保险行业：“以房养老”在中国或水土不服 _ 东方财富网()
保险行业：“以房养老”在中国或水土不服
作者：缴文超
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　　反向抵押贷款的发展：反向抵押贷款(Reserse Mortgage)又称倒按揭，是通过让渡未来房产所有权，提前获得金融机构贷款的融资方式。反向抵押贷款在美国、加拿大、澳大利亚、法国等欧美国家发展比较成熟。“以房养老”是反向抵押贷款的一种应用模式，主要通过房产抵押获取一次性或年金贷款。　　美国反向抵押贷款发展及规模：美国反向抵押贷款对象主要是62 岁以上老人，目前美国市场90%以上的反向抵押贷款都由HECM 计划提供。HECM是FHA 发起和设立的平台，资金来源主要是商业、抵押贷款公司和其他私募机构，这些机构将反向抵押贷款再出售给房利美Fannie Mae，从而实现资产证券化。 年9 月，HECM 下共发生77.9 万笔反向抵押贷款。但是从2010 年开始，申请反向抵押贷款的数量呈现下滑趋势，2012 财年申请数只有54676 笔，不足2009 财年的一半。从申请反向抵押贷款人群特征看，申请人年龄平均在70 岁以上，女性老人申请比例大于男性，2012 年有40%的申请是单身女性老人，38.2%是夫妻双方共同申请，21.7%是单身男性老人。除了HECM计划，美国反向抵押贷款还有房利美发起的Home-keeper 计划，以及私人发起的反向抵押贷款产品，但是数量很少。美国反向抵押贷款成功的最主要因素是完善的资本市场和政府主导的融资平台。房利美的存在使得资产证券化更加容易，从而增加了反向抵押贷款资产的流动性。而由政府发起的HECM 计划则进一步增加了项目的可操作性和信任度。　　“以房养老”模式或在中国水土不服： “以房养老”在国内仍然面临诸多挑战。　　中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。从价值变化角度看，一二线城市可操作性要大于三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高。“以房养老”最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度会限制“以房养老”的规模。“以房养老”是一个自愿可选择的养老方式，而养老的核心还是围绕国家基本养老这个体系完成。未来中国养老体系将是国家基本养老保险为主导的多元多层次体系。　　“以房养老”对行业投资机会的影响：“以房养老”的金融机构参与主体是银行、保险等金融机构，但是在国内大规模实施的环境还不具备，预计保险公司参与的积极性不高，因此对行业影响为中性。　　风险提示：金融机构参与“以房养老的意愿不强难以产生规模效应”　
(责任编辑：DF118)
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项目简介中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女、、金。逐渐兴起以房养老“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。2003年，时任中国房地产开发集团总裁曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务；2004年底，有报道说，中国保监会打算在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；在2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出类似建议。日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。市场前景关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
（1）养老，房产由子女继承；以房养老（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
（1）自有住房并拥有完全。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。（2）住房。在以房养老模式中，只有老年与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。（3）经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。（4）地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
法律制度法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。养老观念“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。金融机构“以房养老”推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。养老机构老人不愿意离开自己的房子到，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，以房养老商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。适用人群按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。
误区一：“倒按揭”是养老金全部来源老年学研究所所长认为，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单“倒按揭”——以房养老位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。误区二：“倒按揭”能免除赡养义务以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。一些社会学专家曾评价，对“以房养老”模式过度抬高的隐患之一就是，将养老的概念等同于给付养老金，以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。误区三：“以房养老”改变“养儿防老”中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。“以房养老”本是个，从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到，中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国，“以房养老”有这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题，但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。误区四：重观念改变轻操作难度长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示，国内从未有过“倒按揭”先例，它需要在专业人士评估后进行专门开发，并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政策层面的问题，国内不允许金融混业，因此保险公司不被允许做反向按揭业务。浙江大学经济学院柴效武教授更倾向于让银行成为“反向抵押贷款”的介入者。柴教授认为，这种养老模式包括售房和养老两个步骤，合并在一起，直接由银行来办理。银行信用度相对较高，可以增加业务量，降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务，一方面屋主将获得银行分期返还的房款，另一方面，银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等等。但国内银行机构同样也有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为，这项业务要求银行主动地去经营房产。银行通过反向按揭，即使拿到了房产，但如何处置仍是个大问题。以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。
美国“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。3、放贷者有保险的倒按揭贷款。住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。新加坡有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第以房养老二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。日本日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少；评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面，人寿险公司强一些，但不动产担保则是财产险公司更胜一筹，而且，保险公司不能直接向老人放款融资。因此，日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人，最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外，还必须定期把握老人的生活环境及状况，因此，管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题，日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋；另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。英国英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。此外，对于该产品的销售，营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者，该业务面临很多风险，如70年产权问题等，他分析参与的保险公司做法会比较保守。各地试水日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》（以下简称《意见》），将于7月1日起至日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。【试点城市】四城试点2年《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。【保险公司】开业至少5年保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。【自愿参与】有30天犹豫期据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。【上海】受访者普遍不看好作为“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示，中国“以房养老”产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。随着我国老龄化人口越来越庞大，失独家庭比重也在不断增加，未来“丁克”家庭比重也可能随之上升，上述群体或成为“以房养老”的主要受众。此前，华东师范大学统计学学生做的1400份相关调查显示，上海有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。南京：倒按揭南京模式：南京“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归所有。上海：上海的“”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。香港：内地热议以房养老，通过将自有房屋抵押贷款，用作支付退休金。类似措施香港政府在2011年即推出安老按揭（又称“逆按揭”）计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。计划推出至今，香港按揭证券公司共接获459宗申请，借款人平均年龄为69岁，每月领取的年金平均为13700元(港元）。新按揭：新疆保投国际所推行的新型以房养老模式则完全没有以上三种限制。1、房屋产权不发生任何变化，最终仍归原产权人所有并且最终享有财产分配权；2、老年人不需要要与子女分开居住，不受房屋的出租或者抵押的影响可以随意支配所有权；3、对个人年龄没有任何要求。比如“30岁的王先生购买价值100万元的房产，按揭20年，期满后通过金融机构开始每年按总房款一定比例逐年返还，直至返还完总房款”。提出以房养老的基本设想，是考虑与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。此方案在充分满足老百姓安居乐业的心理的基础之上，又能体现以房养老、老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐的精神。该方案正与各大金融机构紧锣密鼓的实施中。中信银行：日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。
2010年初，市政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。以“广州可以实行以房养老吗”为题进行网络调查，由于上网人以年轻人居多，可视为对年轻人的调查。调查到结束共收到966票，其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76%；而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。在国企工作的白领小张接受记者采访时表示，“60岁前人养房，60岁后房养人”挺好的，加上养老金，退休后可以游山玩水，生活更滋润。
而在随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。
2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。
日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见[3]》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。　
　1 “以房养老”或解决养老金短缺“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。2 医疗机构“入驻”各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。詹成付表示，按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。　3 新建社区须配建养老设施按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设《意见》提出，凡新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用;老城区和已建成的居住(小)区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划;各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。　　
观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。但记者采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老;儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从和丁克家庭做起。”中国房地产协会副会长孟晓苏说。保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老?对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’?”“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难”“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于2012年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现为缺乏统一平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称：“如果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。”王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠;对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。现亟须建立这样一个批量交易的平台。政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办?据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
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