&&请给我我请你的理由？你凭什么能拿这么高的工资？
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楼主&&&&日 12:51
大家好，若遇到以下这样的问，你会如何回答：请给我我请你的理由？你凭什么能拿这么高的工资？
复古小西装很久以前六月六很久以前jasmineflo很久以前YOUNGHAN很久以前丁丁车很久以前
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沙发&&&&日 12:56
由爱生嗔，由爱生恨，由爱生痴，由爱生念。
从别后，嗔恨痴念，皆化为寸寸相思
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板凳&&&&日 12:56
首先我觉得这样的提问方式很不友好。。。第一， 贵公司看过我的简历，我相信贵公司是基于认为我的简历基本符合需求，才会有今天的见面；第二，我的薪资由市场水平决定，我现在的薪资已经是这个数字，而且我经历过的其他面试，提供的薪水都在这个数字上下，当然我个人认为我值得更多，只是我觉得我个人的看法不如市场行情更重要[ 此帖被悠然星月在 13:01重新编辑 ]
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我不是流氓，我谁都怕~~~~
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3楼&&&&日 13:13
为什么不能拿那么高的工资？
Anything in nothing------
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4楼&&&&日 13:42
那就要先说说薪资的影响因素了：1、公司的支付能力：如果公司支付不了这么高的工资，那么抓紧走，问题也别回答了..............2、薪资的核定采取3P定薪水：即岗位、能力、绩效这三个。&&&&& 你就可以分解一下了&&&&&& 岗位薪资一般就是市场价位，这个基本是定的。&&&&&& 绩效要等到你实际工作才能体现....所以一般不会体现在工资里。&&&&&&& 能力：这是个可以根据现有的经验、学历、资质做预期的.......&&&&&&所以 公司给你的工资高低也就只能从能力上去判断，那么你就要表现出你有什么经验、什么学历、什么资质、成功的业绩.........比如：我独立开发过什么项目、带领过多少人的团队，拥有高级职称、海归硕士学历、服务过本行业的标志性企业、为原公司降低了多少成本，然后如果我入职，可以带来原公司的先进经验，再指出一些你从网上了解的公司现有的一些问题，你可以对这些问题做怎样的改进，可以为公司节约多少%成本，............就说这类话，其他就不用说了，说了人家听不进去.....我就不信他好意思不给钱
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有理想 有文化 有道德 有节操
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5楼&&&&日 13:50
我的价值正是你们公司需要的
人，是最综合的动物，和人相处，其乐无穷！
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6楼&&&&日 14:31
我就碰到过，不过人家没有问得那么直接，稍委婉点......我的回答是：我相信自己的能力.......
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7楼&&&&日 15:15
这样问很不客气，多半有鄙视你的意思，
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8楼&&&&日 16:07
引用楼主胜哥哥于 12:51发表的：大家好，若遇到以下这样的问，你会如何回答：请给我我请你的理由？你凭什么能拿这么高的工资？.......个人资历与市场同岗位职业对比。上家公司对于我工作的认可而支付我的薪资。对于低一级别薪资的对比及能力差距。个人岗位能力可以为企业带来的利润及节省成本。
跳出身陷其中的工作圈从更高的高度俯身去看
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9楼&&&&日 16:16
这不是一个合格的人事会问出的问题。要么是不合适想人走，但方法多的事，何必这样问？要是有兴趣的，可以入职的，这样一问，你这个同事算是得罪了。可以换个方式问，这样问太伤人，纯粹给自个找麻烦的类型。碰到脾气好的，不顶你，但也不舒服，做了同事起始关系就好不到哪去。脾气不好的，当场吵一架，这是人事的乐趣么？得到了什么？
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10楼&&&&日 16:59
这当然不是一般的人事问的，一是HRM/HRD或用人部门的LEADER才会这样问的。
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11楼&&&&日 16:12
这种垃圾企业去了也没有什么意思，基本的尊重都没有。
Anything in nothing------
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12楼&&&&日 16:23
我前几天去面试也遇到同样的问题，我提出的工资，HR没有意见。面试的经历面试完以后看了一下工资要求后，问我可不可以谈。于是我就问他们公司这个职位的薪水状况。他就说你就给个底线吧。我就说了最低多少多少。然后他说你觉得你为什么要拿这个工资。我就说平我的工作经验和工作能力。然后他就说他考虑一下，后来就没有消息了。
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13楼&&&&日 17:40
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14楼&&&&日 17:40
浪费时间!如果一家公司连你要求的市场认可的岗位工资都办不到,这样的公司不是请人才.要知道人才给公司创造财富比自己得到的多得多.
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15楼&&&&日 02:46
请给我一个必须去你们公司的理由！
黑夜给了我黑色的眼睛，我却用它去寻找MM。
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16楼&&&&日 10:17
其实他是想问你可以为公司做些什么，你比别人优秀在哪儿
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17楼&&&&日 11:21
这种公司是不有好的，没必要去
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18楼&&&&日 12:37
这样的问题，我碰到过。多办都是副总级的人才会这样问。
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19楼&&&&日 13:40
z这种面试90%都不会通过。一种是你开的中上游工资他公司接受不了。这是HR比较气愤，高傲。这是有的采购养成的对人不良习惯。见到人就鄙视。一种是他认为你现在摆出来的东西在他心里不值这个价位或让你展现自己，有可能考你的议价能力和成本分析。 这个问题 实质就是你应聘此职位有什么优势？为什么要应聘采购之类的。帖子的两个问题拆开看：第一个是必要性：你答你们招采购的，我是做采购的。第二个是要看你的实例：你必须用量化的工作成绩来说明自己能力。降成本百分之多少，交货率多少，缺货次品率，供应商沿用率多少。这些折合成数字。人事属于文科专业，同一意思不同问法，另外属于策略问题。这个不能怪他们。我说一点：许多人的简历80%都是做过假的。原因HR以如果你在多家单位从业过她就会认为你没有稳定性从而促成80%的说谎，涂改简历，怕被HR说成稳定性不好而失去工作机会。说实话这是HR单一的从求职者追查离职率的原因。事实上离职率是企业本身的问题的占多数。[ 此帖被北方的娃在 14:01重新编辑 ]
前排兜售香烟、瓜子、花生、槟榔、矿泉水、啤酒、饮料、方便面...
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关于怎样买房的那些事儿！（购买二手房实战方法实录）
（此贴由于原文超过五千字，点击发布时提示无法发布，而且事后我的ID还让禁止了，因此将我原来的一个贴强行修改而成，房网可否在系统上修改下这种不良现象？）
发出此文是。在另外一个网站上看到一篇很长的贴，回帖有好几千，点击好像有几十万。我本来很久前也就想写一个这样的贴，说一些买二手房的实战现场经验以及要注意的地方。但太费时了，而且吃力不讨好，好像也没有什么好处，而且会像那位仁兄一样，在贴中受到许多同行的攻击以及漫骂。那位仁兄是做了好几年，也是厌倦了这个行业，而且找到了好去处，所以离开了，才写了一个这样的贴，网友的呼声很高，支持率也非常高。
我其实是个懒人，所以，此贴的很多地方是在基于这位仁兄的基础上修改而来，（否则我也不会花这种时间一张白纸开始去写这样的贴），至少他给我做了个大概的提纲，我跟着思路写就行了。因为他不是在深圳的，所以许多东西在这里并不实在，而且不适合这里的市场情况，交易方式以及税收政策与深圳都不一样。甚至房子，楼盘情况以及价格也与深圳相去甚远。也算是他的2.0版本吧..
