住房还贷：被“忽略”的选择权
住房还贷：被“忽略”的选择权
.cn 日13:37 CCTV《经济半小时》
　　记者：李卫兵　魏杏然　苏岩　卫东
　　近日，中国银监会新闻发言人透露，银监会近期将陆续出台多个重要监管规章，以促进商业银行提高服务质量，增强竞争力。
　　从去年底就一直在传的“银行服务将要收费”的消息终于得到了证实，6月17号，中国
银监会新闻发言人表示，《商业银行服务价格管理暂行办法》将很快出台。这意味着，今后您可能要掏钱来买银行的一些服务了。掏钱买服务没有问题，因为这也是国际银行业的通行做法，但目前的问题是，一些消费者应该享受到的服务，银行却没有能够很好地提供。
　　中国人民银行在1998年5月颁布的《个人住房贷款管理办法》中，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。等额本息是每个月还款金额都一样，等额本金是逐月递减，前期压力较大。在贷款金额和还款年限都相同的情况下，等额本金比等额本息支付的利息总额要少。而且贷款金额越多、还款年限越长，这种差距就越大。但在实际操作过程中，等额本金法却长时间没有被银行所推广，大多数购房者也根本不知道还有这样一种还款方式。
　　等额本金还款和等额本息还款，两种还款方式看似只有一字之差，可消费者在实际贷款的过程当中，可能因此就得向银行多支付数万元的利息。那么，消费者办理贷款的时候，到底有没有权利知道这种差异？有没有权利自行选择还款方式？消费者在不知情的情况下所蒙受损失，能不能弥补？
　　1997年，国内个人住房按揭贷款起步的时候，余额为190亿元，到今年就已经突破9000亿元，5年时间，增长超过40倍。因为有了按揭贷款，越来越多的家庭可以提前圆了自己的住房梦，用银行贷款，选择一套自己中意的房子。可是，当他们向银行还款的时候，却不能像选购楼盘这样自在了。
　　记者来到北京西部一处楼盘的售楼处，选中了一套总价为60多万元的房子，并表示准备贷款40万，20年还清。售楼人员马上进行了计算，记者注意到，她用的是每个月还款金额都一样的等额本息法。
　　记者：“月供是2648，也就是说每个月都是这个数”
　　售楼小姐：“对，月均等额还款。”
　　记者：“有没有其他的贷款方法”
　　售楼小姐：“就这一种。”
　　记者：“不是还有一种，就是那种递减的等(额)本(金)的，是不是？”
　　售楼小姐：“对，等本的银行不给做，银行做的都是月均等额还款。”
　　这位售楼小姐告诉记者，在她们楼盘做贷款的银行有4家，分别是建行、招行、民生和光大。除了民生银行可以选择之外，其他银行都不做等额本金还款。而且，她们楼盘的客户没有人问过这种还款方式，更没有人做过。
　　记者：“听说合适啊，好像说是最后的利息要少一些。”
　　售楼小姐：“好像是听说这个合适一些，但是银行做的都是月均等额还款。”
　　当记者问到如果客户一定要做等额本金还款法该怎么办时，售楼人员回答说，如果强烈要求这种还款方法的话，可以自己去和银行谈。
　　记者：“比如说，我想买这儿的房子，那么我想做这种贷款，能做吗？”
　　售楼小姐：“我们不能保证，那么我跟谁谈去呢，那只能自己跟银行谈去，建行、招行、民生、光大，你自己谈好了，你再过来买。”
　　记者随即来到建行北京分行长安支行，个人理财中心的一位工作人员接待了记者。当记者向她询问能否办理等额本金贷款的时候，她说好像不能。但为了确认一下，她又给她的主管打了一个电话。
　　工作人员：“咱们那个房贷现在能做等额本金还款吗？”
　　“做不了吧，只能做等额本息。”
　　记者：“为什么呢？”
　　工作人员：“我们现在没有上这个系统”
　　记者：“不是一直是国家有这方面的规定，有两种还款方法吗？”
