房地产的主体是什么_百度知道
房地产的主体是什么
房地产供给主体 即指房地产交易中的房地产让渡方，向房地产市场提供交易对象的供给者。按提供的交易对象的差异供给主体又分为两类： （1）房地产所有者。这类市场主体，一般来说向市场提供的交易对象是所有权，在某些特定情况下，也向市场提供经营使用权、租赁权、抵押权等。在土地国有制或集体所有制条件下，国家或集体经济组织作为土地所有者成为土地市场供给主体，在土地私有制条件下，土地私有者成为供给主体。 （2）房地产经营使用者。这类市场主体向市场提供的交易对象是土地的使用权。在某些特 定情况下，这类市场主体向房地产市场也提供土地使用权的租赁权、抵押权等。 2、房地产的需求主体 房地产交易中的受让方，即指通过交易所得房地产所有权、使用权（及其租赁权、抵押权 等）的受让者。需求主体按其需求房地产的目的的不同，分为两类： （1）房地产使用者。包括各类企业、事业单位和个人。他们从交易中取得房地产所有权、使用权或其租赁权等，是为了满足生产经营或个人生活的需要，使用者是房地产市场的最主要需求主体。 （2）房地产经营者。包括各类房地产开发经营和个人。经营者在房地产交易中获得房地产 所有权和经营使用权，不是为自身使用，而是为了投资开发、经营、出租出卖后从中获利。 3、房地产经营主体 在房地产市场上直接从事房地产商品化经营的经济组织。如各类房地产开发企业。经营主体开展活动的全过程，包括相互联系、互为条件的二个环节：一是从市场上获得房地产作为经营活动的基本条件；二是将开发、建设好的房地产提供给市场出售或出租，以获得相应的收益。从经营活动的全过程来看，虽然经营主体也是需求主体和供给主体，但由于他们的业务活动主要在经营方面，他们并不是房地产的最终使用者和最初供给者。因而他们有别于单纯的供给主体和需求主体。为强调其特殊的经营职能，有必要将其作为房地产市场的独立主体。 4、房地产交易中介机构（经纪人） 在房地产市场交易中，在房地产供给主体和需求主体之间起媒介和桥梁作用的，是具有法人资格的机构或个人。在房地产市场上，通过房地产供需双方直接面议而成交是少数的。大量的房地产交易，房地产的供给主体和需求主体并不直接进入房地产市场，而往往是通过专门从事房地产交易的中介机构来完成交易活动。因此，交易中介机构是房地产市场中的一个不可或缺的构成要素。特别是房地产经济比较发达的国家，中介机构扮演着越来越重要的角色。在活跃的房地产经营、提高房地产交易效率等方面，发挥着越来越重要的作用。
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出门在外也不愁住房抵押率变动对房地产市场的影响机理研究
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　来源：《中国房地产研究丛书》2010年第3卷
一、住房抵押率的内涵及历史变动
住房抵押率又称贷款房价比、贷款价值比、按揭贷款成数等，各概念之间的内涵和外延不尽相同，而在实际生活中抵押率又经常以首付比例的形式出现，因此，有必要在深入研究之前明确住房抵押率的相关概念。
(一)相关研究动态及文献综述
目前在住房抵押贷款研究领域，大部分文章均着眼于住房抵押贷款的风险防范和住房抵押贷款资产证券化等方面，涉及住房抵押率的文献非常少，仅有的一些也只是在各种住房抵押贷款风除模型下有所提及，且多将其视为定量，没有太多的借鉴意义。现将国内外的研究动态作一归纳。
1．国外研究动态与文献综述
国外发达国家的住房信贷业务开展较早，其制度建设较为完善，住房抵押贷款市场的发展也较为成熟，因此其理论研究也走在了世界前列。国外学术界对住房抵押率的研究主要集中在两个方面。第一，房贷市场的资金需求者如何对不同住房抵押率进行理性选择。这方面的研究主要有：James R．Follain(1990)分析了20世纪90年代普通美国家庭对LTV进行理性选择的行为特征，并在此基础之上研究了对住宅市场的波及效应；Follain(1984)、 Schwab(1982)、Brueckner(1985)重点考察了借款者的还款能力、所购物业的流动性这两个因素特征，并在此基础之上对消费者选择LTV的行为进行了深入分析；David C．Ling和Gary A．McGill (1998)的研究主要考察住宅价值、家庭收入、个人所得税等，分析这些因素对消费者选择LTV的影响。第二，利用各种经济模型对住房抵押率和贷款的违约风险进行实证，这方面的相关文献资料较多，主要有：Capozza(1978)花费一年时间搜集了美国住房抵押贷款市场上的近5万笔具体案例，在分析研究的基础上得出了 LTV与违约率成正相关的结论；Clauretie(1990)则采用美国联邦住宅协会有关住房抵押贷款市场的资料进行研究，其研究结果发现，80％的住房抵押率对应13％的贷款损失率，而当前者升至89％时，后者也会相应上升至20％；Kau、Keenan和Kim(1991)进行了大量的实证研究，试图采用住房抵押率来解释抵押贷款违约现象； Quercia和Stegman(1992)分析调查了自1962年至1992年这30年间所有的关于住房抵押率的实证研究，通过归纳总结，他们指出 LTV对消费者的违约行为有着较为显著的影响；Bart Lambrecht、 William Perraudin和Stephen Satchell(1997)分析研究了英国的住房抵押贷款市场，他们采用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，其研究结果表明，在标准威布尔模型中，LTV对违约的影响并不显著，而在一般威布尔模型中则恰好相反；Archer(1999)在9639个住房抵押贷款的样本基础上，提出了浮动利率贷款的LTV和违约率成正相关关系，而在固定利率抵押贷款中LTV对违约的解释并不显著；Peter Elmer(1999)则指出，从长期来看，LTV对违约的影响并不显著。
2．国内研究动态与文献综述
国内方面专门针对住房抵押率的研究很少，所搜集的文献中有代表性的是：清华大学房地产研究所的孙冰、刘洪玉(2003)搜集了北京市1999年3月-2002年10月的个人住房抵押贷款市场数据，选取住房抵押贷款利率、房价收入比和家庭收入等因素作为参数，建立了对住房抵押率选择行为的影响模型，其研究结果表明，贷款利率和房价收入比对购房者选择住房抵押率的行为分别有逆向和正向效应。尚耀华、万威武(2005)则针对住房抵押率和年期的关系进行了量化分析，指出了贷款风险与两者之间的相互关系。
相比住房抵押率而言，国内理论界对按揭首付率的关注程度更高。黄卫华、卢衍(1999)针对银行降低首付额的必要性和可行性进行了分析，并对降低首付额后的风险回避进行了研究；丁秀英 (2006)在其博士论文中通过劳动供给将经济波动与首付款联系在一起，指出首付款比例下降会导致产出增加，经济波动减弱；鲁炜、宋家山(2006)在总结分析美国零首付制度的基础上，指出了其给予我国的借鉴和启示；陈耿、范运(2007)从政府角度出发，比较了调节房贷利率和调节首付比例两种货币政策工具的优劣，指出虽然两者具有一定的相互替代性，但是后者对消费者的负面影响较小，兼具公平和效率的双重优点，应当成为政府宏观调控的主要手段；韩力达、肖云(2008)分析了房贷首付比率与房价的关系，认为首付比率的变化会在短期内对房价有一定的影响，但从长远来看，这种影响会因为银行的机会主义行为和消费者的理性选择而逐渐减弱。
总体而言，国外对住房抵押率的研究多属数理分析，而国内则较为重视理论解构，但国内对住房抵押率的研究重视程度不够，且研究的角度较为分散，不够深入。
(二)相关概念界定
在住房抵押贷款业务中，商业银行并非全额支付房屋价款，其贷款额度仅是房屋价值的一部分，消费者仍需以自己的储蓄积累支付剩余房款。于是，在商业银行这种防范金融风险的做法之下，就产生了住房抵押率这一概念。而根据是否考虑现金流量与抵押物价值的变化，住房抵押率可以分为静态抵押率和动态抵押率两种。
1．住房抵押贷款
1998年中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》(银发 [号)，在法律层面上对住房贷款进行了界定，“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保”。而住房抵押贷款，则是指借款人以其合法购置的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行借贷，而后按月分期偿还贷款的一种借贷方式。住房抵押贷款的推行，使得消费者能够在支付一定比例的首付款之后，获得价值量较大的住房，其资金杠杆效应明显。但是，只有当消费者偿还了抵押贷款之后，才能获得所购房屋的全部产权。这就是说消费者通过住房抵押信贷机制购买住房，并不能一次性得到房屋的全部权益，而必须经由支付首付款和逐期偿还贷款的方式逐渐积累。住房抵押贷款业务中涉及的双方为抵押人和抵押权人，前者一般是指借款者和资金需求者，后者则是贷款者，也即银行等金融机构。需要指出的是，住房抵押贷款并不改变抵押人对抵押房产的所有权，只是当抵押人无力偿还贷款时，抵押权人才有权按合同规定将抵押物进行拍卖变现，以补偿其贷款损失。
