商业地产商业地产聚焦商业地产信息，把握商业地产趋势。关注专栏更多最新文章{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&title&:&无人店、快闪店、概念店，再看商业的“从0到1”&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-40d83df2ad6c7fd26ecbc0e.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&427\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“消费升级”、“新零售”，诸多提法无不预示着一个新时代的来临，“无人店”、“快闪店”、“概念店”、“体验店”，新的业态让人眼花缭乱，应接不暇。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E”创新“这个词儿，在连续说了这么多年后，相信没有人会觉得它有多新鲜。但没有人能忽视它：创新，越来越重要了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么何为创新？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E相信创新的重要性不需要赘述，到这会儿，大家真正关心的是如何创新。结合硅谷及一些创业成功公司的经验，来看商业地产行业内的创新，大致有下面几条经验。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E从本原出发\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“成功人士总能在意想不到的地方发现价值，他们遵循的是基本原则”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E现在许多人解决问题的方法，都是先上网搜一搜，借鉴别人已有的经验，只关心“怎么做”，对于“为什么”却漠不关心。虽然这种方法足以应付大多数情况，但却成为了“思维的牢笼”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E反观spaceX的创始人马斯克在接受访谈是坦露的做法：物理学思维直接影响了他创办SpaceX。在那之前，他并没有看NASA是怎样做的，然后在它的基础上进行改进。他是从最基本的物理学定律出发：计算发射X重的东西进入轨道需要消耗Y升燃料，再加上成本为Z的原材料……因此，如果能够有正确的设计和制造流程，并用之创造一艘功能完备的火箭，就应该大大地降低现行火箭的发射成本。然而，要做到这些，需要数百项工程上的额外创新。正是在物理学上本原且清晰的分析让他坚定地认为这些创新可以实现。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E主动探寻一件事基本的原理，底层的规律，是创新的开始。对于“无人店”、“快闪店”、“概念店”、“体验店”，我们不能着急上马，从商业的本质出发，去研究这些业态背后的规律，再结合小睿提到的想法，或许会有不一样的收获。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0c9f8afec6c3e33abd053.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&426\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E避免竞争，制造垄断\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在许多硅谷大佬的眼中，垄断不是创新的敌人，竞争才是。为了打败商业对手，许多公司将大部分精力放在竞争上，甚至放弃利润。可是，资源有限的情况下，拿什么来保障创新？而且在竞争激烈的境况下，企业对于安全的考虑是第一位的，创新的动力也不足。所以如果无法打败对手，就联合起来，就像滴滴与快滴合并一样。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而这里所说的垄断，是通过市场行为自行产生的，没有外力保障，所以在一个领域获得垄断的企业，并不会成为好吃懒做，坐地数钱的案例，而是会努力维持其盈利能力的持久性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一般认为，持久性有四个特征：技术优势（比第二名好10倍）、网络效应（需要规模、但大市场的规模比较难取得，所以一开始要进入小市场）、经济规模（但不是所有的产品都容易获得规模效应）、品牌（品牌依附产品存在，但仅仅有品牌的科技公司是行不通的）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E就像现在讨论度非常高的无人店项目，实际上还不能节省较多的人力成本，设备的购置及维护成本也比传统店铺高许多，但亚马逊、阿里巴巴仍然投入大量的资金去做这些项目，目的便是为了能通过项目的开展获取大量的数据，提升技术优势，获取设备制造经验及运营经验，从而在风口真正到来时获得垄断。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-bb074bc6ff7ace049d7489.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&359\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E先发与后发\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上一条无人店的例子，可能很多人觉得创新就应该先发，从而获得先发优势。但实际上，先发不一定有优势，后发也有利用的价值。一些企业因为追求先发优势，往往需要在大方向模糊的情况下去进行试错。然而，这种行为往往会导致大量不必要的资源浪费，而且是无计划的表现。虽然创新听起来与计划是相悖的，但许多成功者通过实际经验告诉我们，成功往往来自计划而非好运。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最合适的例子莫过于苹果的成功，在MP3播放器厂商大战时推出了iPod，在手机厂商大战时推出了iPhone，而两者的推出，都是耗费数年，周密计划的产物。在这两个产品上，苹果并没有进行什么试错，也没有过多借鉴市面上的产品，而是从消费者的真实需求出发，来设计自家的产品，所以才能做出具有划时代意义的iPod和iPhone。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E反例也有，便是遍地开花的”体验店“。有数据显示，月，北上广深256家商场共关店3258个品牌。由于并没有想清楚为什么要有”体验店”，也没想清楚顾客的需求是什么，便盲目上马这种模式，导致了一些项目的失败。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以说，后发不一定不好，有计划而不盲目是创新成功的保险。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-d732f8c5.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&361\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E重视营销\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“酒香不怕巷子深”是中国的老话了，虽然很多人认为这句话已经不适合当今社会，但近年来一些人又重拾了这种想法。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一些公司因为自己的产品在技术上优势明显，便无节制的减少在营销上的投入；又如一些新出现的面向细分领域人群的品牌，觉得做营销跟自家的调性不符，所以拒绝营销，甚至以“从不营销”为荣。技术的优势，产品的格调，并不是说“不营销也能获取顾客”，而是对营销的要求更高了。许多传统的产品只要有销售去推销就可以了，但创新型产品如果不通过深入的、有力的营销去影响用户，很难得到用户的尝试的意愿与认可。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E营销要针对合适的群体，针对这些群体正在使用的产品的痛点，实现彻底代替现有产品的垄断目的，然后再扩大战果，进入非痛点群体。最后，不仅仅产品销售是销售。媒体公关也是销售，优秀的媒体公关会为公司带来优秀的投资人、优秀的潜在员工、优秀的潜在客户。实际上，任何人在任何时候，都是营销人员。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在这一点上，许多奢侈品牌一方面持续投入大量资源进行营销，一方面又不损害自己的品牌形象，从而使优质的产品获得极高的溢价，是值得学习的案例。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以创新为成功，而不是以成功为创新\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大谈创新，容易让人有高谈阔论、不着实际之感。而无论如何，创新都是值得我们一直研究的。谈及这个话题，最重要的，便是“以创新为成功，而不是以成功为创新”。用这个标尺来看分析案例，便能明白“创新的逻辑”到底是什么。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-66d282120fac4fc030fa1a5e83d628d4.jpg\& data-rawwidth=\&662\& data-rawheight=\&312\&\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:23:34.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:4,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:23:34+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fv2-27bd217df9d7c_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:4},&&:{&title&:&索珊：今年国内实体商业进入精明增长期，我们如何让运营更聪明&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-8ea3aabf736.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&425\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在一份国际知名全产业咨询公司的全球经济研究报告中，是这样描述中国整体经济的：“It is hard to say”。是的，作为全球持续保持经济增长的大国，在技术与信息世界同步的时代，确实造成了走势难辨的局面。然而，聚焦到国内商业地产，局势却相当清晰。从生意的角度上看，爆发式增长还是稳定前行只是不同市场形式下呈现的走势，以生存的角度看战略就会发现，盈亏都是常态，在市场及金融环境趋于开放、技术趋于全球领先、理念更加丰满的当下，商业地产的行业前景一定是向好的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E当下，这种向好已经在实体商业逐步脱离了电商围堵的困境时，越发清晰了。\u003C\u002Fb\u003E在开发受控进入快盈利困局的发展阶段，更可被资产化、更具流量运营价值和更快凭借互联网快速演进的实体商业格外引人关注。