Z H E N G H E G R O U P · S I N C E成都2021年3月市场月报正合股份·成都代理·策略服务中心 2021年4月3日1 9 9 8咨询顾问|营销代理|智能营销成都·重庆·西安·贵阳·昆明注：本报告数据来源于政府公开数据及市调，本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用报告产生的任何 后果承担法律责任；本报告用于正合内部培训，未经授权严禁转载或镜像；本报告中的区域范围：主城——五城区、高新区、天府新区；近郊——双流、龙泉驿、温江、新都、郫都；远郊——金堂、崇州、新津、青白江、邛崃、都江堰、蒲江、大邑、彭州；本报告中的数据范围：土地——仅统计商住类用地（纯商业地块未计入）；预售量价及开盘——正合数据 库；公寓——锐理数据；本报告数据统计截止2021年3月31日。正合股份 19重点资讯-国家政策3月5日政府工作报告：聚焦住房租赁市场，解决大城市住房突出问题—解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。同时提出，新开 工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。3月5日住建部谈2021年城市更新八大实施行动—①研究制定城镇体系建设方案，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局；②实施城市生态修复和功能完善工程，合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，提升人居环境质量；③强化历史文化保护，塑造城市风貌；④加快建设 安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区；⑤加快推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设；⑥全面推进城镇老旧小区改造；⑦统筹城市防洪排涝，系统化全域推进海绵城市建设；⑧推进以县城为重要载体的城镇化建设。3月9日两会：全国政协委员建议商品房改为现售，并以套内建筑面积计价—两会期间，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房，原因是违反市场交易规律，对购房人显失公平。3月25日央行：再次强调坚持“房住不炒”定位，加大住房租赁金融支持力度—央行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。3月26日银保监会：3年期以上经营贷，将定期核查—加强贷款期限管理，对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理，建立健全内部管理制度和统计台账，逐笔登记并定期核查；督促银行业强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域；加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定 期披露。3月29日住建部：拟发布县城新建住宅6层为主，最高不超过18层—县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。 简评：国家始终坚持“房住不炒”定位，各城市信贷或将收缩。正合股份 · Since 1998成都正合地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright ? 2018 All Rights Reserved重点资讯-省外政策(调控加码)3月3日上海：按优先购房政策购买的新建商品住房限售5年—涉及七个方面的内容，包括强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格新建商品住房价格备 案管理、强化商品住房交易管理、加强房地产中介管理、严格规范企业购买商品住房、实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房限售5年。3月3日浙江杭州：购买法拍房需满足限购政策—①法拍房纳入限购；②严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场；③严厉打击房地产中介机构违法违规行为；④严格规范房地产市场信息发布。对不实传播扰乱市场秩序的违法违规有害信息，相关部门将依法依规严肃查处。3月12日浙江湖州：续批预售备案价不得涨价，严禁捂盘惜售—①续批预售价格不得上涨，在售项目不予上调备案价格，单次预售面积≥3万

• 评论 ：有道理，我那个不存在，三月份贷的！随时可以做抵押贷，房本快下来了，其他还有几套房产可以抵押！

　　楼主 看好你 很多人没有想法 很多人有想法但是不敢去实施 你抓住机会了。我现在也在找发家方法呢，去我的帖子帮我出个主意吧

　　楼主值八百万要能变现才是王道！我常州投资两套被限售，找谁说理去~~只能说自己活该！

　　买的那套售楼部房源涨到，2万了，不过是“精装”

　　150万的房能租到3800？我的房也在成都，刚卖了，135万，一个月只能租1800

　　评论 巴依爷爷：这套房买成102，租成3300，去年有一套买成90，租3800，投资房降低风险的很重要的因素侄之一是较高的租售比！

　　很多人投资房子不看租金收益，只看房产本身的增值，这是极为不负责和粗狂的投资，这是对市场缺乏敬畏的变现！投资房产周期较长，少则半年，多则5年以上，平均也是3年左右！本身国内房地产市场就是个政策市，较高的租售比(3%以上)能够极大降低亏损的可能！那我自己举例，我贷款成本是7个点左右，租金收益是3.8%，因此房产只要平均每年增值3.2%个点我就能保证不亏本，这对于高杠杆投资客尤其重要！还要考虑万一市场转向，不得不长期持有的风险！所以我选的投资标的租售比都很高。三套投资性的租售比分别是3.8%，5%，8.6%，当然买的越早租售比越高！但起码应该是3%以上