好了，这里说说我想讲的.. 但愿能帮助一些人，对于引来一些同行的攻击，我并不在乎了，本来我在这里让同行骂过....还有，我曾经一再强调房价要涨的话，也更是让人骂个不停，（主要是那些做研究又不去买房的刚需吧）我也不想回敬他们，实在也回敬不了这么多，而现在的事实证明，他们是错的，我才是对的，如果当时他们没买房，我也不知是高兴还是同情他们？？许多人已经让市场扇了一个耳光，但依然是不明白.....就由他们不明白去了。
我是日走进这个行业的，当时去的是一个小地产，没做多久，离开了，后来2006年底，去了一个大中介，算是正式加入这个行业。
后来2007年再次离开，2009年初再次进入，我曾开了个玩笑：市场不好我就跑，什么时候我不干了，就应该是房价下跌的时候了。
现在，我算是有点厌倦了这个行业，也准备想离开这个行业了。也许是半年后，也许是一年后，反正如果有别的选择，我根本不会做地产中介，其实，如果会其他有好的工作，我也根本就不会进入这个行业。
从接触这个行业开始算的这些年，也是深圳的房价从低到高再回低的一个轮回又走高的过程。在这里想写一些东西，对有二手房买卖需求的朋友能有所帮助，我并不想对自己做总结，因为也没有什么好总结~！我也并不打算很详细说一些交易流程，条款之类的东西，因为网上现在这些东西我说过太多了。想看的请找我名下其他的贴我想这里说一些实战的东西。先说说我们的工作吧以下，是一些其他同行兄弟的话语，我觉得他们的话也是我想说的话：1
我是个刚入行的中介~~刚毕业的学生实在没找到工作，太无奈了。所以选择了这一行。我一点不熟悉流程，大约做一周了，约不到客户看房，有几个都是约了但是最后出现点问题不看了。经理说我很老实，像他刚来北京的时候。我是挺老实的，打电话也不太会说话。。。当锻炼自己吧。。。每天有时可以打100个电话。。刚入行就是没有准的客户，比较难受....（许多人都是这样走过来的，我也曾经这样...）2。　　1.新手要有半年不开卖单的心理准备。客户积累太重要了。无论看与不看，只要不是明确表明不买房的，都要保持一定的联系。选择好时间问个好，或者过年过节发个短信祝福一下。让客户记得你。半年以后积累到一定程度会有井喷的。　　2.电话不要怕多打，等到有一天你会发现你突然就能滔滔不绝了。　　3.脸皮要厚，要非常厚，被骂不要紧，多观察业绩好的业务员的平时一举一动。特别是讲电话时，就大方的听。　　4.不要尝试去背楼盘，几百上千个盘是背不出来的。用双脚和双眼去走去看。能一直坚持的话等到有一天你会发现客户一提要求你脑海里立刻就能出现合适房子。交易流程也是一样。就去观察老手签单的过程。拿些空白合同复印了自己写写。　　总之一句话，熟能生巧。3
其实，二手楼业务员这个行当，也是挺悲惨的。能捱到后面赚到钱的还好说，没捱过去的那些最苦的时候经历了，能赚钱了很多却离开了这个行业，而且很多是两手空空的离开.....4　　 在这个行业里，每个中介行，无论新老业务员，跟进盘源（行业话叫做：UP DATA
简称UD）是每天必做的功课。跟进的过程应该说也是个挨骂心理历练的过程。想想看，一个再大的小区。就算有几千户，可能卖房的也就那几十户。当其他那些住的好好的业主每天被几十个要他卖房的电话骚扰。再好脾气的也是会发火了。老业务员还好点，脸皮厚，左耳进就右耳出了。一些刚入行的小姑娘，有的每天眼睛都要红上几回。其实谁都知道这种骚扰很不好，也难怪业主发火。但是业务员也是是为了生活，能怪谁呢？　　 仅仅这些吗？当然不止，挨骂的地方还多了去了。业绩完不成给经理骂，打电话找客人不合时宜给客户骂，在小区里面晃荡想塞点小纸条给保安抓，带人看房看多几次业主不耐烦也骂，最可气我有一次看楼按楼下铁门呼叫请人开下门还给一大妈痛骂一通。。。（业主留了房门钥匙但是没留楼下铁门钥匙）　　 所以，诸位买家可以看看，就是为什么给我们说说点好话或者小小的鼓励，会对一个业务员产生多大的动力了。而一个感恩，积极，充满活力的业务员对买家日后的帮助是不言而喻的。 5大家都觉得中介和业务员的挣钱手段很厉害，可是，这行的辛苦，是局外人所不知道的。。。。做了多少工作。。。跑了多少路。。。挨了多少辱骂和白眼。。。。。但我们这个行业还是得不到许多人的认同，许多人还是对我们有偏见。
我最惨的一次。。我在北方，冬天最冷的时候，带客户去看房，结果，我在路边等他，他却迟到了。。。迟到了1个小时。。。每打一个电话，他都说马上到了。。。结果，他到的时候，我都冻僵了...这样的例子还有很多，做这个行业，要跟客户做斗争，跟业主做斗争，还要跟小区的保安做斗争....还有同行，还有内部竞争（同一家公司里也有竞争..你想签个单？有时别人就是眼红，就是想你死... ） 好了，现在开始说说关于买房的那些事儿：一选择中介　　 当你决定买房时，第一个信息来源相信大家都是报纸和网站。很多朋友们都会做功课，看盘源推荐，看业主论坛等等。有点经验的朋友大致都知道，上得了报纸和网站推荐的所谓笋盘，百分之八十都是假的，是吸引客户的手段。打电话过去询问的时候，不是卖了就是其实是一个非常差的房子。所以，不要对所谓的推荐抱太大的希望。好房子是绝对不会等人等到上报纸的。（你觉得是不是这样呢？在家里天天做研究是买不到房的，你所了解的市场并不是网上说的那样的，价格也不是现实中的那样的... 而现实中的房子绝对没有网上的照片漂亮，也绝对没有发展商宣传的那么好，那都是忽悠，然后接着再忽悠.. ）
如何选择一个好中介
大家都很怕遇到黑中介，以前也经常有一些中介不好的新闻，中介做了好事根本没有人关心，做了坏事就传千里，所以，这个行业要保持一个很好的品牌以及信用度极之不易，就算是有364天很乖，只要有一天一不老实，就玩完了，以前的中天置业关门事件，伤害了整个行业，而且这种伤害是用很久的时间都无法还原的..
中介的不良行为都让大家心有戚戚。但其实，随着二手房地产市场的成熟，买家经验的提高，交易信息的透明化，政府监管的加强，现在已经基本上行业秩序都比较正常了。只要是有资质备案基本都可以相信。这点，尤其是深圳做得还是很不错的。
现在除了少量的定金以外，其他任何有关交易的资金都是不经过中介的手而直接交到收款方手上，或是放到银行监管的，现在政府修改了新的条例，地产中介托管的购房款项不得超过五万元，超出部份必须在银行监管。　　 当你选择好几个口碑，资质方面都不错的中介后，就要开始询盘了。个人建议，如果不是太忙的话，最好是直接上门询盘。现在上网都很方便，大家都会上去看看什么安居客，搜房等等之类的，找什么所谓想要的房子，然后打个电话给中介说我要看什么什么房。什么什么价钱，帮我约什么什么时候我看，但是其实这些通常业务员都不会太上心的。尤其是我，接到这种电话，多数都会放到一边就不怎么管了，不是说服务态度问题，而是这样的客户大把的是。除非是事后你又主动打电话给我，再次要求说要看房....
