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国家宏观调控政策对房地产业的影响初探 论文
关键字：房地产 市场 国家 房地产业 需求 发展 政策 投资 企业 经济
&& && && && &&一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台&&众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从许多和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。&&因此，必须使房地产稳健发展。自2002年下半年以来，由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该文件规定，开发企业在进行项目开发申请贷款时必须具备自有资金30，而不是原先的自筹资金30，这限制了许多企业开发新项目的能力；文件规定期房不得办理按揭销售，又割断了企业项目建设与资金快速回笼，从而进行多头开发项目的资金链，还将直接影响不少在建项目的资金链。同时，文件还规定，购买第二套商品房不得享受优惠利率和降低贷款成数，提高了投资和改善住房者的成本
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天津市房地产市场发展现状及趋势分析
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绝对地产：房贷新政来袭 天津楼市能否从容接招？
4月中旬国务院出台了新国10条，其中对居民购房贷款进行了严格的规定，在国内房地产市场引起较大反响，也被业内人士称为“史上最严格房贷政策”。那么，面对本轮考验，天津房地产市场与一些一线城市相比有什么区别，又是否能从容接招呢？
　　背景：近日来，国内的房地产市场经历了冰火两重天的考验，在连续出台的房贷新政影响下，一些城市的房地产市场开始发生变化。　　4月14日，国务院出台了首套房贷和二套房贷新政，政策要求，购买第二套住房，二套房贷不得低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；同时，购买首套住房且建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于50%。随后，时隔三天，4月17日国务院再度发出通知，要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。两次政策的出台，在国内房地产市场引起较大反响，也被业内人士称为“史上最严格房贷政策”。　　主题：房贷新政来袭& 天津楼市能否从容接招？　　时间：日& 14：00――15：30　　主办：新浪乐居　　地点：天津新浪乐居直播间　　嘉宾：(排名不分先后)　　中原地产(天津)投资顾问部总监 高飞　　我爱我家企划总监 陈萌　　天津合富辉煌市场研究部总监 任炯　　合富辉煌天津公司企划经理孙佳佳　　今晚报地产事业部资深记者 姜昊　　天津华基房地产经纪有限公司营销中心研展经理 林红　　泰达建设格调副总经理 王建辉　　天津思源经纪市场部经理 杨凤飞　　以下为本次活动图文直播：　　主持人：欢迎各位嘉宾来到天津新浪乐居乔迁新喜后举办的第一次绝对地产活动，我们今天的主题是“房贷新政来袭，天津楼市能否从容接招？”　　今天办这个活动的背景大家也都挺熟悉的，4月中旬国务院出台了新国10条，其中对居民购房贷款进行了严格的规定，主要是打击炒房者和高房价地区。今天想从几个方面来进行讨论，首先想解析一下政策，因为经过一段时间的沉淀之后，大家对政策可能有了一些新的了解，最开始认为仅仅是打击炒房者。后面再说一下近些日子政策出台之后市场的变化，包括其他城市，还有天津城市与其他城市有什么区别。最后想与大家讨论一下，根据天津城市的特点来说说开发商应该怎样应对，市民应该持有什么样的置业观。　　那么先请大家谈一下，对政策您有什么自己的一些理解？　　任炯：4月份以来，密集的政策出台对于整体的房地产市场打压作用是非常明显的，而且作为全国的房地产来说受到这一轮政策的影响应该是很深的。首先我们从政策表面来看，尤其是信贷金融政策对于整个行业，对于消费者的影响是最直接的，也是来得最快的，而像保障房增加供给可能会来的晚一些。天津合富辉煌市场研究部总监任炯　　从目前我们对于现场来看，消费者普遍对于提高首付，三套住宅不予以发放贷款的抗性还是很大的，在现实的销售过程当中很多大量已经备案，但是还没有进入到贷款程序的房地产受到政策的影响应该是更多的，相信每个在售的项目都会有大量的购房者受到信贷门槛的阻挡，提高首付选择退房这是整个行业所必须面临的挑战，对于它的影响可能会有几个方面：　　第一，对于高档房，尤其是属于改善型的购房会影响比较大，另外对于远郊区县的异地购房者影响比较大。　　主持人：您觉得其实这次新政出台跟以往的政策还是非常不一样的，我看了一下2010年以来政府出台的一些政策，之前4月初的时候银监局有一个规定，银行不得对投资投机贷款，都是很模糊的规定都没有这次有力度。　　姜老师您也谈谈，对于这次政策有什么理解？跟以往政策有什么不同吗？　　姜昊：现在媒体对政策解读是有史以来最严厉的一次，昨天我去北京，北京市场已经开始有所反映了，各个媒体谈论最多也是现在的新政，北京的记者说通州的房子很多楼盘现在开始价格往下调了，因为已经预感到会有一个市场的变化了。