随着经济的发展和住房消费市场的成熟，住房抵押贷款业务在我国获得了长足的发展。如图1所示，抵押贷款余额逐年攀升，这说明了住房抵押贷款已经成为商业银行的核心业务和优良资产。与此同时，住房抵押贷款为我国居民解决住房问题提供了资金支持和制度保证，实现了普通民众的购房梦想，因此其必然有着光明的发展前景。
2．静态抵押率
静态抵押率就是通常所说的住房抵押贷款成数，即贷款额度与抵押房屋的价值之比，也叫贷款房价比(Loan to Value Ratio，简称LTV)。用公式表示为：
静态抵押率是一个十分重要的概念，这主要体现在以下几点。
(1)住房抵押率代表了在住房抵押贷款业务中，商业银行能够向消费者提供贷款的比例。较高的抵押率就意味着在购房时，消费者能够以较少的储蓄积累获得较多的银行贷款，这无疑会受到广大消费者的欢迎；而较低的抵押率则说明消费者必须付出较多的个人储蓄才能得到银行的信贷支持，这对消费者的即期支付能力要求较高。
(2)静态抵押率在住房抵押信贷机制中起着在借贷双方之间划分风险和收益的作用。如果抵押率较高，提供住房抵押贷款的金融机构所贷出的住房抵押贷款，其价值接近抵押房屋的市值，这意味着住房抵押贷款的安全性较差。因为一旦遇到违约情况的发生，考虑到抵押物价值减损、变现风险等因素的存在，贷款遭受损失的风险无疑会很大。因此，在其他条件一定的情况下，静态抵押率越高，商业银行发放住房抵押贷款的风险就越大。但是，较高的住房抵押率会受到购房消费者的欢迎，因为这意味着消费者可以以较小的代价得到价值较大的信贷资金支持，杠杆效应明显。同样的道理，如果抵押率越低，则住房抵押贷款的安全性就越好，因为贷款额度远小于抵押物的价值，即使遇到违约情况，也可以通过抵押物的处置来保证贷款资金的顺利回收。只是较低的抵押率会对消费者产生不利影响，其资金杠杆效应并不明显，抵押贷款的作用也得不到较好体现。
(3)静态抵押率是国家调控房地产市场的一个重要工具，也是影响市场信心的风向性指标。和利率、贴现率这些传统的货币市场工具不同，抵押率被认为是调控房地产市场的一剂猛药。提高抵押率，意味着为住房金融市场松绑，加大金融机构发放住房贷款的杠杆效应，传递出国家刺激房地产市场发展的信号。而降低抵押率，则意味着央行开始收缩住房信贷，透露出国家防范地产泡沫和经济过热的态度。抵押率对房地产市场信心的重要性由此可见一斑。
纵观世界各国，在确定住房抵押率时考虑的最基本因素都是本国的房地产市场状况，而且其住房抵押率一般都在70％-80％之间，“如英国和美国一般为80％左右，日本和德国一般为60％左右，西班牙和法国通常最高不得超过80％，我国一般也是在70％- 80％之间”，具体见表1。
3．动态抵押率
在住房抵押贷款业务的实际操作中，住房抵押率也是在不断发生变化的，引起其变化的原因主要有两点：一是随着消费者分期偿还住房抵押贷款，贷款余额处在不断变化的过程之中；二是由于宏观经济环境、房地产市场状况以及房屋估价方法的变化，造成抵押物的市场价值也处于变动之中。两个因素的影响导致了住房抵押率也随之不断发生变化，由此引出了动态抵押率(Current Loan to Value Ratio，简称CLTV)的概念。
动态住房抵押率的确定和静态抵押率类似，也是抵押贷款额与抵押房屋的市场价值之比。其不同之处在于作为分子的抵押贷款额考虑了现金流量的因素，所以需要扣除消费者已经归还的贷款，也就是计算目前的住房抵押贷款余额；而作为分母的抵押房屋价值则需要考虑市场价值的波动因素，因此需要用住房价格指数进行调整，具体计算公式如下：
CLTV=OS／(LOV×R)
CLTV―动态住房抵押率；
OS―即时住房抵押贷款余额；
LOV―住房抵押贷款发放时的抵押物市场价值；
R―目前的住房价格指数／住房抵押贷款发放时的住房价格指数；
LOV×R――即时住房市场价值。
以上是确定单笔住房抵押贷款动态抵押率的具体方法，在计算全部住房抵押贷款的动态抵押率时，只需要将各项贷款的即时贷款余额和即时抵押物价值加总即可，即：
i―住房抵押贷款项数。
动态住房抵押率处于不断变动的过程之中，它对住房抵押贷款的保护也是一种动态的保护。相比较静态抵押率而言，CLTV在以下几个方面有着明显的特点：
(1)能够及时反映住房抵押贷款的信贷状况，有成为银行风险控制指标的潜力。对于商业银行等金融机构而言，传统的静态抵押率只起着审核信贷资格、落实国家信贷政策的作用。而动态抵押率则不同，通过计算实时的抵押贷款余额和抵押物市场价值，能够使商业银行清晰地了解贷款的运行质量和风险大小，从而使其在贷款的管理上能够更加从容，即使发生意外情况，也能及早采取相应措施来减免损失。因此，动态住房抵押率更适合成为商业银行管理住房信贷的工具和指标。
(2)考虑了现金流量和抵押物价值变动的因素，计算更为科学合理。这在前文已有论述，在此不作过多解释。
(3)计算较为繁琐复杂。第一，由于考虑到消费者每期还款的现金流入以及抵押物的价值波动，这使得动态抵押率的计算变得较为复杂。第二，由于住房抵押贷款是一种长期贷款，如果采用 CLTV作为贷款管理的控制指标，这就使得这种复杂的计算成为银行一项长期且重复的工作。第三，考虑到市场状况以及估价方法等因素对抵押物价值判断的误差影响，这就使得动态抵押率的计算不可能十分精确，而只能得到一个大体的数值。第四，由于单笔住房抵押贷款CLTV的计算已经十分繁琐，这就在客观上使得计算全部抵押贷款的动态抵押率成为一件不可能完成的任务。
在我国，动态住房抵押率并未得到重视，房地产业的相关政策法规并未涉及，学术研究中即使有所提及，也是言之不详。CLTV固然有计算较为复杂繁琐的弊端，但考虑到它在监控住房抵押贷款时的种种优势，还是有深入研究和广泛推广的必要。
(二)中国住房抵押率的历史变动轨迹
随着我国住房制度的不断改革与深化，住房抵押率也在不断的变动。但是和抵押贷款利率、家庭收入、房价收入比等购房因素相比，住房抵押率的变动既不明显，也不经常。本文依据时间顺序，结合我国住房制度的发展历程以及相关的政策法规，将住房抵押率的历史变动轨迹划分为四个阶段。
1．萌芽阶段(年)
我国住房金融制度的发展经历了一个从小到大、从无到有的曲折过程，20世纪80年代以前，我国实行的是福利分房制度，土地无偿划拨，住房实行实物分配。鉴于当时尚处于计划经济条件下的我国国情，这种福利性的住房制度对解决居民的住房需求、保障人民的基本生活条件以及保持社会的安定团结，都有其存在的现实必要性和重要的历史意义。但是随着改革开放的持续深入和经济环境的不断变化，福利性住房制度的弊端日渐显露，商品化、社会化的住房制度改革逐步提上了日程。住房抵押贷款正是在这种社会背景下登上了历史舞台，作为住房金融的一种重要工具与手段，其承担着解决住房的高价格与消费者低支付能力的矛盾、匹配即期消费与远期消费的重大责任。
具体而言，我国的住房改革从1980年开始起步。1987年，在烟台和蚌埠这两个城市先后成立了住房储蓄银行，其主要职责在于汇集购房者的储蓄资金，当其有购房需求时发放住房贷款。同年，中国建设银行开始办理政策性的个人住房贷款业务。1988年，首次全国住房制度改革会议召开，国务院在会后随即颁布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》(国发[1988] 11号)，文件明确了开放房地产市场、发展房地产金融的大体思路，并决定要在3-5年的时间内，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。1990年，广东省江门市建设银行率先推出了“供楼”方案，其实质属于住房抵押贷款业务。1991年佛山市也开展了这项业务。在这些城市试点的基础上，广东省建设银行于1991年推出了《职工住房抵押贷款暂行办法》，住房抵押贷款在广东省内逐步开展。同年，在吸收借鉴新加坡公积金制度的基础上，我国在上海开展了住房公积金制度的试点，其目的在于通过强制储蓄手段，建立一种政策性的住房金融制度，为职工提供住房信贷支持。1992年，在上海市试点经验的影响下，各省市陆续推行了符合本地实际的住房公积金制度。
总体而言，这一阶段的住房制度改革仍处于启动和探索阶段，福利性住房制度并未从根本上得到改变，各项政策法规也没有关于住房抵押率的相关规定，其重要性并未引起人们的重视。从消费者的角度而言，仍然主要是参与单位的福利分房，个人购房的欲望和比例均不高。从银行的角度而言，考虑到政策环境的不完善以及居民收入水平的局限，一般也不愿过多开展个人住房贷款业务。因此，住房抵押贷款业务在当时仍属于新兴事物，并没有得到良好的发展和推广。在这种宏观背景下，住房抵押率受到冷遇和忽视也就不足为奇了。应当指出的是，虽然福利性的住房制度并未得到根本性的突破，但住房信贷这一新兴事物已经显现出其强大的生机与活力。也正是这一阶段的探索和实践，为住房抵押贷款业务的发展提供了大量的经验和教训，这为住房金融制度的逐步深化和推广打下了良好的基础。
2．发展阶段(年)
