新疆库尔勒七星大厦商务写字间营销推广方案 - 我爱设计网
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一、 市场状况1.1市场背景、现状及发展趋势1、市场处于起步阶段，无成熟经验可供借鉴。库尔勒市商务写字间的开发起始于2000年，在此之前，市场几乎是个空白，因此开发商在写字间的开发及销售方面均处于摸索的阶段，整个写字间规划无任何特色。主要模仿酒店套房的开发模式，以板楼为主，公摊面积大、土地利用率不高；通道过长，相互干扰，不能体现高档次写字间的特色。由于土地利用率不高，虽然地价较低，但成本依然很高。
2、供应量及需求量均较小库尔勒写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。3、消费仍以行政事业单位为主，私营企业消费增长较快。在库尔勒市场，由于发展水平限制，私营企业在数量以及获利能力上均较小，不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的价值巨大。4、写字楼消费正处于升级时代。从库尔勒写字间发展的趋势来看，写字楼消费正处于升级时代，对办公环境的要求正处于快速提升期，更多的企业希望改善办公环境，并借此提升企业形象，大量企业从以往的老旧办公楼搬出，或购买或自建，私营企业则从住宅楼出租房中迁出，向中高档的写字楼转移，因此从整体市场状况而言，现阶段正处于写字间的升级时代，消费增长较快,但因基数较小，市场增量有限。5、高档写字间租赁市场仍不成熟，投资市场启动有一定难度库尔勒市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，大概需要18-20年左右的时间，缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。6、市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力巨大库尔勒目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。其次，从宏观经济而言，库尔勒市二、三产业 的发展速度及所占比例较高，国家对库尔勒的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。
1.2市场竞争状况从目前库尔勒高档写字间市场的竞争而言，市场竞争尚处于初级竞争的阶段，初级竞争的主要表现是竞争双方优势很不明显，彼此之间也未建立起市场壁垒，大家共同的任务是如何理性竞争，共同启动潜在市场，做大这块蛋糕，让双方共同受益。下面我门从产品力、销售力、形象力高度分析一下七星大厦与主要竞争对手豪景大厦的区别。
竞争物业 产品力 销售力 品牌力 备注& 豪景大厦 地段较佳，在十字路口，大厦外立面、内部通道、区隔及内部装修均占有优势。现已成为粗装修现房，具备入住条件。售价：2650元/M2销售力不足，销售团队及销售系统均存在问题，缺乏营销推广，主要依赖人际传播及人力推广。无任何形象力，缺乏良好的理念定位及形象传播。高18层，13-18层为复式住宅，写字楼销售过半，剩余楼层主要是6、7、8、11、12层。七星大厦 在产品方面与豪景大厦相比处于劣势，只有通过价格优势提升竞争优势。 有专业的销售队伍及营销策划机构，销售力大大领先于竞争对手。借助于良好的形象定位及推广，物业形象大幅提升，凸现物业价值。3、4层半层及5-6层销售完毕，销售价格比较混乱。
从上述竞争力对比不难看出，我们在产品力方面无任何优势，只有通过建立价格优势，借助销售力及形象力的提升挫败竞争对手。
1.3消费市场状况目前库尔勒市场高档写字间的消费主要集中在以下三类客户。1、行政事业单位及下属机构这一类的客户是目前高档写字楼的消费主体，单位消费量及消费实力均较强，是我们推广的重点。2、金融保险机构包括四大商业银行，三大保险公司及各类证券公司，这类客户相对集中，推广的目标性较强，也是我们推广的主体。3、私营企业私营企业以商贸公司、律师事务所、会计事务所、评估机构为主，这类客户相对广泛，单位消费面积较小，但市场可挖掘的潜力最大。