其他有的同仁是有时怕同行撬盘。第二业务员都会觉得这些电话随便问问的通常诚意都不会太高。
而上门走完几个中介，说好你的要求，留下你的电话。前后也就大概一个小时够了。这首先给业务员一个直观的印象，你是个真心要买房的客户。而且，这样他才算是真正认识你，见过你。
其次，你出了一个中介后，业务员都会观察你会去哪里，如果看到你又去另外一个中介询盘，往往会对业务员产生一定的压力，这样他会更积极的帮你找房，约房看。
还有：最好是说出你的真实需求，不要故意扮低调或是扮高调，那样会浪费他们的时间也浪费你的时间，在我的经历中，从看几十万的小两房到一直看到480万的房子的客户是有的，但是这个过程历时半年之久，后来他们也确实跟我一个月内就买了两套房...一大一小
如果每个客户都这样搞法，那是很要命的。
你要买什么样的房子，应该是有个比较明确的目标的。对于一些不说，或是说不清楚的客户，我们会认为这种人是来参观房子的，一般会不太上心，而且甚至过后就不怎么理会了。比如：你推便宜的房子，他说好啊，去看看，推很贵的房子也说，好啊，先看看吧。而事实上在现实中，这样的客户确实九成以上，其实也就不过是看看，然后就没有下文了，所以，根据经验，这样的客户是得不到重视的。无论你去任何一个中介得到的结果都是一样差不多的，除非那个业务员是个新丁。
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（这里显示的日期才是此贴的真正发布日期，斑竹有修改贴子的权利，却现在失去了在自己论坛发贴的权利...呵呵）选择业务员　　&当你走进每一个中介，通常迎接你的那个就是以后跟你单的业务员了。你看了几家中介，就有几个业务员会和你联系，这个时候，在盘源都有的情况下，你就要选择一个最好的或是相对比较好业务员作为以后为你服务的对象了。通常，不外乎：　　1.&专业水平。如何知道一个业务员的水平到底如何呢？首先在和业务员交流之前，先上网准备一些问题，最好是有数据的。比如说小区的容积率多少，总共大概多少户，楼龄分别是多少，有那几种房型，分别是多少平方的，有那几种朝向，不同朝向的价格差距多少，楼间距多少，物业管理费多少，水电费多少等等。甚至绝一点的还可以问，小区会所有什么项目，游泳池多少钱一次，打网球多少钱一次；小区班车有到哪里的，包月多少钱，一次又是多少钱，途中会停什么站，班车运营的时间是几点到几点，隔多少时间一班车等等。如果你问上述这些问题业务员基本上都能条件反射似的回答。那这是个比较不错的业务员了。&&&&如果支支唔唔的或者说要去翻手上的笔记本，那么这个业务员可能是个新手，或者是个并不太努力的业务员。这个时候，你就要考虑是否更换业务员了。当然，建议不要直接提出，毕竟也是挺伤自尊的事情。你可以要到中介经理的名片，然后私下打电话提出要求。这个时候通常经理都会安排一个较好的业务员。毕竟能提出这个要求的，都是实在的客人，有成交的希望。&&&2.&业务能力。有些业务员他（她）可以很熟悉的掌握小区和房子的各种数据情况，当却并不是一个谈判好手。&&&&有很多业务员，其实非常努力刻苦，回公司就拿着笔记本背盘源，看房了解户型，打电话也积极。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段，就是做不成。&&&&我们行业里的很多这种业务员，而事后这种人多数都是黯然的离开了这个行业。&&&&所以说业务熟悉并不代表业务能力好。&&&&如何知道一个业务员的能力呢——聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地产方面的，什么都可以聊。一个人的知识广度往往也是一个人业务能力的侧面反映。总得说来，如果一个业务员健谈，但又不会给你喋喋不休的感觉，而且说话有条理，实事求是，分析问题有理有据。那么，这个业务员是值得你信赖的。&&&&&3&相处的感觉。尽管这又不是找对象，为什么还要什么相处的感觉呢？其实，以我的经验来说，这一点太重要了。在这里和各位买家说，如果一个业务员各方面都不错，但是和你交谈接触的时候总让你有不是很舒服的感觉，这个时候果断终止和这个业务员的接触。而在事实中，有一些我觉得相处得不是很好的客户，我也会不再理会或是转由其他同事跟进。因为并不是所有的人跟所有的人都能相处得很好的。&&&这种说法可能比较悬，但是却实实在在的存在的，而且通常到最后都很难成交，即是成了，也都会有一些意外的事情，很麻烦。原因也说不清，只能说人是感性的动物，有时候磁场不对就是不对吧~！我相信每个人一生都能认识一些就是让你觉得不是很能接受的人，即是那个人确实是个好人。。。。。。有客户反映说：(((对那种很认真对待工作的业务员的事情问题挺感兴趣，像他们那么勤奋而用心的一个人为什么就谈不成呢？而其他的同事没他勤奋（可能有些还不诚实老油条）却能做成！而且业绩还很不错，说到到底，他们的问题出在？　　如果不是后天无法学习的，那我觉得你们经理应该负一定责任，指导下属一些销售技能是经理应尽得职)))&&&但在现实中，销售技巧往往比专业技能更重要的，而能忽悠得你买房的业务员，才是好业务员！&&&&有时候努力并不等于成功。。。有些人可能不会认同，但有时候却实实在在的存在着。我在这个行业里面所接触的确实有多这这种同事就是这样。用个比方不知道恰当不恰当，有些人到了广东，很快就学会说广东话。但有些人在广东一辈子，相同的环境。却说不了两句。技巧可以教，但是如何应用就只能看自己。&&&&许多人进入我们这个行业，自始到终得到的都只有汗水与泪水...现实很残酷，但我们还在生活着！！4.先做朋友，再谈生意。&&&这个很多生意场上的定律，其实二手房买卖中也一样。无论是客户还是业主。因为通常业务员都不会主动去和拉关系，因为毕竟在整个交易中是扮演服务的角色。其实，业务员也是人，甚至因为身处一个高度竞争的环境而比常人来的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓励的话语。　　&很多时候，客人的一句多谢，或者一句辛苦了，会让业务员产生百倍的动力去工作。最终其实受益的还是客人。因为业务员多努力一些，可能就会让你买到更好一点的房子，更便宜的价钱，更理想的服务。&&　　举个例子，（不是我的这里的例子，这段是同行的仁兄说的，但在现实中大同小异）有次接了一个盘，业主是对香港的老夫妻，70多岁了，待人非常客气，去看房拍照的时候很耐心的和我们一起聊天，倒茶，拿点心，完全把我们当客人一样。让我们渡过一个非常愉快偷懒的下午。然后就积极的帮他找客人，每天都好几批客人来来回回。但是因为各种原因，看了许多都谈不成，让人感觉挺沮丧的。但是老人家却没有一点不耐烦的表现，而且每次看完房后都主动打电话来感谢。不是问结果哦，而是专门的感谢。他说：“如果你们谈的有结果，你们会主动打电话给我的，我不用去催你们。我打电话只是感谢你们辛苦了。　　&就因为这样，大家都非常积极的帮他推荐买家。最后，他放47万的房子，我们却49万帮他卖了。买家是个行家，买房子都是砸个他认为的价格然后什么都不管了，赚多赚少你中介自己的事情。最后这个买家出50万。中间一些乱七八糟的费用10000左右吧。正常来说，那两万差价绝对是任何中介都吃你没商量。但是这一次我们几个业务员一商量，都决定不吃这个差价（当然经理不知道，否则他会发疯的，呵呵），如实的把实价告诉了他们，把老人家高兴坏了。　　&交易完成后，还是把他熟悉我们几个人请到外面吃了一餐好的。每人给了个红包。老人家也是要移民的人，处理完这些不动产就走了。70多岁的人了，估计也不会再回来了，再说些谢谢大家帮忙的话，把几个脆弱的女同事那个感动哦。。。眼眶都红的兔子似的。　　&我做过一些总结，在自己和一些同事的成交案例中，大家相处比较愉快的客户，买到好房子的概率和整个交易流程的顺畅程度，都高于那些相处的并不怎么好的客人。&&&&&确实存在着那么一些客人，认为自己是给生意中介做，态度非常高傲，有时候想多谈两句就不耐烦，甚至开口训斥业务员等等，这往往会造成业务员积极性大减，并且有好的房源首先当然会介绍给关系更好的客户。大家都知道，对于二手房来说，好房源可遇不可求。一些条件合适，价格合理的房子很可能放一天就卖掉了。而对于一个难搞的客户，每个业务员都不会第一时间介绍好房子的。总得说来，要把这个关系看成一个互利的交易，而不是一个自上而下对中介的施舍。用这种心态，往往会得到更多的报答。&&&说句实在的话，真要想买到又好又便宜的房子，不要再对中介充满偏见，而是要认识他们，跟他们成为朋友，那样，有好的东西他们一定会先告诉你。
