房地产估价规范2022版解读19篇房地产估价规范2022版解读　　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：房地产状况调整的内容　　二、房地产状况调整的内容由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况下面是小编为大家整理的房地产估价规范2022版解读19篇,供大家参考。
篇一：房地产估价规范2022版解读
　　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：房地产状况调整的内容
　　二、房地产状况调整的内容由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地
　　产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而简单，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。
　　（一）区位状况调整的内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进展区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比拟、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的便利程度）、四周环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括根底设施和公共效劳设施）等影响房地产价格的因素。（二）实物状况调整的内容实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进展实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
　　实物状况比拟、调整的内容许多，对于土地来说，主要包括：面积（大小）、外形（规章与否）、进深、宽深比、地势（凹凸）、土壤及地基状况、根底设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的局部）和场地平坦程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑构造、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、修理养护状况）等影响房地产价格的因素。
　　（三）权益状况调整的内容权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进展权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质一样，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质一样的前提下，权益状况比拟、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的详细方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。
　　
　　
篇二：房地产估价规范2022版解读
　　第7部分估价报告（序）——估价报告类型与提交形式——基本内容构成：8部分——重要作用1：——重要作用2：——新旧规范估价报告内容重要区别——新旧规范估价估价报告规定重要区别
　　第7部分估价报告7.0.1估价报告应采用书面形式，并应真实、客观、精确、完整、清晰、规范。7.0.2论述式估价报告应涉及下列部分：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明；5.估价假设和限制条件；6.估价成果报告；7.估价技术报告；8.附件。7.0.1阐明：—报告有6个规定理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告旳严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采用书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应按事物旳本来面目陈述事实、描述状况、阐明状况，没有虚假记载。（2）估价报告客观:1）不加个人偏见地进行论述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；
　　2）结论应有根据，没有误导性陈述。（3）估价报告精确:1）估价中旳数据应对旳；2）用语应明确肯定；3）未核算事项不得轻率写入；4）难以拟定事项及其对估价成果旳影响应要明确界定；5）估价成果应客观、合理。（4）估价报告完整：1）正文内容子项不能缺项，应有必要旳附件,资料应齐全、配套；2）全面反映估价状况和成果；3）不能隐瞒事实，没有重大漏掉。（5）估价报告清晰：层次分明，文字、图表简洁，没有不必要旳反复，便于估价报告使用者理解和使用；（6）估价报告规范：估价报告旳制作应符合相应规格、原则，估价术语应符合估价基本术语原则；7.0.2阐明书面估价报告可分为论述式估价报告和表格式估价报告。本条对论述式估价报告旳构成内容（共有8部分）作了明确规定。7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应涉及估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4根据估价委托人旳需要或有关规定，可在完整旳估价报告旳基本上形成估价报告摘要。7.0.5估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供。7.0.3阐明（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应涉及一般估价报告内容外，还应涉及估价对象变现能力分析与风险提示；（2）对于抵押估价旳续评估，与抵押前估价同是一种估价机构旳、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化旳，一般不再做估价对象旳变现能力分析与风险提示；
　　（3）其她状况酌情解决。如市场变化较大、估价对象除平常使用折旧外有其她变化、二次估价不是同一种估价机构等，宜合适考虑解决
　　（4）抵押旳批量估价，灵活解决二种分析。7.0.4阐明（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人旳需要和有关部门旳规定等，规定可以编制估价报告摘要。如上市公司在上市前要在报纸上有一种类似声明文字。一般估价报告没有摘要。（2）需编制估价报告摘要旳，仍然应撰写完整旳估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；（3）估价委托人旳需要报告摘要旳，应有具体旳理由，并宜在委托估价合同中明确；（4）报告摘要旳文字应言简意赅，其文字形式有旳也许与致估价委托人函接近，但不相似。7.0.5阐明估价技术报告可按估价委托合同商定不向估价委托人提供旳，应在成果报告中合适增长内容。（1）宜在成果报告旳“估价对象”中，较为具体旳简介估价对象状况；（2）宜在成果报告旳“估价措施”中，简要论述估价对象价值或价格旳测算状况；（3）宜在成果报告旳“估价成果”中，合适增长文字阐明最后估价成果旳拟定。涉及最后评估价值旳拟定过程，以及有关专业意见。7.0.6封面应涉及下列内容：1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目旳命名。2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得反复、漏掉、跳号。3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目旳，提炼出简洁名称。4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。5.房地产估价机构，应写明其名称全称。6.注册房地产估价师，应写明所有参与估价旳注册房地产估价师姓名和注册号。7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。7.0.6阐明：（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；
　　也可以结合估价对象状况和估价目旳给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋导致旳停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。
　　取其后者旳，结合估价对象状况和估价目旳命名，在理解效果上更加直接、明确。7.0.6阐明：（2）估价报告编号1）估价报告编号目旳使估价报告管理有序，便于保存，以便查找，便于辨认估价报告真伪。2）估价报告编号基本规定编号规则—顺序与措施：1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；2#年份：阿拉伯数字，如、3#报告类型：目前没有具体规定，机构可自行拟定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；4#报告顺序号：第XXX号等。7.0.6阐明：（3）估价项目名称1）估价项目：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务旳某项特定任务。2）估价项目名称—规定：7.0.6阐明：（4）估价委托人旳名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（5）房地产估价机构名称1）应写明其全称；2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。7.0.6阐明：（6）注册房地产估价师
　　（1）封面中应写明参与本次估价旳所有注册房地产估价师旳姓名和注册号；（2）不能只写明项目负责人或重要注册估价师，而不写其她参与本次估价旳注册房地产估价师；（3）有专业协助及本机构参与本次估价旳其她专业注册人员，均不得在封面中写出。7.0.6阐明（7）:估价报告出具日期（1）应与致估价委托人函中旳致函日期一致；（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。房地产估价报告封面举例：例1、例27.0.7致估价委托人函应涉及下列内容1.致函对象，应写明估价委托人旳名称或姓名；2.估价目旳，应写明估价委托人对估价报告旳预期用途，或估价是为了满足估价委托人旳何种需要；3.估价对象，应写明估价对象旳财产范畴及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；4.价值时点，应写明所评估旳估价对象价值或价格相应旳时间；5.价值类型，应写明所评估旳估价对象价值或价格旳名称；当其评估价值或价格无规范旳名称时，应写明其定义或内涵；6.估价措施，应（或只）写明所采用旳估价措施旳名称；7.估价成果，应写明最后评估价值旳总价，并应注明其大写金额；应写明最后评估价值旳单价；8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价成果有关旳注意旳事项；9.致函日期，应注明致函旳年、月、日。7.0.7阐明—致估价委托人函（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价成果、呈送估价报告旳文献，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简要扼要。同步，也起着估价报告摘要旳作用。具体规定：（1）9项内容不能缺项，看准各分项规定内容，做到文字完整；（2）内容与成果报告、技术报告一致；
　　
篇三：房地产估价规范2022版解读
　　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地价格、建筑物价格和房地价格
　　土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格是一组根据房地产的根本存在形态
　　来划分的价格。（一）土地价格土地价格简称地价，假如是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价
　　格；假如是一块有建筑物的土地，是指其中的土地局部的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
　　在土地估价时，依据其实际的根底设施完备程度和场地平坦程度，或者在特别状况下假设其根底设施完备程度和场地平坦程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。
　　有时依据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地
　　三类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。（二）建筑物价格建筑物价格是指建筑物局部的价格，不包含该建筑物占用范围内的土
　　地的价格。人们寻常所说的房价，例如购置一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
　　（三）房地价格房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们寻常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有房地价格＝土地价格+建筑物价格土地价格＝房地价格-建筑物价格建筑物价格：房地价格-土地价格但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不管房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种根本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的安排与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值安排的状况下，各局部的价值之和等
　　于整体价值。在房地产分割的状况下，分割后的各个独立局部的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的状况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立局部的价值之和。
　　
　　
篇四：房地产估价规范2022版解读
　　2022房地产估价师《相关知识》讲义（2）
　　一、城市总体规划的主要任务和内容熟识（一）任务：（二）内容：城市、镇总体规划的期限一般为20年。近期为5年。二、城市进展战略（一）城市进展战略的含义：经济、社会、建立三位一体进展战略。整体、统筹、协调（二）内容：三个目标：经济进展、社会进展目标、建立水平目标。三、城市性质与城市规模了解1、城市性质定义：所处地位和担负的主要职责。编制总体规划时，首先确定城市性质。2、城市规模：人口规模、用地规模、生产力规模；通常用人口规模来表示城市人口规模——市区内的常住非农业人口。3、按城市人口规模的分类：特大：100万以上；大：50~100万；中：20~50万；小：20万以下。四、城市分区规划熟识介于城市总体规划和具体规划之间的。期限与总体规划全都。
　　五、城市用地（一）城市用地分类熟识1、10大类、46中类、73个小类；2、表1-1中应留意；3、建立用地是前9类，不包括水域和其他用地；4、用地计量单位：万平方米，公顷，h㎡.推断题：09年考题依据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地（×）。属于道路广场用地（二）城市用地评价把握1、自然条件评价：⑴工程地质条件：地基承载力高、地形平缓、没有冲沟、滑坡、倒塌、地震灾难；⑵水文及水文地质条件：地下水是城市用水的水源——避开开采过渡、污染；⑶气候条件：建筑物的朝向和间距；风玫瑰图；热岛现象；城市排水设施。⑸城市用地使用性评价：结果——三类。第一类：适于；其次类：需实行肯定措施；第三类：不适于。
　　综合分析题：某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块土质较差，地下水位较浅，需采纳肯定工程措施改善条件方适用于建筑。对该宗土地进展城市用地适用性评价，该宗土地属于（B）类建立用地。
　　A．一B．二C．三D．四2、建立条件评价包括：城市用地布局构造评价、城市市政设施和公共效劳设施评价和社会、经济构成评价。3、经济评价⑴城市土地的根本特征：土地承载性、区位；⑵区位评价：①城市土地评价的根本思路：级差收益测算的方法进展城市土地评价；②区位条件：三个层次、四个方面评价（土地区位、城市设施、环境、其他）。
