商业招商策划书
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第一部分 前言
策划书目的及目标的说明
第二部分 市场调研及分析
一. 行业动态调研及分析
1. 行业饱和程度
2. 行业发展前景
3. 国家政策影响
4. 行业技术及相关技术发展
5. 社会环境
二. 企业内部调研及分析
1. 财务状况，财务支出结构
2. 企业生产能力，产品质量，生产水平
3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训(员工调查)
4. 企业策划、销售、执行能力的调研(员工意见)
5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势(员工意见)
三. 潜在进入者调研及分析
1. 行业进入成本/壁垒。
2. 行业退出成本。
3. 进入后对本企业的威胁。
4. 对竞争者的威胁。
四. 现有竞争者的调研及分析。
1. 财务状况，财务支出结构。
2. 企业生产能力，产品质量，生产水品。
3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训(员工调查)。
4. 企业策划、销售、执行能力的调研(员工意见)。
5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势(员工&顾客意见)。
五. 替代品调研及分析。
1. 替代品工艺。
2. 消费者认可程度。
3. 发展态势。
六. 互补品调研及分析。
1. 是否存在互补品。
2. 互补品价格。
3. 互补品对产品的要求。
4. 互补品发展趋势及其未来新要求。
七. 原料供应商调研及分析。
1. 可供选择的供应者。
2. 原材料是否有替代品。
3. 供应商的讨价还价能力。
4. 我们对其依赖程度。
5. 供应商的供应能力。
八. 中间商调研及分析。
1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商(独家、总代理…)
2. 中间商对我们产品的依赖(关注)程度(相对数值)。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例…
3. 中间商的给予我们产品的支持(绝对数值)：配送能力、资金实力、人力…
九. 消费者调研及分析。
1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作…
2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。
3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。
4. 购买角色。
5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。
第三部分 企业战略及产品策略的制定
一. 企业战略制定
二. 产品策略制定。(提供原则或标准)
1) 品项：市场定位、目标受众。(打击竞品的专有品项)
2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等
1) 符合企业战略?(长线产品/短线投资)
2) 符合产品定位?
① 利润为主/市场占有率为主
② 根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。
③ 保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现(如包装宣传诉求点等)模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。
1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。
2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。
3) 新终端开发队伍。
4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市常
5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。
1) 广告：诉求点
2) 人员推销：
a) 人员的培训
b) 人员的岗位界定
c) 人员的考核
d) 人员的激励
3) 营业推广
a) 对顾客。稳定主打产品价格;对品牌的宣传
b) 对零售商。稳定价格，保证促销后价格能够恢复，销量得以维持;或者在短时间内抢先占领货架
c) 对中间商。尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其“灰色收入”。
4) 公共关系。事件营销：把握正确的营销事件。直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点，并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的
第四部分 具体执行&实施(建议方案)
一. 产品设计。
二. 价格设计。
三. 渠道设计。
四. 促销设计。
五. 销售管理
第五部分 结束语
所谓市场推广是指企业为扩大产品市场份额，提高产品销量和知名度，而将有关产品或服务的信息传递给目标消费者，激发和强化其购买动机，并促使这种购买动机转化为实际购买行为而采取的一系列措施。
市场推广不是一个出名的名词概念，不是由那个科学家提出的。如市场公关/市场推销。它的产生是在市场发展和进步中演进出来的。是指对某个产品的性能，特点，进行宣传，介绍，是使消费者接受，认可、购买。是销售、营销的手段，和方式。