二、SWOT分析前面我们进行了市场分析，接下来我们进行SWOT分析，以充分发挥优势，利用机会；改善劣势，回避不足。2.1优势（S）1、区位优势，位于人民路2、周边环境优势，与大酒店、金融保险机构为邻3、政策优势，政府对该片区开发的支持4、前景优势，借助政府开发的东风，形成该片区的CBD价值5、营销优势，专业的销售队伍及策划机构支持6、形象优势，贴切的理念定位及强势推广2.2劣势（W）1、产品力劣势，无论是规划、空间布局还是装修均不及竞争对手2、价格劣势，过高的价格使竞争力大为降低3、10月底方可入住，在销售时机及对客户的感召力方面均大打折扣4、营销执行力不足，确定的营销及传播策略缺乏支持及资金配合，使营销效果降低。3.3机会（O）1、竞争对手少，高档写字间供应量有限2、市场消费非理性，大力度概念炒作可回避产品的缺陷3、市场处于上升期，可挖掘潜力巨大4、竞争对手缺乏有效推广，给我们留下了更大的操作空间。4.4威胁（T）1、市场需求量有限2、市场处于启动阶段，增长迅速但容量有限3、租赁市场不成熟，对投资客户的操作空间有限4、不理性的消费市场存在的诸多变化。三、目标客户定位依据购买功用，我们将七星大厦的目标客户分为以下两大类3.1自用客户自用客户又分为以下三类1、行政事业单位及下属机构2、金融、保险、证券机构3、私营企业包括：商贸公司、会计（律师）事务所、评估机构、驻库尔勒市办事处等3.2投资客户1、专业地产投资租赁机构，该类机构较少，操作空间有限。2、个人投资，主要目的是收取租金回报，这类市场空间较大，但缺乏引导，可通过投资炒作及售后回租的销售政策吸引。
四、概念定位在七星大厦传播推广中，建议应用概念传播，加大概念炒作4.1核心概念定位身居高处，襟怀万象该核心概念大气恢弘，充满人生哲理，体现了商务人士的价值与风范，内涵丰富，利于延伸。4.2分概念定位&& 1、形象概念库尔勒第一高楼，皇派写字间，城市形象、您的形象。2、区位概念商务新区、新区中心――CBD价值非凡3、环境概念与二十余间大酒店交相辉映，办公条件得天独厚4、推广概念]投资置业紧跟政府步伐，前景无限5、价值概念身份的、价值的、无与伦比的
4.3概念传播（见附图所示）五、营销战略5.1差异化营销战略在产品力不具备优势的情况下，我们主要通过强化差异性，实施差异化营销来建立自己的竞争优势，差异性主要表现在以下几点。1、目标市场的差异化，进行市场细分及目标客户定位，展开针对性营销。2、产品差异化，强化产品的形象及远期价值，提高产品竞争力。3、功能的差异化，强化投资宣传和推广，使产品具备自用及投资两种功能。4、销售的差异化，变以往纯粹的人际传播及人力推广为整合营销，变让市场选择产品为让产品引导市场，实现销售的差异化。5.2全面攻坚战――短、平、快针对不理性的市场及销售压力巨大的双重考验，我们建议打一场全面攻坚战，实施短平快的销售策略。1、短：压缩营销周期，建议从9月1日――11月30日设定成2个月销售周期。2、平：实施低开高走的价格策略，以较低的价格快速进入市场。3、快：全面的攻坚战，工程、营销、传播、销售系统全面配合，整合营销全面推进，以一浪高过一浪的策略性推广实现快速销售。5.3营销的四步曲1、建立形象以软新闻的炒作引入市场，配合现场包装及宣传资料派发，快速扩大市场认知，建立高档物业的形象。2、建立销售势能公关造势、广告跟进、低开高走价格策略的应用、限量内部认购举措，一系列策略推广形成市场热点，制造紧张气氛，建立销售势能。3、形成热销公开发售期强势促销配合重磅广告，将上阶段形成的销售势能全面释放，形成热销。4、维持销售全面的人力推广配合后续炒作，对有意向尚未成交的客户实施重点突破，并向投资客户展开推广，维持销售。六、媒体战略6.1媒体公关1、获得媒体免费支持&&& 加强政府及媒体的公关力度，获得政府及媒体的支持，以政府支持为导向，充分利用媒体这一传播工具，全面进行新闻包装。2、自办媒体――《七星商务快报》考虑到库尔勒市媒体影响力相对有限，建议自办媒体，针对目标客户专门派送，并配合夹报扩大传播。――自办媒体命名为《七星商务快报》，突出商务特征，每周发行一期。――具体内容包括片区经济综述、发展前景展望、政府远景规划、畅谈CBD、专家学者点评、消费者心声、七星商务快递，期间穿插软文及硬广告。――媒体规格建议为大八开双面彩印。每期印量5000份，该媒体可长期发行，未来可在酒店公寓及酒店推广中发挥作用，并借此全面提升七星华誉房地产的品牌形象。
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成都高新区某写字楼营销方案
写​字​楼​ ​营​销
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2013年营销策略总及执行计划
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内容提示：保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划
呈：湖南保利房地产开发有限公司
世联地产·保利麓谷林语项目组
会议共识&争议
11月20日会议达成的共识以及分歧