　　
　　
篇五：房地产估价规范2022版解读
　　柴强关于房地产估价规范的解读
　　柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理
　　（一）
　　很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
　　我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。基本条款和规范现在完全连接在一起。基本条款和新规范的措辞基本相同。听了这些术语之后，听说明书就更容易了。我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。我还告诉过你，这和以前不同。这两天整理一下新的规范。要在两天内完成规格很难。在河南省待三天时间很紧。修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。
　　房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国
　　家庭标准。
　　将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
　　接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。实际上，并不是所有的问题都能遇到。这些大问题的主要方面已经向你们指出了。当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。如果有规定，就按照新的规范来做。如果出现某些行为，我们该怎么办？至少我们知道。规范主要指这些。就像我们走路一样，当我们到达一个地方时，我们不知道该怎么走。无论前进、左转、右转还是后退，这都是同样的道理。它告诉你怎么做。
　　所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比
　　较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范
　　基本上，所有可以说清楚的事情都说清楚了。还有一些你无法理解的争议。这些问题将在以后进行修改和解决。总的来说，它一方面作出了更具体、更详细的规定，另一方面又增加了许多新的内容。就像你在工具箱里所说的我们的新工具。具体来说，我们还有另一种估值方法。有四种常见的估值方法。市场比较法的相应名称改为比较法、收益法、成本法和假设开发法。其他估值方法过去有点，但不多。这一次，为了适应房地产损害赔偿的评估，损害赔偿评估是我们的一个重要领域。说到天津，这件事将涉及损害赔偿的评估。在本文中，我们讨论了损失的资本化，这是一种，而修理成本法是评估可修理修理成本。还有价差法。损害前的价格价值与损害后的价格价值之间的差额为差价法。此外，为了满足批量估价的需要，特别是房地产税，国家要求加强房地产估价力度，加强房地产交易税收，各地都开展了批量估价。但事实上，他们都为未来的房地产税支出做好了准备。这一次，房地产税已经被纳入全国人民代表大会，所以中国迟早会开征房地产税。简而言之，房地产税是每年根据房地产价值征收的一种税。房地产的价值是评估的，所以也叫按房地产的评估价值征税。因此，这项业务需要在未来发展。此外，我们还提供了两种方法，一种是标准价格调整
　　法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。
　　三是深化和拓展估值业务，特别是针对不同估值目的的估值。这使我们能够看到我们未来的业务类型，更重要的是，未来的评估标准，尤其是一些主管部门。这些业务属于房地产估价业务，应由房地产估价机构的估价人员进行。这些业务是可以做的。这种作用和意义被视为国家规范性标准。目前，我们的业务相对单一和集中。在未来，我们将关注业务类型，在实际估价中是否存在问题，如使用不一致时该怎么办，以及经常遇到的问题，如实际使用、计划使用、合法使用等。这一次，我们对实践中的一些不良做法进行了一些限制和调整。接下来，让我们谈谈如何理解这个规范。规范是国家标准的体现。与其他产品一样，国家标准也有自己的标准。国家标准是最有效的标准，以及行业标准、地方标准和企业标准，在我国都有标准化。鼓励企业制定本标准，但企业标准，包括行业标准和地方标准，应遵循国家标准，即高于国家标准。反之，国家标准最低。我们来谈谈评估吧。评估至少应符合国家标准，这是房地产规范的要求。并非相反，国家标准要求是最高的，但实际上是最低的。它是最有效的，最终的标准是国家标准
　　的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。
　　其次，国家标准有一些重大变化。我先看看。我将从几个方面讨论它。一个要求是，在使用比较法时，我们应该实地检查可比较的实际外部条件和位置条件，也就是说，我们
　　应该实地检查其外部条件和位置条件，估价师应该亲自前往现场。过去，这被称为估价对象的可比性，因此，本次采用比较法评估估价作业时，需要解释可比实例的名称，并将位置图和外观照片作为附件附在估价报告中。这很难。在现实生活中，比较起来最困难的事情就是找到真案、假案、乱编、挂引号等等。这一定是真的。如果你没有真的或者找不到，不要评估它。有勇气的人可能做不到。如果有一天你撞到了它，你就不走运了。也许通常没人检查。因此，在修改规范时，许多老板想改变它，以确定他们是否可以使用列出的价格。后来，他们询问了美国专家。美国专家说，为什么需要进行估值？不要吃这顿饭。这是最起码的，但以前从未说过
　　
篇六：房地产估价规范2022版解读
　　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地实物因素
　　二、实物因素（一）土地实物因素1．土地面积两块位置相当的土地，假如面积相差较大，它们的单位价格会有凹凸
　　差异。一般地说，但凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特别状况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能会以居奇的心态，待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。
　　地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的适宜度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地产市场假如普遍承受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，假如某地方市场仅能承受小型建筑型态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异不会很大。
　　2．土地外形
　　土地外形是否规章，对地价也有肯定的影响。外形规章的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于外形不规章的土地一般不能有效利用，相对于外形规章的土地，其价格一般要低。通常为改善外形不规章土地的利用，多实行土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价马上随之上涨，这从另一方面说明白土地外形对地价的影响。
　　3．地形由于地面的凹凸起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建立本钱、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；凹凸不平的土地，价格较低。但是，假如土地过于平缓，往往不利于地面水的汇合和排解。4．地势在其他条件一样时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，由于地势低不仅下雨时简单积水、潮湿，而且会影响建筑物的气概、可视性（即要被看得见）。气概、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但假如降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。5．土壤
　　这里主要说明土壤的污染状况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，土地价格会降低；房屋所在土地的土壤假如受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的本钱，同样会降低地价或房价。
　　肥力即土地肥沃程度，是土地供应植物生长、生殖所需要的养分的力量。土地自然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改进使其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，因此肥力这个因素主要是影响农地价格。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的打算作用越大。在考虑肥力与农地价格的关系时应留意，肥力这个概念本身较模糊，不很准确。一般地说，肥力是一个综合性因素，是对植物生长、生殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括。这些因素和条件有：日光、热量、水分、空气和植物养料。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，虽然一般人都能感觉到，但非农业土壤专家是很难作出精确推断的。肥力也不单纯是个技术问题，更是个社会经济问题，由于肥沃或不肥沃也是相对于肯定的农作物而言的。对于某种农作物来说是肥沃的土地，可能对于另一种农作物来说并不肥沃。
　　6．地基
　　地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的力量，特殊是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力量。不同的地块，承载力可能不同。对于农地来说，由于一般状况下土地的承载力都能满意要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建立用地，特殊是对于城市建立用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建立向高层化进展的状况下更是这样。
　　对于建立用地来说，一般状况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。
　　现代建筑技术进步在肯定程度上可以克制不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏打算着开发建立本钱的凹凸。建筑同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清晰地看出。
　　7．土地条件一宗土地的根底设施完备程度和场地平坦程度，对其价格的影响是显而易见的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格：
　　“五通一平”土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。
　　
　　
篇七：房地产估价规范2022版解读
　　二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）
　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。
　　表4—12
　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。
　　B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
　　8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A．销售费用、销售税费和开发利润
　　D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
　　封面和目录（略）致委托人函
　　××市中级人民法院：
　　××××房地产评估有限公司（盖章）
　　法定代表人：×××（签字）
　　注册房地产估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
　　8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
　　注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
　　估价的假设和限制条件（略）
　　估价结果报告
　　一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象
　　位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁
　　公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况
　　1．土地状况用途：办公
　　地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500㎡地势：土地平整
　　其中土地分摊面积：500㎡2．建筑物状况建筑面积：957．3㎡建筑结构：砖混一等
　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3．3m，檐高：24m用途：办公
　　竣工日期：1999年12月1日
　　装修：．室内普通装修、公共部分精装修
　　设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1．建筑物权益状况
　　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积957．3㎡，砖混一等。2．土地使用权权益状况
　　根据《国有土地使用证》（证号：××地×字L1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500㎡，其中分摊土地面积：500㎡，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）3．他项权利状况
　　估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
　　他项权利人：中国工商银行××支行
　　权利种类：期房抵押建筑面积：957．3㎡权利价值：574．38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月
　　他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的
　　为法院办案提供价格参考。五、估价时点
　　估价时点为2022年3月5日。六、评估的价值类型和定义
　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法
　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果
　　十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）十二、估价作业日期2022年3月5～16日十三、估价报告有效期
　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2022年3月16日到2022年3月15日。
　　估价技术报告
　　一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用
　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程
　　市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
　　估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（一）市场法1．选取可比实例
　　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。
　　表4—13可比实例表
　　2．可比实例与估价对象比较分析
　　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4—14。表4—14因素条件对比说明表
　　3．修正调整过程
　　以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表4—15。
　　表4—15因素条件分值表
　　续表