　　工作人员：“没有，一直都是等额本息，等额本金等于说是现在新推出来的一种还款方式，好像是最近刚有的吧，像中国银行什么的，他们也是刚有，不是一直都有。”
　　记者：“央行在住房贷款这块儿，好像已经有规定，就是说规定了两种方法，一个是等额本息，一个是等额本金法，很早就有了。”
　　工作人员：“我没听说。建行现在做不了。”
　　看到记者对于无法提供等额本金还款法不是很满意，这位工作人员开始向记者介绍等额本金法的不足之处。
　　工作人员：“你们必须要做等额本金的是吗？”
　　记者：“听说这个利息少就想问一下能不能做？”
　　工作人员：“但是我跟你说你可能前边还款压力会大，这个也要根据个人的情况，不是说等额本金就一定比等额本息就只有好处没有坏处。”
　　记者：“这个我知道，但是它适合比如说像我，现在收入相对还可以，但是我不知道我以后，十年以后，二十年以后收入会怎么样，所以我现在想，前边多还一点，后边少还一点，这种方法可能比较适合我。但是现在我就没法用这种方法了。”
　　工作人员：“现在可能是，我们建行暂时做不了这种。”
　　记者随后又分别来到其他几家银行进行暗访调查，农行万寿路支行信贷部的一位工作人员告诉记者，他们至今还只有等额本息一种还贷方式。
　　农行万寿路支行信贷部工作人员说：“没办法，我们行，尤其我们国有制银行政策比较死，要求就采取这个，没给我们灵活的方式。”
　　但这位工作人员随后表示，等额本金法今后早晚会开通。
　　农行万寿路支行信贷部工作人员说：“原来他不知道，现在他知道了之后，媒体公开了，需求大了之后，肯定以后会放开，这是一个趋势，具体早晚我就不好说了。”
　　某银行北京分行工作人员说：“现在就是说比较麻烦，但是我们可能在下半年，就是年底之前，我们可能会上这个系统，把这种还款方式上机。”
　　某银行海淀支行工作人员告诉记者：“原来是只能做等额本息，后来是两种都可以做。”
　　通过电话采访和暗访，记者采访了5家不同的商业银行，其中三家至今只有等额本金一种还款方式，另外两家，一家表示年底将要开通等额本金还款法，还有一家也只是去年才开始办理这项业务。
　　一种早在5年前就明确了的还款方式，直到今天还不能为大多数银行使用。这难道仅仅是因为技术上的原因吗？我们可以先来算算账，看看等额本金还款和等额本息还款两种方式在利息支付上到底有多大差别？
　　等额本息还款法简称等额法，就是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。等本不等息递减还款法又叫做递减法，这种方法每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。由于计算方法的不同，等额法和递减法支付的利息总额是不一样的。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，递减法的利息总额要少于等额法。以甲、乙两人同时申请银行个人住房贷款20万元、期限20年为例，甲选择等额法，乙选择递减法，从累计偿还总额上看，甲一共需要还元，乙需要还312065元，扣除了本金以后，甲要比乙多付利息20293.48元。从上面的比较也可以看出，这两种方式还款前后期的压力不同。甲还款从第一次到最后一次都是1384.82元，压力均衡；而乙第一次还款额为1763.33元，以后每个月递减，到最后一个月只需要交纳几百元，所以初期面临的压力比较大。在贷款金额相等的情况下，贷款时间越长，这两种还贷方式所需要交纳的利息差额也就越大。也就是说，采用等额法要比递减法支付更多的利息。
