款22000左右,手头流动资金20万。每月收支基本相抵。
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楼主是怎么申请这么多的信用贷款的?
我觉得评估风险的时候不要只看市场的预期,你整个家庭的抗风险能力也要计算在内,以应付突发的大额费用产生的情况。我个人比较喜欢稳妥一点的
评论 理性做股票:成都必须大涨,这次政府限购就是神助攻,在向成都人好话,还买房,确实也达到了这个效果!
成都市房子应该还要上涨,现在租房子就一路下跌,老房子在市中心想租高一点也不行,就2000.与房价不对等。市中心环境的确不好,没有花园,吵吵闹闹,空气差劲,越来越喜欢城市郊区了。有地铁什么问题也没有了,
看到楼主列出涨幅10到100的计算,也是醉了。炒房不是炒股不要看这么细的数据,就是看感觉。
还有自住的没变现的就不要说赚了多少多少
钱不够买南面的新盘,买北面大丰的新盘可以吗?均价8200
楼主,我也想买一套150w的房子,城南,但怕跌。购买后负债100w,内心纠结。怕房价跌
楼主,中和的朗基和今缘,和南阳御龙府,分析下。还有二手的嘉年华御府,和翡翠半岛。麻烦分析下,本人不知买哪里
南面已经两万了,成都省对外地人的吸力太大了。
南面已经两万了,成都省对外地人的吸力太大了。
赌徒,感觉这算是给银行打工啊。
只要自己能把控风险,能够承担最大损失就值得一试。机会来了放走了太可惜了。
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成都一直不敢放高新区的地,放出来必出地王。
楼主如果实施了,赚翻了
楼主有眼光,有魄力,敢想敢实施,所以赚钱也是情理之中。
唯一的可惜是全款,没有杠杆,不然放假上涨收益更高
成都房价肯定会涨的,这个月高新区均价又涨了10%。基本上成都的均价能在明年底到1.5万。高新区,天府新区均价能到3万。
两个月没来了,成都房价又涨了一大截