　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。
　　表4—16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
　　4．市场法估价结果
　　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）/3＝11506元/㎡（二）收益法测算收益法的基本步骤为：
　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
　　其计算公式如下：
　　式中
　　V——房地产的收益价格；A——房地产未来每年净收益；Y——房地产的报酬率；n——房地产的收益期限；g——净收益逐年递增的比率。1．租赁收入的确定
　　根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元/（㎡d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（㎡d）。2．空置率及租金损失率的确定
　　根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3．年有效毛收入的确定
　　有效毛收入＝日租金收入×天数/年×（1－空置及租金损失率）
　　4．净收益的确定
　　根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×（1－运营费用率）5．报酬率的确定
　　房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6．剩余收益期限的确定
　　根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7．租金年增长率的确定
　　经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5%。8．收益价格的确定
　　表4—17收益法计算过程
　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/㎡。（三）估价对象房地产价格的确定
　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价＝（11506＋11360）/2＝11433（元/㎡）估价对象房地产总价＝11433×957．3＝10944811（元）取整为1094万元。单价为11433元/㎡。六、估价结果
　　附件
　　1．《委托司法鉴定函》（复印件）2．《房屋所有权证》（复印件）3．《国有土地使用证》（复印件）4．估价对象地理位置示意图5．估价对象小区实景照片6．估价机构资质证书（复印件）7．估价机构营业执照（复印件）8．房地产估价师注册证书（复印件）
　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/㎡，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。
　　估价测算如下（节选）：一、估算净收益
　　净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344．25万元二、测算报酬率Y
　　采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4—18。表4—18求取可比实例报酬率表
　　（注：上表计算结果无误）
　　报酬率＝（9．994%＋7．909%＋8．092%＋8．005%）/4＝8．500%取整报酬率为8．5%。
　　三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值＝
　　344.251
　　1/112%508.5%(18.5%)
　　＝3981．45/（1＋12%）＝3554．87（万元）四、装修改造费用总额
　　装修改造费用＝1000×6000/（1＋8．5%）05＝576．02（万元）
　　．
　　五、销售费用与销售税费
　　销售费用与销售税费＝3981．45×7%/（1＋12%）＝248．84（万元）
　　六、购买现厂房的税费
　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格
　　估价对象的市场价格总价V＝3554．87－248．84－576．02－0．03VV＝2650．50万元
　　单价＝2650．50/6000＝4417．49（元/㎡）答案
　　10．估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；
　　11．市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）；12．未说明可比实例交易情况修正的理由或依据；13．未说明交易日期调整的理由或依据；
　　14．未交待可比实例的总楼层；
　　15．未作楼层差异因素调整或作不调整的说明；16．可比实例的建筑面积不应调整；
　　17．可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）；18．收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）；
　　19．租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；
　　20．未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）；21．未说明估价对象的租赁收入是预测值；22．未说明空置及收租损失率是预测值；23．未说明租赁运营费用率是预测值；
　　24．报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）；
　　25．在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响；26．年增长率2．5%确定无依据；
　　27．租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率；28．附件缺估价对象内部状况照片；
　　四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
　　1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分）净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元）2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分）报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002%取整报酬率为8%
　　3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）
　　装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）]/（1+12%）=3549．67（万元）或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）]/（1+12%）=3841．92（万元）4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分）装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）解析：
　　1、此题要求评的是估价对象在2022年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。
　　2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。提示：
　　1、笼统回答××××错，不给分。2、将正确的地方改错倒扣分。
　　3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。
　　0．5
　　49
　　49
　　=566．95（万元）
　　
　　
篇八：房地产估价规范2022版解读
　　2022房地产估价师《理论与方法》重难点（10）
　　一、国有建立用地使用权出让的需要把握□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价□拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的出价□挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的报价□协议出让方式中，协议出让的和价二、房地产转让和租赁的需要熟识转让方式增多买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建立用地使用权出租等。三、房地产抵押贷款的需要把握抵押人担保债权不得超出抵押物价值。抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价四、房地产征收征用补偿的需要把握征收是强制收买，全部权变更，不返还征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人
　　五、房地产分割的需要熟识一般实行折价或者拍卖变卖价款分割六、房地产损害赔偿的需要把握损害赔偿的状况□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估□在自己的土地上建筑建筑物阻碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估□因施工中挖根底不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估□使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估□因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估□因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估□因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估□其他相关评估七、房地产争议调处的司法鉴定的需要把握八、房地产税收的需要熟识九、房地产保险的需要了解十、企业有关经济行为的需要熟识
　　十一、房地产行政治理的需要了解十二、其他方面的需要□建立用地使用权期间届满需要的估价效劳□房地产开发经营过程中需要的估价效劳□为出国需要供应财产价值证明的估价□为房地产证券化效劳的估价
　　
　　
篇九：房地产估价规范2022版解读
　　2022年房地产估价师：国家房地产与建筑税费名词解释
　　是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
　　营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税是以房屋为征税对象、根据房屋的原值或房产租金向产权全部人征收的一种税。营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建立税与训练费附加。印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。纳税保证金
　　指根据有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，根据个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。
　　房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费即房屋全部权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政治理职能的部门依法对房屋全部权进展登记，并核发房屋全部权证书时，向房屋全部权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金各级政府土地治理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地治理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、
　　出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单
　　位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
　　土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。耕地占用税必需依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建立的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家全部和集体全部的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建立，也视同占用耕地。土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平坦土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。
　　住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建立的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建立投资及必要的治理费用(元/m2)。
　　
　　
篇十：房地产估价规范2022版解读
　　2022年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益的含义
　　1.6.1含义1.6.2内容1.6.3种类1.6.4实物和权益对房地产的影响1.6.1含义是指房地产中无形的、不行触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益1.6.2内容房地产的各种权利－全部权、使用权、地役权等受到其他房地产权利限制的房地产权利－如设立了抵押权的土地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利－如城市规划对土地用途、容积率的限制房地产的额外利益或收益－如楼顶的广告收益1.6.3种类（五类）1.6.3.1物权与债权
　　1.6.3.2全部权1.6.3.3使用权1.6.3.4地役权1.6.3.5抵押权1.6.3.6租赁权1.6.3.1物权与债权债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为债权是对人权、相对权物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利物权是肯定权，对世权关系特定的房地产，既有物权又有债权的，优先爱护物权有两个以上物权的，优先爱护先设立的物权1.6.3.2全部权概念是指房地产全部权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）
　　分类单独全部共有按份共有共同共有建筑物区分全部专有局部的全部权专有局部以外的共有局部的持有权因共同关系所产生的成员权【2022年真题】房地产全部权可分为独有，共自有和建筑物区分全部，其中建筑物区分全部权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有局部享有全部权，对走廊，楼梯，外墙等共有局部享有共有的权利。（）【答案】√【2022年真题】建筑物区分全部权包括（）等。A．按份共有全部权B．专有局部全部权C．共同关系成员权D．共同局部持份权
　　E．长期使用租赁权【答案】BCD
　　
　　
篇十一：房地产估价规范2022版解读
　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：建筑物折旧的含义和原因
　　建筑物折旧的含义和缘由（一）建筑物折旧的含义估价上的折旧与会计上的折旧，虽然都称为折旧并且有肯定的相像之
　　处，但由于两者的．内涵不同而有着本质区分。估价上的建筑物折旧是指各种缘由造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：
