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房屋出租：用途不同，税率不同
来源:中国会计网
　　近日，一企业财务人员小张向笔者询问，他们公司今年把十余间闲置宿舍出租给外来务工人员用于居住，每月共收取租金6000元；另有几间以6000元/月的价格出租给某个体业主李某用于食品加工。他问企业如何申报缴纳房产税。另外，他本人也于今年2月以2000元/月价格将自家地处县城一处住房租给某快递公司做办事处。那么该如何计算缴纳营业税和房产税？
　　根据税法规定，企业出租房屋，以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%.外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔号）规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税和房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。根据财税〔号等文件精神，《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函〔2002〕74号）对其具体含义明确为：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。
　　日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），对廉租房、经济适用房从日起和住房租赁日起执行一揽子新税收优惠政策，其他政策仍按现行规定继续执行。财税〔2008〕24号规定：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
　　由此可以知道，财税〔2008〕24号重申了廉租住房免征营业税、房产税政策，同时对廉租住房免税条件进行了限制：一是免税对象仅限于廉租住房经营管理单位；二是租金要按政府规定价格；三是出租对象仅限于规定的保障对象。如果不能同时符合上述三个条件，则不能享受相关优惠政策。而且，从政策内容可以看出，财税〔2008〕24号是对财税〔号的补充，即财税〔号关于“公有住房”等其他税收优惠政策未作变动仍继续执行。财税〔2008〕24号首次明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。从文件精神来看，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租商住两用房的，要根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。即对“非个人”以市场价格出租住房（并且用于居住），其房产税适用4%的税率，但营业税适用税率应仍为5%；如果不是用于居住，营业税和房产税适用税率则分别为5%和12%.
　　所以该企业出租给外来务工人员用于居住的几间闲置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房产税适用4%的税率，每月应申报缴纳房产税0（元）；而出租给个体业主李某那几间闲置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入适用12%税率缴纳房产税，每月应申报缴纳房产税0（元）。同时，不分用途，每月所有租金收入按5%税率计算缴纳营业税=（）×5%=600（元）。
　　对小张个人住房出租有关营业税和房产税纳税问题。财税〔2008〕24号在财税〔号的基础上，对个人出租住房应缴纳的营业税再减半，即从日开始，个人出租住房不再区分用途，营业税一律按3%税率减半征收。在政策执行上要注意以下要点：一是此项政策只适用于“个人住房”出租；二是无论住房出租后是否用于居住，都可以适用此政策；三是该政策的适用对出租价格无限制；四是上述政策是从日开始执行，而日（不含）之前，对个人出租住房，则仍按财税〔号和国税函〔2002〕74号有关政策执行。所以。小张出租其住房给快递公司做办事处，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的税率缴纳营业税、12%的税率缴纳房产税；2月份应纳营业税0（元），房产税0（元）。但3月份，个人出租住房不再区分用途，营业税一律减按1.5%征收，同时，按4％的税率征收房产税。所以，小张3月份应纳营业税%=30（元），房产税（元）。因此，新政策的执行，对于像小张这样的私房出租者来说，税负明显减轻了。
　　而且，对于营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用（营业税）的起征点，并报国家税务总局备案。据此，各地结合当地实际情况，对个人出租房屋营业税起征点进行确定。而税法同时规定：纳税人（个人，下同）的营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税；纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。这一点对于私房出租户来说尤其值得关注，人们可以利用“起征点”来节省住房租金收入营业税等相关税收，从而增加实际收益。如小张所在地确定个人出租房屋营业税起征点为2000元，则小张取得2000元租金不用缴纳营业税；如果，确定个人出租房屋营业税起征点为1000元，则要按2000元全额计算缴纳营业税。
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咨询费 指委托人就相关事项从咨询人员或公司获得意见或建议而支付的。如向律师或律师事务所咨询相关法律问题而支付咨询费，向税务师咨询相关税务问题而支付咨询费等，这类专业人员或机构如：会计师（事务所）、医师、药师、化工师、教师、管理师、营销策划师、广告策划师、ISO咨询师等，以及向虽没有国家认可的相关职称，但可以提供相关信息的人员支付的信息费亦可以列入咨询费支出，咨询费可列入企业管理费用，在税前列支。咨询费一般以咨询问题产生的收益来定价。比例因时因事因人而异，高的可达50%，一般的在10%以内。