　　我们通过计算可以发现，同样是一笔20年期20万元的按揭贷款，如果采用时下银行极力推荐的等额本息还款方式，利息比等额本金还款多出了2万多元。而消费者所多支付的这部分利息，换句话说也就是银行的收入。那么，消费者在办理按揭贷款的时候，知道这种情况吗？
　　相信每个贷款买房的人都有过这样的经历。银行工作人员抱来一大堆贷款合同，上面密密麻麻满是各种条款，银行工作人员会一会翻到这里、一会翻到那里，指着空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号。那么，有多少消费者在签下贷款合同的时候，知道有两种还款方式可以供自己选择呢？我们的记者近日对北京几个新建的商品房住宅小区进行了调查。
　　家住北京海淀区的夏思先生两年前贷款买了这套房子。夏先生告诉记者，他当时从银行贷了25万元，借贷期为15年，每个月固定向银行还款2500多元。
　　夏先生说：“工行让我们怎么做我们就怎么做，也没有说有还款的一些选择，根本就没有。”
　　其实，像夏先生这样在办理住房贷款时，只知道等额还款法，而对递减还款法不甚了解的还大有人在。
　　林先生说：“贷款的时候只有这一种方式，在我印象中没有介绍其他任何第二种方式。”
　　采访中记者发放了一些调查问卷，在填写问卷的30位办理过住房贷款的人中，有28位都是采用的等额还款法，只有两位用的是递减还款法。从调查表上我们发现，这么多人采用了等额还款法，并不是出于对它的偏爱，而是当时别无选择。
　　也有像王女士这样，事先自己就知道还有递减还款法，但在办理手续的时候却未能如愿。
　　王女士告诉记者：“当时也就以为只有这么一种方法，所以当时也就办的这种等额还款法，当时因为我按一个美国软件来算，它就是有这种递减的，所以我就跟他讲是不是有这种，他说我们都是这么还的，而且周围的人也都是这么还的，所以你就不会再去追究这件事情了。”
　　调查中我们请填写问卷的借贷人重新选择一下还款的方式。统计结果显示，有20人选择递减还款法，3人选择等额还款法，7人表示权衡利弊以后在作决定。
　　在采访中，不少被调查者都表达了对还贷方式的看法，大家认为，选择什么样的还款方式，应该由借贷人自己决定，银行作为贷款方有责任全面告知实情。
　　张先生说：“你不告诉我有这两种方法让我们选择，那就显然是给我们蒙在鼓里。”
　　对按揭贷款的两种还款方式，绝大多数消费者只知其一，不知其二，很多银行在贷款合同上也没有明示。那么，银行对这种行为是不是应该负有责任？一旦消费者发现自己的权益受到损害，有没有可能变更或终止贷款合同呢？我们记者就此也采访了中国消费者协会。
　　记者来到中国消费者协会投诉部的时候，工作人员告诉记者，由于人们对两种还贷方式还不很了解，因此这方面的投诉比较少，但是有的消费者已经开始关注这个问题了。其中一位曾在银行工作过的消费者关于还贷方式的投诉信使他们很吃惊，在信里他详细地列举和计算了两种方式的利息差额。投诉部的王前虎主任说，在这之前包括他在内的很多同事对这两种方式都不了解。
　　中国消费者协会投诉与法律事物部主任王前虎说：“既然政府明确规定有两种还贷的方式，简洁地说，一种就是本金还贷法，一种是本息还贷法，那么你就应该告诉消费者有两种选择，这是银行的法定义务，法定义务是不能放弃的，权利可以放弃，但是义务不能放弃，义务必须履行，因此在这个问题上，银行的告知义务是保证消费者合法权益的前提。”
　　我国《消法》第八、九条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
　　王主任认为，银行没有明确地向消费者介绍两种还款方式的区别，实际上就是侵害了《消法》赋予消费者的知情权，在知情权得不到保障的情况下，选择权就更无从谈起了。