在这一阶段，随着住房制度改革的不断深入与完善，房地产市场逐渐步入活跃期。但是在住房消费市场巨大利润的驱动下，一些开发商利用政策法律的漏洞进行各种投机行为，房地产市场的秩序逐渐混乱，房屋价格也严重偏离其实质价值。1993年，鉴于严重的房地产泡沫，国家开始对其进行治理整顿，房地产市场也随之进入低谷。这场房地产热的风波引起了人们对住房消费市场风险的重视，如何在不影响市场公平与效率的同时促进住房消费市场的平稳健康发展，成为摆在人们面前的一道难题。有鉴于此，国家相关部门相继出台了一系列的政策法规，从法律层面上对房地产市场的发展作出相关规定。
1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号)，明确了住房商品化、社会化的改革方向，提出把原有的住房福利分配转变为货币工资分配，确定了建立政策性和行业性并存的住房信贷体系的目标。在这一系列的规定中，对于公房出售，该文件明确提出对于分期付款的职工，其首付比例不得低于售价的30％，即住房抵押率不得高于70％。同时，中国人民银行也先后下发了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》(银发 [号)和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》(银发 [号)。前者明确了政策性住房信贷的业务范围和操作规范，将政策性住房信贷业务纳入了全社会的信用规划，对其进行比例管理，其中住房贷款与住房存款的比例按照80％执行；而后者则对商业银行自营住房贷款的范围、条件、期限、利率、法律责任等都作了详细而又明确的规定，其中以房地产作为抵押的贷款，其住房抵押率不得高于70％。1997年，中国人民银行公布《个人住房担保贷款管理试行办法》(银发[号)，文件对贷款的对象与条件、贷款程序、贷款抵押、质押和保证、相关法律责任等都作了详细的规定，该文件为住房抵押贷款业务的发展提供了法律依据，也大大提高了普通居民购房的支付能力。文件中明确规定，居民在相关金融机构的存款余额占所购住房价格的比例不得低于30％，并以该存款作为购房的首付，也就是说住房抵押率不得高于70％。
总体而言，在这一阶段，政府部门出台了一系列的法律法规对住房消费市场进行调控和引导，中国人民银行也下发了相应文件以加强对住房信贷的控制，我国的房地产市场由此逐步走向正轨。但是由于住房抵押贷款市场的制度建设滞后，商业银行对个人抵押贷款的风险估计过高，因此这一阶段的个人住房贷款规模一直比较小，“截至1997年底，全国银行发放个人住房贷款余额 190亿元，仅占银行信贷资产的0．3％”。在个人住房信贷缓慢起步的同时，住房抵押率也频频出现在各种法律文件之中，且大多将其规定为70％，这表明了房地产金融风险已经引起了人们的警觉，而住房抵押率的调控功能和风险控制作用也逐渐得到了相关部门的认可与重视。
3．完善阶段(年)
1998年是我国住房制度改革历程中的重要一年，福利分房终于退出历史舞台，住房分配货币化成为时代的主流。与此同时，我国的金融体制改革也获得了重大突破，贷款规模管理被资产负债管理所取代。在这种背景下，居民购买商品房就成为购房的主要形式。但由于商品房的高价格与居民现期低支付能力这对矛盾的存在，严重制约了我国住房消费市场的启动与发展，消费者对住房抵押贷款的需求开始急剧增加，住房抵押贷款也成为启动住房消费、拉动经济增长的动力引擎。
在这一阶段，相关部门陆续出台一系列关于抵押贷款的政策法规，从法律层面上为住房抵押贷款业务的开展打造了一个良性发展空间。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，明确提出将住宅业作为新的经济增长点，逐步实现住房分配的货币化，建立和完善多层次的住房供应体系。同年，中国人民银行下发《个人住房贷款管理办法》(银发[号)，对住房贷款业务的具体操作进行了详细规定，其中首付比例依然不低于30％。到了1999年，央行在《关于鼓励消费贷款的若干意见》中，将住房抵押率的比例由70％提高到80％，提高了购房者的融资比率，刺激了居民的购房消费意愿。同年，国务院公布了《住房公积金管理条例》(国发[号)，规定了公积金的缴存、提取和使用的原则，这拓宽了居民购房的资金来源，住房公积金逐渐成为中国人购房时必不可少的一种政策性金融工具。2001年，中国人民银行下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[号)，严格禁止各商业银行和其他金融机构发放零首付的个人住房贷款，再次申明贷款额与抵押物的实际价值比例最高不超过80％。
总体而言，在这一阶段，国家开始有意识地将住房消费作为拉动内需、刺激消费的新的经济增长点。伴随着住房分配货币化的推行，再加上提高住房抵押率、降低贷款利率、延长贷款期限等一系列的相关政策，住房抵押贷款获得了长足的推广和发展。“到2001年第三季度末，仅工商银行的商业性的个人住房贷款余额就达到了1635亿元”。“而截至2003年4月，房地产贷款余额达到了 18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％。其中个人住房贷款余额9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8．9％”。除了贷款发放量有了较大增长之外，贷款的手续也日益简化，贷款的品种也日渐增多，越来越多的人感受到了住房贷款带来的实惠与便利。在这一阶段，为了刺激住房消费的发展，住房抵押率由过去的70％提高到80％，而其重要性也得到了广泛的认可，住房抵押率已经成为政府调控宏观经济、刺激住房消费的重要手段，也是银行审核贷款条件、监控信贷风险的重要指标。
4．成熟阶段(2003年至今)
2003年以来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，居民对住房的需求量急剧增加，房地产交易日渐活跃，相关制度建设也日臻完善，房地产市场因此而蓬勃发展。市场在快速发展的同时也产生了众多的问题，如房价上涨过快、市场投机行为严重，等等，这些问题亟需相关政策法规予以调整解决。
2003年，人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[号)，这在业内被称为“121房贷新政”，该文件出台的主要目的在于防范金融风险，促进房地产金融健康发展。文件强调要“加强个人住房贷款的管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要”，对于住房抵押率，其明确规定“借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例”。2004年银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号)，从土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等几个方面进行了业务指引，旨在提高商业银行房地产贷款的风险管理能力。在住房抵押率方面，该文件允许各地根据各自不同的情况制定合理的标准，但不得超过80％上限。 2006年5月，建设部等9部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，将个人按揭贷款的首付比例提高至3成，但考虑到中低收入家庭的购房需求，对购买自住住房且建筑面积在90平方米以下的仍执行20％的首付比例。2007年9月，人民银行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[号)，文件依据不同的购房需求，对首付比例作了区别对待，“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20％；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％”。同年12月，中国人民银行又颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[号)，特别针对359号文中的住房消费贷款部分作了补充说明，明确了以借款人的家庭为单位确认房贷次数，并规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。2008年，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[号)，文件再次重申了452号文的精神和规定，对已贷款购买一套住房，但人均居住面积低于当地平均水平的居民，其二次贷款仍可参照执行首次房贷的优惠政策。2009年6月，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发[2009]59号)，强调了金融机构应重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，并需严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。2010年1月，国务院办公厅正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，再次重申了二套房的首付不得低于40％，贷款利率也需严格按照风险定价。