　　建筑物折旧＝建筑物重新购建价格-建筑物市场价值建筑物重新购建价格表示建筑物在全新状况下的市场价值，将其减去建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况对价值的影响进展相应的减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值，即：建筑物市场价值＝建筑物重新购建价格-建筑物折旧2．功能折旧功能折旧（functionaldepreciation，functionalobso1escence）也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的缘由，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念转变，建筑技术进步，消失了更好的建筑物等等。
　　（1）功能缺乏：是指建筑物没有其应当有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。
　　（2）功能落后：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧房小，壁橱多的住宅，过去建筑的卧房大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，假如某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。
　　（3）功能过剩：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的奉献小于其本钱。例如，某幢厂房的层高为6m，但假如当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的lm因不能被市场承受而使其所多花的本钱成为无效本钱。
　　3．外部折旧外部折旧（externalobso1escence）也称为经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence），是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如四周环境和景观转变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划
　　转变等）、经济因素（如市场供应过量或需求缺乏），也可能是其他因素（如政府政策变化、实行宏观调控措施等）。进一步可把外部折旧区分为永久性的和临时性的。例如，一个高级居住区四周兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧。这种外部折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏之后，这种外部折旧也就消逝了。
　　
　　
篇十二：房地产估价规范2022版解读
　2022年《房估实务》备考知识点：
　　房地产估价报告的构成要素、写作文字要求
　　房地产估价报告的构成要素（重点：形式+实质）
　　某房地产估价报告如下：一、封面二、致估价委托人函三、目录四、估价师声明五、估价假设和限制条件六、估价结果报告七、估价技术报告八、附件（略）
　　房地产估价报告写作的文字要求（可能指错题出题点）估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的“产品”。
　　——因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。(字词句)1.词义的3要求；2.语句的3要求；3.防止错字漏字等。
　　（一）对词义的要求1.用词准确
　　这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。
　　“这里有可能成为繁华商业区”；“预计这里将成为繁华商业区”；“这里必然会成为繁华商业区”；用词的强度不同，表达的意思也不同。避免口语化！2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右。”3.用词简练、标准，不堆砌、不生造例如有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”（香港地区的习惯用法），或是用动词作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”（应为：“非常有吸引力。”）网络语言、火星语不能使用。
　　（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，句子成分该省的一定要省，不能出现杂揉、赘余等毛病，同时注意句子的完整性以清楚表达所表述的内容。2.搭配得当语义上要符合情理，符合语法规则，同时要注意衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。3.逻辑严密不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。【考点】一是前后没有照应。如前面说了出租率70％，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13％，后面又采用15％。二是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。
　　（三）要防止错别字和错漏特别是一些容易混淆的字不能错。
　　另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，如估价对象最终结果本应为300000却写成了30000。还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。
　　
　　
篇十三：房地产估价规范2022版解读
　2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义（25）
　　（一）商务办公房地产及其特点1．商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、根据不同标准进展分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼根本上只有办公一种用途，没有其他功能（展现厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益力量不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益力量强，有完善的物业效劳；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益力量低于新落成
　　的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。
　　2．商务办公房地产的特点商务办公楼具有以下特点：（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特殊是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待效劳、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。（3）出租经营为主，多由专业物业治理企业治理。大都写字楼以出租为主，完善的午夜治理效劳能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往托付专业物业治理公司进展写字楼治理和代理出租。
　　
　　
篇十四：房地产估价规范2022版解读
　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：实地查看估价对象
　　实地查看是指负责某个估价工程的估价师亲自到该估价工程的估价对象现场，检查、观看估价对象状况，包括感受估价对象的位置、交通、四周环境和景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、土地外形、建筑构造、用途等状况进展核对，观看估价对象的内外部状况（例如，设施设备、装饰装修、修理养护、外观等），拍摄反映估价对象内外部状况以及四周环境和景观或临路状况的照片、影像资料，调查了解估价对象历史使用状况（例如，是否存放过污染物）、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所需要的其他资料。为了避开在实地查看时遗漏应当调查了解的内容，在实地查看之前可以制作好《估价对象实地查看记录》相关表格。
　　实地查看有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、详细的印象，猎取文字、图纸、照片等资料无法或难以表述的细节。另外，现实中已消失伪造房地产权属证书、伪造估价对象现场要求估价的状况。这类问题只要通过仔细的实地查看，与被查看房地产内的有关人员和四邻进展交谈，是可以觉察的。
　　在实地查看时，一般需要托付人中熟识状况的人员或被查看房地产的
　　业主伴随，估价师要仔细听取伴随人员的介绍，具体询问在估价中需要弄清的问题，并将有关状况和数据仔细记录下来，形成《估价对象实地查看记录》。
　　很多估价工程的托付人同时是被查看房地产的业主，在这种状况下进展实地查看通常会较顺当。但是，也有一些估价工程的托付人不是被查看房地产的业主，甚至与被查看房地产的业主有利益冲突，例如在房地产强制拍卖、变卖、抵债估价中托付人是人民法院或债权人，在房屋拆迁估价中托付人是征收人。在这些状况下，估价师一是可以要求托付人与被查看房地产的业主事先做好沟通，二是自己向被查看房地产的业主说明来意和相关状况，争取其理解与协作。
　　《估价对象实地查看记录》应包括查看对象、查看内容、查看结果、查看人员和查看日期。执行实地查看的估价师需用照片等方式证明自己进展了实地查看，并应在《估价对象实地查看记录》上签名。另外，还应尽量要求托付人中帮助实地查看的人员和被查看房地产的业主在《估价对象实地查看记录》上签名认可。其中，房屋拆迁估价应根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的要求，由实地查看的注册房地产估价师、征收人、被征收人在《估价对象实地查看记录》上签名认可。假如被征收人不同意在《估价对象实地查看记录》上签名的，应当请除托付人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。考试用书
　　对于估价对象为已经消逝的房地产，虽然不能进展完全意义上的实地
　　查看，但也应去估价对象原址进展必要的调查了解。对于运用市场法、收益法、本钱法估价所选取的可比实例房地产，应
　　当参照对估价对象进展实地查看的要求，进展必要的实地查看。
　　
　　
篇十五：房地产估价规范2022版解读
　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：权益因素
　　权益因素拥有一宗房地产，实际上就拥有了肯定范围的空间。但拥有者在该空
　　间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到很多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制）。由于房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响四周和社会公众的利益。
　　一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进展房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制；②房地产使用管制；③房地产相邻关系的限制。
　　（一）权利状况土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是全部权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清楚等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人
　　土地的便利而供使用的土地为供役地），是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时，土地全部权人或土地使用权人有可能要患病某些损失，在这种状况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
　　以共有的房地产为例，假如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。
　　此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进展土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《民法通则》第七十九条规定：“全部人不明的埋藏物、隐蔽物，归国家全部。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其次条规定：“国家根据全部权与使用权分别的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土地全部权之取得而成为私有。”在欧洲很多国家，地下资源的全部权与土地全部权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购置或将出售的收入与政府分成。在加拿大，
　　地下矿藏在有些省，如安大概、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。
　　美国关于土地全部权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地全部者同时也拥有地下的一切财宝，因此，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制度有肯定的合理性。首先，由于每个拥有土地的人都会关怀自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有点眉目之后他会请勘探队来钻探。一旦有所发觉，他的土地价格立即成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓舞了资源的发觉，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率（采集到的矿石占储量的比例）成为地主自己关怀的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最终，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式，包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联营，出租开采权对资源开采所得分成并监视资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时再进展开采等。他选择的方案对全社会而言同时肯定也是代价较小而产出的价值的方案。但美国的制度简单引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区分在于有的更着重效率，有的更着重公正。
　　（二）使用管制世界上几乎全部的国家和地区对房地产利用、特殊是土地利用都有或
　　多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建立用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。
　　就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件肯定的状况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特殊明显：在城市进展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建立用地的状况下，假如政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必定较低，而假如一旦允许转变用途，则地价会大幅度上涨。
　　容积率的凹凸对地价也有很大的影响，在估价时肯定要弄清容积率确实切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只根据地上建筑面积土地使用权出让金水平的肯定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。
　　3．现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（2022年试题）
　　A．建筑技术B．土地权利设置C．相邻关系
