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房地产企业税法的有关规定： （一）各种税的总结： 纳税人自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税款，再按销售不动产征收营业税。 房地产开发企业销售商品房时代收的市政费、邮政设施配套费等应计入营业额中作为价外费用征收营业税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用之次月起，交纳城镇土地使用税，房产税。 房地产开发企业建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严原则结合具体情况确定。 房地产开发企业缴纳土地增值税的扣除项目的规定： 扣除项目 取得土地使用权所支付的金额①+开发成本②+开发费用+有关的税金+（取得土地权所支付的金额+开发成本）*20% ☆允许扣除的开发费用：
⑴能分摊且能提供利息证明的：（①+②）*5%+利息
⑵不能分摊且不能提供利息证明的：（①+②）*10%
☆有关的税金中不能扣除印花税（因其已计入管理费用中扣除）。 （二）。所得税的有关规定： 1．开发产品销售收入的确认： 一次性收款方式销售→实际收讫价款或取得了索取价款的凭据时确认。 分期付款方式销售→按合同约定的日期确认。（提前付款的，按实际付款是确认） 银行按揭方式销售→首付款于实际收到日确认，余款在办理转帐日确认。 委托方式销售，按以下原则确认： A．支付手续费方式→按实际销售额于收到代销清单时确认。 B．视同买断方式→
正在加载中，请稍后...你好，我新买的二手房已办理了房产证，但是这个房子开发商还没给办土地证 - 相关问题 - 110网法律咨询
你好，我新买的二手房已办理了房产证，但是这个房子开发商还没给办土地证，请问我以后还能办理土地证嘛？如果能还用原房主嘛？
你好，我买的房子已四年房产证开发商还没有办理，现在房子出现裂缝，该怎么办
你好，我婚前首付买了一套房子，但是婚后办理的土地证房产证，请问这属于婚前财产还是婚后财产
刚买了一个二手房子，房产证一到手两个月了，但是开发商签的买卖合同和房产转移协议，房主都没有给我（可她非说给我了）。房钱是当天就现金全付，收据只有签字没有收印，不知道以后有什么纠纷没有。
你好，我家的房子被强拆了，但是房产证和土地证在我们手里，还没有和开发商签拆迁合同，我想问下房产证对他们有什么用，他们是不是急于得到房产证，谢谢
看中了1套性质是划拨土地的房子，开发商说能办房产证和土地证，但是要以后统1办理，不知有多大风险
我一个朋友想买一套二手房子，卖方的房子有和开发商买房协议，有公证处公证过的，开发商也有土地授权开发销售的授权书，但是当时由于开发商卖了房子后卷款走人了，以致后来房产证没有下来。这样的房子合法吗？请问这样的房子能买吗?
假如买了这样的房子以后这房子遇到拆迁的话能不能收到补偿？或者这样的房子能不能有机会办理房产证！谢谢！
我是洛阳的，买了一套二手房，没有土地证，只有房产证，听说房子马上要拆迁，我想问下，没有土地证有影响吗 ？
我想买一套今年刚交付的二手房，原业主的房产证刚发下来，但土地证在办理中，我该怎么办
该二手房只有房产证，土地证是集体的没有分割，这样的房子能买吗？如果买，应该怎么做？
你好 我想问下就是我在别人的房子上加盖一层楼 钱都由自己出 但没有土地证和房产证 我咨询下我在那盖的房子如果拆迁咯我可以拿到钱吗？ 还有就是使用权的问题，我可以长久使用而无法将我驱逐 房子只有我自己有支配权吗？ 行的话这当中要办理哪些证明 和需要公正吗？关于内资房地产开发企业税收新政策解读_会计资料有哪些,会计学习知识-学习知识网
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关于内资房地产开发企业税收新政策解读
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关于内资房地产开发企业税收新政策解读
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P>　　为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局颁发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]第031号），笔者就政策变化情况做一些阐述：
　　一、关于预售商品房的税务处理规定
　　开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
　　非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
　　1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
　　2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%. 3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
　　二、关于销售确认的税务处理规定
　　（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
　　1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
　　2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
　　3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
　　（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。
　　（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
　　（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　三、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题规定
　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%.
　　四、关于销售成本、费用的扣除规定
　　开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
　　（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
　　1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
　　2.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
　　（二）下列项目按以下规定进行扣除：
　　1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
　　（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
　　（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
　　3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
　　4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
　　5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
　　6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
　　8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
　　9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
　　10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
　　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
　　五、有关征收管理规定
　　（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。?（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
　　1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
　　2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
　　3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
　　4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
　　5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
　　6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　六、关于适用减免税政策规定
　　房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
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房地产企业销售未完工开发产品取得的收入是否可以扣除期间费用与税金和作为三费的基数
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3秒自动关闭窗口房地产开发企业企业所得税问答
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>> &房地产开发企业企业所得税问答发布时间：
信息来源： 黄山市地税局 浏览次数: 次bugbug【
】bugbugbug房地产开发企业经营初期业务招待费如何处理？
房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管税务部门批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的 60%预计营业收入。按预计营业收入提取的业务招待费计入&待摊费用&科目，自出售开发产品实现营业收入的年度开始，分期摊入管理费用。
此项规定属于财务处理范畴，在纳税申报时企业仍应按税前扣除办法的有关规定执行。&房地产开发企业利息如何处理？
房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工前，计入开发成本。开发产品完工后发生的利息等借款费用，计入财务费用。&房地产开发企业如何缴纳企业所得税？
根据国税发[2003]83号文：
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
此规定自日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按此规定执行。&房地产企业哪些成本和费用可以扣除？
根据国税发[2003]83号文，房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：
（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
此规定自日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按此规定执行。&房地产企业如何确认收入的实现？
根据国税发[2003]83号文，房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
此规定自日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按此规定执行。&非汇总纳税企业和汇总纳税企业虚报亏损，对其的处理有何不同？
1、对非汇总纳税企业多报亏损，即企业年度申报表中所报亏损数额多于主管税务机关在纳税检查中按税法规定计算的亏损数额的，其后果是以后年度不缴或少缴所得税，而本期并未少缴税款，因此企业不需补税，主管税务机关可根据《征管法》的规定认定其为偷税而应处以罚款的，可将查处企业多报的亏损额视为查出相同数额的应税所得，再按法定税率计算出相应的应纳税所得税额，以此作为罚款的依据。
2、对汇总纳税企业来说，各汇缴成员企业和单位应按照有关规定计算出应纳税所得额（或亏损额），再由总机构或规定的纳税人（汇缴企业和单位）汇总缴纳所得税。各汇缴成员企业经营有盈有亏，盈亏相抵后的应纳税所得额为整个汇总纳税企业的应纳税所得税额。在汇总缴纳所得税方式下，某一汇缴成员多报亏损，就会相应抵减其他成员的应纳税所得额，从而减少汇缴企业的应纳税所得额。因此，对汇总纳税成员企业和单位年终检查出的与申报不符而多计算的亏损，应视为应纳税所得额作补税处理。部分车间被他人出租经营，出租车间的所得税纳税义务人是谁？
分两种情况：
一是企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变被承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租名义对外从事生产经营的，企业所得税的纳税义务人为被承租企业；
二是重新办理工商登记，并以承租方名义对外从事生产经营活动，以重新办理工商登记的企业、单位为纳税义务人，交缴企业所得税，但出租方应在出租之日起30日内将承包人情况向主管税务机关报告，否则要承担纳税的连带责任。&bug&bug& bug&bugbugbugbugbug版权所有 安徽省黄山市地方税务局 地址：黄山市屯溪区黄山东路109号
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