今晚报地产事业部资深记者姜昊　　所以，我想这个政策对市场的影响可能在五月份就可以看出来了，在成交量上是否会受影响。如果成交量持续低迷有可能在价格上也会产生影响，国家出台政策好多专业的专家都说可能是在改善房和投机房之间没有区分，不可能一下打击投机者的同时把住房者也打击了，我理解政府现在顾不上这么多了，它得先把这个事打下去再说，等市场平稳下来再考虑下一步的政策如何进行完善。　　咱们可以关注全国楼市，两会之后价格一下就疯涨，包括北京出现了地王，北京通州价格炒的也很高。我记得看建设部的负责人的报道，有记者两会问他房价控制不下来怎么办？他说控制不下来也要控制，总理都说要控制，不行也得行。但是两会之后一个月市场的反应是很不给总理面子的，现在必须要出台更严厉的政策来把价格压下去，现在感觉也不用考虑改善还是不改善，先把人们的预期打下去之后，剩下的后续工作完善再下功夫。这个政策我觉得出得比较晚了，应该在两会之后就应该紧跟着出，两会之前的时间市场有一段的观望期，就等着两会之后会不会出新政策，成交量也开始下降，但是大家看两会之后没有出台，这段时间价格又拔高了很大一块，对市场的反映很恶劣。　　主持人：新政的出台大家第一反应就是打击高房价和炒房者，但我感觉它是想让房子成为大家居住的产品，不管你是否有实力是炒房者还是仅仅有一两套的投资，它都把这个房子定位成只是居住的，别想用它炒房或者赚钱。林总监您也发表一下观点吧。　　林红：针对这次政策，我觉得还有一些背后的深层的含义。这次政策是在经济数据公布之后立马出来的政策，也是因为第一季度GDP达到11.9%，从大的宏观来说，我们有明确“保8”的任务，在国际上来看中国经济发展目前来看过高过热，从新增贷款量上来看，今年定的贷款额是7.5万亿，第一个季度是2.6万亿，其中流入房地产行业是在8700亿，宏观数据表现在中国的房价现在涌入到了一个边缘。天津华基房地产经纪有限公司营销中心研展经理林红　　从民生来讲，老百姓的抱怨是涌现，像白岩松说的一样，总理说的算不如总经理说的算。这个时刻政策出台是有一定道理的，这些政策我们会关注比较多，会逐条逐字理解其背后的意义。我同意刚才二位说的，其实这次政策来说最严厉的还是信贷政策，我现在问了问各大银行，虽然现在没有公布细则但是已经停止贷款了，从这方面来说对不同层次的人甚至对于购房者、开发企业其他各方面都有一个影响，单纯从购房者的角度来说打击的首先第一个明确的是投资和投机行为，这部分人影响最多的比如说第一部分是我手里有点钱，我想买二套三套，我这些钱又不足够一次性付款。　　另外，就是单纯利用投资的，我手里有点钱我投资，他的支付力量远远没有达到很大的支付能力，这部分人受影响比较大。　　还有我是改善型客户我卖掉之前的房子然后重新买一套，因为现在信贷提高了，老百姓最基础的成本增加了，成本增加之后我钱没有这么多，我每个月贷款贷不下来了，对老百姓来说是很实实在在的问题，在这方面的影响会是比较大的。　　从开发企业来说它对开发企业影响也是比较大的，面临近期开盘的项目，大家知道在2007年-2008年经历低谷之后，有很多的企业要上市，对上市的企业有一定的影响度，大量上市项目冲击力也会比较大。另外对资金链的需求都是比较至关重要的一方面，最根本的这次政策如果出来之后对市场的影响虽然号称是十年来最严厉的一次，但是最终还要看执行的力度和后期的东西，才能更好的把控影响。　　主持人：有很多企业高价拿地，像两会期间创造地王的企业在政策出台之后会不会比较难过？　　林红：相对于会，因为成本在那顶着，当成本到达高选择性的时候，到现在我要入市了，对市场预期比较好，现在在高成本的情况下要推盘上市，作为任何一个开发企业来说，如果不到这一个点上，不会把这个项目赔钱卖，或者低利润卖，谁都想高利润卖，这种情况下他们的日子是比较难过的。　　主持人：杨经理您谈一下你的理解，对市场有什么影响。　　杨凤飞：2007年、2008年、2009年经过楼市的起落又到2010年政策出台之后，现在市场上从一级土地摘牌上来讲国家对大型的国企，要求央企不得摘牌，包括我和中建、中铁接触，对地王的出现在政策上有一定的把控。二级市场一手商品房整体在高端产品上的销售目前还没有看到市场上的波动，但是总体上来讲在来访者和来电客户需求来讲，包括询问上他们会针对新政提出自己的异议和看法。天津思源经纪市场部经理杨凤飞　　早期在80后戏称的“丈母娘式的需求”，就是婚房以自住型需求为主，过渡到现在出现恐慌性的需求，为什么出现恐慌性的需求？在中原高总、我爱我家陈总这边的三级市场数据上来讲，在二手房已经从南部地区开始大量地出现二手房的抛售，价格有可能会低于项目二期产品的价格，有的甚至过亿，十几套、几十套的抛售，对市场整个冲击性确实是有很大的影响。　　基本上房地产市场大的方向都是从南方到北方，无论是从产品架构也好还是价格波动也好，影响都是从南到北，因为发展最快也是南部地区进行发展逐渐延伸到北方地区，目前是这样一个情况。　　新政出台之后，我们针对老百姓投资性需求、刚性需求、自住型需求整合各方面的数据，政府对这块进行了非常有力度的调控手段，我觉得后期对天津市市场的整体把控方向还要再过三四个月，包括金九银十的销售期，看看大家能不能共同度过这个门槛吧。　　主持人：下面请问高总，您觉得这个政策对市场会带来什么影响，很多人觉得高房价促成了通胀压力，是不是这样的？　　