　　投资首先看见的是风险，其次是收益！只要能承受最坏的结果，赢面达到80%就可以做！地租售比的房子说明什么问题呢？地段差，低价房源多，刚需不足，虽然这些房子在牛市期间收益更高，但是在熊市里是很难出售的，也就是流通性差！但是优质房源，虽然收益相对降低，但是流通性较好，也理发降低了风险！投资方向有两个，一个是刚需。一个是稀缺！刚需不代表低价，刚需代表各方面极大的平衡，性价比极高，地段较好，交通较好，学区一般，户型较为紧凑，由于其卓越的性价比而具备较高的流通性！我买这套房就是典型的刚需房，位置，地段不错，有刚需需求，户型紧凑(八十多平套三，大赠送)，但是学区却出乎我的意料被划入了较好的学区！投资第二个方向是投资稀缺性，这类房产牛市中增值不是最好的，在熊市中确任然是硬通货，流通性极高，只要想卖，就不怕找不到接盘的，稀缺性体现在哪些方面呢，如稀缺地段(如天府广场，金融城)，稀缺视野，如湖景房(如文儒德)，公园房(华润翡翠公园，滨河湾，复地雍湖湾等)，顶级学区到(泡小，泡天，龙江路，蒙彼利埃等)，稀缺户型(如城市别墅，城市大平层等)，这几样因素叠加的越多的房子稀缺性越高，当然售价越高，流通性越高，也就越保值！

　　现在成都限售3年，目前期房价格最低，但加上修好2年等证1年加上3年限制，那么必须6年才能出售，这6年的变数太多，目前不适合投资下手吧？

　　投资首先看见的是风险，其次是收益！只要能承受最坏的结果，赢面达到80%就可以做！地租售比的房子说明什么问题呢？地段差，低价房源多，刚需不足，虽然这些房子在牛市期间收益更高，但是在熊市里是很难出售的，也就是流通性差！但是优质房源，虽然收益相对降低，但是流通性较好，也理发降低了风险！投资方向有两个，一个是刚需。一个是稀缺！刚需不代表低价，刚需代表各方面极大的平衡，性价比极高，地段较好，交通较好，学......
　　楼主的精准分析和勇气值得我学习！！我也是一直在关注房子，想与楼主保持联系，便于学习和交流，方便留个微信号不？
　　就在论坛交流就好哈。 天涯是个好地方。

　　现在成都限售3年，目前期房价格最低，但加上修好2年等证1年加上3年限制，那么必须6年才能出售，这6年的变数太多，目前不适合投资下手吧？
　　看资金投入吧，太大了没必要。 不过房产投资周期本身也比较长，持有五六年正常。

　　楼主觉得西派城这个楼盘如何，感觉楼盘自身品质不错，但周边环境感觉不太好

　　成都去年是补涨，也是外地人和意识觉醒的早的本地人投资驱动的，今明两年才谈得上启动，这有别人13年的，那时是刚需驱动，成都房价一直不瘟不火的最主要原因是成都人的投资意识弱，但我坚信意识是会慢慢被唤起的，下一波行情会将成都推向浪潮
　　成都想逆市而为，就算你愿意，你当ZF那批人愿意？违反大大的意愿就是找S。

　　楼主买的还算早，今年这一波应该赚了不少了吧。今年下手的盈利应该都不会少于30%吧

　　楼主还是有一定眼光和魄力的，本人比较认同，做个标记，多多交流

　　成都很多房子都买亏了，本都没回来
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　　我说个楼盘，西边的塔米亚，派克公馆，南边的卡斯摩。当年买的基本没怎么涨，算上贷款就是亏。关键根本甩不出去。没人要。
　　派克买成4800，现在1W2，请问亏了吗？？？这波涨的很厉害了

　　楼主还是有一定眼光和魄力的，本人比较认同，做个标记，多多交流

• 评论 ：神经病，自以为是！
• 呵呵，一会35岁女，在北京。一会不到三十的男，谁是神经病观者自有评判。

　　个人而言，并不希望房价快速上涨，只有稳定才能持续，我们要的是慢牛，不要疯牛，疯牛带来的是打压，是踩踏！是非理性，是遍地鸡毛！

　　很多人担心楼现金流问题！谢谢大家的关心！目前楼主的情况是这样的，月供15000，所以的租金收益是9100
　　，楼主两夫妻每月公积金有2300左右，实际每月月供不到四千，无压力！且现金流稳定！
　　其实目前房价上涨已经远远高于我的安全边际，且手里已经有两个房本，随时可以变现，全款买的这套半年内也可以拿到房本，因此不会走向楼顶，各位多虑了！