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看房：　　&到了这一步，就是该看房的时候了。而你所联络的业务员也应该纷纷打电话和你约时间了。在这里先说明一点，每次看房在3-6套之间，（同一个地方）太少很难产生对比，太多容易花眼。一个小区内代表性的房型，一般看3-6套心里就有数了。&&下面分段来讲讲几点要注意的。　　&1.看房前，大部分中介都会让客人签署看房协议书，大致意思就是看今天我带你看那套那套房子，那你日后如果要买这套房子就必须在我这里成交，否则要赔偿佣金损失等等。这个东西对于中介来说也无可厚非，也是保护自己的一种手段。这个东西说有用也有用，还真有告成功过的，最后赔偿的佣金。说鸡肋也鸡肋，人家看房找一个没亲戚关系的朋友签，然后成交是另外一个人，中介也没话说。对付的方法其实蛮多，再比如说如果签看房协议和买房的是同一个人，那你看房协议写个假名字和身份证号码吧，中介问你要身份证就说没带。&&&不过在这里讲这个可能引起行业人士的不满，这个条款对买家事实并不公平，剥夺了客户的选择权利，想靠硬性条款限制住客户而不是服务取胜。1.首付款是大钱，一般中介是不会在承担这个责任的。以前就说买房的钱，包括着首付都会放到中介这里去，现在深圳自从发生了中天关门的事件后，政府就不准这么干了。。深圳的市场中介是只能托管买房的定金，而目前是不能超过五万元的。多出来的是放到银行托管或是由卖方直接收走。（在确认此物业的产权不存在问题的情况下...否则以后会很麻烦。）　　　　2.一般中介都会在合同中注明交楼时候买卖双方的权利和义务。而对自己扮演的角色都会定位在“协助”这个字眼上。这样即是双方有什么纠纷，中介都可以置身事外。所以，在签合同的时候，可以多签订个补充协议之类的，要求中介对某些事项负责。一般来说，中介为了能签单。都会答应。只是这个时候，中介就会主动找业主扣一部分钱作为各种物业费用结算的押金的。3.&看房中的心理战。这其实是个很有意思的东西。看房的过程其实也是买卖双方和中介的一次心理暗战。&　　&有句老话叫“嫌货才是买货人”，在房产买卖当中也一样。我们业务员最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷静或很无所谓态度的客人。看完也不说好，也不说不好。有人说最开心的就是看到那些挑三拣四，这也不行，那也不好的客人。这个往往是最实在的客人。&&&&&其实未必，最开心是看完了就说：这房子多少钱？还能不能谈一点？他人在哪里？是红本在手的吗？我带的现金不是太多，你们公司能用信用卡吗？&&&&&还试过有这样的：行了，不用再看了，这房子我就要了，你叫他过来吧。　　&站在买家的角度来说，看到比较满意的房子，就要开始“嫌”了。当然这个“嫌”要有个度，不能把房子批评的一文不值。否则业主恼羞成怒也就难搞了。如果有人批评你的房子这个不好，哪个不行，估计你也不想卖给这个人了。　　&在“嫌”房之前，不妨可以先讨好讨好业主，反正说些敬仰如滔滔江水，连绵不绝的场面话，给业主一个甜枣吃。说你这房子啊，都赚这么多钱了，少赚我们一点啦，你们都发财换大房子去了，我们打工的，买个房子不容易呀....&&&&&然后就开始找房子一些有的没的缺点来批评。总之目的就是给业主一些压力，你的房子有缺陷，不值那些钱，应该在便宜点。然后时不时把中介拉进来，一起打压打压，争取为日后谈价站到主动的位置。　　&上面只是举个例子说明而已，其实每个房子，每个客户，每个业主情况都完全不一样，不可能一一尽数，这当中玄机千变万化，只能靠当场随机应变了。有时遇到一根筋的业主你怎么打心理战都没用。总之把握一条原则，适当的透露自己买房的诚意。但必须又表现出自己的选择多多，不能让业主有你非买不可的感觉。把主动权牢牢掌握。　　&如果看到是一些比较好说话的业主，那是你的运气好了。而有的人是相当一条筋的，就没办法了。并不是每套房子都能谈价钱的。尽管，大家都觉得，不能少一点，哪里是几千也好，就是不爽。毕竟，现在深圳的地产市场长期以来都是卖方市场居多，有时就是一口价的，而且有的还会反价，尤其市场好的时候，反价成了常态，对于买家，这也是比较痛苦的一件事。
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选房：　　　&看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。　　&这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。　　但要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。尤其是在深圳这里，特别是市场好的时候。&&&&而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。&&&&而这些信息是真是假，估计大家的判断能力是很难去区分的。&&&&这时候，上面我说的那条：跟业务员的关系要足够好就发挥作用了，如果他成为你的朋友了，信息就肯定是真的。&&&&否则，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！&&&&所有，有些跟我关系比较好的客户，有些关系好到时什么样的程度，举个例子：买菜去他家里煮饭吃，打麻将打得晚了，就直接在他家里住..还开他的车出去玩（还是一个家里有老人小孩的家庭...）&&&&我从来给他们都是真实的信息，房子的情况是真实的，价格也是真实的。当然关系能好到这样的是非常少的，并不具有代表性。但尽量还是跟他们混得熟络一些比较对你有更大的好处。
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还有一种情况就是买家觉得所有看的房子都不理想，想继续等等看有没有更合意的。这个时候，个人建议是找一两个感觉最好最专业的不同中介的业务员，开诚布公的谈谈，告诉业务员自己的要求，有新的盘源及时通知。当然，这中间不妨也说两句业务员的好话，多谢辛苦了之类的。说两句好话不用本钱，不过可能可以产生更好的结果。　　&等盘宜专不宜博，保持最多两个业务员联系就可以了。一个盘太多的业务员去谈，既浪费买家的时间，也让业主奇货可居，可能还没看呢，就升了三五万元。谁知道七八个业务员，其实都是一个客。同一套房子真的不要找两三个不同的业务员去谈，许多朋友都受教育，这种教训的代价是：比较惨有的直接买不成房子，而且事后一直没买到，结果市场同样的房子涨了几十万的时候才买了房。&&&&&还有的就是搞到业主真的就反价了。然后还是忍痛买了。&&&&&第三就是：你所找的各个业务员都知道你在对方手中谈这套房子，这样就很要命了，就会有其中一个是想成交的，看到成交不了的那个业务员就搞破坏的。他成交不了，也让别人成交不了。用心方法去卖方那里抬价，找假客户忽悠业主，然后就涨价。（中介的竞争是很恶劣也很残酷的，伤害对手，伤害客户，伤害行业...）但是，市场不相信眼泪，这种事情对我们行内人士来说，根本就是小儿科。更可怕，更让你想像不到的事情多了去了。　　&说过很小的事情但又不小的事情，但是很重要，就是买家最好告诉业务员一个方便的联系时间。让业务员有消息就固定那个时间联系。有位仁兄，和一客户本关系不错，客户也说有好房子随时电联没关系。所以他就也无顾忌就有盘源信息就联络，结果运气也不好，打了几次都是反正对方或开会，或心情不好倒霉的时候。结果后来一次就没忍住，直接发了火。双方一拍两散。生意都没做成。就这样失去了一单生意。该客户两个月后在另外一家中介买了他最后要介绍的这套房子，价格多了五万------在和这个客户谈崩后，一买家直接收购了这套房做了个公证委托然后加五万又直接放盘。所以，这里面双方都是输家。何必呢？？&&&&而导致这局面的仅仅是一通不合时宜的电话。　　&做中介其实真的很辛苦。我们现在每天早上九点上班，晚上十点下班，一天内不仅要打很多电话（几十个是小事情，多的时候一百多个电话。被骂的时候经常有）网上要发帖子，发房源，就算没有效果也要发，公司规定的，不发就罚钱。有时还要去小区门口驻守，路边站街。（我们行业话叫：打街霸！此词语是从香港传过来的）主要是刚入行的人干得比较多以上事情。像我这种懒人是不会干这样的事情了&&&&&同事说这个做好了做别的销售都没问题。我看他们收入很客观。&没有任何吃差价的情况。没有客户，公共客户都是些没钱的。每天自己烦死，你想啊，每天平均打八九十个电话，不超过两个准的，然后有几个模糊的。许多人都快坚持不下去...