高飞：我最近发现央行包括银监会、保监会最近公布过去很多不公开的数据，包括昨天我们看到央行公布数据当中在去年所增发的9.5万亿的贷款当中有超过5万亿的资金流入地产市场。其实从增发贷款的伊始是为了渡过金融危机，但是这可能和管理层的初衷有所违背到现在，所以说流动性泛滥到什么地方，什么地方资产泡沫就会快速增长，现在很容易看到在楼市出现了这样一个现象，包括近三个月以来没有理由的快速增长，包括从上个月，两会之后没有明显的政策信号，带来恐慌性的购房以及恐慌性的捂盘，所以这些都是非常不正常的现象。中原地产(天津)投资顾问部总监高飞　　这次政策力度非常大，目前的细则一个会接着一个出来，执行的期限可能又会很长。对于目前市场上二级市场、三级市场销售来看，投资、投机行为明显得到抑制，如果对于长期来说房价依然会增长的话，可能对中长期可能会有一定的影响。一些投资客开始陆续的挂牌出让，包括在天津我们的门店当中出现小幅的降价，当然是站在三月份、四月初最高的价位上有少许的下幅，可能2%-3%，卖方出现微妙心理的变化。　　对于买方来说，包括最近我们议论比较多的二套房贷的认定，最终细则出来之后对市场的影响才是真正的影响，我们有待时日，两个月、三个月回过头再来看成交的数据、再去看市场上的现象。　　对于未来通胀，由于今年依然会持续适度宽松的货币政策，依然会有新增的贷款流入市场当中，通胀的预期压力目前还是比较大的。包括从保监会昨天所出的条文来看，国有企业资金禁止流入房地产市场当中，这样它的资金链在半年或者更长时间之后会发生紧缩，因为我们知道从去年到今年年初资金量不缺乏，从去年地王获取者来说，对于国企来说资金也是不缺乏的。在过去一年当中市场上所活跃的公司一方面是国企拥有大量的低价成本的资金，另一方面是已经在香港上市的通往资本通路的企业，包括现在的广东五虎在海外都在融资，都做好了应对下一阶段资金的紧缺。在三到六个月之后会看到一个结果。　　主持人：还是有待时日看政策的影响的，从数据上看。陈总请您发表一下这方面的观点。　　陈萌：首先从三月份成交数据来看，与去年同期相比，仅仅是市内六区的二手私产住房的均价和去年同期相比有24.4%的上涨接近25%，有一些高端板块比如在梅江、河西每平米均价会超过60%是一个普遍现象了，在去年年初大概在11000元-12000元/平方米左右的房产。我爱我家企划总监陈萌　　在今年年初体现的特征当中，二手房体现启动早、增速快的特点，卖方市场的巩固地位不可撼动的状况，从三四月份开始出现业主的涨价出现普遍现象，购房者追涨的热情很高，供需矛盾非常尖锐，卖方市场的地位越来越难以撼动。在这样的情况下出台相关的抑制政策是必然，这次的政策也是拉开2010年宏观调控的序幕，同时在业内也是所谓的十年之内对于房地产市场影响的最大的一揽子政策，在五一前后或者是政策进一步的出台，或者是新的政策的颁布。　　目前仅从二手市场来看，从14号-17号是政策的出台时间，从19、20、21三日来看，与14号之前相比，从全市门店相比二手新增挂牌量20%，卖方的交易意愿是增强的，在去年年末到今年一季度当中很多的二手业主在轮番涨价，同时又被轮番认可价格，几乎交易的过程当中认为未来楼市上升预期非常强，所以选择暂缓交易，或者是售转租。但是在新一轮的政策下大家对于楼市的预期不明朗，甚至很多人认为房价还会发生波动，但是目前明显是一个历史的高点，现在卖方也是合适的，这让很多卖方交易意愿增强。　　从买方角度来看，从高端板块来说30%的买方决定暂缓交易，或者期待政策细则的出台，从中低端的买方来看，看房热情不减，但是出价已经不那么频繁了。这导致买卖双方博弈之后，从目前典型的卖方市场的特征向买方市场过渡，而绝大多数的业主心理优势明显减弱，未来伴随着成交量的下降，约看难度的提高，很多的业主以前是十个客户看一套房子的状况有可能会发生非常大的变化，可能一个客户可以看两三套房，但是越是成交量的降低反而越会使得价格伴随着业主的心理价位发生变化，所以成交均价与三月份历史同期状况相比的话也会有一定幅度的下调。　　主持人：现在百姓的观望情绪是很浓的？　　陈萌：逐渐的弥漫开，在房价的高端板块和低端板块体现不同，客业双方博弈的主动性、被动性的关系不同。　　主持人：近期还会出台调控政策吗？像国家保留的税收杠杆？　　陈萌：有一些还是属于尚方宝剑类型，比如物业税难得用一次，估计短期内不会有，目前的政策已经可以产生实际的作用了，反而目前的调整来说，其实是在连续从2005年国家集中对于楼市的宏观调控之后最为严厉的一次，而其实这次来说承载更多政治性的因素，我相信因为目前的高房价实际上无论是一线城市还是二线城市，已经严重影响到社会和谐了，我相信这已经不是一个经济问题了，是政府政权和政党的问题，在这一次的宏观调控当中房价同样出现小的波折之后又出现急转直下，我相信会影响到社会和谐。　　主持人：谢谢您！王总，从一个开发商的角度想请您谈谈对新政的认识，您觉得它对开发商来说会有什么样的影响？　　王建辉：站在地产开发角度，我们对市场来讲首先商品房是商品，应该顺应市场规律。我做地产多年以来对它的理解，就是供需关系的调配问题，作为商品房来讲它在天津市场以前是满足大多数的自住需要，很少一部分的投资需求，近期尤其在调整之后，又有很多的投机需求，这三种需求要克服关键是从国家宏观调控怎么进行把控三者的关系。泰达建设格调副总经理王建辉　　现在我个人感觉投机过热，刚性需求供需矛盾关系比较突出，直接反映的是民生问题。两会总理的表态出发点很明确就是解决民生问题，接下来一系列的措施是顺应两会对地产的关注和出发点。