　　总有人怀疑我的贷款成本，我最后做下来的综合年利率七个点利率，其实并不高，这套房已经出租，除掉租金实际每月还贷2500元，无压力！
　　没错，我也是这样操作的，抵押贷款利率是6.525,除去房子租金，实际还利息3.几，比按揭贷款核算多了，16年上半年出售一套，赶上了机会2W直接涨到现在3.5W，赚大了，今年又出手一套，坐等。抵押贷款，全款买房，控制风险，保证手上的现金流，风险不大

　　总有人怀疑我的贷款成本，我最后做下来的综合年利率七个点利率，其实并不高，这套房已经出租，除掉租金实际每月还贷2500元，无压力！
　　没错，我也是这样操作的，抵押贷款利率是6.525,除去房子租金，实际还利息3.几，比按揭贷款核算多了，16年上半年出售一套，赶上了机会2W直接涨到现在3.5W，赚大了，今年又出手一套，坐等。抵押贷款，全款买房，控制风险，保证手上的现金流，风险不大
　　握爪，朋友，同道中人，欢迎常来！

　　同在成都，咨询一下楼主，你觉得目前成都哪里还可以投资买房？东南西北，哪个方向呢？

　　楼主非常非常非常棒，这执行力点赞。
　　我和楼主思路非常相似，总结下来有这么几点：
　　1. 要么有地铁纯刚需。这种盘一般来说投资回报很大，极大
　　2. 要么具备稀缺性。首当其冲学区房，可是，我一般不买这种，无他，我资金并不雄厚
　　3. 除一线之外的所有城市，最好把所有老破小置换成新房或者次新房，目前这一点已经做到。二线的人应该尽早意识到这一点，趁早行动。懂的自然懂。
　　4. 执行力比意识更重要。机会来了，转瞬即逝。想到就去做。最差不涨，万把块的价格难道还能跌了不成？
　　5. 别看我们买房迅速，但是我和楼主安全第一的原则也是一样的。行动迅速只是果敢，并不代表不谨慎。

　　我也在今年3月入手西安，就是基于以上种种分析，果断买入2套双地铁刚需盘，成本7500不到。当时长沙成都已经都限购了。所以果断奔赴西北。为什么没有提前，哈哈问到重点了，因为信用贷没下来啊。下来的当天我就买好火车票第二天签了合同。（身处强二线，离西安十万八千里，买房是生平第一次去西安！！！）

　　大家都说西安潜力不行。好吧，潜力是一码事，国家能不能放弃西北是另外一回事。大西北能不能没有一个像样的城市？另外，当其余二线2万时，西安能不能1.5万？7千多带地铁的价格，安全垫厚得摔不死。光靠租金也可以了。

　　对我来说，机会随时大把。相信对于楼主来说也一样。

　　佩服楼主的胆识，但我的胆子还要大。
　　我去年研究生毕业，那叫一个穷，眼睁睁看着楼市上涨。
　　到去年底好不容易和女朋友存了五万存款，然后我自己申请了十万信用贷款(年利率接近18%)，东拼西凑在龙泉大面镇以女朋友的名义入手了一套86平米套三双卫，赠送下来94平米，精装修，距离未来13号地铁站一公里以内，目前同一小区二手房精装成交价在1.4万。
　　同时，我以自己的名字申请限价商品房，正好赶上了最后一批限价商品房，然后就以我的名义买了个套二限价房，东客站旁边，距离地铁7号线地铁站50米，72平清，目前周围二手房价格在1.8万+ ，为了首付又东拼西凑借了亲戚朋友十万。
　　两套房目前市值220万+，月供4500。

　　从接近赤贫的状态到半年时间拥有两套房，从一无所有的屌丝到拥有资产两百多万，净资产一百多万。房产增值一百多万。

　　觉得楼主算的还是比较精的。5年50%的涨幅应该差不多。

　　楼主，5年贬值50%，等到哭吧.太贪心了

　　本省外市人, 去年元旦前来成都买了套房 可惜买在西门 要是买在东门也差不多涨了100万了 已经哭晕在厕所

　　亲亲楼主，租售比是怎么算的啊 谢谢了

　　万科今天拿了片地，地价8200，现在这个房价上升的空间还有多大？楼主帮忙分析下，谢谢！

　　你应该去查一下人口统计表，你会发现90后的人数远少于80后，00后就更少了，人口基数少了这么多，房价没有上涨的动力

　　成都仁寿地区刚流拍了两块地