时代天韵和万科新城哪个升快？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-09-20 13:53 标签： 时代天韵黄埔科学城

[提要] 大鳄抢滩，硝烟再起！

刚刚，住建局官网公布2宗公告：

·确认保利湾区投资发展有限公司与市亚创城实业投资有限公司联合体成为汀山社区坑口片区旧改项目的前期服务商

·确认广东大中房地产开发有限公司成为厚街涌口社区杰腾造船厂传统产业类旧改项目的前期服务商

近20万平！紧邻豪宅板块

本次保利＆亚创中标地块位于厚街镇汀山社区坑口片区，东至汀山纵九路、西至宝赞旧厂西侧、南至汀环路、北至汀山横一路。

项目现状为旧村与旧厂，更新范围约19.62万平（约295亩）。

该项目紧邻厚街豪宅板块——横岗水库，紧邻佳兆业阳光城时代天韵与卓越·大中晴熙云翠。其中，卓越·大中晴熙云翠吹风价3.1万-3.5万/平。

汀山社区坑口片区航拍图（图源：厚街发布）

本土大佬大中拿下3.7万平旧改

本次大中集团中标项目位于厚街镇涌口社区，富康路与国泰路交汇处，东至月畔湾小区，南至富康路，西至杰腾三厂拼墙，北至涌口富裕路。

项目现状主要为旧厂，更新范围约3.66万平（约54.9亩）

涌口社区杰腾造船厂航拍图（突源：厚街发布）

108万平！大佬抢滩旧改

据不完全统计，自2019年至今，厚街共成功中标7个旧改项目，面积多达107.48万平。

厚街作为滨海湾片区重镇，无论土拍还是旧改都成为各路房企严重的“香饽饽”，目前厚街旧改已吸引万科、康华、海德、保利、中天等地产大鳄抢滩进驻。

其中，康华在2019年接连中标两宗旧改，均位于厚街镇陈屋社区，总面积30万平，这也意味着康华将打造厚街“巨无霸”TOD新城！

北连南城南接虎门串联中心城区与滨海湾新区，这样优越的地理条件为厚街带来大量置业需求。

过去几年，厚街无商住地挂牌，新房项目极为稀缺，因缺乏新房入市，楼市一直比较沉寂。

据房博士统计，2021年，厚街预计陆续有4个洋房项目即将入市。

其中，备受瞩目的厚街地王项目——卓越大中晴熙云翠已开放营销中心，该项目是卓越集团联手本土龙头大中集团推出晴翠系一号首发作品，计划打造低密洋房9栋，总户数930户。

目前，该项目吹风价3.1-3.5万/平，户型涵盖112平-143平4房产品。参观样板房采取预约制，并且需要验资100万。

根据《市年土地储备三年滚动计划（年土地储备三年滚动计划（ 年）》：

2021年，厚街预计供应4宗商住地，其中2宗属于TOD项目用地，涉及双岗、溪头及新塘社区。另外2宗为龙泉山商住项目地块和厚街广场片区地块，涉及新塘、涌口及厚街社区。