目标很明确，保障刚性需求，限制投资需求，遏制投机需求，我觉得这个决策是非常明智和理性的，近期房地产市场极端不稳定、极端过热情况下迎头泼一盆冷水是很必要的。　　至于说政策是否客观，是否顺应市场规律，我们可以再进行推敲。但是，就目前地产形势、中国的经济形势以及银行信贷环境来讲是非常理性的、非常有必要的，也是对目前市场来讲是比较有效的措施。　　因此，对地产商、对政府、对消费者来讲都提出了一个新的挑战，或者是一个客观的思考，如何去看待商品房的产品，如何看待投资、如何看待投机行为。至于后期，政府是否继续出台新的政策，或者是延续对市场的打压，我个人感觉有很多的不利因素，要考虑多种的因素去做进一步的调整，比如宏观经济、行业发展的过程。　　因此来讲，对地产遏制应该是比较有效的，在一周之内形势发生很大变化。政府的初衷基本实现，要想进一步的对地产行业进行调整，只局限于对开发商、对销售环节进行遏制的话，我觉得只是片面的，也不可能解决根本问题，不能完全解决根本问题，更深层次的要从土地供应、政府的地方财政收益以及开发商的生存平台、消费者承受能力多方考虑，出台相应符合市场、符合中国现状的一项举措，才是行之有效的，短期是有必要的，长期我们也要关注，我相信它只是短期行为，不是长期行为。　　房地产市场想要良性循环，不是短期的遏制房价形成良性循环，房价低也好、高也好不是一个市场发展的标志，均衡的发展各方利益都可以保障的发展才是政府所追求的方向。　　主持人：除了您说的那些，可能它在经济结构上国家也需要做一些工作，像老百姓没有更多的投资理财产品，所以才去买房产。还是想问您，您觉得这个政策对开发商来说意味着什么，而且您觉得什么样的楼盘在市场当中才是比较保值的？　　王建辉：这个政策对不同的开发商有不同的理解，以不同的角度去评判。对于上市公司也好、对于国企也好甚至对于一些其他的私企也好，可能各自的角度是有差异的，应对政策的方式也是会有不同的，我们不便做太多的评判。　　作为我们格调地产来讲，无论是市场环境好或者差，对我们来讲差距并不大。刚才我们提到了商品房的产品涉及到三方利益，政府利益、开发商利益、消费者利益，我们做地产的同时，前期无论从土地的储备到产品的开发到后期的市场推广和实现销售，始终考虑这三方的利益。第一不追求地王；第二不会100%的考虑自身的利益，更多的是考虑多赢、共赢，无论从产品定位还是从开发定位来讲，从营销定位来讲始终以这个为根本。　　我们改变不了政府，我们可以改变自己，老声常谈，我们做了十几年的“无理由退房”这个承诺很好说，但是兑现起来难度是巨大的，第一要经得起市场的考验；第二经得起消费者的考验；第三还要经得起宏观调控的考验，宏观调控是非政府行为是市场行为；第四还要经得起自己的考验，我们要承诺就要兑现，要兑现就要靠我们自己的努力去实现。　　因此，从格调地产来讲我们面对市场是比较理性的，既不盲目追高也不惊慌失措。　　主持人：经得起市场和购房者考验的房子才是他们最需要的。　　主持人：下面说说从新政颁布以来，其他的一些一线城市市场的变化，还要结合天津市场和这些城市有什么区别，这两个话题下面讨论一下。这边请孙佳佳先说，据我们了解的情况，在其他的一些城市是怎样的，天津城市和他们有什么不同。　　孙佳佳：今天早些时间看到一则消息，现在所谓的一线城市上海、北京、广州房价收入比已经很高，现在在国际上底线是在一百，现在目前整个房价的问题从中央的角度来说，这次为什么会有这么大的力度的打压，是因为现在已经不是一个民生问题，而是一个社会问题，现在新政出台之后应该说反应最为敏感的还是一线城市，对于天津来说本身城市的消费结构和上海、北京不太相同，包括消费层还是刚性需求会占到很大的比重，投机的行为要少于一线城市。合富辉煌天津公司企划经理孙佳佳　　所以，目前在天津市的购房者现在所担心的就是细则什么时候能够出台，包括现在继工行之后建行也是对首付的比例、二套房和三套房的政策有一个基本上的说法，但是天津目前的细则还暂时没有出台，包括从整个银监会方面也是今天刚刚对二套房和三套房贷款有一个说法，但是对三套房以家庭为单位划分到目前还是没有一个明确的说法，以家庭为单位就需要像房管部门、民政部门、户籍部门各个行政部门的通力的配合，才可以把家庭为单位的住房问题解决清楚，才能针对个人的购房进行划分。　　天津市前一段房交会第四天就有一个来访人的反映，新政下来之后到访人不如第三天人那么多，最后一天的成交也不像历年成交会有一个突破，看看简单套数上的分析，今年应该是比去年要少将近35套，价格也没有往年标的这么高，按数据来说对天津整个市场来说还是有一定的影响，但是价格影响不会很突出，因为不可能一下子从很高的高点调整到一个低位。包括开发商、天津政府对于新政的出台也是在研究细则细化过程当中，包括媒体都在说天津的六条是先于国家的新政的出台，它有很多都是相似的地方。　　所以，天津在房地产调控的方面还是要先于国家，因为它感觉到了市场的微妙变化，所以先行做出了一些判断与措施，所以感觉整个天津市场楼市的变化应该是缓慢的、软着陆的情况，不像一线城市那么敏感，大起大跌比较明显。包括消费者利益我觉得相比其他的城市会更有保证。论坛现场　　主持人：想问一下任总，这个政策出台之后，会不会有一些开发商这个楼盘4月底或者5月初想开盘的就不开了，您觉得会不会有越来越多这种情况？比如像投资客抛售，对市场造成一些比较消极的影响？　　