　　D．土地使用管制答案：D4．以下属于土地使用管制的事项有（）。（2022年试题）A．建筑物四周应留有肯定的空地作为建筑物的绿地和交通B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必需为已土地留出通行道路E．某宗土地只能用于商业房地产开发答案：ACE
　　（三）相邻关系相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者根据当
　　地习惯，相互之间应当供应必要的便利或者承受必要的限制而产生的权利和义务关系。特殊是从义务方面来看，相邻关系是对房地产全部权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有肯定的影响。
　　
篇十六：房地产估价规范2022版解读
　2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：市场提取法
　　市场提取法（marketextractionmethod）是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度一样或者相当。
　　市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的本钱法公式反求出建筑物折旧。由于适用于旧的房地的本钱法公式为：
　　旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格-建筑物折旧
　　因此，假如知道了旧的房地价值、土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，便可以求出建筑物折旧，即：
　　建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格-旧的房地价值＝建筑物重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格）＝建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值
　　市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：（1）从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。（2）从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取
　　的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。（3）对每个可比实例的成交价格进展付款方式等有关换算、交易状
　　况修正、房地产状况调整（留意不对其中的折旧状况进展调整），但不进展市场状况调整。
　　（4）求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。
　　（5）求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。
　　（6）将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。
　　（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，即：
　　建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×总折旧率或者建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的状况下：建筑物经济寿命＝1/年平均折旧率
　　例如，假如通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2%，则可以依据2%的倒数估量估价对象建筑物的经济寿命为50年。
　　此外，利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率＝1-总折旧率
　　
　　
篇十七：房地产估价规范2022版解读
　2022房地产估价师《理论与方法》总结：剩余技术
　　剩余技术（residualtechnique）是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成局部的价值和各个构成局部的资本化率或酬劳率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成局部的净收益，求出归属于另外构成局部的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的酬劳率予以资本化，得出房地产中未知构成局部的，价值的方法。此外，把求出的未知构成局部的价值加上已知构成局部的价值，还可以得到整体房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
　　VL＝AO－VB×RB/RL（一）土地剩余技术土地及其上的建筑物共同产生收益，但假如采纳收益法以外的方法（如本钱法）能求得其中的建筑物价值时，则可以利用收益法公式求得归属于建筑物的净收、益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地酬劳率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。
　　（二）建筑物剩余技术土地及其上的建筑物共同产生收益，但假如采纳收益法以外的方法（如市场法）能求得其中的土地价值时，则可以利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物酬劳率予以资本化，即可求得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。（三）自有资金剩余技术自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的状况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先依据从市场上得到的抵押贷款条件（包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等）计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到税前现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。（四）抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的状况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满意自有资金的收益，得到属于抵押贷款局部的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。
　　
　　
篇十八：房地产估价规范2022版解读
　2022房产评估费收取标准
　　在实际生活中，房产评估是用于评估该房产的价值是多少，然而
　　建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无
　　形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。接下来就
　　是由我带来2022房产评估费收取标准的有关知识,以供大家参考借
　　鉴。
　　一、2022房产评估费收取标准
　　1、二手房评估费收取标准
　　在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地
　　方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到
　　千分之五。
　　2、根据某省物价局的有关规定，评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%；5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
　　二、二手房评估的方式有哪些二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式：
　　1、免费评估：除了具有专业资质的房产评估公司以外，还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟，国内有些大型的房产类网站，或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者免费评估，但是要注意，这些网络的评估结果不具备法律效应，只能做个参考。
　　2、付费评估：比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款，办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行，这样的评估机构的评估结果是具有一定的法律效应的。
　　三、二手房如何评估1、首先，委托方应该向具有专业资质的评估机构出具“房地产估价委托书”；然后，委托方向评估机构待评估房屋的相关资料；然后，双方约定好时间，评估机构对房屋进行实地勘察并评估；最后，委托方支付评估服务费，领取房屋评估报告书。
　　2、如果是买房，肯定希望房屋评估价低点，如果是卖房，肯定希望房屋评估价高点。但是要注意，评估价越高，要缴纳的费用就越多，如果要贷款，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点；而评估价越低，要缴纳的税费少，如果要贷款，贷款的额度就越小，首付款可能要多付点。
　　3、影响房屋评估价高低的原因有很多，比如地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来前景、周边环境、面积大小、房屋新旧、楼层高低、朝向好坏、户型格局、装修好坏、燃气状况、物业类型、通风采光、厨卫大小等。如果房屋利用率越大，价钱越高；年代越新，房价越高。
　　以上便是我整理的关于“2022房产评估费收取标准”的相关内容，从上面内容我们可以知道在法律上，二手房评估费收取标准在各个地方是不一样的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到千分之五。如果您对上述内容仍有疑问，可以在线学习律师。
　　
　　
篇十九：房地产估价规范2022版解读
　2022年房地产估价师考试大纲《房地产估价理论与方法》第一章
　　第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和
　　必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
　　考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的不同（二）房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格包管（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
　　（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节房地产估价的要素一、估价当事人（一）房地产估价人员（二）房地产估价机构（三）估价委托人二、估价目的三、估价对象四、估价时点五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第三节房地产估价的现实需要一、国有建设用地使用权出让的需要
　　二、房地产转让和租赁的需要三、房地产抵押贷款的需要四、房地产征收征用补偿的需要五、房地产税收的需要六、房地产损害补偿的需要七、房地产分割的需要八、房地产保险的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产办理的需要十二、其他方面的需要第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见六、成立了房地产估价行业自律性组织七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、形成了公平竞争的房地产估价市场
　　九、深化拓展了房地产估价业务十、积极开展了国际交流合作考试要求1．熟悉房地产估价的含义2．掌握房地产估价的本质3．熟悉房地产估价的必要性4．熟悉估价当事人5．掌握估价目的6．掌握估价对象7．熟悉估价时点8．掌握价值类型9．熟悉估价依据10．熟悉估价假设11．熟悉估价原则12．熟悉估价程序13．熟悉估价方法14．熟悉估价结果15．掌握国有建设用地使用权出让的需要16．熟悉房地产转让和租赁的需要17．掌握房地产抵押贷款的需要18．掌握房地产征收征用补偿的需要19．熟悉房地产税收的需要
　　20．掌握房地产损害补偿的需要21．熟悉房地产分割的需要22．了解房地产保险的器要23．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要24．熟悉企业有关经济行为的需要25．了解房地产办理的需要26．熟悉其他方面的需要27．掌握房地产估价师的职业道德28．熟悉中国房地产估价行业发展概况
　　
　　
推荐访问:房地产估价规范2022版解读 解读 房地产估价 规范

【简介】以下是小编为大家整理的资产清理报告范文（共16篇），仅供参考，欢迎大家阅读。在此，感谢网友“小小不小”投稿本文！
篇1：资产清理会议纪要
根据《行政事业单位资产清查核实管理办法》等有关规定，我单位已按时完成资产清查的主体工作，现将有关资产清查的工作情况报告如下：
1、单位基本情况
宜良县第二中学是全额拨款事业单位，属二级预算单位，学校设有专职的资产管理人员，执行中小学会计制度，底有在职人员222人、退休人员67人。预算总收入2495.16万元，其中财政经费拨款.66万元、非税收入纳入预算管理82.63万元、纳入财政专广户管理的非税收入406.87万元，支出总额2495.16万元，其中工资及福利支出1511.03元、商品及服务支出360.83万元、对个人及家庭的补助支出465.19元，其他资本性支出158.1万元。
2、资产清查工作总体状况
(一)资产清查工作基准日：月31日。
(二)资产清查范围：包括我核校基本情况清理、账务清理(对我校的银行存款、现金、各项资金往来款进行清理)财产清查(对固定资产、无形资产进行清理)。
(三)资产清查工作组织实施情况。
1.资产清查工作方案制定情况：学校于4月10日制定了我校资产清查方案。
2.资产清查工作方案实施情况：从204月15日起，学校国有资产清查工作小组开始对我校的资产逐一的清查，经过历时一个月的清查，认真核对资产账目、资产实物，切实做到账实相符。
学校资产清查后，需要报废的资产，履行相关手续，进行报废。
(四)资产清查工作取得的成效及存在的问题：通过清查，做到了帐帐相符、帐表相符、帐实相符;存在的问题，已拆的D级危房未及时报批、待报废资产由于还未审批，故还未作资产处置。
3、资产清查工作结果
(一)单位清查出的资产盘盈、资产损失、资金挂账情况：
1、盘盈资产：一宗划拨土地，有面积，无价值，名义价值1.00元入帐;学生公侧2号和锅炉房，有面积，无价值，名义价值1元入帐。
2、资产损失：拆除D级危房食堂配套房、音乐教室、男生宿舍东、西楼，价值26万元，原因是未及时报批。证明材料是宜校舍安全办02号文件。
3、信息装备(台式电脑、投影仪、扫描义、UPS)、学生课桌椅待报废价值97.44万元，因长期使用，已经严重老化和损坏无法使用，待处置。
4、对资产清查暴露出来的单位资产、财务管理中存在的问题、原因进行分析并提出改进措施等
(一)存在的实际问题。存在的问题，已拆的D级危房未及时报批、待报废资产由于还未审批，故还未作资产处置。
(二)改进措施：在以后工作中，出现报废资产及时报批，并作资产处置，使帐实相符。
5、单位资产管理情况
学校有资产管理制度，在校领导的重视下，学校严校控制采购审批制度，不经审批一律不准购买，且学校有专人负责资产管理。
6、其他需要说明的事项
20部门决算报表中固定资产为24,113,167.86元，现清查数为23,853,169.86元，比年度决算报表增加2元，学生公侧2号和锅炉房，有面积，无价值，以名义金额1元入帐;比年度决算报表减少260,000.00元，减少资产是拆除D级危房食堂配套房、音乐教室、男生宿舍东、西楼，由于未及时报批，故年度决算报表与清查数有差异。
年度部门决算报表无形资产增1元，一宗划拨土地，有面积，无价值，名义金额1.00元入帐;故年度决算报表与清查数有差异。
篇2：资产清理会议纪要
5月12日上午，市清理盘活资产资源工作领导小组办公室第一次会议在市政府十六楼第二会议室召开。市政府夏成章副秘书长主持会议并讲话，市清理盘活资产资源工作领导小组办公室副主任、领导小组办公室成员参加会议，各工作小组的办公室副主任列席会议。