　　中国消费者协会投诉与法律事物部主任王前虎告诉记者：“消费者无从知晓，无从知晓就会在不知情的情况下，使自己的合法权益受到侵害，或者说很难得到实现。”
　　王主任告诉记者，对于老百姓来说，房子是最大的消费品，是很多人一生的血汗钱，有的家庭需要两代人甚至三代人要承担的债务，因此银行更应该在平等、自愿、有偿、诚实信用的基础上履行自己的义务。那么，一旦消费者发现自己的权益受到损害，是否有可能变更或终止合同呢？
　　中国消费者协会投诉与法律事物部主任王前虎说：“按照合同法有关规定，按道理，消费者有权提出解除合同，也可以请求法院去裁决合同，认定为无效合同，但是无效也好，解除也好，我的看法，可能受到损害的还是消费者。”
　　在采访中，王主任还告诉记者，中国消费者协会在2002年年底和2003年二月两次向中国人民银行发函，希望银行能够就个人住房贷款中存在的有关问题做出解释，并多次打电话询问，但是至今没有收到回复。
　　王主任说，其实不仅在还贷方式上不透明，银行在收取保险费、律师费等方面都存在着不公平、不合理的现象。要解决这些问题，当务之急是在法律基础上建立真正体现公平交易、诚实信用原则的行业规则。
　　中国消费者协会投诉与法律事物部主任王前虎说：“我们现在的问题，应该是尽快给商业银行制定这些规则，而不能够体现一种单边的，仅保护商业银行的利益，不要以为你保护了商业银行的利益，侵害了消费者的利益，就是保护了国有资产，而恰恰相反，你破坏了这个规则，破坏了市场经济的基本原则和国家法律的基本规定和立法本意，实际上是破坏了一个大的市场，那么这个时候，反过来讲，它恰恰是侵害了国有资产银行的长远的根本的利益。”
　　近几年，随着金融市场竞争加剧，商业银行提供的服务品种越来越丰富，内容也越来越复杂。在大多数消费者不具备专业金融知识的情况下，维护他们的知情权是银行应尽的义务。那么，另一方面消费者自己有没有维护权益的法律手段呢？
　　办理商品房贷款手续，除了银行、房地产开发商和消费者三方，律师也是不可缺少的一个角色。虽然，不用在贷款合同上签字，但在贷款过程中，他们还是可以利用法律手段，保护消费者的权益。对于按揭贷款，他们在法律上对消费者有什么样的建议呢？我们采访了曾当选首届全国十佳律师的岳成。
　　岳成先生这些年曾经为不少个人购房贷款人做过代理律师，对于还款的方式，岳律师认为，按照我国个人住房贷款的相关规定，借贷人完全有权力对两种还款方式自行选择，但在实际操作中，大部分人的权利无形中被剥夺了。
　　北京岳成律师事务所主任岳成说：“银行的工作人员，有时候可能是有意无意的没有告诉贷款人，还有两种规定可供贷款人选择。”
　　采访中岳律师一再强调，购房人和银行之间的信息不对称，给银行有意无意隐瞒信息、获取更多利息收入创造了条件，而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势，利益就容易受到侵害。
　　针对一些银行所谓等额还款法计算方便，老百姓已经习惯这种方式，没有必要再宣传和解释递减还款法的说法，岳律师认为这显然是站不住脚的。
　　岳成告诉记者：“等额法肯定是计算方便，比递减的方式要简便，但是这样就剥夺了贷款人的另一种选择，另外据说最后结果还有差异，更应该向贷款人说清楚这个事情，而不应该为了自己方便而不向贷款人告知这个信息。”
　　在记者的调查中，很多已经办理了住房贷款的借款人都想知道还款方式还能否中途变更，岳律师认为从法律的角度这完全是行的通的。
　　岳成说：“我看太可以变了，因为这两种方式是开始贷款时的一种约定，那么中间由于一些情况也可以变。”
　　针对有些消费者认为银行的做法既然损害了借贷人的权益，是否可以诉诸法律的疑问，岳律师提醒大家，由于住房贷款手续繁杂，牵涉面广，调查取证比较困难，以此来追究贷款方法律责任的做法并不可取。