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诚意金　　&这个东西在很多交易里面是不存在的，多数时候买房子是看中了就直接下定了，根本不需要什么诚意金，不过有时候偏偏又会突然跳出来成为决定一单生意成败的决定因素。说重要不重要，说不重要也很重要。　　&通常在买家确定好自己感兴趣的房子后，就会对业务员提出自己的要求，当然主要是自己能接受的价钱去委托业务员和业主谈。这个时候一些业务员就会向买家提出，交一些钱作为诚意金给中介。　　诚意金到底是个什么东西呢？看字面很简单，就是表示诚意的金钱嘛，很简单，也很直白。放到专业里说的意思就是我是很有诚意买房子的。但想深一层，这个东西其实就是对咱中国人口头承诺这个东西的一个彻彻底底的否定。　　不知道那些发达国家有没有诚意金这个东西，也不大清楚他们对口头承诺这个东西看得多重要。反正，咱中国人是比较不咋地（事实上中国人是很不守信用的一帮人，历史上是这样，国家与国家之间这样，今天跟你说什么和平友好，过几天大军就杀过来了，而人与人之间也这样，到现在的社会中也是这样，）。。。。。&&&&一些客户业主反悔像吃饭一样简单，中午饭前答应你这个价钱买或卖很可能午饭后就完全不一样了。反价就由此而了，说好要定了，等业主过来了，突然说对这房子不是太满意或是觉得太贵了，不想要了....&这种事例多如牛毛。　　一样东西的存在，必然有它的道理。所以，诚意金就诞生了。诚意金的作用在中介来说有两种作用。首先是对于买家的防范。因为往往价钱的谈判是痛苦的。如果业务员好容易按照买家的要求谈到价钱了，兴奋的打电话给买家报喜时，买家也开心的告诉这个业务员，我已经在某某地方买好了。。。。。估计那个业务员听到这个消息会吐血，这种事情我并非没有经过过。　　大多数买家挺讨厌诚意金的这个东西------你丫中介什么都没做呢，我还不知道能买什么房子呢，就要我几千几千的交。所以很多人会选择拒绝交或少交。&&&但诚意金有没有作用呢，（我是说对于买房人来说）就是业务员在和业主谈价时，一旦谈到了客户要求的价钱，可以立即把诚意金转为订金交到业主手上，把房子给确定下来。&这种时候，客户有时未必在场。还有一样好处就是，这个业务员会想尽一切办法帮你谈成这套房子，他们肯付出的东西会更多，而成功的机率也更大。　　&实话实说，在业务员谈到价的时候，因为没有及时送订金过来而错失好房子的事情太多太多了。有不少客户，听到业务员谈到价后，也答应下订金了。但却要等到周末才过来。因为很多客户觉得，一个房子，你可能好几个月才帮我谈下来。我觉得可以了下订了，我就不信那么凑巧那么久没人买，我一要买就有别人买。板上钉钉的事，请个假不值得。结果，往往就那么凑巧，这个客户是买不到这个房子了。这种事情更是多了去了，我曾经一个月内就有好几单，十分让人吐血，而且业主也反价成风的时期里，一万几千块钱有时决定着十多万的价格差距。进而影响一两百万的交易！&&&&&为什么老会这么凑巧，一要订就会发生这样那样的事情。其实这不是凑巧，而是必然，而且是每个中介都会碰到的。一个业主的房子，在十个中介放盘，就算一个中介只有一个客人适合，也有十个人盯着这个房子的。而通常业主开始放盘的时候，价格一般是比市价肯定会高。呵呵，一开始每个业主都会觉得自己的房子是最好的。。。。。　　&这个时候，因为高出市场价的原因，其实每一家客户都是谈不成的，大部分客户也是很熟悉市场的，所以随着慢慢的随着时间的过去，就会造成一种假象，好像这个房子没什么人问津。而每个业务员手头的客人也可能同时会认为，这个房子那么久没卖出去，可能是不是就我一个人有兴趣啊。这样想的话，可能心里就更加淡定了。&&&时间一天一天的走，可能突然某一天，某个中介的业务员例行复盘致电给业主并例行压价的时候，这个业主突然觉得，不降价就卖不出的时候，可能就突然接受了业务员压价的请求。这时这个业务员如果手中有客的话，自然会通知客人这个消息，就算没客，也可以通知其同事业主降价的消息。每当这个时候，店里面都会一阵乱忙，每个业务员都会联系自己有希望的客户，告诉其降价的消息，看看能不能下订。　　好，这个时候可能因为各种各样的关系，最终确定能买的就一个客人，如果他这个时候立即拿着订金过来，那么恭喜，这个房子就是他的了。但是如果他抱着无人竞争的态度，不紧不慢，或者确实有事无法赶到的话，那么很可能快则几个小时，慢则一天之内，所有中介都会知道这个消息了。　　为什么消息会那么快，呵呵，不是有什么无间道。而是每个中介每天都要跟进这些房源的，而且特别是那些要卖房的业主更是基本每天都要过一次的(中介为什么让人骂就由此而来，只要你的房子在卖，就天天有人问你情况)。&&&&另外，还有一些勤快的业主，既然降价了，会一个一个打电话通知他放盘的中介。　　所以，到了这一步，大部分中介知道了这个消息。那么，手中有客的就会马上做事啦。几个小时前，可能是一个客户确定这个房子。而几个小时后，很可能是十个或十几个竞争这个房子了。而这个时候，谁能最快吧订金砸到业主手里，谁就是最后的赢家。因此这个时候，手里有金的中介，当然是最占据优势的。　　费了那么大一篇幅，主要目的是讲诚意金是有其积极的用处的　　诚意金既是中介约束买家的一个手段，但也是买家关键时刻的一个有力武器。那么到底是交还是不交呢。那就看情况了，感觉越抢手的房子，交，自己越喜欢的房子，交。感觉一般般，可买可不买的不交。边让业务员帮你谈边等看看有没有更好的盘。说不定有另外的惊喜。&&&另外就是，在深圳的市场里，尤其是市场好的时候，业主是反价成为常态的，诚意金能加速达成交易。所以，对买方还是有一定好处的。
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关于业主反价　　而反价这种行为往往是伴随着一个谈价过程中一个重要的因素。反价：买房不得不说的故事！　　不少买家对业主反价这个事情深痛恶绝。认为业主反价是太没品的事情。其实，在一个波动的房地产市场中，这是一个非常正常的事情，而且这并不应该是一个单向的行为。而是一种双向的行为。也就是说，不单业主反价，其实买家也经常做这种事情-----反价。　　&在一个上升房地产市场中，业主反价是个必然的事情，同样，一个往下走的市场中，买家反价的事情就开始出现了。这里可能有朋友会问了，什么叫买家反价------答应要购买某套房子，在可能即将下定金之前，突然别的中介打电话，有一套条件基本一样的房子，但是便宜多少多少，相信绝大部分买家都会选择便宜的------当然，买家们并不会觉得这个和反价这种东西有什么牵连，因为相同条件下挑便宜的买天经地义。但其实从本质上看，双方都是为了保障自己最大的利益。并没有什么区别，实质是一样的。　　&所以，反价这种行为既然普遍存在。就如我上面所说的那句话：中国人是很不老实的一帮人。呵呵&&&而且虽然在整个大环境中虽然是必然存在的现象。