成g都这边房屋抵押贷款的利率区间大略是什么程度?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-26 08:49 标签： 房子贷款利息怎么算

疫情主要可能引发的是全球性经济危机，更类似1929年大萧条。跟2008年金融危机有本质不同，甚至是完全相反。

当前金融市场产生“流动性枯竭”危机，是由于疫情带来实体经济衰退风险增大，私人部门（private sector，包括个人，私企）倾向于保有现金，而不愿意把钱投入金融市场加杠杆。

08雷曼危机是由于经济过热，私人部门（private sector，包括个人，私企）钱都在股票期货和房地产上加杠杆，私人部门手里没现金。

实体经济是一切金融活动的起点，实体经济衰退一定带来金融市场的衰退，所以疫情一旦长期持续（一年以上），带来的危机绝对比雷曼危机更深更远。

当前实体经济危机是两点：

一是疫情导致各国国内供给和需求两端同时减弱。从供给端看，服务业场所关停，劳动力密集型工厂关停；各国封锁边境，导致海关清关成本增高，时间延长。这导致企业的生产和出口都被重挫。从需求端看，疫情导致大家都不出门，除了食品等生活必需品外的消费长期走低。这样一来，企业怎么卖东西盈利？没有利润怎么发工资？没有工资员工怎么消费？没有消费怎么有利润？

这是整个实体经济循环的减弱，远远比金融和一两个环节的减弱要可怕，其作用模式类似1929年大萧条，企业没钱赚导致裁员，裁员导致员工没收入，没收入进一步导致企业没钱赚。这是正反馈的恶性循环，跟雷曼危机是两种类型。

二是全球供应链和产业链收到不可逆的打击。当前，经济全球化导致各国利用相对优势（comparative advantage）国际分工，生产产品和服务。导致各国生产成本降低，生产效率提高。全球化时代下的产品和服务都很便宜而且丰富。疫情导致各国采取限制措施，跨国商业活动和进出口都收影响，你买到的进口商品价格怎能不上涨。最可怕的是导致全球供应链的断裂和重组，全球化进程中止。

多说一句，各国降息，美联储无限QE，都是货币政策（monetary policy）救市，主要是挽救金融市场和金融指标。对实体经济的影响很小（对企业的资金链和缓解信贷压力有些帮助，也就是企业虽然卖不出去东西，但是得到了国家直升机撒钱续命。这对需求端的弱势一点帮助都没有）。

放水无非就是导致更多通货膨胀而已，实体经济的循环减弱并没有改变。这就是专家常说的“滞胀”。

真正挽救实体经济，还是看四月份各国出台的财政政策（fiscal policy）。大家拭目以待吧

多伦多是加拿大第一大都市， 北美第四大都市，600万人口左右，是加拿大当之无愧的经济金融科技中心。温哥华是加拿大第三大都市，250万人口左右， 是加拿大的西海岸最大城市，也是加国重要的经济科技重镇，港口中心。从体量上看，温哥华应该算是多伦多的小弟。

不过我认为该问题从大方面来讲， 还是温哥华略佳，不是因为本人目前住在此地，就故意往自己脸上贴金，出此结论其实还是实实在在对吧的结果。本人06年赴美读书，随后在美国学习生活4年， 随后定居温哥华。由于工作出差等需要，长期在北美城市中穿梭，遂稍有些感触，

温哥华连续多年被评为世界前五最宜居都市，在这里，雪山，大海，森林，湖泊，都市完美的结合在一起。夏日玩水，冬日滑雪，春季赏樱，秋季赏枫。由于气候极好，夏天凉爽，冬天温暖，来自世界的富人扎堆，温哥华成为了北美平均房价第二高的地方，仅次于旧金山的硅谷。高房价当然也可以称为温哥华的一个弊病之一，但是从另一个方面我们可以看出，温哥华人口（尤其是富裕人群）的净流入是多么的疯狂。

气候方面当然也是华人主要考虑的另外一个方面，温哥华虽然地处北纬50度略高于多伦多，蒙特利尔等，但是由于地处海洋性气候，全年气候温和，夏季气温一般在摄氏20℃左右，冬季气温在0℃以上。一月的平均最高温度为6℃，七月为22℃，11月份温哥华的气温在一般保持在3℃—9℃之间，温润而舒适，可谓真正的冬无严寒，夏无酷暑。虽然城市冬天由于多雨，有raincouver的戏称，但爱好滑雪的人可不这么觉得，山上丰厚的降雪是温哥华成为世界著名滑雪度假胜地。