11月20日月度会议几方达成的共识
2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值
3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心
4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店
5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“3新1火12季”格式推公寓
1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿
按达成共识的内容铺排推售
3新1火12季格式推售公寓
写字楼形象及蓄销期
担心出现问题：
①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？
②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。
11月20日月度会议中需再延展的问题：
1、写字楼体量及标准：3-a是否改写字楼，做成什么样的写字楼
2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？
3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能
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中研普华 ? 中国领先行业研究机构
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& && 年写字楼产品定位及价格策略专项调研报告
年写字楼产品定位及价格策略专项调研报告
Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
报告编号：1062821&
出版日期：2015年1月报告页码：150页图表数量：60个
寄送方式：Email发送 或 特快专递
服务热线：400-856-6-5388（全国免费服务热线）
订阅热线：6
订阅热线：6
订阅传真：8电子邮件：
中文版全价：RMB30000电子版：RMB29500 印刷版：RMB29500
英文版全价：USD12500电子版：USD12000 印刷版：USD12000
【报告导读】
《年写字楼产品定位及价格策略专项调研报告》由中研普华写字楼行业分析专家领衔撰写，主要分析了写字楼行业的市场规模、发展现状与投资前景，同时对写字楼行业的未来发展做出科学的趋势预测和专业的写字楼行业数据分析，帮助客户评估写字楼行业投资价值。
中研普华16年专注细分产业研究，持续提升服务品质，客户好评如潮！
本报告所有内容受法律保护。国家统计局授予中研普华公司，。
本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司书面授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅研究报告，请直接联系本网站，以便获得全程优质完善服务。
中研普华公司是中国成立时间最长，拥有研究人员数量最多，规模最大，综合实力最强的咨询研究机构，公司每天都会接受媒体采访及发布大量产业经济研究成果。在此，我们诚意向您推荐一种“”。
本报告目录与内容系中研普华原创，未经本公司事先书面许可，拒绝任何方式复制、转载。
内容概况CONTENT OVERVIEW
的整份用20余万字的详尽内容，多达200多个图表向您详尽描述您所处的行业形势，为您提供详尽的内容。中研普华在其多年的行业研究经验基础上建立起了完善的产业研究体系，一整套的产业研究方法一直在业内处于领先地位，是目前国内覆盖面最全面、研究最为深入、数据资源最为强大的系列。报告充分体现了中研普华所特有的与国际接轨的背景和专家智力资源的优势，以客户需求为导向，以行业为主线，全面整合行业、市场、企业等多层面源。依据权威数据和科学的分析体系，在研究领域上突出全方位特色，着重从行业发展的方向、格局和政策环境，帮助客户评估行业价值，准确把握行业发展趋势，寻找最佳营销机会与商机，具有相当的预见性和权威性，是企业领导人制定发展战略、风险评估和的重要参考。　　本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的基础上，主要依据了国家统计局、国家部、国家发改委、国家信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国信息中心、中国经济景气监测中心提供的最新行业运行数据为基础，验证于与我们建立联系的全国科研机构、行业协会组织的权威统计资料。我们对行业进行了长期追踪，结合我们对写字楼相关企业的调查研究，对我国写字楼行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了写字楼行业的前景与风险。报告揭示了写字楼市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对信贷部门也具有极大的参考价值。