总体而言，这一阶段的房地产市场已逐渐成熟，制度建设也日臻完善，住宅消费市场业已成为拉动我国经济发展的一大动力。但需要指出的是，市场走向成熟并不意味着没有任何问题，相反的，发达成熟的住房市场所面临的困境会更加复杂多变，以往那种“一刀切”的调控政策早已不符合当今市场的发展需求，也无法有效地解决市场中各种层次的矛盾和难题。因此，在制定相关政策时，需要具体情况具体分析，灵活地采取不同的应对策略。这一阶段的住房抵押率就是最好的例证，在区分不同住房需求的基础上，政府部门对首次购房和二套房贷分别制定了不同的抵押率，这既抑制了市场上严重的投机行为，又支持了普通购房者的购房消费。
二、房地产市场的住房抵押率模型
纵观我国住房抵押率的历史变动轨迹，其变化并不十分明显，但我们并不能因此而否认抵押率在调控住房市场时的巨大作用。相反的，通过分析具体数据不难发现，住房抵押率为数不多的几次变动均对房地产市场产生了深远的影响。因此，从理论上建立起抵押率影响房地产市场的模型，并研究该模型的具体传导路径就有着重要的意义。
(一)房地产市场行为主体的确定
市场主体是经济活动中“人”的因素，他们在市场上从事各种经济活动，享有一定的权利并承担相应的义务。具体到房地产市场而言，各市场主体受到住房抵押率的调节与控制，进而作出相应的行为选择，而这些具体的行为活动又会对抵押率的变动产生反向的推动作用。因此可以说，房地产市场中的各主体是模型构建的基础，而确定市场主体则是进行深入研究的基础性和先导性任务，它明确了研究的对象和范围，对后续研究的开展具有重要的意义。
学术界对政府是否属于市场主体仍有一些争论。一种观点严格地从市场主体的定义和概念出发，指出政府部门不以营利为目的，它既不提供商品和服务，也和市场上的普通消费者有着很大区别，因此不能将其划入市场主体范畴。这种观点强调，政府的主要职责在于为社会提供公共物品，对经济发展进行宏观调控，对财产收入进行再分配，消除各种因素引起的外部效应以及维护市场秩序等。这些职能决定了政府只能充当市场裁判员的角色，否则就有违市场的公平公正原则。与此相反，另一种观点则认为市场主体可以划分为两类，即管理型主体和经营型主体，政府相关部门明显属于前者。虽然它并不具备市场主体的一些典型特征，但其对宏观经济的发展有着明显的调节控制作用。因此，仅从功能作用上来讲，在确定市场主体时就不能将政府排除在外。从根源上剖析，产生这种争论的历史原因可能要归因于我国曾长期实行的计划经济。毕竟在改革开放以前，国家对商品和劳务实行统分统包，这个时候的政府部门无疑属于市场主体。改革开放之后，政府职能逐渐发生转变，由市场的参与者转化为市场的管理者，再到现在的市场服务者。正是这种角色的快速变化使得理论界在界定市场主体时产生了分歧。本文认为，上述两种理论都有可以借鉴之处，毕竟两者都强调市场才是经济社会的中心，政府部门是市场经济的管理者和服务者，具有重要的职责。因此，鉴于政府在市场经济中的重要作用，本文将政府部门视为市场主体的一部分。
我国的房地产市场经过多年的发展，获得了巨大进步，它为我国居民解决住房问题提供了市场机制和制度保证。但是，在快速发展的同时，其缺陷与不足也日益暴露，一些靠市场机制无法解决的问题迫切需要相关部门出台政策进行管理和调控。纵观这些年来国家针对经济发展出台的相关法规，事关房地产行业的不胜枚举，这既体现了国家对住房市场的高度关注，也说明了政府在房地产市场中举足轻重的作用与地位。综上所述，在住房市场中，政府起着管理者的重要作用。
2．商业银行
商业银行是我国金融体系的基础和主导，其重要性不言而喻。在房地产开发市场中，商业银行为开发企业提供资金融通，从而间接地为社会提供了大量住房消费品，丰富了商品种类，刺激了经济的发展。在房地产消费市场中，商业银行为普通消费者提供各种形式的信贷支持，以帮助人们实现拥有一套属于自己的房产的理想。从某种意义上来说，商业银行是连接住房商品供给者和消费者的关键纽带，它为处于产品上游和下游的双方提供金融支持，从而保障了房地产市场的健康稳定发展。与此同时，正是鉴于商业银行的这种关键地位和重要作用，它成为政府部门对住房市场进行宏观调控的信号发出源。纵观众多宏观调控的相关政策，无论是利率的升降，还是住房抵押率的变动，不管是信贷规模的控制，抑或是汇率的变化，政府部门将其调控的目的与意图，浓缩成相关政策法规作用于商业银行，通过其资产负债业务间接地作用于房地产市场，这种调控方式似乎已经成为我国政府维持房地产市场秩序的一种固定模式，而商业银行的重要性也由此可见一斑，称其为住房信贷市场的支持者一点也不为过。
房地产市场上的消费者是指因各种原因购买住房商品或者接受服务的组织或个人。现实生活中，消费者购买住房商品主要分为三种情形，即自住型、投资型和投机型。自住型购房者购买住房是为了满足个人或者家庭的居住需要；投资型购房者主要是为了实现房地产价值的保值和升值；而投机型购房者购买房产的主要目的是为了赚取买进卖出房屋的差价以谋取暴利。当然，购置房产进行商业经营也是房地产消费市场的重要组成部分，但其归属于商业地产范畴，不在本文的研究范围之内。
消费者是房地产市场的重要组成部分，他们是住房消费市场的真正需求者。正是他们对住房的各种需求，才引导出后续的住房生产和消费这一经济过程。但是在现实生活中，普通消费者经常会面临房屋价值量大与自身资金短缺的矛盾，这就需要商业银行等金融机构的信贷支持，通过住房抵押贷款机制将价值量大的一次性投资进行分摊，在不影响消费者日常生活水平的情况下实现平滑消费。因此可以说，住房抵押贷款制度对消费者的住房消费起着举足轻重的作用，一些指标的变动或者政策的变化将会对消费者的行为选择产生十分重要的影响。
4．房地产开发商
房地产开发商是住房市场上的商品供给者，通过购买土地使用权、建造房屋、出售住房、售后服务等一系列的市场活动，开发商完成了住房生产和消费这一经济过程，在为社会提供了大量商品的同时，也完成了自身的财富积累。房地产开发商的重要作用是不言而喻的，他们为社会提供了形式多样的商品住房，满足了普通百姓的居住理想，同时也带动了国民经济的发展，促进了社会的稳定。目前社会上有一些敌视房地产开发商的言论，其说法固然有一定的道理，但我们并不能因此而否认开发商在住房市场中的重要作用。
(二)房地产市场信息的选取
房地产市场主体是模型建立的基础，他们通过接收经济活动中的各种价格信号，作出理性的判断，之后又将其具体的行为以市场信号的形式发送至经济活动之中，可以说房地产市场中的各种价格信号就是模型得以运行和传导的媒介。因此，在确定市场主体的前提下，必须对众多的市场价格指标进行甄选，以明确住房抵押率变动对房地产市场施加影响的传导路径。具体到实际操作中，在选取指标时应采用一定的标准：首先是常用性，所选指标必须是住房抵押贷款活动中的常见因素，这样才能够保证研究具有较强的现实意义；其次是可测性，所选指标必须有具体数据的支撑以方便后续的研究论证；最后是异质性，不能将性质相近、功能相仿的指标进行重复选取，否则会对研究结果造成严重影响。在这些标准的引导下，本文选取了房地产市场价格指数、楼市成交量、住房抵押贷款余额以及贷款违约率等作为深入研究的市场传导信号。
1．房地产价格
价格无疑是市场经济中最为核心的信号和指标，在房地产市场之中也是如此，房地产价格对各市场主体具有重要的意义，可以说其处于核心地位。对政府而言，价格一直是其监控市场的主要指标，也是其进行宏观调控的重要手段。对银行来讲，如果房地产市场价格上升，则表明作为抵押物的房屋价值量变大，抵押贷款的安全性和稳定性就越好，出于追求利润的动机，商业银行自然会扩大住房消费贷款的供给规模；同时，由于市场价格的上涨，使得银行对房地产行业的发展前景较为看好，也会扩大开发贷款的供给量，从而在总体上提升了金融机构对房地产行业的资金支持力度。对消费者而言，房屋价格是他们在住房消费市场上能够接触和感受到的最直接的价值信号，这对他们的购房选择而言无疑具有重大的影响。而对开发商来讲，房地产价格上升在增加其营业收入的同时，也使得开发企业更易获得银行的信贷资金支持，这对开发商的后续发展乃至行业的健康稳定都有着重要意义。如表2所示，我国城镇商品房的平均销售价格和住宅的平均销售价格一直处于持续上升的状态中，10年间房屋的平均售价从每平方米不到2000元上涨到近4000元，可以说是翻了一番。究其原因，既有经济发展、物价上涨、人民收入水平提高的宏观经济背景，也有国家大力支持住房消费市场发展的制度因素。
2．楼市成交量
楼市成交量是房地产市场的一个重要指标，它能够准确反映出市场信心的强弱，也是市场发展态势的风向标。通常情况下，我们使用的房屋销售面积、成交套数或者销售额都是成交量的一种具体表现形式。
如表3所示，自1991年以来，我国城镇商品房销售面积及销售额在总体上均呈现出稳步上升的发展态势，尤其是进入21世纪以后，楼市成交量的增长更为快速，其中商品房销售额在2004年达到了万亿元人民币，而住宅销售额也紧随其后，在2005年突破了万亿元大关，这些数据充分说明了我国住房消费市场的巨大需求潜力。
3．住房抵押贷款余额