如图， 我们可以清晰的看出， 温哥华在黑人裔比例方面远逊于多伦多，当然第一这是由于历史背景的原因，另外原因应该是由于温哥华的高房价，相对较少的工作机会，迫使黑人以及拉美人群难以有立足之地。在这里我们不谈种族问题，不过，黑人和墨西哥裔的在城市的比例通常跟犯罪率成正比，这个问题上，美国想必更加明显。所以，温哥华整体的犯罪率在加国大城市里面是偏低的，虽然最近由于大麻合法化，break-in事件越来越多，但是恶性犯罪还是低于多伦多的。

另外， 我们清晰的看到华人在温哥华占到了举足轻重的比例，这当然跟温哥华的靠近亚洲的地理位置有关，另外也要感谢香港人自上世纪80年代起，在此地的长期耕耘贡献，才使得richmond成为北美最大华人商业、餐饮、文化中心。在这里，中国城完全颠覆了美国大部分城市所谓china town 一个大型华人Mall的感觉，而是实实在在的沦为一座城。在richmond著名几个的华人商圈，来自隔壁西雅图，波特兰的华人民众前来购物，大饱口福的华人群众络绎不绝。

如图所示，温哥华多伦多在家庭中位数收入差异不大，但是工作机会上来谈的话，多伦多作为加国经济的发动机，就完爆温哥华了。加之多伦多地处美东时区，与纽约同呼吸，所以当仁不让的成为加国的金融中心，温哥华6点人们还在酣睡，多伦多金融机构分析师就开始盯着大盘做着上亿的交易了。

在华人熟悉的IT领域，加拿大采用比美国友善的移民政策，积极吸引科技公司，不少科技公司从硅谷和旧金山北上前往加拿大。Envoy调查美国405名人力资源专家和招聘经理，38%受访者说他们公司考虑搬到加拿大，另外20%说公司已在加拿大设有办事处，计划增设第二个办事处。

多伦多一地2018年新增科技工作数量超过硅谷、旧金山和西雅图的总和；总部位于硅谷的软件公司Lever开始为新公司选址。然而经过一番考察，Lever最终没有选择任何一座美国城市，而是“北上”在加拿大多伦多落脚。在Lever首席执行官莎拉 纳姆看来，多伦多崭露头角的技术领域非常具有吸引力。

越来越多的硅谷公司选择“北漂”多伦多：亚马逊公司于去年12月宣布将在此建造新办公室，并聘请当地600名新员工；微软随后跟进，表示要将当地分部的员工比例增长至20%；英特尔公司宣布要在这里设立全新的绘图晶片设计据点；优步也表示将在此建立工程中心；Google母公司Alphabet更是提议，在多伦多安大略湖沿岸兴建新大楼，作为推动智慧城市的据点。在众多科技巨头的进驻下，多伦多的经济活动也更加蓬勃发展，今年3月，硅谷银行也到此设立办事处，该银行专为全球大型风险投资公司和新创事业提供资金服务，过去只在西雅图和波士顿有办事处。

不过最近几年，温哥华受美国西海岸硅谷以及西雅图的影响，在高科技方面，也大有赶超之势，多伦多和温哥华更是成了高科技公司竞相抢滩的热点，苹果公司是世界第一家1万亿美元市值的巨无霸高科技公司，目前选择在温哥华建海外总部，将在未来大大提升温哥华IT行业的竞争力、让温哥华成为一个更好的、上限更高的就业城市，但和亚马逊温哥华总部的41.6万尺比，苹果的办公室面积还是要逊色不少，不过，提供千余个就业岗位还是绰绰有余的。想在苹果工作的有志青年们，不用跑到美国苹果总部了。2016年，微软在温哥华开设了面积高达14万平方米的“巨型”办公室，位于downtown Nordstrom楼上。此外温哥华还有不少世界著名科技公司比如：惠普温哥华分部.世界第三的软件公司SAP.还有世界顶级游戏公司EA等。