也有人认为：市场推广的概念：从字面上理解：推，既是推动，拉动。广，就是广而告之。广而卖之。推广就是聚焦、放大、沟通、说服消费购买的过程。就是如何利用推广的手段达到企业营销的目的。有效的市场推广应包括两个要素：推力和拉力。市场推广的拉力包括：市场推广的宣传与服务两个要素。推力包括：客户渠道的主推力、终端现场推动力、促销的推动力。
决定有效市场推广的关键因素主要包括以下几个方面。
第一是：市场调查与分析。
如何进行信息的收集与整理?在市场推广中就体现在市场调查的重要性。哪些信息是企业应该收集的，对企业的营销有影响?我把它基本归纳为四个方面：一、企业自身的信息(知己)，二、竞争对手的信息(知彼)，三、合作伙伴的信息(客户、物流)、四、顾客、市场的信息(终端顾客、消费者)。对自己的信息企业可能比较清楚，但对于对手的信息企业自己能了解多少?对手的信息包括哪些?这些信息通过途径获得?如何获得?这就要营销人员掌握市场调查与分析的技巧。重视市场调查与分析，不能不去调查和了解，就采取闭门造车的营销策略。这在许多知名企业中都有失败的案例和教训。
为什么许多看起来创意很好的广告没有销售力?为什么许多非常俗气的广告却有生命力?这都是企业缺乏市场调研，凭自己主观的判断，对消费者需求理解偏差造成的。因此，我们一定要通过市场调查来了解消费者的想法，了解对手的想法，了解经销商、客户的想法，而不能关起门来自己想方法。没有调查就没有发言权。当初毛泽东不是对农民的想法做过详细的调查，也不可能把马克斯主义在中国推广成功，实现革命的伟大胜利。
第二：有效的产品规划与管理。
决定胜利主要因素之一是武器装备。武器的先进性历来是取胜的重要因素，但不是绝对因素。历史上也有许多以弱胜强的经典案例。但在近期美国对伊拉克的战争中，先进的武器是美国胜利的最主要因素。市场推广中更讲究产品的因素。产品是有效推广的重要武器，是营销4P的重要一环。
有效的产品营销策略组合即产品线设计，能够有效的打击竞争对手，提高企业赢利能力的有效武器。产品策略组合应包括：如何提高企业自身产品的技术研法与应用?如何进行产品概念的提炼与包装?如何调整产品销售结构与组合?企业生存的目的是赢利。提高企业赢利的方法：一是产品价格卖的比对手高，二是企业效率比对手高，成本控制比对手要好，三是产品销售结构组合要好。营销与销售的根本区别是：销售是把产品卖出去。营销是持续的把价格卖上去。如何把自己产品的价格卖的比对手高，就需要有效的市场推广，进行有效的产品组合。
第三、终端建设与人员管理。
在战争中，曾有天时、地利、人和等三大关键要素。常言说：天时不如地利、地利不如人和。选择作战的时机很重要，但占据有利的地形和阵地更重要。在市场推广中，终端建设就象抢阵地。要占据有利地形，位置。修筑工势。终端是实施营销战争的阵地，要想消灭对手就要占领有利的阵地，消灭对手的有生力量。
体现在终端就是要比对手卖的多。多进一个球，对手就会少进一个球。人员管理体现在市场推广中的兵力较量。胜利的因素取决于兵力的多少、素质高低、技能、领导、士气、团队精神等。兵法原理：要想保持领先对手，必须大于对手1.7倍兵力，才能取得绝对优势。因此，在终端建设中，国产手机、家电等企业在战争初期，分析自己在产品、技术方面的劣势，都是采取了在终端增加促销人员，进行人海战术才打败了外资品牌企业。如今在渠道同质化、产品同质化严重的竞争情况下，终端成为新的竞争点。越来越受到企业的重视，这就是终端的力量。
第四、促销活动策划与宣传，
即营销的战术。战争讲究战略和战术，战略是营销的方针，战术就是如何去做。营销4P中产品、价格、渠道、促销。前三个方面都可以归纳为战略。只有通过促销手段，才能促进战略的实施与执行。促销涉及产品、价格、渠道等几方面。
促销活动就如同战争打仗。首先要制定作战口号。师出有名，要有统一的主题。第二要占据有利地形，选者最好的卖场，抢占最好的位置。第三，集中兵力，以绝对优势兵力压倒对手。第四、产品组合到位，武器装备精良。第五、资源配备到位，广告宣传到位，合理投放资源，武器装备。有效的市场推广也是如此。通过有效的市场推广，我们会发现，打胜仗其实很简单。只要学会掌握市场推广的技巧和要领，了解营销战争的本质。强化在工作中的执行力。一定能超越对手。编辑提醒:请注意查看“商业招商策划书”一文是否有分页内容。原文地址
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&&&&&商业地产招商策划代理合同书&
甲方：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（开发商）&
乙方：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（运营商）&
根据有关法律法规，甲、乙双方本着平等、互利、长期合作的原则，双方经充分沟通和友好协商，就甲方在开发建设的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目，委托乙方负责招商定位、招商代理、全案策划及营运管理等服务事宜，签订本合同，以资共同遵守。&
一、项目简介&
甲方开发的&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目，位于&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&，甲方委托乙方提供本合同约定服务内容所涉范围为：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&，（以下简称&项目&）。&
二、乙方提供的服务&
根据本合同约定，乙方应向甲方提供的服务应分为项目前期调研定位，招商策划代理和营运管理三个阶段。&
