&&&&在经济紧缩的时代，做企业一定要调整好心态，做好风险控制。做企业只有零和一，倒下了就归零了。所以作为企业经营者，风险把控一定是第一位的。 &&&&太平应该是一个区的概念，但对它的管理还停留在镇级这个层次，根本无力把控城市总体规划和运营管理。这是制约它发展的根本问题。 &&&&当炼油厂项目进入安宁，加之安宁原有的雄厚的产业基础和较高的GDP水平，房地产市场就会繁荣，第三产业也会受益、加快发展。 &&&&你不把诚信和品牌做好，有谁会来买你的房子？特别是在安宁这种半封闭的市场，你要是做不好，口碑会杀死人的！ &&&&本刊记者&李元冰&文&杨蔚&周凡弼&图 &&&&从万辉到创佳，从太平镇到安宁市区，林奕一直是活跃于昆明地产江湖的、知名的操盘手和职业经理人；而与他相熟的人更觉得，他更像一名理论与实践并举、理性与激情兼容的经济学者。7月31日，记者有幸在安宁创佳房地产开发有限公司总经理办公室里采访了林奕，敢讲真话、直来直去是他留给记者最深刻的印象。 &&&&虽然此次采访的主题是“诚信地产”,但林奕依然有条不紊地与记者一起交流了关于楼市大势、安宁和太平板块发展、个人职业心得等话题。对于“诚信”,他依然坚持用事实说话。因为他觉得，诚信体现的其实是一个企业的管理水平，“诚信建立很难，消失却很快。这不需要你去说，而需要你认真地去做。” &&&&楼市下行，风险把控第一位 &&&&采访的第一个话题是如何看待今年的楼市，以及在此情况下房地产企业该如何做。林奕坦言：“这是个大浪淘沙的时代，有实力和预判的企业虽然也难过，但相比其他的企业，它又能稍微舒服一点。” &&&&他认为，今年楼市下行具备普遍性和必然性，因为“整个国家经济在下行，各行各业都不好做，只不过房地产下行牵扯的面更广一些、下行也更严重；其实相关行业都在下行，甚至包括宏观经济中的出口和进口。” &&&&面对这样一个全局性、全行业的问题，林奕认为房地产下行很正常，是不可逆的大势，只不过本次下行最严重。“在我的执业经历里，房地产严重下行的情况有两次：第一次是1994年，那是一次类似于崩盘式的下行，当时一线城市的房价从每平方米七八千元跌到三四千元。在2008年也有一次小的下行，但很快被中央政府用4万亿投资拉动把它拿下。但现在回头看，本次国家经济的下行，其实和那4万亿是有非常密切的关系的。” &&&&今年经济之颓势，短时间难以扭转，需要一定的周期。在他看来，中央政府用市场自己的手来解决自身问题，更符合国际惯例。“胡温时代，行政手段干预经济的情况比较普遍，对于房地产也是多道‘金牌’出手调控。现在的习李时代，更多是用市场手段、经济规律来解决中国经济着陆问题。”他坦言，“面对今日的市场下行，可能两者结合效果会更好。政府出台相关政策，市场积极呼应。这其中可能会有一些企业被市场淘汰，很正常，但不要出现过大面积的死亡。” &&&&近期，国内多个城市祭出放松限购，但林奕则认为这一举措并不会对当前的市场产生太大带动。“它来得太迟，病入膏肓时来犹如隔靴搔痒，意义不大；下一步可能还会在限贷方面做一些调整。”表面看资金是有的，但实际上各行各业的资金都被捆住，“所以根本问题其实就是资金。” &&&&在这种情况下，企业该如何做？林奕提出了“静心”. &&&&“首先把风险控制住。”他介绍，从去年开始，创佳地产就未雨绸缪，做风险控制，包括拿地计划、贷款安排等，把资金安排在科学合理的区间里。“我们宁愿不做，也从来不碰类似于小额贷款之类的东西，公司的资金流也一直处于良性运转的状态。