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固定资产评估增值的税务处理
来源:中国会计网
作者:编辑组 |
　　问：固定资产评估增值是否需要?是否可以计提折旧，所得税前是否可以扣除折旧？
　　答：《国家总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。&&（六）其他改变资产所有权属的用途。
　　《暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
　　《暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。
　　根据上述规定，企业对资产评估增值，资产所有权属并未改变，因企业不涉及、营业税和增值税。
　　《企业所得实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、资产、存货等，以历史成本为计税基础。
　　前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
　　企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院、税务主管部门规定可以确认外，不得调整该资产的计税基础。
　　根据上述规定，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。评估增值部分提取的折旧依法不能在税前扣除。
　　财税主管部门对特定企业下发过文件的除外。
　　例如：《财政部、国家税务总局关于中国中化集团有限公司重组上市资产评估增值有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2010］49号）第一条规定，中国中化集团公司在重组改制上市过程中发生的资产评估增值万元，应缴纳的企业所得税不征收入库，直接转计中国中化集团公司的国有资本金。
　　第二条对上述经过评估的资产，中国中化集团公司及其所属子公司可按评估后的资产价值计提折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
　　另外，《财政部、国家税务总局关于中国对外贸易运输（集团）总公司资产评估增值有关企业所得税问题的通知》（财税［2009］56号）规定，对中外运集团实施集团资源整合中第一批改制企业资产评估增值30679.78万元的部分，在资产转让发生时，按照规定在集团总部所在地缴纳企业所得税。中国对外股份有限公司及其子公司收购中外运集团第一批改制企业的资产，可按评估后的价值计提折旧或摊销，并在企业所得税前扣除。
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千百万资产评估（北京）有限责任公司-中税利税务师事务所-中税仁税务师事务所-中会仁会计师事务所是经中华人民共和国北京市工商行政管理局登记注册，承办注册税务师（会计师）各类业务的有限责任会计师事所。本所拥有财务，会计，审计，税务，经济法规，经济管理，法律，会计电算化，计算机软硬件管理服务等方面的专业人士，主要专业人员来自中外合作会计师事务务所，国内大型会计师事务所、国家机关、企事单位业等，从事过多年的审计、会计咨询、税务咨询、法规咨询等业务，承担过外资企业、国有企业、有限责任公司、股份制企业等大、中、小型企业的审计、会计服务等业务，具有丰富的业务经验。事务所执业人员具备高水平的专业知识，随时了解掌握有关最新政策法规和会计准则、会计知识以及相关的规定。事务所具有人员年轻化，知识层次高，知识结构新，业务能力强的特点，能为客户提供高水平、高质量、高效率之服务。&&&&&&&春雨登记注册代理事务所是经北京市工商行政管理局批准成立，并经北京市经纪人协会备案认可的专业工商登记注册及相关业务代理机构。我所拥有一批资深的具有专业从业资格的代理人员。不但熟练掌握业务领域范围内相关法律、法规，而且具有丰富的业务经验和良好的业务运做能力。同时，与政府主管部门和相关社会机构长期的联系中，关系融洽，具备良好的代理平台。我公司所自成立以来，已成功帮助数千家企业完成注册登记，并且至今仍为数百家企业代理记账报税服务，受到良好赞誉。我们专为客户办理营业执照,组织机构代码,税务登记等服务，根据北京地区的投资环境、经济发展、创业优惠政策、财务税收法规等，提供切合实际需要的解决方案，致力于企业登记的事前、事中、和事后。&春雨登记注册代理事务所在未来的日子，将以更加积极的态度服务于大众，为您节省成本、提高效率、成为企业发展与腾飞中忠实的合作伙伴。春雨登记注册代理事务所是北京市工商局经纪人协会指定代理机构：京纪协第00232号。&&&&&&&&&&服务范围：&&&代理公司注册：&本公司凭借诚信、底价、特快的服务准则受到广大顾客的良好赞誉，从而获得了大量的回头顾客。公司在发展过程中不断发展壮大自己，凭借专业的人才、科学的管理、以及良好的社会关系能切实为客户提供登记注册代理服务以及各类专项申批，能切实帮助您、省时、省力、彻底摆脱烦恼与奔波之苦，轻松作老板。&&&&&&&&&服务优势：&&&服务优
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承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法
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承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（ 的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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我单位属于有限责任公司，股东组成一个法人，多个自然人，公司已经运营3年多。最近，因经营需要进行增资扩股，对公司资产进行了评估。评估后对企业增加的净资产即未分配利润（未提取盈余公积）和资产评估增值部分在原股东之间按投资比例进行了分配，并转为实收资本，已验资。请问，分配给自然人的增加部分的净资产是否缴纳个人所得税？
文章来源：
更新时间： 2:10:17
我单位属于有限责任公司，股东组成一个法人，多个自
然人，公司已经运营3年多。最近，因经营需要进行
扩股，对公司资产进行了评估。评估后对企业增加的净
资产即未分配利润（未提取盈余公积）和增值
部分在原股东之间按投资比例进行了分配，并转为实收
资本，已验资。请问，分配给自然人的增加部分的净资
产是否缴纳？
参考答案：
你公司将留存的未分配利润转增实收资本，实际上等于企业将未分配利润向股东进行了分配，股东再将分得的红利投资于本企业，增加实收资本。按照《国家生产力总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[号）的有关规定，对属于个人股东分得并再投入公司的部分应按照&利息、股息、红利所得&项目征收，税款由你公司代扣代缴。对你公司用增值部分分配给股东转增实收资本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增部分，不征收。
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领导题词及企业文化
公司资质牌照及荣誉证书张晓东案依据的广州诚安信资产评估公司的房地产评估报告违法无效
城市房地产交易价格管理暂行办法（网上下载）
　　市房产交易价格管理暂行办法国计价[号
　　第一章 总 则
　　第一条　为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
　　第二条　本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。
第三条　国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
　　各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。
　　第二章 管理原则　
　　第四条　国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
　　第五条　房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。　房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。　其他各类房屋的买卖、租赁价格、房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。
　　第六条　实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。　房产交易价格和经营性服务收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
　　第七条　实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
　　第八条　对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可以依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。
　　第三章 价格评估
　　第九条　实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。
　　第十条　房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
　　第十一条　房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
　　第十二条　房屋评估重置折扣价格计算公式：评估价格=房屋重置价格&成新折扣&(1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率)计价单位为建筑面积平方米。
　　第十三条　房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
　　第十四条　环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
　　第十五条　按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其它评估方法评估房产价格。
　　第十六条　房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
　　第十七条　房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
　　第十八条　房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。
　　第四章 监督与监测
　　第十九条　各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营性服务收费的监督检查工作。
　　第二十条　房产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售(出租)价格。经营性服务收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。
　　第二十一条　国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
　　第二十二条　各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
　　第五章 罚 则
　　第二十三条　凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。(一)越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
　　(二)虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
　　(三)垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
　　(四)不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房价的；
　　(五)不执行规定的明码标价制度的；
　　(六)不按规定申报成交价格的；
　　(七)其它违反本暂行办法的行为。
　　第二十四条　被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院起诉。
　　第六章 附 则