提前温哥华， 人们第一反应通常就是这里的高房价，2020年刚评出的世界最高房价城市榜上，温哥华排列第7。的确，affordable housing 是每个BC省政党的最大口号和目标，政策一个个颁布，海外税，投机税一个个出台，精准打击炒房族，明确的说就是华人群体。

由于前文所讲的中国人新移民多年的大量涌入，凭借举世闻名的不差钱的能力和热衷房产投资的根深蒂固的观点，大量购买本地土地物业，造成温哥华房价飙涨20年，本地年轻人人苦不堪言，不断向政府施压。随着以保护中产以下人士著称的NDP省政府的上台，20%的海外买家税（foreign tax）和空置投机税（speculation tax）也终于被立法并出台。此举加上本地银行收紧贷款以及中国政府收紧国外汇款，严防资金外流的政策，精确打击了炒房一族，所以2018年-2019年 温哥华房地产总算降温了，销量和价格都有不小的松动。

话又说回来，正是由于最近15年海外买家，以及新移民的涌入，才托起了温哥华的经济，也使得BC省政府成为全加拿大经济增长率最高，失业率最低的省份，房地产业当仁不让的成为BC省最大经济推动力。不过20%海外税的出现，也间接的造成了笔者从事的移民行业的火爆，比如说一个国人想买温哥华一套100万加币的房产，由于海外税的存在，他需要支付120万，而且后续卖房的时候还有诸多投机税款，自己和子女也享受不到任何加拿大的福利，这个时候一个人其实很容易想通只要拿出多出的20万加币左右的差额，办理身份，拿到BC省提名的那一刻便无需支付20%的海外税，况且全家医疗和小孩教育从此无需操心，再加上孩子从拿到身份起一直可以领到18岁的牛奶金（最高一个孩子每月750加币左右），可谓移民办理的稳赚不赔。

2021后疫情时代的房产现状：

2020年的COVID-19疫情的爆发，让世界每个角落都深受其害。以第三产业，旅游业，服务业，餐饮业等著称的温哥华当然更受重创，一时间，众多商业要么关门大吉，要么纷纷lay off员工，苟延残喘，民众当然也是失业率高企。这本貌似是对房地产是一个重大负面因素，可是随着美国大量放水，大举印钞，世界各地也不得不纷纷效仿，虽说是饮鸩止渴，但是为了保障民生，帮助失业人群和落难雇主，大举印钞赈灾，通货膨胀之说甚嚣尘上，民众也都清一色的人为只有买房才能对抗通胀和货币的贬值，再加上近期银行基准利率一降再降，目前温哥华的房贷利率竟然可以低至

在这几重因素的叠加影响下，温哥华的房产从2020年末开始，又开始量价齐飞，不少楼盘又回到了几年前的疯抢Offer的时代，这一切尤其又以150万加币以下的刚需独立屋为主，疫情的到来，使得民众更加愿意置换掉公寓或者town house，以选择相对更加私密，人居面积更大的single house，所以这部分所谓的刚需楼盘目前异常紧俏，很多上盘一周就收到几十组或者上百组的showing request，然后周一统一收offer时候，可以收到10多个无条件offer。 有些明星建商的一手房新楼盘甚至出现了如下图所示，在严寒的冬日里，彻夜住帐篷排队买房的盛况，而且买家确实是华人为主，难道是我们因为在国内都已经习惯了这一切的缘故？

不过从经济面来讲，此时房产的升值确实是没有经济支撑的， 此时的疯抢房产更多像是一种人们在不确定因素的大环境下，选择金融避险，又打消自身担忧的一种方式。不过后续如何发展， 我们只能拭目以待。不过预算不多的朋友，也不是完全无法定居于此，不少大温地区的城市100万加币以下还是有很多房型的选择的，从高层公寓到3-4房，双车库适合家庭的townhouse等，个别地区，甚至可以买到相对老旧的独立屋。

多伦多房地产我不是很了解，不过多伦多的海外买家税比温哥华略低， 为15%。其他就请有经验的朋友来补充吧。

不过由于最近几年房产也是一路狂飚，目前来看，与温哥华的中间价已经不差多少了。疫情后如何发展，我们就只能拭目以待了。

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