任炯：从行业来看，从供给方面来看，进入到四月份、五月份总体市场供给是增加的，从我们接触的开发商来看，虽然新政来了，但是很多的开发商对于整体的战略没有大的调整，只是在定价方面会有一定的谨慎态度，对于今年的市场我们是看好的，而且房子盖出来还是要卖的，而不是等新的政策出台之后看到政策到底再出售房产证，这是不大现实的。而且从城市中心项目来看，价格并没有特别多的松动。　　我个人认为，新政的确严格执行之后，首先价格的变化还是会从郊区方面开始。　　主持人：姜老师，您作为媒体人士对接触各地区的信息比较及时，您觉得天津有没有抛售的迹象出现，一线城市开始带头出现的一些现象，会不会又是一个拐点的暗示？　　姜昊：炒房现象比较明显的像深圳是最典型的，上海也是，最近这两年北京也开始了。还是高总刚才说的大规模的资金就像潮水一样流到哪，哪块资产泡沫就比较明显。天津还好，天津本地老百姓还是比较保守，在买房子上举个例子，比如咱们有100万就买一套房，但是要江浙人的话会买十套房，也许手里面只能够还两个月的按揭，但就敢这么买，他在两个月之后又会炒股票一样立即的出货，炒房者就是利用金融杠杆不断放大自己资产的规模。比如100万的房子贷款三成买下来之后涨到150万卖了，然后再贷款三成再买一套200万的房子，然后再卖了……依此类推，它的资产利用金融杠杆在增长，这次的金融政策就是打击这种需求。　　天津现在历史本身还是平稳一点的，比较庆幸发展比较慢，好多的问题没有出现，但是我感觉有一定的苗头在出现，包括很多北京的投资客已经进入天津了。比如大家接触开发商比较多，很多从外地派过来的这部分职业经理人，他们在天津不是考虑租房，而是在这里买房，这部分的需求一旦进入天津肯定会挤压天津本地的刚性需求，他们把天津的房价做起来了。现在我感觉如果政策出台天津市执行到位的话，对天津市市场的健康发展还是有一定好处的。　　主持人：林总您觉得天津市场主要的特点是什么？您认为它的购房需求组成情况是什么样子的？比如投资客相对于一线城市比重大概是多少？如果这个现象会来，抛售或者是房价受影响，成交量受到很大的影响，假如真的有这样的情况出现，天津的哪些区域是最先受到冲击的？　　林红：从天津城市来看，考虑到城市的属性和消费者的属性，相对来说天津算是一个保守城市，保守城市也会带来利和弊。虽然有滨海新区的发展建设，天津近十年的发展步伐是越来越快的，并且我们也看到了发展的历程，但是总体上来看发展速度还是有一定的滞后性，包括新生事物等等。从这个角度去看房产，天津泡沫存在吗？存在，泡沫量的成份相对来说还是比较少一些。我们现在走走各大楼盘，包括看看自己的项目，天津购买人群还是以本地客为主，本地客一部分是刚需，还有一部分是改善，相对来说做纯的投资和投机行为客户还是比较少的，这种投资和投机行为更多是根据各个楼盘的不同，要么是地段好、要么是性价比，要么总价比较低，这样的投资客吸引的就相对多一些。　　针对新政出台之后，当然也要看执行力度怎样。从整个颁布来看，对天津产生的影响还是比较大的，首当其冲是从成交量上开始。我看了看一些成交数据，基本上都是在20%左右，最怕的就是像恐慌性购房一样，当这种成交量缩减之后，紧跟着就是人们的观望情绪会越来越浓厚，观望情绪越来越浓厚之后，就又回到置地为王的老百姓的心理，老百姓都想买到便宜的房子，紧接着就会影响到成交的价格，成交价格受到冲击之后，特别是我们在经历低谷之后大家都会有这样的经验，大家觉的什么时候可以抄底，是不是越等形势越好一点。我供货量加大推出来，市场需求在锐减这种供需矛盾出现之后，对房价的影响就大一些。　　对房价的冲击，随着保障性住房的增加，普通的商品房，我的一些盘子有升值空间，我们现在有很多的疑问，对开发企业要求更高一些，更多是从产品需求来讲。未来能够受购房者青睐的项目就是我们说的地段，除了这个要素之外就是从产品的研发上，我们怎样作出一个好产品，才可以和保障性住房竞争，能够经受住价格的冲击，产品力越强的项目、附加值越高的项目、性价比越高的项目的升值空间、保值空间更高一些，从另外一个角度来说，郊县项目受到的冲击更多一些，相对来说刚需的人更多一些，新政出来之后自己手里的钱是有限的，谁都希望我手里有限的钱更往市中心靠的房子，这种人的观望情绪会更加浓厚一些。　　主持人：杨经理我想问一下，天津会首先受到影响的是哪些区域，这几年滨海新区发展很快，响螺湾等地区投资客会多一些，不知道大家是否同意滨海新区首先受到影响？　　杨凤飞：滨海新区在三区合一的政策出来之后，塘汉即将启动的项目，预期的价格有目的要高于北塘边缘的项目，预售价格高一些。大港出现新政策之后有15%-20%的上调，包括泰达的高端类的产品，在区域内有影响力的产品调整幅度是比较高的。　　对于开发区、滨海新区的影响，包括后期在于家堡、响螺湾后期都是商业地，商业和办公类放量达到几百万平米存量，我觉得未来可能会对投资型客户存在一部分的压制。　　市区内作为价格的高地应该是以天津市中心老城厢板块为主，它是极具代表性的，包括仁恒、富力等代表性的项目，它的涨幅在2009年-2010年有一个比较大的拉升区间。包括天津地标性的项目津门津塔，大部分都是集中在投资客为主，在后期新的产品包括写字楼来讲，对于投资客我认为压力需求会存在一部分的影响。　　主持人：后面想请问一下高总，您这边接触二三级市场数据比较多，有没有这样的数据统计一下天津的投资客比重会占有多少？咱们的市场和其他的一线城市有什么区别？　　高飞：最近我们做了京津城市比较，我们发现还是有一定的差别的，刚才大家说了天津这个城市和别的城市不同，虽然在很重要的位置，有直辖市的名分，但是发展滞后很多年，近期包括一季度以来上海、北京的人来天津买房，还是由于它的价格相对低一点。　　