（一）第一阶段：项目前期调研及定位&
1、该阶段服务期限：&
自&&&&&&&&&&年&&&月&&&日起至&&&&&&&&&&年&&&月&&&日止。&
2、该阶段乙方的工作目标及内容（详见附件1）。&
3、该阶段服务进度计划：&
1)&&&&&&项&目组进驻现场：乙方应在本合同签订的同时，向甲方提供该阶段服务项目专案组的成员名单，经甲方审核无异议后三日内，甲方依据本合同约定向乙方支付第一笔服&务费，在乙方收到甲方支付的第一笔服务费之日起三个工作日内，乙方项目专案组成员进驻项目现场开展工作。&
2)&&&&&&全面实地调研：乙方专案组人员进驻项目现场后，应立即开展全面实地分析调研工作，了解项目前期进展、对项目所处区域商业市场进行调研分析、目标市场分析，并在自收到甲方支付的第一笔服务费之日起四周内，向甲方提出不少于两个的开发方案，供甲方选择使用。&
3)&&&&&&开发方案的研讨：甲方确认开发方案后两周内，乙方应开展消费者、目标客户市场调查，测试调研工作，并向甲方提交该项目的调研定位终期报告初稿，就定位概念向甲方作以充分汇报并与甲方共同研究。&
4)&&&&&&商业策划与定位报告的最终完成：乙方提交终期报告初稿后，专案组人员应就该终期初稿报告与甲方进行讨论并听取甲方的修改意见，并在五个工作日内按甲方意见修改完成并提交最终稿提交甲方确认。&
4、该阶段服务费的支付：&
1)&&&&&&该阶段服务费总额为人民币&&&&&&&&&&&&&&&&&&万元整。&
2)&&&&&&本合同签订后，且甲方确认乙方专案组人员名单之日起三个工作日内，甲方支付给乙方酬金人民币&&&&&&&&&&&&&万元，作为预付款。&
3)&&&&&&在完成项目该阶段服务后，如甲方委托乙方继续提供第二阶段服务，负责项目的策划及招商代理的，则该阶段剩余的&&&&&&&万元服务费甲方无需再向乙方支付，如甲方不委托乙方继续提供第二阶段服务，则甲方向乙方支付&&&&&&万元，本合同自动终止。&
（二）第二阶段：项目招商策划及代理&
1、该阶段服务期限：&
如甲方对乙方提供的第一阶段服务满意，同意乙方继续提供第二阶段服务，则该阶段服务期限为：自甲方确认乙方提交的该项目《商业调研定位终期报告》之次日起至该项目正式开业满6个月之日止。&
2、该阶段乙方的工作目标及服务内容（详见附件2）。&
3、该阶段服务的实施方案和进度表：&
1)&&&&&&在本阶段服务开始前五日，乙方须向甲方提供该阶段服务内容的具体实施方案和《工作进度表》，甲方应在收到后十日内确认或提出异议。甲方确认后，该实施方案及《工作进度表》，即作为本合同附件予以履行。&
2)&&&&&&如甲方提出异议的，乙方应当根据甲方的意见在三日内提交修改后的方案和计划，如乙方不同意甲方意见或逾期未提交经修改的方案和计划的或修改二次后甲方仍不满意的，甲方有权解除合同，双方互不承担违约责任，甲方无需为此支付费用。&
3)&&&&&&该实施方案及《工作进度表》所确定的日期，甲方有权在合同履行期间根据实际情况予以调整，乙方应当无条件予以服从，甲方无需对该调整增加费用。&
4)&&&&&&乙方应当根据经甲方确认的《工作进度表》中的阶段期限计划或甲方调整后的期限计划履行服务项目，各项完成的日期以乙方提交该项目服务成果的书面报告之日为实际完成之日。&
4、该阶段招商租金的价格条件：&
1)&&&&&&租金的标准不低于人民币&&&&&&&&&&元/日/平方米。&
2)&&&&&&乙方应当严格遵守双方确定的租金底价及浮动幅度开展工作。非经甲方的书面同意，乙方不得擅自低于底价价格。&
3)&&&&&&若因市场因素必须调低价格时，经甲方同意后可以调整。同时，乙方应对市场进行预测性分析，以书面报告形式向甲方提报，以其针对价格进行综合性商议。&
5、该阶段工作模式：&
1)&&&&&&专案小组：乙方按甲方确认的专案组名单成立该阶段服务专案组，专案小组人员应不少于5人。&
2)&&&&&&该阶段服务期限内，除常驻项目现场人员外，乙方应按每月不少于两次、每次不少于2人、每次不少于7天的标准向项目现场派驻资深工作人员到项目现场配合执行及指导。&
3)&&&&&&现&场工作人员：乙方须于本阶段服务开始之日起三日内委派两名专业策划招商人员常驻项目现场（驻场人员须具备5年以上房地产策划及招商代理管理经验，并至少具&备3个以上高档项目服务经历），具体负责该阶段服务的实施、执行和监控工作，以确保项目招商的质量。&
4)&&&&&&该阶段服务期间，常驻人员&应全职负责甲方业务，乙方同意甲方将乙方常驻工作人员纳入甲方统一管理，作息时间按甲方工作人员执行。未经甲方同意，乙方不得随意更换、抽调或减少项目专&项服务人员（长驻人员名单及个人履历详见附件）；如常驻人员不能胜任甲方工作要求，乙方有义务调换常驻人员至甲方认可；常驻人员的交通食宿等工作费用由乙&方自行负责并承担费用。&
5)&&&&&&月例会制度：甲方每月召开一次例会，乙方项目负责人必须参加，并须按甲方具体要求，沟通项目情况及汇报工作成果，乙方参加例会所需费用由乙方自行承担。每月一次例会的具体召开日期和地点以甲方通知为准。&
6、乙方招商基本进度指标：&
1)&&&&&&在&&&&&&&&年&&&月&&&&日前，招商面积应达到总招商面积的50％，在项目正式开业之日前应达到总招商面积的80％。具体指标以甲方与乙方负责招商的客户实际签订的正式合约，并甲方收到前三月租金为准。&
2)&&&&&&项目正式开业前，如乙方招商面积未达到项目总招商面积的80％或乙方未达到上述招商进度指标，则甲方有权解除合同，乙方的服务费减半。&
7、该阶段服务费的计取：&
该阶段服务费根据甲方与乙方招商的客户所签合约约定的租赁期限分别确定，乙方的招商客户与甲方签订合约的租赁期限不得少于1年&
1年－2年〔含2年〕&
1.4个月租金&
2年－4年（含4年）&
1.6个月租金&