报告目录REPORTS DIRECTORY
第一章 写字楼产品生命周期策略
第一节 写字楼产品生命周期研究
一、产品生命周期模型及分类
二、写字楼产品生命周期判定
第二节 写字楼产品生命周期营销策略
一、引入期营销策略
二、成长期营销策略
三、成熟期营销策略
四、衰退期营销策略
第二章 写字楼产品组合优化策略
第一节 产品组合概述
一、产品组合的广度
二、产品组合的深度
三、产品组合的关联度
第二节 写字楼产品组合策略
第三节 写字楼产品组合优化方法
一、波士顿矩阵法
二、通用矩阵法
第三章 写字楼产品定位策略
第一节 写字楼产品的界定
第二节 写字楼产品开发策略
一、冒险或创业策略
二、进取战略
三、紧跟战略
四、保持低位或防御战略
第三节 写字楼产品定位策略
第四章 写字楼产品价格策略研究
第一节 写字楼产品价格机制形成及特征
第二节 写字楼产品定价程序研究
一、选择定价目标
二、确定需求
三、估计成本
四、分析竞争者的成本、价格和历史价格行为
五、选择定价方法
1、成本导向定价策略
2、竞争导向定价策略
3、需求导向定价策略
第三节 写字楼产品定价策略
一、产品成本构成确定
二、产品厂家利润确定
三、产品出厂价定价策略
四、产品零售价定价策略
第五章 写字楼产品品牌策略
第一节 客户对写字楼产品的品牌认知格局调查
第二节 客户选择写字楼产品品牌的影响因素分析
第三节 写字楼产品品牌决策
第四节 写字楼产品品牌延伸策略
第六章 同类典型产品对标分析
第一节 典型产品一
一、产品差异化分析
二、投放区域格局
三、产品市场占有率
四、销售策略比较分析
第二节 典型产品二
一、产品差异化分析
二、投放区域格局
三、产品市场占有率
四、销售策略比较分析
第三节 典型产品三
一、产品差异化分析
二、投放区域格局
三、产品市场占有率
四、销售策略比较分析
第七章 写字楼独家策略建议
第一节 写字楼产品策略应用要点及注意事项
第二节 写字楼产品策略建议
一、对拟进入企业建议
二、对已进入企业建议
图表 产品生命周期模型
图表 写字楼产品生命周期营销策略
图表 写字楼产品组合策略
图表 波士顿矩阵法
图表 通用矩阵法
图表 ABC法
图表 写字楼产品的界定
图表 写字楼产品开发策略
图表 写字楼产品定位策略
图表 写字楼产品价格机制
图表 写字楼产品定价方法
图表 写字楼产品定价策略
图表 写字楼产品品牌决策
图表 产品差异化分析
图表 产品市场占有率
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公司介绍CONTENT OVERVIEW
中研普华集团是中国领先的产业研究专业机构，拥有十余年的投资银行、企业IPO上市咨询一体化服务、行业调研、细分市场研究及募投项目运作经验。公司致力于为企业中高层管理人员、企事业发展研究部门人员、风险投资机构、投行及咨询行业人士、投资专家等提供各行业丰富翔实的市场研究资料和商业竞争情报；为国内外的行业企业、研究机构、社会团体和政府部门提供专业的行业市场研究、商业分析、投资咨询、市场战略咨询等服务。目前，中研普华已经为上万家客户（）包括政府机构、银行业、世界500强企业、研究所、行业协会、咨询公司、集团公司和各类投资公司在内的单位提供了专业的产业研究报告、项目投资咨询及竞争情报研究服务，并得到客户的广泛认可；为大量企业进行了上市导向战略规划，同时也为境内外上百家上市企业进行财务辅导、行业细分领域研究和募投方案的设计，并协助其顺利上市；协助多家证券公司开展IPO咨询业务。我们坚信中国的企业应该得到货真价实的、一流的资讯服务，在此中研普华研究中心郑重承诺，为您提供超值的服务！中研普华的管理咨询服务集合了行业内专家团队的智慧，磨合了多年实践经验和理论研究大碰撞的智慧结晶。我们的研究报告已经帮助了众多企业找到了真正的商业发展机遇和可持续发展战略，我们坚信您也将从我们的产品与服务中获得有价值和指导意义的商业智慧！
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