经济下行，企业自身的风险控制是最最重要的。” &&&&“其次，还表现在内部管理上。”因为现在企业的事务相对较少，也不可能继续往外走、继续增加土地储备，所以正好可以整理内务，把企业管理得更好。 &&&&“第三是要重新准确定位市场。”林奕对此分析得非常详实：“经济下行后，所有人都会握住现金，二套房和改善型需求被遏制，形成观望和等待；楼市销售将主要针对纯刚需，原来的刚需人群被进一步压缩，只有结婚的、生孩子的、读书的。市场为什么会冷？实际上就是刚需进一步压缩。” &&&&虽然官方公布今年上半年GDP增长是7.2%,但以林奕的判断，上半年GDP至少下滑30%.“这就让中国所有的企业主有了过冬的感觉，这就需要我们重新面对范围更小的市场、用需求去找市场，对市场需求做严格把控。”他解析道，刚需到底需要什么房子？企业需要对某个区域内新旧房做严格的市场调查，再依据这些寻找契合于市场的房子，同时对它的总价、产品结构进行研究。 &&&&“对市场做了严格的把控，结果会稍好一些。”他说，虽然创佳在安宁的确不错，但相比往年，今年的产品销售也下滑了30%左右。“这是市场规律，我们并不隐晦；据悉，今年”创佳系“产品依然占据安宁市场10%以上的份额。所以，”在经济紧缩的时代，做企业一定要调整好心态，做好风险控制。做企业只有零和一，倒下了就归零了。所以作为企业经营者，风险把控一定是第一位的。“ &&&&太平脱困，尚需个过程 &&&&今年7月1日，一度被称为”太平楼市肠梗阻“的石安公路碧鸡收费站寿终正寝。业界对于太平板块即将翻身的断言，与本刊暗访市场后的忧虑形成鲜明对比。太平楼市到底存在哪些问题，其破冰的方向在哪里？曾多年植根万辉星城开发的林奕发表了他独到的见解。 &&&&首先他坦诚：”对于安宁和太平两个市场，就今天的现状看，收费站拆除确未产生实质性拉动。“但是，”一个收费站的拆除，并不能在短期内、根本上解决太平的问题。“ &&&&”太平镇就是昆明主城的后花园，属于昆明主城西市区板块，与安宁市其实关系不大。“他认为，太平楼市之困，是西市区房价低水平的结果。”西市区住的都不是富人，房价也不会高。而太平镇与西市区又有差别，2000元的价差不算过分；西市区卖7000,太平卖4000,差不多了。“ &&&&原因何在？众所周知，除了即将开业的昆华医院外，太平镇目前的教育、商业等配套还不具备，城市运营更无从谈起。”从昆明市政府对它的规划来看，它应该是一个区的概念，但对它的管理还停留在镇级这个层次，根本无力把控城市总体规划和运营管理。这是制约太平发展的根本问题。“ &&&&林奕透露，收费站拆除后，目前这条双向4车道的石安老路，将在今年年底开工改造，成为连接安宁、太平和昆明主城区的、双向10车道的城市主干道，预计明年年底完工通车。”一旦这条免费的城市主干道交付使用，对太平镇的拉动就将会非常明显。昆华医院已进入内装，今冬明春应可开业。它是目前中国西南地区规模最大的医院，还附带有康复、理疗等产业。它会给太平带来大量人流，催生商业、配套需求。此外，安宁中学的太平分校也在规建之中，教育配套问题在一段时间内可以得到解决。“ &&&&他以创佳地产现在办公地点――宁湖片区的情况变化为例分析：2010年时，商铺卖价大约是7000元左右，现在涨到了3万；楼盘入住率也从当时的15%-20%,上升到现在的80%以上。创佳在建设现在的金色时代广场时，周边干道每小时的车流量是24辆，现在却是经常堵车。 &&&&”这个例子说明，虽然太平盖了很多房子，但一直没有居住氛围，也没有商业区。