1.8个月租金&
注：月租金指合约期限内之平均月租金&
8、该阶段服务费的支付方式：&
1)&&&&&&该阶段服务费结算以乙方招商之客户与甲方签订正式的合约并交纳相当于三个月租金，且正式进场为前提条件。&
2)&&&&&&若乙方招商的客户在签订合约后悔约，甲方无须向乙方支付佣金,乙方应将已收取的服务费自甲方书面通知之日起三日内全额退还甲方，甲方也有权直接从应支付给乙方的服务费中扣除。&
3)&&&&&&该阶段服务期间，如果乙方招商客户退租、退场，乙方应负责立即招进新的客户进场。&
4)&&&&&&（4）甲、乙双方以月作为该阶段服务费的结算周期。双方应于次月五日前对乙方上个月的服务费进行结算，甲方于确认结算值后的七日内向乙方支付服务费的50％），剩余50％在该阶段服务期满双方结算完毕后支付。&
9、该阶段服务成果的形式和要求：&
1)&&&&&&该阶段服务期限内，乙方为甲方提供的服务应当以文字、图纸、图片或其他形式的载体体现，各服务成果具体载体均应当为至少书面文本二套以及至少电子文本一套（本合同另有约定的除外）。&
2)&&&&&&乙方提交的相应书面文件，应当满足科学性、合理性、可操作性和最大限度满足甲方利益，对报告内容应当进行充分说明，达到甲方工作人员可以充分理解。如甲方工作人员有异议，乙方应当负责给予充分解释。&
3)&&&&&&对于属于文案、设计内容的服务项目，乙方应当按期向甲方提交书面报告。&
4)&&&&&&其他服务项目如公关活动等，乙方应当向甲方提交相应的方案及建议，并配合甲方检查具体执行情况，随时提出修正意见，并在活动结束后三日内向甲方提交执行情况报告。&
5)&&&&&&乙&方应当每月五日前，向甲方提交服务月报，其中应当包括当月计划、当月已完成的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。前述文件，均须&经甲方签字同意后方可执行，如甲方对其内容提出异议的，乙方应当按甲方意见限期修改，直至满足甲方要求。对于紧急事项，甲方可通过电话、传真通知确认，并&在确认后24小时内以特快专递的方式发出书面确认。经甲方确认的营销计划、方案、样稿、报告等，乙方对其文件承担责任并应严格执行，不得更改，但可在履行&中向甲方提出建议。&
10、广告策划、设计、发布服务：&
1)&&&&&&甲方聘任乙方进行该项目的广告创意、设计，具体服务内容以每次甲方下发的《广告工作任务书》为准。&
2)&&&&&&乙&方完成的设计应当清楚明晰，并注明其适用的媒体，相应的电子版本可以直接被广告公司、媒体或印刷企业等用于制作菲林(底片)；如甲方委托乙方办理实体的制&作、印刷及广告的发布代理、具体活动的承办和拍摄、租片诸事宜时，须经甲、乙双方或甲方与第三方另行签订合同。&
3)&&&&&&如甲方需要，甲方可委托乙方负责广告发布、印刷品制作服务，具体以甲方工作任务书为准。因此所涉及的各项手续如广告发布审批手续，均由乙方负责办理，办理手续所需费用如人工费用等由乙方承担。广告发布的媒介，应当事先通知甲方并按甲方意见执行。&
4)&&&&&&本合同项下的广告设计工作，甲方有权选择具体广告另行选聘他人完成。&
5)&&&&&&本项目广告费预算为招商总金额的20％，合计约￥&&万元。具体使用方式及额度由乙方另行制定计划报甲方审核，双方确定后按计划执行，内容包括发布内容、发布时间、发布媒体及设计文稿制作。&
6)&&&&&&对于乙方所设计出的广告设计，甲方应及时进行确认签字或提出书面意见，乙方则进行及时性的调整和修改。甲方负责广告发布的对外发包、发布等工作。&
7)&&&&&&对于本项目广告企划的设计和文案的撰写，乙方应根据甲方的书面意见和要求进行调整和修改并至完稿，制定媒体计划和时间进度，交甲方审定，并协助甲方进行相关活动的策划和建议。&
8)&&&&&&乙方有义务推荐媒体和供应商，甲方拥有最终决策权。&
11、其他要求：&
1)&&&&&&对&于每一项设计，包括广告设计等，乙方应当按期向甲方至少提供二套不同的设计(包括方案、说明和草图)，各项设计应当明确其制作所需的材质、颜色等要求。由&甲方选择其一或甲方根据乙方所提供的全部设计提出意见，乙方应当根据甲方意见修改，经甲方确认一套设计后出具图纸。甲方有权要求乙方对其设计方案进行修改&或重新设计。&
2)&&&&&&乙方向甲方提交的各种策划、方案、设计、创意、报告等文件，均应加盖乙方公章及设计人员、起草人员以及审定人员的名称，并应当通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方，甲方不接受其它任何形式的送达。&
3)&&&&&&对于包括项目招商所需的事物用品设计、宣传品设计，乙方在每月的服务月报中应当明确下月计划设计项目，甲方可根据需要予以增减或要求推迟、提前设计。&
（三）第三阶段：营运管理服务阶段&
1.&&&&&&该阶段服务期限：如甲方对乙方提供的第二阶段服务质量满意，同意乙方继续提供本阶段服务内容的，该阶段服务期限为：自该项目正式开业之日起一年。&
2.&&&&&&该阶段乙方的服务目标及工作内容（详见附件3）。&
3.&&&&&&该阶段服务费计取及支付方式：&
1)&&&&&&乙方应在该阶段服务开始前成立专案组，专案组组成人员不少于5人。&
2)&&&&&&服务费用：每月服务费标准为人民币&&&&&&&&&&万元，按12个月计算，该阶段服务费总额为人民币&&&&&&&&&&&&&&&&万元整。&
3)&&&&&&支付方式：&
该阶段服务期开始后3个工作日日内甲方支付该阶段费用总额的20％，即人民币&&&&&&&&&&万元整；剩余服务费&&&&&&&&万元，分12期支付，乙方该阶段服务每满一个月之日起7个工作日内，甲方向乙方支付人民币&&&&&&&&&&万元。&
三、服务费及其他费用&