自我国实行住房制度改革以来，住房商品化的观念逐步深入人心，鉴于房屋价值量大与个人收入不足的矛盾，借助住房抵押贷款购买住房逐渐成为民众购房的主要方式，住房抵押贷款的规模也从无到有，发展迅速。如表4所示，1997年我国的住房抵押贷款余额仅为190亿元，占商业银行所有贷款余额的比重为0．25％，但到了2006年，抵押贷款余额已经达到了22506亿元，在10年的时间里增长了118倍，可谓速度惊人。
从历史发展的角度而言，我国的第一笔住房抵押贷款业务可以追溯到20世纪90年代初广东省试点推行的“供楼”方案。在此之后，住房抵押贷款业务在实践之中不断探索发展。到了1998年前后，我国开始实行住房货币化政策，福利分房就此退出了历史舞台，普通民众对住房的需求开始急剧增长，再加上当时低息政策的吸引，住房抵押贷款业务由此获得了井喷式的发展，年增长率维持在100％以上。进入2003年，由于国家出台了一系列宏观调控的政策法规，住房抵押贷款的增幅开始回落。但自2006年开始，伴随着楼市的回暖，住房抵押贷款的发展又步入了快车道的行列。
4．贷款违约率
在其他条件不变的情况下，住房抵押贷款的违约率对商业银行的放贷行为有着重要影响。贷款违约率低，表明借款人的还款情况良好，则银行信贷资产的安全性就高，相应的其利润就有了较好保障，这自然能够调动起银行扩大信贷规模的积极性；相反的，若贷款违约率较高，银行就面临着贷款损失的风险，其必然会作出收缩银根、减少放贷的行为选择。因此，贷款违约率与商业银行的利润水平以及贷款供给量成一种反向关系，它是银行控制信贷风险、进行选择判断的一种重要指标与工具。
目前我国住房抵押贷款的违约率较低，一般在0．1％-0．2％左右。与商业银行其他各类贷款相比，其信贷质量良好，无疑属于银行的优质资产。因此，商业银行是有动力和意愿来扩大住房抵押贷款供给量的，这种信用扩张的冲动从表4中也可见一斑。虽然住房抵押贷款因为有了房屋作为抵押物而提高了贷款的安全性，但我们并不能因此而忽视其潜在的风险。学术界一般认为，住房抵押贷款在发放3年之后会步入风险期，而我国绝大部分的住房消费信贷恰恰处于这个时期，因此可以说我国的住房抵押贷款业务已经步入了风险暴露阶段，这需要引起我们足够的警醒和重视。事实也证明了这种担心并非毫无道理，据上海银监局2005年发布的《上海中资商业银行房地产信贷运行报告》中描述，“自2005年3月始，上海市住房抵押贷款违约率呈逐月上升趋势；截至2005年年末，个人住房不良贷款余额已达15．48亿元，比上年末增加5．58亿元，升幅明显”。由此可以看出，虽然目前阶段我国住房抵押贷款市场的违约率仍处于健康水平，但其潜在的风险不容小视。
(三)影响路径模型
1．模型的说明
在确定了市场主体、选取了市场信号的基础上，本文构建了住房抵押率变动影响房地产市场的理论模型，如图2所示。
首先，在此模型中，政府部门作为市场的管理者和服务者，根据房地产市场上的住房价格信号与成交量指标，作出相应的研究判断，确定市场发展状况，出台调整住房抵押率的相关政策，由此引出了抵押率变动的价格效应。具体来说，当政府认为市场过热时，一般会降低住房抵押率，也即采用提高首付的方法来收缩银行信贷，为宏观经济降温。
其次，政府变动住房抵押率的相关政策信号传递到商业银行，会对其住房信贷业务产生巨大的波及效应，影响银行的抵押贷款发放量和信贷质量，由此引出抵押率变动的信贷效应。一般来说，住房抵押率的下降意味着消费者需要以更多的自有资金来获取银行的信贷支持，也就是降低了住房抵押贷款的资金杠杆效应。在这种情况下，消费者的购房冲动受到了信贷条件的严格限制，住房抵押贷款发放量必然会随之减少，而抵押贷款余额的增长也会有所减缓。
最后，对于住房消费市场上数量众多的消费者而言，降低住房抵押率会限制购房者的购买欲望，将众多有住房需求的消费者拒之门外，无法将潜在需求转化为有效需求，这会进而影响到房地产开发商的资金回笼速度、开发建设积极性甚至生存状态。以上就是住房抵押率影响房地产市场的一般传导模型。
2．模型的作用
构建住房抵押率影响房地产市场模型的主要目的在于两点。第一，明确住房抵押率变动对房地产市场产生的具体影响，这主要体现在抵押率变动时各个市场主体行为选择的改变，包括提前还贷、终止偿付以及各种机会主义行为等。第二，明确住房抵押率变动影响房地产市场的具体传导机制，这主要体现在房地产价格、楼市成交量、贷款发放量等市场信号的具体传递过程之中。
图2所示模型以商业银行、房地产开发商、消费者等市场主体为其运行的基础，具体分析抵押率变动对房地产市场的各种影响。同时，模型以抵押贷款发放量、贷款违约率、房地产价格等市场信号为媒介，明确了住房抵押率影响房地产市场的具体传导机制。这两个问题的明确与解决有着极为重要的理论和现实意义。
3．模型的条件
图2所示模型的成立和运行有一些必备的前提条件：首先，商业银行、房地产开发商和消费者等市场主体必须符合理性经济人的假设，这是模型能够成立的理论条件。理性经济人是所有经济研究的前提条件，房地产市场也不例外。各市场主体的行为选择必然要以经济利益的最大化为出发点，只有如此，相应的理论研究和推导才具有逻辑意义。其次，所有的市场信息必须公开透明，这就是说市场上的行为主体能够轻易地获得所需要的各种相关信息，信息资源的成本较低，在市场中流动较为频繁，这是模型能够成立的必要条件。只有信息的公开透明才能够保证模型传导机制的流通和顺畅，模型的构建才具有其意义。最后，房地产市场必须健康有序，这是模型能够成立和运行的制度性条件。健康成熟的房地产市场，其法律制度必然齐全完备，在这种健康有序的市场环境下，模型的作用与意义才能得以体现。
三、住房抵押率变动对房地产市场行为主体的影响
市场主体是经济活动中“人”的因素，它是模型运行的基础，也是所有理论研究的出发点和立足点。这里针对住房抵押率变动时消费者、商业银行以及房地产开发商的行为选择进行研究，以期对我国住房市场的健康发展有所助益。
(一)对消费者行为的影响分析
1．消费者的购房行为
纵观房地产市场，消费者的购房行为有完全现金交易和信贷交易两种不同的模式。前者是指消费者在购买住房商品时完全使用自身的储蓄积累，这种交易模式对消费者的自有资金要求较高，在交易时大多采用一次性全额付款的交易方式。消费者支付全额房款，得到所购房屋的所有法定权益，既省时又省力。但是对大多数普通居民而言，住房是一种价值量较大的特殊商品，仅靠自身的储蓄积累往往无力在短期内一次性支付全部的价款，于是更多的消费者选择了信贷交易模式，即借助商业银行等金融机构的住房消费贷款来实现自己的购房理想。在这里，消费者选择购房方式的主要考虑因素是其自身持有的现金数量和未来的还贷能力。
住房抵押率是信贷交易方式中的一个指标，它的变动会对消费者的即期购买力以及资金杠杆效率产生重要的影响，可以说它是对房地产信贷交易的一种限制条件。从房地产发展周期的角度而言，当市场处于繁荣阶段时，市场交易活跃，房屋价格趋于上涨，一些资金量有限的购房者会被高房价拒于消费市场的门外，他们自然会希望能够得到抵押率较高的住房抵押贷款，以较大的资金杠杆来获得住房。另一方面，房屋价格上涨即是说消费者用抵押贷款获得的房屋价值在不断的上升，他们能够从房地产价格上涨量和抵押贷款余额的差值中获取额外的收益，对于理性的消费者而言，无疑希望能够采用较高的住房抵押率来购买房屋，以减少即期自有资金的使用量，毕竟预期房屋价格的上涨量是能够抵消甚至高于还贷成本的。与此相反，当房地产市场处于低谷时，交易量萎缩，房屋价格也会随之下降，对于一些资金较为充裕的购房者而言，自然希望使用较低的住房抵押率来实现消费，因为随着房地产价格的下降，还贷成本有超越抵押物价值的趋势，使用较低的住房抵押率能够削弱消费者对银行信贷资金的依赖，从而使还贷成本降低，减少因房地产价格下降给消费者带来的损失。总体而言，当房地产市场处于繁荣阶段时，消费者对住房抵押率有一种潜在的上涨要求；而当市场处于低谷时，资金较为充裕的消费者又希望获得较低的住房抵押率，以减少未来的还贷支出。
以上是根据房地产市场的发展状况来分析消费者对不同住房抵押率的内在需求，但在实际生活中，住房抵押率属于经济活动中的外生变量，由政府调节控制，消费者的购房选择受其影响较大。前文已有论述，依据购房目的的不同，可以将消费者划分为自住型、投资型和投机型三种，而住房抵押率的变动会对这三种不同行为的消费者产生完全不同的影响，这里仅以降低住房抵押率为例进行分析。第一，对于投机型消费者而言，他们购房的主要目的在于赚取买进卖出的差价以获取暴利，降低住房抵押率能够在一定程度上遏制其炒房的行为。2007年9月央行出台的359号文就是这方面最好的例证，该文件区分了不同的购房目的，对首次购房的消费者仍按照80％的抵押率予以信贷支持，而对二次购房者则采用60％的住房抵押率，迫使其使用较多的自有资金，从而提高了他们再次购房的资金门槛，大大打击和削弱了市场上的投机行为。第二，对于自住型消费者而言，降低住房抵押率虽然提高了其购房的资金门槛，但对他们的购房行为而言也仅仅是起到了推迟的作用，毕竟住房商品是这类消费者必不可少的生活必需品，这种刚性的住房需求会保证自住型消费者购房行为的发生。第三，对于投资型消费者而言，降低抵押率对其购房行为的影响不大。投资型消费者购房的主要目的是为了实现资产的保值增值，房屋也仅仅使他们实现资产多元化的一种途径和手段，他们看重的是中国房地产发展的良好前景以及房地产商品所特有的保值增值性，因此抵押率的高低对他们的购房行为并不会产生明显影响。