专家咨询费的注意事项
⑴专家咨询费不得支付给参与该计划及项目、课题管理的相关工作人员。
⑵专家咨询费标准：以会议形式组织的咨询，专家咨询费的开支一般参照高级人员 500－800 元/人天、其他专业技术人员 300－500 元/人天的标准执行。会期超过两天的，第三天及以后的咨询费标准参照高级专业技术职称人员 300－400 元/人天、其他专业技术人员 200－300元/人天执行；以通讯形式组织的咨询，专家咨询费的开支一般参照高级专业技术职称人员 60－100 元/人次、其他专业技术人员 40－80 元/人次的标准执行。
咨询费、劳务费、服务费的税率是多少
咨询费、劳务费、服务费都属于交纳营业税的范畴 ；
按照咨询费、、服务费的实际收入额交纳5%的营业税；
再按营业税额交纳7%的（郊区为5%）；
再按营业税额交纳3%的；
以上为咨询费、劳务费、服务费应交纳的流转税。
需要注意的是，目前很多企业或个人为达到避税、减税，或企业资产变现 ，或账外现金交易的目的，经常以咨询费名义作帐，这对咨询行业与法治建设都是非常有害的行为。
营业税的税目
⒈营业税的税目按照行业、类别的不同分别设置，现行营业税共设置了9个税目。按照行业、类别的不同分别采用了不同的：①交通运输业，税率3%；②建筑业，税率3%；③金融保险业，税率5%；④邮电通信业，税率3%；⑤文化体育业，税率3%；⑥娱乐业适用20%的营业税税率，但是从日起，台球、的营业税税率下调为5%；⑦，税率5%；⑧税率5%；⑨，税率5%。
⒉营业税税目注解
交通运输业
交通运输业，是指使用运输工具或人力、 畜力将货物或旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动.
本税目的征收范围包括：铁路运输业、公路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、其他交通运输业和交通运输辅助业。
(一)铁路运输业
铁路运输业可分为：
⒈中央铁路的运营业务，指铁道部所属各铁路局直接管辖和经营的铁路运输业务；
⒉中央地方合资铁路的运营业务，指由铁道部与地方政府或其他投资单位共同投资兴建经营的铁路运营业务；
⒊地方铁路的运营业务，指由各省、自治区、直辖市或地、县投资兴建并经营的铁路运营业务；
⒋中央新建铁路的临时运营业务，指由铁道部修建的铁路，在尚未正式验收交付所属铁路局运营之前，进行试运行或临时性运输的业务。
铁路运输业不包括地下铁路的运营；也不包括铁道部门所属的工业、建筑、商业、教育、科研、卫生等业务活动。
(二)公路运输业
公路运输业，包括汽车、兽力车、人力车等运输工具进行的公路客货运输活动，不包括城市内公共交通。
(三)管道运输
管道运输，是指通过管道设施进行的气体、液体、浆体等的运输活动，也包括泵站的运行，不包括管道的维护。
(四)水上运输业
水上运输业，是指通过江、河、湖、川等天然、 人工水道或海洋航道运送货物或旅客的运输业务、打捞，比照水路运输征税.
(五)航空运输
航空运输，是指通过空中航线运送货物或旅客的运输业务.
通用航空业务，是指为专业工作提供飞行服务的业务，如航空摄影、航空测量、航空勘探、航空护林、航空吊挂飞播、航空降雨等.
航空地面服务业务，提指航空公司、飞机场、 民航管理局、航站向在中国境内航行或在中国境内机场停留的境内外飞机或其他飞行器提供的导航等劳务性地面服务的业务.
(六)装卸搬运
装卸搬运，是指使用装卸搬运工具或人力 、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务.
建筑业，是指建筑安装工程作业
本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、 装饰、其他工程作业.
建筑业，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、 操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内.
安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、 运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、 栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内.
修缮，是指对建筑物.构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业.
装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，　使之美观或者具有特定用途的工程作业.
(五)其他工程作业
其他工种作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程，水利工程、道路修建、疏浚、钻井 (打井)、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、 爆破等工程作业.
金融保险业
金融保险业，是指经营金融、保险业务.
本税目的征收范围包括：金融、保险.
金融，是指经营货币资金的业务，包括贷款、、、金融经纪业和其他金融业务.
⒈货款，是指将资金贷与他人使用的业务，包括贷款和专贷.
自有资金贷款，是指将自有有资本金或吸收的单位、个人的存款贷与他人使用.
专贷，是指将借来的资金贷与他人使用.
典当业的业务,无论其资金来源如何，均按自有资金贷款征税.
⒉，是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务.即：根据承租人，所要求的规格、 型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所用权.