1.&&&&&&甲&方依据本合同约定向乙方支付的各阶段服务费，包括勘察、调查、走访、市场问卷调查、策划、设计、创意、材料、编制、监控、建议、培训、翻译、人工、出片、&交通、邮寄、项目执行、制作、实施及广告作品的图片租赁、图片摄影、胶片、音乐、歌曲、输出、电脑完稿、税费、乙方专案组人员的差旅、食宿费等完成各阶段&服务所需一切费用，除本合同另有约定外，甲方无需向乙方支付其他任何费用。&
2.&&&&&&甲方在向乙方支付各阶段服务费前，乙方应向甲方提交请款报告及各阶段服务成果报告，甲方审核无异议后七日内，向乙方支付服务费。&
3.&&&&&&乙方专案组人员的食宿费用由乙方自行承担，甲方向乙方支付的各阶段服务费包含前述费用，除本合同另有约定外，甲方无需另行支付。&
4.&&&&&&甲方支付费用的同时，乙方须向甲方相应出具正式合法发票，否则，甲方有权拒绝支付。&
5.&&&&&&其他费用：&
1)&&&&&&媒介发布费：如甲方委托乙方发布广告的，在事先得到甲方认可的情况下，按媒介发布实际收费向甲方收取有关广告发布费用或由甲方直接支付予第三方。&
2)&&&&&&广告物料制作费：乙方应本着尽力为甲方节省费用、互惠互利的原则，努力寻求最低成本、最优制作向甲方报价，在经得甲方同意确认后，甲、乙双方负责具体操作，并由甲方直接支付第三方费用；&
3)&&&&&&促销和公关活动执行费用：在费用预算得到甲方认可的前提下，按实际发生费用由甲方直接支付第三方费用；&
4)&&&&&&委托专业公司的服务费用，包括：劳务费、制作费、悬挂费、场地租赁费、政府部门管理费、各项税费、电费、清洁费、维修费按实际发生费用由甲方直接支付予第三方。&
5)&&&&&&以上各项费用的发生乙方应事先取得甲方的认可，否则由乙方自行承担。&
四、乙方各阶段服务的专案小组&
1.&&&&&&乙方应按本合同约定，成立各阶段服务专案组。乙方应在本合同签订同时，向甲方提供各阶段服务项目专案组的成员名单，由甲方审核确认。&
2.&&&&&&乙&方成立的各阶段服务专案组人员应当由从事过3个以上与该项目相应阶段服务内容同规模、同类型项目的市场调研、招商策划、客户服务、市场营销、广告创作、设&计制作、媒介、市场推广及营运管理等工作的专业人员组成。乙方所提交的名单，应当附有各成员的履历。&
3.&&&&&&在乙方提交名单及乙方提供&各阶段服务期间，甲方有权对该具体工作人员的工作表现或业务水平提出意见，有权要求乙方更换。乙方应在接到甲方通知之日起三日内予以更换。乙方保证其所提&供的工作人员名单及简历的真实性，否则因此而产生的责任、纠纷均由乙方承担。&
五、甲方责任&
1.&&&&&&在各阶段服务期间，甲方应真实地向乙方提供企业及项目的相关资料，如背景资料、本项目相关的建筑图纸和规划等。&
2.&&&&&&甲方指定&&代表甲方具体执行本合同，向乙方提供及时、准确的信息咨询；但该甲方代表所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等，均须加盖甲方公章方为有效；&
3.&&&&&&按照双方商定的工作进度及时做好乙方所提交的方案的审核工作，乙方提交的方案、建议和作品，甲方应于七个工作日予以书面回复（另有约定的除外）；对于乙方提交的文件、报告、申请等，甲方应及时作出答复，但甲方的未答复，并不视为甲方认可。&
4.&&&&&&按照合同规定的付款方式和付款期限向乙方支付服务费等相关费用；&
5.&&&&&&甲方有权监督评估乙方及乙方专案组人员的工作业绩和服务质量的权利。&
6.&&&&&&如乙方不执行本合同所规定的义务，使甲方利益受到严重损失，则甲方有权单方面终止合同，并向乙方索取相应的赔偿。&
7.&&&&&&甲方除享有上述权利外，甲方在乙方提供的各服务阶段，分别享有如下权利：&
（1）第一阶段&
甲方有权得到乙方提交的有关该项目的调研定位资料及报告。&
（2）第二阶段&
①&&&&甲方有权审查并修改乙方所提交的书面报告或工作建议等文件。&
②&&&&甲方有权参加、监督乙方与招商客户的招商谈判工作。&
③&&&&甲方享有乙方负责项目过程中的广告企划、广告设计及策划过程中所有涉及对外宣传、商业协议的签订及招商策略的最终决策权。&
④&&&&甲方负责与乙方招商客户签订合约等与该项目有关的任何文件。&
⑤&&&&甲方负责统一收取招商客户交纳的订金（定金）、押金及租金等款项。乙方不得向招商客户收取任何费用，否则一切责任由乙方自行承担。&
（3）第三阶段&
甲方有权审查修改乙方提交的有关管理制度、工作流程、计划等文件并有权监督乙方的实际执行及考察乙方的服务质量。&
甲方有权审定乙方提出的运营管理服务年度计划、财务预算及决算等文件。&
六、乙方责任&
1.&&&&&&乙方应向甲方提供能够证明其所有合法证照之副本及复印件（复印件须加盖公章），经甲方确认后留复印件存查。&
2.&&&&&&乙方应在项目范围内进行服务工作，不得以违反商业道德与欺诈、瞒骗的行为从事商业活动，不得违背甲方意愿做任何有损甲方声誉或经济利益的行为，否则所造成甲方之损失或法律纠纷由乙方全部负责。&
3.&&&&&&本合同项下的工作，乙方应当全部自行完成，未经甲方书面同意，不得转托他人完成。&
4.&&&&&&乙方现指定&&&为该项目的负责人，负责整个服务项目的安排、执行和与甲方的沟通、联络。该负责人向甲方所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为，均由乙方承担责任。&
5.&&&&&&因任何原因合同解除或终止的，乙方应当在三日内立即返还甲方所有有关文件、资料，并向甲方妥善交接一切有关工作。在合同履行期间和合同终止后，乙方均应对甲方的文档资料和一切未授权乙方公开的信息保密，不得向任何人吐露在合同中获知的甲方秘密。&