2．消费者的理性违约行为
消费者的信用风险是银行经营住房抵押贷款业务时面临的最主要也是最常见的金融风险，通常情况下，这种信用风险可以划分为被迫违约和理性违约两种情形。前者是指消费者因自身经济能力等各方面原因，无法正常履行还款义务，被迫违反了住房抵押贷款合同的相关规定。引起消费者被迫违约的原因是多方面的，但最为主要的仍是经济方面的因素，如突然的失业或者收入水平大幅度下降等。在遇到被迫违约情况时，商业银行有权将住房抵押物进行拍卖处置，以所获价款来补偿其信贷损失。而理性违约这一概念则建立在消费者是理性经济人这一经济学假设之下，它是指当住房抵押贷款的情况发生变化，如住房抵押率、贷款利率、还款期限等因素变动时，消费者会从自身利益出发，认真衡量继续履行抵押贷款合约与违反抵押贷款合约的经济收益，如果违约能够带来更大的经济利益，即使消费者仍具备继续还贷的相应能力，也会采取违约的经济行为。通常情况下，理性违约有提前还贷和终止偿付两种具体的形式，而住房抵押率的变动会对这两种形式造成前导性或后续性的影响。
一种理性违约行为是提前还贷。所谓的提前还贷就是指“借款人在某期偿还的本金额超过了当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额的提前偿还(即部分早偿)和一次性清偿所有贷款余额(即完全早偿)”，就我国多年来住房抵押贷款业务发展的实际情况来看，主要是完全早偿行为。引起提前还贷的原因是多方面的，例如宏观制度因素、贷款利率变化、居民的收入结构以及消费观念，等等，但从经济角度进行分析，主要源于提前还贷给消费者带来的经济收益能够抵消甚至大大超过继续履约的经济利益，这才是提前还贷现象不断发生的根本原因。
在提前还贷情况发生时，消费者大多希望能够顺利得到金融机构的再融资，改善其资金短缺状况以便能够顺利实施提前还贷行为，但这种再融资受到一定条件的限制。具体而言，消费者在具备了支付再融资相关费用的前提下，还必须保证其对住房所拥有的权益能够为他重新申请融资提供充分的担保，也就是说“再融资行为必须满足消费者的贷款价格比或抵押率低于金融机构设定的LTV值这一条件”。”这样，住房抵押率对消费者提前还贷行为的影响就体现了出来。
如上式所示，现时的住房抵押物价格在扣除抵押贷款余额以及违约成本的基础上，乘以商业银行等金融机构现行的住房抵押率，所得结果必须不小于现时的抵押贷款余额，这样商业银行才会考虑消费者的再融资需求，这也是有再融资需求的消费者进行提前还贷行为选择时的考虑标准。
另一种理性违约行为是终止偿付。终止偿付型理性违约是指消费者在住房抵押贷款的偿付期间，出于自身经济利益最大化的考虑，作出终止偿还贷款的违约行为。引起消费者终止偿付的因素很多，但归根结底，还是因为消费者从理性经济人的角度出发，对继续履约与终止履约所带来的不同经济效应进行比对分析，如果终止履约给消费者带来的损失小于继续履约，则终止偿付行为就会发生。
从数理角度对消费者终止偿付行为的原因进行探究，主要的手段是在量化履约财务损失和违约财务损失的基础上进行比对分析，如果前者大于后者，则终止偿付行为发生，如果前者小于后者，则理性的消费者就不会终止抵押贷款合约的履行。
(二)对商业银行的影响分析
1．银行面临的金融风险
从房地产市场发展的宏观角度而言，当市场处于萧条阶段时，住房商品的价格有下降的趋势，此时的商业银行必然会积极应对潜在的金融风险，使用较低的住房抵押率以提高借款人的信用水平。而当房地产市场处于繁荣阶段时，随着住房商品价格的不断上涨，商业银行也会相应提高住房抵押率的比例水平，以扩大信贷规模来满足普通民众的购房需求。毕竟作为抵押物的房地产价值也在上涨，即使遭遇违约等情况的发生，银行也不用过于担心拍卖变现所带来的价值减损。因此对商业银行这些金融机构而言，在经济繁荣时期，住房抵押率会有一种内在上升的动力，而当经济处于低谷时，住房抵押率又有下降的潜在拉力。
上述分析是建立在房地产市场宏观发展的角度上的，而在商业银行的实际运作中，住房抵押率的变动对其风险的控制也有着极其重要的影响。上文提及的消费者的提前还贷以及理性违约行为均属于商业银行经营住房抵押贷款业务时面临的信用风险，这在前文已有详细论证，在此不再赘述。如果单纯从商业银行的角度出发，较低的住房抵押率就意味着银行发放的住房抵押贷款的价值远远小于抵押房屋的评估价值，贷款的安全性较好，银行面临的金融风险也较小。如果住房抵押率较高，则表明抵押贷款的价值较为接近抵押房屋的价值，一旦发生了购房者违约的情况，在处置变现抵押房屋时，银行遭受损失的可能性就变得很大。 2007年爆发于美国的次贷危机就是这方面最好的例证，由于在发放住房抵押贷款时不重视对消费者信用的调查控制，一些金融机构发放了很多高抵押率甚至零首付的抵押贷款，这使得美国住房消费市场的金融风险急剧膨胀，由此引发了全球金融危机。这场深刻的教训引起了人们对住房抵押贷款市场风险的重视，使得世界各国在制定相关政策时，均在不同程度上对住房抵押率给予重视，以防范和回避住房信贷的金融风险。总结而言，住房抵押率与商业银行潜在的金融风险呈现一种正向关系，高抵押率伴随着高金融杠杆，也就意味着高风险，需要引起商业银行的警觉与重视。
以上主要是针对静态住房抵押率的分析，在监控具体抵押贷款风险时，我们还需要强调动态住房抵押率的作用。动态住房抵押率的计算公式如下：CLTV=OS／(LOV×R)，在不考虑其他因素的情况下，随着抵押贷款的不断归还，OS逐渐减少，CLTV也呈现出逐渐下降的趋势，抵押房屋对抵押贷款的保护作用逐渐增强，而银行的金融风险会随之减弱。相反的，如果住房抵押贷款运行期间作为抵押物的房屋价值不断降低，将使CLTV呈现上升趋势，抵押贷款的价值与抵押房屋价值逐渐靠近，从而使商业银行面临的金融风险逐渐增大。总结来说，动态住房抵押率与商业银行的潜在金融风险也呈现出一种正向关系，只是和静态抵押率衡量抵押贷款业务的总体风险不同，动态住房抵押率更为重视对单笔住房抵押贷款风险的量化。
2．银行的机会主义行为
商业银行在我国的金融体系中发挥着两种不同的作用：一方面他们作为市场的参与者积极开展资产负债业务，以安全性、流动性和营利性为目标，获取合法合规的营业收入；另一方面他们则承担着传递国家宏观调控政策的义务，在政府部门和其他市场主体之间牵线搭桥，起到了疏通联系的重要作用。商业银行的这两种不同角色在实际的经济活动中往往会发生冲突和矛盾，这也导致了他们经常扮演“两面派”的奇怪现象――在国家相关政策出台之后，商业银行在制度层面随之制定相应规定，但是在实际操作中，银行出于自身经济利益的考虑，采取了众多“上有政策、下有对策”的机会主义行为，使得国家宏观调控政策的有效性大打折扣。
具体到住房抵押率方面，由于住房抵押贷款的安全性和收益性较好，属于商业银行的优质资产，银行自然有扩大住房抵押信贷规模的内在冲动。而从宏观经济形势的角度考虑，我国经济正处于高速发展的轨道当中，城市化水平不断加快，人民收入水平不断提高，这使得房地产市场进入了快速扩张阶段，房屋价格长期看涨。因此，虽然国家三令五申不准违反住房抵押率的相关规定发放住房抵押贷款，但商业银行仍在实际操作中采取了违反政策法规的种种机会主义行为，例如对消费者变换人名、异地购买第二套住房以逃避二套房抵押率限制门槛的寻租行为采取默许态度等，这些机会主义行为给房地产信贷市场的健康发展带来了一定的隐患。
(三)对房地产开发商的影响分析
1．开发商面临的市场状态
作为市场上住房商品的主要供给者，住房抵押率的变动对房地产开发商的资金回流速度、开发建设积极性乃至生存状态都有着极其重要的影响，这里以降低住房抵押率为例进行深入分析。
(1)如果国家采取提高首付、降低抵押率的宏观调控手段，就会传递出一种收缩银行信贷、防止经济过热的政策目的，从行为心理学的角度而言，商业银行在向开发商发放开发贷款时就会更为小心谨慎，相应地采取一些提高信贷门槛的做法，从而使得房地产开发商的融资问题变得更为困难。
(2)降低抵押率就是降低了住房抵押贷款的资金杠杆作用，这会削弱一部分消费者的即期购买能力，从而推迟他们的购房行为。从房地产市场的供求角度而言，这也就意味着市场对住房商品的真实需求减少了，在供大于求的背景下，如果开发商不采取降价策略，就会面临成交量降低、资金回流缓慢的局面，这对开发商的后续经营会造成极为严重的后果。
(3)降低住房抵押率会使开发商的资金融通和资金回流问题凸显，从而在财务角度降低了其开发建设的积极性。如图3所示，随着国家在2003年以来一系列调控住房市场政策的出台，如降低住房抵押率、提高利率等，开发商新购土地进行住房建设的投资冲动受到了相应抑制，这种趋势在2005年和2006年表现得尤为明显。
(4)作为国家宏观调控的手段之一，住房抵押率并不是单独地执行宏观调控任务，抵押率的降低往往还会伴随着利率的提升等一系列的相关金融政策，这就对一些实力较弱的开发商的生存构成了严重威胁。如果房地产开发商的自有资金不足或者资金链紧张，就很容易在这种从紧的货币政策中败下阵来，进而退出市场。据国家统计年鉴的相关数据显示，2004年我国房地产开发企业的数目为59242家，但是经过当年降低住房抵押率、提高利率等政策的冲击，2005年的开发企业数就减少到了56290家，一些实力不足的企业就此退出了市场竞争行列。