从天津的投资来看，主力的购房群肯定是本地的，本地的投资多数是长期的投资作为目的，很少有炒房的，天津也不存在转按揭的行为，至于长线的投资和改善其实也是很难区别的，我家里有两三套房子，再买一套更大的既可以住也可以长线投资。天津的投资结构相对会比一线城市要好一些，但是同样也会带入资产泡沫快速上涨的阶段。　　目前，所有政策的出台第一个就是对于去年过度宽松流动性的抑制，对于所谓的没有找到正常方向的宽松政策陆续有一定的退出，这也是很难控制的事。另外，人们对于房价的预期也好，对于收益率的预期也好，因为我们知道租售比是不能看的，无非就是很多人去买房投资，看未来两到三年50%的收益，现在我们控制的是预期。　　天津的投资跟过去相比还是少数的，具体的比例还没有统计，应该讲这次的打压会减少。因为我们发现这次包括二套的控制，因为天津很多家庭现在购房都是第二套，如果买房就是结合投资和改善两者，孩子才十几岁就要买房子结婚了这样的太多了，老人刚60岁就要买养老房的也很多，把人们对于家庭资产的转移预期去控制、去降低。政治局为什么提出未来发展的目标的调整结构，如果不调整的话中国没有投资渠道，目前打压楼市是为了未来调结构来换取一些时间，三年之后你的经济包括这次政治局提出对民营资本放开，可能关注度就会降低，有其他投资的方向，也许楼市会相对健康、平稳一些，这是综合的事。　　主持人：谢谢您，陈总也想请您发表一些这方面的观点，据您了解投资客在天津的市场上起到了什么样的作用？　　陈萌：说到投资客，现在出现了抛盘的问题，现在天津市场也比较关注是否会出现这种状况，对于抛盘主体不是所有的放盘人都称为抛盘，主要是投资人所以才称为抛盘。在天津无论是商品房市场，还是二手房市场投资人的比例并不大，而且从二手房市场来看中心城区买二手房用做投资的比例从历史上来看，我们观测没有超过10%，没有超过这个数字，在去年三季度开始通过购买二手房实现投资的才开始明显的提高，这也有地方的明显的原因，比如买完房投资完之后需要变现，一手房在天津的产权证下发条件和国家规定相差悬殊，这样通过正常的途径将房屋变现问题不大。　　二手房当中办证的时间不固定，有个别投资人开始关注二手房市场，在2008年全年发现中心城区的二手房的抗跌性远远高于环城四区和中心城区的新房，这样投资比例无论是在新房市场还是二手房市场当中存在的比例都不高，这与北上广深这些市场现状相比还是比较悬殊的。　　比如2007年房价一路高歌猛进的时候，从一线城市深圳来看，绝大多数的购房者尤其购买一手房、二手房，以投资为前提的第一拨投资人从商品房当中获取产权证之后卖给第二拨人，而第二拨人仍然是投资人，第二拨人仍然卖下家还是投资人，最终接盘的还是投资人砸在手里，这样的情况屡见不鲜。　　在天津来看，第一拨是投资人，第二拨接房的是刚性的是改善型的人群。天津的结构应该是以婚房、学区房、养老房等等以自住为前提的置业者。从这方面来讲它与北上广深抛盘有着本质的不同，目前来看没有造成很多的影响。　　如果在调整当中真的出现房价的波动，那我相信必然是投资比例在区域当中的多少有关系，目前来看还有就是房价在2010年过快增长的区域，现在来看五年以内，二手私产住宅每平米均价在一万八到两万的区域影响必然会很大，我们预计波动的幅度是在10%以上。另外，环城四区外环周边在2008年历史最低房价是接近元左右的商品房，随着投资人陆续的放盘、供需关系的调整，也会呈现从四周向中心房价的波动这样明显的一个形势。　　主持人：我看有的新闻当中说有一些投资客认为本轮调控房价可能会下跌，但是后面有可能会反弹上来，因为从中国房价的变化发展来看，这么多年来虽然有一些波动但是还是往上走的，会不会有这样的情况，我还是继续做投资，还是因为房价有可能会反弹，或者趋势还是往上走的？　　陈萌：我相信关于房价趋势的争论，从2005年宏观调控开始到现在为止，已经延续很多次，尤其在2008年的年末2009年年初，大家对于地产走势会有一些字母的代替，比如L代表曲线与平稳，还是V，还是W，等等有很多的评论关于这个走势，我相信任何评论在目前的政策下都显得非常的苍白，因为无法预知未来，而且房价其实在稳定的状况下历史上几乎没有出现过，或者时间非常的短，不升就是降，不是降就是升，这是目前突出的特点。　　另外，刚才说到关于大的走势的问题，刚才那个问题可以用投资人对现在的自住型揭盘者有一句话说，你错过了2008年，2010年你就不要错过了。无论是哪方的争论也好，政策是一只靴子扔下来，可能等待的不止是另一只，可能会更多。调控的方面不仅仅是现在看到的这些，对于抑制部分城市房价过快增长的信心和必达的决心我相信在目前是前所未有的，这样后势如何还是要通过一个月左右的时间在成交量上面有一个明显的变化，而成交价格的波动在这一轮当中会经历三个到六个月初见成效。　　主持人：下面请问一下王总，从泰达建设的楼盘当中，您觉得投资客是占有多大比重的？　　王建辉：格调系列产品基本由我来操作，营销情况这方面我比较了解，从格调地产角度来看，第一套自住需求的不会超过20%，家庭条件非常好，实力比较强，一步到位的无外乎两种人，一种是年轻人，一种是老人。老人我现在有房子给子女再买一套，这也算是第一套，基本上不会超过20%。　　自住兼投资的占80%，投机的基本上是零，因为我们杜绝投机。从我格调开始严令不许更名，从认购开始交定金、签协议不允许更名，直到交付之后。