6.&&&&&&合同中由乙方负责的所有工作均应事先以书面形式交予甲方确认，该书面提案交予甲方前均应由乙方项目负责人审阅同意并签字确认；甲方一经确认，乙方应严格执行，不得随意更改经由甲方审定的方案；&
7.&&&&&&在本合同履行过程中，乙方除承担上述责任外，在各阶段服务期间，乙方还负有下述责任：&
（1）第一阶段：&
乙方现场工作人员应及时将甲方的意见传达公司总部，乙方应配备相关项目经理及业务执行人员，负责执行已拟订好的市场计划并监控市场反馈。&
（2）第二阶段：&
①&&&&乙方负责项目招商的总体策划及工作进度，以及广告策划、媒体广告设计、促销活动计划等全部内容。&
②&&&&乙方应负责起草该项目招商所需相关合同文件，并提交甲方审查。相关合同文件的内容的最终决定权由甲方确定，并以甲方与客户最终签订的为准。&
③&&&&乙&方应协助甲方同招商客户洽谈合同中的相关条款，保证甲方获得良好经济利益和社会利益。所有招商过程中，需与客户签订的文件，包括租赁合同等文件，乙方必须&提交甲方，由甲方签订。未经甲方书面同意，乙方不得以甲方名义或与项目有关事宜对外签署任何文件或作出任何承诺、保证。否则，一切责任均由乙方承担。&
④&&&&乙&方向甲方提供之设计、方案等，必须符合国家法律之规定，并经甲方审核同意后方可执行。乙方应按甲方要求提供方案(电子文档形式)，并负责制作过程中的监&督、看样及质量验收。如果乙方设计、方案引起法律纠纷，法律责任由乙方承担，甲方不因审核同意而承担任何责任。如因此影响甲方商誉或给甲方造成损失的，乙&方应当予以赔偿。&
⑤&&&&乙方必须严格按本合同要求和相关工作进度表或甲方调整后的进度要求分阶段完成甲方委托的各有关具体工作，并应积极处理甲方交办的各项工作，并保证在约定时间内按计划完成招商任务。&
⑥&&&&乙方有义务在甲方要求的合理工作时间内依据甲方意见完成任何策划、营销、设计等工作方案的修改，并在未征得甲方同意及授权下，不得擅自发布和执行任何计划和方案；&
⑦&&&&作为专业公司，乙方必须以严谨、专业的态度和方法为甲方提供专业的策划、招商代理及设计等各项服务，并具体负责甲方委托项目的监控、实施和执行，以确保项目招商客户的质量。由于乙方的工作失误而导致甲方的损失，由乙方承担。&
⑧&&&&乙方在宣传、介绍过程中，必须做到如实陈述，不得做不符合实际的虚假宣传甚至欺诈，相关宣传材料必须经甲方事先审定后方可使用。&
⑨&&&&乙方必须以明示的方式，不使公众误解乙方为甲方的代理人，不使公众误解乙方的行为由甲方承担责任。&
⑩&&&&乙方向甲方提交的各种策划、方案、设计、创意、报告等正式文件，均应加盖乙方公章或乙方负责人签名，并注明乙方设计人员、起草人员以及审定人员的名称，通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方。&
⑪&&&&乙方自行制作的招商手册、宣传资料、招商广告等必须经甲方书面确认后，方可使用，未经甲方确认的招商资料产生不实之辞或法律责任，均由乙方自行承担。&
⑫&&&&乙方同意甲方可以将乙方的名称、标志等（包括设计、策划人员的姓名）免费用于该项目的对外宣传。&
（3）第三阶段：&
①&&&&乙方负责指定项目营运管理所需各项规章制度的制定，并在相关制度实施前，提交甲方审查确认，未经甲方书面确认，相关制度不得执行实施。&
②&&&&乙方承诺及同意忠实执行与运营管理顾问之一切事宜、并在遇到有任何特别事项时，向甲方提供最有利于本项目运营管理的建议方案。&
③&&&&督促本项目范围内业户及占用本项目任何部份的任何人，遵守和执行项目营运的各项管理制度，承担应乙方原因导致的项目受到有关部门的处罚及罚款等损失的责任。&
七、声明及保证&
1.&&&&&&乙方在此承诺并保证在上海市黄浦区范围内不再承接任何与甲方的该项目相同或相类似的或与甲方直接竞争的服务项目，否则，甲方有权解除本合同，乙方并应当承担本合同总金额10％的违约赔偿金。&
2.&&&&&&经甲方同意后乙方与第三方合作的，乙方须保证本合同约定的费用、比例低于或不高于乙方与其他合作方的收费标准。如有违反，甲方可提前终止合同并不予支付乙方已发生的上述费用。&
3.&&&&&&乙方在其广告作品中适当位置中加入乙方公司的名称及电话，要事先取得甲方同意，否则不得实施。&
八、特别条款&
1.&&&&&&本合同的签订及合同中所确定的各服务项目，并不视为由乙方独家服务，甲方有权在合同期限内根据需要将部分或全部服务项目委托其他人，甲方亦有权通知乙方而减少服务内容和项目。&
2.&&&&&&本合同履行过程中，甲方有权提前十日通知乙方而解除合同，合同解除后，双方按已履行的期限及本合同约定的服务费标准据实结算，多退少补，甲方不再承担其他补偿、赔偿责任。&
九、违约责任及合同的解除&
1.&&&&&&甲方无正当理由逾期支付服务费的，每逾期一日，须向乙方支付应付服务费万分之三的违约金。&
2.&&&&&&乙方未按计划期限或甲方通知调整后的进程时间向乙方提交方案、策划、设计等或有其它迟延提供服务的行为，每逾期一日，乙方须向甲方支付人民币500元的违约金，逾期达五日的，甲方有权解除本合同。&
3.&&&&&&如甲方对乙方完成的任何一期工作成果不满意（包括调研报告、《工作进度表》、工作计划、工作方案等），乙方应当进行修改。经两次修改后甲方仍不满意的，甲方有权解除本合同，而无需向乙方支付任何赔偿、补偿。&
4.&&&&&&合同期内，如因乙方原因造成甲方损失或损害甲方商誉的，甲方有权解除本合同，乙方并应赔偿甲方受到的实际损失。&
5.&&&&&&乙方违反本合同其它约定的，经甲方通知限期改正或履行，而期满仍未改正或履行的，甲方有权解除本合同。&
6.&&&&&&因乙方原因而合同解除或终止的，乙方应当向甲方支付本合同总金额20％的违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补甲方的损失，乙方还须赔偿甲方的实际损失。&