阿里、京东等互联网主力军由线上深入线下，互联网越发看重实体商业与人发生关系的场景；主流VC开始涉足实体商业；百货和购物中心为迎接新零售和新消费主动思考变革的姿态。这些无不说明，\u003Cb\u003E进入2017年，实体商业重回主导，将进入一个新的增长期。\u003C\u002Fb\u003E与之前在量上的激增不同，实体商业进入了精明增长期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精明式增长是针对无计划的、分散的、依赖汽车的郊区外围化发展的城市蔓延提出的新增长模型。于2000年，60家美国公共团体在规划协会联合的组织下，提出并确定了精明增长的核心内容：减少盲目扩展，以节约和集约形式利用现有资源的增长模型。该模型在提出之后，不仅适用于城市规划，更可被阐释和应用到由粗放增长进入精细化运营发展的各个产业中，目前国内实体商业发展正处于这一时期：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E增量到存量，市场进入开发转运营的较量期\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经历了2012年-2013年存量激增后，商业地产从新增集中放量转为存量市场，随着住宅市场的政策性受限，开发的红利期已过，商业面临高库存，同质化运营等困境。据国家统计局数据显示，2017年第二季度，全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米，其中，住宅房屋竣工面积为99286万平方米，商业及服务用房屋竣工面积为10753万平方米。也就是说，当下中国有超过1亿平方米的存量商业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这几年实体商业市场趋势已经非常明显。\u003Cb\u003E销售红利已经过去，快开发模式不再适用，商业地产由增量市场转变为存量市场。\u003C\u002Fb\u003E大量存量项目一方面体现出市场供需结构明显变化，项目招商难度的加大，另一方面也意味着许多项目将面临生存压力，若想获得重生，就需构建新的价值链。一场开发力到运营力的较量大幕已经拉开。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E互联网技术催生新工具，资源有效利用成为可能\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E诸多地产开发企业已经纷纷转向资产运营的角色，这其中角色转变带来的文化冲突将尤为突出，除去这样的企业内因不再赘述，只从存量市场在定位校正、租户替换、运营策略、渠道、手段的调整以及新消费、创新业态认知、新技术应用方面，都存在者开发人员臃肿，运营人员不足的现实困局。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如何更了解并引导新消费、如何更高效的整合资源和集约团队、如何提供更个性化的服务成为了精明增长期的核心问题，互联网带来的2C思维和即时化的平台连接技术都为这些核心问题提供了更高效的解决方案。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E新消费升级向实体商业提出更亲密的关系需求\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E新一代消费的个体生存安全感提升，促发了个体价值的诉求增强，他们对情感化服务有了更深诉求。\u003C\u002Fb\u003E无论是百货的二房东运营状态，还是购物中心有流量无成交的旧有运营状况都不再利于存量市场的差异化运营需求，难以使项目在高竞争下取得持续增长。其实，实体商业于百年以前就存在个性服务和精细化运营，英国牛津Selfridge商店于1909年开业，一本著作这样谈到它的创始人：“他深信，要用大张旗鼓的方式去娱乐顾客，用润物无声的方式去教育顾客。”作为长久以来重点研究的案例，这家商店的创始人塞尔福里奇一直都是英国时尚行业的先锋。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E品牌价值的重新定义\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E新消费趋势下，品牌的价值被重新解读，以往夹杂着最新款、抢眼的logo以及居高临下的对话感的品牌档次观已经不是新消费者趋之若鹜的唯一。\u003Cb\u003E品牌背后的故事、文化与价值观、更亲近的伴随感形成了新消费对品牌的情感认知。\u003C\u002Fb\u003E一支圣罗兰的星辰会一夜成为爆款，并不是因为它是圣罗兰，而是因为它赋予了爱有多少的解读和试验男友真心的价值。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E精明增长期，实体商业的核心问题有什么解决方案呢：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E更了解消费者：大数据论隐退，算法渐成核心竞争力\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大数据这个词因为在媒体和言论中的高频出现，已经不再那么神秘和新奇，数据的有效性已经不再需要多言，采集数据的基础硬件搭建更是下沉到了三四线城市，极致竞争和创新的窗口期，再一次让我们领略到国内技术与思维的高速演进。\u003Cb\u003E而数据背后的算法，更是成为洞察消费者真实需求的利器。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以中商数据为例，通过大数据生成全面深入的用户画像，建立一个全景、能够完整勾勒用户的标签体系，从人的整体出发，除了分析兴趣和基本属性外，还通过行为轨迹勾勒出生活特性、家庭、心理学（价值观、消费观等深层影响消费行为），更加全方位准确的勾画出目标客户的全貌。只用传统调研的10%的时间即可完成，在人力成本极低的情况下，数据准确率则提升90%，极大提升了大数据应用的效率，这对整个行业而言是一次颠覆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E更了解新工具：创造收益和节省成本\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E新工具的运用也将成为创造收益和节省成本的利器。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以睿意德的互联网招商平台小喇叭为例，传统招商团队品牌资源相对割裂的分布于各个成员中，接洽效率也受招商人员个体的专业和沟通能力，难以更高效的促成品牌与商场的合作。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以互联网信息结构和算法作为底层的小喇叭，已经聚集了全国数百个商场和320万个国内外品牌资源，利用相关性原则，通过挖掘商场和品牌的数据，再标签化、结构化运算来实现之间的智能匹配，以精准撮合来产生价值。从而解决了商业中心和品牌匹配之间的信息不对称，实现精准决策，突围经纪人的“个人经验局限”，通过大数据能实现同场品牌、邻居品牌的识别筛选，并找出存留时间最长的品牌，从模拟到数据，都可以算出来。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以革新“人脉”为核心的传统招商模式的同时，打破固有商业招商顾问思维，消除实体商业与品牌的沟通壁垒，成为重构实体商业招商的流量入口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E实体商业经营者总认为互联网抢了自己的饭碗，但现在看来应该转变思维方式，善用互联网的工具，不仅可以打破地域竞争的壁垒，还可以从根本上解决企业信息不对称以及效率低下等问题，从而创造收益和节省成本。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着在实际场景中的应用与迭代，更多的互联网工具将在实体商业的精细化运营中给予更多助力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E降低标准化成本，提升个性化服务能力\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无人零售最近被高频提及，其概念店也是被看作不卖货而只贩卖故事和精神的商店，这其中预示的趋势是标准化需求的供给与个性化服务的提升。电子售卖机是技术范畴，预订和售卖相对标准的货品与服务，都借以技术实现了更便利和更高效。通过运营手段引发消费共鸣，从而引导消费成为了个性化服务的核心。未来的商场将以消费价值观的外在表现为依据，从角色、爱好、身份，社群特质为基础，将消费需求还原到场内，透过渠道在场外影响消费，引导促成场内和场外的实际交易。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-eb464d0c62f19ffa3a82b.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&262\&\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:20:13.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:1,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:20:13+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-ab07cc8eedd7bd_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:1},&&:{&title&:&北京商报专访 | 张家鹏：数据和内容是轻资产化的核心&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-3d40c917e6d0416ec2fdbd.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&658\& data-rawheight=\&439\&\u003E\u003Cp\u003E“轻资产”无疑是商业地产年度最热词。从万达设定新建万达广场将全部轻资产的目标到万科将商业地产项目转给投资基金，开发商试图利用品牌和运营赚钱，尝试用资产化解决商业地产“重”的问题。在接受北京商报记者独家专访时，RET睿意德创始人张家鹏也认为，商业地产由重到轻的方向是对的，但是若没有对数据和内容的掌控能力，开发商的轻资产化转型也难言成功。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-c1af58bead8b6.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&433\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E文化挑战首当其冲\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E在万达集团董事长王健林看来，万达的轻资产是“水到渠成”的事情，万达发展至今已经具备了足够专业的运营能力且具备了较为完善的商业品牌体系，足以变现，因而转型轻资产。这一模式是目前国内商业地产开发商中较为流行的轻资产做法，即以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，简单理解，开发商以前要靠“租售”挣钱，而现在决定要靠“顾问身份”赚钱。然而，在多年从事商业地产咨询服务的张家鹏看来，对于很多商业地产开发者而言，还不足以有能力转型轻资产成功。