伴随着今年多个新房项目入市

免责声明：本稿件为房博士原创稿件，版权所有，引用或转载必须注明出处。若有引用及转载行为视为已默认本条款。

旅行和投资，让生活更美好

微信公众号：我是小张哥

接上篇。南沙踩盘之后，小张哥的踩盘计划中，剩余的尚未涉足的区域，只剩最后一个——黄埔区。

黄埔区，对我这个伪广州人来说，此前同样很陌生。无论是工作还是生活，都和这里完全没有任何交集。

之所以将黄埔区列入我的踩盘计划，实在是因为近几年来，常常在各种新闻、报道中看到它的名字。

说起黄埔区，全国其他地方的人们，多半没听过这地方。但你要是说起黄埔军校，那可谓如雷贯耳，人尽皆知。

没错，黄埔军校就位于广州市黄埔区。而黄埔区的名字，则是由黄埔港而来。

黄埔港是古时海上丝绸之路的重要港口。历史上近百年的“一口通商”政策，让黄埔港成为当时中国对外贸易的唯一出口。

广州成就千年商都，黄埔港是最重要的因素。

2014年，广州市合并了黄埔区、萝岗区，设立了新的黄埔区。如今的黄埔区已不再是当初那个珠江边的港口区域。

有人把广州11区的房价划分为5个阶梯。第一级是天河越秀，最后一级，是花都从化。黄埔区位于中间。

提到楼市潜力，就不得不分析经济、人口、产业、规划。一个区域楼市的繁荣与否，和这些有密切关系。

黄埔区政府几天前公布了2019年广州各区的经济数据，虽然数据是由黄埔区府发布，而非广州市政府，但我相信不会有假。

这和小孩子考试是一个道理。

取得了好成绩，一定是拿着试卷冲进家门，大喊道：爸爸，我考了100分！倘若不及格，恐怕就不吭声了。

2019年，黄埔区经济总量、增速都排在广州市11区中第二位。其实广州各区GDP前三天河、黄埔、越秀已经多年没有变。

南沙增速虽快，但基数较低，想要赶上还需时日。而小张哥买房时，参考的是2018年的数据，大家可以对比一下。

除了GDP总量，黄埔区2019年各项经济数据，如进出口、规模以上工业产值、商品零售方面都名列前茅，图这里就不放了。

此外，黄埔区的税收、财政预算收支也位居第一位。简单说，政府有钱。

小张哥找了下总部企业数量，和重点项目数量以及投资金额，下面是2018年的，大家可以参考着看一下：

人口方面，16-18年广州市常住人口分别增长54.24万人、45.49万人和40.6万人。黄埔区人口也是稳定增长，且增幅较快。

人口结构方面，全广州市老年人口占户籍人口的18.25%，越秀、海珠、荔湾占比较高。而黄埔老龄人口占4.19%，南沙4.27%。（数据来源：《2018年广州老龄事业发展报告和老年人口数据手册》）