“在一个新兴区域内建设商业综合体，前期的风险会很大；但一旦投入运营后，对片区人气的聚集、配套设施的改善又会起到非常明显的带动作用。”现在的太平镇，一方面是极度缺乏商业，另一方面是没有企业敢迈出这一步。因为建设一个商业综合体，投资至少在10-12个亿，且要长期的运管才有可能盈利。太平还需要等待干道改造后的‘二次升温’，其周期至少还需要一到两年，期间企业必然承受巨大的资金压力。“ &&&&尽管如此，林奕依然觉得对于太平不必太过悲观――太平与主城关系密切，而安宁人不会轻易到太平买房，所以相对昆明主城，正是因为存在价差，只要交通问题得到解决，主城的老人、年轻人一定会到太平买房。 &&&&”从昆明新闻中心开车到太平，一定不会超过15分钟。只要太平有了完善的配套，面对4000多一点的房价，你为什么不来买？目前这条路被大车压得坑坑洼洼，很难走，非常影响心情；但只要修成双向10车道，直接与现有太平镇的城市道路接轨，你为什么不喜欢这里？同时，只要经济趋稳，房价必然回归上升趋势，到时候太平的价格洼地就会展现出巨大的吸引力。所以，太平脱困还需要一个过程。“ &&&&安宁潜力，PX不足恐惧 &&&&聊罢太平板块，采访话题自然就转到了与之没多少关系的安宁板块；谈及安宁市场，自然绕不开那曾经一度成为敏感话题的PX项目。与绝大部分官员、专家的避而不谈和一部分企业主的闪烁其词不同，林奕直接就着PX讲安宁板块。在他看来，只有把PX项目讲清讲透，才能彻底打消围绕安宁板块崛起的各种误解和疑虑。 &&&&中国百强县安宁，是典型的工业城市。在林奕看来，房地产发展需要两个要素做支撑：人口和产业，而人口与GDP之间又是有关联的。”GDP不只是个总和概念，还有人均GDP和人均可支配收入。安宁市的人均可支配收入高于西山区和官渡区，居昆明第二；而人均GDP则超过了昆明所有的县区，名列第一。这个数据说明，安宁经济存在勃勃动力。“ &&&&他话锋一转：”再说敏感的中石油PX项目。大家对这个项目有恐惧感，我觉得可以理解；但事实上，它并不是洪水猛兽。“ &&&&他介绍，美国是全球第一大PX大国，其PX项目占全球60%;美国的PX项目全部建在海边。全球第二大PX基地在新加坡，但众所周知，新加坡是全球着名的花园城市。”所以，以今天的环保技术层面来说，所谓的污染和影响其实并不存在。安宁的PX用的是国际通行的、甚至是优于国际标准的设备，对于中石油这样的央企的管理水平来说，我觉得不用担心。“ &&&&林奕说，自己曾与中石油相关负责人交流，安宁炼油厂所用设备全部进口，全部由计算机控制。整个项目的工作人员只有200多人，主体工程和控制室处于地下四十几层。运行系统全密闭，且有多重防护措施。”非常安全，发生泄漏的可能性微乎其微，人们的确没有必要对它心存恐惧。“ &&&&安宁炼油厂是国家的战略性项目，林奕认为这是不可逆的。”炼油厂和核电厂不一样，核电厂可以搬到山里边去，但炼油厂必须有水、必须有便利的交通。“他举例说，青岛、厦门等地都有PX,成都的彭州市也有，但都没有造成污染。 &&&&林奕曾专门前往彭州考察，结果发现与彭州炼油厂一街之隔的住宅小区的房价还很高，接近成都市区的房价。为什么？一旦炼油厂建立，立即就会带来人口，带来上下游产业的刚性投资。尤其是下游产业，配套投资额大概在2000亿元左右。”这样一种强烈的投资进入安宁这个目前人口不到30万的小城市，对于安宁经济的促进一定是巨大的――人口会急速增长，炼油厂带来的人口增幅应该在80万-100万。