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“轻资产是被时事所迫形成的，大家没有办法拿到更好的土地资源，自己的能力还富余，因此想要做轻资产，但是对于大部分开发商而言，轻资产有很大的挑战，首先作为甲方和乙方，对于文化的要求是不同的。”张家鹏认为，文化的差异是开发商轻资产化转型中面临的首个挑战，“轻资产意味着要做服务方、做乙方，而实际上，以前的地产商除了政府是他的甲方，几乎所有的角色都是他的乙方，这是一个很大的挑战”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E数据和内容是决定因素\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E除了文化差异带来的身份转换外，在张家鹏看来轻资产成功的要素是数据和内容。他解释，数据即算法，一个模式能够大范围运营和扩张，核心特征是可以标准化，当把商业地产运营做拆分的时候，就可以看到哪些内容可以标准化，哪些部分标准化的路径是什么。“所有标准化的路径都是有数据做支撑、形成系统算法的，例如，随着人流的变化、品牌应该如何调整，当把这些数据输进去就可以形成决策依据，而不再像以前一样，依靠人的经验。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E张家鹏进而表示，除了数据的挖掘能力外，内容的把控力是另外一个核心要素。“内容包含场景类内容和品牌内容两项。首先，如果没有在场景内容上形成规范研究和标准的话，风格会出现不稳定；其次，如果没有办法掌控品牌，每一次的招商都是单点作战，不足以支撑后期的快速扩张。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E张家鹏以万达举例称，早期的万达之所以能够快速扩张，是因为具备了掌握内容的能力，内容包括大歌星、万达百货等。“商业地产由重到轻是对的，但是轻的核心一定是数据加内容，没有这两者，扩张的速度以及保证购物中心品质和效率的能力就会薄弱很多。例如，之前的赛特、百盛都尝试过轻资产转型，但是却没有成功，原因就是缺乏稳定的数据体系和对于内容的掌控力。而对于国内多个开发商而言，数据的挖掘才刚刚开始，内容掌控好的也没有几家，再加上文化差异，轻资产转型的挑战很大。”张家鹏坦言。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E行业变革急需服务商跟进\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E第一太平戴维斯2016年研究数据显示，中国已开业购物中心超过4000家，十年后预计达1万家。在张家鹏看来，中国商业地产存在阶段性过剩，但是目前也是商业地产发展的最好时机。“商业地产已经告别激进的建设，进入改善和调整期”，他认为，调改加轻资产转型，行业变化的剧烈也为服务商带来了更强的需求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E据悉，张家鹏所创的北京睿意德商业股份有限公司于今年9月6日挂牌新三板。根据公开转让说明书，该公司拥有提供策略顾问、租赁代理、销售代理、商业运营管理四个核心业务。今年上半年该公司的营业收入为3622万元，净利润为458万元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E张家鹏介绍，由于行业需求变化，睿意德也在进行产品的改变和升级。除了上述提到的四个核心业务外，睿意德还孵化出了小喇叭、云猫智管、乐铺、中商数据四家基于互联网的公司，并服务于商业咨询、租赁和销售代理等传统业务。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以中商数据为例，该业务板块利用阿里、百度、高德等供应商提供的数据资源，从数据中得到反馈，例如每个品牌的到客数据、和竞品相比有哪些减损等，并对这些信息进行挖掘和处理，从而形成意见反馈。张家鹏介绍，中商数据更像是商业数据的运算大脑。目前，已与万科、华润、印力等多家开发商形成了合作，为其提供数据支撑。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另值得一提的是，在数据的获取上，此前的商业地产运营商更多依靠人的力量进行搜集，而睿意德通过两年的时间建立了更为高效和准确的数据搜集系统和算法，由此也为该公司节省了成本，上半年该公司的毛利率达到47.76%，这要比行业30%左右的毛利率高出了不少。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本文来自北京商报\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E文｜记者 阿茹汗\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T01:50:35.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T09:50:35+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-c1af58bead8b6_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:0},&&:{&title&:&成都商业围猎近郊 体验式购物业态成制胜点&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-28145e8cce445e27eaa242e.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&433\&\u003E\u003Cp\u003E9月19日，温江3宗土地公开拍卖。其中，一号宗地达到10100元\u002F㎡楼面地价，至此成都近郊市场地价全面破万。这是成都商业市场下沉至近郊的信号？未来近郊区域又会有哪些新的趋势？为此，房头条专访RET睿意德成都分公司副总经理孙强先生，分享独家观点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E成都商业围猎近郊\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E体验式购物业态成制胜点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在谈论到成都商圈发展史时，孙强表示成都商圈经历了由中心向外逐渐扩散的阶段。在成都二圈层城市中，新的购物中心往往会选择在开发新区或者新城。“成都最早的商圈出现在春熙路-盐市口，随后成都商圈沿着环线和射线发展，在交汇位置上会出现大型商业项目。最早是沿二环路商业，比如锦华万达，华润万象城，后来逐渐发展到三环的卓锦曼购中心。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2010年，近郊商业开始初具雏形。“二圈层这样的城市，商业更多集中在射线，从主城区逐步向外辐射。”的确，从市场观察角度上也证实了这一观点。已经开业的新城吾悦广场、双流万达广场、城北优品道广场等均沿着主要干道交通修建。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在他看来，城市商圈必然会出现新旧更迭的状况。“老城区因为城市建设的原因，很难出现比较优质的土地供应出来，很难再出新兴的项目。”为此，他还专门以阳泉滨河新天地的案例，来佐证观点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E据了解，该项目在2014年中购联中国购物中心国际论坛上，获得了“四线城市租售集合综合体的运营范例”的褒奖。从区位上来看，阳泉旧有商圈集中了很多百货公司，滨河新天地项目则刚好处在旧有商圈对面，该项目促进了新商圈的快速形成，改变城市的商业格局。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但新的商圈逐渐崛起并不代表旧商圈的消亡。孙强对未来城市商业的发展趋势做出了预判：“未来城市商业一定是延续这样的轨迹：老商圈没落，新商圈崛起，老商圈再做改造，大家又把关注点回到老商圈。以后会出现多个商圈并存。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E住宅、土拍市场的火爆\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E能否带动近郊商业快速成熟？\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在孙强看来，商业和住宅是相辅相成的，二者缺一不可。“如果一个空的区域只有商业没有住宅，那么这个区域的商业肯定是发展不起来或者很困难的。如果只有住宅没有商业，就是一个‘睡城’。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从数据上来看， 9月住宅市场近郊成交126万方，成交量环比上涨17.5%，占9月成交量的56%。而从2016年1月至今的区域月度成交走势图可以看出，近郊市场的热度不减，在2016年11月达到192万方的高峰值。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从政策导向来看，今年7月2日，国家中心城市产业发展大会上，成都决定实行11+2行政区，将中心城区范围扩大至原一二圈层的郫都、新都、温江、双流、龙泉等11个行政区加高新区、天府新区，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次。不管是青白江的自贸区还是郫县创业小镇，又或是龙泉汽车城，未来政府也将大力扶持郊区新城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而商业作为产业的一部分，在城市中发挥它的功能作用。他表示，现在的商业已经不仅仅满足购物需求，而是集交通轨道、社交、城市景观、亲子交互、旅游功能为一体的复合式商业模式。“比如成都的IFS和太古里，就是最好的案例。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E沉浸式体验为王\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E未来近郊商业需要拉动主城客流\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E尽管如此，从目前来看，成都近郊商业市场仍然处于待成熟阶段。人口总量和城市规模还未完全成熟，这些区域的商业发展更需要用特色业态去拉动周边客群，带动消费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E孙强以位于成都双流区的某海滨城项目为例，涵盖了海洋馆、直升机俱乐部、模拟飞行体验、欧悦真冰场、海滨美食汇几大特色业态。正是特色业态的差异化和体验式消费，更大范围的辐射周边人群，才是项目人气常年旺盛的原因。孙强表示，“当下打造商业项目，都在考虑项目的目的性消费，把人从城区拉过去，弥补周边区域消费力不足的问题。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当下，对消费者来说，购物中心不再是简单产生“交易”“交换”的场地，而逐渐演变成一种能引起“共鸣”和“互动”的生活方式。这也是沉浸式购物体验逐渐成为实体商业能够与电商抗衡的原因之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:23:42.