北京出台维修基金管理使用新办法--新闻中心
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北京出台维修基金管理使用新办法http://www.jiaodong.net 10:56:43北京房地产 　　提到公共维修基金，几乎所有人都知道是用于房屋共用部位共用设施设备的维修以及所需缴纳的费用。但是对公共维修基金具体的使用程序，如何使用以及谁来监督等问题，购房者却不了解。
　　北京市早在1999年就对住宅公共维修基金的如何征收，征收比例以及用徐等下发文件，但是对购房人缴纳的公共维修基金如何使用以及如何管理等问题迟迟没有明确规定，致使大多数购房人不了解缴纳公共维修基金到底能用于什么，以至于业主与物业公司由于其而发生的纠纷事件也时有发生。为此，由北京市国土资源和房屋管理局、市房改办，市财政局下发了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》。
　　公共维修基金缴纳的比例
　　自日起，购房者在办理房屋产权证时，开发商都会要求购房者按照所购房屋总房价的2％缴纳公共维修基金。其中，对购买新建商品住宅（包括经济适用住房及与住宅结构相连的非住宅等，以下简称商品住宅）的购房者，都要按照购房款的2％向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门缴纳维修基金。
　　但在日之前，没有建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，具体标准按照每月0.6元/平方米缴纳。
　　商品住宅维修基金由市小区办代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。商品住宅维修基金代管期间内按活期存款利率计息。但是当商品住宅的物业管理委员会成立后，市小区办应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理，或经管委会同意交由物业管理企业代管。
　　而公有住房的公共维修基金则分两种情况：一种是售房单位从其售房款中按多层住宅20％、高层住宅30％的比例划拨。另一种是日后，购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2％的比例缴纳。
　　公有住房的售房单位在售房时应按上述的比例代收公有住房维修基金，然后存至市住房资金管理中心系统，并由市中心出具资金存储证明，并须注明售房收入数额、维修基金数额及其他应注明内容。对公有住房售后成立管委会的，原代收单位应将公有住房维修基金移交给管委会管理。
　　公共维修基金实行专款专用
　　这次新出台的公共维修基金管理办法明确，公共维修基金使用是依照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则。
　　以前的公共维修基金管理办法规定，公共维修基金可以使用的前提是必须小区成立业主委员会，物业管理公司是不能使用公共维修基金的。那么这次的调整规定原则还是公共维修基金在业主委员会成立前不能动用，等到业主委员会成立后，由业主委员会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。
　　那么在业主委员会成立前遇有特殊情况的可以：1、物业管理企业应委托市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程；3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的应进行返工；4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
　　公共维修基金如何使用
　　住宅共用部位共用设施设备的维修是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。过去，房屋的大、中修费用来源于业主按年缴纳的房屋维修费用，现在则是业主说了算，什么时间修、修哪些部位、花多少钱，均由业主大会或业主委员会决策，物业管理公司只是负责执行。在业主委员会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算，报业主委员会批准后执行。
　　维修项目完成后，物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续，业主委员会根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。购房者可对公共维修基金的使用做到圾账可查，有据可依。
　　但是像小区内共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的，这样的维修工程费用则由责任人承担，不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的，按照受益人原则分摊：1、物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊；3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
　　另外，如一幢楼房的维修基金使用后，不足首次归集额的10％时，购房者应续筹。具体续筹的标准及办法由业主委员会决定。
　　业主如何查询维修基金的明细账
　　对每年维修基金的使用情况，业主委员会应在每年年底公布其收支及余额状况，其中包括维修基金的使用及分摊情况，维修基金总账余额以及维修基金明细账余额。
　　此外对代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户查询。实行公开查询制度，使业主明明白白消费，对小区的维修基金使用有了知情权，从而有效消除了业主对于公共维修基金的疑虑。
　　如果维修基金闲置，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪做他用。
　　维修基金与房屋大中修的关系
　　缴了维修基金后，产权人是否还需缴纳房屋大中修费用，这也是业主与物业公司经济发生纠纷的地方。按照市国土房管局下发的《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定，产权人在缴纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1997]第196号）规定的大修费和38.7％的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3％的自用部位中修费。
　　这次新出台的公共维修基金使用管理办法，不但有利于建立新型的物业管理体制，理顺业主与物业管理公司的关系，减少矛盾和纠纷，而且还利于规范物业管理秩序，促进行业健康发展，保护了买房人的合法权益，标志着我市物业管理行业的发展又向前迈进了一步。
责任编辑：孙玲姿&［］ ［］ ［
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物业维修基金使用及管理办法
日&&&来源：233网校
&&& 制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。　　范例参考：　　深圳××物业公司物业维修基金使用及管理办法　　一、维修基金的使用范围　　１．公用设施维修基金的使用范围：　　①小区内的道路；　　②小区内的路灯；　　③小区内园林绿化地；　　④小区内的地下排水管；　　⑤小区内的文化体育场所；　　⑥小区内的停车场；　　⑦其他公用设施。　　２．房屋本体维修基金的使用范围：　　①房屋的承重墙的结构部位；　　②抗震结构部位；　　③多墙面；　　④楼梯间；　　⑤公共通道；　　⑥门厅；　　⑦公共屋面；　　⑧电梯；　　⑨机电设备；　　⑩本体消防设施；　　⑾公共天线；　　⑿本体上下水共用管道；　　⒀共用防盗监控设施；　　⒁其他房屋本体共用部分。　　二、物业维修基金的收取标准　　１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。来源：　　２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：　　①多层房屋（不带电梯）　　--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；　　--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；　　②高层房屋（含多层带电梯）：　　--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月　　--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月　　三、维修基金的收取程序　　１．公用设施维修基金的收取程序：　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。　　２．房屋本体维修基金的收取程序：　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；　　②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；　　③明细表交财务部经理审核：　　--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；　　--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；　　⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；　　⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。　　四、物业维修基金的使用程序　　１．公用设施维修基金的使用程序：　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：　　--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；　　--相关项目的有关图纸、预算资料；　　--施工承接单位或人员资质资料。　　②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：　　--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；　　--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。　　③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；　　④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；　　⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；　　--业主管理委员会；　　--管理公司或管理处。　　２．房屋本体维修基金的使用程序：　　①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；　　②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：　　--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；　　--该项目的预算资料；　　--其他相关资料。　　③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：　　--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；　　--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；　　④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；　　⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；　　⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：　　--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；　　--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。　　⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；　　--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；　　--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。　　⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。　　五、物业维修基金的管理程序　　１．公用设施维修基金的管理程序：　　①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；　　②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；　　③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；　　④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：　　--业主管理委员会；　　--管理公司或下属管理处。　　⑤管理公司或下属管理处接到质询后：　　--原则上应在７日内予以答复；　　--特殊情况可另行处理。　　２．房屋本体维修基金的管理程序：　　①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；　　②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；　　③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；　　④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：　　--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；　　--将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；　　--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。　　⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：　　--向业主管理委员会查询；　　--向公司财务部查询。　　六、物业维修基金资料的保管　　１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。　　２．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。
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