可以看出，黄埔区的新增人口主要是年轻的新广州人。这点从小学生在校人数变化也可以看出来。

黄埔区的基本面：区内GDP、总部企业数量稳居全市第二，人口持续增长且结构年轻，重点项目投资位居全市前列。

加之在地理位置上，黄埔区紧邻广州的核心天河区，可以承接发展和购买力外溢。可见，黄埔很有潜力。

从现有地铁线路以及发展规划看，目前黄埔区内板块中，比较有价值的板块有3个：临港片区、科学城、知识城。

黄埔临港CBD是和金融城连起来的，又称广州第二CBD。算是现有城市核心珠江新城向东发展的路径。

地铁线路有5号线、5号线东延段（预计2022年开通）、13号线、13号线二期（预计2023开通）、7号线二期（预计2022年开通）。

为方便次日踩盘，小张哥特意提前一天晚上在片区内预定了一间酒店。

前往酒店道路坎坷，很多地方都在施工。用了两次才找到进入酒店的辅路岔口，次日前往马路对面的用餐也要绕道。

周边二手楼盘大概在3万，近地铁口或者较新的楼盘，单价可以去到3.5万。小张哥认为板块城市面貌较差，居住较噪杂，短时间内无法改善。

临近的金融城，发展还受到一些制约。珠江新城——金融城——临港CBD，这个向东发展的路径不知要走多少年。

于是，稍微转了转，我继续前往科学城。

初入科学城，给我的印象很惊艳。整洁的道路，两旁颇具特色的建筑，和广州城区的大部分地方风格迥异。

这种市容几乎是瞬间博得了我的好感。于是我沿着开创大道、开泰大道来回兜了两圈。路上车辆不算多。

走了几家中介店铺，发现多数店内都挂着一张科学城区域规划的大图。不过这图应该是有几年了，里面的许多内容如今都已经建成。

广州科学城自1998年奠基，经过20多年的发展如今已基本成熟。世界500强企业入驻科学城的有130家，占全广州4成，占黄埔区8成。

跨国公司LG、三星在此设厂，还有、宝能、雪松控股、多益网络等知名公司。相关产业人口大约30多万人。

地铁线路有6号线、21号线（去年底刚开通）、7号线二期（预计2022年开通）。符合我对距离要求的地铁盘还是非常多的。

但我喜欢的单价基本4W起，按至少三房计算总价大多数都超预算了。比如科城山庄、雅居乐富春山居、越秀岭南山畔等。

介绍下列入我考量的两个盘吧：

当初的限价保障房，如今原业主补价以后可以正常流通。整个片区最实惠的楼盘，单价只有2.7万左右。

对需要3房的买家来说，90平的南向三房是最佳选择。缺点是只有1个卫生间，另外走到金峰地铁口超过15分钟。

这是刚需之选，对于改善需求不太适合。一墙之隔的万科新里程，每平米要贵上元。当然那边离地铁口要近一点。

楼盘位于6号线萝岗地铁站和香雪地铁站之间，旁边就是LG的工厂，还有雪松总部、多益网络总部大楼（在建）。

马路对面是宝能的文化中心，小张哥感觉科学城这样的位置还是不错的。新盘单价3.8万，以我的预算3房单位有点吃力。

不过还有一些早期业主的内转单位，比新盘价格略低。有人担心LG厂可能会有污染，我倒觉得大可不必。

知识城全称中新广州知识城。是由中国和新加坡两国继“苏州工业园”、“天津生态城”之后的又一合作项目。

大家可能觉得这是一个新项目，其实项目始于2009年。它原本是广东省级项目，后来因为某些原因几乎停滞。2018年，知识城升级为国家级合作项目，近几年开始继续推进。

知识城位于黄埔区九龙镇，远离广州市主城区，距离科学城也有一段距离。目前南起步区的中心凤凰湖，距珠江新城直线距离31.7公里。

虽然远离城区，但政府还是为这个合作项目下了重本。

早在2017年12月，独立运行的14号线知识城支线开通运行。如今，14号线、21号线已相继开通，将知识城与天河、白云连接起来。

知识城目前已经吸引了不少知名企业和机构入驻，比如：电信、联通、、粤芯半导体、奥飞动漫、国家知识产权局等。

小张哥看完科学城之后，前往知识城数次，分别体验了地铁、自驾两种不同方式。自驾离开城区后沿着高速，一路仿佛进山一般。地铁搭乘人数还是非常少。

踩盘的时候只有南起步区的新盘，都聚集在地铁何棠下站周边。第一个去的是万科幸福誉的售楼处。可惜去到的时候前2期已经清盘，新的还没推货。

有洋房和叠墅产品，洋房均价2.2万。这个价格我就追求4房了，复式我不喜欢，就只剩下100平的4房单位。

100平的4房我也是服的，还有2个卫生间，为了提高实用率，客厅是横厅。房间可以说是很小了，总之雍景湾的产品感觉比较刚需。

一二期非常近地铁口，不过在售的是三期，距离地铁步行距离约11分钟。均价2.7万，南向望凤凰湖的单位价格比较高。

这里有我最喜欢的140平4房单位，开发商特意设计客厅和3个房间朝南，感觉还不错。缺点就是周围楼盘中最贵。

其实凤凰湖另一侧的龙湖双珑原著我也去看了，均价2.3万。感觉距地铁口可能较远，在售的4房单位是126平。

临港问题在于目前市容太差，居住体验不佳。转变也不知是多少年后的事。知识城，和南沙类似，距离中心城区太远，缺乏人气。

科学城是我最喜欢的区域，感觉非常有活力。

近两年房产下行，看房过程中很少遇到其他人，在黄埔我遇到了两次一起看房的小情侣，都是从外地来科学城上班的年轻人。

这可以算是前面分析黄埔区的基本面的一个缩影。黄埔的发展潜力，背靠的正是这些年轻人，和他们对美好生活的向往。

黄埔踩盘结束，小张哥本次长达半年多的广州踩盘也终于画上了句号。接下来就是对比分析，确定买哪里。

我发现，身边投资赚钱的人有一个共同点：

他们都关注了我是小张哥

我要回帖

更多关于 时代天韵黄埔科学城 的文章

 

随机推荐