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:23:42+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:0},&&:{&title&:&智力支持｜索珊受邀36氪 分享新零售趋势下实体商业运营要点&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-4affe7b2d6ac8816e23f.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&720\& data-rawheight=\&1059\&\u003E\u003Cp\u003ERET睿意德中国商业地产研究中心最新发布的2017年《中国商业地产活力40城》研究报告显示：“2016年，中国商业地产整体进入震荡调整期，商业地产从增量时代进入存量时代，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。”在中国商业的新格局已经渐显，新零售崛起的时代，数据与算法的驱动能力不容置疑，传统的运营方式已经不能很好的匹配新时代的管理需求。那么，在新时代的背景下，实体商业到底需要什么样的运营？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E10月31日，RET睿意德董事索珊受邀36氪旗下零售老板内参邀请，在“新零售氪堂”讲解新零售时代的运营，她将结合多个实战案例详解《新零售趋势下实体商业运营要点》，内容包括“新运营和传统运营的区别”、“运营团队构成”、“高效运营手段”、“运营技能提升”等多个方面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E索珊，RET睿意德董事，拥有超过15年商业地产从业经验。RET睿意德为国内最大商业地产服务商，亦是实体商业互联网+领先实践者，服务地产百强70%企业。作为RET睿意德创始团队成员和中央品控核心人员，索珊擅长商业、城市综合体定位及运营落地、商业项目营销策划及推广，领衔诸多综合体开发项目的运营管理工作，特别在新区综合体、旧城改造项目及片区开发等领域拥有丰富经验。索珊亦为《地产》杂志、《北京商报》、《中国房地产报》等诸多财经主流媒体的专栏作者，时代光华管理学院讲师。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T01:47:57.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:1,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T09:47:57+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:1},&&:{&title&:&2017中国商业地产活力40城｜德勤&南洋理工&睿意德联合发布&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-79efaca56ae.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&355\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E2016年，中国商业地产整体进入震荡调整期，商业地产从增量时代进入存量时代，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点。本土开发商用品牌输出的轻资产模式下沉到二三线城市，有望为这些城市带来生活方式的升级。在这种趋势下，以快时尚为代表的大众品牌拓展速度趋缓，轻奢品牌强势增长，为品牌市场带来了新的活力。电商企业正式布局线下，线上线下实现大和解、大融合。新的技术已经蓄势待发，正在颠覆人们的生活方式和消费习惯。\u003Cbr\u003E此份《2017中国商业地产活力40城》研究旨在通过代表城市在零售市场、休闲娱乐市场、购物中心市场的相关数据，透析我国各类型城市购物中心发展的新机遇，为对应市场的项目布局与调整提供启发。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E导 语\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E今年的商业地产40城研究进行了评价指标的更新，剔除了传统研究中宏观经济指标对结果的干扰。选取了150余组，2万个数据，抽象出39个标签，从商业地产角度对城市进行多维评估。其中在排名指标中，本研究更多地选取了能直接反映城市商业发展水平的结果型指标，去观察各城市居民的消费观，并走访了十余位行业专家，尝试预测各级城市商业升级的可能方向。同时面向未来，增加了与技术、文化等指标的交叉分析， 以期在消费升级的新形势下，以新的解读方式探究商业的真相。\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-77d7765cfea054dfb75a5c0f.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&445\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、总体排名\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1. 分化趋势明显，上海和北京引领行业发展\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E市场已明显分化为三个梯队，上海和北京优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。 一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。 例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中；另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-af53b9de9.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&305\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-63f6fdfbfb1a1d34b65cf2a.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&372\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-766d3cf02e408f305ceeba719b27584e.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&309\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-7b545d1029.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&322\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2. 成都超越广深成为第二梯队领头羊\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E成都已超越广州、深圳，成为第二梯队城市的领头羊。三座城市休闲指数相对聚集，成都虽然在消费力上距广深有较大差距，但零售和购物中心指数突出，总体排名超越广深。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-f82a0f9e88f48c9ce8bd9ac7be04d71d.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&410\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003EA. 成都已是西南地区时尚消费中心\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E成都作为西部中心，对周边城市的消费具有较强的吸附能力，属于典型的消费流入型城市。纵观全国，已形成四个零售型商业中心：京津冀、长三角、珠三角、成渝。珠三角片区除了广深两个核心城市外，香港也具备极强的吸附能力，特别是在奢侈品消费方面，广深存在较大比例的外流现象。西南地区则以成都、重庆最为突出，成都因交通便捷、商业基础设施发达，对品牌具有更强的吸引力，成为了西部的时尚中心； 另一方面，四川省自身消费基础强劲，虽然成都平均消费力距离广深有较大差距，但高净值人群庞大，至 2016年底可投资资产超过 1 千万的人群总数已经达到 5-10 万人，为成都的零售型商业发展提供了良好的需求基础。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-e4ffe263cf6ab25c5623de.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&562\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-241458dbbeb7f431a1d60a72082dc0bc.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&410\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003EB. 城市包容度铸就标杆项目，引领成都商业发展\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E成都购物中心市场多样性突出，多样性指数逼近上海和北京，远超于深圳、广州。政府对外来开发商体现出了较强的包容性，多个市中心地块交由外来标杆企业操刀，从三峡主题的来福士到IFS，再到太古里，这些项目的绽放从商业设施规划平和品牌丰富度两个方面，引领了城市商业的跃迁式发展。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-59adf0f175f036.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&361\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003EC. 消费结构均衡，品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产业发展，商务休闲业态存在升级机会\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海。但受人口结构影响，商务休闲氛围不足，以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距，且弱于总体排名第六的杭州。由此可见，成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城内部，而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。未来随着产业结构和空间布局的优化，成都对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构不断优化，在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下，成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-fe257b29bf3ff2fee67e87.