会议传达学习了《铜陵市人民政府办公室关于印发清理盘活资产资源实施方案的通知》(办〔〕52号)，讨论了《清理盘活资产资源工作领导小组办公室会议制度》、《资产资源清理阶段(5-6月)工作计划》，征求了《清理盘活资产资源工作领导小组、领导小组办公室、领导小组成员单位职责》意见，布置了近期重点工作。
夏成章指出，这次会议是贯彻落实《铜陵市人民政府办公室关于印发清理盘活资产资源实施方案的通知》(办〔2016〕52号)精神，全面启动清理盘活资产资源工作的部署会、动员会，各单位要高度重视，抓紧组织实施，确保工作顺利开展。并明确：
一、将《清理盘活资产资源工作领导小组办公室会议制度》、《资产资源清理阶段(5-6月)工作计划》印发执行，《清理盘活资产资源工作领导小组、领导小组办公室、领导小组成员单位职责》报领导小组会议审定。
二、四个工作小组第一牵头单位要在5月18日前制定具体清理盘活方案，做到范围全面、程序明析、便于操作，步骤上契合全市总体方案的时间节点要求，及时向工作小组组长、副组长汇报，经同意后报领导小组会议审定。
三、各工作小组办公室加强协调，对调查中遇到的问题，要认真研究解决，及时向工作小组领导汇报，及时将本小组工作开展情况报领导小组办公室。各有关单位要主动作为，坚持实事求是，如实反映资产资源情况，全面做好资产资源清理工作。
篇3：学校资产清理自查报告
一、清查范围：
我校管理和使用的所有固定资产，包括土地房屋、教学仪器、电教设备、图书、办公事物及家具、文体设备等。
二、清查内容：
1、我校资产管理制度的建设和落实情况。
2、学校占有和使用的土地、房屋的产权及固定资产出租、出借情况。
3、帐、物、卡相符情况。
三、清查工作具体实施情况：
我校领导对本次资产清查工作十分重视，为保证资产清查工作高效有序地进行，首先成立了资产清查工作领导小组，学校校长任组长，总务主任具体负责实施操作；其次，组织清查工作领导小组成员学习资产清查工作的相关制度、政策，明确资产清查工作要求。
四、资产清查工作取得的成效及存在的.问题。
通过本次清查，我校资产管理制度比较完善，各项制度落实到位。至清查基准日，我校没有固定资产出租、出借情况。对于已经拆除的礼堂和小坳子教学楼已上报申请处置，各类固定资产帐、物、卡相符。我校的固定资产管理规范有效。清查中也发现了一些问题，一是土地权属问题，所有的土地、房屋虽然有国有资产产权登记证，但是没有明确到具体的房屋，产权关系不明晰。二是学校土地产权按照规定办理了国有土地产权证，但是占地面积不精确。三是因为房屋年代久远，在拆除重建的过程中，没有按照现在的要求及时进行相关数据的变更，也没有及时办理相关的产权证。四是一些老旧的电子设备、仪器、书籍严重过时，已经没有使用价值，但是依然存在，没有足够的地方堆积，需要及时处理。这些问题暴露出我校在资产管理工作中还存在着一些不细致的地方，显示了日常管理工作还需进一步规范。
五、对资产清查发现问题的整改措施
我校将以本次资产清查作为提高学校资产管理水平的一个契机，进一步做好固定资产管理工作。对于清理出来的有问题资产，及时报批并进行账务处理。针对资产清查工作发现的学校使用的土地及房屋产权问题，学校要认真分析原因，积极主动的联系教育局、财政局及乡中心校相关人员，尽快按要求规范明确产权关系，并办理相关证件。具体整改措施如下：
1、组织各管理员进一步认真学习学校固定资产管理制度，进一步认识对固定资产管理和保护的重要性，引起各管理员对固定资产管理工作的重视。
2、进一步加强对资产的管理，认真做好固定资产管理的'各项基础工作，建立固定资产增减变动的工作流程，做到程序化，规范化，提高其使用率。
3、固定资产的管理严格实行责任制（学校总务主任为具体责任人），每一件物品落实到每一个具体使用与维护人名下，由负责该固定资产物品的保管人管理好，防止物品的损坏和遗失。校领导加强监管工作，将不定期对学校的固定资产进行抽查，以更有效地管理、保护学校资产。
4、严肃责任追究，对因玩忽职守或违反操作规程，造成财产损失者，当事人必须立即写出书面报告，说明原因，根据情节按有关规定追究责任。
篇4：资产报告
一、资产管理现状
行政事业单位国有资产管理是公共财政管理的重要组成部分。
规范和加强行政事业单位国有资产管理，是健全国有资产管理体制、完善社会主义基本经济制度的必要措施，是构建与社会主义市场经济体制相适应的公共财政体制框架的必然要求，对进一步推进财政预算管理制度改革和提高财政资金使用的规范性、安全性和有效性具有十分重要的意义。
为了更好的加强资产的管理工作，单位成立了由资产、财务、办公室、工程等相关部门组成的资产清查工作组织机构，明确工作职责，配置了业务骨干，对单位的资产进行监督和管理。
为了更好的加强单位的资产管理，单位制定了国有资产日常管理流程，来规范资产的管理工作。
目前单位的资产主要包括固定资产和材料。
固定资产主要包括房屋建筑物、办公设备等，材料主要包括库存和防汛材料。
篇5：清理河道报告如何写
龙岗镇新溪新村“万里清水河道”项目施工管理工作报告
一．项目概况
龙岗镇新溪新村位于临安市龙岗镇的XX部。属昌化溪支流，其发源于龙岗镇的XXX，整条河流贯穿XXX，XXX个自然村村。工程在XXX村，河道工程主流长X公里。集雨面积X平方公里，该河道为山溪型河流，源短流急，河床比降大，经流季节性变化明显。暴雨过程。原河道堤防标准低，防洪能力低，频繁发生洪水灾害。20xx.9.3特大暴雨灾害中老堤防冲毁严重，河道淤积，给今后河道防洪，村庄安全带来严重威胁，全村干部群总对河道整治愿望强烈，在上级水利部门，龙岗镇政府的大力支持下，合计试试了河道整治项目，并列入临安市X年度“万里清水河道”项目。委托临安市流域总治昌化溪流域水利治编了《龙岗镇新溪新村流域综合治理方案》。
二．工程实施情况
1. 严格按照施工图纸及相关内容进行施工，主动积极与村、工程质量监督员及设计部门联
系，得到相关领导和部门及业主的大力支持。
2. “百年大计，质量第一”是我们的目标，严格按设计标准施工。碰到问题及时同业主，
设计，业务部门请教，自觉接受指导，监督，真正把工程质量做好。
3. 在施工中贯彻“安全第一，预防为主”，切实做好安全工作，落实专人负责安全工作，
经常检查，发现问题及时处理在萌芽状态，使整个工程在施工中未发生任何安全事故，顺利完成。
4. 文明施工，礼貌待人。工人之间相互尊重，团结一致，把工程做好。
三．施工进度
工程于X年X月开工，至X年X月完成全部工程量。
四．自评结论
1. 工程已按照设计方案和招标文件规定的内容全部完成。
2. 工程质量达到了有关施工及验收规范的标准和设计文件的要求。
3. 本单位工程自评为合格工程。
五．结束语
龙岗镇新溪新村“万里清水河道”工程，得到了市水利部门，龙岗镇政府，新溪新村村委的关心和支持，使本工程能圆满完成各项工作。再次向关心和支持本工程建设的领导和同仁表示衷心的感谢，我们会后今后的工作中继续努力。
临安市昌化公路工程队
X年X月X日
篇6：事业单位资产报告
事业单位资产报告
资产指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产按其流动性(即资产的变现能力和支付能力)划分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。
事业单位资产报告范文一：
转眼间又过了一年，回顾这一年，在平凡而繁细的工作中，付出了许多艰辛与努力，也有了一些收获与喜悦，重要的是丰富与锻炼了自己，在工作中能够自觉的服从领导的安排，努力的做好财务部的各项工作，也较好地完成了各项工作，但由于财会工作繁事多、杂事多，其工作都具有事务性和突发性的特点，因此在工作中自己和整个财务部门仍有许多不足，仍需在今后的工作中不断地加以完善，结合具体情况，现将全年的工作总结如下：
第一部分 个人总结部分：
一、完成的主要工作：
1、以认真的工作的态度及时准确的完成各月开票、认证、记帐、结帐和账务处理工作，及时准确的填报各类月度、季度、年终账务报表、并按时向各部门报送，及时准确的完成了税务的申报与缴纳，及时且顺利的完成了今年280万的退税工作。以及对各类会计档案进行了分类、装订、归档。
2、以严谨的工作态度及时准确的核签公司日常的各类支出，并进行费用明细分类。及时准确的根据公司的资金情况和经营情况进行“资金预算”并提出合理的建议，以便让上层管理者能够及时的了解公司的资金情况并采取相对应的措施。
3、对公司各种证件的变更及年检负责，由于公司正处于发展初期，加上经营地址的变更，导致公司的各类证件需要发生相应的变更，除了今年4月份由于本人工作上的疏忽对海关部门没有及时进行变更，导致212单的报关没能按照正常的报关程序进行，好在刘总通过自己的人脉关系及时采用了其它的报关渠道才没有造成不必要的损失，在此做自我检讨，希望自己在以后的工作中能够更加严谨以杜绝类似的情况发生。除此以外其它相关部门的各类证件都做到了及时变更和顺利年检。
4、对于上级领导交待的其它临时工作能够及时的完成。
二、加强学习，注重提升个人修养和综合素质
1、通过报纸杂志、电脑网络和电视新闻等媒体，加强政治思想和品德修养。
2、认真学习财经方面的各项规定及新的法规政策，自觉按照国家的财经政策和程序办事。始终把工作放在严谨、细致、扎实、求实上，脚踏实地的工作。
3、努力做到学以致用，融会贯通，理论联系实际，让自己“在工作中学习，在学习中工作”，使自身综合能力不断得到提高。
三、个人工作中存在的不足
尽管自己顺利的完成了今年的各项工作任务，但在工作还是有不足之处：谦于财会工作的繁与杂，日常忙于应付事务性的工作较多，而深入的探讨、思考、研究财务管理的办法和工作制度较少，导致在工作上广度有余，而深度不足。加之财务部门人员的不稳定，以致自己对于整个财务部没有起到很好的统领作用。
四、明年的工作构想及要点：
希望自己在新的一年里，逐步学习运用科学的方法，加强对本部门的管理，提高本部门的工作效率，以达到事半功倍的的效果。主要有以下三点：一是加强本部门的成本核算与管理，二是加强与各部门的工作链接，包括收汇管理，应付管理，进出仓跟进等，最大限度地发挥财务部门的职能。三是是准确做好各项财务测算，为上级领导的决策提供依据。
第二部分 财务部门的总结
大家都知道财务部的工作较为繁琐，就算到年终，仍不能停歇手中的工作，加之一直以来人手较少和频烦的人员变动，从而使财务部的管理工作达不到公司领导的要求，但在xx年财务部通过大家的努力，整体的人员架构、工作秩序和职能管理已向前迈出了一大步。以下是对本部门做的一个工作总结：
1、出纳岗位：人员已稳定，除了日常按时准确的付款/及时的.登账/和日清月结外，还建立了按月费用支出的分类归集表，按月收汇明细表及汇总表，及时了解收汇情况并对差异进行备注。
2、成本岗位：这是本年新增的一个岗位，目前主要是成本审核、核算、及控制工作，实行按订单号乃至套件号进行成本台帐的核算与控制，对各订单的实际成本负责，为相关部门提供及时有用的信息，这也是一个同时要与各部门链接的岗位，新增这一个岗位后，建立了各供应商应付账款台账和每月的供应商对账表，使得今年在业务量番一翻的情况下仍能很好的完成各应付账款所需的数据及发票跟踪到位的情况，但也许是由于各种因素的存在
，导致今年的成本核算没能达到预计的效果，希望在新的一年里各部门能够积极的配合财务部门成本核算的工作，共同为成本所反映的真实性及时性出一份力，同时作为成本岗位的核算者也应该不断地鞭策自己，加强学习，从而达到一个企业成本核算的真正意义。
3、总账岗位：在前面的个人总结里已做总结，再此处就不再赘诉。
4、财务部门：总的来说本年度财务部门算是友好妥善了地处理对内对外的各项工作链接，包括与工商/税务/银行等外围部门都建立了良好的关系。
总之，今年的工作即将转瞬成为历史。也希望财务部那些应做而未做、应做好而未做好的工作也随着xx年的逝去而成为历史，在新的一年xx到来之际，让我们为自己加油，为部门加油，为公司加油，共同进步，共同成长。
最后，我再一次衷心感谢身边的每一位同事，有了你们这样好的同事，我相信我们的公司明天会更好!再一次衷心感谢公司，在这片热土上，我们将收获无限的希望!
事业单位资产报告范文二：
××局：(举办单位)
根据××市机构编制委员会(审批机关)《关于同意撤销××事业单位批复》(×编[] ××号)文件精神，××事业单位已撤销(退出事业单位序列)，本清算组自××年××月××日正式成立，现将本清算组成立后开展的清算工作报告如下：
一、××事业单位概况
××事业单位成立于××年××月××日，隶属于××局管理，是财政补助(财政适当补助、管理费开支、经费自理、企业化管理)事业单位，编制员额为××名，实有工作人员××名;事业单位法人证书号为××，代码证号为××，登记法定代表人为××，登记单位法人住所为××，登记开办资金××元。
二、清算的法律依据
本清算组依据《事业单位登记管理暂行条例》、《事业单位登记管理暂行条例实施细则》和《中华人民共和国审计法》开展清算相关工作。
三、清算组织构成
本清算组由××人组成，××同志(××局计财处处长)任清算组组长，××同志(××事业单位领导)任清算组副组长，××同志(××事业单位财务科长)、××同志(××事业单位人事科长)、××同志……任组员。
清算组在××局、财政局指导下于××年××月××日起开展清算工作，委托××会计师事务所、××资产评估师事务所对××事业单位的资产情况进行了审计和评估。
四、公告情况
××事业单位于××年××月××日、××年××月××日、××年××月××日在××报刊上已发布公告三次，公告截止债权申报日为××年××月××日。(附公告报刊)
五、清算基准日帐面资产负债情况
截止××年××月××日止，××事业单位帐面共有总资产××万元，总负债××万元，净资产××万元。
六、清算审计情况(附审计报告)
经清算审计，××事业单位调增(减)总资产××元，调增(减)负债××元，调增(减)净资产××元。审计调整后，截止××年××月××日，××事业单位共有总资产××万元，总负债××万元，净资产××万元。
七、资产评估情况(因单位合并的清算可不评估)(附评估报告)
经资产评估，在评估基准日××年××月××日，××事业单位资产账面值：××万元、调整后账面值：××万元、评估值：××万元、增值：×× 万元、增值率：×× %;负债账面值：××万元、调整后账面值：×× 万元、评估值：××万元;净资产账面值×× 万元、调整后账面值××万元、评估值：××万元、增值：×× 万元、增值率：××%。
八、资产确认情况
经国有资产管理机关(或主管局)确认，截止××年××月××日止，××事业单位资产调整为总资产××万元，总负债××万元，净资产××万元。
九、债务清偿情况
××事业单位共有债务××万元。已偿还××债权人××万元、××债权人××万元、……。剩余债务××万元因××原因未偿还，经债权人同意，由××单位继续偿还。
十、完税情况(附完税证明)
经税务机关确认，××事业单位无偷税漏税情况。(或补交税款××元)
十一、清算费用
十二、剩余财产的处理情况
××事业单位扣除清算费用(补交税款、计提人员分流费用)和偿还债务后，剩余资产××万元，经国有资产管理机关(或主管局)批准，由××局收回(划转××单位)。
十三、人员分流情况
经人事部门批准，××事业单位人员已分流完毕。××人提前退休、××人分流至××单位、××人解除合同、……。
十四、其他情况说明
××事业单位无未完结的诉讼争议和其他事项情况。
特此报告。
《事业单位资产报告》
篇7：资产评估报告
本人接受AA县QQ有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日20xx年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方简介
企业名称：AA县QQ有限公司(以下简称“AA维佳新能源”)
住所：AA县招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
营业执照注册号：470264000005730
发照机关：AA县工商行政管理局
成立日期：20xx年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日20xx年11月30日，AA县QQ有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
AA县QQ有限公司股东表
二、评估目的
根据需要，本次评估目的是量化AA县QQ有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本项目评估对象为20xx年11月30 日AA县QQ有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
(二)评估范围
根据《资产评估业务约定书》和AA县QQ有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为AA县QQ有限公司于20xx年11月30 日的全部资产和负债20xx资产评估报告案例20xx资产评估报告案例。
截止20xx年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;
(3)资产总计17,193,777.63元;
(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;
(5)负债合计7,565,368.60元;
(6)所有者权益合计9,628,4XX.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