但是在个体交易中其实还算是偶然事件--------并不是每个业主都没事就反价的。出现的几率反正是和房地产火爆的程度成正比的------在最疯狂的时候，反价几乎到了100%，我们从来就不相信电脑里哪怕是前一两天的业主报的价格。那段时间在和客户报价时，都得加一句-----这是什么什么时候的价格，现在不敢肯定业主涨价没有。。。。。。。因为有时同一个房子我们明明跟客户报了：一百万。&&第二天客户过来看房，告诉他：110万。结果引起客户的反感。其实我们很无奈还很受伤...&　　&让业主反价有那些具体原因，而当买家遇到业主反价的时候应该如何做呢&&&&当业主反价已成事实了，作为买家，应该怎么办呢？　　&有些买家可能就当机立断的吼出：“房子老子不买了，我就不信有钱还买不到房子。”这种情况估计是很常见的，很多的人反应也是这样的。　　&呵呵，如此志气当然令人佩服。可是也不用太激动，毕竟看中一套房也不容易，而且通过买家和业务员的努力也不是没哟挽回的余地。在现实中，也是有不少成功的。　　&但真要想业主回到原价继续卖是比较难的。因为毕竟是业主自己做出的决定，在决定涨价前肯定会对各种情况做出了充分的估计。最好的做法是叫中介约业主恳谈一次，问清楚涨价的原因，分析市场情况，讲讲自己的实际困难。然后这个时候也不用说什么遮遮掩掩的，直接把双方的底价交流出来，看最终能不能接受。而谈到最后，无非：&&&&一是买家打动业主，最后还是原价成交。当然这种情况并不多，但是也有成功的。&&&&二是业主买家双方各让一步，一个加点，一个减点成交。&&&&三是业主坚持不降，但客户还是接受买了。&&&&&&&最后一种就是大家谈不拢，黄了。后三种所占的比例应该差不多。但是这里要讲一下，买家谈的时候最好带着定金去，能成直接签合同吧。否则，夜长梦多，第二天业主睡醒了又不一样了。这样的也很多。　　&还有种情况，业主是给人忽悠的涨了价。（比如：其他人在搞破坏，主要是竞争对手，在我们的现实有很多反价是这样造成的）一般来说，大部分业主并不会完全相信中介的拖延的话。说什么我这里有人客户多给五万！十万！只不过既然有人这么说。那也不妨等等看。也就大概两三天吧，如果那个托价的中介无法找到接盘的人，那其实业主也都基本上明白了其中的玄奥：根本就没有那样的客户存在！　　&但是，即使明白了这个道理，也没有业主会立即就把价格降回涨价前的水平。有些业主也许会有侥幸心理，说不定这个价还真能卖出去。而有些业主可能需要一个能向下走的台阶。毕竟刚涨价，再打电话告诉中介又降回来了，这很少发生。　　&这个时候，业务员就应该扮演比较重要的角色了。因为这种情况的结果我们是要争取能用原来的价格买回来，而第一种情况能一人让一点买回来都是很不错的结果了。所以如果这个时候直接约买卖双方谈，很容易让业主觉得客户急切的心理。从而把住价钱。所以应该由业务员和业主先谈。　　&在这个谈判中，业务员需要一个立场。大家可能认为，业务员作为中间人，当然应该是中立的。其实不然，在一个谈判过程中，业务员其实应该灵活的根据谈判情况进行立场的转变，当然最终目的还是为了让双方达成共识，人毕竟是对自己相同立场的人更加容易接受。　　&这个时候，专业的业务员首先站在业主的立场。向业主小小的抱怨一下，告诉业主买家一听到涨价就决定不买了。其实就是透露给业主知道，客户是不会多出一分钱的。在这个时候，一般业主的反映大致都会表示的不屑一顾啦，或者叫业务员再另外找客了算了，当然也会有业主直接和业务员直接说我降回原来的价钱，你叫买家回来买。（针对比较有诚意卖房，或是确实真的很需要卖房的业主，肯定是这样）　　&业务员其实先不用理睬业主的反应，因为接下来可以开始诉诉苦，讲讲自己跟这个客户多久多久，谈的多辛苦，顺便骂骂那些乱抬价的中介------（（尽管可能自己也经常做这样的事情。））跟业主说，都是这些人在乱忽悠你的，不要相信他们。哪能卖170万啊？不信你去找几个中介问问，150多万的都有...其实他也不会去。&&&&等铺垫的差不多了，就可以突然找个适当的切合点像业主建议，要不在联系联系客户，看看现在买了房没有，如果没有的话看看对你这个房子还有没有兴趣。&&&&之前是因为他老婆觉得这个房子还是太贵了，其实他挺喜欢你这套房的，我再多跟他老婆沟通下，做做工作，估计是没有问题。&&&这种案例在现实中确实是存在的，而且我也经历过的。《泰华阳光海》&&&实际不实际大家自己感觉。走到这一步，大部分业主都会答应再联系客户看看。那业务员也可以挂掉电话等几分钟再致电业主，明白的告诉他，客户的意思是还是原来的价格就买。　　同样，并不是说这么一说业主就会回到原价卖。一样很可能业主的反应也会产生上面所说的几种结果。只不过价格回到原价的机会大增。　　当然，如果业主还在犹犹豫豫，或者是说降点不降点，这个时候就可以买卖双方见面交谈了。买家也应该保持低姿态，除了把价格守紧点外，不妨多说说业主好话，拍拍马屁。总之，回到原价的机会大增。当然，定金不要忘了带。
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&&为什么要老说要买家这里低姿态，那里讨好的。好像很没用的样子。只能说在这个二手房交易中，买家是最被动的。深圳的市场长期以来多数是卖方市场。&&&&买房的很痛苦，做中介的其实也痛苦。&&&&好价格的好房子轮不到你买家（诸多炒家和中介自己的资金都盯着呢），高价的你买家也不会买。主动权都在卖家手里。即使卖家肯卖了，中间还有个中介呢，别看有些买家对业务员呼呼喝喝，好不得意。但最终该交的钱一分钱也没少交。若有有人给的佣金高买同样的房，可能立马就把你买家一脚踢开。所以，亲民一点，保证不吃亏，呵呵~！谁给的佣金多，或是谁能出更高的价就卖给谁...这是恶劣的，但也是正常的，要是你去干中介，也是这样做。&&&&当中介接到了业主放盘，首先并不会太关心业主的价格，没看到房子，是不能随意下价格高低的论断的。要知道，同样的房子，因为固定投入的不一样，价格差个十万八万以上都是正常的。所以，中介最关心的是，业主在几家中介放了盘，自己是不是第一个接盘的中介，如果是，卖家能不能签独家委托。　　&独家委托这个东西，是所有中介都喜欢的东西，因为一旦签成，就意味着这个物业能创造的利润基本落袋了-------虽然有时间的限制（一般是一个月），但如果房价不是高的太离谱或者房子差的太过分的话，基本在指定时间内都是卖的出去的，况且如果价格太高根本无法卖出的话，中介也不会签的。&&&&&有时，还有单边合同，也叫反签。&&&&就是这个业主在合同上签好了名字，写好了价格，其他地方全是空白。这样，业主也不用烦，也不用天天接电话。反正中介带人去看就是了，价格就在那，接受了就交钱。接受不了就继续放着。&&&&&这样，中介对推这个房子的动力是非常大了，价格不用谈来谈去了，找客户就行了。而且一般地，签单边合同的房子都是相对不错的，而且价格也相对合理的，业主有诚意出售的。