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&407\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-ae8537c19.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&383\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3. 二梯队城市项目需加强对北上热点业态的洞察和承接\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E第二梯队城市虽然在购物中心指数和消费力指数上逐渐逼近北上，但零售和休闲指数与第一梯队仍有较大差距 。深圳奢侈品市场较弱，广州则出现了明显的轻奢断档。天津和苏州轻奢型市场繁荣，中坚力量消费强劲 。杭州和沈阳奢侈品消费旺盛。此轮消费升级中，对北上新业态 、新品牌的鉴别能力和承接速度将直接影响其突围效果。二梯队城市项目可加强对北上消费热点的追踪和洞察，寻找调整方向，引领所在城市消费热点 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-768fd0ab4e6b.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&626\& data-rawheight=\&633\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-2db948696fbbf32af88172.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&331\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-01eb044d61f5aab6b7528.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&527\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E4. 休闲业态的提升是三梯队城市消费升级的重点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛，在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。三梯队城市数量庞大，人口众多，亮点项目将有机会引领当地生活方式的升级。例如2017年4月开业的徐州苏宁广场，在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和 MUJI等品质型休闲品牌，成功引领了徐州商业水平的升级，开业首日迎来50万人流、4800万销售额。此外，休闲基础设施相对发达的长沙、合肥、郑州、无锡、南通可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-932bc4e7bc3ceaddfeec6123.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&360\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-de61e55aef5c349d210965.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&364\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、开发商与品牌布局\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反应，通过对国内外大型商业地产开发商在 年市场布局的动态跟踪，以及对零售业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及品牌商最青睐的活力城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-d2b798d398fb319ab46c713ba0108506.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&557\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-d92faa22e344d6d9077ee42bfa453f1a.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&532\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E开发商\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-3a2a9e5df42f1c5828111.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&139\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1.外资开发商采取多元化布局策略， 1线和1.5线城市仍是主力战场\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年知名外资开发商投资的新开业商业项目总量增加10个，90%集中在1线及1.5线城市。其中，上海、武汉和青岛均新增2个项目，北京、深圳遇冷。未来几年，即将开业的外资项目同样大部分集中于1线和1.5线城市。43%的项目将亮相于上海，其余将在沈阳、重庆、大连、苏州开业，同时二三线城市的比重略有提升。郑州嘉里中心、福州嘉里中心、昆明恒隆广场等项目的开业将为当地的商业地产带来新的活力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-9aae8dbf2372457dbc0b4.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&448\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2.品牌输出模式助力本土开发商加大二三线城市的布局\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着近几年一线城市土地政策的收紧和市场竞争的加剧，未来一线城市新增供应将逐渐缩紧，转向以旧改项目为主的存量市场。本土开发商加大了在二三线城市的拓展力度，品牌输出模式加快了其下沉步伐，预计将带动二三线城市的消费升级。在本土知名商业地产开发商中，万达对2016年及未来几年新增项目数量的贡献最大。2016年，万达新开业52个商业项目，多数集中于三四线城市；其中，轻资产项目21个，占比40.38%。一线城市中，新增项目主要集中在北京，未来3年开业项目中北京占比七成。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-f0fb961fcd544b28c3356eb.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&501\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3. 行业竞争加剧，一二线城市大宗交易市场活跃，行业集中度逐步提高\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E随着土地和融资政策的双重收紧，行业竞争加剧，对企业的资金管理能力、土地储备、周转效率提出了更高的要求，房地产大宗交易活跃，行业聚集度提升。购物中心因资产价值高、退出渠道有限成为了大宗交易的重要标的。一方面，强势商业地产开发商在通过收并购扩大市场布局，特别是在一二线城市核心区新增土地增加有限的市场预期下，项目交易成为了深化布局的重要举措；另一方面，资本市场参与角色更加多元，保险、人民币基金开始更多地参与到商业地产资产交易中来。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-4ce5cf3397.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&541\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a14b5df0437053cca3a68f07cdaf7c18.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&456\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E品牌\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-55bc2f1c50758a2cddc61ece.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&141\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1.零售品牌中部市场布局不足，武汉零售市场值得瞩目\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E零售品牌在中部城市整体布局不足，弱于西部和东部地区。中部地区零售指数最高的武汉仅位列全国第12名，相比其购物中心指数排名第5的成绩，零售发展仍有巨大的空间。从各类零售品牌的分布来看，武汉属于轻奢断档型市场。虽然进驻武汉的知名开发商不少，但商业市场缺乏亮点的项目，购物中心的整体规划水平和品质、品牌丰富度有限。未来几年，随着K11、归元寺太古里、恒隆广场、华润万象城等标杆项目的开业，武汉市场将引来新一轮的生活方式升级，品牌可重点关注。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-3ec194bcd4365ceaa1c263e2f38ca066.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&588\& data-rawheight=\&490\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a8b5d6cfcf8916.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&315\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2.奢侈品市场回暖，品牌加大了1.5线城市布局，广州奢侈品市场得到补足\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年，国内奢侈品整体市场从下半年开始逐渐回暖。数据表明2016年奢侈品在中国本土的销售额同比增长4%，首次出现由海外向内地回流的趋势。奢侈品品牌拓展谨慎，但开闭店动作频繁，门店数小幅增长，通过积极的调整迎接新的消费形势。一线城市中，上海2016年关闭LV、Burberry各一家门店；广州2016年新开4家精品店，奢侈品市场得以补足。奢侈品品牌加大1.5线城市的拓展力度，总量占比高于一线城市近十个百分点。厦门、长沙、成都、郑州、武汉等1.5线城市受到品牌商青睐，均有新店开业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-e933cb84d5c74dce1d1ad18aaf09ec25.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&415\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-e0dad66fe27d29afa49a.