当产权证交付之后入住已经到晚期了，不属于开发商所能操控的阶段了，是二级市场、三级市场的操作行为了，在我们可控范围之内我们是杜绝投机的，其目的就是说对项目负责，也是对消费者负责，也是对品牌负责任。　　对于投资来讲，我个人来讲无可厚非，因为中国的投资渠道是有限的，股票、地产、黄金是可以看到的，能源类的不是一般人可以做的，黄金是保值增值的，是汇率系数保证的。股票风险比较大，不动产相对来说风险比较小，还可以满足自住和改善需求，我接触大多数客户都是这样的需求。　　这些客户的名下肯定不止一套房产，有一部分的客户不止一套中高端产品，他喜欢这个产品我就住这个小区，就因为喜欢或者偏好，或者喜欢这个区域。在中山门区域还有正在销售的南口路区域可能是改善型，在周边有一些老的住房，有实力我会再升一级再改善一下，可能以前房子继续持有，通过努力基本上自住也持有，同时可以抗风险，这部分也是占很大比例的，这是我们主要的客群，我们的产品就是在原有的区域是升级、换代，是满足改善需求和投资需求，我们80%的比例是满足自住兼投资需求的，本身投机的可能性也是微乎其微的。　　主持人：第三部分还是想说说面对此轮新政的出台以及可能出现的市场变化，您觉得作为购房者应该采取什么样的置业观？这个问题我们还是想先请王总说。　　王建辉：面对市场波动可能不同的消费者心理感受是不一样的，对于投机者来讲肯定是最敏感的，因为是短期行为，也是政府的主要目标群体。对于投资者来讲略有顾虑，可做可不做我可以再稳一下再观望一下。我觉得对刚性需求来讲，我个人感觉无论价高价低都是刚性需求，买就是硬道理，买高是自住、买低是自住，成本不一样。　　不好说你能把握宏观政策，也不可能说把握宏观的走势，如果今年就等房结婚可能就是零，如果两代人需要住房，我等降下来再住房这不可能的，就看承受能力，我是否能接受，对于消费者来讲就是满意度的问题，房价高了我满意那我住的安心，房价低了我买得不满意就不舒服，所以就是价值观的问题。　　对于现在的形势来讲，肯定会引起一些观望，这是肯定的，但我想肯定在不长的时间里分水岭会出现，刚性自然会延续投资的，投机这块自然会规避，或者是有所遏制。　　因此，我建议从目前来讲大家要理性看待，在房价追高的时候我们建议消费者理性，在市场不稳定的时候我们也建议消费者理性。作为开发商来讲，换位思考怎么对市场负责，怎么去配合政府把握良性发展，我觉得这是一个开发商所要思考的问题，也是对自己的自我检讨，应该本着对社会负责，对消费者负责，同时对行业负责，最终对自己负责的态度，去理性的面对市场发展，这是我的观点。　　主持人：谢谢您，陈总您说一下。　　陈萌：我相信从有楼市那一天开始的时候，买卖双方都会纠结在不同的情况下，买方卖方都觉得买和卖是否合适，如果卖房的资金用途是重新进入楼市，无论是改善还是其他来说，只要是快出快进，并且在两个月之内进行操作结束的话其实不存在是否合适的问题，因为当时的点差不多。另外对于以自住为前提的首次置业者有一些建议，这部分人占的比例比较大，在二手里看到目前占到35%-50%之间，根据不同月份的程度来看，这部分人考虑的不是买与不买，而是在哪买，怎么买的问题，其实也可以更多的考虑前置因素，比如轨道交通对未来生活的变化，北京、上海有很多这样的例子。另外就是怎么买的问题，银行信贷并非是把所有人的需求都抹杀，另外都有一些可以利用的点，这也是一个问题。　　随着楼市新政的实施，现在来看给一些二手房购买者提供了更多的可能性，同样去看区域现房更多是在二手房进行选择。　　高飞：作为购买房产来说肯定是面临不同市场的波动，政策、宏观不可预知的因素最终还是理性对待，即便在2008年五百万的成交量，我想今年买房的是刚需的比较多，三思而行，做好心里有数，买高不要后悔，买低了也不能偷着乐，在2009年1月份没有出现宏观政策的时候大家觉得会跌，这不好说。　　从整个市场发展和货币供应量来看，房价肯定还会上行，即便是提到保障性用房土地的占有量会上调，但是恰恰从另一方面将来的商品房供应量会减少，和现在整个二手房次新房比较少，外围的房子大多都是投资属性的，区位和配套仍然是首选，所以看自己的承受力了，即便这样停贷对有钱人来说还是没有影响的。　　主持人：其实有钱的话也是一次性可以买，一般炒房者不会花这么多钱去运作这些。　　孙佳佳：购房者自己有权利决定自己的钱投到何处，决定什么时候去买，现在应该以平常心去看待新政，因为我们左右不了任何事情，包括市场的变化，所以我们要冷静的去看这件事情，可能有一些刚性必须要买房者最近希望可以关注媒体、报纸对新政的进展追踪，如果进行贷款买房可以关注银行各方面的信贷政策，对于你有利还是有弊，现在置业也不光是一种途径，商品房只是其中的一种，根据自己的情况可租可买，如果条件允许可以看一下经济适用房、限价房，置业的范围不单单是一种了。　　天下何处无芳草，何必只恋一枝花，对于大的市场来说、对于民众来说不能盲目的跟风、恐慌，没有必要。　　任炯：作为行业的从业人员来讲也是房地产的需求者，站在需求者的观点来说，我总觉得天津的房地产市场目前还是安全的，可能短期房价会有波动，市民对于政策会有观望的氛围，但是整体来说天津市未来会面临的城市整体经济大发展，包括了解到的去年大概有1/3的外来置业是从异地来购买房产，在这种情况下市民还是要审慎地选择自己的房产，而且作为购房来说对于你的整体资产的保值增值还是比较理想的方式。