不然签了也没有任何意思，只值一百万市价的房子，签个150万，也根本无法成交。&&&&&在美国，基本上二手房出售都是独家委托。独家委托的好处其实是显而易见的，一对一的优质服务，多种渠道的大力推荐，最大的利益保障，不会有每天无尽的谈价电话，不会有各种恶意的杀价抬价骚扰等。所以，独家委托在美是主要的委托方式。　　&但是必须看到，这种委托方式成功的背景。完善的法律法规，严格的经纪人考核制度和学历要求，承诺就要做到的各种服务等，最重要的是，，买家和卖家必须都有各自的雇佣经纪人去处理房产房产交易，如交易成功，买卖双方各自付佣金给各自的经纪人。　　在这里就可以看出最大的区别了，在美国，买卖双方的经纪人只要代表各自雇主的去争取最大的利益就可以了。经纪人这个行业本身存在的意义就是在各种交易谈判中帮助自己雇主获取最大的利益从而获得其应得的报酬。&&&&也就是说：他们有买方经纪人，还有卖方经纪人！&&&&在我们，却是由一个中间人代表两个有根本利益冲突的个体，这种本身就是矛盾的事情试问又如何保障双方的最大利益呢？在我们这里，叫中介！！&&&&站在中间让两边来介，或是站在中间，将两边介...呵呵&&&&&在这里，中介首先更要保障的是自己的利益。　　&所以，一开始，中介向业主建议独家委托的时候，也有业主被上文所说的一些独家委托的好处打动而同意独家委托。而仔细看看大部分中介的独家委托协议，都会对业主有苛刻的规定，如不能另外放盘到别家中介，不能私下与别的中介成交等等，总之对业主可能发生的各种情况，该赔偿中介多少损失一一列的清清楚楚。只要你业主动动歪念头，就得赔我钱。而中介的责任呢？看似洋洋洒洒的写了一堆，但其实都是不痛不痒的东西。可能除了平时确实少点人骚扰之外（独家委托别的中介也不知道这个业主卖房，而且知道了也没有用&），其他的区别其实不大(12点了，此贴未完，待续，谢谢支持！)
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码字辛苦，支持下
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兄弟哪个公司的。，
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很不错，期待下文。
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此文的内容还是不够全面的，还需要加入的东西还有很多关于关易方法在这里重新发布一下，对于没买过房的人士还是有一定作用：此贴曾单独发布过：（卖方物业处于银行抵押状态且选择担保公司赎楼买方按揭方式购买的情况）&&&&&&&&&&&&&第一步&&&看中房子谈拢价钱，自然就是签订买卖合同，各个中介的合同大同小异。不过有些中介的合同是罗嗦麻烦些。&&&&&&&&&本人工作公司的合同还是比较全面简单且抓住重点的。&&&&&&注意事项1、&&确认卖方是正确的产权人&&并且亲自签名&如是两个产权人，必须两个人同时签字，缺一不可的，否则卖方可以此为由进行违约。（如卖方有委托代理人的，要求查看此人的委托书，如无，则此人只需声称拥有处置此物业的权利，并在合同上签了字，在法律上此合同就是有效的，买方可大胆照签不误，卖方如果不认账，合同法上也会保护买方的权益，打起官司，此人必败无疑）&&&&&注意事项2、&&核对双方的身份证以及号码要正确填写，交易的房产地址、面积等必须与房产证上的一字不差照抄，否则也可构成合同无效导致违约。&&&&&注意事项3、&&确定定金的数目，一般定金为成交金额的百分之十，据合同法定金不能超过成交价格的百分二十。一般先付小定，如是红本在手，可给卖方收走，如果是在抵押状态下，则交由中介处托管，待查明产权清晰，并卖方做全权委托公证给指定的人员（一般是担保公司）后，再放给卖方。大定一般在银行进行监管，在申请按揭时再打入银行账号中。（由2010年10月开始，地产中介托管的定金数额不可超过成交物业价格的百分之五，否则就是违规的，可向房地产协会投诉）&&&&&注意事项4、&&支付首期的日期，合同上会约定一个支付首期的期限，根据你的情况来决定何时缴交首期。（曾经有朋友遇到这样的案例，合同上没填这个日期，不知是故意还是忽略了，也就是说你爱什么时候交就什么时候交，如果恶意拖，卖方是十分被动，这种低级错误很乌龙）&第二步&&&&准备好全部定金以及首期后，就可以去申请按揭了，将定金以及首期打入需要申请按揭的银行指定帐号中。然后在银行签署一系列的文件，为了更快捷并节约你的时间，这些文件都还是空白的，其它的部份银行会待后自行填上。（以前做过些会计师或是律师的单，将这些文件逐条研究，其实多此一举，不必担心，所有二手楼交易都是这样做的，银行也没有欺诈你的必要）&&&&&&&&&注意事项&&&此时要提供收入证明，且收入证明的单位必须与你社保所在的单位一致。填写数额至少须是月供的两倍。有的银行还要求提供户口本。&&&&&（两笔赎楼）&&&在你申请按揭的同时，卖方也同时在银行申请一笔短期贷款，（但须担保公司提供担保，这就是担保赎楼）此笔钱用于清还目前所欠的房贷之用。（会产生一定的利息）〈注意事项：如此卖方曾经有过断供或是有过逾期或其他原因导致的信用记录很差行为，会无法再贷到这笔钱，就无法做担保赎楼，要通过其他办法解决，如现金赎楼或融资赎楼，费用比较高些〉&&&&&（一笔赎楼）&&&直接用你申请按揭的楼款去还卖方在银行目前所欠的房贷，等于是提前供楼。（对买方有一定的风险，除非买方主动要求并签字承诺风险自担，否则我们不做这样的赎楼，因为如果出现卖方产权有问题，或是卖方恶意违约等情况。都可以造成交易终止，这时房子没买成，还欠银行钱，并帮别人赎出了房子。后果很严重，生气没有用）&第三步&&&等待银行审批你的按揭，一般是三到五个工作日，然后银行会出具一个贷款承诺函，表示接受贷给你多少钱。这时，银行会放赎楼款项到担保公司，&用于还掉卖方此前所欠的房贷。不同的银行或不同的情况，需要的时间会不一样，正常情况下一般在五个工作内可以取得房产证原件。&第四步&&担保公司取得房产证原件后，去国土部门注销抵押，就可以办理过户手续了。&地产中介会打好一式四份的正式官方版本房地产现售合同。去房产交易中心签字并交纳交易手续费（合计每平方6元）。然后递交给国土部门等待出新证（大约5-7个工作日）（2010-10月后，大约要十天）第五步&&取证。（先交税，后取证。所交的数额根据具体情况而定，地产中介事先都会告诉你的）取得新证后，需要做一个抵押登记，你我签个字就可以了，房产证原件到时会由银行取走。）&第六步&&做完抵押登记后，一般约7个工作日，银行在扣除卖方此前所欠的楼款后余下部放到卖方的账号中。卖方收到楼款后，按约定的条件进行交楼。第七步&&水电，燃气，有线电视，管理处等的过户。