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&314\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3.轻奢市场动力强劲\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E新的消费形势下，我国中坚消费力量出现年轻化趋势，自我犒赏型消费逐渐取代礼品型消费成为中坚力量，国民收入水平的提升也使得这一群体日益壮大，亚洲市场成为轻奢品牌的布局重点。Coach2016财年中国大陆门店数净增14家， 销售额同比增幅达到两位数。Furla开设了9个直营店和4家特许经营店。总体来看，轻奢市场目前依旧以美国为主，例如Michael Kors、Kate Spade的销售额70%集中在北美市场，在亚洲的市场还未完全释放，空间广阔。预计未来轻奢品牌在中国将迎来快速的增长。城市布局方面，1.5线城市得到了品牌更多的关注，门店比例连年增长。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-257f3d9e152da67a037ee.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&405\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E4.大众消费品牌门店增幅放缓，进入平稳发展期，创新变革成为关键词\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大众消费品牌（含快时尚）开店速度持续放缓，进入平稳发展期，变革创新成为关键词。ZARA推出尺码预约功能、MUJI进军酒店行业、H&M推出第三个高端副牌Arket、MO&CO推出男装品牌。二三线城市成为品牌新增门店的主要贡献市场。快时尚品牌中，MUJI的门店数增长势头最猛，在华门店总数突破200，涨幅达到25.47%。门店数最多的优衣库突破500大关，2016年新增72家门店，但整体增速放缓。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-00bf68d92afa080d440f5f76.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&229\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-432c7abdf1e9b567bc3ffc.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&247\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、商业创新趋势分析\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1. 无人零售引发行业对服务的再思考，技术颠覆将成为商业市场的新常态\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E电商、共享经济、无人零售只是开始，技术对实体商业的干预将会更加深刻，也更加频繁。正如无人零售提出了一种优化传统零售业成本结构的可能方向，引发行业对标准化服务与个性化服务组合的重新思考。技术对商业的影响不仅来自于消费者行为习惯的改变，更为我们提供了一个重新思考和优化行业逻辑的契机。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E电商与百货、购物中心十余年的纷争，让实体商业的从业者对新技术经历了从傲慢到惊慌，再到适应发展、去粗取精、共同繁荣的过程。当前人们的生活节奏、技术更新节奏、行业变革节奏都在加快，异业入侵型的技术颠覆将成为商业新常态。技术创新能力将成为继时尚产业之后又一个激发城市商业创新的新力量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2. 京沪仍是主阵地，深穗杭蓉共同引领商业地产技术创新\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E零售型商业的创新因其 2C属性，属于人才驱动、需求主导型的市场创新。技术引领型商业创新一方面需要城市商业繁荣、 基础扎实，消费者对新鲜事物的接受度高；另一方面需要城市技术人才供应充足，新的商业想法能在产品设计和实施层面快速落地。北京和上海因市场消费理念超前、小众社群文化聚集，仍旧在商业创新上占据领导地位，如阿里总部虽位于杭州，但首届造物节依旧选址上海。 具有“创业天堂”、“宇宙中心”之称的北京在互联网人才聚集方面占有极大优势，2016 年互联网从业人员高达417.8 万人，约占全国互联网从业人数的1\u002F4。高校聚集，计算机、软件人才供应充足，为行业不断注入新的血液。同时北京实体商业发达、城市居民消费理念超前，在商业创新方面值得期待。上海与杭州、广州与深圳则形成了良好的互动。值得关注的是商业活力指数突出的成都，对IT人才也具有较大的吸引力，跻身第二集团军。阿里巴巴、腾讯均已开设成都办公室，成都自身也孕育出了百词斩、咕咚等多个活力互联网公司。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-d52fcb074aefd17d33ad472d2508d1dc.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&514\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3. 技术加速商圈极能的扁平化，二三线城市迎来商业创新机会\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E互联网助推城市商圈打破资源边界，为二三线城市的商业创新带来了新的机会。互联网的发展不仅加快了时尚信息和消费理念的传播速度，极大消除了一二三线城市的信息不对称。电商和物流设施的发展，进一步让新产品能够及时触达二三线城市。二三线城市自身也孕育出了一批覆盖全国的明星产品，反哺一线城市。同时，被挤压进一线城市郊县和二三线城市的新移民，受过良好教育，消费观念与一线城市看齐，进一步带动了郊县及二三线城市的整体时尚触觉和对新消费的接受度。消费理念的迭代为二三线城市的商业创新带来了新的机会。例如淘宝造物节将来自众多二三线城市的手艺人、时装精、复古控等各类网店达人聚集起来，让他们突破城市的边界， 散发创新的光芒。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一方面，业主可以考虑挖掘隐藏在中小城市中的网络资源作为合作伙伴，将其转换为实体商业创新的源泉；另一方面，二三线城市数量众多，人口基数庞大，随着本土开发商的下沉，未来商业市场的总体容量将持续攀升。虽然行业引领型的创新预计将以一线城市作为主要阵地，但二三线城市具备其特有的痛点，这些痛点也将成为其特有的商业创新源泉。例如三只松鼠的投食店Feeding Store，首店开业于其总部所在地安徽芜湖的金鹰新城市购物中心，以场景化的“投喂”主题和松鼠的IP形象圈粉无数，迅速蹿升成网红店，后又布局苏州、南京等核心城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-749c964a8cfab899b1f9b54.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&411\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E4.场景时代内容运营能力成为致胜关键，本土IP与消费市场日趋成熟\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E存量时代随着竞争的加剧，购物中心的差异化需求日益紧迫，而结构性疲软的品牌市场尚未积蓄好力量给购物中心以充足的选择，传统的品牌和业态的替换很难不落窠臼，场所的内容运营成为差异化的关键。城市的文化氛围正是培养这些跨界项目的土壤，深厚的文化底蕴不仅能保证文化资源上供给充足，还培养了在精神文化诉求上更加丰富饱满的消费者。城市文化氛围方面，北京和上海依旧遥遥领先。因此也孕育出了侨福芳草地、K11这些艺术气质突出的博物馆型商业。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一线城市的这些商业创新受到热捧，反映了消费者的消费理念已经从购物转向文化体验。购物中心承载的功能也从购物、吃饭转向更加丰富的文化体验场所，比如游乐场、剧院、美术馆。虽然侨福芳草地、K11的模式在二三线城市不能简单复制，但已经改变了消费者对购物中心的期待，引领全国商业向更高层次发展。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一线城市外，成都、苏州、杭州、重庆、南京这些城市也脱颖而出，预计模式新鲜的场景式跨界项目在这些城市的合作资源和市场接受度更高。2017年，兼具艺术性与普适性的开心麻花，已经开始开设剧场院线，联手购物中心打造线下剧场生态。在Line Friends、变形金刚之外，本土IP的羽翼也日渐丰盈，周边孵化能力不断加强，“吾皇驾到”、“同道大叔”纷纷走入购物中心，为二三线城市的内容运营带来了新的机会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a553d3d17c63e6b5cc1a472e35ebd2b5.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&579\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-dc057aed60fe989fb099fd.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&280\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E5. 电商与实体商业发展水平呈正相关关系互为补充\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E商业地产活力指数和网购指数总体上呈正相关关系，相关性系数0.514。二者协同发展，互为补充。总体而言，同类城市中，零售品牌和购物中心设施发达的城市，呈现实体优势突出的特点。品牌和设施相对落后的城市呈现网购指数发达的特点。上海和重庆为典型的实体商业优势突出型城市，深圳、广州、杭州、厦门则电商优势突出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-4ca9bf93b11a8e985b49fed0561aab15.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&520\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E6. 电商对一线城市消费者的作用在于效率提升、时尚消费需求在实体商业中解决；对三四线城市的作用主要在于解决长尾领域的时尚消费痛点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一线城市消费者生活节奏快、时尚产业发达、品牌门店可触达性高，最稀缺的资源是时间，电商对一线城市居民来说主要是效率提升工具。因此标准化程度较高的消费，更倾向于在线上完成， 例如食品饮料、生鲜、图书。盒马鲜生等新的零售物种也是以此为出发点，便捷下单、快速配送、送货上门，率先出现在一线城市， 提高其居民的生活效率。在其已开业的20个项目中，85%布局在一线城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-06d1d50464aec366f37ae1b7a94a39db.