面对高的房价很多人没有办法去满足住大房子的需求，可以满足小一点的，或者可以走的更远一些，我觉得作为市民来说应该合理的安排置业计划，但是也不是要盲目的等到房价跌到低点，就像我们无法预料明天的天气怎么样，未来房价怎么样我们也没有办法去等楼市的最低点买房还是怎样，根据自己的现状去考虑自己的情况。　　姜昊：好多人都会遇到这个问题，问房子价格是否该跌了，或者问是否还要涨？我跟他们说，我不是算命的，我算不了这些，看你需要房子了就能承受得了，房子也喜欢，买完也比较有用就买，就OK了。对于在座绝大多数的人来讲，房价的上涨只是一种纸面财富，大家住在房子里，我四十万买的就算这套房子涨到一千万，对于我来讲也是一种纸面财富，不可能把它卖了睡到火车站去，即使卖了再买新房，周边的房价也在涨，这种同级的换来的面积可能会更小，环境可能会更差。对于自住型客户来讲还是要根据自己的需求，在目前市场环境下不要抱过高的期望值，这是比较重要的。比如经济承受能力有限，但是又急需卖房子，可以考虑一些房龄比较老、环境比较差的老公房，将来有经济实力再升级。而不是光埋怨房价高，海河边这么高的房价我买不起，这没有意义。　　对于投资来讲，我想在考虑资产保值上，大家有一个误区，关注房子单价比较便宜我会买，实际上并不如此，尤其是远郊县的项目，这种房子往往是抗跌性是最差的，比如我手里有几十万的闲钱，我有一定的公积金贷款来承受，我想把它转换成房子当做存款放在那里，你考虑的时候一定要考虑的很清晰，我听一个朋友说他的一个同学花了一万多块钱买近郊的70多平米的房子，出了外环线花一万块钱买这种房子不值了，都是好了伤疤忘了疼，忘了2008年中北镇跌到什么情况。投资的时候一定要考虑房子能否带来稳定的现金流、区域的独占性怎么样，比如中北镇区域的可替代性是很强的，周围大量的放地、新出楼盘，一旦有风吹草动，没有独占性，不像海河边上和地铁边上的房子。一切远期规划都未知的情况下不要盲目投资于一个所谓的新城区域。　　林红：这个问题是讲的比较多的问题，我觉得楼市和股市一样永远看不到底，永远不知道高点和低点在哪，因为这是很难预测的。第一，要冷静对待这件事情；第二，购房要和自身购买力划等号；第三，该出手就出手。　　我们刚才说到了，天津本身的楼市泡沫相对来说还是比较小的，相对天津来说两个人是中产阶级还可以够得着房价。从天津市来说发展潜力是比较大的，上扬的空间还是存在的，无论大家买房是自住还是投资还是有必要的，从这个角度来说，我们要冷静的对待这件事情，可能在新政出台之后会出现暂时的观望期，毕竟很多细则还没有出来，国家实施的力度究竟大与小，包括下面各级政府的相应对策，在还没有明确到各个省市之前只有观望，大家觉得也是有必要性的。　　观望之后，特别是针对自住客，观望完了知道政策明细的方向之后，不要发生等2008年降了2009年再等降，谁知道等到一二月份慢慢起来了，到了2010年就开始后悔，该出手就出手，特别是你在看好项目之后不要想太多，这个东西是谁也无法保证，所以我觉得对于自住客和刚性部分投资，只要你有钱，有这个愿望想买，就该出手就出手。　　主持人：其实对房价最不满的有可能真的就是买不起房子的人，因为我有一个朋友就是两个人都是外地人在天津，其实工作非常的努力，两个人可以挣几千块钱，但是没有家庭帮助的情况下是真的买不起房子。　　高飞：所以有保障房。　　林红：这是很现实的问题，两会之前有一个很现实的问题，80后买房难，从整个中国社会来说房价和购买力不对等，所以这也是本次调控出来的要素之一，包括限价房可能原来经济适用房只是拆迁的，限价房只要你在天津工作两到三年之后收入在多少钱之下就可以满足这个条件了，很多选择可以去做，如果在不对等的情况下可以选择租房等等也是不错的选择，不是说我够不着我非要去够。　　姜昊：降低自己的期望值，不能改变生活就只能改变自己。　　主持人：在调整自己心态的情况下，国家在调结构的工作上还应该下一些功夫。　　林红：对！这也是未来天津市发展的方向，天津市无论从各方面来说，保障性住房虽然有所增加，但是数量难以支撑下面这么多一批需要限价房、保障性住房的人，以后就要看限价房有没有可能条件放的更宽一些，保障性住房从各个角度来说增加量更多一些，前两年哪有什么限价房，也就是经济适用房，现在限价房根本抢不上。　　杨凤飞：我说几点建议，对于刚性需求量力而为，能买多少买多少，要么就去租房。对于投资型的，因为目前天津市、全国都出现商住倒挂现象，如果政府出台新的政策，包括新政提高到五成的比例，如果能够把商业和办公楼的购置税全部下调的话，相信把投资客全部引导到商住物业上来讲的话，可以解决矛盾点的问题。　　主持人：大家的观点差不多，一个是调整自己的心态，还是根据自己的需求和能力来决定自己的置业计划。　　咱们的论坛内容基本上是结束了，最后想请各位嘉宾针对今天的主题每个人说一句总结的话，最能代表您今天的观点。　　孙佳佳：冷静。　　任炯：天津的楼市是安全的。　　姜昊：火热的楼市需要降温。　　林红：降温之后看准市场该出手就出手。　　杨凤飞：想想再做。　　高飞：健康的楼市对每个人都有好处，希望楼市可以健康发展下去。　　陈萌：希望政策在起到镇静剂的同时不成为麻醉剂和兴奋剂。　　王建辉：希望涉及到地产的各方都能理性的去面对。　　主持人：谢谢各位嘉宾的观点，今天咱们从几个方面对新政的影响、天津楼市进行了深入的分析，以及对网友和所有的购房者提出了一些置业的建议，再次谢谢各位嘉宾来到新浪乐居的直播室，欢迎大家常来，谢谢大家！
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