7.&&&&&&合同期内，如乙方未征得甲方同意，擅自发布或执行违背甲方意愿的宣传和各类公关活动，甲方不负任何责任，造成甲方损失的，乙方应视实际情况向甲方赔偿经济、名誉损失，并承担法律责任。&
十、知识产权&
1.&&&&&&合&同期内，乙方各阶段服务向甲方提供的一切报告、营销、策划、创意、设计方案等工作成果，一经由甲方审核、确认并采用，其使用权、著作权(版权)、载体所有&权等权利均归甲方所有，甲方有权用于广告发布、对外宣传以及再转让等。本合同期满或提前解除后，未经甲方同意，乙方不得使用上述工作成果。&
2.&&&&&&乙&方须保证其向甲方提供的营销、策划、创意、设计、方案等服务和作品的内容，包括所使用的图片、标志、用语、音乐、肖像、数据、表现形式等均合法取得，保证&有权使用并可用于甲方项目的使用和广告发布，乙方不得侵犯他人的著作权、版权、肖像权等权利。如侵犯他人权利或违反相关规定的，由乙方承担责任、费用及行&政处罚。如造成甲方损失的，乙方并应当赔偿甲方的损失，包括但不限于：诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、公证费、差旅费等。如甲方为继续使用而支付使用费&等，该费用由乙方承担。&
3.&&&&&&有关项目招商或其他招商工具的设计、制作，如甲方以图书的形式正式出版发行，则版权归甲方所有。&
十一、保密责任&
1.&&&&&&为&履行本合同，甲方向乙方提供经营、业务、产品、技术等有关的文件、信息、图纸及软件等，乙方须对甲方所提供的上述资料和所知悉的甲方的一切未经公开的商业&秘密负有保密义务，并应采取一切合理的措施以使其所接受的资料免于散发、传播、披露、复制、滥用及被无关人员接触。如乙方违反本条款，甲方有权解除本合&同，同时乙方须赔偿甲方因此而受到的损失。&
2.&&&&&&对于甲方提供的资料及乙方完成的服务成果，乙方应当在合同解除或终止时交还甲方。甲方无需为此而额外支付费用。&
十二、免责条款&
1.&&&&&&如因不可抗力致使一方不能履行本合同义务的，该方不承担责任，但该方应在合理的时间内提供所发生的不可抗力的证明文件。&
2.&&&&&&甲方有权提前十日通知乙方而解除或暂停合同，双方按乙方已提供的服务及本合同约定价款结算，甲方未支付的部分在双方结算后七日内结算，除此之外，甲方不再承担其他责任。&
十三、争议的解决&
双方因本合同发生争议的，应协商解决，协商不成时，任何一方可提请项目所在地人民法院诉讼解决。&
十四、通知&
1、&甲方根据本合同发出任何通知书予乙方，可发送至如下地址：&
地址：&&&&&&&&&&&&&&&&&邮编：&&&&&&&&&&
甲方也可直接发送至乙方服务现场。&
经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。&
2、所有乙方根据本合同发出予甲方的书面通知或向乙方提交的工作成果，如派人送达的，应直接送达到，可发送致如下地址：&
地址：&&&&&&&&&&&&&&&&&邮编：&&&&&&&&&&
如采取特快专递送达的，以甲方实际收到为准。&
十五、其他&
1、本合同附件系本合同的组成部分，同合同正文具有同等法律效力。&
2、本合同自双方法定代表人签字并加盖公章后生效。本合同一式肆份，双方各执贰份。&
甲方：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&乙方：无锡上善若水文化产业有限公司&
代表：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代表：&
签署日期：&&&&&&&&&年&&月&&日&&&&&签署地点：&
乙方项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容&
一、工作目标&
通&过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位&面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的&主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：&
能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念、市场定位及消费组合。&
本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。&
未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？&
投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。&
二、服务内容&
通过对上海商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：&
1、项目前期进展情况分析及调研方式确定&
在&探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评&估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。&
2、市场调研分析&
市场调研分析的目的是从不同的层面对上海市及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。&
市场调研分析&
为了了解上海市黄浦区地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面：&