2．开发商的机会主义行为
作为房地产市场的主体，开发商在经营活动中的首要目的就是获得其预期的经济利润。在遇到降低住房抵押率等不利的宏观政策时，他们会想尽办法，采取各种机会主义行为来营造市场的繁荣假象，以便达到其追逐利润的目的，真可谓是“上有政策，下有对策”。联系房地产市场的实际，开发商的机会主义行为形式多样、不一而足，本文仅以虚假按揭和赊销垫款为例进行分析。
虚假按揭是指开发商为了获得资金的套现回流，将尚未出售的商品住房向那些没有真实购房需求的虚假身份进行出售，以便获得商业银行的住房消费贷款。其具体的操作流程如下：开发商和身份证明持有人达成协议，开发商以一定的经济补偿为手段，获得后者的相关身份证明，如身份证、财产证明等；开发商以这些没有真实购房需求的虚假身份向商业银行申请住房抵押贷款，来购买自己正在出售的商品住房。开发商进行虚假按揭的主要目的在于获得银行的住房消费贷款，实现资金的销售回流，以便维持资金链的稳定。除此之外，也有一些开发商将虚假按揭当作营造市场繁荣假象的手段和工具，以便提高住房的销售价格来牟取暴利。总而言之，虚假按揭将原本属于开发商的市场风险转嫁给了商业银行，同时也扰乱了正常的市场秩序，无疑具有巨大的危害。
开发商的赊销垫款行为在国家调整住房抵押率等相关政策出台之后屡屡出现，这种行为是指开发商和消费者达成协议，由开发商支付一定比例的房屋首付款来帮助消费者实现购房行为。举例来说，如果住房抵押率由80％降低到了70％，这无疑会降低住房市场的现实需求，为了及时销售房屋实现资金回流，开发商主动与消费者达成协议，由消费者支付10％的购房款，而剩余20％的首付款由开发商垫付。这样，开发商虽然暂时放弃了20％购房款的即期支付，但却得到了商业银行70％比例的消费贷款，这对其资金链的稳定和企业的后续经营具有重要的意义。赊销垫付虽然能给开发商带来一定的好处，但这种行为对整个房地产市场的稳定发展却是极为不利的，毕竟这种机会主义行为使得一些原本信用状况不合标准的购房者得到了银行贷款，进而在金融系统内积聚了大量风险，这需要引起我们相应的重视和警惕。
四、住房抵押率变动对房地产市场的影响
住房抵押率变动对房地产市场信号的影响主要体现在价格效应和收入效应两个方面，而这也是抵押率影响房地产市场模型传导机制的具体体现。本节在已有市场信号的基础之上，通过数据的搜集与分析，对价格效应和收入效应进行详细的研究与实证。
(一)价格效应及其实证分析
1．理论模型
所谓的价格效应即是指政府部门以房地产市场均价和楼市成交量等市场价格指标为参考依据，分析判断住房消费市场的具体状况，进而对住房抵押率采取相应的调整措施，这是抵押率影响房地产市场模型的起始阶段。价格效应往往以对市场的分析判断为起点，而以具体的调控政策出台为终点。具体而言，价格效应涉及的市场主体主要是政府部门，通过对楼市成交量和房地产价格这两个市场信号进行具体分析，作出相应判断，进而采取相反的调控手段。因此可以说，价格效应是建立在市场价格指标基础上的。
具体到我国住房抵押贷款市场的实际，这里以正的价格效应为例进行具体的演绎分析。当宏观经济发展较快，市场需求旺盛时，为防止经济过热，预防房地产市场出现泡沫，政府部门会对市场状况作出科学严谨的分析判断，其依据就是房地产市场价格、商品房销售面积等市场价格指标。如果政府认为房地产市场已经出现过热的苗头，就会出台一系列的宏观政策为经济降温，而降低住房抵押率即是提高信贷门槛、推迟居民住房消费的一种重要手段。因为住房抵押率的下降即意味着购房首付款比例的上升，这一方面增加了消费者在购房时的首期一次性财务支出，从而使更多的住房需求者达不到银行发放住房抵押贷款的抵押率条件；另一方面，住房抵押率的下降也相应降低了商业银行的资金杠杆作用，较之以往，消费者必须用更多的自有资金获取银行信贷，从而大大削弱了消费者的远期支付能力。因此可以说，这两方面的原因提高了消费者的购房门槛，降低了市场主体购房的盲目性和冲动性，从而达到了政府宏观调控的目的。当然，如果通过市场价格指标的分析，政府认为房地产市场仍处于健康状态，那么自然会维持原有的宏观经济政策不变。归纳总结而言，住房抵押率价格效应的具体传导路径可以用图4来表示。
2．实证分析
在实证之前，有必要对一些具体的数据进行解释说明：
(1)住房抵押率。表5表明了我国自1997年至2007年的10多年间，住房抵押率的具体变动情况，其中括号内的数值分别代表购买超过90平方米的大户型以及购买第二套住房时的抵押比率。由图中不难看出，我国住房抵押率的变动较少，如不进行相应处理则无法进行实证检验。因此本文将住房抵押率作了除以CPI指数(定基)的相关处理，在剔除了物价因素的同时也使得住房抵押率具有了一定程度的可比性。
(2)房地产价格和楼市成交量。如表6所示，表明了自1997年至2007年的10多年间，我国房地产市场平均价格与商品房销售面积总额的变化情况。为后续研究比较的便利，笔者通过这些相关数据计算得出了房地产价格的年增长率和商品房销售面积年增长率。
(3)数据的数量与质量。该部分所有数据均来自各年的《中国统计年鉴》，准确性较高。但由于房地产行业在我国属年轻行业，某些统计口径的设置较晚，因此信息的搜集十分不易，只能大体得到 1997年至2007年这11年间的相关数据，这使得后续数理实证的可靠性和安全性大打折扣。
如果假设处理后的住房抵押率为LTV，房地产价格为P，商品房销售面积为S，对其进行格兰杰因果检验，得到如下结果：
由表7和表8的格兰杰因果检验结果可知，P和S都是LTV变动的原因，也就是说房地产价格与商品房销售面积这两个市场价格指标对住房抵押率的变动都有着一定程度的影响。在此基础上，我们继续分别对住房抵押率LTV与房地产价格年增长率X以及商品房销售面积年增长率Y的相关性进行检验，得到如下结果：
由检验结果可以得知，房地产价格以及楼市成交量等价格指标与住房抵押率成反向关系，这也就解释了收入效应中政府根据市场状况采取反向调节住房抵押率行为的原因。
(二)信贷效应及其实证分析
1．理论模型
信贷效应是住房抵押率影响房地产市场模型的第二个阶段，它是指住房抵押率的变动给商业银行住房抵押贷款业务带来的冲击和影响，主要包括抵押贷款发放规模的变化以及消费者的违约情况这两个方面。信贷效应涉及的市场主体主要是消费者与商业银行，从某种程度上我们可以将信贷效应看作是两者之间在心理和行为上的一场博弈。
具体而言，当政府提高住房抵押率时，就意味着购房首付比率的降低，从而在资金供给方面为众多的贷款需求者松了绑。之所以这样说，首先是因为首付比率的下降使得消费者的首期一次性付款压力降低，减少了其现期财务支出，从而提高了消费者购房的积极性。其次，提高抵押率就意味着许多原本自有资金不足的购房者符合了银行的信贷条件，从而能够得到相应的资金支持，这就使得更多的人享受到了住房抵押贷款的优惠。最后，提高住房抵押率往往传递出政府鼓励住房消费、刺激经济发展的政策目标，在市场信心上给予了银行和消费者大力支持。通过上述种种分析，我们不难发现，提高住房抵押率的政策降低了消费者的购房门槛，使得众多消费者的潜在需求转化为真实需求，银行也由此扩大了住房抵押贷款的信贷规模，从而使住房抵押贷款业务获得了长足的发展和进步。
上文分析了抵押率变动对住房抵押贷款规模的影响，而对于信贷效应的另一个方面――贷款违约情况而言，由于前文第三节中已有过详细的论述，在此就不再赘述了。总结而言，住房抵押率变动的信贷效应可以用图5来表示。
2．实证分析
表11中的数据来源于2008年的《中国统计年鉴》，该表反映了我国自1997年至2007年这11年间住房抵押贷款的信贷规模情况。为后续研究的便利，表中通过计算得到了住房抵押贷款的年增长率，这是一个反映住房抵押贷款业务发展状况的重要指标。
图6显示了我国自1998年至2007年这10年间的住房抵押率与抵押贷款年增长率的变化轨迹。通过比对我们不难发现，两者的走势较为一致。在1998年我国正式取消福利分房制度后，抵押贷款规模有了一个井喷式的发展，而以CPI计算的住房抵押率在这一阶段也有一个上升势头。到了2003年，随着国家一系列宏观调控政策的出台，无论是住房抵押率还是抵押贷款增长率，都呈现出明显的下降趋势。通过这种横向的比对可以看出，在中长期内，住房抵押率和抵押贷款的年增长率呈现出较为明显的正向关系，这也和我们前文的理论分析结果一致。
通过计量的手段，同样得到了住房抵押率与抵押贷款增长率的正向关系，这就说明了住房抵押率的变动对抵押贷款的规模是有一定程度影响的，进而从实证角度对住房抵押率的信贷效应进行了论证。
五、对策与建议
我国住房抵押贷款市场经过多年的发展虽然已经逐步成熟完善，但仍有不少缺陷与不足，而学术界对住房抵押率重要性的认识虽然与日俱增，但相关研究也不够深入彻底。在这种宏观背景下，2007年爆发于美国的次贷危机又给我们敲响了住房信贷市场风险的警钟。因此，研究分析我国住房抵押贷款机制的缺陷，进而作出相应改进的工作就显得刻不容缓。这里在已有模型的基础上，对我国现行住房抵押贷款的相关机制提出政策建议，以期对我国住房抵押贷款市场乃至整个房地产市场的良性健康发展有所助益。
(一)重视住房抵押率对抵押贷款的动态保护作用