“ &&&&这就意味着未来5-10年，安宁市的人口总量将稳步上升到100万，这才是房地产市场真正的需求所在，且是刚需。”我只相信数据，曾专门做过调查，安宁市每年人口的自然增长只有340人，人口的增速很慢。所以，当炼油厂项目进入安宁，加之安宁原有的雄厚的产业基础和较高的GDP水平，房地产市场就会繁荣，第三产业也会受益、加快发展。所以我认为，炼油厂项目明年底将正式投产，3年后的安宁市场一定相当了得。“ &&&&职业成就，时势造英雄 &&&&林奕在万辉，创造了万辉星城开盘一天售千套房的”神话“;林奕到创佳，让这支昆明楼市的新军用短短4年便牢牢占据安宁市场占有率第一的位置。林奕是不是太能干了？为何做得如此出彩？对此，他笑言：”其中确有运气的成分，但本质上是时势造英雄。“ &&&&他回忆道，当年在万辉、在太平的时候，正好是房市场比较好做的时代。”当然，当年的太平连路都还没有；但万辉星城开盘时，一天卖了1000套，这在当时的昆明市场是破纪录了。“这其实取决于公司的实力，以及团队前期对需求严格的市调。”我进昆明、太平之前，专门花了4个月，专业调查昆明人的生活习惯、居住需求、对房地产的其他相关需求。由于对市场需求的了解、把控很深入，项目销售成功的几率也就要大很多。“ &&&&他觉得自己工作过的公司，实力都比较强；不论万辉还是创佳，基础都很强。”房地产运作就是讲资本，而这两家公司都有很丰厚的资本基础。同时，不论太平还是安宁，曾经的市场都缺乏而又需要一个领导者。“万辉和创佳都是通过团队的共同努力，使企业和项目成为了市场的领导者。”所以我觉得自己确实比较幸运。“ &&&&林奕介绍说，创佳地产其实是做矿起家，在资本市场非常有实力。虽然地产板块诞生时间不长，但团队对公司的运营理念有比较统一的认识，建设和磨合也比较成熟。”我进入创佳时，也恰好遇到了安宁城市大建设、大发展的良机；我们按正常的工作步骤，逐渐做了起来，今天的创佳其实是被市场推着走。“ &&&&他认为，安宁是一个相对封闭的市场――昆明人不想来，安宁人不出去。在这种氛围内，只要安宁的经济总量、个人可支配收入不断增长，只要愿意扎根于此，企业就应该做得不错。”当然，我进入创佳后也带入了一些新的理念，比如对公司的管理、对工程质量的重视、对产品细节的把控、对客户需求的重视，客观上也促进了公司各项业务的提升。是企业、团队的综合因素，共同创造了创佳的今天。“ &&&&诚信地产，企业公民之责 &&&&采访之末，林奕专门花了近18分钟时间来讲述他及创佳对”诚信地产“的理解。记者注意到，林奕的分享空谈极少且论据丰富，几乎涵盖房地产产品运作全流程。在他的心中，诚信的根基在于企业管理，诚信的体现在于市场认可，诚信的回报就是产品的热销。 &&&&林奕开宗明义：”对于企业，诚信是最重要的，创佳的企业精神里，诚信是第一位的；一个企业如果放弃诚信，它一定走不远。“ &&&&他解析说，作为房地产公司，诚信的核心在于工程质量。工程质量要做好，首先要在材料采购方面实施严格把控。创佳地产有自己的施工队伍，拥有建设部的资质认证，且不对外承建工程。”我们有自己完整的建筑管理体系，这套体系高于国家管理体系要求。任何建筑材料的采购，都由自己的采购部门完成。可以说，即便是到市场上展开暗访，对于创佳的工程质量、交房标准、物业管理与服务，绝对不会有负面的评价。“ &&&&其次是在施工流程方面进行严格把控。包括施工环节、各道工序之间的交接、各道工序成品质量的控制、验收标准控制，所有的责任书都与班组长直接签订，验收标准高于国家标准。