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&503\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-f5045ecfde23fbabb8d9015aaf09ed13.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&452\& data-rawheight=\&324\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-ab573a2cdeeb0f.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&453\& data-rawheight=\&423\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-a8afa2974aaf.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&447\& data-rawheight=\&346\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-6abc8dc0b5979.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&461\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三四线城市品牌渗透率低，消费者却能通过网络在第一时间接收到来自上海、北京，甚者纽约、巴黎的时尚消息，其时尚消费需求无法在实体商业中得到释放。电商充当了解决长尾领域消费痛点的角色，为其提供触达一二线城市时尚单品的渠道。从时尚产业的发展角度来看，品牌通过电商这一低成本的方式触及了更广泛的消费群体，电商发挥了市场教育者的功能。为城市时尚产业与生活方式的升级打下了基础。品牌和开发商在门店拓展过程中，可以从数据出发，将电商消费结构作为参考，综合评估城市商业升级潜力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-b0b6d3f4ac.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&635\& data-rawheight=\&594\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E7. 出行效率的提高或带来停车场面积的释放，地下商业运营整合有望成为亮点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E购物中心从诞生初期就已和汽车绑定在了一起，公路交通的发展和人口的膨胀助推了购物中心在全球的发展。进入21世纪，大城市病的问题开始日益凸显，交通工具的使用逻辑开始被重新审视。公共交通得到了更多的鼓励，共享经济和无人驾驶技术的出现，为出行解决方案带来了新的曙光。共享单车和共享汽车已经出现在我们身边， 据HIS Markit预测， 全球自动驾驶销量在2025年将达到60万辆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E无人驾驶和共享经济产生将共同提高汽车的使用效率，城市所需汽车总量得到控制，闲置汽车数量减少，移动中的汽车增多。由此将带来停车需求减少，特别是市中心停车需求会得到大量缩减。一方面未来商业在规划中的车位配比将有可能减少；另一方面，现有停车场面积或得到释放，地下商业的整合运营能力成为下一个城市商业亮点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-c371e2ea8de887b135c661a8c7232d13.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&624\& data-rawheight=\&615\&\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E8. 存量时代，算法将成为商业地产的进化诱因\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在移动互联网的快速发展中，消费者已适应数字化的生活环境，零售领域的数据基础设施也在迅速普及。如何打破数据壁垒并通过算法挖掘数据的价值成为核心 。存量市场竞争的加剧，进一步强化了行业对创新的饥渴。未来商业地产的创新将包括但不仅限于商户组合模式 、业态配比 、场景内容的创新，更深刻的变化将会由算法带来。数据的价值将从呈现变为预测，将从优化推广变为优化流程与逻辑，推动商业地产走进智能时代 。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:43:33.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:4,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:43:33+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fv2-c1e0cb7d66b680e91fc28_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:4},&&:{&title&:&用匠心赋能，板块化思路下的商业价值突围法则&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-98bf0aa13f4a0f9d7e5b2.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&301\&\u003E\u003Cp\u003E伴随着消费升级的浪潮，沈阳人居进入品质提升年。对于居住的要求从低层次的普通住宅转变为更加强调生活的品质和舒适度。得益于便利的区域交通、优良的自然环境、成熟的学区配套，沈阳青年公园板块内的改善型住宅越来越受到沈城高端购房者的关注。与此同时，日益完善的商业配套设施，如：大型商业综合体（购物中心、超五星级酒店、5A级写字楼）以及特色的商业街区也进一步提升了板块的人居品质。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E未来，地处城市核心的青年公园板块的商业设施将会陆续增加，这又会为板块的自身发展带来何种价值和影响？在众多商业项目中，又该如何以特色取胜？对此，《地产观察》邀请到RET睿意德沈阳公司租赁服务部高级总监王强先生，分享他的看法。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E地产观察：2017年沈阳楼市的房价一直处于增长态势，其中，改善类住宅的表现最为明显。受此带动，以改善类产品居多的青年公园板块热度也随之升温。能否简要分析该板块的区域价值？ \u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E王强：\u003C\u002Fb\u003E青年公园板块地处沈阳城市中心，属于核心区的核心板块，对比城市周边区域在区位方面更占据优势；此外，公交、地铁等公共交通发达，有利于人口的导入和聚集；而成熟的地标性商业配套不仅服务于板块内的常住居民，其辐射范围可扩大至整座城市。因此，从区位、交通、商业等配套设施来看，青年公园板块的发展价值都十分明显。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E地产观察：青年公园板块占据沈阳城市的核心地段，板块成熟度较高。这样的一个板块具有怎样的商业优势和价值？\u003C\u002Fb\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E王强：\u003C\u002Fb\u003E首先，对于商业而言，地理位置是决定其未来发展走向以及成功与否的天然基因。而地处青年公园板块的商业项目，因所在城市核心，在地理位置上占据优势，具备一定的商业发展价值。其次，青年公园板块周边聚集了品质开发商所开发的高端型、改善产品，这为商业项目培养及输送了大量追求品质且购买力较强的客群。可以说，地段+客群两大因素为青年板块内的商业项目日后的发展奠定了更为有利的基础。此外，因地处城市核心地段，良好的通达性意味着板块内的商业项目拥有更广的辐射范围，不仅可以影响全市范围的消费人群，甚至还可以有效带动城市及城市周边的消费人群。并通过营造的良好购物氛围、感官体验等，提升人们对于青年公园板块整体的商业认知。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前，青年公园板块除了人们耳熟能详的万象城外，更有一些符合当下人群消费习惯的特色小店，例如：彩塔街龙泉路附近的店铺以及滨河路的酒吧街等。这些品质与个性兼具的店铺也让区域内的商业形式更加丰富多元，从而吸引更广泛的客群，有益于整体商业氛围的养成。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E地产观察：青年公园板块商业氛围浓厚，现阶段以万象城为代表的商业打得火热。未来嘉里、宝能、华强、甚至是K11等都将陆续亮相，商业项目的增加，会给青年公园板块的商业发展带来怎样的机遇和影响？ \u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E王强：\u003C\u002Fb\u003E随着商业项目的陆续落成，青年公园板块的商业氛围将更加成熟、浓厚。万象城、嘉里、宝能由于在地理位置上的相近及趋同，或可形成商业组团式的发展格局，从而产生商业的集聚效应。三大项目通过利用区位优势，形成三点联动+商业资源的互补，以此实现商业的共赢。而K11由于在地理位置上与万象城、嘉里、宝能等相距较远，且以“艺术、人文、自然”为定位，可凭借其自身的品牌实力和多年的商业运营经验，成为时下艺术+商业融合的新典范及其所在的五里河板块的商业标杆，与青年公园板块的商业项目交相呼应。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E可以预见的是，未来，类似K11融合了艺术与体验的新项目不仅能成为沈阳市民休闲、娱乐的又一去处，而且更多的新鲜品牌和体验式业态也将为沈阳的实体商业带来一股新风尚。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E地产观察：从商业的角度来看，青年公园板块的商业项目该如何做出特色来突围呢？\u003C\u002Fb\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E王强：\u003C\u002Fb\u003E在消费体验当道的今天，商业项目想要凸显特色，可以从三方面入手——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E① 主题化与个性化。小到商业街，大到城市综合体，如今市场上并不缺乏商业项目，但想找出具有辨识度的却不太容易，长此以往容易造成消费者的审美疲劳，从而影响商业的销售。因此，我们需要根据项目所处的位置、所能辐射到的消费人群，赋予其一定的主题和个性。通过一些场景的设置，深化主题，刺激消费者的感官、唤醒消费者的情感，吸引消费者的同时，进而提升商业项目的市场影响力。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E② 创新与升级。顺应市场的发展趋势，顺应消费者心理与习惯的变化，通过引入特色业态与品牌，满足消费者日益多元化、品质化的消费需求，从而为项目培养粉丝型消费者。而在业态、品牌有限的当下，将不同的业态进行融合（如：跨界书店）、将品牌通过二次包装增强体验性的同时实现升级，未尝不是一种行之有效的做法。 \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E③ 与属地文化相结合。