五、评估基准日
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 20xx年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估报告的使用者
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
七、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)遵循科学性原则
20xx资产评估报告案例资产评估师
。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;
(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;
(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
篇8：资产评估报告
在市场中，客户相伴生产者和供应商而生。在作为生产者和供应商的企业被转让时，相应的客户资源也将跟随转移。如何评估客户资源的价值，企业转让中的交易双方对此都十分关注：本文拟就此阐述个人的一些见解。
一、客户的概念
客户，是对企业产品或劳务购买者的泛指。对于一个需要经营的企业来说，客户的作用是至关重要的。我们知道，投资建立企业，其目的就是通过生产和销售产品(或劳务)，从客户那里获取投资的回报。俗话说，客户就是“上帝”。如果没有客户，那么企业的产品或劳务就不能形成货币回笼，企业无法经营。为此，每个企业都十分重视客户工作。有些企业特意设立公关部专门负责开发和维系客户。为使企业拥有尽可能多的、稳定的客户，企业一方面要有适销对路的产品和良好的服务，另一方面还要有开发新客户和维持老客户的措施。
二、客户的种类
用不同的分类方法可以将客户划分为不同的类别。
1、以购买产品的物质形态划分，可分为购买有形产品的客户和购买劳务(或)的客户。
如汽车、电视机的消费者是购买有形产品的客户;电话用户是购买电信公司服务的客户，病人是购买医院服务的客户，储户是购买银行服务的客户等。
2、以与客户保持购买关系的时间划分，可分为新客户和老客户。
首次或新近购买企业产品或劳务的客户，属于新客户;老客户，是指与企业保持时间较长的产品或劳务买卖关系的客户。如储户愿意长期到某个储蓄所存款;消费者在购买了某企业生产或销售的计算机后，还愿意购买这个企业生产或销售的其他电子产品;愿意长期在某一理发店理发等，这类客户就是老客户。
3、按购买者与消费的关系划分，可分为直接客户和转销客户。
直接客户指的是直接使用产品或直接接受服务的客户，或者说是最终消费者。如购买本人使用的汽车的消费者，则属于汽车的直接客户。转销类客户指的是中间商，如零售店、分销商和批发商等。当然，对于企业来说，零售店、分销商和批发商都是直接的购买者，不过这种客户关系会受到企业产品(或劳务)最终的使用者——上述直接客户意愿的影响。
4、按客户签署合同的时态划分，可以分为过去时客户、现在进行时客户、将来时客户。
过去时客户是指买方以前曾经与本企业有过买卖关系;现在进行时客户指的是目前已与企业签定了商品(或劳务)购销合同，而且合同尚在履行之中。这类客户当期就可以给企业带来收益。将来时客户指的是以后有可能购买本企业商品(或劳务)，而目前尚未与本企业签定合同的客户。这类客户在未来的一定时期内可能给企业带来收益。
三、客户资源资产的性质
客户资源是企业必不可少的无形资产。之所以称之为无形资产，是因为它可以给企业带来现金流入，使企业经济效益得以实现，而其又是非实物形态的资产。客户资源无形资产的构成，应具备以下的条件：
1、具备事实上购买企业产品(劳务)的关系;
2、存在与上述关系有关的、该资源持有者可使用的相关资料和数据。
具体地讲，首先要有客户历年购买本企业产品(劳务)记录，而且这些客户应无赊欠货款的不良记录。其二是要有企业和客户存在的个人关系资料。即企业知道客户是谁、客户也知道作为卖方的企业是谁;与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话、E-mail等)，同样，卖方有与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话号码、Email等)。通常，这些记录和资料不仅是一份简单的名单，它们还应包括以下一些内容：
(1)历次购买本企业产品(或劳务)的时间、数量、金额。
(2)货款支付方式。
(3)当前尚欠货款情况等。
评估人员可以借助这些相关资料和数据对客户资源无形资产进行仔细的分析。客户资源无形资产是与商誉不相同的资产。商誉就是企业整体的商业信誉，它不可能脱离企业而独立存在。而客户资源无形资产是具体化的现时和潜在未来的产品(或劳务)的购买者，是可确指的无形资产。
因此，客户资源无形资产可以和整体企业一起出售，也可以单独出售。目前，国内企业整体转让时往往忽略了客户资源无形资产价值。事实上，一般正常经营的企业都应该有一定的客户资源。
四、客户资源无形资产价值的评估方法
客户资源无形资产价值的评估方法，基本有三种：成本法，收益法和市场法。三种评估方法的具体做法如下：
1、成本法
成本法就是以发展和保持目标客户关系所有的费用来估算客户资源无形资产的价值。一般估算的费用包括如下几种：
(1)发展客户的费用。这种费用通常有客户走访、广告、招揽、通讯联络或其他发展客户的方式所需要的花费。为发展一个客户，可能进行了若干次的招揽和沟通活动，这些活动所有的花费都应计入客户资源的成本。而有时花费了很多费用却未招来客户，此时，这些花费也应该摊入现有客户资源的成本。
(2)维持现有客户关系的成本。这些成本包括现有客户在第一次成为客户之后发生的走访、应酬、广告等全部成本支出。还应包括为留住现有客户而支付的促销、折扣、或其他让利的开销。
(3)建立客户档案和记录的成本。这种成本包括在与每个客户保持关系期间，与建立客户销售记录、信用记录、应收款和付款等有关的记录和管理的成本。
(4)机会成本。这一成本是指建立(或再次建立)当前客户关系期间损失的收益。如果可以确定并可以量化上述所有成本，就可以采用成本法来评估客户资源无形资产的价值。不过，实际应用时存在很多困难，一般企业都不会记录这些成本资料的。因此，在客户资源无形资产评估中，很少采用成本法。
2、市场法
此种方法是需要找出与被评估客户资源无形资产相类似的近期交易案例，至少应有三个可比的案例。通过分析比较被评估对象与可比案例的相关因素，如交易的时间、客户的保持时间、客户的购买量、付款方式等方面的差异，进行打分量化成调整系数，对可比案例的价格进行调整修正，求出被评估客户资源无形资产价值。
但是，寻找可比交易案例是十分困难的。有时能寻到此类客户资产的交易信息，但要寻找这些交易的可靠数据，如交易价款及财务或经营方面的可靠信息资料，往往是相当困难的，由此也就限制了市场法的应用。
3、收益法
收益法是评估客户资源无形资产价值最常用的方法。其基本思路是客户资源资产在预期剩余年限内可给企业带来的收益现值。可以按单独客户进行评估，然后汇总求和;也可以对成组客户群进行整体评估。
(1)其计算步骤一般如下;
前三年来自客户的销售收入
预测寿命期内各年的来自客户的销售收入
减：销售成本
减：营业税金及附加
减：营业费用
减：管理费用
减：所得税
加：与客户资源价值相关的摊销费用
等于：来自客户的净现金流量
乘：折现系数
等于：与客户资源相关的净现金流量的现值
乘：客户资源对此评估价值的贡献率
等于：客户资源的无形资产价值
(2)客户资源的剩余年限和来自客户资源无形资产的贡献率
①客户资源的剩余年限主要根据客户及本企业关系维持情况的历史资料来进行估计。有的行业的客户资源无形资产的剩余年限，可以利用历史统计资料，绘出剩余年限曲线。例如在健身行业，可以利用所收集的客户流的各种信息资料：如各年龄段顾客与本企业保持关系的起始时间、退出时间等参数，再将每组数据标注在数学坐标系上，对这些坐标点进行修正，生成关系的时间曲线，从而得出平均保持年限。再如，对于需求矿山机械的客户，应该考虑该客户历史上对该机械产品的购买数量、该种机械设备的更新年限以及其矿藏尚可开采年限等因素，然后来确定此客户资源的剩余年限。
由于客户类型、卖方产品(或劳务)都不一样，因此，要视具体客户的有关因素，在分析客户生存期限的基础上，来推测客户资源的剩余年限。
②客户资源能给企业带来收益，但是，企业获得的收益并不都是由客户资源带来的，企业的收益是企业各种因素有机组合和综合作用的结果。它包括资本、技术、管理人力等多方面的因素，而客户资源无形资产是属于管理范畴的无形资产。要确定客户资源无形资产在企业客户收益中所占的比重，从而才能分离出来自客户资源无形资产的价值。具体做法一般可采用超额法和专家打分法。
超额法是将该企业客户数量与同规模企业平均占有客户数量相比较，根据超过平均占有客户数量的百分比酌量考虑客户资源无形资产的贡献率。
专家打分法，召集熟悉同类产品(或劳务)市场情况的专业人士进行座谈打分的方法来确定客户资源无形资产的贡献率。
篇9：资产评估报告
资产评估报告书的效力
资产评估报告书有以下几方面的效力：
1)对委托评估的资产提供价值意见。
2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。
3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。
因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。
国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。
资产评估报告书的重要性
企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。企业价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。
我国现阶段会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业通过账面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。无形资产涵盖了技术、管理、企业、人才等，像曾经只是家庭作坊的泰山体育产业集团200多种产品入选北京奥运会，成为奥运史是最大的供应商；浙江罗蒙集团以商标权质押，成功贷款7.8亿元。这些都不是能够在会计信息上很好的反应的企业价值。我们知道，人力资本是今后企业发展的关键，企业价值评估帮助企业对这些现阶段会计信息无法反应的信息予以关注，并进行正确的处理，提高企业价值的准确性。企业从财务方面研究人力资本问题，能为企业财务管理管理实践提供全面指导。
重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。
篇10：资产评估报告
第一条 为明确资产评估机构与注册资产评估师的执业责任，规范执业行为，保证资产评估报告质量，根据国家有关法规，制定本制度。
第二条 凡中国境内执业的资产评估机构，在接受客户委托，完成评估项目后所出具的资产评估报告书，应有资产评估机构法定代表人（含伙制机构为合伙人，以下简称合伙人）和至少两名注册资产评估师签字。未经资产评估机构法定代表人（合伙人）和注册资产评估师签字的资产评估报告为无效报告。
第三条 本制度所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法进行注册登记的资产评估专业人员。
第四条 注册资产评估师的执业行为应遵循国家有关的法律和行政法规，符合中国资产评估协会发布的执业规范。
第五条 注册资产评估师只能在一个资产评估师机构执业并独立行使签字权利。注册资产评估师不得允许他人以本人名义签字。
第六条 注册资产评估师只能在本人参与评估的综合性资产评估项目和单项资产评估项目的资产评估报告书上签字。注册资评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。对于单项资产评估项目的资产评估报告书，也可由中国资产评估协会认可的评估专业人员签字。
第七条 注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，关承担相应的法律责任。
第八条 资产评估机构法定代表人（合伙人）在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核意见后签字，资产评估机构对此承担连带当选责任。
第九条 资产评估机构应建立资产评估报告内部审核制度和档案管理制度。凡本机构出具的资产评估报告书，都应建立档案，妥善保管，以备查阅。
第十条 凡违反本制度的资产评估机构和注册资产评估师，中国资产评估协会根据协会章程及其他规定，给予警告、通报批评、撤销会员资格等处分，并建议国务崐院资产评估管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第十一条 证券业资格资产评估机构从3月1日起实施本制度，其他资产评估机构从196月1日起实施
篇11：资产评估报告
一、绪言
湖南华兆园林管理有限公司，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，因资产占有方融资项目的需要，对其所有的苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对评估的资产实施查验、市场调查与询证，对其资产在 年 月 日所表现的价值作出了公允反映，并以此价值作为该公司(个人)融资的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、评估方及资产占有方
甲方(评估方)：
乙方(资产占有方)：
资产占有方概况：
法人代表： 联系方式：
苗木资产所在地：
主要苗木种类：
三、评估目的
本次评估目的是对乙方的苗木资产进行评估，为该公司(个人)依法进行融资提供价值参考依据。
四、评估对象及范围
纳入本次资产评估范围的评估对象是乙方因融资所抵押的苗木资产。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：抵押贷款价值。
抵押贷款价值的内涵：是指评估对象根据有关林权资产管理等相关法律、法规关于苗木资产的具体规定和要求所具有的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 年 月 日。
七、评估原则
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
(二)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值; (三)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值; (四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
八、评估依据
1、资产占有方出具的评估资产清单;
2、专业资产评估公司所出具的资产评估报告;
3、公司农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见; 4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。
九、评估方法
对苗木资产抵押价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《市森林资源保护管理条例》、，结合所估苗木的生长发育状况后，按如下规定公式进行：
P = 各苗木按品种、规格×单价×株数
十、评估过程
(一)接受委托及准备阶段
(二)资产核查阶段
(三)评定估算及报告提交阶段
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。
2、对本次纳入评估范围内的苗木资产不存在权属争议。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在年 月 日所表现的补偿价值反映如下：
资产评估结果： 万元 (详见评估明细表)
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的估值意见，而不对其他用途负责。
2、遵守相关法律、法规、评估准则，对委托方提供的资料进行核查，执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序，并最终出具委估资产在特定评估目的下在评估基准日的专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但评估师不对评估对象的法律权属提供保证。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的抵押价值，我们没有考虑将来可能发生的其他交易对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是补贴政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果是在基准日被评估资产抵押价值的客观反映，湖南华兆园林管理有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，超过一年，需重新进行资产评估。