卖方必须结清欠款方可过户。（一般一天内就可完成）&&&其它事项：&&&&&&&&&1、如是装修并带家电一起出售的物业，记得清楚明白抄好家私清单，双方签名确认。防止有的人口说无凭，事后水龙头都拆掉的人我也见过。&&&&&&&&&&&&&&&&&&2、物业有租约在履行中，可约定好由卖方与租客在交房前解除租约，或是租约继续生效，在交房后由买家与租客办理更改手续，由买家收取租金。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3、订立合同之时，中介会要求卖方在定金中扣出部份作为交楼押金，以防止卖方有恶意拖欠水电物管费的情况，事后收到楼款一走了之。在交楼&结束时，再放给卖方。金额看物业的情况而定，如是毛坯房一般就少些，如果是带装修并有人居住就多些。&&&&&&&&&4、针对现在的阴阳合同情况，房子在办理过户登记手续时是可填写原价的。（写成交价会多交许多的税费）许多中介的合同会在上面约定以此价进行过户登记，这种合同要注意是否在上面列明了与实际成交价之间的差额部份是作为物业的附属设施，装修及相关物品的补偿。否则这个约定很容易让人抓痛脚，如果以此来扯皮是很麻烦的。阴阳合同本来就不附合规定，打管司会被判定无效或是要求以成交价过户，如约定一切税费由买方承担的，这样就会多出成倍的税费。否则就以此为由达到了卖方想违约目的而买方吃哑吧亏的情况。这是种很愚蠢的合同。本司的合同是巧妙的绕开了这个漏洞而又达到了这个目的，其它公司的合同现在有没有改进我是不太清楚。&&&&&&&&&&（其它未完事项有待续补）
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感谢lz的付出，分享
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哪天不干了，写本出吧，不过文笔还得再加强些。我喜欢诚实敢讲真话的中介。以前一个要好的中介朋友，也是看房认识的，后来离开了这个行业，QQ签名档写着，再也不要叫我中介了。可以看出中介的辛苦。不过中介骚扰人确实很烦，哈哈哈
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感谢楼主分享，近期有购房意向，正好学习了
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写得不错，学习了！[重楼景天]( 23:28:52)此文的内容还是不够全面的，还需要加入的东西还有很多关于关易方法在这里重新发布一下，对于没买过房的人士还是有一定作用：此贴曾单独发布过：（卖方物业处于银行抵押状态且选择担保公司赎楼买方按揭方式购买的情况）&&&&&&&&&&&&&第一步&&&看中房子谈拢价钱，自然就是签订买卖合同，各个中介的合同大同小异。不过有些中介的合同是罗嗦麻烦些。&&&&&&&&&本人工作公司的合同还是比较全面简单且抓住重点的。&&&&&&注意事项1、&&确认卖方是正确的产权人&&并且亲自签名&如是两个产权人，必须两个人同时签字，缺一不可的，否则卖方可以此为由进行违约。（如卖方有委托代理人的，要求查看此人的委托书，如无，则此人只需声称拥有处置此物业的权利，并在合同上签了字，在法律上此合同就是有效的，买方可大胆照签不误，卖方如果不认账，合同法上也会保护买方的权益，打起官司，此人必败无疑）&&&&&注意事项2、&&核对双方的身份证以及号码要正确填写，交易的房产地址、面积等必须与房产证上的一字不差照抄，否则也可构成合同无效导致违约。&&&&&注意事项3、&&确定定金的数目，一般定金为成交金额的百分之十，据合同法定金不能超过成交价格的百分二十。一般先付小定，如是红本在手，可给卖方收走，如果是在抵押状态下，则交由中介处托管，待查明产权清晰，并卖方做全权委托公证给指定的人员（一般是担保公司）后，再放给卖方。大定一般在银行进行监管，在申请按揭时再打入银行账号中。（由2010年10月开始，地产中介托管的定金数额不可超过成交物业价格的百分之五，否则就是违规的，可向房地产协会投诉）&&&&&注意事项4、&&支付首期的日期，合同上会约定一个支付首期的期限，根据你的情况来决定何时缴交首期。（曾经有朋友遇到这样的案例，合同上没填这个日期，不知是故意还是忽略了，也就是说你爱什么时候交就什么时候交，如果恶意拖，卖方是十分被动，这种低级错误很乌龙）&第二步&&&&准备好全部定金以及首期后，就可以去申请按揭了，将定金以及首期打入需要申请按揭的银行指定帐号中。然后在银行签署一系列的文件，为了更快捷并节约你的时间，这些文件都还是空白的，其它的部份银行会待后自行填上。（以前做过些会计师或是律师的单，将这些文件逐条研究，其实多此一举，不必担心，所有二手楼交易都是这样做的，银行也没有欺诈你的必要）&&&&&&&&&注意事项&&&此时要提供收入证明，且收入证明的单位必须与你社保所在的单位一致。填写数额至少须是月供的两倍。有的银行还要求提供户口本。&&&&&（两笔赎楼）&&&在你申请按揭的同时，卖方也同时在银行申请一笔短期贷款，（但须担保公司提供担保，这就是担保赎楼）此笔钱用于清还目前所欠的房贷之用。（会产生一定的利息）〈注意事项：如此卖方曾经有过断供或是有过逾期或其他原因导致的信用记录很差行为，会无法再贷到这笔钱，就无法做担保赎楼，要通过其他办法解决，如现金赎楼或融资赎楼，费用比较高些〉&&&&&（一笔赎楼）&&&直接用你申请按揭的楼款去还卖方在银行目前所欠的房贷，等于是提前供楼。（对买方有一定的风险，除非买方主动要求并签字承诺风险自担，否则我们不做这样的赎楼，因为如果出现卖方产权有问题，或是卖方恶意违约等情况。都可以造成交易终止，这时房子没买成，还欠银行钱，并帮别人赎出了房子。后果很严重，生气没有用）&第三步&&&等待银行审批你的按揭，一般是三到五个工作日，然后银行会出具一个贷款承......
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深圳买房不是件容易的事情：&&&&有一个很贱的政府，一帮很贱的地产商；还有帮很贱的中介，许多很贱的业主，少数很贱的买房人，造成了一个很恶劣，很贱的市场！&&&&&要么你就火眼金晴，要么你就装傻...&
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最近想看看二手房了，对我来说挺实用，希望LZ有快更新呀。
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不错，留印儿
& 关于怎样买房的那些事儿！（购买二手房实战方法实录）
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