想要实现商业项目的特色化，属地文化的嵌入是一种可行的方案，例如：上海新天地，成都太古里等。沈阳缺少与本土文化相结合的商业，因此，深入挖掘属地文化，最大程度发挥属地特色，或许是一大突破口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:16:06.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:0,&likeCount&:1,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:16:06+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:0,&likesCount&:1},&&:{&title&:&地产转型时代，城市新区发展的新趋势&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0dfe2e1aba47.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&306\&\u003E\u003Cp\u003E日，房天下策划“地产转型时代，城市新区发展的新趋势”沙龙，由RET睿意德提供智力支持，与成都业界朋友们共同关注新区土地供应、聚焦新区商业发展。同时，继《天府新区热点板块商业现状与发展趋势》报告发布后，再次独家发布《天府新区核心区域商业趋势主题报告》，聚焦兴隆湖—秦皇寺板块商业发展，本报告通过对区域的深入研究，旨在能为成都新兴区域的未来走向找到一些方向与出路。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-cbd78cd0f18fe09b0d36754.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&734\&\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003ERET睿意德成都公司副总经理孙强：\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E解读《天府新区核心区域商业趋势主题报告》\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E活动开场，麦禾资产总经理、房天下土拍直播专家何建平带来了《成都新区土地市场情况以及板块成长性分析》分享，从拍地、产业政策制定以及城市功能对板块的促进等多个维度解析了成都各大新兴区域的发展脉络。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E紧接着，由RET睿意德成都分公司副总经理孙强先生解析《天府新区核心区域商业趋势主题报告》。孙强从成都城市发展的全局视野分析了成都目前面临的发展困境，由于成都原有的单核城市结构存在诸多弊端，人口和建筑的高度密集，交通负荷过重，使得主城热岛效应突出，环境恶化，因此成都亟待优化城市结构，构建“双核共兴”的发展策略。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-0b2cbd88fb8644d8cecddd3.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&866\&\u003E\u003Cp\u003E但是，新区的建设是一个漫长而又充满挑战的过程，这期间，市政建设及服务配套都处于发展初级阶段；另一方面，由于新区处于起步阶段，无论是从市场还是投资者对新区发展都处于观望态度，导致了商业氛围较差，消费力不足等情况。那么，如何在“双核共兴”策略下打造天府新区商业成为现场业界朋友们关注的焦点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在报告发布过程中，孙强将新区商业分为三种类型：规模取胜型、城市名片型及顺势而为型，这三大类型的产品都拥有各自独有的策略。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为规模取胜型商业，需要深入了解新区整体规划，拿地选址优先选择新区核心区域或临近未来城市主干道；开发体量范围在18-25万平方米之间；提早启动招商工作，主力店、特色业态店及核心店优先，以大品牌的品牌效应吸引更多品牌入驻。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为城市名片型商业，需要合理利用周边独有景观、自然、历史建筑等资源，将其整合，创造出项目自身独有特点；深挖区域及历史文化属性，配以现代文化氛围，形成亮点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作为顺势而为型商业，则应坚持保守稳健的原则，商业入市的时间待区域住宅整体规模达60%时，可以考虑入市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E目前成都是中国城市化进程的一个典型缩影。在这里既能看到传统城市向外扩张后形成的扩张型新区，也能看到城市战略发展形成的国家级新区。随着核心城区供地的减少，新增土地供应基本集中在新区，成都的开发商们都面临着新区商业的难题。最后，孙强表示：“我们在操作新区商业时，应抱有创立新模式的心态，避免经验主义，应该因地制宜，开发出更适合新区的商业产品。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003ERET睿意德董事索珊：\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E“交互新城”成为新区开发必然选择\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E由RET睿意德、德勤和南洋理工共同发布的2017年《国内商业地产活力城市40强》报告中显示，伴随着开发红利的消失，国内主流开发企业重回一线城市，成为城市更新的主力军，实力有限的民企则更多进入三四线城市，挖掘新一波的城市化发展带来的新区红利，但受限于产业发展，新区开发也如火中取栗，若不在新认知下发展，可能会使企业陷于资金滞留的泥潭。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-2fc58baeb33576f20ebed.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&650\& data-rawheight=\&487\&\u003E\u003Cp\u003E产业导入引领城市人口再分配，配套伴随下的功能补足，是新城市主义进入国内城市规划视野后，城市践行新区发展的重要模型。在资源枯竭型，以及产业后驱能力不足的城市，这种模型会乏力而漫长。于国内开发新区，从来都是新城的模型，区域产业、居住、商业及生活的配套都成为构成新城吸引力的重要因素。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以RET睿意德团队全程服务的北京华润五彩城、西安大唐不夜城、威海九龙城、重庆悦地，以及临汾新东城、阳泉滨河新天地等国内新区综合体案例为样本，索珊从益智型生活方式中心的打造、文化新区塑造、高端目的型商业新中心、工业区商业中心、产业资源枯竭型新区以及小城市大体量策略下的新区发展等不同角度分享了《新区综合体的建设理念与趋势》讲述了如何打造新区城市综合体从而为新区引流。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E商业的本质是满足人的消费需求。所以，新区商业归根结底是对人的研究与定位。索珊强调，作为城市型的空间新增量，新区不仅要像开发区那样发展聚集产业，更需要聚集人气营造城市氛围。而且，类似天府新区这样的国家级新区的开发体量颇为庞大，“人从哪里来”对于新区而言挑战更为严峻。这其实是中国城市营造逻辑的根本变化，过去城市经济发展以开发土地为核心路径，如今必须朝着“开发人”的模式转变，超越土地财政和资本逻辑，面向人的集聚与发展而进行商业价值的塑造，所谓“交互新城”就成为必然选择。索珊分享了其中的要领和原则。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其一，回归地产开发的核心价值，政府在打造新区概念时，会以整合湖景等资源的形式来提高整个区域价值，这时则应该最大化的去挖掘这类资源对商业的带动；其二，综合体势能来自明星家族，商业这个家族明星赋予了家族其他成员足够的势能，同时也抬高了购房者对住宅价值的预期。只有住宅被商业提升到一定的势能，才具备溢价的空间和可能。其三，商铺产品设计是策略思维，产品研磨需要极致的细致，一定要站在后端看前端，从招商的角度出发来看一个商铺的设计，商业后端的品牌资源是有限的，每个品类和档次通常都只有少数的资源可供选择。因此，策划的核心绝不是天马行空的创新，必须聚焦于前期策划内容的落地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E分享过程中，索珊直指当前中国新区开发面临的困境——产业导入慢、人口更迭和引流慢、开发企业谨慎、政府决策延时、通达却孤立。并强调，在新区开发的过程中，比拼的不仅仅是资金，更是认知。索珊表示，要解决当前新区开发的难题，就必须解决开发思维的问题，思考的深度与思考长久并不成正比，思想积累资源的厚度、关联思考的启发才是做出判断和决策的依据。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T02:23:09.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:1,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&sourceUrl&:&&,&publishedTime&:&T10:23:09+08:00&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&url&:&\u002Fp\u002F&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-cbd78cd0f18fe09b0d36754_r.jpg&,&summary&:&&,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&snapshotUrl&:&&,&commentsCount&:1,&likesCount&:0},&&:{&title&:&四川“一号工程”成都天府新区发展趋势深探 | 研读&,&author&:&RET.cn&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\&v2-df15e53e05e20c41b8aa1c12de6a574b.jpg\& data-caption=\&\& data-rawwidth=\&720\& data-rawheight=\&480\&\u003E\u003Cblockquote\u003E为推动城市化、促进城市发展，大多数城市积极开发新城区。定位为国家级新区的天府新区，它的一举一动尤为引人瞩目。其中，作为天府新区重点打造的秦皇寺、兴隆湖两大核心区域，在近两年发展迅速，先后有天投、万达、万科、保利、中铁等实力雄厚的开发资源进入，蕴藏着巨大的商业价值。但不可置否的是，作为新区，其商业发展初期始终蒙着一层迷雾，RET睿意德将通过对区域的深入研究，分析新区商业未来可能发展的方向，供各位参考。 \u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E一、天府新区设立背景\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一带一