在我国目前现行的住房抵押贷款制度中，无论是政府的调控政策，抑或是统计部门的数据统计，都只是针对静态住房抵押率。这固然是因为静态抵押率的计算较为简便，使用时可操作性强，但我们并不能因此而忽视动态住房抵押率对住房抵押贷款的动态保护作用。
传统的静态抵押率在实际经济生活中往往只起着审核客户的信贷资格、传递并落实国家宏观调控政策的功能，它仅仅是在审核发放住房抵押贷款阶段对抵押贷款有一定的保护控制作用，随着住房信贷进入贷款偿还期后，静态抵押率就无法及时准确地反映抵押贷款的信贷质量，对可能出现的各种违约情况也无能为力。而动态抵押率则不同，它在计算时考虑了现金流量和抵押物价值变动这两个因素，将具体的计算过程由LTV=住房抵押贷款额／抵押房屋的市值转变为CLTV=OS／(LOV×R)，计算变得更为科学也更为合理。与此同时，由于考虑了现金流量和抵押物价值这两个变量因素，这就使得商业银行能够通过动态抵押率的计算更为清晰地了解住房抵押贷款的运行质量和风险大小，从而使其在贷款的管理上更加从容。即便遭遇了违约情况，银行也能够及时发现并采取相应减损措施来避免大的损失。所以可以说，动态住房抵押率比静态抵押率更能够体现抵押贷款的信贷质量，对贷款的保护作用也更强，因而更适合成为商业银行衡量贷款质量、控制金融风险的指标工具。
受到商业银行的高度重视。
(二)大力发展住房抵押贷款保险
从概念上来理解，住房抵押贷款保险又称住房抵押违约保险，它是指“由公营机构或者民营保险公司对于不能或者不愿一次性支付房款的购房者提供的信用加强服务，它能够分散原始贷款机构所承担的无法收回贷款的风险”。住房抵押贷款保险产生的根源在于抵押贷款运行过程中潜在的消费者信用风险，正是这种风险的存在，使得抵押贷款的借贷双方迫切需要相关保险机构对可能发生的违约行为进行担保，从而确保信贷活动的正常进行。住房抵押贷款保险的一般运作过程为：借贷双方在签订住房抵押贷款合同时引入相关保险机构这一第三方，由保险机构对借款人的信用进行担保，如果借款人因为各种原因无法及时足额偿还银行贷款时，由保险机构承担清偿义务。从这个意义上来说，住房抵押贷款保险制度属于信用保险的范畴，它是对住房消费信贷体制的一种补充和完善。目前，世界上几个主要的发达国家，如美国、英国、加拿大、澳大利亚等国在开展住房抵押贷款保险方面有着许多成功的经验，值得我国学习和借鉴。
实施住房抵押贷款保险制度对一国住房消费市场的发展有着重要的意义和影响。一方面，该制度能够为众多中低收入家庭购买住房提供信用担保，从而使得一些原本资信状况并不合格的消费者获得银行贷款，实现了其购房理想；另一方面，住房抵押贷款保险制度为抵押贷款资产证券化业务的顺利开展提供了前提和保证，它能够妥善解决商业银行资产负债的不匹配问题，也为投资者开辟了更为广阔的投资渠道。结合本文内容，如果单纯的从住房抵押率角度进行分析，实施住房抵押贷款保险制度则能够从理论上提高商业银行的抵押率水平，从而使得更多的消费者能够享受到抵押贷款业务的优惠。具体而言，当一国的信贷体制中有住房抵押贷款保险这一金融制度时，即使商业银行对住房抵押率有着严格的要求和标准，消费者也可以通过引入抵押贷款保险这一手段来提高自身的资信等级。而对于商业银行来说，由于保险机构分担了原本由银行独自承担的违约风险，商业银行自然能够在降低首付的基础上扩大信贷规模。根据美国联邦住宅管理局(FHA)的资料统计，由于FHA在住房消费信贷市场上的担保作用，一些抵押贷款借款人的实际首付比例仅为3％，这充分说明了抵押贷款保险机制对降低首付比例也即提高住房抵押率的重要作用。
上促进住房抵押贷款业务的发展。
(三)科学评估贷款过程中的抵押物价值
在住房消费市场的发展过程中，住房商品因其位置固定性、寿命长久性、价值巨大性以及保值增值性等特点，自然成为商业银行等金融机构在发放住房信贷时的天然抵押物。而在住房抵押贷款业务的具体操作中，商业银行在评估抵押房屋价值的基础上乘以相应的住房抵押率，即得到了给予消费者的信贷额度。在此过程中，对抵押房屋的价值评估工作就显得尤为重要了。如果评估价值过高，超过了抵押物的实际市场价值，就会降低抵押房屋对贷款的担保作用，从而使得住房抵押贷款的安全性大打折扣，金融机构会由此承担大量的金融风险；相反的，如果评估价值过低，又会使得抵押物无法发挥其抵押担保作用，消费者也得不到应有的信贷额度，其权益会受到一定程度的损失。因此，科学合理地评估抵押物价值就成为住房抵押贷款市场中公平性和稳定性的内在需要。
对抵押房屋进行价值评估涉及房地产估价的相关知识领域，本文就以估价的基本要素为出发点，从解决实际问题的角度对抵押贷款业务中抵押物的价值评估工作提出以下几点建议：
(1)估价目的。传统的房地产估价目的在于为各种房地产经济活动提供相关价格或租金的参考依据，在估价时必须严格参照估价的最高最佳使用原则。而住房抵押贷款业务中评估抵押物价值的主要目的在于确定其未来的变现能力，因此在估价时必须假设借款人无力偿还抵押贷款，在充分考虑抵押物变现风险的前提下依据谨慎原则进行估价。
(2)估价方法。对房屋进行价值评估的常用方法有市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法等，每种方法均有其适用的条件和环境。在住房抵押贷款业务中，由于消费者购买房屋的主要目的在于改善自己和家庭的居住环境，因此不适合使用成本法和假设开发法的估价方法。再考虑到消费者在抵押贷款业务的存续期内一直处于逐期还款的状态之中，因此较为适合使用收益还原法这种估价方法，同时也要适当地参考市场比较法的估价结果。
(3)估价时点。估价时点也称为估价日期或者估价基准日，是指由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一宗房屋在不同的时间会有不同的价值，所以估价工作必须说明估价对象是在哪个特定时间的价值。具体到住房抵押贷款业务而言，有三个时间点都可以成为估价时点：一是签订住房抵押贷款合同时，二是抵押贷款合同终结时；三是住房抵押贷款业务持续期内的任一时点。就目前我国抵押物评估的实际情况来看，以签订住房抵押贷款合同的日期为估价时点的状况较多，也较为科学合理。
(4)价值原则。估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律基础上，总结提炼出的一些简明扼要的进行估价所应依据的法则和标准。传统的房地产估价原则有独立、客观、公正原则，合法原则，谨慎原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则，等等。具体到住房抵押贷款业务中，应格外重视并严格遵守合法原则和谨慎原则。
(四)大力发展个人信用制度
在我国住房抵押贷款业务的实际运作过程中，消费者“上有政策、下有对策”的寻租行为与机会主义行为可谓屡见不鲜，这不但给我国的金融系统带来了极大的不稳定因素，也不利于国家宏观调控政策的传递实施和房地产市场的健康发展。仅以2007年央行359号文为例，该文件针对市场上不同的住房需求确定了不同的住房抵押率，对再次申请银行贷款购买第二套住房的消费者，其首付比例提高至40％，该文的主要意图在于抑制市场上日益严重的投机现象。但在实际操作中，很多消费者利用变换身份、变换购房地点等手段来规避这项规定，国家宏观调控政策的效率因而大打折扣。同时，由于消费者的这些行为均属违规操作，因而给金融系统造成了巨大的风险，对住房市场的健康稳定也带来了消极的影响。
探究我国房地产市场上这种种违规行为屡次发生的深层次原因，一方面要归因于市场主体追求自身利益最大化的趋利动机，而且这种趋利性又是建立在目前市场上普遍缺乏信用道德的大环境中；另一方面的原因则在于我国缺乏应有的对消费者行为进行约束的政策手段，消费者的违规成本过低。因此，不管从哪一方面进行考虑，加强个人信用制度建设的重要性就不言而喻了。具体来说，发展我国个人信用制度时应注意以下几点：
(1)应建立完善的个人信用制度框架。“完整的个人信用制度应包括个人信用档案制度、个人信用账户制度、个人信用调查体系以及个人信用监控制度等多个方面”，这就意味着我们必须从信用信息的征集、管理、监督等几个角度对消费者的资信状况进行全方位的跟踪和控制。
(2)个人信用制度的建设应以政府为主导。纵观世界上个人信用制度建设较为完备的几个国家，大体可以划分为三种类型。其一以英国为代表，这种类型的个人信用制度以政府和中央银行为主导。第二种类型则以日本为代表，其信用制度的建设主要以企业为主导。最后一种类型以美国为代表，其信用制度的建设完全交由市场，由市场供求力量来推动个人信用体系的发展。针对我国目前的国情，笔者认为个人信用制度的建设仍应以政府为主导。一方面，建立个人信用制度是一项艰巨繁重的复杂工作，只有通过国家的力量才能够确保信用体系的顺利建成与完善；另一方面，以政府为主导也符合我国长久以来的经济发展特点与我国的具体国情。
(3)加强立法建设。由于个人信用制度涉及普通居民的个人信息，因此在立法环节上应格外注意，应着重强调信用征集与使用的合法性与公正性，注重对个人隐私权进行相应保护。
（作者：中南财经政法大学2007级房地产经济学硕士
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