凡融资租赁，无论出租人是否将销售给承租人，均按本税目征税.
⒊，是指转让外汇、或非的所有权的行为.
非货物期货，是指、贵金属期货以外的期货，如等.
⒋金融经纪业，是指托他人经营的业务.
⒌其他金融业务，是指上列粘务以外的各项金融业务，如银行结算、等.
存款或购入行为，不征收营业税.
保险，是指将通过契约形式集中起来的资金，用以补偿被保险人的经济利益的业务.
四.邮电通信业
邮电通信业，是指专门办理信息传递的业务.
本税目的征收范围包括：邮政、电信.　 (一)邮政
邮政，是指传递实物信息的业务，包括传递函件或包件、邮汇、报刊发行、邮务物品销售、邮政储蓄及其他邮政业务.
⒈传递函件或包件，是指传递函件或包件的业务以及与传递函件或包件相关的业务.
传递函件，是指收寄信函、明信片、印刷品的业务.
传递包件，是指收寄包裹的业务.
传递函件或包件相关的业务，是指出租信箱、对进口函件或包件进行处理、保管逾期包裹、附带货载及其他与传递函件或包件相关的业务 .
⒉邮汇，是指为汇款人传递汇款凭证并兑取的业务.
⒊报刊发行，是指邮政部门代出版单位收订、 投递和销售各种报纸、杂志的业务.
⒋邮务物品销售，是指邮政部门在提供邮政劳务的同时附带销售与邮政业务相关的各种物品(如信封、 信纸、汇款单、邮件包装用品等)的业务.
⒌邮政储蓄，是指邮电部门缮馍蓄的业务.
⒍其他邮政业务，是指上列业务以外的各项邮政业务.
电信,是指用各种电传输电信号来传递信息的业务，包括电报、电传、电话、电话机安装、电信物品销售及其他电信业务.
⒈电报，是指用电文字的通信业务及相关的业务，包括传递电报、出租电报电路设备、 代维修电报电路设备以及电报分送、译报、查阅去报报底或来报、抄录去报报底等.
⒉电传(即传真)，是指通过电传设备传递原件的通信业务，包括传递资料、图表、相片、真迹等.
⒊电话，是指用电传设备传递语言的业务及相关的业务，包括有线电话、无线电话、寻呼电话、 出租电话电路设备、代维修或出租广播电路、电视信道等业务.
⒋电话机安装，是指为用户安装或移动电话机的业务.
⒌电信物品销售，是指在提供电信劳务的同时附带销售专用和通用电信物品(如电他纸、电话号码簿、 电报签收簿、电信器材、电话等)的业务.
⒍其他电信业务，是指上列业务以外的电信业务.
文化体育业
文化体育业，是指经营文化、体育活动的业务.
本税目的征收范围包括：文化业、体育业.
(一)文化业
文化业，是指经营文化活动的业务，包括表演、播映、其他文化业.
经营游览场所的业务，比照文化业征税.
⒈表演，是指进行戏剧、歌舞、时装、健美、 杂技、民间艺术、武术、体育等表演活动的业务.
⒉播映，是指通过电台、电视台、音响系统、 闭路电视、卫星通信等无线或有线装置传播作品以及在电影院、影剧院、录像厅及其他场所放映各种节目的业务.
广告的播映不按本税目征税.
⒊其他文化业，是指经营上列活动以外的文化活动的业务，如各种展、培训活动，举办文学、艺术、科技讲座、演讲、报告会，图书馆的图书和资料借阅业务等.
⒋经营游览场所的业务，是指公园、动(植) 物园及其他各种游览场所销售门票的业务.
(二)体育业
体育业，是指举办各种体育比赛和为体育比赛或体育活动提供场所的业务.
以租赁方式为文化活动、体育比赛提供场所，不按本税目征税.
娱乐业，是指为娱乐活动提供场所和服务的业务.
本税目征收范围包括：经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、音乐茶座、台凯、高尔夫凯、保龄凯场、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务.
歌厅，是指在乐队的伴奏下顾客进行自娱自乐形式的演唱活动的场所.
舞厅，是指供顾客时跳舞活动的场所.
(三)卡拉OK歌舞厅
卡拉OK歌舞厅，是指在音像设备播放的间乐伴奏下，顾客自娱自乐进行歌舞活动的场所.
(四)音乐茶座
音乐茶座，是指为顾客同时提供音乐欣赏和茶水、 咖啡、酒及其他饮料消费的场所.