4、除甲方乙方之外，未经本公司同意，不得向任何其他的单位和个人提供，任何机构不得或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期 年 月 日。谨此报告!
甲方法人代表签字： 乙方法人代表签字：
甲方(公章) 乙方(公章)
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
苗木资产评估结果汇总表
评估基准日： 年月日
资产占有方： 金额单位： 人民币 万元
篇12：资产评估报告
中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。
评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。
评估基准日为20xx年12月31日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司
评估的价值类型为公开市场价值。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下：
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,8XX.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表1、资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资2 - - - -固定资产3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备6
855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产9 - - - -
资产总计10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流动负债11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债12 - - - -
负债总计13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中联资产评估有限公司
本报告使用有效期为一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司
湖南三九南开制药有限公司
股权价值评估项目
资产评估报告书
中联评报字[20xx]第390号三九医药股份有限公司：
中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在20xx年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。
(一)委托方简介
公司名称：三九医药股份有限公司
公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司
法定代表人：孙晓民
注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元
营业执照注册号：10000011XX157
1、公司简介
三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[]
134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。
三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。20xx年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。
三九医药于20xx年6月11日实施20xx年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止20xx年8月31日，三九医药总股本97,890万股。
三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。
2、经营范围中联资产评估有限公司
药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。
(二)资产占有方简介
公司名称：湖南三九南开制药有限公司
公司注册地：郴州市开发区科技工业园
公司办公地址：郴州市开发区科技工业园
邮政编码：215433
法定代表人：胡宏发
营业执照注册号：00XX26
注册资本：939万元
1、公司简介
湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。20xx年2月10日经郴体改发[20xx]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。20xx年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。
2、经营范围
生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。
3、主要经营业绩中联资产评估有限公司
表2、资产、财务状况表
单位：人民币
万元
项目20xx年20xx年20xx年
总资产10,089.77 10,515.07 9,444.66
净资产2,794.49 3,764.41 3,933.13
项目
主营业务收入6,008.81 5,804.83 4,958.36
利润总额453.54 367.57 149.73
净利润453.54 367.57 149.73
以上数据中20xx年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,20xx年度财务报表经天职国际会计师事务所审计,20xx年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。
二、评估目的
根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。
评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是20xx年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为20xx年12月31日。
五、评估原则
根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有：
(一)独立、客观、科学的工作原则
独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司
和估算。
(二)资产评估公允的专业原则
资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。
公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
六、评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(20xx年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、《中华人民共和国土地管理法》(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，20xx);
5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，20xx年12月31日);
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(20xx年8月25日);
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司第
产权[20xx]274号);
9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[20xx] 102号，20xx年);
11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会20xx);
13、《资产评估准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，20xx年12月30日);
16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-20xx)。
(二)经济行为文件
三九企业集团总经理办公会决议。
(三)产权证明文件
1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);
2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;
3.有关资产权属方面的“说明”;
4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司
(四)取价标准依据
1.国务院令[20xx]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
2.国经贸[] 456号“汽车报废标准”;
3.国经贸贸资源[20xx] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
4.《中国人民银行贷款利率表》20xx年8月19日起执行;
5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);
【资产评估报告15篇】
篇13：资产评估报告
X有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于 （地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。
一、基本情况
贵公司于一九九四年十月二十四日经 行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。
贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：
合同：
二、用途
租金情况：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元
计算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租 元。
1、交通设施
贵公司所租地段毗邻国道G107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。
2、周边设施配套
贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。
3、周边租金
贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。
三、结论：
经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。
四、其他事项
本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。
法定代表或授权人：
经办注册资产评估师：
篇14：资产评估报告
资产评估报告范例
××市××厂办公楼及土地价值的评估报告
××××：
我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：
一、基本概况
(一)被评估资产的企业概况：
企业名称：××××厂;
企业性质：国营;
法人代表：×××;
企业地址：××市××路××号。
(二)评估日期：1992年10月9日。
(三)评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。
(四)评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。
(五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米
(其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。
(六)评估方法：重置成本法。
二、评估做法
我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：
第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的`成新。
第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。
第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定;土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。
三、具体估算过程
(一)办公楼建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的计算：
(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。
(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。
387.60×13%=50.39(元平方米)
(3)“四源”费。
①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。
篇15：资产清算报告
______合资______有限公司清算委员会：
我所接受贵公司清算委员会的委托，聘请我所注册会计师为清算委员会的委员，参与和办理贵公司的企业清算工作。并根据中华人民共和国有关中外合资企业的`法规，公司的合同、章程和董事会提出的解散申请书以及有关部门的批准文件，对公司的有关账簿、报表进行了全面清查，对固定资产和剩余财产等进行了清点。现将清算结果报告如下：
一、对会计账册，解散日会计报表的验证。根据有关规定和查账程序进行了审核验证，并编制了清算结束日损益表，资产负债表表略。
二、关于固定资产评估，是参照国际惯例和我国有关固定资产产权变更的规定进行的。经清算核实，公司的固定资产评估结果是：评估总值减除已提折旧的评估值为______万美元，增值_____万美元，增值率______。并对剩余财产按照合同、章程规定的账面净值法进行了分配。
三、关于债务清算和债权人确认问题。在生产经营过程中，公司向当地中国银行借款______万美元，未清还债务，通过召开债权人会议，明确按照原借款协议书由乙方负责清偿。
四、清算损失和收益的处理略。
____会计师事务所
注册会计师______
____年___月___日
篇16：资产清算报告
根据《公司法》及《公司章程》的有关规定，_______________________有限公司于_______年_____月_____日召开股东会决议解散，并成立公司清算组于________年_______月_______日开始对公司进行清算。清算情况如下：
一、公司清算组已于_______年_______月_______日向公司登记机关备案，并取得《备案通知书》（文号_______）。清算组成员由_______等人组成，由_______担任清算组负责人。
二、通知和公告债权人情况：公司清算组于_______年_______月_______日通知公司债权人申报债权，并已于_______年_______月_______日在_______报刊登清算公告。
三、至_______年_______月_______日，本公司已了结所有未完业务，停止一切生产经营活动。
四、本公司所有税款已缴清。
五、至_______年_______月_______日，公司资产总额为_______元，负资产总额为_______元。
六、公司按以下顺序清偿债务：
1、清算费用_______元。
2、所欠职工工资、社会保险费和法定补偿金_______元。
3、税款_______元。
4、其他债权_______元。
七、清偿债务后，公司剩余资产_______元，按股东出资比例分配。
清算组成员签字：_______、_______、_______。
经全体股东审查确认，一致通过该清算报告。
全体股东签字（盖章）：________________。
公司盖章：________________
________年______月______日
★ 常用的资产报告案例
★ 企业资产资产评估报告
★ 资产保全整改报告
★ 资产评估复核报告
★ 拆迁资产评估报告
★ 如何快速评估资产评估报告
★ 资产清查工作的报告
★ 土地资产评估报告是什么
★ 贷款资产评估报告
★ 资产评估报告的格式