　　岳成说：“是不是有意隐瞒，这很难来取证，就这一点，贷款人就可以说打赢这场官司，我就要你把差额部分赔偿我，我看不可能。”
　　针对目前消费者对按揭贷款两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，一些商业银行最近也表示，今后在办理贷款之前，将加强告知义务，并且会尽快开通系统，给消费者提供选择空间。那么，当初为什么要设立两种还款方式？为了避免类似情况发生，今后消费者还应该注意哪些方面？我们采访了北京大学经济学院教授夏业良。
　　记者：“房屋按揭贷款有两种还款方式，这是人民银行1998年就出台的政策。可是在很长的一段时间里，消费者从来都没听说过，连不少办了按揭的人也不清楚，为什么会出现这样的情况呢？”
　　北京大学经济学院教授夏业良：“从本金的还贷方式来看，它是递减的，可以节约一部分利息，同时由于它每段时间里面还款的具体的数额不一样，对于银行来说，计算是相对容易的，但是对于贷款人来说，不太清楚，因此银行负有向贷款人解释清楚的责任，(银行)它会不会觉得，向贷款人解释也会增加它的成本，但实际上作为银行服务业务中的一部分，这个解释是不应当再考虑额外成本的，我想，作为银行来讲，如果隐瞒了这些必要的信息，是银行业务的一种失职。”
　　记者：“相同的贷款金额，在一样长的时限里还款，金额却不一样。为什么会这样？这样合理吗？”
　　北京大学经济学院教授夏业良：“这个最初在1998年出台这样的政策的时候，可能主要有两方面的考虑，因为我们从经济学的角度、劳动经济学分析来看，每个人的生命周期，他的收入曲线是不一样的，比如说从20岁到40岁这个年龄段里面，他的收入趋势还是比较稳定上升的，到了50岁，特别是在东方这些国家里边，50岁是收入的一个峰顶，就是最高阶段，过了50岁以后，这个收入的曲线开始下降，从个人还贷风险这个角度和还贷压力这个角度考虑，要针对这两个不同的目标群体来制定，从中国人民银行制定政策这个角度考虑，它还是比较全面的考虑到贷款人的不同需求的，所以，我觉得从政策层面上来说，是没有错误的。”
　　记者：“”我们知道目前还有些商业银行没有开通‘本金法’还贷，这样做违规吗？”
　　北京大学经济学院教授夏业良：“当然属于违规，这个不仅是对消费者权益的一种侵害，而且是有悖于中央银行的政策，像这样的情况，应当受到一定的处罚。”
　　记者：“如何避免类似情况发生，您了解的国外银行监管是怎么做的？”
　　北京大学经济学院教授夏业良：“我们知道在国外，它一些大的制度背景是比较完善的，违规的成本，特别是商业银行违规的成本会很高，比如说有一些贷款人，几十人或上百人联名写信投诉的话，那么中央银行可能会对这家银行进行封闭式的核查，甚至有可能下令让它停业整顿。”
　　记者：“银行的业务都具有一定的专业性，普通的消费者可以说很难真正搞明白，那么今后在与银行打交道的时候，我们怎样才能维护自身的利益？”
　　北京大学经济学院教授夏业良：“我觉得这个可能要通过一些专业人士的帮助，尤其是社会上，他不受任何利益团体干扰的(个人理财师)，所以在这个方面来讲，中国的投资者或个人，这个群体数字是非常大的，如果有这样的业务，我想无论是对银行，还是专业人士来说，都是一块很大的业务。”
　　消费者在住房按揭贷款还款方式上的知情权、选择权受到侵害，不仅暴露出目前国内专业金融服务的不足，对消费者也是一次提醒，今后遇到专业性问题的时候，一定要多问几个为什么，多向专业人士咨询。只有掌握了尽可能多的信息，才可能避免遭遇陷阱，保护自己的利益。
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