(五)台球、高尔夫球、保龄球场.
台球、高尔夫球、保龄球场、是指顾客进行台球、高尔夫球、保龄球活动的场所.
游艺，是指举办各种游艺、游乐(如射击、狩猎、跑马、玩游戏机等)活动的场所.
上列娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供的饮食服务及其他各种服务,均属于本税目征收范围.
服务业，是指利用设备、工具、场所、 信息或技能为社会提供服务的业务.
本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、、旅游业、、租赁业、广告业、其他服务业.
(一)代理业
代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括找购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务.
⒈代购代销货物，是指受托购买货物或，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务.
⒉代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务.
⒊介绍服务，是指中介人介绍双方方商谈交易或其他事项的业务.
⒋其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务.
金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目征税.
(二)旅店业
旅店业，是指提供住宿服务的业务.
饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务.
饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务，按&娱乐业&税目征税.
(四)旅游业
旅游业，是指为旅游者安排住宿、 交通工具和提供导游等旅游服务的业务.
仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务.
(六)租赁业
租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、 物品、设备或设施等转让他人使用的业务.
，不按本税目征税.
(七)广告业
广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、 电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务.
(八)其他服务业
其他服务业，是指上列业务以外的服务业务.如沐浴、理发、洗染、照?払美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、复印、晒图、制图、测绘、勘探、打包、咨询等.
航空勘探、钻井(打井)勘探、爆破勘探，不按本税目征税.
转让无形资产
，是指转让无形资产的所有要或使用权的行为.
无形资产，是指不具实物形态、 但能带来经济利益的资产.
本税目的征收范围包括：转让土地使用权、 转让商标权、转让专利权、转让非专利技术，转让著作权、 转让商誉.
(一)转让土地使用权
转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为.
土地所有者和土地使用者将土地合作权归还给土地所有者的行为，不征收营业税.
土地租赁，不按本税目征税.
(二)转让商标权
转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为.
(三)转让专利权
转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为.
(四)转让非专利技术
转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为.
提供无所有权技术的行为，不按本税目征税.
(五)转让著作权
转让著作权，是指转让著作的所有权或使用的行为.
著作,包括文字著作、图形著作(如画册、影集)、 音像著作(如电影母片、录像带母带).
(六)转让商誉
转让转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为.
以入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税.但转让该项股权，应按本税目征税.
销售不动产
销售不动产，是指有偿转让的行为.
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产.
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、 销售其他土地附刏物.
(一)销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物和构筑物的所有权的行为.
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物.
(二)销售其他土地附刏物
销售其他土附刏，是指有偿转让其他土地附刏物的所有权的行为.
其他土地附刏物，是指建筑物或构筑物以外的其他附刏于土地的不动产.
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产.
在时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税.
以入股，参与接受投资方利润分配、 共同承担投资风险的行为，不征营业税.但转让该项股权，应按本税目征税.
不动产租赁、不按本税目征税.
根据以上规定，你说的咨询费\服务费属于服务业税目，按照5%的税率缴纳营业税.
⒉你说的劳务费，需要具体分析：
取得加工修理修配劳务费需要缴纳增值税.
其他劳务费需要按照规定缴纳营业税.其中提供建筑安装劳务费需要缴纳3%的营业税，其他劳务费需要缴纳5%的营业税现在缴纳的营业税中，哪种税种最低，最低的是多少？_百度知道
现在缴纳的营业税中，哪种税种最低，最低的是多少？
提问者采纳
营业税...不就是一个税种吗....这个...你是说项目吗?建筑业3%金融业5%邮政电信3%交通运输3%文体3%娱乐5~20%.具体由各省定服务业5%
提问者评价
谢谢您，我是新手，很多不懂，非常感谢！
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其他2条回答
根据《营业税税目税率表》规定，营业税共有9个税目。税目中税率最低的有3个，其税率为3%：交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业四个税目；税目中税率适用5%有四个，分别是：金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产；采取幅度税率的有娱乐业，税率为5%-20%，具体由各省自治区直辖市人民政府确定。即：歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅（包括夜总会、练歌房）、音乐茶座（包括酒吧）、网吧、高尔夫球、游艺（如射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）税率为20%；保龄球、台球税率为5%。
营业税最低3%，交通运输业 3% ；建筑业 3% ；金融保险业 5% ；邮电通信业 3% ；文化体育业 3% ；娱乐业 5%~20% ；服务业 5% ；转让无形资产 5% ；销售不动产 5% 。希望能帮到你哦~
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