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2015年房地产进入“白银时代”，房价真的会跌吗？
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摘要 : 花生网讯：日前，中国首家合资投资银行中金公司发布报告，对2015年中国房地产业走势进行了研究、预测。据报告可知，目前，中国房地产已经进入“白银”时代，开发商面临销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧等问题。此 ...
讯：日前，中国首家合资投资银行中金公司发布报告，对2015年中国房地产业走势进行了研究、预测。据报告可知，目前，中国房地产已经进入“白银”时代，开发商面临销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧等问题。此外，国家统计局发布数据显示也显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。如今，2015已经近在眼前，人们关心的是房价真的会跌吗？和九哥一起看看中金的这份报告，或许会有所启发。以下是报告全文：1、未来供给面同样趋于收缩：随着2014 年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015 年供应较2014 年下降5%~10%（对比2012 年，重点城市供应较2011年持平）。2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象：截止9 月底，我们监控的库存去化月数指标从7 月高点的16.9 个月小幅降低至16 个月左右，而 年周期，库存去化月数高点出现在2012 年1 月，为17.9 个月，之后迅速降低至2012 年8 月的9.0个月。3、资金价格方面，预计2015 年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012 年：根据中金宏观组预测，2015 全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014 年预测：2.0%），意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012 年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。4、2013 年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1 套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由 年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
6、2015 年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%：理由有两点：1）历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；2）目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。7、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。9、大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市（中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市），近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的 年），限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。12、存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套，6.2 亿间，合计209 亿平米。13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体（比如香港），开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径：纵览各国/地区开发商发展历程，我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市：基于我们详细数据挖掘结果，40 个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
16、从产业发展角度看，我们认为，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化（比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、开发商介入建筑行业，提高持有物业比重），坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化（比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等）。17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时，我们也看到，比如美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例（类似美国 年间），及中小型公司跨行业多元化案例（类似中国台湾地区的1992 年~2002 年）出炉。18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”：从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产：在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”：模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端（住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体），且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。（图文整理自网络，版权归原作者所有）
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省人大代表建议在南康建设赣州国际会展中心
　　1月29日，在省十二届人大四次会议分组会议上，省人大代表刘学春针对南康家具产业向前走、做规模遇到的“瓶颈”，接连提出多个建议，向政府部门要政策。
　　刘学春是南康区家具行业协会会长，见证了南康家具无中生有、不断壮大的过程。他向记者介绍，以南康家具为主体的赣州家具产业已初步形成了集加工制造、销售流通、专业配套、家具基地等为一体的产业集群，2014年实现总产值701.8亿元，前景非常好。“不过，由于转型升级过程内生力不足，产业平台建设滞后等原因，家具产业的发展壮大受到了制约。”
　　针对南康家具产业发展遇到的问题，刘学春建议政府部门给予南康家具更多的服务和政策，为企业发展“开路”。
　　建议在南康建设赣州国际会展中心
　　刘学春说，南康已经举办了9届家具博览会。特别是2014年5月中国(赣州)第一届家具产业博览会召开后，展会效益日益显现。不过，由于没有独立的会展中心，每年的家具博览会在时间、地点上都不能统一， 依靠家具卖场做展馆，参展产品、展馆规划又受到很多限制，很不方便。为此，他建议在省政府在政策和资金上倾斜支持南康建设赣州国际会展中心，形成规模效应和品牌效应，吸引全国一线品牌家具企业前来参展。
　　建议将南康经济开发区列为重点省级工业园
　　刘学春表示，南康经济开发区以家具及配套产业为主导产品，已经引进200多个项目，签约资金近100亿元。他希望能够将南康经济开发区列为重点省级工业园，推进全省家具千亿产业示范集群的打造，更好地凸显南康家具产业特色。
　　建议省级部门支持南康建成铁海联运口岸
　　赣州进境木材国检监管区的建成，开全国内陆地区先河，也令刘学春感到欢欣鼓舞。在会上，他还建议省口岸办、省国检局、南昌海关、南昌铁路局等部门大力支持建设赣州进境国检监管区，把南康打造成为铁海联运口岸，为内陆腹地提供一个直接、快捷、费用低廉的运输通道，为赣州的家具产品进出口提供“一站式”服务，以此大幅提高赣州家具的出口额度。(记者 杨北泉)
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