　　第二十五条　房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照暂行办法执行。
　　第二十六条　房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。
　　第二十七条　各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。
　　第二十八条　本暂行办法发布前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。
　　第二十九条　本暂行办法由国家计委解释。
　　第三十条　本暂行办法自日起施行。
　　中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正网上下载）
根据日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议
颁布时间：发文单位：全国人民代表大会常务委员会
　　（日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）
　　第一章　总则
　　第二章　房地产开发用地
　　第一节　土地使用权出让
　　第二节　土地使用权划拨
　　第三章　房地产开发
　　第四章　房地产交易
　　第一节　一般规定
　　第二节　房地产转让
　　第三节　房地产抵押
　　第四节　房屋租赁
　　第五节　中介服务机构
　　第五章　房地产权属登记管理
　　第六章　法律责任
　　第七章　附则
　　第一章　总则
　　第一条　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的发展，制定本法。
　　第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第三条　国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
　　第四条　国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
　　第五条　房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
　　第七条　国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
　　县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　第二章　房地产开发用地
　　第一节　土地使用权出让
　　第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
　　第十条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
　　第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
　　第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
　　第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
　　商业、、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
　　第十四条　土地使用权出让最高年限由国务院规定。
　　第十五条　土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
　　第十六条　土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
　　第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
　　第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　第十九条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
　　第二十条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
　　第二十一条　土地使用权因土地灭失而终止。
　　第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
　　第二节　土地使用权划拨
　　第二十三条　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
　　依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
　　第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
　　（一）国家机关用地和军事用地；
　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。
　　第三章　房地产开发
　　第二十五条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
　　第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
　　第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
　　房地产开发项目竣工，收合格后，方可交付使用。
　　第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
　　第二十九条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
　　第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的经营场所；
　　（三）有符合国务院规定的注册资本；
　　（四）有足够的专业技术人员；
　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。
　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
　　第三十一条　房地产开发企业的注册资本与总额的比例应当符合国家有关规定。
　　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
　　第四章　房地产交易
　　第一节　一般规定
　　第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
　　第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。
　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
　　第三十五条　国家实行房地产成交价格申报制度。
　　房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
　　第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
　　第二节　房地产转让
　　第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　第三十八条　下列房地产，不得转让：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）依法收回土地使用权的；
　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取权属证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
　　第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
　　第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
　　第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
　　第四十六条　商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
　　第三节　房地产抵押
　　第四十七条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　第四十八条　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
　　第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
　　第五十条　房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
　　第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
　　第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　第四节　房屋租赁
　　第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
　　第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
　　第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
　　第五节　中介服务机构
　　第五十七条　房地产中介服务机构包括房地产机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
　　第五十八条　房地产中介服务机构应当具备下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的服务场所；
　　（三）有必要的财产和经费；
　　（四）有足够数量的专业人员；
　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。
　　设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
　　第五十九条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
　　第五章　房地产权属登记管理
　　第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
　　第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
　　法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
　　第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
　　第六十三条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
　　第六章　法律责任
　　第六十四条　违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
　　第六十五条　违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
　　第六十六条　违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
　　第六十七条　违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
　　第六十八条　违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
　　第六十九条　违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
　　第七十条　没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
　　第七十一条　房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
　　房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
　　第七章　附则
　　第七十二条　在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
　　第七十三条　本法自日起施行。
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