他举例，正在建设中的金色城邦，施工场所任何时候都可进场参观；施工标准严格按照建设部的相关标准进行管理。”我们的每一道工序，都进行样板化管理。不管是做墙面还是铺管网，先把样板做出来，让所有的班组来看，看懂之后大家都按这个标准施工，不合格就推倒重来。“ &&&&此外，创佳的交房标准依然高于国家标准，4年来从未出现过任何交房问题。”金色国际交房时，一位业主15天就完成装修入住。“业主通过房屋装修，能亲身体会到创佳产品坚硬的品质。”装修师傅会告诉业主，你这个墙太难敲了，钉子附着的墙面很结实，不是那种锤一敲就发泡的软货。“ &&&&对此，林奕说：”我们实实在在地做项目，通过购房者自己的亲身体会、口碑相传，在市场上树立了良好的品牌和影响力。“创佳从来没有想过做两三年就走人，而是要做成一个可传承的企业，所以对产品质量和后期的品牌维护都非常重视。”你不把诚信和品牌做好，有谁会来买你的房子？特别是在安宁这种半封闭的市场，你要是做不好，口碑会杀死人的！创佳要是某个项目出了问题，那企业在老百姓心目中的形象一定会瞬间崩塌。“ &&&&正因此，创佳在过去的4年时间里，没有广告投放。但创佳的房子却比周边项目都卖得贵，均价差一般在元左右，而且还比别人的好卖。”老百姓货比三家后也能体会到，并不是便宜货就是好的。其实盖房子盖的就是它的价值，而老百姓买房子买的也是它的价值。质量不但是对老百姓负责，更是对企业自己负责。“ &&&&林奕进一步阐述道，企业若不讲诚信，就会在各方面拼命压价、压成本，必然就会偷工减料。老百姓图便宜买下产品后，留下的是一辈子的痛苦。”为什么那么多的项目出现问题，首先是一帮外行在管理，老板只有钱，不懂管理、不进施工现场、不了解流程。施工企业没有系统、东拼西凑、层层转包，各个环节之间相互欺骗，员工没有归属感、责任感，总想着赚一笔钱就走，最终整个工程管理完全失控。这样盖出的房子，肯定出问题。“ &&&&他得出结论，一个公司的管理，更多的是各个层面之间的相互监管。一旦管理体系没有建立或不完善，就会在操作过程中出现很多漏洞，施工质量出现的种种问题，根源都在于操作者不受监管、游离于管理体系之外。”诚信其实体现的是企业管理的优劣。我们每个人都是公民，企业也是公民，都有肩负的责任。对于企业，钱要赚，但赚钱的终极就变成了数字。钱赚到一定程度后，我们会越加愿意看到，给社会、市场留下一些美好的作品才是最重要的。这就需要严格的管理做保障！“ &&&&林奕以昆明万科举例：”万科这样专业的企业，也会出问题――公司太大，即便有了流程把控，但人管不好也不行。昆明万科的问题，并不是企业漠视质量的问题，而是管理链条出了问题，人出了问题，“因此，对于企业经营者，最重要的是如何像风险控制一般，把企业的流程管控、人员的监管风险控制到最好。 &&&&他总结说，绝大多数老百姓都是倾尽一生积蓄来买你的房子，请尊重他们、珍惜他们；这样，他们也一定会尊重你、信任你，用掏钱买房来报答你。但是你若漠视他们，他们必然会抛弃你。”所以，诚信建立很难，消失却很快。这不需要你去说，而需要你认真地去做。“
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这事都是ZF搞得，多好的地方，以前还老是念叨在那边弄块地呢，现在风紧 啊
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太平的贴都发这里了
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