&地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、公共工程建设、区域特色及未来发展趋势&
&商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等&
&人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费心理等&
&零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划&
&各业态市场的经营状况、顾客构成、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等&
&各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等&
&本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者&
根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。&
相关案例分析&
乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。&
案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。&
SWOT&分析&
在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。&
本项目市场竞争分析&
&&竞争区域商业市场现状分析&
&&相关商业项目上海市场供应状况分析&
&&本类型市场租售状况分析&
-可比性市场分析&
-可比性市场界定&
-可比性市场现存供应量分析&
-可比性市场价格分析&
-可比性市场租售状况分析&
&&项目规模比较分析&
&&环境景观比较分析&
&&建筑风格比较分析&
&&内部结构比较分析&
&&配套设施比较分析&
3.&业态商业市场分析&
根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。&
&评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平，以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。&
&具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。&
&整理目前正在或即将在上海发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。&
4.目标市场分析&
分析发展本项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。&
&本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。&
&外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。&
5.适合本项目的开发方案研拟&
根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下：&
&整体策略方针及结构&
&市场定位&
&经营主题&
&目标市场&
&商业开发策略&
&业态业种组合&
&楼层业态业种商业空间规划&
&主力目标客户锁定&
6、消费者市场调查&
该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。&
问卷调查：&
在附近和上海市黄浦区主要购物街道或住宅区、商家及与本项目定位关联的场所进行截击或入户访问（详情待定），可测试及论证有关目标市场的设定、本项目定位概念及组合、推广模式。&
主要探讨范围包括：&
市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论制定。&
7、目标客户调查&
为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2组的座谈会。&
座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下：&
&他们对该发展项目的意见&
&该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划&
&他们要求的单位面积&
&对租/售模式的建议&
&有关配套、车位、机电设施方面的主要要求&
&讨论题目方案由乙方负责筹备。&
8、财务分析&
乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括：&
&营运收益及支出评估&
&营运额预测&
&折现现金流量分析-净现值&
&折现现金流量分析-内部回报率&
&敏感性分析&
9、最终定位方案的确定&
根据上述分析结果，乙方对研拟本案&最适合之两个开发方案进行调整，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。&
乙方招商策划代理阶段工作目标及服务内容&
一、工作目标&
通过制定合适策略，以最有利的条件及在最短时间内，觅得最能符合建议商品组合及市场定位要求的合适租户。过程包括运作过程招商推广、开幕前期宣传服务、招商实务策划、对目标租户应采用的策略等，并通过对商业条款的洽谈吸引商家入驻，最终令本项目取得良好的营销绩效。
望大家能够在相关合同签订时仔细阅读以及辨认合同的可行性。
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